加强城市建设与管理 不断创优市民宜居环境

加强城市建设与管理 不断创优市民宜居环境（精选4篇）

篇1：加强城市建设与管理 不断创优市民宜居环境

加强城市建设与管理 不断创优市民宜居环境

陈发金近年来，随着我区城市建设与管理力度加大，城市面貌有了很大改观，市民居住环境有了很大改变。但总体上看，与构建和谐社会的要求还有很大差距，特别是缺乏解决“整治一一反弹一一整治”的有效手段，如何加强城市建设与管理，创优市民宜居环境是值得我们深思的问题。

一、我区城市建设与管理现状

目前，全区5个街办的86个社区，由于发展不平衡，经济状况不同，建设与管理的质量和水平很不一致。其表现：一是乱搭乱盖、乱牵乱挂，隐患突出。一方面少数市场有相当部分是由乱搭乱盖组成，旧的被拆除，新的又出现。一方面供电、电信部门的线路不符合安全标准，到处可见乱拉线、乱接线现象，安全隐患十分突出，容易引发火灾及其他安全事故；二是占道经营、门店外延，妨碍交通。街巷里占道经营摊点随处可见，如中心城区的大赛巷、女人街、梅台巷、黄家塘、幸福通道、五中通道等6条通道就有上千处占道经营和门店外延。流动摊点亦比比皆是，如红门南路，其流动摊点几乎占据马路一半，造成道路拥挤，妨碍交通。三是乱贴滥画，治标没有治本。洁城除癣行动年年搞，效果甚微，“牛皮癣”、小广告层出不穷。四是市政设施标准低，配套不足。虽说地处城区，但基础设施标准偏低且薄弱，市容市貌时好时坏，已成为居民群众投诉的焦点。五是插花地带管理职

责交叉。为了自己的利益，常常各自为政，有利相互争夺，有事相互推诿。红星路以东朝阳辖区的城市规划等属玉桥开发区管理，而城市日常管理由沙市区，城管范围严重交叉；六是“城中村”脏乱差现象普遍，环境恶劣。少数施工单位在“城中村”乱卸渣土，得不到及时清理，使征而未建的地块环境更为恶劣。

二、问题存在的原因

上述问题，从表面看，是由日常管理不得力、环卫作业不规范、失业下岗人员增多、大量农民进城务工经商所造成的，但从深层次分析，造成目前问题的主要原因：

一是监管不力，治理难。沙市地处中心城区，由于管理体制不顺畅，管理权责不清，对城市管理中出现的问题，监管不及时、报告不及时、处理不及时，造成大范围违章搭盖出现。

二是资金不足，落实难。近几年来，在街巷道路改造配套建设上，虽然政府逐年加大投入，也争取市建设部门给予了一定支持，中心城区泥巴路基本消灭。但是由于我区街巷基础设施老化，现有的街巷改造和维修经费远远不能满足城市发展的需要，满足不了人民群众的要求。

三是市民素质不高，管理难。由于沙市区过去是一个老轻工业基地，在企业改革过程中，下岗的工人比较多。同时伴随城市化进程带来城市人口构成日益复杂，既有从农村一步入城的外来农民工、又有相当部分的弱势群体，这些人群生存于城市底层和边缘，空间有限自然乱搭乱建，没有固定收入多依靠摆摊设点、临时占道等“不用交费”的简单方式来维持生活，造成管理难。

二、建议和对策

(一)加大宣传力度，营造浓厚社会氛围

任何城市管理都离不开市民的参与，都与这个城市的市民素质相适应才能取得行动上的效果。一要广泛利用电视报纸等媒体加强宣传，发挥新闻媒体作用，让城市管理深入人心；二要立足各社区居民学校，利用社区自我教育，自我管理，坚持不懈持之以恒地开展寓常识性、趣味性、生活性于一体的文明市民教育，提高市民文明素质，提高其城市意识，积极从自身做起“管好自已”并关心、支持和参与城市管理；三要抓好学校教育，从小培养青少年的参与城市管理意识；四要加强机关工作人员、厂矿企业职工的宣传，应扩大公益广告宣传氛围，利用车站、码头、社区宣传栏等加大宣传力度，带动市民文明素质整体的提高。

(二)加大对街巷道路改造经费的投入力度

沙市区地处市中心城区，街巷道路的好坏与人民群众生产生活息息相关，由于沙市大部分街巷道路修建于7 0-8 0年代，现破损严重，且设施不配套，仅靠区级每年有限的城市维护费，远远满足不了城市发展的需要。一是市里在修建改造城市主次干道的同时，应将街巷道路改造纳入计划，统筹规划，可采取核定基数，分步实施，逐年按比例增力口；二是市里在给区里安排中心工作和项目的同时，安排相配套的业务经费或建设费用。区里在接受任务时，重点考虑的是如何做好组织、协调和落实任务，不

会为经费所困扰。

(三)集中对小街小巷进行环境整治

采取市区联手、部门联动、区政府牵头、辖区负责、市区城管协调、区城管局负责综合执法的工作机制，集中对小街小巷进行环境整治。整治的内容包括：拆除乱搭乱建，配套物业设施，优化居住环境，改造出户管网，规范物业秩序等。并制定社区改造实施方案，按照国家有关政策，以政府投入为主体，产权单位、小区居民为投资补充，分阶段投入资金，对现有各社区环境设施进行分批改造，力求为广大市民创造一个优美、舒心的生活居住环境，重塑沙市新形象。

篇2：加强城市建设与管理 不断创优市民宜居环境

城市要想得到可持续发展, 扩大经济规模和提高经济发展水平, 就要使城市成为人才资源高度聚集的区域。 城市要想吸引更多的人才, 就要改善影响人才聚集的人口、经济、自然地理、生活以及自然环境, 为人才的成长和发展营造更加高效舒适的生活和工作环境。 由此可见, 营造城市宜居环境与吸引人才聚集的关系是相辅相成、相互促进的, 优化人才环境才能有效推动社会的进一步发展。 目前, 我国在人才环境方面的发展经验较少, 要想营造更多城市宜居环境, 需要不断改善经济环境、人文环境及科技、制度环境等。

一、分析当前我城市宜居环境的现状和存在的问题

在世界各地都掀起建设宜居城市建设的高潮时, 我国也紧跟时代潮流, 为了给居民提供更高水平的生活, 而提出了建设宜居城市的目标。 但是当前, 我国城市化水平与其他发达国家还存在着较大差距, 整体还处于初级阶段, 城市规模和基础设施建设还有待提高, 在我国城市宜居环境中还面临着诸多问题。

(一) 城市规模急剧膨胀, 资源紧张。

我国自改革开放以来, 工业化水平不断提高, 大大解放了农村劳动力, 另外, 随着城乡户籍制度的改革, 越来越多的农村人涌进各大中型城市, 使城市人口增多, 城市化规模急剧膨胀, 然而城市土地, 大规模的城市基础设施建设, 以及人文环境并没有适应城市规模的扩大而得到相应的改善和提高, 各地政府在对城市未来发展进行规划时, 比较缺乏前瞻性、科学性及人文关怀, 只是为了追求经济增长和政绩, 而盲目地扩大城市规模, 从而不能满足城市居民对城市资源的需求, 使城市街道出现拥堵问题, 城市环境也被破坏, 严重影响着城市居民的生活和工作。

(二) 市民之间的人情日益冷漠, 缺乏对城市的认同感。

虽然我国城市经济社会在不断发展, 但是城市居民人情日渐冷漠, 人与人之间缺乏关爱和温情, 中国优秀的传统美德在一步步丧失, 一些人的素养较低, 常会看到市民乱扔垃圾、随地吐痰等不文明行为。 另外, 由于很多城市居民为外来务工人员, 在城市生活的经济压力较大, 让城市居民的心态和精神状况变得更差, 再加上城市中缺乏人文关怀, 有许多人缺乏对城市的认同感、安全感和归属感, 使人们只关心提高自己的物质生活水平, 而没有时间和精力和亲友沟通, 忽略了与他人之间真诚的交往。

(三) 城市建设缺乏创新性, 没有自身特色和文化。

由于我国缺乏城市建设的经验和为了早出政绩, 使各地的城市化建设在追求快速的同时, 没有形成自身的特色和文化, 没有了解城市居民对城市建设和规划的意见和看法, 只是一味搬照其他城市的现成做法进行建设, 使城市建筑式样、城市设计和景观设计上比较单一、缺乏创新性, 各地城市缺乏对自身的文化特色和城市精神的考虑, 使城市应有的文化底蕴和城市共同价值观得不到发展, 从而使城市竞争力和对人才的吸引力下降。

二、分析影响人才聚集的城市宜居环境因素

现阶段, 影响人才聚集的城市宜居环境因素只要包括人口、经济、自然地理、生活及制度环境, 下面对这五种影响人才聚集的城市环境因素一一进行分析。

(一) 人口环境。

人口环境作为影响人才聚集的城市宜居环境的因素之一, 如果城市中的人口规模较小、人口质量较低, 并且有大部分的人口仍然从事着农业生产工作, 就会使城市化进程发展得更慢, 各种城市基础设施较差, 吸引不了优秀的人才来当地聚集, 从而不能提高城市的宜居环境。

(二) 经济环境。

城市的经济环境与人才聚集之间存在着密不可分的关系, 只有经济水平和经济结构较好的城市才能吸引优秀的人才, 从而提高城市的竞争力, 并且能使人才在这种经济环境下促进自身的成长和发展, 实现自己的价值。

(三) 自然地理环境。

我国各大中小型城市的自然地理环境各有不同, 甚至千差万别, 但是随着城市化的不断发展和进步, 人民生活水平的提高, 人们越来越追求自然的城市地理环境, 使地理环境也能够适应现代居民生活的需要而不断地改善, 从而更好地吸引人才聚集。

(四) 生活环境。

城市要想成为更适合众多优秀人才聚集的宜居环境, 就要建设更完备的各类生活设施及更完善的生活服务软件, 给城市居民提供好的道路建设, 保证交通运行的安全、高效。 还要使城市的治安、医疗等生活环境得到进一步改善, 这样才能吸引人才聚集。

(五) 制度环境。

目前, 影响人才聚集的另一城市环境因素是制度环境。我国对于人才身份的管理, 以及人才的配置、使用等方面建立的制度还不够完善, 使人才在城市生活工作的时间不稳定, 很难吸引和留住人才, 使部分城市容易产生人才流失情况, 对城市的可持续发展不利。

三、分析城市环境对人才集聚的重要作用

(一) 人才集聚的环境动力。

有的研究人员通过认真分析个人与环境之间的关系, 从而了解人才聚集的环境动力。 人才的流动和聚集不仅与个人的能力素质有关, 而且与人才所处的环境条件有关。 如果一个优秀的人才在一个各种城市环境因素都比较差的地方, 环境动力较差, 就很难施展个人的才华、理想和抱负, 很难发挥出自己的聪明才智, 从而创造不出较好的绩效。 由此可见, 环境动力对人才聚集的影响比较大, 甚至对个人的成长和发展起着决定性的作用, 在人才无法改变环境时, 要想实现自身的价值往往会脱离环境动力较差的城市, 重新寻找适合自身特点和能力的生活工作环境。

(二) 分析城市环境与人才集聚之间的关系。

城市要形成良好的人才聚集环境, 就要给人才提供人口、 经济等环境优势, 从而形成人才的高势能区和强磁场区, 使城市环境能够为不同层次, 不同类型的人才提供更好的生活和工作环境, 让人才之间相互融合, 共同进步, 促进人才环境的多样性发展。 另外, 人才聚集较多的城市, 会产生人才聚集效应, 从而促进城市经济年发展水平提高, 也会使城市对人才的吸引力加强, 形成人才高地, 并逐渐向四周扩散, 以此进一步把城市环境优化发展, 提高城市的竞争力。 人才聚集和城市环境之间的关系是密不可分的, 缺一不可, 并且二者之间相辅相成, 形成良性循环。 在双方的共同作用下, 不仅能促进人才的成长和发展, 实现个人的价值, 而且能促进城市经济、文化等各方面环境的发展。

四、人才集聚的城市宜居环境优化策略

(一) 提高经济发展水平, 加快城市经济结构调整。

我国不同地区的城市经济发展水平不同, 各地政府应该因地制宜, 充分发挥当地的优势条件, 调整经济产业结构, 转变经济发展方式、从而提高经济发展水平, 以此改善城市的经济环境, 让人才有发展空间施展自己的才能, 吸引更多人才聚集。 各地的城市政府在进行经济结构调整过程中, 应该以市场发展为导向, 用现代科学技术完成传统产业的调整和升级, 最终培育出符合当地特色的产业集群, 以此带动人才聚集。 此外, 政府部门还应该改善产业发展不均匀的现象, 依托大中型项目, 发展产业经济, 促进人才集聚。 政府在鼓励和支持发展传统产业的同时, 还应该寻求和推动其他比较滞后产业的发展, 引导人才向术些薄弱产业集聚, 从而使城市经济环境发展得更好。

(二) 建立健全社会保障体系, 改善自然和社会生活环境。

城市应进一步改善自然地理环境和生活环境, 给人们提供更舒适安全、高效便利的生活和工作环境, 这样才能使人们安居乐业, 吸引更多人才。 首先, 城市应该建立健全社会保障体系, 使人才在医疗、养老、事业及住房等方面无后顾之忧, 可以放心地工作, 以此增强人才在城市聚集的稳定性, 减少人才流动成本。 另外, 城市还应该进一步完善各种公共基础设施, 城市要为人才创建最更方便的交通环境, 使人们出行更便捷, 提高工作效率, 还应该减少各种类型的污染, 保护当地的生态环境, 使人才可以生活在健康的环境中。 还有, 城市充分发挥社会保障制度的激励功能, 给素质能力较强的人才提供便利的生活工作环境, 以此增强城市集聚人才的能力, 使城市聚集人才的整体水平得到提高。

(三) 优化政府制度环境, 促进人才聚集。

首先, 城市要营造人才聚集的宜居环境就要改善人才聚集效应的制度环境, 加强对人才工作的人才调控, 调整当前的人才身份管理制度, 防止人才的大量流失, 增强人才在区域工作的稳定性。 其次, 应完善人才市场配置机制, 进一步规范化管理人才, 使人才流动更趋向于秩序化, 促进人才的聚集。 再次, 政府部门应该简化行政审批程序, 提高对人才的服务水平, 对于特殊的人才还可以开通绿色服务通道, 更好地吸引和留住人才。 最后, 政府应该建立起信息资源网络平台, 让人们及时准确地了解城市发展现状, 为人才提供更多的信息公共资源。

(四) 城市要加大对现代科技的投入, 建设和培育高新技术企业。

随着现代信息技术的发展, 城市发展应该扩大科技投入资金的来源渠道, 政府要加大对科技资金的拨款, 通过发行股票、基金及证劵等形式为人才发展提供资金支持。 另外, 应该鼓励建设和培育高新技术企业, 提高企业的自主创新能力, 吸引海内外优秀人才就业。

(五) 充分发挥人才集聚效应, 促进城市环境发展。

城市发展中要充分认识到城市环境与人才聚集之间的关系, 充分发挥人才聚集效应, 让不同地区和不同文化背景的人才在城市内进行交流、融合, 以此完善人才的合理配置和优化组合, 使人才聚集度继续提升, 这样才能促进城市人才资源的活力和竞争力, 从而促进城市环境的发展增强城市内聚力和外引力, 使人才聚集与城市环境发展相互作用, 使二者共同发展。

结语

现阶段, 面对我国城市宜居环境存在着城市规模急剧膨胀, 资源紧张及市民之间的人情日益冷漠, 缺乏对居住城市的认同感、安全感和归属感, 并且城市建设缺乏创新性等问题, 我国城市要想营造吸引人才聚集的宜居环境, 提高城市的核心竞争力, 就要分析的影响人才集聚的城市环境因素, 其中包括人口环境、经济环境、自然地理环境、生活环境及制度环境, 还应该研究人才集聚的环境动力及城市环境与人才集聚的互动关系, 最后通过加快城市经济结构调整、建立健全社会保障体系, 改善自然和社会生活环境, 优化政府制度环境以及把握人才集聚效应等措施优化人才聚集的城市宜居环境。

参考文献

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[3]张同全, 王乐杰.我国制造业基地人才集聚效应评价——基于三大制造业基地的比较分析[J].中国软科学, 2009, (11) :64-71.

[4]廖建桥, 黄书毅, 刘智强.中国区域人才集聚合理性及其评价——中美500强企业地区分布的对比视角[J].经济管理, 2007, (19) :76-81.

篇3：加强城市建设与管理 不断创优市民宜居环境

一、着力构建马克思主义学习型政党,不断提高全党应对复杂经济环境和国际金融危机的综合实力

办好中国的事情,关键在党。应对复杂经济环境,特别是有效应对国际金融危机,必须坚持科学理论武装,建设马克思主义学习型政党,提高在复杂的经济环境中不断加强党的执政能力建设的本领。

一是具有世界眼光,密切关注国际金融危机发展的动向。在经济全球化日益加剧的今天,是否具有世界眼光是决定一个国家、地区和政党发展水平的关键因素。国际金融危机本身就是一场全球性的经济灾难。建设马克思主义学习型政党,就要拓展我们的视野、眼光和思维,密切关注国际金融危机发展的动向,站在战略的层面理清我们的发展思路,创新我们的发展策略,解决我们发展中的问题,力争在经济全球化竞争发展的浪潮中抢占发展先机,争得发展机遇。

二是善于把握规律,努力探求化解国际金融危机的有效途径。马克思主义认为,世界的发展变化是有规律的。同样,国际金融危机虽然来得突发,且来势凶猛,但也有内在的发展规律。建设马克思主义学习型政党,就是要学习探索党的执政规律、社会主义建设规律及人类社会发展规律,就是要求我们在国际金融危机瞬息万变的动态变化中,善于发现规律,使我们应对国际金融危机的工作方法更加科学,措施更加得力,效果更加突出,最终使党执政能力得到进一步提升。

三是富有创新精神,积极探索应对国际金融危机的各种方法。学习是创新的基础,创新是学习的目的,建设马克思主义学习型政党的目的是为了进一步推动党和国家建设的创新。通过培养创新精神,提高创新能力,提高党的领导水平和执政水平,提高领导科学发展、应对国际金融危机的能力,确保党在世界形势深刻变化的历史进程中始终走在时代前列,在应对国内外各种风险和考验的历史进程中始终成为全国人民的主心骨,在发展中国特色社会主义的历史进程中始终成为坚强的领导核心。

二、着力在应对复杂经济环境和国际金融危机中提高领导干部化危为机的本领

各级领导干部既是应对国际金融危机挑战的组织者,又是贯彻执行党和政府应对国际金融危机政策的执行者。因此,成功应对国际金融危机,不断提高党的执政能力,要求各级领导干部不断提高四种本领:

一要不断提高领导干部领导科学发展的本领。应对国际金融危机,就要提高领导干部谋划发展、统筹发展、优化发展、推动发展的本领,在具体工作中,领导干部既要认真贯彻落实上级的决定、指示和政策,又要吃透下情,注重把上级的要求和本地的实际有机联系起来,找准工作的结合点、突破点,提高领导干部贯彻执行能力,要明确重点工作,健全责任机制、督导机制和约束机制,提高贯彻执行意识和效率。同时,领导干部要根据国际金融危机的发展变化,及时转变工作方式方法,针对工作的不同情况,提出不同的要求,使工作要求具体化,并具有可操作性,努力开创工作新局面,促进经济社会又好又快发展。

二要不断提高做好公共服务的本领。公共服务是现代政府的首要职责,公共服务能力是执政能力的一个重要指标。如何提高公共服务能力,使政府在应对国际金融危机过程中发挥好领导、组织、协调、管理作用,是加强执政能力建设的一项重要任务,也是当前摆在各级领导干部面前的一个重要课题。这就要求各级领导干部要强化服务意识,规范服务行为,提高服务质量,拓展服务功能。要积极主动地提供服务,要及时负责地回应国家、社会和公众的服务要求,在应对国际金融危机中要把公共服务的重点放在教育、医疗、就业和社会保障上。

三要不断提高搞好社会管理的本领。所谓社会管理能力,就是运用科学发展观,制定与实施社会管理规划和社会服务政策、提高社会服务水平、发展社会事业的本领。要想成功应对国际金融危机,各级领导干部必须学习社会管理知识,学习当代社会组织和管理知识,学习社会心理学的知识等,了解我国社会阶层结构和利益格局的新变化,深入研究当前我国的突出社会矛盾及其规律,更好地统筹协调各方面利益关系,更有效地化解各种社会矛盾。当前重点是要解决好关系群众切身利益的问题。

四要不断提高维护稳定的本领。当前,在国际金融危机背景下,涉及群众切身利益的各种问题凸显,增加了社会不稳定因素。领导干部要善于见微知著,对分裂势力要果断处置,对各类矛盾纠纷要及时化解,对群体性事件要妥善处理。着重提高协调利益关系的能力、发展社会事业的能力、化解社会矛盾的能力、同媒体打交道的能力和处理突发事件的能力。

三、着力增强执政意识,在应对复杂经济环境和国际金融危机中充分发挥党员的先锋模范作用

普通党员虽然看上去手中没有任何权力,但作为执政党的一名成员,同样要具有执政意识,这是我们党不同于世界上其他政党的一个重要方面。尤其在当前国际金融危机对我国经济社会的影响还在继续加深的严峻形势下,对共产党员来说,必须充分发挥先锋模范作用,以鲜明的宗旨意识、清醒的执政意识和自觉的责任意识为广大群众做出榜样。

一要做工作的模范。做好自己的本职工作,是对一个公职人员的起码要求。但共产党员不能仅仅满足于这一点,要努力做工作的模范。在当前复杂的经济环境下,尤其是在应对国际金融危机的过程中,党员干部要有强烈的责任感和使命感,对自己要高标准,严要求,无论做什么工作,用心去做,用情去做,兢兢业业地在各自的岗位上做好本职工作,圆满完成党和国家的各项任务,努力创造新的业绩。

二要做团结的模范。在国际金融危机的冲击下,工作、生活过程中难免会产生新矛盾、新冲突。党员干部要满腔热情地为增强信心、重振经济多做工作,自觉地为应对危机贡献力量。引导人们把思想统一到中央对当前国内国际经济形势的分析判断上来,统一到中央的决策和部署上来,统一到科学发展观的要求上来,团结广大群众认真贯彻落实中央应对金融危机的各项政策措施。

三要做廉洁的模范。国际金融危机,作为一场金融海啸,不仅冲击着经济领域,而且冲击着人们的价值观。此时,更要求党员干部要一身正气、两袖清风,不以权谋私,不搞特殊化,做到政治坚定、作风优良、纪律严明、勤政为民、恪尽职守、清正廉洁,做合格的人民公仆。

作者单位:中共河北省委党校党建教研部

篇4：加强城市建设与管理 不断创优市民宜居环境

一、重庆市物业管理的基本情况

(一) 深刻认识“宜居重庆”内涵, 推进物业管理科学发展。

宜居城市建设概念有广义和狭义之分。广义的宜居城市是指经济持续繁荣、社会和谐稳定、文化氛围浓郁, 城市与自然环境协调共生, 适合人类生活、工作、学习、创业的城市。狭义的宜居城市是指生态良好、景观优美、安全舒适, 适宜人类居住的城市。上世纪90年代初至2003年是重庆物业的起步、发展阶段, 2003年至今, 是规范、提升阶段。通过十多年的发展, 重庆物管已初具规模, 截至2008年末, 重庆市具有资质物管服务企业1523户, 其中国家一级资质企业30户, 二级资质企业143户, 三级资质企业1350户, 其中暂定资质企业195户;全市住宅物业管理覆盖率达66%, 其中主城区住宅物管覆盖率83%。重庆住宅物管覆盖率2009年末66%, 2012年末将达87%, 市民对物管服务满意率达70%以上;2013-2017年将达93%, 市民对物管满意率将达85%以上。

(二) 加快推进《物权法》实施, 规范重庆物管市场。

2008年, 重庆市强化对国家《物权法》和《物业管理条例》的宣传, 推动物管行业的发展。出台《重庆市物管条例 (草案) 》正在市人大审议中, 市国土房管局出台《关于加强物业管理前期招投标管理工作补充意见的通知》。至2009年末, 全市将有237个项目2800万平方米通过招投标的方式选聘物业服务企业, 其中当年新增90个项目近1100万平方米。各区县 (自治县) 物业行政主管部门累计新增和代管商品房物业专项维修资金10亿元, 累计47.8亿元。推行物管诚信制度建设, 建立和完善了物管企业信用档案, 建立国土房管信用网, 物管企业信用档案情况可通过信用网直接查询。

(三) 加强物管人才培训, 为重庆物业发展提供人才支持。

2009年, 重庆开展物管培训工作, 市房地产培训中心举办各类物管人员培训28期, 培训2750人。其中物管员岗位资格培训15期, 培训1622人;物管部门经理 (主任) 岗位资格培训13期, 培训1128人。同时, 开展物管创优达标工作。当年全市有6个小区被建设部评为全国物管示范小区, 27个小区 (大厦) 被评为重庆市物管示范住宅小区 (大厦) 。物管这一新兴行业在重庆市已逐渐被工厂、学校、医院、商场、办公楼宇和社区等各类物管所采用, 管理的内涵更加丰富, 外延更加宽广, 基本形成了包括房屋及相关设备设施维修养护、小区保安、环境绿化、居民生活服务等综合服务的新体制, 正趋向规范化、社会化、专业化、市场化的深度方向发展。

二、当前重庆市物业管理存在的主要问题

(一) 收取物业管理费难度大, 严重制约物业管理行业发展。

一是业主缺乏物业管理消费观念。因物管工作缺乏信息交流平台, 业主花钱买服务的观念尚未完全建立。因物管公司收费标准与服务质量存在差距, 引发业主拒交物管费的情况时有发生。因业主欠费法律诉讼繁琐, 诉讼方式不宜多用, 使收费难问题一直得不到妥善解决。二是业主与物管关系不够协调。因《物业服务合同》不够规范, 业主与物管企业存在收费标准与物业服务认识上的差距, 业主总是用低价格要求高服务标准, 导致业主与物管公司不和谐。三是物业服务水平不高。小区出现脏、乱、差, 水电气、绿化、安保、保洁等公共服务不够, 业主拒交物业管理费及物业管理纠纷时有发生, 阻碍了物业企业的科学发展。

(二) 业主委员会组建滞后, 不能正常发挥其自治作用。

一是业主维权意识偏差。业主关心物业的使用、安全、方便、舒适及收益等方面的多, 关心物业企业成本的少, 缺乏正确的维权意识。二是业主委员会的工作难以正常开展。业主对维权意识比较茫然, 对业主委员会的选举不重视, 对地位、作用、权利和义务也不太清楚, 缺乏相应的物业维权、管理等知识。三是业主利益协调难度大。因各业主生活习惯、文化背景、消费层次、民族习惯等差异, 业主代表各自代表不同群体的利益, 对协调业主整体利益上难以形成共识。四是业主委员会缺乏群众基础。业主对业主委员会的建立漠不关心, 也对业主委员会的日常工作缺少正常的支持和监督。业主对业主委员会的工作缺乏关注度、信任度和参与意识, 业主委员会不能发挥其应有的自治作用。

(三) 物业缺乏建管衔接和大修资金监管机制, 困扰物业管理行业科学发展。

一是物管企业与建设单位缺乏有效衔接。建设单位将开发建设遗留问题、未达标房屋入住等前期开发遗留问题直接转嫁给物管企业, 导致物业企业成本刚性增加, 业主与物管公司的矛盾, 对物业管理带来不良影响。二是对大修资金收缴及监管不宜。部分社区存在部分业主未缴大修资金现象, 损害已缴业主的利益和物业正常维修。因物业企业转制、破产等原因, 导致企业维修资金的占用、流失, 难以保证维修资金的正常使用。同时, 缺乏对大修资金使用的有效监管。三是对基础设施条件较差的社区管理难度大。对基础设施不完善社区, 房屋长期得不到及时的维修, 造成房屋完好率低, 小区配套设施不全, 绿化面积小、水电气设施老化, 缺少停车位、物管用房及体育、卫生、金融、超市、文化设施等, 增加了物业管理工作的难度。

(四) 物管企业进入缺乏市场机制, 难以保证社区服务质量。

一是业主对物管选择缺乏市场竞争机制。目前社区物管进入邀标、陪标现象严重, 公平竞争流于形式的现象依然存在, 不少企业不能坦然面对业主大会更换物业管理企业的决定, 影响物业管理项目的顺利交接, 甚至引发社会矛盾纠纷。二是小区物业管理未真正纳入社区建设。社区的管理未形成有效整合, 忽视了业主与物业企业之间基本的雇佣关系, 小区内违章停车、私搭乱建、野蛮装修等情况时有发生, 导致企业在实际管理中存在诸多困难。三是商品房建设标准与物管服务缺乏有效衔接。因社区公共配套设施不完善, 开发商销售承诺不兑现、房屋质量存在问题、公摊不合理、面积缩水、规划更改、延期交房等问题, 导致业主把怨气全部发泄到物管企业身上, 物业公司收费困难。

(五) 物管企业与业主纠纷频繁, 有碍物业企业的科学发展。

一是业主财产损失、伤人赔偿纠纷。因小区内业主的汽车、摩托车、自行车等丢失赔偿;物管企业对小区内道路、广告牌、管道等管理不善, 导致业主财产损失赔偿及人身损害责任的纠纷时有发生。二是物管合同、公区营利分配及侵权纠纷。主要涉及未经业主同意物管公司与开发商签订前期物管合同, 存在收费标准与服务的差距;业主擅自乱搭乱建, 物管公司又无行政执法权的制约;物管公司擅自将小区物业的公用区域自用或出租等营利分配问题。三是小区内停车收费纠纷。主要因物管企业以维护小区管理秩序为由, 向社区拥有私家车占用公区、道路的业主收取进门、占道等费用, 收取标准、用途未经物价部门批准和业主的监督。虽有主委员会同意, 但缺乏相应的法律、法规或规章为依据。

三、加快物业管理行业科学发展建议

(一) 加强对业主委员会的指导和监督, 强化业主自律意识。

一是规范业主委员会的组建工作, 发挥业主自治作用。制定业主大会、业主委员会章程, 规范业主大会、业主委员会的职能和行为, 建立业主的自我管理、自我约束机制, 规范业主委员会民主推荐、民主选举、竞争上岗、民主决策机制, 依法维护业主自身合法权益。强化业主的权利意识和自治意识, 充分发挥业主大会和业主委员会的作用, 行使对业主委员会和物管企业的监督权利, 杜绝串通伤害全体业主利益的行为。二是强化业主的责任和自律意识。物管企业积极引导业主增强对物管有偿服务的消费意识, 物业主管部门要规范物业服务合同条款, 将业主履行交费义务和制约措施纳入物业服务合同约束, 对无故不交纳物业管理费的业主, 充分发挥社区居委会、业主委员会的调解作用和依据国家《物权法》的诉讼作用, 提高物管费收缴率, 促进物业科学发展。三是分别办好重庆市、区 (县、自治县) 物业信息网站, 加强对物管工作的交流和监督。由各级物业主管部门牵头, 办好物业信息网站, 应用现代信息技术手段, 加强物业政策法规、条例规章、办法经验等宣传交流, 建立方便快捷的信息交流平台, 促进物业管理工作的整体推进。

(二) 实施人才兴业战略, 全面提高物业服务质量。

一是提高物业从业人员素质。全面推行物业企业持证上岗制度, 抓好多层次的人才培训及关键岗位的技能培训, 逐步提高从业人员素质和工资福利待遇。加强管理创新和量化考核竞争机制, 提高物业企业的市场竞争能力。加强注册物业管理师执业资格管理和物业管理员从业资格管理, 造就一支懂经营、善管理、精业务、守道德的专业人员队伍, 为物业行业的发展提供人才保证。二是增强物业企业的服务意识。引导物业企业坚持以人为本的理念, 充分发挥业主委员会的作用, 物业企业与业主委员会为共同构建和谐社区, 创造整洁、文明、安全的居住环境。街道、社区引导物业企业树立品牌意识, 竞争意识, 开拓意识, 打破“谁开发、谁管理”的垄断经营局面, 以高质量的管理和以人为本的优质服务, 塑造物业企业形象。三是拓宽培养物业人才渠道。培养一支有知识、素质高、善创新、有经验和爱岗敬业的物管理专业化队伍;按照建设部有关要求, 制定计划, 分期分批对各类人员进行专业培训, 经考试合格后持证上岗;根据企业实际, 定期或不定期对在职人员举办专题培训, 不断提高队伍技能;抓好学历教育, 从在职管理人员中选拔有培养前途的员工, 参加物管专业学历教育, 为企业发展培养人才;在人员的选聘上实行“素质准入制”、“末尾淘汰制”及竞争上岗制, 形成有为才有位的良好氛围。

(三) 提高城市规划水平, 改善城市居民生活居住环境。

一是严把城市规划控制关。城市规划部门要坚持“成片及规模开发”的原则, 切实加强对房地产开发的规划管理, 保证物业管理综合配套设施与房屋同时规划、同步设计、同期建设, 真正从源头上为物业管理创造良好条件, 杜绝城市建设规划滞后于社区建设和物业管理发展需要的现象。同时, 加强规划实施的动态管理, 把监督检查贯穿于规划实施的全过程, 严禁建设单位擅自更改规划的现象。二是严把建筑工程质量关。建设部门要加大对城市房屋质量的监督管理, 利用现代信息技术手段健全工程质量监控体系, 彻底消除渗漏、裂缝等工程质量通病, 提高工程建设质量, 对未经综合验收或验收不合格, 物业管理设施不完善, 一律不得交付使用。同时, 加强对装潢企业和从业人员的管理, 禁止无资质装修。推行持证上岗, 完善行业规范, 提高装修质量, 及时调解处理建筑工程质量和装修纠纷。三是在城市扩张及旧城改造中合理布局“大社区”建设。在城市建设中, 科学设计规划城市大社区辐射半径, 发挥“大社区”的龙头带动作用, 使周边小区分享“大社区”方便快捷舒适服务, 整合城市大社区内银行、医院、学校、书店、商场、体育、娱乐及其他服务设施资源, 使大社区辐射半径范围内的市民不出社区就能享受城市商业街区舒适的生活, 助推社区服务产业化、降低物管成本、提高服务质量、树立城市形象、加强物管示范、促进民族团结、构建和谐社会建设。

(四) 完善物业市场机制、提高物管覆盖率, 助推宜居重庆建设。

一是完善物业管理分类定级、定价机制。按照“分等定级、分类定价”的原则, 由市、区县 (自治县) 政府物业主管部门实行重庆市物业管理企业每年一评定资质、等级、价格标准, 实行同质同价、质高价高的收费办法。根据物业管理企业提供的服务质量、服务水平的不同采用不同的收费标准, 坚持质价对应、收费项目与收费标准对称。细化物业管理服务中的各个内容和环节相对应的价格标准, 使物业企业与业主论价时有据可依, 让业主明明白白消费。二是建立公平合理的市场竞争机制。在市场竞争中, 各级物业主管部门, 引导企业增强品牌意识和竞争意识, 不断提高企业的核心竞争力和企业品牌的信誉度。地方政府物业主管部门要加大规范对物管企业招投标制度、资质审查监管力度, 为物业管理行业创造公平合理的竞争环境。三是提高社区物管覆盖率。对暂不具备物业管理条件的住宅区, 按照属地管理原则, 由当地街道办牵头组织社区居委会和业主“共治”, 通过整合归并, 拆除区域内违章建筑和不必要的围墙, 统一规划建设综合配套设施, 采用招投标的方式选聘物管企业, 形成“业主自治管理、政府监督管理、物管行业管理”三位一体的新型管理机制, 改善居民人居环境。

(五) 加大政府对物管企业的指导, 推进物业管理科学发展。

一是加强对物管企业的指导。各级政府物业主管部门要做好服务者、指导者、监督者和管理者, 更好地为物业管理企业和业主服务, 尽快完善重庆小区管理的政策法规、实施细则, 严格规范物业管理企业的行为, 加强对业主养宠物花草、公共道德、安全常识、法规学习等正确引导, 提高社区业主素质, 为小区和谐氛围的形成创造有利条件。同时, 简化物业主管部门对申办物业企业、资质年检等工作的办理程序, 提高办事效率, 积极培育物业市场, 引导企业扩大经营, 推进物业管理规模经营, 不断提高物业管理质量。二是充分发挥社区居委会在和谐社区建设中的作用。各级政府物业主管部门会同街道办, 在各社区由居委会成立社区纠纷调解组织, 减少法律诉讼, 争取矛盾化解在社区;加强对社区居委会工作的指导, 研究新时期社区业主的利益目标及现实需求, 从他们最关心的问题出发, 积极帮助社区业主组建立业主委员会;配合物业管理公司在社区中依法开展物业管理工作, 积极协调物业管理纠纷和邻里纠纷, 努力解决好群众反映的热点、难点问题;认真受理群众投诉, 加大调处力度, 努力化解矛盾, 维护社会和谐稳定。三是完善物业大修资金收缴、监管办法, 为社区公共设施维修提供资金保障。完善制度, 规范维修资金的管理和使用, 清缴被挤占挪用的物业大修资金, 追收未缴纳物业大修资金, 形成维修资金的归集、使用和再投入的良性循环, 合理使用维修资金, 为社区居民提供完善的物业服务。

四、重庆市物业产业的发展趋势

(一) 社会对物业管理的价值认识将不断深化。

一是物业管理的资产价值将充分体现。随着物管企业对社区管理、维护、服务等不断增强, 可延长物业的寿命周期, 将不断降低物管成本, 实现物业的保值、增值。同时, 物业管理在社区文化、社会治安和健康文明的生活方式等方面有巨大的潜力和广阔空间。二是物业管理费用将形成价值规律评价核心。随着国民经济的发展和社会消费水平的不断提高, 物业管理费用与质量按价值规律全面体现, 不再单纯以经济成本作为物管费用收取的评价基础。三是创新管理方式将成为提高企业盈利水平的重要途径。物业企业根据市场要求, 树立现代经营管理理念, 制定科学的经营策略, 成为提高企业核心竞争力, 从根本上扭转保本微利、亏损补贴的局面, 促进物业可持续发展。

(二) 物业管理行业的社会地位将逐步提高。

一是物业管理得到社会的重视和认同。因政策导向、舆论宣传、企业形象等多方面的共同作用, 社会对物业管理的重视与认同将逐步深化, 从而扩大物业行业的影响力。二是物业管理成为城市管理、社区建设的重要组成部分。因物业管理具有社区、环境建设和管理的独特功能, 他将成为城市管理、社区建设的最重要组成部分。三是物业管理与社会各界的关系更加协调。随着物业管理现代企业制度的建立, 社区管理中的治安、水、电等事务管理将更加规范;保洁、保安、绿化、房屋及设备维修等日常事务将由社会专业化公司完成;物管与房地产企业将由传统“父子”关系向平等竞争的独立法人关系转变, 物管企业将得到进一步发展。

(三) 物管企业将向增强队伍素质、提高管理水平、扩大产业规模方向发展。

一是物管企业向规模化、品牌化方向发展。随着物业管理招投标工作的推行和市场化发展, 物管企业将从数量型增长向质量、规模、效益型转变, 规模化经营的资产重组向品牌化企业方向发展。企业竞争将进一步加剧, 行业对队伍素质要求将日益提高, 资源的配置将进一步优化。二是知识经济时代将不断提高物业管理的技术要求。随着计算机及信息技术的快速发展, 高科技智能化系统在建筑领域的广泛应用, 将给物管企业管理手段带来技术性的革命, 物业管理从劳动密集型行业向技术密集型行业转变, 将推进物管企业的科技水平与管理能力不断深化, 将步入一个崭新的时代。三是物业管理需要高素质人才数量将逐步提高。随着物业对现代管理和科技知识的高素质人才需求量不断加大, 物业管理产业的发展将给现有物业岗位职工提出了学习新知识的要求, 也将为高校专业设置和大学生就业提供了广阔的空间。

(四) 物管行业发展更加建康、规范、有序。

一是物管行业政策体系将日趋完善。随着经济社会的不断发展, 物业管理行业在国民经济、城市建设管理中的地位与作用将得到进一步提升, 政府将不断完善物业企业的融金、税收、价格等政策体系。二是物业管理法规体系将日趋规范。加强物业管理立法研究, 完善新形势下地方物业法制建设, 逐渐形成科学、合理物管行业法规体系, 促进物业管理工作更加规范有序、人居环境更加和谐。三是行业自我管理、自我约束的自律意识将逐步增强。随着国民经济宏观管理体制的改革, 政府对企业的行政管理职能将日益弱化, 政府对企业的行政干预和指导逐步淡化, 行业协会将会配合政府行使监督、管理企业的职能, 行业的自我管理将会得到进一步增强, 行规、行约将会发挥更大的作用。

参考文献

[1]中国共产党《十七大报告》及三中、四中全会报告.

[2]中国政府《十一五发展规划》.

[3]中华人民共和国《物权法》.

[4]国务院关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的若干意见《国发〔2009〕3号》.

[5]中共中央关于重庆市成为城乡统筹示范区的决定.

[6]国务院批准重庆市建立内陆保税港区的决定.

[7]中共重庆市委《三届代表大会报告》.

[8]重庆市人民政府《十一五发展规划》.