个人商业用房贷款

个人商业用房贷款（共9篇）

篇1：个人商业用房贷款

个人商业用房贷款

所属机构：建设银行北京分行

贷款类型：个人商业用房贷款

最低贷款利率：按央行规定执行

最长贷款年限：10年

最高贷款额度：50%

审批时间：15到25天

适用人群：具有完全民事行为能力的中国公民、在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人。详细描述

（一）产品定义

个人商业用房贷款是指中国建设银行用信贷资金向在中国大陆境内城镇购买各类型商业用房的自然人发放的贷款。所谓商业用房是指借款人购置的用于盈利的经营性房屋。

（二）贷款对象

具有完全民事行为能力的中国公民、在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人。

（三）贷款条件

1．申请人具有合法有效的身份证明；

2．申请人有稳定的经济收入、有按期偿还所有贷款本息的能力；

3．申请人无不良信用记录和不良行为记录；

4．有合法有效的购买商业用房的合同；

5.借款人的年龄加贷款期限最长可至70岁（含）。

其中，符合我行个人信贷业务优质客户群体范围的，借款人的年龄加贷款期限原则上不超过75岁。(个人信贷业务优质客户群体范围请咨询客户经理)

（四）贷款用途

为借款人购买新建商业用房提供贷款。

（五）贷款额度

贷款额度最高不超过所购房屋价值的50%。

（六）贷款期限

期限最长不超过10年。

（七）抵押物规定

1.用该笔贷款购买的新建商业用房作抵押。

2.用现有房产作抵押，且现有房产房龄不超过20年。

（八）贷款利率

个人商业用房贷款利率按照中国人民银行有关规定执行。

（九）偿还方法

采用等额本金还款法或等额本息还款法的还款方法。

（十）偿还方式

可采取委托扣款方式或柜面还款方式偿还贷款本息。

（十一）贷款资料

1.借款人（共同借款人）有效身份证件（身份证、军官证、护照等）的原件和复印件。

配偶有效身份证件（身份证、军官证、护照等）的原件和复印件。（已婚者提供）

2．婚姻证明材料。结婚证原件及复印件（已婚者提供）；离婚证原件及复印件（离婚者提供）；未婚者提供单身声明（客户承诺）。

3.借款人及配偶（已婚者提供）本市常住户口或长期居住的证明材料原件和复印件。北京人提供户口本；外地人提供《暂住证》；港、澳、台人员提供《暂住证》及《港澳居民来往内地通行证》或《台湾居民来往大陆通行证》。

4.借款人贷款偿还能力的证明材料。包括收入证明、资产证明等。

5.借款人为自雇人士（即自行成立法人机构或其他经济组织，或在上述机构内持有超过10％股份，或其个人

收入的主要来源为上述机构的经营收入者），除提供个人贷款偿还能力证明材料外，还应提供能够证明其还款能力的有关资料，如验资报告、公司章程、股东分红决议、有关资产证明、银行对账单、财务报表、税单证明等。

6.借款用途证明材料。包括但不限于发票、合同、收据等。

7.用现有房产作抵押担保方式的还应提供：

（1）抵押物权属证明材料

（2）抵押物评估报告

（3）有权处分人同意抵押的书面文件

（4）抵押物是否出租的证明文件

（5）办理抵押登记的有关材料

8.建设银行规定的其他条件。

客户提交贷款申请资料

↓

银行进行贷款审批

↓

审批通过

↓

签订借款合同

↓

落实贷款条件（项目竣工备案）

↓

发放贷款

资料清单

1.借款人（共同借款人）有效身份证件（身份证、军官证、护照等）的原件和复印件。

配偶有效身份证件（身份证、军官证、护照等）的原件和复印件。（已婚者提供）

2．婚姻证明材料。结婚证原件及复印件（已婚者提供）；离婚证原件及复印件（离婚者提供）；未婚者提供单身声明（客户承诺）。

3.借款人及配偶（已婚者提供）本市常住户口或长期居住的证明材料原件和复印件。北京人提供户口本；外地人提供《暂住证》；港、澳、台人员提供《暂住证》及《港澳居民来往内地通行证》或《台湾居民来往大陆通行证》。

4.借款人贷款偿还能力的证明材料。包括收入证明、资产证明等。

5.借款人为自雇人士（即自行成立法人机构或其他经济组织，或在上述机构内持有超过10％股份，或其个人收入的主要来源为上述机构的经营收入者），除提供个人贷款偿还能力证明材料外，还应提供能够证明其还款能力的有关资料，如验资报告、公司章程、股东分红决议、有关资产证明、银行对账单、财务报表、税单证明等。

6.借款用途证明材料。包括但不限于发票、合同、收据等。

7.用现有房产作抵押担保方式的还应提供：

（1）抵押物权属证明材料

（2）抵押物评估报告

（3）有权处分人同意抵押的书面文件

篇2：个人商业用房贷款

贷款对象及条件

1、具有完全民事行为能力的中国自然人及在中国大陆有居住权的境外、国处自然人。其中境外人士需在我国学习、工作一年以上，并提供相应居住证明方可购买一套自用住房。

2、身份证明 ：借款人及其配偶的身份证（军官证）、户口本

3、婚姻状况证明：结婚证（离婚证或离婚判决以及离婚未再婚证明）单身需提供由民政部门开具的单身证明。

4、收入证明，借款人夫妻双方所在单位出具的经济收入证明，并需附近期连续3个月的工资领取凭证，个体经营者需提供营业执照副本，近期连续3个月的纳税票据

5、一式两份购房合同、购房首付款发票

6、借款人1寸近照2张

7、建设银行根据具体情况要求提供的其他资料

该种类贷款额为单笔1-200万元，贷款期限1-30年，贷款利率执行中国人民银行的有规定

个人消费额度贷款

贷款对象及条件

1、年满18周岁（含）具有完全民事行为能力的中国公民，且借款人年龄与贷款期限之和不超过65周岁（含）

2、具有当地常住户口或长期居住证明，有固定的住所

3、具有稳定、合法的收入来源，有按期还款能力

4、具备建设银行认可的信用资格；信誉良好，无不良记录

5、提供建设银行认可的担保；在建设银行开立结算账户

6、借款人1寸近照2张

7、建设银行根据具体情况要求提供的其他材料

贷款额度最低为单笔2万元，最高为50万元；贷款期限最长为10年；贷款利率执行中国人民银行的有关规定

还款方式

贷款期限在一年（含）以内的可采取等额本息还款法、等额本金还款法、到期一次还本付息还款法方式；贷款期限在一年以上的，可采取等额本息还款、等额本金还款法

需提供资料

1、借款人及其配偶有效身份证和婚姻状况证明

2、个人或家庭收入及财产状况等还款能力证明文件

3、贷款用途证明材料

4、抵（质）押物清单，权属证明，有权处分人同意抵（质）押的声明

5、借款人1寸近照2张

6、建设银行根据具体情况要求提供的其他材料

个人助业贷款

贷款对象

个人助业贷款的对象为临时资金周转和从事生产经营的个人，主要为：

1、用于临时资金中转的个人中高端客户

2、从事合法生产经营的个体工商户、个人独资、个人合伙企业的经营者、合伙人等

3、依据{中华人民共和国公司法}规定设立的有限责任公司、股份有限公司的股东、董事等

贷款条件

1、年满24周岁至55周岁，具有完全民事行为能力的中国公民

2、有当地常住户口或当地长期居住证明，有固定住所

3、有稳定、合法的收入来源，有按期还款能力

4、信誉良好无不良记录

5、具备建设银行认可的信用资格，提供建设银行认可的有效担保

6、在当地建设银行开立个人银行结算账户，其投资经营的企业原则上要在建设银行开立基本结算账户，或主要结算业务通过建设银行办理

7、具有合法有效的生产经营证明（包括营业执照、经营许可证、纳税凭证等）

8、具有从事合法生产经营的能力和满两年以上的该行业从业经验

9、所经营的产品符合国家产业政策和区域经济发展政策，具有良好的经济效益和社会效益

10、借款人1寸近照2张

11、建设银行根据具体情况要求提供的其他材料

贷款额度最低为单笔10万元，最高为500万元，贷款期限为3个月-5年，贷款利率执行中国银行的有关规定

个人再交易贷款（二手房贷款）

个人再交易贷款是指建设银行向在城镇住房二级市场购买各类型房产的自然人发放的个人购房贷款

借款人需提供的资料

1、借款人及配偶有效身份证件、户口本、婚姻状况证明。

2、借款人及配偶偿还能力证明材料

3、借款申请人与房屋产权所有人签订的合法、有效的房屋买卖合同或协议

4、首付款证明，即借款人支付首付款的资金证明（存折、存单）或卖方出具的收条

5、借款申请人及配偶同意我行通过个人证信系统查询其个人信用报告的书面声明

6、提供经办机构认可的评估机构出具的评估报告

7、涉及抵押或质押担保的，需提供抵押物或质押权力权属证明文件以及有权处分人同意抵押的书面证明

8、涉及保证担保的，需提供保证人具有保证能力的证明

9、借款人1寸近照2张

10、建设银行根据具体情况要求提供的其他材料

篇3：我国商业银行个人贷款业务探析

我国金融业已经经历了一个重要的发展时期, 取得了一定的成绩。目前, 正处在建立现代化的银行体系的重要转折时期。但是, 由于我国金融业还没有发展成熟, 还不能有效满足经济发展的实际需要。这里, 主要以个人贷款业务为主要讨论的主题。我国商业银行的个人贷款业务起步时间并不长, 与国外发达国家相比, 仍然有较大的距离。但是, 这也说明了我国商业银行个人贷款业务具有潜在的巨大市场空间, 我国商业银行有必要尽快采取措施来积极拓展这方面的业务。

二、我国商业银行个人贷款业务的构成和特点分析

个人贷款业务在银行业的发展过程中占据着重要的地位, 它具有普通商业贷款业务所没有的独特之处, 即利率高、风险分散、回款有保证。就经验来看, 个人贷款业务的坏账比率要远远低于企业客户。因此, 我国商业银行除了发展普通商业贷款业务以外, 把很多的精力都放在了个人贷款业务的开展与拓展方面。一般来说, 目前为止, 我国商业银行提供的个人贷款产品包含了:住房类贷款、消费类贷款、经营类贷款等。这些贷款产品的特点主要有如下几个方面。 (1) 住房类贷款业务占据的比例最高。由于个人贷款业务具有效益高、风险低、成本低、占用资本低的特点, 因此, 它成为了各个商业银行最为重要的利润来源之一, 其中比例最高的要数个人住房贷款业务。 (2) 消费类贷款种类的差异性较小。个人贷款业务中也有消费方面的业务, 比如说汽车贷款等产品, 但是, 我国商业银行在这方面的业务差别较小。 (3) 恢复个人信用贷款业务。这主要是指一些个人原先因为种种原因而骗贷、赖账等不良贷款行为, 在当前也获得了重新发展, 对个人贷款的信用进行重新核实。

三、我国商业银行个人贷款业务存在的问题

当前, 我国商业银行个人贷款业务发展时间并不长, 经验还不充足, 难免会出现这样那样的问题。具体表现如下。

(一) 个人住房贷款业务所占的比重过大, 使得商业银行面临的风险随之增加

当前, 我国商业银行的个人贷款业务中, 住房贷款所占的比重已经过大, 使得银行的贷款流动性风险日益显现出来, 不良贷款出现的可能性加大。一旦个人住房贷款出现相对较高的不良贷款率, 将影响个人贷款业务的安全性, 从而引发巨大的信用危机。此外, 我国宏观调控政策使得个人住房贷款出现了萎缩现象, 还有很多人提前还款, 这些都对商业银行的个人贷款业务的进一步拓展有着一定的不利影响。

(二) 个人贷款业务中的消费类业务发展缓慢

当前, 我国商业银行的个人贷款业务中除了个人住房贷款业务以外, 消费方面的贷款业务也占据着重要的地位。比如说在西方发达国家, 他们的消费信贷业务比重已经呈现出快速增长的态势, 成为了银行主要的收入来源, 普通老百姓的日常生活方式就是借债消费。但是, 我国的个人贷款业务中的消费类贷款产品占据的比例却不够高, 这是我国传统的消费观念影响根深蒂固造成的, 这项业务的拓展还需要漫长的一段时间。

(三) 个人贷款业务的同质化现象较为严重

我国个人贷款业务中的消费类贷款产品包含了住房、汽车、助学等多个领域, 使用的信贷工具也是多种类的。但是, 我国商业银行只要有条件开发了这项业务的, 其提供的贷款品种几乎是类似的, 没有太大的差别。这就会大大影响到商业银行的市场竞争力的提升, 尤其是与国际化的银行进行竞争是不具优势的。

四、我国商业银行个人贷款业务进一步拓展的具体途径

鉴于以上我国商业银行个人贷款业务中存在的种种问题。我们认为, 我们有必要首先分析下造成这些问题的原因有哪些。一般来说, 制约我国商业银行个人贷款业务发展的因素有:缺乏规范的个人信用体系, 缺乏营销观念, 商业银行的利润软性约束制约了个人贷款业务的发展, 社会个人信用制度不健全增加了商业银行发展个人贷款业务的难度, 居民消费观念和收入增长预期限制了个人贷款的现实需求。弄清楚了这些制约因素以后, 我们就要采取一定的措施来推进个人贷款业务的进一步发展。具体途径如下。

(一) 尽快建立并不断完善个人信用体系

目前, 我国商业银行个人贷款业务的开展与发展, 遭遇到了一定的阻力和困难, 其中原因之一就是个人信用体系并没有建立起来, 更不用谈完善了。因此, 我国商业银行当前要做的首要任务就是要建立个人信用体系。具体来说, 商业银行应该协助建立个人资信登记体系, 由于各个商业银行之间存在激励的市场竞争, 让他们主动把客户资源进行共享基本上是很难的, 因此, 应该由银监会牵头成立专门的会员机构, 完善个人信用登记体系。商业银行内部建立科学的评价指标体系, 这是发展个人贷款的必要条件, 商业银行可以划分个人信用等级, 此等级和借款人借款限额对应。此外, 我国商业银行还应该借鉴发达国家这方面的法律规定, 加强各方面的支持与合作, 促进个人信用体系的建立, 分散银行的风险。

(二) 尽快建立并不断完善个人贷款的营销策略

具体来说, 我国商业银行应该应该根据不同的客户群来开展个人货款业务。商业银行应该针对不同的客户采取不同的营销策略和不同的服务, 把客户群细化为忠诚客户和需要提高忠诚度的客户两大类。对于忠诚客户来说, 商业银行应该与他们签定长期的合作意向书, 对他们设立循环贷款承诺, 从而建立长期的利润来源。对于忠诚度比较高的中小客户来说, 银行也不能忽视, 应该提供个性化、差别化的服务, 从而获得较高的平均利润。对于客户忠诚度低的大客户来说, 银行应该运用营销手段, 尽可能的满足他们的深层次需要, 提高他们的忠诚度。对于一般客户来说, 银行也要以品牌优势去争取这部分客户。此外, 银行还应该不断创新个人贷款产品的种类, 可以根据不同的客户需求来设计不同的贷款产品, 也可以根据市场状况和宏观环境的变化来推出新产品和新服务, 从而大力拓展个人贷款业务。

(三) 提高银行管理层和决策层的认识, 提高个人贷款业务的硬约束力

当前, 我国商业银行的管理层和决策层认为个人贷款业务麻烦大、利润小, 因此, 他们不够重视这块业务的拓展工作。因此, 我们应该从领导层开始, 统一他们的认识, 改变传统的旧观念, 使得他们充分认识到个人贷款业务的重要性和必要性。比如说, 发展个人贷款业务是支持经济振兴的需要, 发展个人贷款业务是迎接我国加入WTO挑战、增强银行自身竞争能力的需要。然后, 银行应该对个人贷款业务的增长实施计划指标约束, 增加对一级分行的利润指标硬约束, 建立一套自上而下的个人贷款业务营销方式, 促进个人贷款业务的发展。此外, 商业银行还应该实行分类指导的原则, 创造和完善金融工具, 从而使得个人贷款业务提供的产品和服务更具个性化和针对性, 从而提高个人贷款业务的灵活性和多样化, 有利于个人贷款业务的进一步拓展和发展。

五、结语

总之, 我国商业银行个人贷款业务在现今的银行贷款业务中占据了很大的比重, 也是银行利润的重要来源之一。但是, 我国银行个人贷款业务的开展并不非常令人满意, 还存在着不少问题。因此, 我们认为, 银行应该促进政府作为主导地位来创立统一、完善的个人信用制度, 完善个人房产抵押分批贷款产品, 提高经营类贷款所占比重, 加大个人信用贷款额并加强信用风险监管, 拓展其它个人消费信贷, 从而更好的满足个人贷款业务不断增加的社会需求, 紧紧抓住良好的发展机遇和巨大的发展空间, 为银行增加新的利润增长点, 确定具体的个人贷款产品创新的推动形式, 从而形成具有特色的市场竞争力。

摘要：在我国金融环境日益开放的大背景下, 我国商业银行的个人贷款业务受到了多方面的激烈竞争, 成为了各方争夺的关键业务点。虽然说我国商业银行的个人贷款业务有了一定程度的发展, 但是由于这些年国际金融危机的影响和我国国内经济结构的调整, 严重影响了个人贷款业务的继续开展。文章围绕该论题展开进一步的讨论。具体而言, 文章讨论了我国商业银行中个人贷款业务的构成和特点, 然后分析其中存在的问题, 最后在分析了制约因素的基础上提出了改善我国商业银行个人贷款业务的措施, 推动我国商业银行个人贷款业务的进一步发展, 应对国际国内经济形势的发展变化。

关键词：商业银行,个人贷款业务,问题,解决对策

参考文献

[1]张晋生.商业银行零售业务[M].北京:中国经济出版社.2000.

篇4：个人商业用房贷款

关键词：商业银行；住房贷款；风险；防范

1.我国商业银行个人住房贷款的风险分析

当前经济体制下，个人住房抵押贷款风险的存在和发生有其可能性和必然性，这主要由住房贷款性质、特点及市场环境所决定。国内商业银行个人住房贷款风险主要源于信用风险、市场风险和操作风险，市场风险产生提前还款风险，而操作风险多来源于银行内部。笔者重点从违约风险、提前还贷风险和操作风险三方面分析我国商业银行个人住房贷款风险：

1.1违约还贷风险

违约贷款指借款人和银行签订以住房为抵押取得贷款，且在规定时间未能还清贷款的行为。违约贷款风险亦称信用风险，它伴随贷款关系出现而生，贷款偿还或发生违约冲销坏账而灭。对于特定贷款人都存在违约还款的可能性，因此从贷款发放至本息收回期间都应开展信用风险管理。

信用风险管理是商业银行风险管理的主要组成板块。商业银行和借款人之间信息不对称是产生违约还贷风险的根源，而其中信用制度的不完善是信用风险发生基础条件。而此处信息不对称多为内生性信息不对称，一般借款人对自我信息清晰知晓，处于优势地位，而商业银行缺乏对借款人信息的充分掌握，属弱势方。当借款人借助信息优势使银行利益受损时，市场价格机制无法发挥职能，进而产生违约还贷风险，借贷双方信息不对称行为愈严重，信用风险越大，即使商业银行单方面采取种种措施，也只能有效降低信用风险程度，却不能避免和消除。

1.2提前还贷风险

提前还款风险多指借款人提前还款所造成损失的可能性。当市场利率低于贷款合同的利率时，借款方提前还贷情况时常发生，此类提前还款使银行既承受利息的损失，又要承担为该部分资金寻找投资渠道的成本。影响提前还贷风险因素有外生和内生因素。外生因素多指非自愿性提前还款，如房屋受自然灾害影响，保险公司代为还款的情形；而内生因素包含利率和房价、贷款期限、经济周期。个人住房贷款包含固定利率和浮动利率贷款，后者利息随利率浮动而变化，尤其对贷款期限长的借款者价值波动较大；经济繁荣时，个人住房贷款还款上升，而经济萧条时个人住房贷款的提前还款随之低迷。

1.3操作风险

商业银行个人住房贷款风险中的操作风险多源于银行内部，违规操作是引发操作风险的重要因素。操作风险的产生和商业银行自身贷款制度松弛程度有很大关系，当商业银行贷款制度放宽时，操作风险较大；而当商业银行制度管理上严格约束贷款，则操作风险会相应降低。由于国内商业银行经营重业务轻管理，在业务导向激励约束机制下，为提升业务量不惜违规降低贷款标准开展业务，或借助住房贷款违规办理个人高风险业务。

2.我国商业银行房贷风险防范对策

2.1 完善我国商业银行内部借贷管理机制

加强房贷申请审查资格审查，该审查是风险防范的第一个关卡，可有效防范信用风险的发生。进行资格审查时，应以借款人现金收入为评估基础，对其家庭收入、疾病预测等进行综合分析；对贷款人借款金额、合法合理性进行全面审查，调查科侧重借款人还款能力、信用清理、担保情况；贷款人应规范审批流程，实现审查和贷款分离，确保贷款审批人员独立授权审批贷款；贷款人应设置合理借款者收入偿还机制，结合借款人收入、负债、日常支出等，确定科学的贷款期限和金额，保证借款人每期偿还能力超过还款金额。

加强个人房贷抵押物的审查，抵押物作为商业银行收款的第二来源，亦是银行收款的最后凭证，但同时抵押物自身伴有的风险性，因此，加强对个人住房贷款抵押物的审查非常关键，越发严格的审查，越能为商业银行降低贷款风险。抵押物审查中要对抵押物合法性强化审查；控制抵押率，以规避因抵押物市场价格变动带来的金融风险；对未能如期还款履行担保法的借款人，坚决拍卖其抵押房产。

2.2建立个人住房贷款风险预警系统

房地产是和国家宏观经济紧密联系的领域，具有较高的市场和政策风险，为预防和规避风险，建立个人住房贷款风险预警系统非常关键。建立个人住房贷款风险预警机制能够有效对国家政策、市场变化宏观经济指标进行分析，及早对房地产市场环境进行预测，继而采取一系列措施规避潜在的风险和威胁降低损失。预警系统的建设是一项长期、复杂、高难度的工程，它包含风险预警数据库、风险预警模型和快速反应和预控机制。其中风险预警数据库可通过不同渠道和途径收集全面、系统的资料和数据，为开发合理风险预警模型提供条件，风险预警模型中的参数综合我国经济实况、概率密度函数等确认；而快速反应和预控机制的建立能够及时、迅速化解和消除潜在风险的威胁。

2.3建立并发展个人住房抵押贷款风险转移机制和个人信用体系

房屋抵押贷款保险目的在于分散房屋毁坏的风险、借款人的信用风险和借款人的人参风险。国内个人住房抵押贷款保险种类单一，对各种风险没有进行合理划分。因此，可通过建立个人住房抵押贷款保险机制，严格划分风险，并开发与之相关的保险产品，如财产险、失业险、人寿保险等；根据消费者收入情况开发不同种类保险，如对收入较低建立政策性抵押贷款保险，对收入高借款人提供商业性抵押贷款保险；加快个人房屋抵押贷款证券化进程，从根源上驱除商业银行“存短贷长”的矛盾和与之带来的风险。

建立科学、全面、系统的个人信用体系。严格按照借款人收入、信用等级、信用透支等综合确定是否贷款或贷多少。首先完善国内个人信用评估制度，可从国外引进先进可靠的计量模型，将定量和定性相结合对借款人进行信用评估；同时加强全国范围内思想道德宣传和教育，强化诚信意识、守信意识，这对个人信用体系建设具有至关重要作用。（作者单位：长江大学经济学院）

参考文献

[1]余丽霞，窦琤.论我国商业银行个人住房贷款的风险防范[J].浙江金融，2011，（01）：34-38.

[2]钱凤林，邓予兰.我国商业银行个人住房贷款风险的分析及防范[J].科学经济社会，2011，29（1）：32-35.

[3]刘昕雨.我国商业银行个人住房贷款风险表现及应对措施[J].前言，2012，（14）：101-102.

篇5：个人商业贷款条件详解

申请个人商业贷款时必须具备下列条件：

1、有合法的居留身份;

2、有稳定的职业和收入;

3、有按期偿还贷款本息的能力;

4、有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或(和)有符合规定条件的保证人为其担保;

5、有购买住房的合同或协议;

6、提出借款申请时，在建行有不低于购买住房所需资金的30%的存款，若已作购房预付款支付给售房单位的，则需提供付款收据的原件和复印件;

篇6：个人商业用房贷款

1、贷款申请书、面谈笔录、担保人信息情况表（如有担保人）、征信查询授权书、金融信息

保护告知书 【以上均银行提供】

2、房屋认购协议书/房产销售合同、首付款收据

3、关于申请人、联合申请人（如有）、担保人（如有）的资料：

 身份证明文件（如：身份证、护照、回乡证、居留证等）

 户口本（首页及常住人口页）

 结婚证（适用于已婚人士）、或离婚证明文件包括离婚证、离婚协议（适用于离婚）、单身证明（适用于离婚与单身）

 收入证明文件:

非自雇人士：收入证明（我行制式版本，盖有公司公章/人事章/财务章）、代发工

资银行对账单（近六个月）、工资单（以现金形式发放工资的适用）

自雇人士： 个人收入证明（我行制式版本，盖有公司公章/人事章/财务章）、个

人银行对账单（至少近六个月）

公司相关资料：营业执照（正副本）、税务登记证（正副本）、组织机

构代码证（正副本）、验资报告、公司章程、贷款卡、近6个月银行

对账单（原件）、近3年的公司财务报表（如已审计，则提供审计报

告）、近3年的公司所得税税单（如有）、近6个月的销售合同或订单

（如有）

 个人资产证明文件：房屋所有权证、商品房备案合同及付款发票、收据

4、地址证明（如：近三个月水、电、煤气或电话费缴费单据、信用卡对账单等，显示居住地

址、通讯地址）

注1：如有联合申请人或担保人，联合申请人或担保人需分别填写申请表和提供相应文件。

注2：本银行可能需要阁下提供额外文件以作批核；

注3：烦请阁下准备由银行柜台出具的银行对账单原件，收入证明需要加盖章的原件，其他资

料准备复印件，公司资料的复印件需要加盖公司公章，另所提供之文件正本供我行见证。

篇7：河源买房个人商业贷款条件

1、了解相关贷款政策

决定贷款买房后，一定要前往银行了解相关的情况，了解清楚自己有没有满足贷款买房这方面的条件，好提前做准备。

2、申请贷款

如果经准备后已经满足贷款的条件了，贷款人要带齐相关的资料再前往银行申请个人住房贷款。申请之前要明确选择哪种贷款方式，不要到了面前的时候措手不及。

3、等待审批

耐心等待银行审批通过，等待确定贷款的额度多少。一般情况下每月的还款额需要是月收入的二分之一，申请通过的额度大概是你的月收入乘以贷款月数的二分之一。

4、面签

与银行签约合同，等最后一步的发放贷款，贷款人还清贷款和本息后注销登记。面签的时候银行工作人员会问一些贷款人的相关问题，贷款人需要按照实际情况回答。如果你回答的与实际情况差距很大，那么很可能贷款会通过不了。

个人商业买房贷款手续

个人住房商业贷款是中国公民因购买商品房而向银行申请的一种贷款，是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。具体指有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其是所购买的产权住房(或银行认可的其他担保方式)为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。

从个人住房商业贷款的定义我们可以得出，个人住房商业贷款所需要满足的3个条件：

1.申请人是有完全民事行为能力的自然人。

2.购买物品是自住商品房。

篇8：个人商业用房贷款

个人住房抵押贷款信用风险是指由于个人住房抵押贷款的借款人由于自身原因拖欠或不能偿还贷款的可能性。而个人住房抵押贷款合同签订的基础是购房借款人的信用水平。我国个人房贷的期限长, 一般为20-30年, 而在这长时间的还款期限内借款人的家庭工作等变化所引起的借款人收入变动导致借款人还款能力与意愿的变动, 而这些变化如果使还款能力变弱或偿还意愿降低, 那么商业银行违约风险就会加剧。因而商业银行个人住房抵押贷款面临的最主要的风险是信用风险。

我国商业银行个人住房抵押贷款产生于20世纪80年代, 经过十几年的发展, 我国商业银行个人房贷有了较大发展, 个人房贷余额也在逐年增长。1998年我国居民个人住房抵押贷款余额为426.16亿元, 从2000年开始房贷余额迅速增长, 2014年个人住房抵押贷款余额达到了10万亿元左右。

根据国际经验, 个人住房抵押贷款的风险一般是在发放贷款后的3-8年才逐步暴漏出来。我国住房抵押贷款证券化程度低, 不良信用贷款风险基本聚集在银行体系内。在中国, 间接融资是主要的融资模式, 80%的土地购买与房地产开发资金直接或间接来自银行贷款;而通过贷款买房的人占购房人数的90%左右。但我国的房地产市场并不稳定, 因为我国目前的购房需求中包含大量的投机需求而不仅仅是自住性需求, 这使得如果一部分借款者出现还贷问题, 会诱发连锁反应。

当前国内银行个人住房抵押贷款的不良贷款, 越有80%是因为虚假按揭造成的, 这也说明商业银行贷款三查管理非常薄弱, 极大增加了商业银行的风险。而且我国并没有建立个人信用体系并进行信用分级, 且存在信息不对称的问题, 银行无法全面了解客户资信情况。目前我国商业银行个人住房抵押贷款产品形式单一, 而借款购房者的特征又不尽相同, 借款者的购房动机也是不同的, 对于不同需求不同特征的借款者而提供几近相同的贷款条件, 这种差异也提高了违约风险。我国商业银行个人住房抵押贷款违约风险管理能力与个人住房抵押贷款的发展不相匹配, 因而需要不断改进与提高风险管理体制。

二、商业银行个人住房抵押贷款成因分析

个人住房贷款违约风险的成因比较多, 主要从银行自身和宏观层面两方面来分析。

(一) 商业银行信用风险管理体系不完善

1、违约风险管理理念:银行信用风险管理文化缺失。目前我国商业银行盲目扩大业务, 忽视违约风险的管理现象普遍而有严重, 而且短视现象严重。银行并没有充分重视违约风险管理与银行发展的紧密关系, 并没有考虑到该风险所能导致的严重损失程度, 在银行内部并没有形成整体的违约风险管理文化, 尤其是基层员工的理念缺失非常普遍。

2、银行信息系统:我国商业银行的信息系统并不完善。目前我国商业银行对于借款申请人的基本信息处理不足, 并没有建立一个完善的客户信用的资料库, 存在信息堆积、丢失或者银行间信息不一致的问题, 信息化程度与速度都落后于国际水平。而客户基本信息的不完善进一步限制了风险管理技术的应用, 这就进一步限制了我国的个人住房抵押贷款违约风险管理体制的发展。

3、违约风险管理技术:银行个人住房抵押贷款信用风险管理技术落后。现代商业银行注重风向管理的定量分析。而我国商业银行处于由传统向现代的转变阶段, 风险管理技术既包括定性分析, 又包括定量分析。这种信用风险管理技术并不完善。对于借款申请人的申请, 我国商业银行并没有一套科学规范的信用风险度量模型来计量信用风险, 因而可能会造成同一业务在不同银行间的操作结果不同。并且我国贷款审查的主观性比较强, 这也是由于标准缺失而引起的。

4、违约风险管理体系:目前我国商业银行的信用风险管理体系不太科学。当前我国商业银行的风险管理独立性不强, 部分银行没有真正独立的风险管理部门, 组织机构设置不合理。并且存在贷、审没有实现真正的分离的问题。审查职能较易受到个人信贷科片面追求业绩和市场份额目标的影响而偏离。尤其是相关法律缺失和银行间的激烈竞争使得银行的房贷部门为了扩大其市场份额而采取相对宽松的政策。

(二) 宏观层面金融体制不完善

1、信用意识淡薄, 个人信用体系未建立:在市场经济时代下, 人们金钱意识较重。当违约的收益的大约成本时, 人们就会产生违约行为。而个人信用体系记录了个人的资信情况并根据这种资信情况进行信用分级, 为以后该个体的信贷提供可靠依据。目前西方许多国家已建立个人信用体系, 但我国起步较晚, 还没有建立一个统一的个人信用体系与信用评级标准。

在我国, 由于个人信用制度体系缺失, 个人信息无法评估, 导致各家银行的违约风险增加。个人信用体系的空白严重制约了银行信贷业务的违约风险管理。我国商业银行在各自银行内部有各自的客户信用体系, 但效率低下, 这种缺乏整体性的信用体系也存在信息漏洞。为弥补该缺陷, 商业银行必须进行严格的信用审查, 但信用审查主观性强, 且无统一标准

2、宏观经济形势和房地产市场变化引发的风险:个人收入水平能够反应在国际宏观经济形势中, 宏观经济运行良好时, 失业水平下降, 违约率也下降, 当宏观形势变差时就会导致大量借款者违约。近两年国家采取的一系列宏观调控政策就使提高了一部分非自住的购房者的违约风险。房价水平一定程度上反映了房地产市场的形势, 当房地产市场发展较好时, 房价上涨可能性变大, 而借款者理性违约概率变小。

3、个人住房抵押贷款担保机制不健全。建立个人住房抵押贷款政府担保机制, 有利于中低收入者既能解决住房问题, 又能降低该违约风险发生概率, 推进银行违约风险管理。我国目前并没有建立该担保机制, 是一部分中低收入者无房可买, 而买房者又因收入水平原因很容易违约。

三、商业银行个人住房抵押贷款违约风险管理对策与建议

1、营造违约风险管理环境。我国商业银行个人住房抵押贷款业务起步较晚, 与发达国家相比有很大差距, 当前银行并没有形成一种良好的信用风险管理环境。美国次贷危机的发生也告诉我们, 良好的违约风险防范意识对于优化银行风险管理非常必要。目前我国商业银行的高层管理者的风险防范意识比较好, 但基层工作人员违约风险防范意识薄弱, 倘若这种情形持续, 那么未来违约风险发生概率将大大提高。因而银行全体员工都应该提高对违约风险的重视程度, 形成防范意识, 在银行内部营造良好的信用风险管理环境, 促进银行信贷业务的优质发展。

2、提高违约风险管理技术。提高我国商业银行违约风险管理技术是银行持久发展并适应当前我国经济形势的需要。而且新巴塞尔协议的颁布也对我国商业银行的风险管理起到了促进作用, 新协议对于信用风险管理有标准法和内部评级法两种方法, 但我国实施标准法的条件不足, 内部评级法为我国商业银行的风险管理提供了新的选择。内部评级法实施的一个必要条件就是定量化的风险评级系统。因而定量化风险管理技术是当前商业银行个人住房抵押贷款违约风险管理的必要手段。

我国商业银行应建立合适的个人住房抵押贷款违约风险定量评价模型并制定科学的个人住房抵押贷款违约风险的评价指标体系。在定量分析过程中应加强对借款人购房目的、月还款额占家庭月收入比等反应借款人违约概率的指标分析。

3、完善违约风险管理体制。

(1) 业务流程的改进。合理的业务流程有利于降低违约风险。目前我国商业银行个人住房抵押贷款信用风险管理的独立性相对较差, 当前大多数国外银行都具有从董事会到风险管理部门的独立风险管理系统, 商业银行内部设立风险管理部门专门负责风险管理。借鉴国际经验我国商业银行个人住房抵押贷款应实现审批过程真正的审贷分离, 以及银行个人信贷部门操作与管理的分离, 因此我国商业银行应在组织架构上设立风险管理部门, 并与其他部门相配合, 在业务流程上实现审、贷分离, 并确保贷款操作与风险管理的分离。

(2) 银行信息化建设。银行信息化建设能够提高银行本身的核心竞争力, 推动银行未来发展。当前很多国际银行开始采用实时监控风险暴漏的信息管理系统。目前我国商业银行也正在不断推进信息化建设。运用信息化建设建立全面的信用风险管理体系, 通过数据的集中与处理, 实现信用风险由定性分析向定量分析的转变。

(3) 个人住房抵押贷款产品创新。美国金融机构提供了与家庭生命周期相适应的金融创新产品, 降低违约发生的可能性。也就是说针对不同的借款人特征可以设计出不同的个人住房抵押贷款产品以适应不同人群的需要并利于银行违约风险的管理。我国商业银行目前在该领域并没有太大的创新产品。这就要求我国商业银行应加强个人住房抵押贷款产品创新, 针对不同客户需求开发新产品, 既能拓展业务, 有降低了违约风险水平。

4、完善违约风险管理制度。

(1) 建立合适的个人信用评级制度。个人信用情况与个人住房抵押贷款违约风险有很大的相关性。个人信用评级可以有效防范违约风险, 保证银行贷款的安全性, 我国信贷市场因缺少这种个人信用评级制度而造成了很多违约案例。当前我国应逐步建立个人信用档案并通过电子信息化实现信息的同步与更新, 进而建立适合我国国情的信用评价制度, 为银行信贷业务提供帮助。

(2) 建立政府担保与商业保险相结合的金融担保制度。美国实行该担保制度并且作用显著。政府担保对于解决中低收入家庭的住房贷款问题起到了积极作用, 而且政府的信誉高, 实力强, 大大降低了银行个人住房抵押贷款的风险。我国应借鉴其经验建立为中低收入家庭提供贷款担保的相应机构。这样做既增加银行业务, 降低银行风险, 又有利于房地产金融的发展。商业保险能够减轻政府担保压力。但目前我国商业保险在个人信贷领域涉及较少, 应鼓励商业保险介入该领域。

(3) 健全相关法律建设。我国在个人住房抵押贷款方面法律建设不完善, 违约惩罚力度不够。完善相关法律法规的建设, 加大执法监察力度和对违约者的惩罚力度, 提高违约成本, 使不守信用的人得到应有惩罚, 有利于建立良好的市场信用体系。

参考文献

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篇9：个人商业用房贷款

摘要:个人住房贷款业务开办之初就被视为一种风险低、利润稳定的信贷产品。但从目前国内商业银行个人住房贷款的实际来看，该项贷款业务仍然具有诸多风险。

关键词:个人住房贷款;贷款;风险

随着我国住房制度改革的不断深入，个人购买商品住房的意向渐趋强烈。房价不断上涨以及住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运而生。由于我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠这种单一地产金融机制，使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力。而且，政策、市场及借款人自身情况的变化均可能引起市场环境和借款人的还款能力的变化，使得商业银行的贷款风险面临着一定的考验。从实际来看，面临的风险如下。

一、利润风险

1.贷款利率风险

在金融借贷市场上，资金的供应关系随着经济波动或政府经济政策的改变而发生变化。在住房贷款利率一定的情况下，若市场利率上升，那么贷款人就会因此减少利息收入，就会减少收益，造成损失。

2.存款利率风险

由于内外部环境的改变，导致存款利率上升，利率的上升意味着融资成本的增加，但是贷款利率是根据当时的利率情况加上一定的利润制定的，所以一点存款利率上升，贷款人仍需按照合同约定来提供借款人资金，这样利润空间就会大大减少。

二、市场风险

1.通货膨胀风险

如果市场出现通货膨胀，就会导致购买力的下降。物价上升往往会伴随着通货膨胀而来，就会出现货币贬值，即使借款人如约还款，但是贷款人也会因此而受到损失。

2.机会成本风险

这种风险是指当住房贷款以外的其他金融投资的报酬率上升，超过住房贷款的报酬率的时候，贷款人把融资资金投入到以住房贷款的形式发放出去所获得的利润就会少于将这部分资金投入到其他投资中的利润，从而造成收益的减少。

3.房地产市场风险

个人住房贷款本质上是属于抵押性质的贷款，因而抵押物的价格是影响风险的重要因素。如果开发商故意抬高房价，造成房地产价格泡沫，当泡沫破碎就会致使房价大幅度缩水，银行的贷款风险就会随之提高。另外，即使开发商准确估价，若自然环境，政策变化等诸多影响下，也会造成同样的风险损失。

三、信用风险

1.借款人的违约行为

（1）提前还款。住房按揭贷款提前偿还现象屡见不鲜，这对于银行业并非一件好事。首先，这将会降低银行的利息收益。其次，它将使银行的可用资金增加，会造成资金闲置增加，从而加大银行的投资压力和风险。再次，提前还款还会增加银行的各项无形成本。由于提前偿还的情况千差万别，银行无法运用计算机来处理，耗费较大的人力。而且银行需要对原借款合同中的内容重新修正与计算，增加了经营成本和服务成本。

（2）不还款。这种违约行为分为两种，一种是主观违约，就是这借款人基于个人利益的考虑而故意或有意违约。第二种是被迫违约，由于借款人丧失劳动能力、失业或其他特殊情况导致无法还款的一种无意违约。贷款人是很难做到对借款人的财物状况作出有效监管或是准确预期，因此个人住房贷款的信用风险还是比较大的。

2.开发商的信用风险

（1）假按揭风险。部分房地产开发商指使他人办理按揭贷款，通过办理假按揭贷款套取银行贷款以供他用。这样就会使得银行承担的贷款风险由低到高，造成银行的潜在的信用风险，后果严重。

（2）项目风险。项目风险是指开发商为了获得该项目的银行贷款，故意提供给银行不真实的妾也和项目资料骗取贷款。随着住房市场的快速发展，不具备雄厚资金实力、强大开发能力和优良开发业绩的开发企业就会出现预售不理想，资金不足，就不能按期交房，从而使已购房者不能按期入住，最终开发项目甚至中途“夭折”。处于劣势的购房者可能要求解除购房合同，迫使银行出面帮助挽回损失，从而将其与开发商的合同纠纷转嫁给银行，造成银行的损失。

四、操作性风险和银行自身管理所引发的风险

1.贷前调查形式化

银行对贷款前的调查流程有详细、具体的规定，但实际操作中，由于个人信贷户数多、笔数多、借款人来源分散，在没有足够的监督管理的情况下，过于形式化，轻视具体内容的调查，是银行需要承担不必要的潜在风险。

2.个人信贷审批不严谨

在个人信贷审批方面银行存在监督检查不够、专业化程度低下、经营过渡授权等诸多问题使得银行对个人信贷审批质量无法保障。

3.忽视贷后管理

我国商业银行对个人贷款的管理，要求定期逐笔检查、报告。但是个人贷款业务达到一定业务量后，无论是从工作量上海市从银行管理上，逐笔检查是无法实现的。

4.抵押物评估风险

主要表现为抵押物不足。房产估价普遍存在高估的现象，若不能及时发现房价高估，在贷款成数较高时，有可能出现抵押物价值低于贷款金额的风险。

五、法律风险

1.借款人借款资格

依据法律规定，自然人因为将抗状况分为完全民事行为人、限制迷失行为人和无民事行为人。而对于不懂的借款人使用不同的贷款条件，对于户籍不再贷款银行所在地的，贷款条件也不近相同。所以确定贷款人的主体资格在实践中非常重要，相反如果忽视了借款人的主体资格便会造成银行的法律风险。

2.借款用途

我国法律明确规定，银行贷款不能用于投资股票、基金等资本市场及用于非法活动。中国人民银行和银监会也在不断强调银行要严禁发放无指定用途的贷款。所以银行没有做好贷款前的审批核查工作，就会使贷款用于非法的活动之中。而这种贷款往往很难收回。

六、风险防范的对策和建议

1.采取利率可变性发放贷款的方式

其利率根据市场利率不断变化而作周期性调整。与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善银行存贷款期限的匹配状况，可将银行承担的利率上升风险转嫁给借款人，同时借款人承担的利率下降风险也可转嫁给银行。

2.提高贷款审查力度和管理水平

贷款人在接到借款人的贷款申请后，应该对借款人的信用状况进行严格审查，对于不同资信度的借款人，应采取不同的贷款安排。贷款人向借款人提供贷款后，应按协议催收贷款，在整个贷款偿还期间，借款人如有违反贷款协议的，应立即采取相应的措施进行处理。

3.通过保险降低风险

保险是一种风险转移的工具，通过向保险公司投保来转移风险是个有效的规避风险的途径。如贷款人可以要求借款人将抵押贷款的住房投放房屋财产险，以此防范抵押房屋因自然或人为灾害而遭受的损失。同时，贷款人也可投保住房贷款保险，防止借款人不能如期还款的损失。

4.借款人违约风险防范。

针对购房者存在违约可能性，我们应从以下两点入手：一是银行在接到购房者的贷款申请后，需要对购房者的基本情况（如收入情况、资产负债情况、月供占家庭月收入的比重、购买房屋的用途等）进行详细调查，并根据调查的结果决定贷款与否及合同条款的拟定。二是对置业者的资信进行审核。

5.银行对风险的控制。

银行业金融机构应该积极开展个人首套自住房贷款，稳妥发展二手房贷款市场。首付款比例应当依据借款人还贷风险确定，不宜一刀切。要严格执行个人住房贷款风险监测等尽职调查制度，加强对各项权证的完整性、真实性和有效性审核，加强按揭贷款抵押登记审查，积极采取措施防范期房抵押贷款一次性支付风险，防止一些资质低下的企业利用预售环节将风险转嫁给银行。

6.重视IT技术的应用

正是由于个人住房贷款的笔数众多、业务量大的特点，个人住房贷款业务需要依赖科技手段。银行借助于先进的科学技术，才能够保证个人住房信贷的规范化操作和集约化经营，从而提高工作绩效和工作管理水平。同时，IT技术的运用是降低成本、实现规范化的必经之路。

7.落实信贷责任制

落实各项贷款责任，如经营责任、审批责任等，建立充分的信息披露制度，加强内外监管，有效地降低商业银行的道德风险。同时，建立起不良贷款责任认定和追究制度，使得造成个人信贷风险的损失的员工能够承担相应的责任。

参考文献：

[1]辛数森:《个人信贷》，中国金融出版社，2007年.

[2]季爱东:《住房金融新业务与法规》，中国金融出版社，2004年.

[3]曾国安:《住房金融：理论、实务与政策》，中国金融出版社，2004年.