以房养老政策解读

以房养老政策解读（精选9篇）

篇1：以房养老政策解读

【华业行观察】北上广汉试点“以房养老”解读

23日，中国保监会发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点指导意见》（以下简称《意见》），将于7月1日起至2016年6月30日，在北京、上海、广州、武汉开展住房反向抵押养老保险试点。这意味着，“以房养老”政策正式落地。

【试点城市】四城试点2年

《意见》指出，此次试点选择在北京、上海、广州、武汉四个城市实行。保监会有关部门负责人介绍，老年人住房反向抵押养老保险业务在我国尚属新生事物。保险公司开展此项业务，将面临较为突出的利率风险、房价波动风险、长寿风险、现金流风险等业务风险，同时也将受到房地产政策、税收政策以及法律环境的影响。保监会对此非常慎重，设立了2年的试点期，希望通过试点的方式，逐步积累经验。基于上述原因，保监会决定仅在个别城市开展试点工作。其中北京、上海、广州作为一线城市，经济较为发达，保险市场相对较为成熟，老龄人口数量较多，房地产市场容量较大；武汉和北京均已有保险公司投资兴建养老社区，可在老年人住房反向抵押养老保险和养老社区的结合上开展一些尝试和探索。

【保险公司】开业至少5年

保监会指出，支持符合资格要求、参与意愿较强、具备一定专业能力和技术水平的保险公司参与试点工作。申请试点资格的保险公司应开业满5年，注册资本不少于20亿元；满足保险公司偿付能力管理规定，申请试点时上一末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%；具备开展反向抵押养老保险所必须的专业技术、管理能力和各类专业人员等。

【自愿参与】有30天犹豫期

据悉，“以房养老”业务是建立在自愿基础之上的，凡是符合《意见》相关规定的老年人均可根据个人意愿和养老需求自主决定是否投保。

根据保监会的规定，投保人群应为60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。同时，按照保险公司是否参与分享房产增值收益分为参与型产品、非参与型产品。

这份指导意见从老年人角度进行规定，例如“产品条款简单易懂，业务流程规范可行，使投保老人便于理解和接受”，“客户的犹豫期不得短于30个自然日，如不愿意继续持有该合同，可选择在犹豫期内解除合同”等。

由于该项业务较为复杂，保监会建议老年人应当在充分了解该项业务特点的基础上再选择是否购买，并在购买过程中特别关注确认销售人员资格，并确认房产价值由具备国家一级资质的房地产估价机构进行评估。此外，建议老年人由家属或律师陪同签署保险合同。

【上海】受访者普遍不看好

作为“以房养老”的首倡者、幸福人寿保险股份有限公司监事会主席孟晓苏曾公开表示，中国“以房养老”产品设计需满足三个条件，即高房价的城市，高潜质的房屋，高素质的老人。随着我国老龄化人口越来越庞大，失独家庭比重也在不断增加，未来“丁克”家庭比重也可能随之上升，上述群体或成为“以房养老”的主要受众。

此前，华东师范大学统计学学生做的1400份相关调查显示，上海有子女群体不愿意参加“以房养老”比例高达80.3%，相比之下，无子女群体中有55.3%不愿意参加。

“以房养老”

俗称“倒按揭”，是一种将住房抵押与终身年金相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房屋抵押给保险公司，继续拥有房屋居住权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房屋处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

篇2：以房养老政策解读

A：随着我国逐步进入老龄化社会，老年人的养老问题成为摆在政府面前一个重要的课题。一种在美国、加拿大等发达国家被证明较为成熟有效的养老方式——“以房养老”模式在中国各地展开。所谓以房养老，就是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权。按计划该政策会于2014年上半年试行推广。

B：House-for-pension program is a newly heard policy in China, in other words, it’s still in the pilot period.Because it’s borrowed, in some extent, it can’t be adapted by Chinese.On the one hand, China can’t provide a fair legal environment, so it’s a big challenge to fairly operate, manage and implement the action of related sections, which includes real estate industry, finance, social security and insurance.On the other hand, as we all know, the price of real estate is super high now, and it will be higher and higher, people couldn’t afford it, how could the old get pension from house if they couldn’t buy and own it?

篇3：“以房养老”政策现状分析

以房养老的依据是利用住房寿命周期和老年住户生存余命的差异,对广大的老年人拥有的特别是去世后住房尚余存的巨大房产资源价值,通过一定的金融机制或非金融机制的融合后,实现提前套现变现。实现住房资源价值上的流动。

中国人口老龄化发展快速,老年人住房拥有率高,以及一部分家庭对以房养老业务存在一定的现实需求。

1.1 中国快速发展的人口老龄化

在中国,老年人规模大、增长速度快。以2012年为例,全国老年人60岁及以上人口约1.93亿人,占总人口的14.30%,而每年还以400万~700万的数量不断增加,年均增长率高达3.3%。

1.2 中国拥有较高的老年人住房率

中国老年人的住房拥有率较高,城市居民自有住房的拥有率已高达85%,我国居民强烈的置业愿望,较高的家庭住房拥有率,形成自有住房已成为家庭的主要财产的普遍现象。

1.3“以房养老”巨大的潜在市场需求

在中国,一线城市有一套以上住房的家庭,子女出国生活工作的“空巢”老人、无子女家庭、“失独”家庭以及丁克家庭等,这些家庭都是对“以房养老”存在需求的家庭。由2005年中国老龄人口健康状态调查的分析数据显示,我国无子女老龄人占比为3.6%。

随着社会经济的快速发展,我国老年化的程度在加速发展中,关于如何解决此问题,以便缓解中国经济负担成为了一个必须积极去面对的现实,中国的“以房养老”政策正式在这样的背景下产生的。

2“以房养老”相关政策

2.1 解决养老金短缺问题

“以房养老”现在已成为国际上较为成熟的养老方式之一,在中国初期,随着“老年化”的加速发展,养老金缺口问题已成为学术界和公众界共同担心的问题。

2.2 医疗机构“驻入”养老机构

倡导在中国各地医疗机构入驻居民家庭社区和养老机构等。相关卫生部门要全力支持条件成熟的养老机构设立医疗机构。

2.3 社区须配建相应的养老设施

新建居民区和新建城区,建议按照人均用地大于等于0.1平米的标准构建相应的养老设施,旧城区和已建成的居民区,应当增设并且限期检查和更换相应的养老设施。

在美国的此项养老政策中,政府采取了政策扶持、信息咨询、资金支持、培育市场等多项措施构建了较好的养老设施建设。一是制定相关的法律法规,规范和推动反向抵押贷款业务的长期发展;二是政府主导,向老年人提供公共保险进行担保,推动了以房养老业务的发展。

3“以房养老”政策的结果

全国政协委员、时任建设部科学技术司司长赖明就建议对此话题成立课题组进行调研,当即选择了北京、上海、南京三个城市做试点。由于种种原因,实践中效果均不佳。

3.1 南京“以房换养”业务

2005年南京市某社区开展了“给我子替你养老”的业务,根据问卷调查显示,只有4名老年人入住此公寓,但却因为经济纠纷搬出了此公寓。南京开展的此项业务失败的原因在于其过于苛刻的限制条件和不够的公信力度,导致很多老年人不放心把自己的房产交给民营企业去打理。

3.2 上海“以房自助养老”项目

2007年在上海推出了一款“住房自助养老”项目,此项项目刚推出的时候咨询的老年人众多,但正式申请此项目的老年人并不多,到2012年,该试点项目已停止。上海推出此项项目失败的原因在于大多数老年人无法接受签约时就把房屋归属产权交出去,而房主担心房价上涨也是导致其项目停止的重要因素之一。

3.3 北京“养老房屋银行”业务

2007年北京市推出的“养老房屋银行”业务在北京五六个门店试行,推行不到半年时间就停止。试点失败的主要原因在于:一是覆盖范围有限;二是纯商业运作模式缺乏公信力;三是老年人对出租房屋持抵触心态,不愿意把房租给陌生人居住。

从以上三个城市的试点情况来看,以房养老政策的推行情况是不尽如人意的,在推行的细节方面改进的地方太多,这样的制度应该更加的人性化,应该站在安全感缺失的老年人的立场,多为老年人着想。

参考文献

[1]姚远,肖姗,马道军.“以房养老”难在哪?[N].南京日报,2013-10-09.

[2]陈俊宇.首家“养老房屋银行”黯然夭折[N].北京:工人日报,2013-09-30.

[3]柴晓武.反向抵押贷款产品定价[M].杭州:浙江大学出版社,2008:79-82.

篇4：“以房养老”的法律解读

“以房养老”这种养老模式最早出现在西方国家。近30年来，这种养老模式在国外有较大发展，尤其在美国、加拿大、英国、新加坡等国均取得一定程度的进展。近年来，我国北京、上海、南京等地都有过“以房养老”的尝试，然而，在这几年的实际运行中，“以房养老”并没有得到老年人的普遍认同。除了老年人的传统养老观念、金融机构难以确定支付养老金年限等因素外，我国目前相关法律规定也对“以房养老”的实施存在掣肘。

首先，我国《担保法》第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”《物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”从法律规定可以看出，我国法律明确禁止当事人在抵押合同中约定债务人无法清偿到期债务，债权人可取得抵押物的所有权，但是“以房养老”却要求金融机构可以在老年人没有履行偿还债务时可以取得老年人房子的所有权。法律规定与“以房养老”制度设计有所矛盾。“以房养老”制度设计的是拥有住房产权的老年人，将住房抵押给金融机构，相应的金融机构按月或年支付现金给借款人。当借款人去世后，该机构获得住房的产权，将其销售、出租或者拍卖，用来偿还贷款本息。因此解决这个矛盾是“以房养老”顺利实施的前提条件之一。

其次，《土地管理法》第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有。即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年：（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。”在实施“以房养老”时，如果老年人拥有住房的土地使用权快要接近70年，对金融机构的收益必将产生不利影响。虽然《物权法》第一百四十八条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”但如何续期，是否应重新缴纳土地出让金等问题并未明确，这也给“以房养老”设置了法律障碍。

再次，《担保法》第三十七条第二款规定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。”《物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”根据法律确立的房屋和土地不能分离的原则，农民建于宅基地之上的农村房屋也是不能够抵押的。这意味着“以房养老”可以实施的范围只能局限于城镇居民，广大的农村地区则可能成为实施的“盲区”。

最后，《商业银行法》第四十三条规定：“商业银行在中华人民共和国境内不得从事信托投资和证券经营业务，不得向非自用不动产投资或者向非银行金融机构和企业投资，但国家另有规定的除外。”在实施“以房养老”时，如果商业银行成为主体，那么如何管理手中所拥有的大量住房，实现住房价值的转换，是商业银行必须考虑的问题。但是在现有法律的框架内，商业银行的投资行为却受到了法律的限制。

因此，虽然《意见》提出了开展“以房养老”的试点，但是真正要让这项政策得到有效实施，仅存法律层面就需要立法完善。国家立法机关和相关职能部门有必要制定能够保证“以房养老”顺利实施的法律法规，在保证金融机构利益的同时，有效地维护老年人的合法权益，从而推动实现我国养老服务业的发展目标。

责编/文邦

篇5：以房养老试点方案

随着国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》的发布，“以房养老” 再次成为热门话题。

民政部社会福利和慈善事业促进司司长詹成付介绍，“以房养老”的试点方案，将由保监会牵头，会同民政部等部门，计划于XX年1季度出台具体操作办法和实施细则。

中央党校国际战略研究所副所长周天勇认为，当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不长，我国住宅用地70年年限将成为“以房养老”的障碍。

国家老龄委的一位人士介绍，“以房养老”试点方案应该不会突破70年土地使用权的框架，而更多的是对产权限制和房价下跌的风险进行调整完善。

在70年产权年限的背景下，本报记者获悉，北京将通过推进“租房置换”的方式来进行，在产权不变更的背景下，通过出租房屋获取租金，最终通过租金收入来入住养老院的“以房养老”模式。

“以房养老”曾在南京、上海、北京等城市的个别金融机构自发兴起尝试，例如上海公积金管理中心曾试推过以房自助养老，中信银行也推出了倒按揭业务，南京亦下发文件，鼓励住房反向抵押贷款，但均效果甚微。

就试行效果甚微的原因，周天勇认为，我国住宅用地70年年限将成为“以房养老”最大障碍。

与此同时，北京大岳咨询有限公司总经理金永祥表示，目前房价属于上升通道，“以房养老”模式会随着房价下行而面临风险，再加上老年人的退休成本，人均寿命评估亦问题重重，风险无法评估。

作为“以房养老”重要的参与部门，银监会也曾就该模式进行过调研，对此银监会的相关负责人曾表示，不少国家都采取了“以房养老”措施，应对人口老龄化。但由于我国现有的制度——房屋产权70年，“以房养老”难以推行;其次，由于房屋质量越来越差，对金融机构来说也是风险。三是由于未来房价变化存在不确定性，有下跌风险，所以，金融保险业对“以房养老”业务一直很谨慎。

中信银行的一位人士在电话中告诉本报记者，中信自XX年就开始试点“以房养老”模式，但截止到现在，目前该项总体业务量不太大。

金永祥认为，从金融、社保、房地产、土地等角度来说，要实现“以房养老”，真正将住房资产有效地转化为老年人的养老保障，尚需在资产评估、土地制度、运作监管等方面着力。

从试点的另一方——老人——来说，金永祥表示，除了观念以外，目前并无成熟的机构和模式，不少老人对 “以房养老”机构不信任，不敢轻易把房产抵押出去，部分地方推出的以房养老模式也很难真正提起老人的兴趣。

在金永祥看来，在公共财政无力兜底所有养老问题的情形下，‘以房养老’不失为解决养老难题的积极补充，也是未来一个大方向。

而解决“以房养老”试点的关键在于找到一个符合各方利益的商业模式。

国家老龄办的一位人士也向记者介绍，试点方案不会突破现有的法律框架，比如突破70年产权限制等，预计会在监管、风险防范方面做些规定。

值得一提的是，北京市民政局副局长、新闻发言人李红兵表示，北京“加快推进养老服务业发展的意见”有可能在月内出台。

其中北京的意见也将包括“以房养老”模式，李红兵表示，对于“以房养老”的相关政策，将通过推进“租房置换”的方式来进行。

所谓的“租房置换”是指不涉及产权变更，通过出租房屋获取租金，最终通过租金收入来支持老人入住养老院。据悉，早在XX年某房地产经纪公司与北京某养老服务中心就已推出“养老房屋银行”业务。

北京市老龄办的相关人士表示，XX年刚开始启动时，对“以房养老”进行论证研究，针对企业的相关鼓励措施也在研究中。

“但截止到现在，由于产权等问题的限制，老人的信任度不高，所以业务规模的扩大十分有限，”上述北京市老龄办的人士介绍，参与租房置换的模式，在风险方面更难掌控。

篇6：以房养老调查报告

北京等四试点城市已有22户家庭签署协议

以房养老政策在经历了一年的酝酿后终于呱呱落地。记者昨日从推出这款产品的保险公司获悉，上月底，有两户广州籍老人签署了以房养老合约。至此，四大试点城市北京、武汉、上海和广州都找到了接受以房养老的客户，共有22户家庭获得承保。这些家庭包括孤寡、失独、无子女、空巢和有子女老人。

拿房子换“活”钱养老

以房养老，就是老人将拥有的房屋抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权，并按照约定条件领取养老金直至身故;老人身故后，保险公司获得抵押房产处分权，处分所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

XX年8月，国务院发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》提上议程，并在XX年7月1日正式落地。不过，虽然这种产品是养老市场的一种有益补充，但却与中国养老传统和房地产市场消费习惯背道而驰，即使保险公司显示出极大兴趣，但从设计到最终销售成功，则花了整整一年时间，而且到目前为止，也只有一家公司推出。

今年3月，保监会批复幸福人寿《幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险(A款)》保险条款及费率，这也是我国国内首款保险版“以房养老”。首款保险版“以房养老”产品由幸福人寿正式推出，这也是目前仅有的一家保险公司推出的以房养老保险产品。根据合同，基本保险金额基于所抵押房屋的评估价值，在考虑抵押房屋的折扣、长期预期增值、预期的被保险人平均生存年限、利率、终身给付的成本等因素后确定。上月底第一个广州老人签署了合同后，这一产品在四个试点城市全面落地。

500万房产月入万

广州首批签署以房养老合约的潘女士、张先生去年看到相关新闻后，就主动联系了幸福人寿。在谈及为何选择这个产品时，张先生表示，女儿在国外，自己和太太的房子没有传承的需要，同时希望能住在自己的房子里，按月领取一笔养老金，补贴每年不少的自费用药费用，改善老年生活品质，同时有充足的资金在身体条件还不错的情况下外出旅游散心。

幸福人寿方面向羊城晚报记者介绍，此款产品主要从老年消费者的立场和角度研发设计，力争满足孤寡、无子女、失独等特定群体老人的以房养老需求。截至目前，共约20户家庭承保或在投保进行中，家庭构成包括孤寡、失独、无子女、空巢和有子女老人。

“与这些老人的联系沟通、进行产品介绍，主要通过以下步骤：电话约访老人，面谈详解产品、确定老人投保意愿，签署投保意向书、进行房产价值评估及有效保险价值确认，再次与老人沟通确认意愿，签署投保单、产品说明书、补充协议及相关附件，最后签署房屋抵押合同、对外办理抵押登记、公证等一系列环节，每个环节均需老人参与或到场。面对60岁以上的老人，需要耐心细致、深入浅出、通俗易懂地讲解产品和相关流程，沟通的时间相当长，沟通内容细致，直到老人完全理解条款的每一条涵义为止，并给老人留足消化理解和投保决策的空间和时间。”

由于各地房价差异巨大，通过以房养老领取的养老金不是按房屋的面积和地段估算，而是根据老人与保险公司共同选择的国家认可的第三方评估机构评估的房产价值进行估算(养老金费率表已在保监会网站公布)。幸福人寿方面强调，这个产品的设计原则上是“保本微利”。以65周岁男性，房产有效保险价值500万为例，老人每月领取养老金为15155元，直至去世。如果存在退保利益和中途退保情况，同样条件下，这位老人每月可领取12340元养老金。

据了解，6月12日，国内第一批用户已领取了“以房养老”养老金。

大规模普及尚需时日

民众最关心的是房价波动问题。幸福人寿方面表示，最初的产品设计已考虑到房屋预期增值收益，在评估抵押房产价值时，会对价值增长部分调增养老金，提前把给付投保人房产预期增值收益因素考虑在内;其次，保险公司不参与分享房产增值收益，如果将来房价上涨，抵押房产价值的增长部分将全部归属投保人。这一方式保证了老人可终身领取固定养老金的同时，不受房价下跌的影响。

广东省保险行业协会郑俊娟副秘书长表示，政府和监管机关都大力鼓励保险业积极促进养老服务业的发展，保险公司在养老领域将拥有广阔的发展空间，谁能抢抓先机，在养老领域喝到“头啖汤”，谁就能享受到政策红利，抢占发展先机。但是即便如此，其他养老险公司目前还没有对这一项目有实质性的推进。“业务虽然有需求，但前期投入成本大，后续执行难。”

有大型养老险公司向记者表示，目前的推广难点除传统观念阻力外，民众对保险产品的理解认知上还存在一定障碍。具体到此类产品，因目标客户相对较窄，从寻找目标客户、进行沟通到最后执行，短期内还无法形成规模效应，不过未来产品具有相当大的发展空间。

以房如何养老

以房养老，就是老人将拥有的房屋抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权，并按照约定条件领取养老金直至身故;老人身故后，保险公司获得抵押房产处分权，处分所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

具体如何操作

电话约访老人→面谈详解产品→确定老人投保意愿→签署投保意向书→对房产进行价值评估→有效保险价值确认→再次与老人沟通确认意愿→签署投保单、产品说明书、补充协议及相关附件→签署房屋抵押合同→办理抵押登记、公证等。

相关链接

中国养老机构报告预测未来发展五大变化

机构与居家养老并举成趋势

据新华社电 中国老龄科学研究中心昨日发布《中国养老机构发展研究报告》。报告指出，未来我国养老机构的发展将呈现五大趋势。

根据这份研究报告，养老机构是指为老年人提供集中居住、生活照料、康复护理、精神慰藉、文化娱乐等服务的老年人服务组织，其主要服务对象是失能、半失能老年人。基于服务对象的身体状况类别，养老机构应划分为自理型养老机构、助养型养老机构和养护型养老机构，服务对象应分别以自理老年人、半失能老年人、失能老年人为主。

研究报告分析认为，未来我国养老机构发展的趋势包括：民办民营养老机构将成为发展主体;机构与居家、社区养老服务一体化将成为必然趋势;小型化、专业化、社区化、连锁化将成为养老机构发展主要态势;养老机构养医结合发展趋势将更加紧密;养老机构服务将向更亲情化、人性化发展。

篇7：以房养老政策解读

2011年10月22日03:16 京华时报

漫画：以房养老 杨佳宁

本报讯 市民政局网站昨天发布“十二五”时期老龄事业发展规划，首次提出“以房养老”的概念，鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门开展“以房养老”试点业务。北京市老龄办相关人员表示，目前正在对“以房养老”进行论证研究，针对企业的相关鼓励措施也在研究中。

“以房养老”也被称为“住房反向抵押贷款”或“倒按揭”，是指老人将自己的产权房抵押给金融机构，以定期取得一定数额养老金或接受老年公寓服务的一种养老方式。

规划提出，鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门建立公益性中介机构，开展“以房养老”试点业务。同时，也鼓励发展商业性老年保险，支持商业保险企业开发推广老年人意外伤害保险产品，并采取政府引导、个人交费、企业让利相结合方式，试点探索建立长期照料护理保险。

对于此次在规划中提出“以房养老”，北京市老龄委相关人员表示，这并不是说政府部门要去开展，而是由政府来鼓励企业等相关机构去试点开展这项业务。

“„以房养老‟现在存在很多争议，比如房屋70年产权等问题，但在国外，这种模式在解决养老方面确实取得了很好的成效。”相关人员表示，本市正在对“以房养老”进行论证研究，以理清其发展的一些问题，同时也考虑研究一些针对企业的鼓励措施。

抵押房产贷款支付养老金

■操作模式

“以房养老”到底如何运作？中信银行在北京等城市正在进行试点。据媒体报道，中信银行近日推出针对中老年人的专属借记卡“信福年华”，并宣布在国内试点“以房养老”业务，凡年满55周岁的中老年人或年满18岁的法定赡养人以房产作为抵押，就可向银行申请贷款用于养老，不过目前该项业务总体业务量不太大。

据了解，老人把房屋抵押给金融机构后，中信银行将根据所抵押房产的价值和合理的养老资金确定贷款金额，累计贷款额最高不超过所抵押住房评估值的60%，且每月支付的养老金不超过2万元。借款人只需按月偿还利息或部分本金，贷款到期后再一次性偿还剩余本金。如果到期后不能偿还本金，将以所抵押房产处置后资金偿还银行贷款。

不过该项业务申请的门槛较高，办理该业务的申请者至少须有两套以上住房，贷款期限最长不超过10年，贷款也必须用于养老。

代租代售房屋冲抵养老金

据了解，作为个人养老的一种模式，“以房养老”兴起于上世纪80年代，因养老问题的日益严峻，在我国也一再引起关注，并在各地都曾有过试行，但最后都不了了之。

2007年10月，石景山区试点首家通过房屋租赁方式提供养老服务的新型服务模式，该模式在石景山寿山福海国际养老服务中心率先推行，该项目被称作“养老房屋银行”。其服务模式是，由该服务中心与地产经纪公司合作，对老人的房屋进行出租或代卖，所得的房租或房款返还给老人，以抵免在养老院的所需费用，或由老人自行处理。

但2008年1月，有媒体报道“养老房屋银行”项目一直无人问津，因为“很多老人舍不得把房子给外人住，对中介机构也不信任”。昨天，记者致电寿山福海国际养老服务中心，该中心人员称，该项目确实在推出之后没多久就因问者寥寥早已中止。

记者了解到，上海市从2006年起也在进行“以房养老”工作试点，2007年，上海市公积金管理中心曾试推过“以房养老”模式，但因真正符合条件的申请人很少，最终不得不停办该业务。

■他山之石

美国：虽然美国的社会养老保障体系比较健全，但大多数美国老年人依然以“以房养老”方式作补充。美国政府和一些金融机构也向老年人推出了“以房养老”的“倒按揭”贷款，发放对象为62岁以上的老年人。

加拿大：超过62岁的老年人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万至30万加元之间，只要不搬家、不卖房，房屋产权人不变，可一直住到逝世，由后人处理房产时折还贷款。

新加坡：60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由公益性机构一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处分，“剩余价值”(房价减去已支付的养老金总额)交给其继承人。

■专家观点

房地产市场变数影响“以房养老”

中国老年学会学术部主任、研究员陶立群介绍，“以房养老”多年来在各地都有实行，但始终没能推行出去，主要是因为涉及到很多问题，“最大的就是房地产市场的变数不可控。”

“以房养老可以作为养老的一种补充形式，但作为主要方式肯定不可取，会存在很大的社会问题。”陶立群说，现在社会上对于房子的需求很大，房价也非常高，但到下一代时，一个孩子手上可能有几套房，而且随着现在政府加大力度建公租房，房价降下来的可能性很大，“现在能租3000元的房子，到时租1000元或者租不出去的情况都是有可能发生的，最终受影响的会是老人。”陶立群说，虽然老人是把房屋抵押给了银行等企业，但后者没有利润时，其积极性也会大受打击。

陶立群说，现在很多老人仍难以接受把房子抵押而不是留给儿孙，而且房子还有一个70年产权问题，“当然，现在房屋即使过了70年，所有人仍可继续使用，以后国家也可能在这方面出台相关政策。”

另外，在我国土地是国家所有的，“政府很可能会拆迁建设别的建筑物。”陶立群认为，养老应该有多种形式，其中最主要的应该是政府完善的社会保障制度，包括养老退休金、相关福利制度等，“条件比较好的老人，可以把以房养老当做补充。”

据了解，在今年9月全国政协举办的“大力发展我国养老事业”提案办理会上，银监会相关负责人曾表示，不少国家都采取“以房养老”措施来应对人口老龄化问题，银监会也就此展开过专项调研。但是，由于我国现有的制度———房屋产权70年，“以房养老”难以推行，并表示，“如果是房价上行期，„以房养老‟问题不大，可如果遇到房价下行期，有可能遇到其他问题。”

居家养老 将有床位补贴

车站将设 老人等候专区婚登信息 将多部门共享

■其他规划

规划提出，十二五期间，本市将建立面向所有老年人提供基本生活照料、护理康复、情感关怀、紧急救援和社会参与等方面的养老服务网络，以及与之相适应的服务标准、运行机制和监管制度，构建城乡一体化的社会养老服务体系。

据了解，目前老人入住养老机构，政府会给予养老机构床位补贴，十二五期间，本市将研究建立居家养老床位补贴制度，建立四级养老服务中心，具备老年人日间照料、生活护理、家政服务、文体娱乐、学习培训、康复保健、精神慰藉功能，以承担居家养老服务工作组织管理、指导监督职能。

同时，还将建立服务商准入和退出机制，并引导行业协会制定入户家政服务、老年餐饮服务、日间托老服务、精神关怀服务等行业服务标准和指导性收费标准。

车站将设 老人等候专区

规划提出，将在机场、火车站等交通枢纽区域设置老年人等候专区，优先通行，并在街道(乡、镇)建立心理服务站，在社区(村)设立心理咨询室，培训6000名基层社区心理辅导员，关心老年人心理健康。

十二五期间，全市养老床位将达到12万张，百名老年人拥有床位达3.8张，将全面满足老年人机构养老需求。本市将组建北京市助老敬老志愿服务队，鼓励和支持社会各界人士为居家老年人提供服务。

同时，规范建设6000个社区(村)托老(残)所，全市托老床位达到6万张，养老(助残)餐桌达到1万个。各区县均要有1所400张以上床位的区县级养老服务机构，每个街道(乡、镇)应至少设置一所养老机构。

婚登信息 将多部门共享

规划称，将拓展婚姻登记服务网络系统功能，建立与公安、法院、计生等部门的信息共享机制，并探索婚姻登记机关引入社工、婚姻家庭咨询师及专业社会组织，提供婚姻家庭健康咨询、法律咨询、婚姻家庭危机干预指导和心理疏导等专业服务。收养管理办法也将进一步完善，对于收养孩子的家庭，将对其条件进行统一评估。

本市将建成北京市救助管理总站，设床位900张，救助管理总站二期1500张床位建设项目也将启动。各级救助管理机构还将设立反家庭暴力救助中心。

■实现“以房养老”三条件 老人拥有对房子的产权，才有出租或者抵押房屋的权利。老人与子女分开居住，使得房屋的出租或者抵押不至于影响正常生活。老人经济状况适中，因经济条件很好无“以房养老”必要；经济条件过低不具“以房养老”条件。

篇8：我国“以房养老”试点及政策建议

目前, 我国人口老龄化已经成为亟待解决的社会问题。截至2014年12月, 我国60岁以上老年人数量已超过2亿, 占总人口的14.9%。在此严峻的状况下, 以房养老作为养老的补充模式是改善老年人生活状况的重要途径。

一、我国“以房养老”试点现状及基本特点

(一) 我国“以房养老”现状。

目前, 美国的住房反向抵押贷款业务及其市场最为成熟, 而我国的“以房养老”概念则是自20世纪90年代从国外引进过来的, 在不断的探索与尝试中已经走过了十多个年头。“以房养老”在2003年两会上首次被提及用以拓宽养老金来源渠道。从第一次被提及至今已经有10年的时间, 2013年9月13日国务院正式发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》, 明确指出要开展“老年人住房反向抵押养老保险试点”工作。目前, 我国已经在北京、上海、南京及武汉进行过“以房养老”的试点。主要存在四种模式:一是北京的幸福人寿“出租换养”模式;二是上海市公积金管理中心“售后返租”模式;三是南京温泉留元老年公寓“以房换养”模式;四是中信银行“养老按揭”业务模式。可是由于“以房养老”模式发展的时间仍然不长, 业务还不够成熟, 目前我国的“以房养老”仍未能得到大规模的推广, 仅处于试点阶段, 并且试点的效果也不尽如人意。

(二) 我国“以房养老”的特点

1、适合人群。

我国的“以房养老”主要针对的人群基本要满足以下三点:首先, 老人需要年满55周岁或以上 (不同的模式要求不同, 但至少要满55周岁) ;其次, 老人需要拥有可以自由支配的一套或者以上的自有住房, 并且其所处地段不能太差, 房屋亦不能太过陈旧, 从而不会影响机构在房地产市场上对其进行处理;最后, 老人的在养老抚养方面不健全。种种这些情况都将会成为老人在退休后可能进行“以房养老”的动机。

2、“以房养老”中存在的风险特点。

“以房养老”本身会存在一些固有的风险因素, 另外在我国的运行中又会存在特定的风险因素, 这些风险总体可以概括为两类:贷款机构风险和借款人风险。

(1) 贷款机构风险。贷款机构风险又可以细分为长寿风险、利率风险、房屋贬值风险及土地使用权风险等。长寿风险与贷款人的寿命有关。倘若老人由于长寿, 其对房屋的使用年限超出了最初的设定年限, 贷款期限越长, 则机构承担的风险就会加大。利率风险为当预期利率的变动和实际利率变动不一致时, 贷款提供方要么会面临贷款额及应计利息高于所抵押房产价值的风险, 要么会面临借款人提前终止合同的风险。房屋贬值风险以及土地使用权风险, “以房养老”模式最重要的载体便是房地产, 而房地产市场的变化有可能会造成房屋贬值的风险。

(2) 借款人风险。借款人风险同样可以细分为:房屋增值风险、机构破产风险、贷款方的道德风险和费用风险等。房屋增值风险, 相对于贷款人会面临的房屋贬值风险而言, 对于借款人来说, 同样具有房屋增值风险。中国的房地产业发展速度一直很快, 但是如果借款人将房地产抵押给贷款人, 那么老人百年后, 房屋的增值收益都将由贷款人得到。机构破产风险, 由于“以房养老”现在在中国的试点基本是由银行、保险等机构在运行, 所以一旦这些机构由于经营不善或者“以房养老”业务运营没有达到机构的预期, 就有可能会导致业务的停止运营, 甚至有机构破产的可能。道德风险, 借款方一旦将自有房屋抵押给贷款方, 如果老人搬离了原来的住处, 住进了贷款方提供的养老院或者为借款方提供的出租房中, 由于合同已经签订, 所以可能会存在贷款方对借款方存在照顾不周或者物业管理不周等道德风险。以至于老人的生活质量受到不良影响。最后, 还有可能出现费用风险。

二、我国“以房养老”试点存在的障碍

(一) 养老观念的障碍

1、财产遗留问题。

在中国传统观念中, 父母百年归老之后, 总是希望能够遗留一些财产给子女。而房产作为普通家庭的一项重大资产, 父母无疑更加希望可以在自己百年归老之后将房屋作为自己的遗产继承给子女。

2、老人生活习惯障碍。

老人在前半生大多数时间都是在自己的房屋中安度的, 如果借款人收走房屋, 要求老人搬至养老中心或其他地方再重新开始适应新的环境, 也有悖于老人的居住情感和生活习惯。南京模式和北京模式都存在这个问题, 在南京模式中, 老人需要入住到提供的老年公寓, 而北京模式中, 老人则被要求入住寿山福海养老中心。

3、产权移交问题。

卖房返租模式一开始就要求变更老人的房屋产权, 这是广大老年人心理上无法接受的, 比如上海模式就有这样的问题存在。

(二) 无政府介入而导致的障碍

1、公信力不足障碍。

从国际上看, 任何国家和地区的“以房养老”业务, 无论何种模式, 政府无不参与其中, 有的甚至直接主办或者出资参与, 有的成立专门机构负责监督与管理, 等等。我国南京、上海、北京等地“以房养老”试点失败的原因固然有前述的诸多因素, 但民间运作、缺乏政府的参与、缺少公信力无疑也是一个不容忽视的重要原因。

2、机构利益至上问题。

由于“以房养老”主办方多为一些企业公司, 或者银行、保险等金融机构, 所以都是以营利为主要目的的。而且“以房养老”费用本来就存在很高的现象, 这就必然会导致机构对房产普遍的估价过低问题, 有些物业价值甚至只能拿到估值的一半。最终老人能够从贷款人处每月拿到的养老保障可能都不能满足当地的最低生活保障。

(三) 产品定价及保险精算模型复杂。

产品定价是反向抵押贷款推出的核心环节, 产品定价是否合理, 在一定程度上决定了住房反向抵押贷款的成败。假如产品定价过高, 申请人得到的贷款数额过低, 申请人将失去兴趣, 住房抵押贷款就会面临需求不足的问题;如果产品定价过低, 则贷款人面临着到期后贷款收不回来的风险, 可能以此带来亏损, 贷款人的积极性会大大减少。

三、我国“以房养老”障碍解决对策

(一) 由政府辅助建立一个独立的“以房养老”办公机构。

政府需要在“以房养老”这一办法中有所作为, 可以通过为机构进行适当担保或者对其进行税收优惠的办法, 减少贷款最终落实到借款人手里的阻力。并且要辅助建立一个独立的“以房养老”办公机构, 更加专业性地为孤寡老人进行服务。

(二) 推出“以房养老”保险。

“以房养老”存在利率风险、房产价格波动风险和长寿风险等, 所以对于承接了“以房养老”的主办方来说, 未来无疑具有很强的不确定性, 所以可以将这些风险以保险的方式部分或者全部转嫁给第三方保险公司, 由善于进行保险精算的保险公司来分担风险, 对于借款人来说也能提高其进行“以房养老”的意愿。

(三) 推出“以房养老”证券化。

“以房养老”的承办方可以将房屋进行打包进行证券化, 在二级市场上进行流通, 提前收回房屋的价值, 利用这部分资金在金融市场上进行在投资, 不仅分散了风险, 还可以利用其投资收益给予老人适当比率的收益作为额外的养老保障。

(四) 补充“以房养老”模式, 不断进行创新。

陈鹏军 (2013) 基于居民对民间机构主办养老的不信任, 提出要加大政府的参与, 并提出了两种基于政府参与的“以房养老”模式:一是基于政府担保的有赎回权的住房反向抵押贷款模式;二是基于政府担保的“以租换养”模式。这两种模式在一定程度上客服了“以房养老”试点模式中存在的比如群众公信力不足及关于房产赎回权等问题。

除此之外, 转变老人的固有养老观念也是推行“以房养老”的一大对策。

摘要：我国“人口老龄化”问题严峻, 使得我国养老方式不断创新。我国在引进外国的“以房养老”模式之后, 首先在北京、南京、上海、武汉四地进行试点。本文从我国存在的几种试点模式现状出发, 分析近年来这些试点存在的风险及陆续失败的原因, 最后针对我国“以房养老”的特殊情况, 提出几点对策建议。

篇9：以房养老政策“好看不好用”？

以房养老政策只是看上去很美？

随着“老龄化”加速到来，养老金“缺口”成为学界和公众担心的问题。以“老年人住房反向抵押养老保险”为内容之一的以房养老在国内试点之初即被寄予期待，认为“以房养老”的模式可以为老年人养老提供更多资金保障，享受更好的养老服务。

作为国内首款以房养老保险产品，幸福人寿“幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险（A款）产品”于3月25日获得保监会审批通过，在北京、上海、广州和武汉四个试点城市推出。老人在参保后，将房产抵押给保险公司，由专业的评估机构对房产进行评估，幸福人寿将定期向老人支付养老金直到老人去世。该产品是非参与性产品，幸福人寿不参与分享房产价值上涨部分，无论房价涨跌，老人都将领取固定的保险金。当老人身故后，幸福人寿再将房产处置所得偿付养老保险相关费用，剩余金额将返还给老人的继承人。

在上海政策试点后，有近70位老人前来咨询。通过律师调查、房屋抵押登记、公正等相关手续后，7月2日，幸福人寿上海分公司向第一位投保住房反向抵押养老保险的客户发放了第一笔养老金。

据幸福人寿湖北分公司相关人员介绍，公司在一定限度内承担投保人长寿带来的超额给付。据统计，此款保险产品因人而异，受男女性别、年龄大小及房屋价值多少影响，每个投保者领取的养老金有很大差别。如70岁的男性以评估值为500万元的房产抵押投保，每月可领取养老金为1.8万元左右。

从全国范围来看，“首批投保的客户既有孤寡老人、失独家庭、空巢家庭，也有有子女家庭的老人。”幸福人寿相关负责人介绍说，截至目前共有12户共22人签约，相比我国2亿多老人基数来说，占比微乎其微。

而湖北省政府今年出台了贯彻落实保险“新国十条”的实施意见，提出要“积极推进住房反向抵押养老保险试点”，合众人寿、幸福人寿等公司都申报了住房反向抵押养老保险产品。湖北未来将指导已开展试点的保险机构边试点边总结边完善，积极在武汉打造幸福人寿的“货币型模式”和合众人寿与养老社区对接的“实物型模式”等两种以房养老保险试点模式，形成可供全国其他地区借鉴的“武汉模式”。

但各地保险公司研发和销售该产品的意愿并不强烈。记者在上海就发现，目前开发以房养老产品的保险公司只有幸福人寿一家，如泰康人寿也在“以房养老”的合格试点机构范围内，但目前为止还没有开发相关的产品。泰康人寿上海分公司总经理王庆龙表示，法律法规对险企保护不足、货币价值不稳，这是险企积极性不高的本质。“最怕老人去世后，家里跳出来人闹事，这是我们保险公司最担心的情况。”

一项新政敌不过“养儿防老”观念？

上海民政部门调查显示，高达90%的老人拟将房产留给子孙，愿意倒按揭的不到10%。普华永道中国保险业主管合伙人周星认为，以房养老的产品开发一般会从失独和丁克家庭做起。但记者调研发现，即便是失独和丁克，愿意选择“以房养老”的家庭也寥寥无几，而背后原因主要有以下几个方面。

其一，受传统养老观念影响，认同度不高。在中国“养儿防老”的传统观念影响下，一些人难以接受“以房养老”。“‘但存方寸地、留于子孙耕’，老人们在心理上也难以接受自己辛辛苦苦一辈子挣来的房子未来成为别人的。”北京大学人口研究所教授穆光宗说。

家住上海徐汇区的张老伯今年75岁，他希望在自己百年之后把房子留给孩子。“子女在上海生活也不容易，医疗、教育等各种成本都不低，我会把房子交给他们处置，卖也好，租也好，都能给他们增加一些收益。”

其二，以房养老成难以满足老人精神方面需求。虽然57岁的年纪尚未进入老年，但对上海失独母亲孙慧芬来说，养老是切实的难题。在问及是否会选择“以房养老”时，她坚决表示不同意，“我们希望政府提供更方便多样的养老服务，并给予失独家庭更多精神关怀，金钱倒不是最重要的。”孙慧芬告诉记者，等将来两口子去世时，会把唯一的房产卖掉，所得钱款全部捐给以自己女儿命名的爱心基金，用于教育事业。

其三，不动产价值增贬预期难判，以房养老产品存风险。记者调查发现，对于开展“以房养老”业务的金融机构来说，这种对房产进行的“倒按揭”方式也并非常规业务，目前尚缺乏统一的、具有操作性的业务规则可以借鉴，存在诸多不确定性。

以房养老实则是一款商业养老保险产品，牵涉到保险、银行等金融机构，无规可依、风险顾虑及业务各自为营为最大障碍。住房反向抵押贷款涉及银行的房产处置权，而目前银行处置只能通过法院拍卖渠道解决，银行自身没有这个处置能力。

另有金融业人士认为，中国房屋产权70年，是“倒按揭”的最大障碍，也是与国外政策环境最大差异。如果70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是未知风险。

其四，按揭期限也难以确定。不同于传统房产按揭合同中对还款期限所作的明确规定，由于人的寿命难以预期，“倒按揭”的期限无法事先确定，每月金融机构提供的养老金数额难以准确计算。

泰康人寿上海分公司相关负责人认为，根据“以房养老”的方案，老人投保后，保险公司是逐月支付费用给老人直至去世，老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。但人的寿命是不能预知的，支付的年限以及每月支付额将成为保险公司与老人的“博弈点”。若保险公司预测老人寿命较长，每月支付金额就会较少，一旦老人过快辞世，容易引发家属与保险公司对房屋剩余价值的争论。

政策如何且行且完善？

受访者普遍肯定养老产品的多样性，并希望政策和产品设计更加完善，充分保障老年人的权益。“一方面，今后的老年人对生活品质的要求会越来越高；另一方面，家庭结构越来越小，独生子女多，也会有更多的房子被闲置，老人也没必要‘守着金饭碗讨饭’，会有更多人接受‘以房养老’等养老方式。”一位退休学者表示。

与此同时，很多老年人对以房养老存在顾虑：政策是否已经设计好？监管能不能到位？老人领取养老金会不会有风险？给吃定心丸，还需且行且完善。

幸福人寿监事会主席孟晓苏坦言，通过试点发现很多问题需要解决，比如共有产权要参与以房养老该如何处理，同时还需要一些政策扶持，比如免除入保房屋产权证增名税费；减免保险企业在反向抵押保险业务上的所得税；免除入保房产的房产税；加强对老人补贴方面的政策支持，比如建立长寿保户政府补贴制度，分担由反向抵押加大的“长寿风险”。

哈尔滨商业大学金融学院金融工程研究所所长田立表示，发达国家的成熟经验基于其具备完善的金融贷款、担保机构、资产评估等机构，以及完善健全的个人信用系统。而在这些方面，国内仍需要不断加强和完善。“以房养老”在实施过程中涉及到很多方面，比如房屋的评估、老人寿命的计算以及房产贬值、资金流动性等问题，单独一家银行不可能承担。“这些环节中哪一个出错，都会造成严重后果，如果没有相应的配套机制，银行很难在住房消费信贷市场上提供配合。”记者在采访多家房地产评估公司时，得到的回复多是“没有开展这项业务”。

中国指数研究院华中市场总监李国政建议，政府应当搭建房产评估、政策咨询、纠纷仲裁等机制，对于出现房价波动，引入由政府主导的保险机构或市场化保险公司来分担风险。在发达国家，特别是对房产评估环节，有中立的权威专业评估机构负责房屋价值的评估，既能照顾到老人的利益，也能保证金融机构的合理收益。