物业公司电梯管理方案

方案在我们工作与学习过程中起着重要的作用，对于我们进一步开展工作与学习，有着非常积极的意义。那么一份科学的方案是什么样的呢？以下是小编整理的《物业公司电梯管理方案》仅供参考，希望能够帮助到大家。

第一篇：物业公司电梯管理方案

物业公司小区电梯临时使用方案

根据xxxx所了解目前项目施工的情况，南京【君悦城市花园】会因配合工程施工的需要，一般会把将来的客梯作临时施工使用，以配合工程施工时的运输需要。对此xxxx根据以往对住宅施工电梯使用管理的经验，从日后管理者与使用者的角度出发，建议发展商宜对电梯临时配合施工使用时，应给予一定的相关措施与制订一些相关使用规定为妥，以合理并尽可能使电梯完好地投入今后的使用。

一. 电梯临时配合施工使用前的各方协调建议

在电梯临时配合施工使用前，因【君悦城市花园】的项目有关各分部工程的施工可能尚未完全完成，故可能都采取一些临时性措施，以使电梯能作为临时配合施工。xxxx建议，发展商宜针对目前施工情况，甚至有些措施可能会涉及一些商务协作(原合同所制定交付的时间、条件等)问题，酌情考虑。

1. xxxx建议发展商在领取电梯的准用证和许可证后方能配合使用，以免在使用过程中发生的可能不测事件，而给发展商带来不必要的法律责任;

2. 因电梯电缆铺设可能也为临时性连接，在这种情况下，职能部门一般不会对电梯进行正式验收，手续也不宜全部出齐，xxxx建议发展商，需要电梯承包商提供有关相应使用证明文件;

3. 电梯在临时配合施工使用前，电梯的内装潢可与承包商协商先不予以装饰，采取临时保护措施，待临时配合施工结束后，再予进行装饰;

4. 电梯在临时配合施工使用前，xxxx建议发展商宜由总包单位，指定专人负责电梯的临时使用，由其委托电梯供应商、安装单位或其它单位，由持电梯特种操作证的专人负责操作运行，操作人员的费用，也可宜由发展商或施工总包单位负责(此项需视与总包建筑合同关系而定);

5. 电梯在临时配合施工使用前，xxxx建议发展商，督促总包单位认真检查各停层候梯厅的光线照度，必要是请事先加装临时照明采光，以防因光线不足导致在使用过程中碰擦电梯骄厢的现象;

6. 各层候梯厅必须保持畅通，不允许堆放任何物品，更不应在此进行如人工拌料等各类施工的工序操作;

7. 各层地坪与电梯地面必须处在同一地平线上;

8. 电梯临时使用前，对电梯骄厢采取临时全方位保护措施，建议用木板固定骄厢地面铺垫，骄厢四周防护宜采用硬性材料防护;

9. 电梯在临时配合施工使用前，应仔细察看每层水阀等开关设置位置及完好情况，以防水浸事件的发生，并落实相关单位的责任制度;

10. 与电梯承包商需约定电梯临时使用时间，以及故障发生的解决最短时间;

11. 电梯使用过程中，电梯承包商的检修与保养事项;

12. 在电梯临时使用中，其电梯免保期开始的日期需要电梯的承包商进行确定，以尽最大可能相应保证免保期的时效;

二. 电梯临时配合施工使用过程的一些建议事项

电梯在使用过程中，应相应对下列一些设施与设备做好具体落实措施，及制订相应有关各施工单位与个人的使用制度与准备工作。以下是xxxx建议发展商制订的一些制度，以及在使用过程中的一些实施办法与要求，谨供发展商参考，帮助电梯管理人员、操作人员了解相关日常保养和操作规范，以完善电梯使用与管理要求。

(一) 电梯使用前的具体设施设备检查项目的落实措施

1. 绝对不允许井道进水，并采取相应预防措施;

2. 电梯供电电缆及供电方式必须单独列开，包括临时电缆供电，严禁与其它设施设备混用;

3. 电梯处于运行状态时，不得随意拉闸断电;

4. 机房门窗必须安全可靠，保证机房内通风达到标准，非电梯维修人员，严禁擅自入内;

5. 机房现有孔洞必须封闭，四周不得渗水或漏水;

6. 机房内必须有永久性的照明;

7. 机房内必须配备消防设施;

8. 不得拆除轿厢的轿壁衬板护围;

9. 轿厢地板和厅门外地面须铺设厚橡皮、泡沫塑料等类似材料，以防止建筑材料落入电梯井道或损伤轿厢门坎;

10. 每天运行完毕应停在顶楼，尽量避免因施工用水对电梯造成之破坏;

11. 各楼层停层面需有完好醒目的楼层标识;

(二) 电梯管理的总则

1. 电梯每周至少要进行两次安全检查;

2. 电梯有故障要马上报告;

3. 对电梯动作情况要建档立卡;

4. 每日使用电梯前，要先行空载数次;

5. 电梯运行时要按额定负责;

6. 进行电梯按钮操作时，要轻按轻放，不要敲打按钮面板;

7. 装载物品要轻拿轻放;

8. 装载物品需要包装完好，车载物品应堆放合理，以防倾到;

9. 装易燃物品要专人监护，不能与助燃物品混装;

10. 轿厢和厅门外部要保持整洁，不能有垃圾嵌入地坎、门柱缝隙;

11. 发生故障要及时报警，不准敲打、强行扒开梯门;

12. 驾驶员要持证上岗，谨慎操作;

(三) 电梯管理的实施细则

 电梯工岗位职责

1. 严格遵守国家和市有关技术法规和标准以及公司的各项规章制度。

2. 负责电梯的运行监控及日巡视工作，认真填写«电梯日巡视记录»和«电梯故障维修登记表»。

3. 监督检查电梯分承包方的维修保养工作，认真填写«电梯定期保养检验报告及记录»，收集电梯分包方的«电梯定期保养记录»和«电梯维修记录»。

4. 电梯发生故障时负责紧急救援及监督修复处理工作。

5. 参与部门经理组织的周检及对电梯分包方的月考评和评审工作。

6. 积极完成上级交办的各项临时任务。

 电梯机房管理规定

1. 每周对机房进行一次全面清洁，保证机房和设备表面无明显灰尘，机房及通道内不得住人、堆放杂物。

2. 保证机房通风良好，风口有防雨措施，机房内悬挂温度计，机房温度不超过40摄氏度。

3. 保证机房照明良好，并配备应急灯，灭火器和盘车工具挂于显眼处。

4. 毗邻水箱的机房应做好防水、防潮工作。

5. 机房门窗应完好并上锁，未经部门领导允许，禁止外人进入，并注意采取措施，防止小动物进入。

6. «电梯困人救援规程»和本规定及各种警示牌应清晰并挂于显眼处。

7. 按规定定期对机房内设施和设备进行维修保养。

8. 每天巡视机房，发现达不到规定要求的及时处理。

 电梯安全管理规定

1. 电梯工必须持证上岗，无证人员禁止操作。

2. 机电部之电梯工每天对各电梯全面巡视一次，发现问题及时通知有关人员处理。

3. 机电部经理在周检时，组织人员对电梯进行一次全面检查，发现的安全隐患，立即组织整改。

4. 机电部经理组织人员，按程序文件规定对电梯分包方进行评审，评审合格后方能承担电梯维修保养工作。

5. 机电部电梯工和机电工程师负责对电梯保养和维修工作质量进行检验。

6. 统一设立报警点，保证电梯发生故障时能接到警报。

7. 在电梯机房和值班室悬挂«电梯困人救援规程»，电梯发生困人故障时，严格按规程执行。

8. 经劳动局检测不合格，未取得«准用证»的电梯严禁投入使用。

 电梯安全操作规程

电梯每天运行前的检查与准备工作

1、 开启层门进入轿厢之前，要注意轿厢是否停在该层。

2、 开启轿内照明。

3、 每日开始工作前，将电梯上下行驶数次，无异常现象后方可使用。

4、 层门关闭后，从层门外不能用手拨启，当层门轿门未完全关闭时，电梯不能正常启动。

5、 平层准确度应无显著变化(在规定范围内)。

6、 经常清洁轿厢内、轿门地槽及乘客可见部分。

 电梯行驶中应注意事项

1、 轿厢的载重量应不超过额定载重量。

2、 乘客电梯不许经常作为载货电梯使用。

3、 不允许装运易燃、易爆的危险物品，如遇特殊情况，需管理处同意、批准并严加安全保护措施后装运。

4、 严禁在层门开启情况下，掀按检修按钮来开动电梯作一般行驶，不允许掀按检修、急停按钮来消除正常行驶中的选层信号。

5、 不允许利用轿顶安全窗，轿厢安全门的开启，来装运长物件。

6、 电梯在行驶中，应劝阻乘客勿靠在轿厢门上。

7、 轿厢顶上部，除电梯固有设备外，不得放置它物。

 当电梯使用中发生如下故障时，应立即通知维修人员，停用检修

1、 层、轿门完全关闭后，电梯未能正常行驶时;

2、 运行速度显著变化时;

3、 层、轿门关闭前，电梯自行行驶时;

4、 行驶方向与选定方向相反时;

5、 内选、平层、快速、召唤和指层信号失灵失控时;

6、 发觉有异常噪音，较大振动和冲击时;

7、 当轿厢在额定载重量下，如有超越端站位置而继续运行时;

8、 安全钳误动作时;

9、 接触到电梯的任何金属部位有麻电现象时;

10、 发觉电气部件因过热而发生焦热的臭味时;

11、 电梯使用完毕停用时，管理人员应将轿厢停在基站，将操纵盘上开关全部断开，并将层门关闭;

12、 电梯长期停用，应将电梯机房总电源关掉;

 乘梯须知

1. 用手按钮，严禁撞击。

2. 不许吸烟，勿靠厢门。

3. 运行之时，挤门危险。

4. 危险物品，禁止进梯。

5. 保持清洁，勿吐勿丢。

6. 运载货物，须先报批。

7. 若遇意外，请按警铃。

8. 超载铃响，后进退出。

9. 发生火警，切勿乘梯。

管理单位：

投诉电话：

 电梯困人救援规程

凡遇故障，应首先通知电梯工，如电梯工超过5分钟仍未到达，则机电部经过培训之救援人员可根据不同情况，依下列步骤先行释放被困乘客：

一. 轿厢停于接近电梯口的位置：

1、 确定轿厢所在位置(根据楼层灯指示或小心开启外门察看);

2、 关闭机房电源开关;

3、 用专用外门锁匙开启外门;

4、 用人力开启轿厢门(要慢、用力不要过大);

5、 协助乘客离开轿厢;

6、 重新将外门关好(人在厅门外不能用手打开为止)。

二. 轿厢停于远离电梯口的位置时：

1、 利用电话或其他方式，通知轿厢内的乘客保持镇静，并说明轿厢可能随时移动，不必惊慌，同时如轿厢门处于半关闭状态，则应先行将其完全关闭;

2、 进入机房，关闭该故障电梯的电梯开关;

3、 拆除电机之轴端盖(如有)，安上旋柄座及旋柄;

4、 救援人员用力把持住旋柄，另一救援人员，手持掣动释放杆，轻轻撬开掣动，注意观察平层标志，使轿厢逐步移动至最接近之电梯门口。

5、 确认刹车制动无误，放开盘车手轮;

6、 然后按照上述“一”中所列步骤救出乘客。

7、 遇到其他复杂情况，应及时报告电梯维修保养单位处理。

8、 此规程如与个别电梯实际不相符，则以该梯的困人救援程序为准。

(四) 电梯维修与保养

xxxx提供电梯一些主要维修与保养的一般规范操作，xxxx建议发展商，对于免保期内的电梯维修，应告知员工，不应自行加以处理。对于电梯的维修与保养，建议应委托专业公司(需有资质的维保资质单位)进行操作，在此提供保养的有关标准与检验，主要是让有关人员了解电梯的一般保养内容和要求，值得注意的是，每个电梯生产厂家都有自行完整的维修保养手册，应按此进行操作为准。

 电梯维修保养主要标准

一. 机房：

1、 机房通风良好，温度不得超过5—40摄氏度，相对湿度不大于85%(在25摄氏度时)保证没有雨侵入的可能。

2、 机房的1211干粉灭火器应保持正常压力。

3、 机房的紧急救援操作规程、注意事项等制度齐全，并挂在明显处。

4、 轿厢平层标志应用白色漆标在主钢丝上，便其清晰可见(以利于紧急救援时用)。

5、 机房门锁良好，告示牌清晰挂于显眼处。

6、 机房照明、电源插座要保持良好。

7、 机房不得住人、存放杂物等，应保持清洁，不得有明显灰尘。

8、 曳引轮对铅垂线的偏差≤2.0mm。曳引轮绳槽与导向轮绳槽平行度偏差≤1.0mm。

9、 限速器调节部位应有铅封(或漆封)，非劳动局专业人员禁止调整。

10、 限速器绳槽、轴套、轴及钢丝绳的磨损在允许范围内，运行时应无异常声音。

11、 限速器、安全开关灵活可靠;限速器带安全开关动作时，能使电梯可靠的停止运行。

12、 限速器-安全钳-安全开关联动的可靠性：

A、 轿厢空载时，以检修速度下行至足够复位的距离，手动限速器，安全开关应动作，电梯应停止;轿顶安全钳开关应动作，使电梯停止运行。

B、 短接安全钳开关，慢车继续下行，这时轿厢能可靠的停止，曳引轮打滑。复位拆除短接线路电梯应正常运行。(如对重有安全钳时要求一样)。

13、 曳引轮或盘车手轮处标出的升降方向应明显清楚。曳引轮、导向轮、盘车手轮、限速器轮上的黄色油漆应明显，不得掉色。

14、 各轴承应灵活，运行时应无异常声音，温度应不高于80摄氏度(注油轴承应保持油量饱满)，工作2500-3000小时后更换新油。

15、 各导体之间及导体与地面之间绝缘电阻大于1000Ω/v，动力回路及安全装置回路电气设备绝缘电阻应≧0.5MΩ，其他电路应≧0.25MΩ，电气设备金属外壳必须保持良好的保护性接地。

16、 供电系统电压波动必须在±7%范围内，电源频率波动在±2%范围内。错相、断相保护器应正常、如有错、断相发生，电梯应不能运作。电动机的短路、过载保护应可靠。

17、 掣动器掣动时闸瓦应紧密地贴合在掣动轮的工作表面上;当松闸时，两侧闸瓦应同时离开掣动轮表面，应在整个接触面上均匀分布，其间隙不大于0.7mm;掣动轮表面不得有油污、杂物;掣动闸瓦磨损超过厚度的1/

4、螺钉头露出及掣动闸瓦有油时应更换。各销钉、开口销卡簧，联轴器螺栓等无松动、脱落。

18、 轿厢以额定速度空载上行至行程上部范围内，突然断电，轿厢应能完全停止(掣停距离不大于：V<1.0m/s，62cm;V<1.6m/s，160cm;V<1.80m/s，203cm;V<2.5m/s，250cm)在对此值进行调整时，实际情况以在不影响乘客的安全下可以缩短尺寸，但不得大于次尺寸，否则有滑车的危险。

19、 电梯救援的手动松闸、手动盘车操作装置，应齐全并挂于墙上，不得它用。

20、 曳引轮绳槽磨损在离V型槽底部4-5mm时应更换或重车。

二. 井道与轿厢

1、 上、下极限，限位开关灵活可靠，限位与极限开关距离在100-140mm。

2、 弹性滑动导靴A、C尺寸为2mm，固定滑动导靴顶面间隙之和2.5±1.5mm。

3、 绳头组合固定。

4、 各根钢丝绳张力与其平均张力之差≤5%。钢丝绳磨损报废标准。

5、 轿厢导轨顶面距离偏差为0±3mm，轿顶轮不平行面≤1mm。

6、 对重块压板固定坚固，对重铁不得有锈。

7、 安全钳联动机构各部件应灵活、活动正常，钳块斜块与路轨之间的距离为5±0.5mm。

8、 轿顶固定照明应正常，轿顶非自动复位的急停开关应正常，轿顶检修操纵开关应正常。

9、 平层精确度：交流双速梯V≤0.63m/s，应在±15mm内;V≤1.00m/s，应在±30mm内;交直流调速，V≤2.5m/s，应在±15mm内。

10、 层门门扇下端与地坎的间隙：客梯1-6mm，货梯1-8mm;开门刀与各层地坎间隙应为5-10mm;层门滚轮与轿厢地坎间隙应为5-10mm，门锁定后一般人力的施加在门扇中间，其缝隙可以超过6mm，但不得超过30mm。

11、 轿厢安全窗应灵活，且安全窗开关动作可靠。

12、 每一层厅门机械电气联锁装置动作可靠，只有当机械锁定后，电气才能接通。(包括附门电报联锁开关、轿门电气联锁开关)断开任何一层厅门的电气联锁开关、轿门电气联锁开关、电梯要可靠的停止运作。

13、 轿门的安全触板及光电保护动作应灵活可靠，当有物体挡住门时，门会自动反回。

14、 轿内告示牌应明显清洁;报警装置功能正常，随时保持能和消防中心、机房正常通话;排风机要保证轿内空气流通;照明不得有不亮的光管;紧急照明功能正常。

15、 指令、召唤、选层、定向等装置应准确无误。声光信号应正确，开关门按钮功能正常。

三. 地坑：

1、 补偿链运行时无碰撞，两端应牢固固定、二次保护要可靠。

2、 选层器钢带不得有锈蚀、钢带安全开关动作要可靠。

3、 地坑急停开关的开关方向要明确，红色标注正确，且动作可靠。

4、 随行电缆固定可靠，不得打结、扭转、破损等。

5、 轿厢下梁撞板至缓冲器距离：弹簧缓冲器应在200-350mm内;液压缓冲器应在150-400mm内;对重下梁撞板至缓冲器距离，弹簧缓冲器应在200-350mm内;液压缓冲器应在150-400mm内。

6、 液压缓冲器油量应充足，无锈死现象，缓冲器安全开关动作可靠。

7、 限速器张紧轮安全开关应动作可靠。

8、 井道地坑无积水、杂物等。

9、 各种安全开关固定不得使用焊接，但应安装牢固。

10、 超载报警装置，在空载状态，手动试验时，功能应正常，自动门机应不关闭。

注：具体维修保养，请参照有关电梯产品说明书

电梯维修保养工作的检验

一. 范围：

公司所管电梯的维修保养工作(目前为分包);

二. 职责：

1. 机电工程师和电梯工负责一般维修和保养的检验;

2. 机电部经理负责组织进行周检、月考评和重要检验工作;

三. 内容：

1. 定期保养的检验：

A、 一般保养的检验：

电梯一般定期保养结束后，由电梯工和机电工程师进行检验，并填写«半月/月/季度/半年保养检验报告及记录»，报经理审核;

B、 重要保养的检验：

重要保养工作由机电部经理组织人员进行检验，并填写检验记录;

C、 年检：

电梯年龄由电梯保养单位之注册检测员负责，并填写«电梯年检报告»报劳动局审核;

2. 维修的检验：

A、 一般维修的检验：

一般维修的检验定于故障维修后，由机电部电梯工进行检验，维修人员填写«设备维修记录»交机电部保管;

B、重大维修的检验：

重大维修的检验定于故障维修后，由机电部经理组织机电工程师和电梯工共同进行检验，组织填写«设备维修记录»，并报物业部、主管总经理各一份;

四. 以上检验可依据«电梯维修保养的主要标准»及有关电梯国家标准进行检验

五. 相关文件

电梯维修保养工作标准

自动扶梯维修保养工作标准

电梯半年保养检验报告及记录

电梯月保养检验报告及记录

电梯季度保养检验报告及记录

电梯半年保养检验报告及记录

电梯维修记录

 电梯维修保养安全规定

一. 职责：

1. 电梯保养单位进行维修保养参照本安全规定;

2. 机电部电梯工进行维修保养工作时按照本规定执行;

二. 内容：

1. 电梯在维修保养时，不得乘客或载货，必须在该梯基站放置电梯停止使用的告示牌。

2. 在机房维修保养时，应先断开机房总电源后，才能进行各掣板的清理、保养等工作。严禁用湿毛巾擦机身。

3. 在轿顶应合上检修开关，在轿顶须停车长时间维修或保养时应断开轿顶急停开关，严禁一脚站在轿顶或轿内长时间工作。严禁开启厅门探身到井道内或在轿厢顶探身到另一井道检查电梯。

4. 在坑底应将底坑的急停开关断开或将限速器张紧装置的安全开关断开，底坑和轿顶、机房不得同时作业，如须同时作业，作业人员必须带安全帽，必须注意工件、工具不得下落，以防落物伤人。

5. 操作时应由主持和助手协同进行，并保持随时互相呼应。

6. 操作时如果需轿内人员配合进行，轿内操作人员要精神集中，严格服从维修人员的指令。

7. 严禁维修人员拉吊井道电缆线，以防电缆线被拉断。

8. 使用的手灯必须带护罩，并采用36伏以下的安全电压。

9. 电梯维修保养注意事项：

A、 非维修保养人员不得擅自进行维修作业，维修保养时应谨慎小心。

B、 工作完毕后要装回安全罩及挡板，清理工具不得留工具在设备内。

C、 离去前拆除加上的临时短路线，电梯检查正常后方可使用。

三. 电梯定期保养规程

(一) 职责：

1. 电梯维修保养单位负责参考本规程具体执行电梯定期保养工作，并填写«电梯定期保养记录»，交机电部保管。

2. 机电部之机电工程师和电梯工负责跟踪检查，并填写«电梯定期保养检验报告及记录»。

(二) 内容：

1. 机房：

A、 先关闭电源：控制柜扫尘、各接电点清洁、主要接触器、电阻、电抗器等的清洁及引线螺丝收紧。

B、 电动机、测速发电机、卷扬机、曳引机的检查及油质油量的检查。

C、 卷扬机牙箱、油量、油质的检查。

D、 限速器及限速器的开关的检查、清扫，活动部位注油。

E、 制动器的行程、动作、灵活性，制动瓦磨耗的检查及活动部位注油。

F、 选层器详细检查及清扫注油。

G、 电动机冷却风扇注油。

H、 各回路绝缘电阻测量(半年一次)。

2. 机身及井道：

A、 保养时从最高层向下保养(用检修速度)。

B、 轿顶清扫及轿顶各操作开关有效确认。(安全窗开关、急停开关、安全钳开关、检修开关、钢带防断开关等)

C、 内外门开闭动作及门脚胶检查。

D、 内外门耦合检查，清扫注油;开关门轮、传动装置、吊门轮、限位轮、门联锁、门头链条、路轨检查清扫。

E、 内外门闸销及厅轿门联锁开关内部检查及接点清洁，厅轿门联锁开关接线检查。

F、 接合开关装置、快慢门的各活动部位清扫、注油。

G、 各种撞动开关、刀、接点检查。

H、 钢带清扫、抹油，钢带开关检查。

I、 超重开关清扫、注油。

J、 行车情况检查。(起动、行车、加减速及停车止平稳性、振动、噪音程度、平层差等。)

K、 各讯号灯检查及灯泡更换。

L、 各油盅油量检查补充，张紧轮加油。

M、 井底各设备检查、清扫、抹油，各种安全开关、急停开关、地坑照明等开关的有效确认。

四. 电梯故障维修规程

(一) 职责：

1. 电梯维修保养单位负责参考本规程执行，并填写«电梯维修记录»。

2. 机电部值班员和电梯工负责填写«电梯故障维修登记表»，并通知电梯分包单位处理。

(二) 内容：

1. 电梯发生故障应快速到达现场(值班员和电梯工五分钟;分包单位二十分钟内)。

2. 在进行电梯维修工作前，应由主持人进行安全技术交底。

3. 先了解故障现象、分析发生故障原因，分析故障的位置。

4. 电梯故障一般分机械故障和电器故障两类。

五. 一般常见机械故障：

1. 机房：

A 电机轴承故障。电机运转时发出异常响声，如判断是轴承故障，拆下电机检查轴承，如有发卡、磨损过大，须更换轴承。

B 选层器故障一般有以下几种：

(1) 滑链：调整链条长度，调整带动轮位置。

(2) 选层器三角触头不动：多为污尘太多所致，用除污剂清除(PHILIPS390CC3)此剂除污快、去污强，而且还有滑润作用。

(3) 上、下滑杆不灵活主要是导向轴承锈死，或导轨没有润滑、主导轴生锈、没有润滑油所致;更换导向轴承，导轨加润滑油，除去主导轴锈污，加润滑油。

C 制动器故障：制动闸瓦与制动轮之间有相互摩擦现象，调整制动闸瓦，制动闸瓦有油污，更换制动闸瓦，除去制动轮上的油污。

D 限速器故障：夹绳钳口及绳槽处有杂物、轴承损坏，清除杂物、更换轴承。

2. 井道与轿厢：

A 和自动门机构故障：开关门时有抖动声、不开门、不关门，开门时有碰声、门隙过大等，清除地坎滑槽杂物、调整限位轮、更换损坏的吊门轮，调整门闸隙、调整安全触板、连杆转动处加油等。

B 厅门故障同上。

C 开门刀故障：运行时有碰声、或突然停车、调整开门刀位置，(开门刀与厅门地坎间隙、开门刀与厅门挂轮间隙)。

D 导轨故障：运行不平稳、发抖;振动等现象，调整轨道尺寸，用找道尺调正、用轨道锉修平接口。

E 导靴故障：运行不平稳、有磨铁声、振动等现象，导靴片磨损严重、更换，导靴座位置不对、调整。

F 安全钳故障：运行时有磨铁声、严重时安全钳还会动作刹车、或单边刹车;调整安全钳间隙，安全联动机构、加油润滑、保证各活动部位灵活。

3. 底坑：

A. 链故障：运行时有碰链声，由于补偿链增长或缩短等原因所致，调整补偿链。

B. 安全钳钢丝绳张紧轮故障：运行时有磨钢丝绳声或有异常声;调整安全钳钢丝绳，更换轴承。

C. 缓冲器故障：缓冲器生锈、不活动，液压油量不足;除去铁锈、补充液压油。

六. 电梯一般常见的电气故障：

1. 机房：

A. 保险丝故障：缓冲器、底坑急停、断绳开关有短路等原因所制，排去底坑积水，排除短路点、换上相同保险丝、厅门轿门安全回路，由于井道有水，回路有短路点所致，断去来水源，排除短路点，换上相同的保险丝，指示灯回路、由于厅外指示有水或有线破裂短路等原因所致。排干水，排除短路点，更换保险丝，控制回路由于控制线被烧，控制元件内部短路，更换控制线圈和控制元件，排除线路短路点、换上相同保险丝。

B. 接触器和断路器故障：接触器或继电器不工作，由于接触器或继电器线圈烧坏，控制线路或插件有断开点，控制线路保险被烧坏等原因所致，更换接触器或继电器，排除断开点，更换保险丝。

2. 井道与轿厢：

A. 上、下限位及极限开关故障：此故障出现电梯不能走车，一般是由于开关接触不好或断路等原因所致，清洁接触点或更换、排除断点等。

B. 轿门、厅门联锁开关故障：此故障出现电梯只关门不走车，一般是由于开关接触不好或断路等原因所致，清洁接触点或更换、排除断点等。

C. 安全钳开关、安全窗开关、轿顶急停：此故障出现电梯不走车，一般是由于开关接触不良或损坏等原因所致。清洁接触点，更换开关。

3. 底坑：

A. 缓冲器开关、底坑急停开关：此故障出现电梯不走车，一般是由于接触不良，安全钳钢丝过长，开关损坏等原因所致，清洁接触点，缩短安全钳钢丝，更换开关。

B. 张紧轮断绳开关故障：此故障出现电梯不走车，一般是由于开关接触不良，安全钳钢丝过长，开关损坏等原因所致，清洁接触点，缩短安全钳钢丝，更换开关。

C. 以上是一般常见故障，维修时，可根据实际情况处理，维修时参照«电梯定期保养及维修主要标准»。

 电梯负荷试验规程

一. 职责：

A. 电梯维修保养单位参照本规程执行;

B. 机电部人员参照本规程监督检查;

二. 内容：

1. 电梯自动试验：

A、 电梯轿厢空载，以额定速度上行、行程至井道的上部范围(即约上部的1/2处)、断掉机房电源、电梯制动后，轿厢应能完全停止。试验次数每台不得低于三次。

B、 电梯轿厢以载有额定负荷的125%，以额定的速度上行、行程至井道的上部范围，约上部的1/2处，断掉机房电源电梯掣动后，轿厢应能完全停止、试验次数每台不得低于三次。

2. 电梯对重缓冲器的试验：

将电梯行驶至最高层停止后，轿门完全关闭，在机房断掉电源、用手动撬开掣动器、使其对重完全放在缓冲器上(并使缓冲器压缩)、这时，用手动完全松开掣动器，电梯不能上升。

3. 电梯平衡系数试验：

电梯以额定负荷的40%-50%，以额定速度上行、下行。在机房测试电流、上行电流和下行电流不得超过0.2%安培。

4. 电梯超载安全装置试验：

将电梯行驶至最低层，在电梯轿厢内陆续平稳的加入100%，至110%的额定载荷，超载安全装置应动作，发出报警声，超载信号灯亮，电梯不能起动，自动门不能关闭。

5. 电梯的运行试验：

电梯轿厢分别以50%的载荷和额定载荷，并在通电持续率40%的情况下往复运动1.5小时，电梯应运行平稳，掣动可靠，起动、运行和停止时轿厢应无剧烈振动或冲击。

6. 电梯的静载试验：

将电梯轿厢放在最低层，陆续平稳地加入载荷、客梯、病床梯和额定载荷不大于2000Kg的货梯，加入200%的额定载荷，其余各类电梯加入150%的额载荷，保持10分钟，各承载构件无损坏，曳引机无打滑象，掣动可靠。

第二篇：某物业公司电梯安全管理制度

为保证本单位使用的电梯安全、正常、有效使用。依据xxx体系文件《特种设备管理办法》的规定结合物业公司的实际制定本制度。

一、电梯的运行管理

为确保小区电梯安全运行，延长电梯使用寿命，保障使用人安全，小区电梯维保工作由专业电梯公司负责，并接受管理服务中心的.监督检查.

1、电梯实行24小时运行值班制度，值班人员应做好值班记录，发现事故隐患应正确处理，并及时上报。设备使用地点严禁吸烟，使用明火，放置杂物等。

2、电梯管理人员应持证上岗、并定期进行验证培训。每月应对电梯机房、使用情况、轿厢、维保单位维保情况、故障处理等情况进行一次全面检查，确保电梯安全运行。

3、电梯每年应由xxx质量技术监督局进行一次检测，限速器每两年检测一次，检测合格后使用合格证应及时张贴在显著位置。

4、电梯保养必须经过专业培训取得相关资格者进行此项工作。

5、平时电梯保养、维护、巡视及故障记录由维保单位进行，使用单位只做相关认可记录及签字。

6、发现电梯有严重隐患或电梯有震荡、异音、损坏时，应立即通知维保人员，并在维保人员到达时，详述电梯不妥之处，以便及时恢复故障问题。

7、在电梯运行中遇到突发问题应立即通知维保人员到现场解决，不得擅自处理。

8、对投入使用的电梯原始资料及注册备案资料应有专人建档管理。发现电梯有严重隐患或电梯有震荡、异音、损坏时，应立即通知维保人员，并在维保人员到达时，详述电梯不妥之处，以便及时恢复故障问题。

9、电梯机房除电梯维保人员、消防人员外，任何人不得进入。

10、严禁装运易燃、易爆、易污染的物品;严禁在电梯门外用水冲洗地面和物品。

11、电梯管理人员及值班人员在使用、检查电梯时不允许在门厅外用手扒启厅门;不允许作为载货使用，尤其是超长物品、易散物品等。

12、对乘客不文明乘梯行为工作人员应积极进行劝解、告知。

13、当电梯在运行中突然发生停运等故障时，当班人员应及时通知电梯维保人员，并安慰被困乘客，使其耐心等候，切勿自行开启梯门，以免发生危险。

二、电梯服务标准

1、电梯公司维保人员依据《电梯维护养护标准》，对小区电梯实施维修保养。

2、轿厢内须张挂“电梯服务标准”、和“乘梯须知”;

3、执行北京市房屋电梯运行标准：18小时运行，24小时有人值守;

4、司机须持证上岗，统一工作服，礼貌待客，按时交接班，认真填写运行记录;

5、维修保养及时，严格执行保养规程，认真填写保养记录

6、轿箱环境整洁明亮，不得有油污，垃圾等。机房干净，整洁，各种应急设施，抱闸扳手，盘车轮，灭火器等齐全有效。

7、按计划进行大、中修，并提前2天通知管理服务中心，经同意方可实施。

三、安全质量管理

1、电梯公司质管部门定期对小区电梯维保工作进行安全检验并填写《电梯安全普查表》，电梯维修质量实行内检，互检，专职验检制度，填写《电梯维修保养检查验收摘要》确保电梯维修质量，电梯运行安全可靠，

2、电梯公司定期对电梯进行检查填写《电梯运行维修(周)检查表》。

3、维修、保养电梯时应在电梯基站张贴或挂立告示牌，并做好安全防护措施。

4、电梯设备出现停电、故障、火灾、浸水等紧急情况时，启用《电梯故障应急方案》。

四、电梯设备档案管理

1、电梯运行及保养、修理过程的记录表应建档，保存期为两年。

2、建立电梯设备台帐及设备清单，妥善保管电梯安装，调试等原始资料。

五、质量监督检查

1、管理中心事务员每日对小区电梯运行情况进行抽查，填写《电梯运行抽查记录》。

2、每月3号前事务员将上月《电梯运行抽查、考核记录》，交中心主任审核后，上报公司财务部，公司财务按照维保合同中相关约定，按电梯维保工作考核实际得分情况支付维保费用，电梯维保费用计算公式：月承包费×乙方实得分数%.

3、在维保合同到期前一个月，物业管理部根据服务中心每月的《电梯维修保养考核表》，对电梯公司进行评定，以此决定是否续签合同。

第三篇：物业公司管理 电梯故障维修标准作业规程

电梯故障维修标准作业规程

一、 目的

规范电梯故障维修工作，确保电梯的安全运行。

二、 适用范围

适用于物业管理处管理辖内的电梯故障维修工作。

三、 职责

1、 电梯分包公司和电梯维修工负责电梯发生故障时的紧急维修工作。

2、 机电维修部主管负责电梯故障维修的组织监控工作。

四、 程序要点

1、 电梯发生故障后，电梯维修工应恰到达现场(值班人员和电梯工10分钟内;分包公司30分钟内)。

2、 先查看故障现象、分析发生故障原因、分析故障的位置。

3、 根据不同的故障，进行相应的处理。

4、 一般常见机械故障及处理措施。

(1) 机房：

a、 电机轴承故障：电机运转时发出异常响声，如判断是轴承故障，应拆下电机检查轴承，如有发卡、磨损过大，则须更换轴承;

b、 选层器故障：一般有以下几种：

——滑链：应调整链条长度，调整带动轮位置;

——选层器三角触头不动：多为污尘太多所致，应用除污剂清除污染。

此齐除污快、去污强、而且还有滑润作用;

——上、下滑杆不灵活：主要是导向轴承锈死、或导轨没有润滑、主

导轴生锈、没有润滑油所致。应更换导向轴承、导轨加润滑油、除去主导轻轴锈污、加润滑油。

c、 制作器故障：制动闸瓦与制动轮之章有磨擦现象。应调整制动闸瓦，更换制动闸瓦，除去制动轮上的油污;

d、 限速器故障：夹绳钳口及绳槽入有杂物、轴承损坏。应清洗杂物、更换轴承。

(2) 井道与轿厢：

a、 轿厢门和自动门机构故障：开关门时有抖动声、不开门、不关门、开门时有碰声、门隙过大等。应清除地坎滑槽杂物、调整安全触板、连杆转动处加油等;

b、 厅门故障同上; c、 开门刀故障：运行时有碰声、或突然停车。应调整开门刀位置(开门刀与厅门地坎间隙、开门刀与厅门持轮间隙);

d、 导轨故障：运行不平稳、发抖、震动等现象。应高速轨道尺寸，用找道尺调正、用轨道锉修平接口;

e、 导靴故障：运行不平稳、有磨铁声、振动等现象，导靴片磨损严重、导靴座位置不对等，应更换导靴，调整导靴座位置;

f、 安全钳故障：运行时有磨铁声，严重时安全钳还会动作刹车，或单边刹车。应调整安全钳间隙、安全联动机构，加油润滑，保证各活动部位灵活。

(3) 底坑：

a、 补偿链故障：运行时有碰链声，由于补偿链增长或缩短等原因所致。应调整补偿链长度;

b、 安全钳钢丝绳张紧轮故障：运行进有磨钢丝绳声或有异常声。应调整安全钳钢丝绳，更换轴承;

c、 缓冲器故障：缓冲器生锈，不活动，液压油量不足。应除去铁锈，补充液压油。

5、 电梯一般常见电气故障及处理：

(1) 机房： a、 保险丝故障：

—— 缓冲器、底坑急停、断绳开关短路。应排去底坑积水，排除短

路点、换上双同保险丝、厅门轿门安全回路;

—— 井道有水，回路有短路点。应断去来水源，排除断路点，换上

双同保险比、指示灯回路;

—— 厅外指示有水或有线破裂断路。应排干水，排除短路点，更换

保险丝，控制回路;

—— 控制线圈被烧，控制元件内部断路，应更换控制线圈和控制元

件，排除线路断路点、换上双同保险丝。

b、 接触器和断路器故障：接触器或继电器不工作，由于接触器和继电器线圈烧坏，控制线路或插件有断开点，控制线路保险被烧坏等原因所致。应更抵达接角器或继电器，排除断开点，更换保险丝。 (2) 开道与轿厢： a、 上、下限及极限武装故障：此故障职责电梯不能走车，一般是是由于开头接触不好或断路等原因所致。应清洁接触点或更换、排除断点等;

b、 轿门、厅门联锁开关故障：此故障出现电梯只关门不走车，一般是由于开关接触不好或开关损坏、线路断路等原因所致应清洁接触点，更换开关排除线路断点等;

c、 安全钳开关、安全窗开关、轿车顶急停：此故障出现电梯不走车，一般是由于开关接触不良或损坏等原因所致。应清洁接触点，更换开关。 (3) 底坑：

a、

缓冲器开关、底坑急停开关故障：此故障出现电梯不走车，一般是由于接触不良，缓冲器复位不到位，主钢丝绳过长，对重碰到缓冲器开关损坏所致。应清洁接触点，缓冲器复位，缩短主钢丝绳，更换开关;

b、

张紧轮断绳开关故障：此故障出现电梯不走车，一般是由于开关接触不良，安全钳钢丝过长，开关损坏等原因所致。应清洁接触点，缩短安全钳钢丝，更换开关。

6、 电梯故障排除后，电梯工应将电梯故障维修情况记录在《电梯维修记录表》中，归档长期保存。

7、 本规程作为电梯工的绩效考评的依据之一。

五、 记录

《电梯维修记录》

六、 相关支持文件

《电梯日常维修保养标准作业规程》

第四篇：物业管理公司如何管控电梯维修保养的质量

文/史宗喜

在物业管理活动中，对设备外包的有效管理控制，一直是物业管理活动的重点难点，其中对电梯外包的管控显得特别突出，如何有效管理控制维保单位按要求对电梯设备进行维护，是物业管理活动中一直在探索的课题。

对电梯设备的维保质量的管控，实质上就是要管理控制好电梯维修保养的全过程，目前电梯维修保养存在的问题主要包括以下几个方面：

一、电梯保养的形式小于内容。在物业管理活动中，由于一些专业设备需要具有专业技术的公司来维护，为了物业管理活动的顺利实施，物业管理公司通过招标的方式与专业公司订立服务合同，其中电梯设备的维护保养就是通过合同的方式交给专业电梯公司维保的，然而物业公司对电梯公司的运作方式仅仅停留在合同条款上，电梯专业公司一开始会派经验丰富的员工，对所接管的电梯设备进行维护保养，当电梯设备稳定后，维保方往往会派来新人撤走老人，维持现状。事实上电梯维护保养是综合能力很强的工作，没有一定经验很难实质性完成维保工作，为了解决这种矛盾维保方会把技术含量低的工作做起来——那就是把设备表面清理干净，而物业管理公司往往看重这一点，使管理控制电梯维保质量渐渐转变为管控设备清洁质量。这样就使的电梯维修保养简化成设备清洁。

二、电梯保养人员的经验水平较低。随着城市快速发展，电梯数量猛曾，电梯维保人员供不应求，刚拿到电梯操作证就被电梯公司放到维保第一线，经验能力都有限，事实上很难有质量的完成维修、保养工作。同时一些有经验水平较高的电梯工又往往脱离了基础的维修保养工作。

三、电梯保养数量大。随着市场竞争的加剧，电梯维保费用的降低，电梯公司要维持电梯工的工资增长，其最基本的方法和途径就是增加每个电梯工电梯维保的数量，由于电梯数量的增加，使得电梯保养水准难以达到合同要求，久而久之电梯的保养质量下降、故障上升、风险增大，形成恶性循环。

四、电梯维保人员的工作状况很难被监管。由于电梯维保是专业性很强的一项工作，没有经过相关的学习和培训很难掌握，因此非电梯专业人员很难监管电梯维保工作，电梯维保是否做到实处也很难界定。

五、电梯备件不足。深圳有数百家电梯维保单位，大多数维保单位并不是电梯生产制造单位，配件完全靠外部采购，因此电梯维保单位不可能配备较为齐全的电梯配件，延误电梯修复时间的情况时有发生，对物业管理公司造成一定的影响。

六、配件更换频繁。主要原因就是

1、更换的配件质量不过关。

2、与维保人员的技术水平有关系。

3、通过更换配件达到创收的目的。

4、电梯设备设计的原因。

七、维保人员责任心不强。主要体现在保养过程能省就省，保养内容能少就少，保养时间尽量缩短。出现问题后找理由，互相推诿责任，使处理问题时间变得较长，对物业管理公司的要求敷衍了事。

面对电梯维保现状，如何管控当前电梯维修保养存在的问题，提高电梯维修保养的质量，是当前物业管理公司面临的一个共同问题，现在主要可以从以下几个方面入手：

一、建立维保人员档案。对电梯维保公司派驻人员进行考察，考察从3个方面入手：

1、通过询问维保程序、工作细节初步了解维保人员的理论知识。

2、查看维保人员的工作年限，从侧面了解维保人员的经验水平。

3、确定现场维保人员，防止电梯维保单位频繁换人影响现场维保质量。经过细致的前期准备工作，使物业管理公司方面能很明确的知道维保人员状况，以便更好的掌控维保现场质量的实现。

二、规范维保人员按计划保养。电梯按一定时间间隔进行保养是保证电梯安全运行的关键，电梯的保养主要内容包括检查、调整、润滑、清洁。主要作用是保证电梯安全运行。按计划保养能有效控制电梯保养的频次，降低电梯出故障的风险。

三、明确维保单位权责以避免风险扯皮。在现实合作过程中由于权责不清造成维修拖延，保养不到位，故障频发。物业管公司认为维保单位的水平不行，而维保单位认为物业管理公司不愿意花钱，这样互相推诿就造成电梯维保质量下降，为了避免此类风险首先要明确配件价格、维修时限、保养频次。其次物业管理公司应积极配合，该花钱的地方不要吝啬。这样有利于提高维保质量。

四、引入有经验的电梯管理人员。在市场经济条件下，公司的目标是追求利润，对于电梯维保公司来讲收入包括维保费用、大修费用，维保费用基本固定不变，而大修费用是变动的，如何减少不该发生的大修费用是物业管理公司最急于考虑的问题，引进有经验的电梯管理员是解决问题的关键。有经验的电梯管理员能有效的监控电梯维保过程，提高保养质量降低、减少由于保养不到位引起的大修费用，同时也保证了物业管理公司所付费用与电梯维保公司所付出的劳动基本一致。保持对电梯的维保质量进行管控有着重要意义。

五、物业管理公司定期对维保单位进行维保质量的评估，通过对维保单位的维保质量评估来监测该阶段的维保状况，及时反馈给维保单位，同时作出书面评估报告，由维保单位确认并做出反馈，为以后合同的续签做参考。

六、物业管理公司加强与维保单位的定期沟通，通过定期沟通更好加强双方的合作，建立互信机制，避免猜忌，互利双赢。

物业管理公司若能不断完善管控措施，使电梯维保单位严格按合同要求去做，那么电梯维保质量将有明显提升，并且保持常态化，不仅有利于电梯设备寿命的延长，而且能提升物业管理水平，这是物业管理公司希望看到的结果。

第五篇：物业公司电梯工个人业绩材料

×同志2001年进入公司，从事银河大厦商场、住宅部分的电梯维修保养工作，2005年起兼设备部机械维修工作。该同志工作努力，不计辛劳，只要是公司的事，能够做到随叫随到，及时解决问题。

1、认真执行岗位职责，工作积极主动2005年，公司电梯委托给外单位维修保养，按照规定，电梯公司每15天就要对电梯进行较为全面的检查保养工作，唐建明同志都

认真对电梯保养工作进行跟踪，以确保电梯保养工作的质量和进度，同时做好电梯维保期间的配合工作，协调施工人员、施工现场、使用部门等，保证在电梯维保期间不致对使用单位、人员造成大的影响。

电梯在运行中若发生故障、事故，唐建明同志总是在第一时间到达现场，检查判断故障原因，配合电梯公司来人进行处理，或在电梯公司人员未到达时先于处理电梯故障，减少电梯的停梯时间，提高电梯设备的运行率。

2005年5月15日下午18:40，×××市场1F东区的1#自动扶梯突发事故，事发后，设备部×××同志以及电梯维保单位人员均迅速到达现场，并主动请缨配合电梯公司对电梯进行全面检查，协同电梯公司技术人员、×××投资公司马总工等人员一起对事故原因进行探讨和分析。在确定事故原因后，与公司有关人员一起到×××采购电梯损坏配件，配件到货后，积极配合电梯公司对电梯进行修理恢复，经过紧张的抢修，终于将事故损坏的电梯恢复正常运行。在整个事故检查、分析、恢复过程中，×××同志始终工作在第一现场，不分昼夜、不计报酬、不畏辛苦，为电梯恢复正常做出了自己的努力。

针对事故原因，为防止出现同类事故，×××同志在公司的安排协，又配合电梯公司对大厦所有的自动扶梯的梯级轮进行检查更换、对自动扶梯梯级轴销进行全面检查等等工作。

实行目标管理责任考核，各部门、班组进行资源调整，设备部对原有岗位配置进行调整。×××同志需要从事的电梯维修工作和物业公司水系统的接报修工作，任务增加了，但他没有怨言，按照公司、部门的管理要求，认真对照岗位工作标准要求，从每一件小事做起，从每天的日常巡检工作做起，从每次的电梯维修工作做起，踏踏实实工作，全年设备无事故，圆满完成了交办的各项工作。对电梯的运行故障率的降低做出卓越的贡献，同时为降低设备事故的发生率做出自己的努力。

2、提高物业管理服务意识，全心全意为业主2005年，我们精简了电工岗位、电梯岗位、空调岗位人员各一人，把大厦内的电气系统日常巡检工作下放安排到高压值班电工的日常工作中，同时，高压值班电工兼顾负责大厦日常电器维修工作以及普通得给排水系统的维修任务。原来由公司专业给排水工种完成的工作，由于人员安排的调动，日常的给排水维修、业主报修等工作绝大部分有设备部的其他员工完成，10层以上的住宅部分，经常有各种各样的报修求助电话，×××同志经常，为业主疏通下水管道、修理室内设备等，为业主提供满意的服务，得到广大业主的表扬。