物业企业工作人员电梯管理岗位职责

物业企业工作人员电梯管理岗位职责（共16篇）

篇1：物业企业工作人员电梯管理岗位职责

物业企业工作人员电梯管理岗位职责

一、负责全小区电梯的日常运行、保养和故障检修工作。

二、坚守工作岗位，保持通讯畅通；做好节假日的值班工作。

三、严格按照安全操作和维修保养规程，确保电梯安会运行和按规范对电梯进行维修保养并做好记录。

四、每天必须对电梯进行巡回检查，及时发现隐患并处理，防止事故发生；对可能存在的重大安全隐患要及时向领导反映，同时通知维保公司。

五、提高服务质量，接到应急故障报告后应迅速赶赴现场，及时排除电梯故障，必要时立即通知电梯维保公司，保证电梯的正常运行。

六、做好值班室、机房的清洁卫生，保持机房设备的整洁。

七、加强业务学习，提高业务水平，能够及时处理电梯一般性故障。

八、完成领导交办的其它工作。

篇2：物业企业工作人员电梯管理岗位职责

1、贯彻执行公司对物业管理小区的操作精神，接受公司对物业管理工作的监督指导。

2、努力完成与公司签订的物业管理工作目标和经济指标。

1、合理分配人员，保持各岗位的分工与协作。

2、定期对房屋、公共配套设施进行维修养护。

3、强化小区的装修管理，阻止一切违章行为。

4、接受业主和管委会的监督，落实住户的投诉处理。

5、营造丰富多彩的小区文化气氛。

6、负责拟定工作计划，做好工作检查与记录。

篇3：物业企业工作人员电梯管理岗位职责

关键词：居民住宅,火灾形势,物业消防

近年来居民住宅火灾在所有发生火灾的起数中占有很高比例，据哈尔滨市公安消防支队统计，2009年部队按警出动797次，占灭火出动的43%，居民救助3014次，占火灾扑救、社会救助、抢险救援的50.29%，火灾108起，占火灾总数的40%，死亡3人，占60%。统计情况表明，居民火灾频发，救助任务繁重，其住宅物业管理存在漏洞，特别是物业企业消防安全管理工作亟待加强，对此，笔者就当前居民住宅物业消防安全管理工作存在的问题及应采取的对策进行一点思考。

1 居民住宅消防安全现状

1.1 消防设施缺乏，陈旧报废。

一是30年前的居民建筑一般没有消防设施，即使当时设置的消防设施，如今已是面目皆非；二是20年前的建筑包括一些开发小区，建设的消防设施，由于缺乏管理，消火栓空无器材，水泵接合器锈死，埋压损坏，现存已成摆设，几乎不能有效使用。

1.2 维护保养管理不到位。

近10年来的居民住宅建筑包括一些高层住宅，由于物业企业对消防设施管理不善，缺少经费维护，物业公司待管弃管，使得一些在用的消防设施得到不维护保养，造成设施瘫痪或不好用。

1.3 家庭用火用电用气用油普及，火灾因素增多。

居民生活水平的提高，冰箱、冰柜、彩电、计算机、空调、微波炉、热水器、理疗仪、电热器等发热电器越来越多，这些物品使用不当，极易引起火灾事故。据统计每年由于电器设备使用不当造成的火灾占火灾总数的25%。

1.4

大量可燃材料装修和高档家具，使家庭火灾荷载越来越大，发生火灾浓烟毒气大，火势蔓延速度快，人员伤亡火灾损失大。

1.5 居民消防安全意识淡薄。

近年来，消防部门和新闻媒体，在消防宣传方面做了大量工作，使广大人民群众的消防安全意识有所增强，但由于受财力、物力、人力以及群众文化素质等因素的制约，群众消防安全知识的普级还远远不够，居民缺乏系统的消防安全教育，缺乏基本的防火知识。如乱扔烟头，乱拉乱接电线，生活用火用电不规范，随意放置可燃物品，在疏散走道上堆放杂物等现象较为突出，人为造成了许多不安全因素，直接导致许多居民住宅火灾的发生。

1.6 缺乏灭火常识，自救意识不强，逃生能力差。

发生火灾后由于惊慌失措不会报警，不及时报警，报警说不清地址等现象时有发生。

2 物业管理消防安全存在的问题

2.1 物业市场不规范。

根据调查，目前全市城区居民住宅建筑面积10381万平方米，有3562个居住庭院，593个小区，实施物业管理的有8021万平方米，物业管理覆盖率79%，未实施物业管理的有2180万平方米。全市现有物业企业690家。哈尔滨市物业管理起步于上世纪九十年代初，近年来虽然发展较快，但由于基础差、起步晚，物业管理参差不齐，物业企业缺乏消防管理人才，保安人员缺乏消防培训，物业消防管理薄弱。

2.2 法律法规不健全，管理体制不理顺。

近几年国家出台的法律法规没有对物业公司的消防安全管理职能、责任进行明确。2006年哈尔滨市公安局和房产住宅局联合下发了《哈尔滨市住宅物业消防安全管理规定》，但是由于只是规范性文件，法律地位低，加之管理体制主体不明确，区域属地管理职责不清，形成了宏观管理有政策，微观管理无承接的被动局面，消防管理难以落实。

2.3 建筑未经消防部门审核验收擅自投入使用。

由于对开发企业管理不规范，造成很多建筑还没有竣工，开发公司就开始销售，住户就搬进居住，存在的消防安全问题，物业公司没有能力管理，也无人进行负责整改。

2.4 消防设施维护保养费用没有落实。

目前按照政府批准的物业收费规定的项目，没有消防设施维护保养费用，消防设施改造费用更是难以落实，造成了一些小区只建不管。

2.5 消防组织不健全，消防管理不到位。

一是主管的房产管理部门，只负责物业企业的审批，对物业企业承担的消防安全工作，没有明确的要求和规定，目前居住建筑的管理主要由物业企业负责，缺乏消防安全管理责任。二是日常宣传、检查、监督、管理不到位，消防通道堵塞或占用，大门被锁，楼梯走道不畅时有发生。消防组织不健全，很少组织保安人员培训和自救演练，发生火灾惊慌失措，束手无策，起不到引导疏导的作用，造成初起火灾不能得到及时扑救。三是消防监督机构和公安派出所警力有限，工作任务繁重，监督管理不能及时到位，消防部队辖区中队开展“六熟”进行实地演练，很少将居民住宅物业管理企业纳入联合训练，缺乏指导和培训，发生火灾消防队到场后，找不到物业管理人员和义务消防组织，不能及时了解详细情况，影响火灾扑救效果。

3 加强居民住宅物业单位消防工作的对策

3.1 加强消防宣传和消防设施管理工作

(1）加强对居住建筑的消防设施审核验收工作。一是新建居民住宅区要首先将消防设施、消防车通道、消防水源、消防通信等纳入小区同步建设，未经消防审核的建筑工程，严禁施工，未经消防验收的工程严禁投入使用。二是规划、建设、房产、消防等部门要加强对开发企业的监管，依法行使各自的职权，严厉打击违章、违法工程。对已经投入使用的违章违法工程，要明确责任，加大整治力度，力争在较短时间内，全面消除违章违法工程。三是对陈旧不好用的消防设施，政府要协调建设、房产部门和物业管理公司进行排查维修恢复，消防机构负责验收，全面改善居住小区，特别是高层居住建筑的消防安全条件。

(2）明确消防安全责任，建立消防安全制度。要认真按照《中华人民共和国消防法》要求，坚持“谁管理，谁负责”的原则，明确居民委员会、村民委员会和社区物业管理等单位负责人为居民住宅区的消防安全管理责任人，层层落实责任，明确职责，制定消防工作计划，加强消防设施的维护保养，制定居民防火公约，政府法制部门对住宅物业消防安全管理进行立法，以政府规章形式发布，提高规定的法律约束力。物业管理公司要成立消防安全组织机构，明确专人负责，切实承担起消防安全管理的职责。

(3）加强消防宣传，提高居民的自防自救能力。居民住宅区面积大，人员集中，宣传工作具有广泛性和群众性，因此提高居民消防安全素质和自防自救能力尤为重要，必须加大消防宣传力度，宣传要有针对性、实用性，要多渠道、多方位地宣传。一是要结合消防宣传“五进”工作，发动居民委员会、村民委员会、物业管理等单位，通过发放宣传单、广播、板报等形式，宣传居民住宅火灾案例和自防自救常识。二是辖区派出所要加强对物业管理人员和义务消防队的消防培训。目前，许多居民住宅小区设有警务工作室，派出所日常工作面对面，对于提高物业人员消防安全管理水平具有重要作用，能使各项防范措施落实到位。三是引导居民养成良好的生活习惯，不随意放置可燃物，不在床上吸烟，不乱丢烟头，使用电烫斗、电铬铁、电吹风等发热电器后要及时断电，并放置在不燃的支架上，离开家门时要关闭电源、燃气阀门等，不在家中放置烟花爆竹、油漆、汽油等危险品。四是要关注老人和儿童等弱势群体，教育儿童不要玩火、打火机等，火种应放在儿童取不到的地方，冬天使用电热毯在睡前要切断电源。有条件的住户要准备报警器、灭火器、应急灯等设备。

(4）加强消防安全检查，及时消除火灾隐患。各级政府和公安消防机构、公安派出所要结合季节特点，因地制宜地组织开展有针对性的居民住宅消防安全大检查，物业管理单位要成立“义务消防队”、“防火巡逻队”等群防群治组织，定期开展消防安全检查、巡查。重点检查车辆乱停乱放堵塞消防车道，消防设施是否完好，有无居民乱建临时建筑、乱放置杂物堵塞疏散通道，居民遵守防火公约情况等，及时消除火灾隐患，真正做到防患于未然。

(5）加强消防设施的经费保障。建议政府要针对当前居民住宅物业管理的实际情况，督促物价房产部门尽快出台消防设施维护保养费用的保障办法。一是在收取的物业费中增加消防设施维护费用；二是建筑竣工后，建设、开发部门要向房产部门交纳消防设施质量保证金。

3.2 加强物业管理企业消防组织业务培训，充分发挥义务消防队作用

(1）加强法制建筑。制定物业消防安全管理规定，规范物业管理单位消防职能，增强物业管理企业消防安全意识和责任，消防机构要将居民住宅物业管理单位纳入构建“防火墙”工程，社区、派出所要加强检查监督力度，提高物业企业消防安全管理工作的能力。

(2）加强业务培训。物业公司除管理和专业技术人员外，配有大量的保安人员，对居民住宅消防安全管理具有组织和人员保证，作用发挥的好，是筑牢居民住宅区防灭火第一道防线。因此，消防部门要列入计划，对物业管理单位的法人、专业技术人员和保安进行消防业务知识和专业技能培训，使各类人员持证上岗，保证居民住宅区消防安全管理有组织领导，消防设施维护使用有专业技术人员，自防自救有义务消防队，减少居民住宅火灾事故发生，确保居民群众生命财产安全。

(3）加强义务消防队训练指导。物业管理公司负责的居民住宅区具有一定的规模，少有上百户，多到上千户，成立义务消防队不但是消防管理的要求，也是企业自身职能的需要，消防机构要加强指导，做到组织健全、灭火器材配备到位，结合消防“五进”的要求，各级消防部队，特别是辖区消防大、中队，要根据季节变化和居民住宅区的特点，深入居民住宅区，指导物业公司义务消防队开展以疏散救人、使用固定灭火设施和移动灭火器材扑救初期火灾为主的实战训练，并按照“六熟悉”的要求，同物业单位义务消防队一起制定灭火救援方案，进行联合演练，一旦发生火灾，即能及时有效的疏散人员扑救初起火灾，又能为公安消防队到场救人灭火起到引导和迅速开启消防设施的辅助作用。

参考文献

[1]陈飞, 孔嘉文.加强消防部队构建和谐社会能力建设的思考.消防科学与技术, 2007, 5 (3) .

篇4：物业企业工作人员电梯管理岗位职责

关键词：物业管理电梯费收缴

0引言

在物业小区的高层住宅中，电梯作为业主上下楼必需的工具，其作用是毋庸置疑的。但电梯费得收交问题，目前无论是国家物业管理相关条例，还是地方上的相关物业管理办法，均没有对此做出过单独规定。主要依靠市场调节，政府不能干预太多。因此，物业电梯费究竟该分摊。一直是困扰广大物业公司和业主的一个重大问题。

目前，电梯费的分摊主要有以下几个模式及问题：

1只要是小区居住的业户，均应平摊电梯费

物业公司为了淡化物业费得详细条目，避免单独收取电梯费遇到的麻烦。通常将小区内的各种物业费进行均摊。也就是说，只要是小区业户，不管是住几层，还是本楼是否有电梯，均应该缴纳电梯费，因为电梯费已经包括在了物业费当中了。显然，这种收费存在着不合理，因为物业管理费的构成主要由以下几点：服务人员的工资，社保，按规定提取的福利；物业共用部位，共用设备日常的运行，维护费用；物业区域内的清洁，卫生费用，绿化养护费用；物业区域内的秩序维护费用：物业企业的办工费用：物业企业的固定资产折旧费用；企业利润，税费等几大方面构成。对于该单元没有的设施设备的日常维护，运行费用，按照谁受益，谁承担的原则，把这一部分减除，这才是合理合法。

2电梯费以本栋楼为单位，只要是该楼业户，不管是几层都交电梯费

物业公司认为：我国《物权法》中明确规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。也就是说，业主对电梯等共有部分是享有共有权的，因此必须承担相应的义务。缴纳电梯使用费就是一种义务。因此，在此情况下，只要是该楼业主，不管住在几层，均应该缴纳的电梯费。

在此种模式下，电梯的收费通常有两种办法：

2.1按照业主专有部分所占的面积比例进行分摊电梯费。物业公司通常会将电梯费的总额按照业主的专有部分面积进行分摊，不管你是几楼的，还是家庭常住人口有多少，一律按照专有部分面积进行分摊。这样对于那些住在最低几楼的，或者是专有部分面积大而家庭人数较少的业主来说，显然是不合理的。

2.2按照家庭常住人口多少进行分摊电梯费，60岁以上的老人和6岁以下的小孩免交电梯费。对于这种缴费方法猛一看，好像有点合情理，充分体现了人性化。但细细一想也仍然存在着好多问题。首先，作为老人和小孩在乘坐电梯中是比较频繁的一个群体，老人出去锻炼身体，买菜，散步等等，每天上下电梯不下10次；而小孩又比较好动。不喜欢呆在屋里，因此上下电梯的次数也比较频繁。其次，从享受权利上来考虑，公共部分的所有权的享有是以专有部分的比例来划分的，专有部分面积多，享有的公共部分的权利就多。如果假定某一业主的房子面积比较大，但家庭常住人口反而少，这样该业主需缴纳的电梯费就少，也就是说尽得义务少而享有的权利大，显然是不合理的。

3电梯费以楼为单位。底层不缴费，其他按照楼层的高低进行收费

通常物业公司会将某一层楼的电梯费作为基准，每增高一层增加一定的金额，每减少一层减去同样的金额。作为一层的或者是三层以下的业主由于不使用电梯，或者是很少使用电梯而不需缴纳电梯费。这样看似有点合理，但仍然有点不妥。根据《物权法》及《物业管理条例》的规定，使用电梯是业主的权利，业主不应该因放弃权利而不履行义务。作为一楼的业主是电梯的权利人。享有电梯的权益，当然应该缴纳电梯费，显然，不缴纳任何电梯费在法律上是行不通的。

那么，针对于电梯费的问题，究竟该怎样收取才不会引起纠纷呢?笔者通过了解相关省市的收费方法，根据物业管理相关法规，提出以下观点：

3.1将电梯费分为维护费和运行费对于物业公司，可以将电梯费用分为维护费和运行费。作为首层或三层以下不愿使用电梯的业主，由于在平时不使用电梯，根据“谁享用，谁付费”的原则，不用缴纳电梯的运行费用。电梯作为建筑物的一部分，属于共用部分，只要是该楼业主都有维护电梯能够正常使用的义务，因此『必须分担由此产生的费用。而对于其他层的业主，不但要承担电梯的维护费用，还应该承担电梯的运行费用。至于运行费用该怎样分摊，可充分考虑到专有部分面积比例、楼层高度、常住人口的数量等。

3.2实行刷卡制度业主在使用电梯时必需要先刷卡才能够使用，这样，物业公司在收取电梯的运行费用时，就可以完全以业主使用电梯的频次为依据收费，会公平合理得多。

3.3实行月票和次票制度高层住宅电梯可实行月票和次票，由物业管理企业根据实际情况决定。比如，重庆市某些小区电梯的收费，月票票价按层计算的话：1张／人=10元(第三层)+0.30元×(N-3)，N为楼层数。而按次票票价：单上单下每人次0.30元，上下往返每人次0.50元。

3.4协商解决开发商或者业主在物业买卖时就应该搞清楚，一层业主是否承担电梯费，该怎样承担，这就避免了因电梯费产生纠纷。尽管政府部门出台了相关收费规定，但在各小区具体操作上，政府也不会干预太多。因此，一楼住户首先要争取多数居民和业主委员会的支持。作为小区业主最高“权力机构”的业主委员会再从业主利益的角度，多和物业公司沟通协调，最终产生一个双方都能接受的操作方案。如果物业公司坚持收费，业主委员会有权“罢免”物业公司。

4结论

篇5：电梯管理人员岗位职责

1、本部门经理对本部门的安全工作负全面责任；

2、把安全工作纳入日常工作活动的全过程，认真贯彻安全管理制度，督促本部门分管安全工作的负责人认真填写安全检查记录；

3、每月要召开本部门安全管理工作会议，研究安全问题，制定相应措施，并做好记录；

4、督促检查安全规章制度的贯彻落实，使工作环境符合公司安全文明生产管理要求，保证、设备、工具符合安全要求，保证安全防护设施的齐全有效；

5、组织对本单位危险作业点、重要关键部位安全检查，及时消除事故隐患；

6、认真组织本部门的安全隐患整改工作。落实本部门下达的“隐患整改通知单”中的执行过程；

7、认真执行有关安全管理的各项规章制度，模范遵守安全操作规程；

8、坚持安全作业的原则，每日班前布置工作任务时，要具体提出安全要求；

9、经常对本部门员工进行安全意识、安全技术知识教育，负责做好对新调入人员、变换工种人员的安全教育，监督安全作业的进行；

10、组织本部门员工学习安全操作规程，对执行情况进行检查与监督，发现违章作业和不安全行为应及时纠正。指导本部门员工正确使用劳动保护用品和安全施工用具；

11、坚持每天进行安全施工检查。保证作业环境的安全标识清楚，安全信号正确，防护设施完好，工作场所整洁，发现不安全因素应及时排除，不能马上解决的应立即报告主管领导并采取相应的控制措施；

12、参加本部门工伤事故、未遂事故的调查处理，发生事故后，立即报告主管领导，保护好现场，积极组织抢救，参加伤亡事故的调查处理。组织本班组人员认真分析事故原因，从中吸取教训，提出防范措施，切实做到“安全第一”，防止类似事故的重复发生；

13、有权拒绝安排未经安全教育或技术考试不合格的工人独立操作。

14、参加公司和本部门召开的安全工作会议，认真执行上级布置的任务，按规定填报各种安全检查的报表，定期报告安全施工情况；

15、检查使用的设备、设施、工具和原材料，保证其安全可靠，做到正确使用，发现不安全因素及时上报，按要求及时整改，爱护和正确使用劳保用品；

16、安排专人负责本部门的安全文件、记录的保管、发放、统计工作，及时准确地完上级有关部门要求传递的各种报表和文件，做好安全会议的记录工作；

篇6：电梯安全管理人员职责

1熟悉并执行电梯有关的国家政策、法规，结合本单位的实际情况，制定相应的管理方法，不断完善电梯的管理工作，检查和纠正电梯使用中的违章行为。

2熟悉电梯的基本原理、性能、使用方法。

3监督电梯作业人员，认真执行电梯安全管理制度和安全操作规程。4编制电梯定期检查和维护保养计划，并监督执行。5负责按国家规定要求向政府部门申请定期监督检验。

6根据单位职工培训制度，参加政府部门举办的培训班和组织内部学习。7组织、督促、联系有关部门人员进行电梯事故隐患的整改。8负责组织电梯一般事故的调查分析，及时向政府部门报告电梯事故的情况。

9负责建立、管理电梯技术档案和原始记录档案。11负责建立和管理电梯台帐、安全技术档案.12负责对电梯的注册登记和检验检测、停用、启用等手续申报； 13负责对电梯的使用和维护保养进行日常和定期检查，纠正违规操作行为，发现事故隐患或者其他不安全因素，立即停止使用并向负责人报告和向日常维护保养单位报 障 14负责电梯钥匙的保管和使用管理

15负责制订电梯事故专项应急救援预案并组织、参与电梯事故应急救援预案演练，配合事故调查分析和处理工作； 配合各级安全监察部门依法进行的特种设备安全监察。

紧急救助措施

1当有人员被关在电梯轿厢内时，电梯日常检查、维护人员应先判断电梯轿厢所在位置，然后实施紧急救助。营救工作必须要有两人协助操作。2电梯在开锁区内故障停机，可用三角钥匙直接打开厅门后营救被困人员。

3电梯停在非开锁区域时

3.1因外界停电、电气安全开关动作造成的停机应在机房实施救助。首先断开总电源开关，告诉被困人员在轿厢内不要惊慌，不能擅自拨门外逃，然后，一个人用电梯专用工具打开制动器，一个人用盘车手轮根据就近停靠，轻便停靠的原则将电梯慢慢地向上或向下盘车(若出现电梯不能控制的现象应立即使制动复位)，至电梯开锁区，然后用三角钥匙打开厅门，营救被困人员。

3.2因电梯安全钳动作造成的停机，首先应告诉被困人员在轿厢内不要惊慌，不能擅自拨门外逃，然后断开电梯的总电源，打开电梯停靠处上层的厅门，放下救助扶梯，打开电梯轿顶的安全窗，将被困人员从安全窗救出来。

电梯常规检查制度

1、目的和范围 1.1目的

为规范电梯常规检查的形式，落实电梯常规检查的各项措施，保证电梯正常运行。1.2范围

规定电梯日常性检查的周期，参加检查的有关人员及对检查发现的问题实施整改措施和落实。

2、电梯常规检查制度 2.1电梯常规检查的分类

电梯常规检查分日检、月检、年检和不定期抽查四种。

2.2电梯常规检查由电梯安全管理人员负责监督实施，并负责向质量技术监督部门申报年检，协助领导，组织单位有关部门对电梯安全情况进行抽查。电梯日常检查与维护人员按照《电梯日常(月度)检查表》内容负责具体日检和月检工作。

2.3电梯常规检查应填写好检查表，并由负责检查的主持人签字，在检查中发现的问题应及时报告有关人员及时处理。

2.4电梯日常检查和保养的内容、项目参照《电梯日常(月度)检查表》和电梯产品随机文件所带的使用维护说明书的要求进行。

2.5检查中发现的问题要及时按照“定人、定时、定措施”的原则进行处理，并就处理结果进行跟踪检查。电梯维修保养制度。

意外事件和事故的紧急救援措施及紧急救援演习制度

1、目的和范围 1.1目的

为使电梯发生设备事故和人员伤亡事故或未遂事故后，迅速消除事故源，及时抢救伤员，抢修受损设备，尽量减少事故带来负面影响，减小事故的损失。1.2范围

针对事故或事件可能产生的情况，确定抢救及救助方案并使其始终保护有效状态。

2、职责

电梯安全管理人员负责组织意外事件和事故的紧急救援措施及紧急救援演习的实施。

3、意外事件和事故的紧急救援措施及紧急救援演习制度

3.2电梯安全管理人员应确定意外事件和事故的紧急救援小组成员，并报单位领导批准，成员人员必须包括一名单位的行政领导，电 梯安全管理人员和电梯日常维护保养人员。

3.3每年至少要进行一次应急演习，相关人员都必须参加。

3.4演习内容、时间、排险方法、急救预案由电梯安全管理人员拟定，行政领导批准后实施。

3.5演习结束后，电梯安全管理人员应将该次演习的情况作书面记录，并进行总结，对存在的问题在下次演习中进行调整、修改。电梯安全操作规程

电梯必须经检验机构进行验收检验或定期检验，在当地质量技术监督部门办理特种设备使用登记证，并对安全检验合格标志予以确认盖章后，方可投入正式运行，（一）一般要求

1、不准超载运行；

2、不允许开启轿厢顶安全窗、安全门运载超长物品；

3、禁止用检修速度作为正常速度运行；

4、电梯运行中不得突然换向；

5、禁止用手以外的物件操纵电梯；

6、客梯不能作为货梯使用；

7、不准运载易燃易爆等危险品；

8、不许用急停按钮作为消除信号和呼梯信号；

9、轿厢顶部不准放置其它物品；、关门启动前禁止乘客在厅、轿门中间逗留、打闹，更不准乘客触动操纵盘上的开关和按钮；

11、操作工或电梯日常运行负责者下班时，应对电梯进行检查，将工作中发现的问题及检查情况记录在运行检查记录表和交接班记录簿中，并交给接班人。

（二）不安全状态下的操作及注意事项

电梯在运行中发生下列意外情况，司机（或乘客）应使电梯停止运行，并采取以下措施：

1、电梯失控而安全钳尚未起作用时，司机（或乘客）应保持镇静，并做好承受因桥厢急停或冲顶 敦底而产生冲击的思想准备和动作准备（一般采用屈腿、弯腰动作）、电梯出现故障后，司机（或乘客）应利用一切通讯设施（如

110、警铃按钮、通讯电话等）通知有关人员，不得自行脱离轿厢，耐心等待救援；

2、发生地震时 应立即就近层停止运行；

3、发生火灾时，司机人员应尽快将电梯开到安全楼层（一般着火层以下的楼层认为比较安全），将乘客引导到安全的地方，待乘客全部撤出后切断电源，并将各层厅门关闭；

4、井道内进水时，一般将电梯开至高于进水的楼层，将电梯的电源切断；

篇7：企业物业管理职责

1、全面负责集团会务工作;

2、负责食堂对接供应商物品采购、验收及对不合格品的处理工作，保证员工的饮食健康;

3、监督食堂卫生，包括食品卫生和环境卫生，组织做好食堂的食品安全以及食堂定期清扫工作;

4、食堂预算以及食堂成本控制，按照食堂用餐人数以及食堂食品采购数量、市场价格变化等进行食堂预算，严格控制食堂伙食成本的支出;

5、监督并严格执行相关食堂管理规章制度;

6、饭卡充值管理工作;

7、负责园区及___号楼宇保洁管理工作;

8、按上级要求管理垃圾分类工作;

9、楼宇绿化管理工作;

10、领导交代的其他任务。

企业物业管理职责2

1、维护业主档案，与业主建立良好关系;

2、配合公司开展社区文化活动;

3、负责所管区域的日常巡检、报事跟进、业主投诉及物业费催缴;

4、协助项目经理开展其他专项工作。

企业物业管理职责3

1、负责人员管理。

2、把控现场、将隐蔽工程存在的问题检查。

3、分户查验实施。

4、分户查验总结.企业物业管理职责4

1.主持物业部的日常经营管理，全面负责人员财产安全和员工培训工作，组织实施公司总部决议，完成各项工作目标，并将实施情况向公司总部报告。

2.制定并组织实施物业部经营管理计划和财务方案及落实，并监督各部门执行。

3.按照公司总部决议的要求，拟定设置、调整或撤销内部管理机构的具体方案。

4.经公司总部审批同意，并依照有关规章制度决定对员工的奖惩、升级、加薪、辞退。

5.按照总部相关规定的相关权限，对物业员工的加班、请假、调休假事进行最终确认。

6.参加总部各类会议，落实会议精神，组织召开本部门的各种会议。

7.贯彻执行公司总部相关规章制度，使物业各专业部门的执行情况达到要求。

8.负责物业部各专业工作流程及标准的制定和完善。

9.严格贯彻执行物业部的各项操作程序，监督、检查各部门工作及服务质量、标准完成情况。

___对服务中发现的问题及时监督整改并落实。

11.负责物业部重大突发事件和紧急事件的组织处理。

12.在职责范围内对外代表物业处理各项业务。

13.完成公司总部交办的其他工作。

企业物业管理职责5

1、遵守有关物业管理的政策法规，贯彻上级公司的工作布置，负有组织、教育管理区域内全体物业员工的责任。

2、完成公司下达的质量方针、质量目标的要求，达成考核指标。

3、全面负责区域的行政、财务、治安、消防、绿化、维修、卫生等管理服务工作。

4、熟悉辖区情况，与业主保持密切联系，及时处理各种突发事件及业主反映的投诉意见。

5、加强收费工作的检查、监督，协助公司财务监管各类款项的收支，对帐目日清月结。确保完成公司下达的

收费率指标，并组织开展多种经营创收工作;

6、组织召开物业服务中心每周工作例会，合理调配各岗位人员，确保制定计划按时按质完成;

7、协调与业主委员会、开发商、街道政府、物业管理科等主管部门及其它相关部门的关系;

8、按公司规定对培训计划对员工进行培训、实施考核。

9、认真贯彻执行公司制定的决议，领导部门员工全面完成公司下达的责任目标和工作任务。

10、识别环境因素、危险源，针对所有危险源制定相关的目标、方针及制度，发现问题及时整改。

11、全面贯彻公司环境及职业健康安全制度的培训、检查及监督工作，同时对于职业健康安全

制度的完善提供反馈意见和建议。

12、完成总经理室交办的其他工作，定期向公司领导汇报工作。

企业物业管理职责6

1.负责检查治安情况及消防设备设施情况，发现问题及时报告处理;

2.严格遵守服务中心各项规章制度;

3.负责本班工作时间内的安全防范工作;

4.随时向领班报告所处位置，以便于突发事件发生时的紧急支援，掌握各类突发事件的处理程序及伤员的基本救护常识;

5.负责本班交接班工作，掌握好安全部所有器械;

6.按照巡逻路线、巡查点进行巡查，按规定路线巡查，灵活机智，发现问题及时记录、报告，对可疑人员及时进行清查，并报告领班;

7.及时制止客户、外来人员或物业员工的违章行为，维护小区公共秩序;

企业物业管理职责7

1、负责物业服务中心的全面管理工作。

2、根据有关物业管理的法规、政策、对公司物业项目内的公共铁序、电梯、岗亭系统、设施设备维护登记和归档。

3、拟定年工作预算、月计划、执行公司各项管理制度。

4、负责制定健全所属部门的各类规章制度和防范措施、指导物业服务中心处置公共突事件。

5、有物业管理和商场营运的工作经历和经验、熟悉和掌握相关法律、专业知识和专业技能。

篇8：物业企业工作人员电梯管理岗位职责

我所在小区的电梯时有故障, 小区物业公司虽多次维修, 但都是零敲碎打, 没有从根本上解决问题。四个月前, 我在乘坐电梯时, 因电梯突然下坠致伤, 花去医疗费用3万余元。当我要求物业公司赔偿损失时, 物业公司却只同意赔偿1200元, 理由是其与各业主的物业服务合同中, 均已明确规定:业主因物业公司管理不当产生的伤害, 由物业公司承担赔偿责任, 但以该业主当年应缴费用为限。而我的年缴物业管理费是1200元。请问:物业公司的做法对吗?

读者:谢琳

谢琳读者:

物业公司的做法是错误的, 其必须赔偿你全部损失。

一方面, 维护小区环境安全是物业公司的应尽义务。《物权法》第八十一条、八十二条规定, 业主可以自行管理建筑物及其附属设施, 也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理, 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施, 并接受业主的监督。你所在的小区被交由物业公司管理后, 物业公司便具有对小区包括电梯在内的建筑物及其附属设施进行管理的义务, 但其明知电梯时有故障, 却每次维修只是零敲碎打, 没有从根本上解决问题, 对存在的隐患听之任之, 明显是对自己义务的违反。

另一方面, 物业公司必须承担赔偿责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定:“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务, 业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的, 人民法院应予支持。”正因为物业公司没有履行好自身义务, 放任危害的发生, 才导致你的损失, 因而其应当以赔偿损失的方式, 向你承担违约责任。

篇9：企业物业管理职责

2、把控现场、将隐蔽工程存在的问题检查。

3、分户查验实施。

篇10：电梯日常安全管理人员职责

为保证电梯正常可靠地运行，降低电梯故障率，防止电梯事故的发生，规范电梯日常安全管理和作业人员的行为。电梯日常管理人员是负责本单位所用电梯的日常性事务管理和督促、协调对外联系电梯管理有关工作。

电梯日常安全管理人员熟悉并执行电梯有关的国家政策、法规，结合本单位的实际情况，制定相应的管理方法，不断完善电梯的管理工作，检查和纠正电梯使用中的违章行为。

1、熟悉电梯的基本原理、性能、使用方法。

2、监督电梯作业人员认真执行电梯安全管理制度和安全操作规程。

3、编制电梯定期检查和维护保养计划，并监督执行。

4、负责按国家规定要求向政府部门申请定期监督检验。

5、根据单位职工培训制度，组织电梯作业人员参加政府部门举办的培训班和组织内部学习。

6、组织、督促、联系有关部门人员进行电梯事故隐患的整改。

7、负责组织电梯一般事故的调查分析，及时向政府部门报告电梯事故的情况。

8、负责建立、管理电梯技术档案和原始记录档案。

9、组织紧急救援演习。

XX酒店

二0一0年八月一日

电梯驾驶人员职责

1、熟悉并执行国家有关电梯的政策、法规。

2、严格遵守电梯安全操作规程，做到持证操作，定期复审。

3、有高度责任心和职业道德，爱护设备。

4、做到懂性能、懂原理、懂构造、懂用途，会操作，不断提高业务水平和服务质量。

5、协助电梯日常检查与维护保养人员对电梯进行检查和维护。

6、发现电梯存在事故隐患与故障及时向有关部门人员报告，不开故障电梯。

7、负责作好当班电梯运行情况记录和交接班记录。

8、保持电梯轿厢与地坎清洁、卫生。

当发生以下故障时，电梯应立即停用，并报管理人员或检修人及时进行修理。

一、层、轿门关闭后电梯不能正常行驶;

二、电梯速度显著变化时;

三、层、轿门关闭前电梯自行行驶时;

四、行驶方向与选定方向相反时;

五、内选、平层、快速、召唤和指层信号失灵时(驾驶员应立即揿按急停按钮);

六、发觉有异常噪声，较大振动和冲击时;

七、当轿厢在额定载重下，有超越端站位置而继续运行时;

八、安全钳误动作时;

九、接触到电梯的任何金属部分有麻电现象时;

十、发觉电气部件因过热而发出焦热的臭味时;

电梯技术档案管理制度

为便于电梯的维护保养，分析电梯故障原因，及时消除电梯事故隐患，了解电梯日常管理的进展情况。规定对电梯所涉有关资料存档、保管、借用等方面的要求。电梯日常安全管理人员及档案管理人员应认真贯彻国家档案工作的方针、政策，做好档案、资料的接收、登记、整理、保管、借阅等事宜，为电梯的安全运行提供准确的信息资料。

1、电梯安全管理人员负责电梯档案的收集、管理工作，单位档案室负责电梯档案的存档、保管工作。

一、电梯技术档案的种类：

A、电梯随机出厂文件(包括产品出厂合格证、安装使用维护保养说明

书、电梯主要部件型式试验报告书、装箱单、机房井道布置图、电气原理图接线图、电梯功能表、主要部件安装示意图、易损件目录);

B、电梯开工申报单;

C、电梯安装施工记录;

D、竣工验收报告;

E、质量技术部门特种设备监督检验机构电梯验收报告和定期检验报

告;

F、日常检查、维护保养记录，大修、改造记录及检验报告;G、运行情况记录和交接班记录;

H、事故及故障记录;

I、电梯作业人员培训记录;

J、同意注册的登记表。

2、电梯日常管理人员应监督电梯作业人员作好各种记录，及时将各种记录移送档案部门保管。

3、电梯日常管理人员每月应将各种记录送交档案管理部门保管。

4、有关人员部门需借用电梯资料的应经电梯日常管理人员同意 签署意见后向档案管理部门借阅，并按规定作好借阅登记手续，按时归还借阅资料。

5、电梯的各种资料应按由档案管理部门装订成册。

6、电梯相关资料的销毁应经电梯日常安全管理人员的允许才可进行。

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篇11：物业管理企业的职责

2、协助领导做好相关招商计划的落实、执行;

3、主动拓展市场，定期开展客户调研，形成调研报告，并根据客户意向制定可行性招租方案;

4、陪同客户实地厂房查验，负责客户跟进及合同签约等服务工作;

5、负责与客户建立良好的合作关系;

6、完成领导交待的其他工作;

★ 物业管理经理工作职责与工作内容

★ 物业管理主管的工作职责有哪些

★ 企业内勤 工作职责

★ 企业共青团工作职责

★ 企业财务部的职责

★ 企业工会财务部门职责

★ 企业行政管理的职责

★ 企业党委工作部职责

★ 企业的后勤工作职责

篇12：物业管理企业财务管理探讨

1.1 综合性强

物业管理虽然属于服务业, 但它还存在一些明显区别于一般服务行业的特征, 其中之一便是该项服务提供的是二十四小时、全方位、多层次的过程性的产品。物业管理不仅是劳动密集型, 而且是服务、管理密集型的行业, 具有很强的综合性。再加上企业决策者已经意识到财务管理在企业经营活动中具有重要的战略意义, 现代物业的财务管理工作, 在管理手段上采用财务预算、财务动态分析方法, 以加强预算控制;在管理方法上, 采用普及计算机的应用和分析, 实行数字化管理, 从而增强财务管理的综合性。

1.2 渗透面广

物业管理工作是既要服务社区, 又要服务的个人群体性服务, 这种服务时刻都需要财务管理的支持, 从提供办公场所、支付人员工资到对小区房屋、公共设施设备维修保养、清洁保洁、绿化养护等一系列活动, 从按劳取酬收取的物业服务费, 到开展多种经营的现金流入都与资金有关, 直接或间接地影响到企业资金的流动与循环, 从而影响整个企业的利益。所以说财务管理工作渗透到物业管理的方方面面, 一定要有一个强有力的财务管理工作才能为物业公司的运转提供条件。

1.3 敏感性强

物业企业财务管理工作过程中, 费用测算属于一项非常重要的内容, 由于服务费用的测算没有一个统一的角度和平台, 所以物业服务所提供的产品定量容易, 定值难, 因此, 要真正做到质价相符、优质优价不那么容易。因此市场竞争的大环境就要求企业财务管理应善于对企业合理调节企业资源和客户要求, 密切关注市场情况的变化, 增强防范风险的能力, 增加应变环境的灵敏度, 及时向企业管理者提供重要的财务信息, 使决策者作出正确的选择, 并对企业经营进行指导和控制。

2 物业管理企业的财务管理现状

2.1 会计基础工作不完善

会计核算工作是开展财务管理工作的基础, 会计基础不完善会严重制约财务管理的顺利开展。这种不完善主要表现在以下两方面:首先, 物业管理企业缺乏统一、适用的会计核算体系。物业管理作为一个新兴的行业, 现行的会计制度作为指导性的规定, 过于宽泛, 而目前缺乏关于物业管理的行业会计制度, 那么物业管理企业在会计核算工作中就没法吸取行业会计制度的经验, 加之物业管理的对象多样化, 在会计明细科目的设置上灵活性很高, 科目设置容易混乱, 达不到会计科目设置的分类要求, 从而降低物业管理公司会计信息的可比性。其次, 多数物业管理企业缺乏规范、健全的内部控制制度。原因在于, 有些物业管理公司其自身经营规模不大, 日常业务和会计核算简单, 没有建立内控制度的必要。即使物业公司能够在思想上重视内控制度的建设, 却在实际执行中缺少有内部控制管理工作经验的财务人员, 使内控管理有心无力。

2.2 财务人员素质有待提高

专业技能素质方面, 许多物业管理公司认为日常业务和会计核算工作简单, 因此在招聘的过程中对财务人员的专业技能素质方面要求不高, 这样便会引进一些没有系统学习过财会理论和专业知识的人员, 勉为其难的做好财务管理工作。有些房地产附属的物业管理企业会将原企业的行政人员、或退休返聘人员安排进财务部门, 他们普遍存在年龄偏大、文化水平偏低、思想认识不足等问题, 从而导致专业技能素质较为欠缺。

职业道德素质方面, 财务人员接受的相关方面的教育本来就少, 加之企业在人员招聘时, 对于职业道德素质方水平也无法考察, 只能从日后的工作中观察。总之, 由于上述在财务人员选拔上的问题, 致使公司会计从业人员在职业道德素质、专业技能素质等方面不能适应日益复杂的物业管理工作的要求。

2.3 资金管理水平较低, 筹资渠道单一

企业营运资金的管理是反映公司财务管理能力的重要方面, 营运资金管理对企业具有极其重要的意义, 但是当前物业管理企业的资金管理水平普遍不高。首先, 物业管理公司由于自身对于资金管理的重视程度不够和管理不善, 常常出现资金周转时间过长、资金随意滞留等现象, 资金从投入到收回的运转周期长, 滞留资金多, 严重影响资金的使用效率, 影响资金的盈利能力。此外, 由于经营管理不善, 资产损失的现象时有发生, 影响了营运资金的正常使用。其次, 物业管理企业筹资能力不足。物业管理公司规模普遍较小, 注册资本有限, 无法向银行提供房屋、土地之类的不动产做担保, 获得贷款的难度较大, 在融资渠道与融资方式上选择余地小, 因此内部融资是物业管理公司筹措资金的主要方式, 筹资渠道较为单一, 筹资数量也难以完全满足经营发展的需求。

3 提高物业管理公司财务管理水平的措施

3.1 提高管理者的理财意识, 培养战略眼光

随着物业管理开始走向市场化、专业化、规模化, 物业管理企业要想在激烈的市场竞争环境中站稳脚跟, 就必须树立起现代理财理念, 科学定位市场, 拥有长远的经营谋略, 形成规模效益, 重视财务管理工作。只有首先从思想上重视起来, 才可能在管理中执行到位。以上我们提到的物业管理企业财务管理现状中存在的会计基础工作不完善、财务人员素质不高, 有很大一部分原因也是因为观念上对财务管理的重要性没有足够的认识。所以管理者应该提升理财意识, 培养战略眼光, 谋求企业的长远发展。

3.2 建立健全企业会计核算制度和内部控制体系

对于无以往经验可以借鉴的现状, 物业管理企业应参考一般会计准则, 结合自身经营特点和需要, 制定适合本企业内部的财务管理制度并根据经营和客户要求不断完善和细化。在制度方面, 完善管理机构的设置, 明确财务人员的职责分工和工作流程, 加强内部控制。培养成本管理意识, 重视财务分析工作。因此, 物业管理企业只有建立一套科学、完整、规范的内部财务管理制度, 才能充分落实好理财自主权, 形成一系列适应物业公司财务核算和财务管理要求的财务管理体系和自我约束机制, 才能规范企业的财务行为, 促进物业管理公司的健康有序发展。

3.3 加强对财务人员的专业技能和职业道德培训

在财务人员的培养过程中, 首先要严格把关, 也就是在招聘中坚决杜绝不具备会计从业能力的人员进入财务管理部门, 对于已经在岗却财会专业能力不足的员工, 给予学费和考试费等方面的支持, 支持其接受相关的教育和参加考试。其次, 物业公司可以对财务人员开展定期或不定期的、有针对性的会计、税务的培训, 对内部分工的财务人员开展阶段性的集中学习, 并安排必要的考试, 从而保证学习效果, 以此提升财管人员专业理论知识和实务技能。同时注意引进财会专业人才, 为公司的持续健康发展做好人才储备。最后, 通过培训加强财务管理人员对自身职位和工作的重要性的认识, 让他们意识到自己不只是一个机械处理账务的单据传递员, 更是一个能够通过财务数据分析辅助项目经理、辅助企业发现问题的有价值的员工。加强职业道德教育, 注重对员工职业道德素质的培养和考察, 促进财务人员专业技能和职业道德的全面提升。

3.4 拓宽资金筹集渠道, 加强资金运作管理

作为物业管理企业财务活动的重要内容, 应该重点关注融资, 努力开创新方式、拓展新渠道。具体而言, 目前由于企业规模和盈利能力等原因, 内部融资仍是物业管理公企业主要的融资方式, 因此物业管理企业必须提高经营管理水平和盈利能力, 只有保持良好的发展势头, 给原有的投资者继续投资的希望和信心, 才能吸引新的投资者, 形成良性循环。与此同时, 企业应积极拓展外部融资渠道。想要获得更多的银行贷款, 企业还是要立足于自身良好的经营状况和盈利能力。

在资金管理方面, 要有计划地、合理使用, 把有限的资金用在必要的服务项目上, 使资金使用更透明。科学地筛选投资项目, 进行中、短期投资, 防范投资风险, 同时加强对项目投资实施过程的监督和控制。

4 结束语

物业企业的财务管理工作开展的虽然有些滞后, 但是通过认清现状、提高重视程度, 完善财务管理制度, 提高财务员工的素质、拓宽融资渠道和资金管理, 其财务管理水平还是有很大提升空间的。

参考文献

[1]陈晶.物业管理公司如何强化财务管理[J].中国新技术新产品, 2012, (17) .

[2]杨玲.物业管理公司财务管理策略探析[J].经营管理者, 2013, (03) .

篇13：物业电梯管理制度

电梯是小区精神文明窗口，电梯司机的服务水准直接影响着物业形象，为此特制本规定，要求电梯司机认真贯彻以下规定：

1、客人乘梯时礼貌待客，不许与乘客发生争执；

2、提前10分钟到岗做好开梯前的准备工作（按开梯时间运行）；

3、不准非正式电梯司机操作；

4、不准迟开梯和提前停梯；

5、工作时间不准饮酒、吸烟，做其他与工作无关的事；

6、坚持正常出勤，忠于职守，有事须提前一天请假；

7、认真填写运行记录；

8、工作时，必须着装工作服，佩戴标志；

9、接班司机未能按时岗时，当班司梯要继续开梯，并及时通知有关负责人；

篇14：企业物业管理部门职责

2、熟悉办公楼物业管理的各项流程，如维修流程、保洁流程、应急流程及 EHS 流程等;

3、制定部门全年工作计划及目标，配合客户达到理想的清洁服务标准;

篇15：物业单位电梯管理条例

物字（2012）第002号

关于成立电梯安全管理机构的通知

公司各部门：

为落实保定市人民政府办公厅《关于进一步推动安全生产工作落实的通知》（保市府办【2010】70号）文件精神，加强电梯的安全管理，认真贯彻执行电梯安全法规和本单位的各项管理制度，确保电梯安全运行，经单位研究，成立电梯管理部，任命赵海洋为电梯管理部负责人，陈禹、高江虹为电梯安全管理员，依照电梯管理的有关规定，负责本单位特种设备安全管理工作和日常检查工作，任期1年。

物业服务有限公司

二零一二年二月十日

电梯安全管理人员岗位职责

1熟悉并执行电梯有关的国家政策、法规，结合本单位的实际情况，制定相应的管理方法，不断完善电梯的管理工作，检查和纠正电梯使用中的违章行为。2熟悉电梯的基本原理、性能、使用方法。

3监督电梯作业人员认真执行电梯安全管理制度和安全操作规程。

4编制电梯定期检查和维护保养计划，并监督执行。5负责按国家规定要求向政府部门申请定期监督检验。6根据单位职工培训制度，组织电梯作业人员参加政府部门举办的培训班和组织内部学习。

7组织、督促、联系有关部门人员进行电梯事故隐患的整改。

8负责组织电梯一般事故的调查分析，及时向政府部门报告电梯事故的情况。

9负责建立、管理电梯技术档案和原始记录档案。10组织紧急救援演习。

***有限公司

电梯日常检查与维护保养人员岗位职责

1熟悉国家有关电梯的政策、法规，认真按照电梯日常检查表的要求逐项检查，不漏检，误检。

2熟悉电梯的基本原理、性能，根据电梯使用维护说明的要求实施日常维护。

3根据国家规定参加安全技术培训，做到持证上岗。4严格遵守《电梯日常检查和维护安全操作规程》。5对发现的电梯事故隐患及时报修、及时处理。

6发生电梯事故应立即向上级部门或有关管理人员报告。7认真做好电梯日常检查和维护保养记录，认真填写报修单。8正确使用劳动保护用品。

9参与电梯一般事故的调查分析。

电梯安全操作规程

（一）、开梯程序

1、开梯之前认真阅读上一班交班记录，打开厅门时慢慢拨开，弄清梯厢是在本层厚才踏进。

2、进厢后，认真检查各控制开关及照明通风是否正常。

3、用手试安全触板开关、光电开关功能是否灵敏可靠。

4、把各开关打成正常位置，选顶层、中间数层及首层来回走一趟，没有异常后方投入正常运行。

（二）、关梯程序

1、关梯前乘梯检查一趟，如有异常及时通知维修工轿厢处理。

2、检查电梯无异常后，把电梯停在首层，便于次日开梯。

3、断开轿内所有控制开关及照明开关。

4、把梯门关好后方可离开。

5、认真做好交班记录。

电梯常规检查制度

1电梯常规检查的分类

电梯常规检查分日检、月检、年检和不定期抽查四种。2电梯常规检查由电梯安全管理人员负责监督实施，并负责向质量技术监督部门申报年检，协助领导，组织单位有关部门对电梯安全情况进行抽查。电梯日常检查与维护人员按照《电梯日常（月度）检查表》内容负责具体日检和月检工作。

3电梯常规检查应填写好检查表，并由负责检查的主持人签字，在检查中发现的问题应及时报告有关人员及时处理。

4电梯日常检查和保养的内容、项目参照《电梯日常（月度）检查表》和电梯产品随机文件所带的使用维护说明书的要求进行。

5检查中发现的问题要及时按照“定人、定时、定措施”的原则进行处理，并就处理结果进行跟踪检查。

电梯日常维护保养制度

1电梯的日常维护保养必须由依照本条例取得许可的安装、改造、维修单位或者电梯制造单位进行，并与电梯维护保养资格的专业保养单位签订维护保养合同。

2电梯应当至少每１５日进行一次清洁、润滑、调整和检查。3电梯每次进行维护保养都必须有相应的记录，电梯安全管理人员必须向电梯专业维护保养单位索要当次维护保养的记录，并进行存档保管，作为电梯档案的内容。

4电梯的日常维护保养单位应当在维护保养中严格执行国家安全技术规范的要求，保证其维护保养的电梯的安全技术性能，并负责落实现场安全防护措施，保证施工安全。

5电梯的日常维护保养单位，应当对其维护保养的电梯的安全性能负责。接到故障通知后，应当立即赶赴现场，并采取必要的应急救援措施。

6电梯安全管理人员对在电梯日常检查和维护中发现的事故隐患应及时组织有关人员或外委有关单位进行处理，存在事故隐患的电梯严禁投入使用。

7电梯重大项目的修理和改造应有经资格认可的维修单位承担，并按规定向质量技术部门的特种设备安全监察机构备案后方可实施。

定期报检制度

1电梯安全管理人员在电梯安全检验合格标志有效期满前一个月向质量技术监督部门的特种设备安全检验机构申请定期检验。

2电梯停用一年后重新启用，或发生重大的设备事故和人员伤亡事故，或经受了可能影响其安全技术性能的自然灾害（如火灾、水淹、地震、雷击、大风等）

后也应由电梯安全管理人员向特种设备安全监督检验机构申请检验。

3电梯经较长时间停用，但尚未超过一年时间的，电梯安全管理人员可向单位设备管理部门申请内部安全检验，认为有必要的可向特种设备安全监督检验机构申请安全检验。

4申请电梯安全技术检验应以书面的形式，一份报送执行检验的部门，另一份由电梯安全管理人员负责保管，作为电梯管理档案保存。

电梯钥匙使用管理制度

电梯钥匙（包括层门三角钥匙、轿内操纵盘钥匙、基站开关电梯电气钥匙、机房钥匙）是对电梯进行运行和维护的重要专用工具，对其进行严格管理和规范的操作是确保电梯安全正常运行，防止人身伤害事故发生的重要举措，为此特制定本制度。

1、电梯钥匙的管理制度

1.1电梯的钥匙（包括层门三角钥匙、轿内操纵盘钥匙、基站开关电梯电气钥匙、机房钥匙）必须由专门人员保管。

1.2应做好电梯钥匙使用和交接登记制度，并建立专门的记录档案，特别要预防电梯钥匙的丢失

1.3 电梯钥匙未经特种设备安全管理员同意，不得随意使用。因工作需要使用时应做好记录，不能借给与电梯无关的人员使用。

1.4电梯钥匙使用完毕后必须及时交回保管人员，并放回原处。

1.5电梯钥匙遗失，必须在第一时间汇报特种设备安全管理员，并承担相应责任。

2.电梯钥匙的安全使用制度

2.1、电梯层门三角钥匙的使用人必须经过电梯安全知识培训，并取得质量技术监督部门颁发的有效的特种作业人员证书。

2.2 使用层门三角钥匙时应注意：

2.2.1、当用三角钥匙打开层门时，应看清电梯是否停在本层，以防踏空；上轿顶前先打急停开关，后把电梯置检修位置，确认后方可上轿顶。

2.2.2、紧急救援时必须先切断电梯控制电源，确认好轿厢位置后再使用层门三角钥匙进行救援作业。2.3、操纵盘钥匙的使用人必须经过电梯安全知识培训，并取得质量技术监督部门颁发的有效的特种作业人员证书。如有司机，应交电梯司机保管，按规定开、关梯。

2.4、电梯的基站开关电梯电气钥匙的使用人必须经过电梯安全知识培训，按规定开、关梯。

意外事件和事故的紧急救援措施及紧急救援演习制度

1电梯发生意外事件或事故应按国家规定，及时报告有关人员或部门，发生一般事故（指无人员伤亡，设备损坏不能正常运行，且直接经济损失５０万元以下的设备事故）和严重事故（指造成死亡１～２人，或者受伤１９人（含１９人）以下，或者直接经济损失５０万元（含５０万元）以上１００万元以下，以及无人员伤亡的设备爆炸事故）后，应当立即向质量技术监督部门报告。查明事故发生的原因，提出相关的预防措施。

2电梯安全管理人员应确定意外事件和事故的紧急救援小组成员，并报单位领导批准，成员人员必须包括一名单位的行政领导，电梯安全管理人员和电梯日常维护保养人员。

3每年至少要进行一次应急演习，成员人员都必须参加。4演习内容、时间、排险方法、急救预案由电梯安全管理人员拟定，行政领导批准后实施。

5演习结束后，电梯安全管理人员应将该次演习的情况作书面记录，并进行总结，对存在的问题在下次演习中进行调整、修改。

技术档案管理制度

1电梯技术档案的种类：

A、电梯随机出厂文件（包括产品出厂合格证、安装使用维护保养说明书、电梯主要部件型式试验报告书、装箱单、机房井道布置图、电气原理图接线图、电梯功能表、主要部件安装示意图、易损件目录）；

B竣工验收报告；

C特种设备监督检验机构电梯验收报告和定期检验报告； D日常检查、维护保养记录，大修、改造记录及检验报告； E运行情况记录和交接班记录； F事故及故障记录； G注册的登记表。

2电梯日常安全管理人员及档案管理人员应认真贯彻国家档案工作的方针、政策，做好档案、资料的接收、登记、整理、保管、借阅等事宜，为电梯的安全运行提供准确的信息资料。

3电梯日常管理人员应监督电梯作业人员作好各种记录，及时将各种记录移送档案部门保管。

4电梯日常管理人员每月应将各种记录送交档案管理部门保管。

5有关人员部门需借用电梯资料的应经电梯日常管理人员同意签署意见后向档案管理部门借阅，并按规定作好借阅登记手续，按时归还借阅资料。

6电梯的各种资料应按年度由档案管理部门装订成册。

7电梯相关资料的销毁应经电梯日常安全管理人员的允许才可进行。

电梯事故应急预案及救援措施

为加强对电梯安全事故的防范，及时做好安全事故发生后的救援处置工作，最大限度地减少事故造成的损失，维护正常的社会秩序和工作秩序，根据《特种设备安全监察条例》的要求，结合本单位实际，特制定本单位电梯安全事故应急救援预案。

一、预案的适用范围

本预案所称安全事故，是指在本单位电梯使用中发生的，造成或可能造成人身安全和财物损失的事故，事故类别包括：

（一）电梯困人故障；

（二）由于剪切、坠落等原因造成的人身伤亡事故；

（三）由于触电等原因造成的人身伤亡事故；

二、应急救援组织机构

(一)成立电梯安全事故应急救援指挥部(以下简称救援指挥部)。总指挥由总经理担任；副总指挥由分管安全的特种设备管理员担任；各相关部门负责人为指挥部成员，参与现场抢险救援工作。

(二)设立现场救援组，由各安装、维修班组人员兼职组成。组长由分管安全的特种设备管理员担任，负责组织现场具体抢险救援工作；在指挥长到达现场之前，负责指挥现场抢险救援工作。

三、应急救援组织的职责

（一)指挥部职责

（1）组织有关部门按照应急救援预案迅速开展抢救工作，防止事故的进一步扩大，力争把事故损失降到最低程度；

（2）根据事故发生状态，统一布置应急救援预案的实施工作，并对应急处理工作中发生的争议采取紧急处理措施；

（3）根据预案实施过程中发生的变化和问题，及时对预案进行修改和完善；

（4）紧急调用各类物资、人员、设备；

（5）当事故有危及周边单位和人员的险情时，组织人员和物资疏散工作；

（6）配合上级有关部门进行事故调查处理工作；

（7）做好稳定秩序和伤亡人员的善后及安抚工作。(二)现场总指挥的主要职责：

（1）负责召集各参与抢险救援部门的现场负责人研究现场救援方案，制定具体救援措施，明确各部门的职责分工；

（2）负责指挥现场应急救援工作。

（三）副总指挥的职责：

负责组织实施具体抢险救援措施工作。

（四）现场救援组的职责：

（1）抢救现场伤员；

（2）保证现场救援通道的畅通。

四、应急救援的培训与演练

（一）培训

按计划组织工程技术人员、安装、维修人员进行有效的培训，从而具备完成其应急任务所需的知识和技能。（1）每年进行一次培训；（2）新加入的人员及时培训；

主要培训以下内容：（1）困人解救（2）井道内作业；（3）轿顶作业（4）底坑作业（5）厅层作业（6）机房作业

（7）更换和割短钢丝绳（8）扶梯桁架作业（9）施工用电常识（10）坠落保护

（11）电动工具的安全使用；（12）对危险源的突显特性辩识；（13）事故报警；

（14）紧急情况下人员的安全疏散；

（15）现场抢救的基本知识。

（二）演练

应急预案和应急计划确立后，按计划组织工程技术人员、安装、维修人员经过有效的培训，单位工程技术人员、安装、维修人员每年演练一次。每次演练结束，及时作出总结，对存有一定差距的在日后的工作中加以提高。

五、事故报告和现场保护

（一）本单位的xx部是事故报告的指定机构，联系人：xxx，电话：xxxxxxx，xx部接到报告后及时向总指挥报告，总指挥根据有关法规及时、如实地向保定市质量技术监督局（电话5979841）和其他有关部门报告。

（二）严格保护事故现场

六、应急处理

接报事故后5分钟内必须完成以下工作：

(1)立即报告公司主要领导，由总经理批准，立即启动本应急救援预案，按照各自的职责和工作程序执行本预案。当总指挥不在时，由副总指挥负责组织指挥应急抢险救援工作。

(2)指挥部根据事故或险情情况，立即组织或指令事故发生地组织调集应急抢救人员、车辆、设备。组织抢救力量，迅速赶赴现场。

(3)立即组织或通知就近网点，组织调集应急抢救人员、车辆、设备。组织抢救力量，做好增援准备。(二)应急处理措施：

(1)抢救方案根据现场实际发生事故情况，制定抢救方案，迅速投入开展抢救行动。

(2)伤员抢救立即与急救中心和医院联系，请求出动急救车辆并做好急救准备，确保伤员得到及时医治。

(3)事故现场取证救助行动中，安排人员同时做好事故调查取证工作，以利于事故处理，防止证据遗失。

(4)在救助行动中，救助人员应严格执行安全操作规程，配齐安全设施和防护工具，加强自我保护，确保抢救行动过程中的人身安全和财产安全。

七、应急总结与奖惩

应急救援工作结束后，指挥部组织相关部门认真进行总结、分析，吸取事故事件的教训，及时进行整改，对有关单位和人员进行奖惩。

八、其它事项

(一)本救援预案针对有可能发生的电梯安全事故，组织实施紧急救援工作并协助上级部门进行事故调查处理的指导性文件，可在实施过程中根据不同情况随机进行处理。

（二）本预案自印发之日起施行。

**有限公司二○一一年十二月二十一日公布

电梯驾驶人员安全操作规程

1基本要求

（1）电梯驾驶人员必须是身体健康，无妨碍本工种工作疾病的人员。

（2）电梯驾驶人员必须经地、市质量技术监督安全监察机构的安全技术培训合格后方可上岗。

（3）电梯驾驶人员必须熟悉所操作电梯的性能、功能，认真阅读本台电梯的使用维护说明书。

（4）电梯驾驶人员必须操作有安全合格标志且在有效期内的电梯。

2电梯行驶前的检查和准备。

（1）开启层门进入轿厢之前，需要注意轿厢是否停在该层。（2）轿厢内必须有足够的照明，在使用前必须先将照明灯打开。

（3）每天开始工作前，将电梯上下空载运行数次，无异常现象后方可使用。

（4）层门关闭后，从层门外不能用手拨启，当层门、轿门未关闭时电梯不能正常启动。

（5）平层精确度应无明显变化。

（6）经常清洁轿厢内、层门及乘客可见部分。3．电梯在行驶中应注意。

（1）在服务时间内，不可擅自离岗，如必须离岗时或电梯停用时，应断开电源并将厅门关闭锁好。

（2）驾驶员应负责监督控制轿厢的载重量，不得超载使用电梯，乘客电梯不允许作货梯使用。

（3）不允许装载易燃、易爆的危险品，如遇特殊情况，需经电梯安全管理负责人员同意和批准并制定安全保护措施后才可装运。

（4）严禁在层门开启的情况下，启动或保持电梯检修和正常运行状态；也不允许用检修操作来代替电梯正常运行操作。

（5）电梯的厅门、层门电气开关等安全装置不能短接，也不可用其他物件塞住，使其失效而不能起到应有的安全作用。

（6）不允许利用轿顶安全窗、轿厢安全门的开启，来装运长物件。

（7）应劝阻乘客在行驶中，勿倚靠在轿厢门上。

（8）轿厢顶上部，除电梯固有设备外，不得放置他物。（9）当电梯运行时不得对电梯进行擦油、润滑等工作或对电梯部件进行修理。

（10）在行驶中应用揿扭开关或手柄开关来“开”或“停”，不可利用电源开关或限位开关等安全装置来“开”或“停”电梯，更不可利用物件塞住控制开关来开动轿厢上下运行。

（11）行驶中，驾驶人员和随乘人员不可把手、头、脚伸出轿外，也不可在厅门外把手、头、脚伸入井道内，以防轧碰事故。

4当发生以下故障时，电梯应立即停用，并报管理人员或检修人及时进行修理。

（1）层、轿门关闭后电梯不能正常行驶；（2）电梯速度显著变化时；

（3）层、轿门关闭前电梯自行行驶时；（4）行驶方向与选定方向相反时；

（5）内选、平层、快速、召唤和指层信号失灵时（驾驶员应立即揿按急停按钮）；

（6）发觉有异常噪声，较大振动和冲击时；

（7）当轿厢在额定载重下，有超越端站位置而继续运行时；（8）安全钳误动作时；

（9）接触到电梯的任何金属部分有麻电现象时；（10）发觉电气部件因过热而发出焦热的臭味时； 5电梯发生紧急事故时的操作。

（1）因电梯安全装置动作或外部停电而中途停机时，一方面告诉轿内乘客不要惊慌，严禁拨门外逃，一方面通过电梯厢内的紧急报警装置通知外界前来救助。

（2）电梯突然失控发生超速运行，虽然断电，还无法控制时，可能造成钢丝绳断裂而使轿厢坠落，或可能因漏电而造成轿厢自动行驶的，驾驶人员首先应按揿急停按钮，断开电源，就近停层。如电梯继续运行，则应重新接通电源，操作按钮使电梯逆向运行，如果轿厢仍自行行驶无法控制，应再切断电源，驾驶人员应保持冷静，等待安全装置自动发生作用，使轿厢停止，切勿跳出轿厢，同时告诉随乘人员将脚跟提起，使全身重量由脚尖支撑，并用手扶住轿厢，以防止轿厢冲顶或冲底而发生伤亡事故。

（3）发生电气火灾时，应切断电源立即报告有关部门前来抢救，在电源未切断前应用干粉、1211或二氧化碳等灭火机进行扑救。

（4）遇井道底坑积水和底坑内电气设备被浸在水中，应将全部电源切断后，方可把水排除掉，以防发生触电事故。

（5）电梯发生事故，驾驶人员必须立即停车，抢救受伤人员，保护现场，移动的现场须设好标记，并及时报告有关部门，听候处理。

6电梯使用完毕后的操作。

（1）写好当班设备运行记录，发现存在故障分别转告接班人及有关部门及时处理。

（2）做好轿厢四壁底板各层站厅门地坎和厅门口的清洁卫生工作。

（3）将电梯停靠在基站，关掉电梯内电源开关，层楼指示，轿厢照明，关闭锁上电梯厅门、轿门，防止他人进入轿厢内开动电梯。

（4）在潮汛期间，工作结束或工作时基站受潮汛影响，应开离基站。

电梯安全安全操作规程（有司机）

（一）、电梯操作步骤：

1、在开启厅门进入轿厢前，用厅门锁或基站钥匙打开电梯厅门，确认轿厢停在该层，再进入轿厢。

2、开启轿厢内照明灯及风扇，将“有司机/无司机”钥匙或开关转到有司机状态。

3、随电梯上、下行驶一个回程（不载客、不运货），检查运行是否正常，有无故障。

（二）、电梯运行时电梯司机应做到：

1、防止电梯超员、超载运行，随时注意电梯过载保护功能。

2、不得将电梯教给乘客操作。

3、严禁装运易燃、易爆、腐蚀、有毒的危险物品。如遇到特殊情况，需经有关安全部门批准，并采取必要安全保护措施。

4、严禁在轿门、厅门开启的情况下，用检修速度作为正常行驶。

5、严禁揿按“检修”、“急停”按钮作为正常行驶中消号手段。

6、严禁开启轿顶安全窗装运超长物体。

7、不准乘客将身体依靠轿门、厅门上。

8、轿厢顶部应保持整洁，不得堆放其它杂物。

9、在平层准确度不能满足的情况下，可以用检修速度再平层。

10、严禁用手动控制轿门的启、闭来进行电梯控制操作。

11、行驶时不得突然换向，必须在电梯停止后，再换向启动。

12、载货应尽可能稳当地安放在轿厢中间，以免在运行中倾倒，损坏轿厢。

13、运行时如发生突然停电，司机应劝告乘客不要惊慌，应采取安全救护措施，妥善轿厢处理。

14、停梯时应将轿厢停在基站，将轿厢内电源操作开关转到“停止”状态上，再关闭灯和风扇，最后再关闭基站钥匙开关。

（三）、发生如下故障，电梯司机应立即按“急停”按钮、“警铃”或电话通知维修人员：

1、厅、轿门关闭后，而电梯未能正常启动行驶。

2、运行速度有显着变化。

3、行驶方向与指令方向相反。

4、内选、平层、换速、呼梯和指层信号失灵、失控。

5、有异常响声、较大震动和冲击。

6、超越端站位置而继续运行。

7、安全钳误动作。

8、轿厢内接触任何金属部分有麻电现象。

9、当电气部分因过热而散发焦热的臭味。

电梯安全操作规程（无司机）

（一）、开梯程序

1、开梯之前认真阅读上一班交班记录，打开厅门时慢慢拨开，弄清梯厢是在本层厚才踏进。

2、进厢后，认真检查各控制开关及照明通风是否正常。

3、用手试安全触板开关、光电开关功能是否灵敏可靠。

4、把各开关打成正常位置，选顶层、中间数层及首层来回走一趟，没有异常后方投入正常运行。

（二）、关梯程序

1、关梯前乘梯检查一趟，如有异常及时通知维修工轿厢处理。

2、检查电梯无异常后，把电梯停在首层，便于次日开梯。

3、断开轿内所有控制开关及照明开关。

4、把梯门关好后方可离开。

篇16：物业管理企业风险管控

一、物业管理企业风险识别

物业管理风险一般包括:物业风险(建筑物管理所引起的风险)和物业管理企业经营所带来的风险两个方面,一般具有以下特点:

1、可预见性。即风险通常是可以预测的。任何意外事件的发生都有先兆,只要物业管理企业的管理者们能及时采集这些先兆性信息,综合分析处理,总会发现事物变化的规律,对意外事件的发生做出准确及时的预测预报,这对于企业防止风险损失是有特殊意义的。但目前由于从事物业管理的管理人员能力所限和工作失误,尚不能及时预测预报全部意外事件。

2、可预防性。既然意外事件通常可以预见,当然也就可以预防对应的风险损失了。对于未知意外事件可能引起的损失,物业管理企业一方面可采取得力措施,防止有害意外事件的发生;另一方面,也可预先做好应变准备,不幸事件虽然发生也可化险为夷。当然,所谓可预防不是绝对的。

3、可分配性。即风险损失可以依据风险共担原则,在物业管理企业、供应商、保险公司、业主、租户之间合理分配。这也为防止物业管理企业风险损失提供一条有效途径。

4、突发性。即风险损失往往瞬间出现,给人以突然袭击,猝不及防。这就要求物业管理企业的管理者们能临危不乱,沉着应变。

5、并存性。即指风险损失与风险收益是相互依存,它们共处于一个统一体中,伴随风险的增大,风险收益同步增大。如果物业管理企业敢于承担风险,就可能获得风险收益。

6、竞争性。就是说物业管理企业最大的风险源之一来自于同行的竞争对手,物业管理企业风险损失大小通常与企业竞争成败有关,因而,物业管理企业必须认真研究同行对手的竞争策略,及时采取有效措施,以保证企业始终处于不败之地。

7、多样性。即风险损失的存在形式是复杂多样的,物业管理企业的管理者们应对此要有深刻认识,不能仅凭表象的风险去判断其产生的影响。

8、系统性。即风险损失是一种覆盖面很广的社会损失的综合,各类风险可能相互关联,互为影响。这就要求物业管理企业必须用系统工程的原理和方法,分析整个风险系统,统筹兼顾全方位、全过程,发挥系统优势,采取综合调控措施,既要抓住重点,又不能顾此失彼,因小失大。

充分认识到风险存在的特点与危害性,如何有效避免风险的发生,这就需要物业管理企业在开展经营活动时进行事前风险识别,找出可能给企业经营管理带来风险的风险源,通过风险识别,为公司的经营管理行为做出正确的判断和决策,采取有效的针对性纠正预防措施来防范风险,提高企业的经营效益。

二、风险表现形式与识别

(一)管理责任风险

物业管理企业是从事物业受托服务的独立法人单位,依据物业管理委托合同履行相应的管理权利与义务,因此物业管理企业在全面履行管理义务的同时,就会面临诸多的管理责任风险。

1、物业违规装饰装修带来的风险。违章建筑搭建行为监管不力,引起的物业公司要承担的监管责任。

2、物业使用不当带来的风险。因物业使用人占用公共区域堵塞消防通道、高空抛物伤人等行为引发的伤害或经济损失事件,责任人的不确定性,致使物业管理企业承担着由此造成的意外风险。物业公共区域路面不平、湿滑、配套设施丢失等状况导致行人摔伤,共用设备设施出现故障或损坏等状况,物管企业在管理过程中存在服务瑕疵或服务人员疏忽而发生的意外事故,造成服务对象人身伤害或财产损失的事件,物管企业要承担一定法律责任风险。

3、物业公共安全风险。物业使用人对物业管理安全防范主体的责任认识不清,将安全防范责任强加给物业管理企业,导致物业管理企业与业主在安全管理方面纠纷增加,为此物业管理企业也投入了较大的人力、物力,也承担了许多额外责任。

4、物业管理企业员工服务提供产生的风险。受物管企业员工综合素质与专业技能限制,服务过程中出现的服务不到位或违规操作行为引发的风险,企业雇用员工,员工的行为代表企业的行为,物业管理企业也要承担员工不当行为而造成的相关责任。

(二)物业管理市场风险

1、盲目扩张业务带来的风险。物业管理企业缺乏风险意识,常常未对承接的物业项目做深入调查就盲目接管,结果接管后,大量欠费无法收回,物管企业入不敷出,陷入困境。

2、恶性低价竞争带来的风险。有些物业管理企业盲目扩张只为了获得物业项目的管理权,不惜一切代价低价进行竞争,结果导致物业项目管理服务品质低劣,经营状况出现严重亏损。

3、对物业管理市场发展趋势判断失误带来的风险。企业决策者对行业的发展时机判断失误,造成企业投入成本无法回收。

(三)物业管理法律、法规不健全风险

1、业主委员会的行为不规范,法律对业主委员会的权利和义务缺乏明确的规定。物业管理企业又欠缺法律意识,对本身的责权利不了解,没有行使或超越权限,都将给物业管理企业带来风险。

2、合同执行不到位或签署不明确带来的风险。物业管理企业在管理过程中没有履行合同要求或合同签署的内容含糊,无法考核和检验物业管理企业的服务成果,造成服务双方互不满意引起经济纠纷。

(四)财产风险

1、物业管理企业缺乏严格的安全及消防管理制度和措施,火灾或盗窃的情况就有可能发生,使企业财产受损。

2、物业管理企业缺乏应对恶劣天气的应急处置措施,导致物业用户的财产损失,物业管理企业缺乏财产保险意识,管理中为了节省成本,没有购买财产险,导致企业在管理中出现财产损失后,蒙受更大的损失。

(五)企业员工人身风险

1、主要来源于配电设备、电梯等维修保养中误操作引起的人身伤害事故,导致物管企业蒙受损失,承担意外风险。

2、物业管理过程中,停车场服务员工意外状况所带来的交通事故风险。

三、物业管理企业风险产生原因分析

(一)项目管理引起的风险

1、缺乏风险意识:企业员工没有风险意识,就等于失去了警惕,本来可以发现和避免的风险也无法规避。

2、物业管理从业人员素质不高,缺乏管理经验,难以应付物业管理中复杂多变的情况,从而给企业带来了风险。

3、物业管理法律法规不健全:物业管理的法规长期滞后于物业管理发展的实践,结果使许多问题缺乏明确的法律依据,这样就加大了物业管理企业的风险。

4、物业管理合同风险:物业管理企业在签订项目服务合同时,没有明确约定相关责任或忽视相关条款,甚至做出一些承诺,致使在合同履行过程中处于被动局面。

5、缺乏政府及时的支持:政府对物业管理中发生的问题不能及时反应,也给物业管理企业带来了极大的风险。

6、缺乏保险意识:由于物业管理企业缺乏保险意识,同时也为了节约成本支出而未上保险,一旦发生意外,物业管理企业将承受巨大的损失。

(二)公司运营管理风险

1、物管企业很少设置专门的风险管控部门。由于没有专业的风险管控部门进行风险制度建设、风险评估管控、风险追责,导致物业管理企业重复出现相同风险。

2、物管企业在物业接管验收环节把关不严。由于物管企业前期介入管理不到位,接管验收环节把关不严,维保(修缮)责任界定不清楚(处理不及时),造成物业接管后运行中事故频发纠纷不断,给物业管理企业的管理带来承重的负担。

3、物管企业员工素质参差不齐,缺乏培训。物业管理从业人员素质不高,缺乏物业管理经验,不能很好地应对物业管理中复杂多变的情况,从而给物管企业带来了风险。物管企业忽视员工风险培训管理,不能及时总结和分享风险管控成果。

4、物业管理法律环境不健全。行业的法规建设,长期滞后于物业管理行业的发展,结果使许多出现的管理问题缺乏明确的法律依据,纠纷调解难,社会矛盾有时会很突出,这样就加大了物业管理企业的风险。

5、物业管理合同签署不规范引起的风险。物业管理企业在签订物业管理合同时没有明确约定相关责任(考评方式、指标等),忽视相关条款的履约前提,甚至为了取得物业管理权,做出一些不能兑现的服务承诺,致使在合同履行过程中处于被动局面。

6、物管企业的管理者缺乏保险意识。由于物业管理企业管理者缺乏保险意识,同时也为了节约成本支出而在物业管理中未购置必要的保险,一旦发生意外,物业管理企业将承受巨大的损失。

7、物管企业管理者缺乏风险意识。物管企业各级管理者没有风险意识,管理中习以为常的处置方式,把风险看作偶发事件。

8、物业管理企业没有选择好合格的服务供应商。因供应商选择不恰当造成服务不到位,影响到物业管理企业的服务品牌,给物业管理企业带来风险。

四、物业管理企业如何管控风险

(一)物业管理企业管控风险遵循的原则

1、掌握法律法规,提高风险意识。物业管理企业管理者应学会运用法律、法规行使其赋予的管理权利,约束自己的服务行为,掌握丰富的服务技巧,提高风险防范意识。

2、谨慎承诺,避免合同风险。在与业主签署有关服务合同或协议时充分评估服务承诺的有效性及可能由此承担的法律责任;《物业管理条例》第三十六条“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任”。

3、完善风险管控机制,防范各类安全事故。积极防范各类安全事故,降低安全隐患风险,树立物业管理企业全体员工的风险意识至关重要,同时建立完善的风险管理制度与管理流程,由专门的风险控制部门(人员)进行严格的监督也是必不可少的。只有把风险管控工作重视起来,才能为各项服务的开展提供有力的保证。各类事故的发生,究其原因总是与管理制度、工作职责、管理流程、操作规程不落实或落实不到位有直接的关系,如巡逻不到位、记录不完整、故障或安全隐患未及时排除、未按职责要求履行、未按操作规程作业等,一旦有事故发生,这些常常成为法律诉讼的焦点。

4、提高保险意识,适当进行风险转移。购买保险是一种非常有效的转移风险的手段,通过保险可以将自身面临的风险很大程度上转移给保险公司。特别是在设备管理、停车场管理、公共责任等方面的保险购置,一定要根据物业的特点进行正对性的申购,随着时间的推移应加大购置保险的投入。

5、采取降低风险损失的保护措施。严谨地制定《物业管理合同》,一切工作开展的基础归从于合同约定,规范物业管理企业在服务过程中发出的各类通知、管理规约、质量记录、标识等相关资料,建立完善的发布程序、交接手续,以规避由此产生的责任风险。

6、建立规范而完善的风险管理体系。物管企业应建立起一套科学而标准的风险控制体系,通过风险控制程序和处理流程的完善,将风险管理的目标及具体措施落实到每个操作者,由风险控制部门(合规部门)参与合约的审批,且定期检查,并根据实际情况进行必要的修正,以达到持续改进的目的。

(二)物业管理企业管控风险的方法

1、导入质量管理体系。风险管理是物业管理企业持续完善、发展的关键环节。在物业管理服务过程中导入ISO9001质量管理体系,通过制定质量手册、程序文件、工作手册、作业指导书等一系列操作性强的体系文件,使复杂的管理变为有序的、可操作的、可追溯的连续性活动,以达到控制服务的不完善或管理疏忽导致的客户投诉、财产损失、人身伤害等事件而引起的法律责任或索赔的目的。

2、系统评审和充分调研。面对激烈的市场竞争,也要对物业管理项目的投标方案进行系统的评审及可行性研究,针对不同的物业管理项目,物业管理企业在参与招投标活动时,应充分考虑客户的实际承受能力、消费水平、消费习惯、消费目的,以减少物业管理企业在市场竞争中决策错误带来的风险。

3、持续改进物管企业的风险评价机制。用定期的合规检查方式来检验物业管理企业的风险识别的全面性、充分性、有效性;不断识别、分析新出现的风险,并有针对性地制定纠正预防措施,对其进行改进。将风险控制流程和风险管理目标真正贯彻落实到物业管理企业每个员工、每个岗位及每一个具体的工作环节,以避免各类风险给物业管理企业带来的损失,促进物业管理企业经营、管理、服务工作的不断持续改进,以确保物业管理企业的平稳运营。

(三)物业管理企业管控风险实施步骤

1、公司层面管控风险的实施。包括:成立公司合规管理部门;识别公司经营和管理存在的风险源;制定公司风险控制目标;建立公司风险控制的管理制度、流程、指导文件、工作方案、检查表格;合规管理部门组织风险管理知识、制度、流程等方面的培训;合规管理部门开展专项的合规检查,发现和纠正存在的风险;合规管理部门不断推动和促进企业管理者总结风险案例教训,提升风险控制能力,使公司经营和管理风险不断降低,处于可控状态。

2、项目管理层面管控风险的实施。公司合规管理部门协助项目负责人开展项目经营和管理的风险识别;公司合规管理部门协助项目负责人制定项目管理的风险控制目标;公司合规管理部门协助项目负责人建立项目管理的风险控制的管理制度、流程、指导文件、工作方案、检查表格;合规管理部门组织风险管理知识、制度、流程等方面的培训;合规管理部门开展专项的合规检查,发现和纠正项目经营管理中存在的风险;项目负责人通过参与风险控制体系的建设,提升了自身的风险控制能力,使项目经营管理风险不断降低,处于可控状态。