商业银行不良贷款抵押物处置现状及对策研究

商业银行不良贷款抵押物处置现状及对策研究（共8篇）

篇1：商业银行不良贷款抵押物处置现状及对策研究

商业银行不良贷款抵押物处置现状及对策研究

当前，我国经济增速下行明显，行业风险、区域风险叠加，信用风险突出，银行业经营面临的形势十分严峻。与此同时，银行不良贷款快速、大幅上升，很多银行被动成为 “ 房东”，手中掌握的抵押物也越来越多，但抵押物处置执行的进展却十分缓慢，有些抵押物即使产权清晰、状况良好也很难处置，很多时候银行迫不得已，只有通过资产转让或核销方式来化解不良贷款，导致银行正常经营受到一定的影响，营业利润也受到较大侵蚀。

一、不良贷款抵押物处置时存在的主要困难

目前，抵押物在执行中遇到的障碍主要有以下几种情况 ：

（一）抵押人、借款人失联或不配合，人为拉长抵押物处置时间

当抵押贷款逾期且催收进展缓慢、银行不得已进行诉讼并通过法院处置抵押物时，抵押人往往以种种理由推脱、搪塞，很不配合，或者试图通过各种途径阻碍司法执行，拖延抵押物的处置。例如：拒绝签收法院相关文书，导致银行存处置环节需要进行公告，或者不断向法院提出异议或上诉来拖延处置时间，进而影响抵押物的处置效率。

（二）抵押物非贷款银行首封，需要首封法院推动才能进行司法拍卖

由于多种原因，一些借款、担保企业在银行的抵押物往往被多家执法机构查封，如果抵押物被他人首封，抵押银行即使抵押手续完备也不能独立推动司法拍卖。此外，个别债务人为了在后期处置中掌握一定的谈判权，在风险暴露前就采取措施对抵押给银行的抵押物进行恶意查封。商业银行对此些情况反响不断。

（三）抵押物土地、房产被分开抵押，需与其他抵押权人合并处置

由于抵押手续不够规范，一些借款人在取得土地证后将土地抵押给甲银行，用甲银行的贷款进行项目建设，待项目建成后，又将办妥产权证的房产抵押给乙银行，在乙银行办理贷款，一旦借款人发生风险，无论是甲银行还是乙银行都将无法单独处置抵押物。

（四）抵押物拍卖变现时，法院对银行受偿范围进行了限定

主要表现为以下两方面：一是受偿范围仅限于房产登记部门登记的债权金额，包括利息或实现债权的费用；二是表现为即使房地产价格有所上涨，仅能就当时登记的债权受偿，且受偿金额不能超过授信时的评估价格。

（五）抵押物上附有租赁，从而给正常拍卖造成障碍

银行贷款的抵押物上通常会附有租赁合同，由于法律上有“买卖不破租赁”的规定，即： 如租赁合同发生在借款人向银行借款前，或租赁合同是经银行同意的，即使抵押物进行拍卖，此前的租赁合同仍然有效。该项规定保护了承租人的权益，但也为一些抵押人为阻止银行处置抵押物而编造虚假租赁提供了空间。

（六）抵押物为唯一居所或有人居住，法院一般不支持推动执行

对于住宅进行抵押的贷款，可能会遇到抵押人用唯一居所抗辩执行的问题。例如，曾有一名客户，其贷款抵押物为一套别墅，但在执行时，由于被执行人提出，该抵押物为其唯一居所，即使该房产为别墅，借款人有较强经济实力，法院也不支持推动执行。此外，法院在执行中，对有人居住的抵押房屋，不管是其他民间借贷债务人或是租赁户，甚至抵押房屋中存有物品，法院大多不愿推动执行拍卖。

二、加快抵押物处置的主要途径

针对上述问题，商业银行应加强与当地政府、法院和债务人沟通，努力寻找解决途径：

（一）约定逾期贷款诉讼文书的合同送达条款

针对近期出现频率越来越多的逾期贷款当事人失联或者拒不配合，致使法院诉讼文书难 以送达的实际情况，银行应在贷款合同和抵押合同上明确约定，若贷款逾期银行选择诉讼时法院诉讼文本的送达途径、送达方式和送达地点，加快诉讼进程，提高诉讼效率，推动抵押物的处置进度。

（二）对非首封的抵押贷款或疑难问题要主动反映、积极沟通

从银行自身来说，发生风险后应采取快诉、快封，争取首轮查封，对于执行中需要政府、其他查封人或抵押人配合才能推动执行的，要加强与法院和相关当事方的沟通。对抵押物非首封难以执行的问题，商业银行应统一向监管机关(如当地银监会、人民银行、银行业协会等)报告，请监管部门出面与司法机关沟通，甚至可以请监管部门以提案的形式提交人大或政协，以期尽快解决首封法院怠于推动执行的问题。当前，商业银行应主动与基层法院沟通，讲究沟通效率，争取理解和支持，从基层法院的层面来加快非首封抵押物的执行。

（三）审慎办理附有租赁的抵押贷款

商业银行在办理附有租赁的抵押贷款时，应该对租赁合同仔细甄别、审慎办理。在贷款时，除了对相关当事人告知外，在抵押合同中还应对抵押人后续对外租赁时设置一定的约束条款。对抵押物上租赁事实的确认，除了通过租赁合同鉴定外，可通过租金支付交易、是否纳税等进行确认。司法执行中可一并对租金进行查封以维护银行利益。在抵押物的拍卖过程中，积极做好抵押物的营销，包括对承租人的营销，也是提高拍卖成功的关键因素。

（四）对于唯一住宅作为抵押物的抵押贷款要有所限制

商业银行在为客户办理住房抵押贷款业务时，一方面，要尽量避免出现唯一住宅抵押的问题，应要求授信申请人在申请贷款时提供有不低于两套居所的证明，并书面承诺在抵押贷款还清前不得转让，并明确约定，转让第二居所时应提前还清住房抵押贷款，商业银 行在贷后管理中对此也要定期予以关 注；另一方面，抵押贷款风险发生后，应加强与债务人的沟通和谈判，如置换面积较小住房、帮助抵押人租赁住房或尝试通过减免少量债务等方式实现快速清收。

篇2：商业银行不良贷款抵押物处置现状及对策研究

2016-03-19嘉适投资

临近年关，各金融机构都面临回款压力，同时也容易集中爆发不良风险。在银监会披露的2015 年三季度主要监管指标数据显示，2015 年第三季度商业银行不良贷款率为1.59%，较上季末上升0.09 个百分点。这已经是商业银行不良贷款率连续第9 个季度上升。商业银行不良贷款余额为11863 亿元，较上季末增加944 亿元，是自2011 年第四季度以来连续15 个季度增多。

银行不良资产的量非常大，而且国有的四大资产管理公司根本处置不完，国家层面非常支持民间资本参与到银行不良资产的处置中来。当然在互联网金融层面也会产生不良资产，但是由于互联网金融的量比较小，并且还处于初级阶段，所以在此我们主要讨论银行的不良资产。在很多人眼里，视不良资产如洪水猛兽，但其实处理好的话，不良资产也蕴含着很大的生财空间。

金融机构最常见的不良资产是房产抵押或车辆抵押的不良贷款，由于内容较多，今天我们先来了解一下房产抵押的不良资产是如何处置的。

银行对不良资产的认定有一套标准，如果真的形成了不良贷款。银行最急切的愿望是将不良资产出表。一般出表方式有卖给四大国有资产管理公司（长城、信达、东方、华融），或者卖给有实力的第三方合法主体（个人或者公司）。银行不良资产最先产出的地方是银行，然后会流动到四大。四大再流动到民间不良资产处置机构。银行卖出不良一般是三折，如果卖给了四大，四大再卖到民间不良资产处置机构。四大卖出不良资产途中一般不会加太多的价格，也有四大以从银行拿到的价格出售给民间不良资产处置机构，然后处置了不良资产的利润分给四大。两种操作模式都比较常见。

1、房产抵押不良资产的特点

房产抵押不良资产的特点可以概括为：资产流动性程度差异较大；房产属性多；处置过程中变数较多。

由于房产地段不一样、属性不一样造就了资产流动性程度差异较大。抵押房产的属性有商品房、唯一住房、商业地产、厂房等，不同的房产处理方式非常不一样。在处置过程中遇到的变数非常多，在后文详述。可以总结出房产抵押不良资产的特点就是极度不标准化。极度不标准化的金融资产的处置起来会非常不容易，所以一般处置不良资产的机构会优先选择城市中的商品房作为处置标的。

2、房产抵押不良资产处置流程

我们可以假设有一笔房产抵押不良资产的抵押物是一套在北京海淀区的面积合适、产权清晰商品房，从房产的位置以及属性来看，这是一笔极好的不良资产，处置方能够获得很好的利润。但是，不良之所以称为不良就是因为在处置过程中变数太多，处置时间极为不确定。下面是商品房房产抵押不良资产的一个合法合理的处置流程。

假设不良资产处置机构购买此不良贷款，成为了不良资产的债权人。合法合理的做法如下：

1、处置机构到法院起诉借款人，法院受理案件需要一段时间。法院受理后会向债务人发送《诉讼文书》。

2、借款人主动出庭，法院开始审理此案，在开审前还需要等待一段时间。开审后，一般情况下都能胜诉。

3、胜诉后，法院会执行判决将房产进入司法拍卖，在进入司法拍卖前，还有一道资产评估的流程（如果借款人与处置机构对价格得看法非常不同），这也会花一些时间。

4、在执行判决后最好的情况是此房无人居住，借款人非常配合共同商议了一个合理得出售价格，顺利进入司法拍卖程序，司法拍卖还需要等一段时间。最终，司法拍卖后所得资金一部分覆盖债务人的债务和其它费用，剩余部分退回给借款人。

以上是最顺利的处置流程，但是就算最为顺利的处置流程中，也有几个非常不可控的时间：

1、法院开庭时间；

2、司法拍卖时间。

但是这两个时间都是比较可控的变数。在处置过程中的变数如下：

1、在法院发送《诉讼文书》后，发现借款人跑路了。根据《新民事诉讼法》第九十二条规定：“受送达人下落不明，或者用本节规定无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。”也就是说在借款人跑路的情况下，需要等待60日，才能被告缺席审判。这个时候处置机构已经浪费了60天了。

2、一般来说开审后处置机构申诉的可能性极大，但是不排除败诉的可能性，如果败诉那么又得上诉，上诉得时间会非常漫长而且不可控，如果超过了债务得追诉期，那么这笔不良资产不能产生任何价值。

3、在很多情况下，处置机构都会胜诉。只是在执行判决得时候会遇到非常多的情况。第一种情况时房里住的有租户，并且与债务人签订了很长时间的租赁协议。这种情况下最好的方式时法院出马成功劝离了租客，一般处置机构还会出一些补偿费用给租客。但是，有可能无法劝离租客，这个时候法院无法强制执行，就只有等待租赁协议到期，如果租赁协议太长，就只有处置机构和租客“软磨硬泡”最终劝离，这里一般会有一个不短的谈判期。以上两种情况都算是能够处理的，最无法处理的情况时这是借款人的唯一住房房产。这种情况下法院无法强制执行，只能是处置机构和借款人长期谈判，这种情况的发生也能从侧面表现出处置机构的尽职调查做的太差，如果发生这种情况基本不用考虑赚钱了。

一般来说不算最好的情况处理一套商品房抵押的不良资产需要将近九个月到一年。目前有了淘宝的司法拍卖，最快处置不良资产的时间可以缩短到6个月。如果把上面的变数都加上，除了是唯一房产的情况，最长的不良资产处置时间差不多是1年半。这种处理方式明显的效率低下，但是这是合理合法的处理方式，一般来说不良资产处置公司都是私募的形式募集购买不良资产的资金，这类资金对收益要求非常高，并且都会有极为明确的投资期限，所以不良资产处置机构面临最大的风险在于无法预估资产处置时间，造成的无法到期兑付私募基金投资者的收益。

上述的不良资产处理方式是合理合法的，但是这样的处置方式效率太低，以下是合理不违法的处理方式：

1、首先，寻找借款人。上述的一个变数是无法找到借款人，而用不违法的方式寻找借款人，找到的概率就会非常高。比如通过网警私下定位借款人的手机、身份证使用地点，银行卡使用地点。一旦定位借款人在某个酒店或者房屋，债权人可以匿名拨打110报案聚众吸毒，110接到这种举报出警的概率非常高，这样警察破门而入后会留下出警报告，这时不良资产处置方就可以通过不违法的方式找到借款人（此种方式是为了之后走法院起诉留下证据的处理方式）。实操中的处理方式是处置方会直接和借款人商议还款适宜。

2、当处置方找到了借款人后，会和借款人商议直接私下把房产过户给处置方，处置方会承诺退回一些款作为补偿，实操中一般不退。“商议”方式也会多处涉及不违法的灰色处理方式。

3、房产一旦过户给债权人或处置方后，处置方会委托房地产中介迅速出售房产，一般来说给房地产中介的佣金不会超过3%，但是由于处置方的购买资产的价格非常低，所以处置方可以给到非常高的佣金返点。当处置方给到5%以上的佣金时，所有的一个房产中介营业部的销售人员都会迅速地帮助销售掉此房产。这种处理方式减少了许多变数，资金回流会很快。如果处理的快三个月就能够销售掉房产。但是唯一变数是房产中有租客居住，由于是不违法的处理方式，处置方有许多种灰色途径驱逐租客，最终将此变数快速解决。

以上两种方式处理房产抵押的不良资产各有优劣，但是单从资本收益的方面考虑，最好的方式是第二种。但是从合法合规的角度，最好的处理方式为第一种。实操中其实更多是两种方式相结合。

业内人士预计，未来几年或有高达万亿的不良资产从银行剥离，不良资产处置将迎来新的“洪峰”。

在不良资产包的接手者中，除了四大资产管理公司之外，PE、信托、第三方机构也参与其中，也不乏律师、跨国公司和民企老板“火中取栗”。为了盈利、避税甚至达到消除法律追溯隐患的目的，这些“民间”接手者从拍卖行、产权交易中心等渠道，用极低的价格买进经过银行、资产管理公司等层层追讨而没法要回的坏账，继续追讨。尽管“讨债”之路异常艰辛，但这些人很多时候能大赚一笔。

火中取栗“淘金”棘手不良资产

“现在正在经历的是第二波不良资产处置高峰——银行、信托公司有大批不良资产向资产管理公司出售。第一波高峰是2003年开始的几大国有银行改制上市。”老吕（化名）介绍。老吕从2006年开始与几名合伙人出资约3100万元拍得信达资产管理公司原来价值9.3亿元的不良资产包。

“看上去很便宜，购买价不到资产价值的3.5%，但处置起来无比棘手。”老吕感叹道。在这宗3100万元的不良资产包中，有197笔债权。其中两笔最大的，一笔是1293万元，另一笔1580万元。正是这两笔不良资产的处置、追溯，前后耗时达5年，至今无果。

老吕接手的不良资产包来自某大型国有银行。其中，1580万元的不良资产与一家大型房产开发商有关。“按理说，不良资产和大型企业有关，应该好处置。因为这些大企业资金实力雄厚，又不会破产倒闭。但实际上，债务人品牌越知名、规模越大，越难从他们那里要到钱。”这么多年的不良资产处置经验，让老吕深有感触。

这笔1580万元的不良资产形成于15年前，并在1999年就被法院判决为由上海某城市开发有限公司对201万美元承担连带赔偿责任。但 1999年的法院判决并没有执行到位。执行未果之后，该大型国有银行才将这笔债权作为不良资产打包出售给信达。2006年，这笔不良资产又被信达公开拍卖。后来，老吕所在公司花了3100万元拍得了包括这笔不良资产在内的资产包。

继银行、信达之后，老吕也走上了对这笔不良资产的追债之路。而且，老吕还发现开发公司包括大型房产开发商在内的两股东有抽逃注册资金的嫌疑。如果股东涉嫌抽逃资金，可以追加股东承担连带清偿责任，甚至可以追诉股东所涉嫌的刑事责任。对此发现，老吕很感振奋——让开发公司清偿当年债务是很有可能的。2006年10月，法院判决开发公司的两股东因抽逃注册资本，分别对1050万元和538万元两笔债务承担清偿责任。

正当老吕认为胜券在握的时候，意外发生了。2011年1月，法院执行庭拟冻结相关账号、划扣1050万元。在办理手续的过程中，就在划扣资金前几个小时，该公司将该款项从银行账户上转走。当执行法院向更高一级法院汇报，准备处理时，该省高院执行局对执行案作出了“暂缓执行”的通知。至今该大型房产开发商仍未付。各怀心思

跨国公司民营老板积极购买

除了上述被上级法院“暂缓执行”的不良资产，资产包里的那笔1293万元的不良资产，实际上已经不存在。“就是债权已经灭失。根本不存在这样一笔不良资产，但仍被银行打包出售了。”老吕介绍。

在几大国有银行改制上市的过程中，剥离出几万亿元的不良资产。并通过财政、央行再贷款、发行金融债券等方式对这些银行进行巨额注资。在这个过程中，不排除个别银行塞进虚假的、甚至根本不存在的“不良贷款”，来获取财政资金，借机转嫁经营性损失，甚至通过剥离来掩盖违规经营或违法案件的可能。

据业内人士透露，参与购买不良资产的，很大一部分是与欠款人有密切关系的投资人。例如某民营企业A欠银行几千万元贷款没法偿还，这部分债权被银行作为不良资产打包处置后，该企业可以用几百万元就把这部分不良资产买下。这样不仅可以消掉自己的欠债，而且还可以追溯其他债权，赚上一笔。

“其实最关键的是，A可能在经营中有一些违规甚至违法的行为。买下自己的债务后也就不再可能被后来的债权人追溯曾经的违规行为，免了后患。”老吕介绍。

法律界人士透露，跨国公司也是竞购不良资产的重要参与者。2006年之前参与国内银行不良资产处置的跨国公司、外资投行大多获利丰厚。外资机构那时的操作手法非常简单，低买高卖赚取差价，获利可达40%以上。

而现在的外资机构、跨国公司购买不良资产包的一个重要原因是为了避税。例如跨国公司B当年的利润有1亿元人民币。该公司花一两千万元购入不良资产包，然后经会计师事务所评估后该资产包的市价1亿元。那么该公司当年1亿元的利润就可以少缴税甚至不交税。

一位国际知名会计师事务所的中国合伙人介绍，国内的不良资产处理生意虽然难做，但仍有可为，特别是这个市场潜力很大，是外资投行及会计师事务所的必争之地。短期难见顶

银行不断加大核销力度

“从银行剥离不良资产到最后经过资产管理公司、产交所拍卖，流转到我们手里，大概需要两年的时间。”老吕介绍。由此可见，银行不良资产处置的洪峰即将来临。

从16家上市银行的三季报看，这些银行的不良贷款余额合计将近4600亿元，比2013年二季度增加超过180亿元，比年初增加约570亿元。业内人士称，三季度银行看起来非常稳定的不良率，其实是进行了大规模的核销和转让才得以实现的。

华泰证券研究报告认为，银行业不良资产余额将继续反弹，不良率短期难见顶，这将提升信用成本，拖累行业业绩。预计2013年末银行业的不良贷款率大约为1%左右，较2012年末提升5BP左右。按照历史数据推算，如果100%计提拨备，则对银行业净利润增速的负面影响在1.5%-2%。业内人士称银行不良贷款余额增加是宏观经济的反映，银行的资产质量恢复还需要一段时间，不排除不良贷款率继续增加的可能，未来几年或甚至可能会有高达万亿的不良资产从银行剥离。

今年以来银行不断加大不良贷款核销和出售力度。据东方证券测算，今年上半年的核销规模已经达到前期高点2008年的74%；从少数几家披露数据的银行情况来看，三季度核销几乎达到上半年的规模。出售不良贷款的规模更是大幅增加。

各家银行除了向四大资产管理公司招标转让不良资产外，还通过一些金融资产交易所挂牌转让等方式，处置不良资产。如9月份以来，农行通过北京金融资产交易所等机构挂牌转让不良资产或者抵债资产。据公开资料显示，涉及债权超过100户，总金额近200亿元。此前，工行、建行等也通过公开挂牌的方式，大规模转让不良资产。

不良资产处置行业的人士认为，这次银行不良资产处置可能和上世纪末有所区别。仅从账面上看，目前的一些不良资产抵押物充足，而且各级审贷手续完备，资产包中出现债权已经灭失的情况会比较少。因此，目前银行不良资产包转让的价格远高于上一次。今年6月，浙江民泰银行在浙江产权交易所转让3.12亿元的不良资产包，最终以1.5亿元的高价售出。尽管如此，不良资产处置仍是获利丰厚的行业。

篇3：商业银行不良贷款抵押物处置现状及对策研究

1 新干县林权抵押贷款现状

新干县地处赣中腹地, 位于吉安市北端, 下辖13个乡镇、2个国营农林场, 人口30.8万人, 其中农业人口25.5万人。全县国土总面积12.5万hm2, 林业用地6.8万hm2, 全县集体林面积5.7万hm2, 活立木总蓄积387万m3, 森林覆盖率达60.05%, 属江西重点林业县[2]。

自林改以来, 新干县坚持以“明晰产权、放活经营权、落实处置权、保障收益权”为原则, 放权于民, 让利于民, 实现了权属明晰、经营放活、流转规范、林农受益的大好局面。然而“贷款难”这一棘手的问题始终制约着林业经营的可持续性。林农资金需求旺盛, 对林权抵押贷款要求强烈, 越来越多的林农选择向农村信用社贷款。为拓展林权抵押贷款业务并规范其操作, 2007年新干县林业局联合新干县农村信用社, 集合《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国森林法》、《贷款通则》、《江西省农村信用社贷款管理操作流程》以及国家林业局《森林资源资产抵押登记办法 (试行) 》的规定, 制定了《新干县农村信用社林权抵押贷款管理办法》, 对抵押物的范围、抵押物的监管、贷款操作程序等做了明确的规定, 从而为林权抵押提供了基础制度保障。

截止目前, 该县自2008年启动林权抵押贷款活动以来, 累计发放林权抵押贷款126笔173宗地, 面积1513.3hm2, 贷款金额8339万元, 争取林权抵押中央财政贴息资金72.25万元, 省财政林权抵押贴息资金96.4万元。

2 新干县林权抵押贷款存在问题

2.1 可贷款的金融机构单一

目前在新干县, 开展林权抵押贷款业务的金融机构主要是农村信用社一家, 其他金融机构如商业银行由于对林业经营特点及产生的经济、社会、生态效益了解不够, 对林权抵押贷款业务的参与并不积极, 认为林权抵押贷款是一项新兴业务, 还不成熟, 存在诸多的问题。

2.2 抵押率低期限短

林权抵押贷款的抵押率比较低, 新干县农村信用社规定的抵押率为资产评估价值的40%。这对于一些林业经营大户来说, 根本不足以解决资金的问题。由于林业经营周期性长, 获得收益的周期也比较长, 所以对贷款的期限要求比较长。新干县农信社林权抵押贷款的期限偏短, 仅为1~3年, 贷款期限与林业生产周期不匹配, 无形之间增加了林业经营者资金周转的压力。

2.3 林权资产评估费用过高

目前根据《江西省林业服务收费项目及标准》, 评估费是按差额定率累计法计算的, 其规定是:资产价值50万元 (含) 以下的收0.6%的评估费、资产价值50~100万元 (含) 的收0.36%的评估费、资产价值100~1 000万元 (含) 的收0.15%的评估费;并且金融机构只按评估值的40%贷款, 费用过高, 从而在一定程度上影响了林权抵押贷款的扩大。

2.4 林地分割零碎化与监管保护力量不足的矛盾

林改让成片的山林分割到户, 虽增加了林农护林造林的积极性, 但也加大了对森林资源的监管保护难度。乱砍滥伐、盗伐偷卖、私下交易等现象屡见不鲜, 林权抵押贷款的道德风险使金融机构心存顾虑, 使不少守法林农的信贷需求也无法得到满足。另一方面, 由于县级林业部门人员不足、力量有限、管理幅度过大, 直接造成森林资源监管不力, 制约了林权抵押贷款的发展。

2.5 林权抵押贷款的风险较大

林业作为公共资源, 存在着明显的外部性特征, 这就给林业经营带来不可预见的风险, 尤其自然气候和病虫害往往会给林业带来严重的损失。例如2008年1月持续雨雪冰冻天气, 造成森林大面积受灾, 新干县累计受灾总面积l0万hm2, 其中用于抵押的毛竹、杉木林受损面积1500hm2, 占林权抵押物总面积的70%。据统计, 由于这次灾害, 新干县近30%的林权抵押贷款户难以按时还款。

3 新干县林权抵押贷款对策

3.1 加大宣传和政策扶持力度

因林权抵押贷款是一项新兴业务, 任何一项新事物的兴起都有一个过程, 应充分调动林农经营山林的积极性, 广泛宣传林业产业发展的经济意义和社会意义, 让林农真正认识到林地、林木也是生产资料, 能带来较好的预期收益。同时应加大政策扶持力度, 有力地推动林权抵押贷款。对全县商品林进行了政策性综合险统保, 保费全部由县财政垫付, 为林农申请林权抵押创造了条件, 也降低了金融机构的贷款风险;对林权抵押贷款的森林资源资产评估应适当降低评估费的收费标准, 减轻了林农负担。

3.2 拓宽工作面, 增强金融支林能力

引入更多参与主体, 鼓励更多银行、担保机构开办林权抵押贷款, 积极创办专门林业担保基金为林权抵押贷款提供担保。增加信贷品种, 针对多样化的资金需求, 银行要创新信贷服务品种, 积极协调组建林农信用联保小组、林业经济合作社, 主动对接担保公司开办林权二次抵押担保贷款。适当放松对林权抵押贷款额度的上限控制, 同时采取适当降低利率的措施, 提高林权抵押贷款的吸引力和市场份额。

3.3 延长对林业产业发展的贷款期限和宽限期

配合林权制度改革, 建立面向林农的小额贷款扶持机制, 适当延长林业专业化生产企业的贷款期限, 使之与林木生产周期相匹配。

3.4 建立林权抵押贷款长效工作机制

林权抵押贷款是一项新的信贷业务, 因为在资产评估的准确性、资产的流通转让、抵押贷款管理、风险控制等方面还存在一些问题, 需要进一步完善林权制度改革的配套措施。同时, 为使贷款业务得以大力推广, 还需要在地方政府、林业部门、金融机构以及林农之间建立起长效工作机制, 共同探索解决林权制度改革和林权抵押贷款发展中存在的问题, 防范贷款风险。

参考文献

[1]王刚, 刘建伟, 纪瑞朴.林权抵押贷款面临问题及破解之策[N]金融时报, 2008, 03, 06.

篇4：商业银行不良贷款抵押物处置现状及对策研究

摘 要 简要介绍了我国国有商业银行从银行自身和外部环境因素的内外两方面分析不良贷款的成因，重点探讨了国有商业银行如何通过政府力量和市场手段来处置不良贷款的模式。并提出了国有商业银行不良贷款处置需要配套的政策支持。最后分析了不良贷款对经济的影响，只有在消化现有不良贷款的同时，预防新的不良贷款的产生，才能在根本上解决不良贷款对经济的影响。

关键词 我国商业银行 不良贷款 成因 处置方式 相关政策

一、我国商业银行不良贷款成因

1.国有商业银行的信贷管理机制和自我约束机制不健全，责权划分不明晰，金融监管乏力。许多商业银行沿用了行政管理手段，加上风险和利益机制不对称，约束和激励机制不完善，对资产的考核手段与承担责任不明确，使银行缺乏风险的责任感和压力感，更缺少预防信贷资产损失的有效手段，很多决策者违规经营和违反贷款审批程序，致使贷款易放难回。

2.国有商业银行的不良资产主要产生在国有企业，国有企业的大量而且严重的短期行为和整体资源配置效率低下是造成大量银行不良资产的一个重要原因，由于国有企业的领导人的频繁调动和资源配置上的粗放式的经营管理，使得企业在经营活动中不顾自身经营状况和承受能力，缺乏市场调研和项目可行性分析的情况下，盲目扩大投资。在这种情况下形成了双重的滚动性的负效应。

3.法律制度不够健全，社会信用环境不佳。我国社会信用观念和信用制度十分脆弱，一些地方政府也没有完全摆正在市场经济活动中的位置，过多地干预经济活动的现象依然存在，不少官员缺乏大局观念，只考虑地方、部门利益而置银行于不顾，暗地里为企业逃废银行债务开绿灯、充当保护伞。同时，由于存在一定的法律制度保障，致使依法惩处、打击不力，助长了“失信毁约”的蔓延。

二、处置不良贷款的方式

（一）通过政府力量处置不良贷款

1.注入公共资金，鼓励国有商业银行在资本市场上筹资。由于我国商业银行不良贷款带有明显的计划色彩，因此依靠财政注资来部分解决商业银行的不良贷款，符合历史的事实。国务院批准设立的中央汇金投资公司已先后向建行、中行注资450亿美元和农行、工行注资400亿美元，以弥补其资本金不足和提高其流动性，鼓励国有商业银行实行股份制改造，通过上市，在本市场筹集了大量资金，在投资者同意的前提下，将筹集到的资金部分用于清理不良贷款，有利于减轻银行的债务负担，提高经营效益，以便更好地回报投资者。

2.进一步发挥金融资产管理公司在不良贷款处置中的作用。金融资产管理公司自成立以来，四大金融资产管理公司的收购资产处置任务已完成过半，但剩余资产的绝对规模仍然较大，且资产形态多样，债务人状况复杂，处置环境差异大，以及总体价值呈加速贬损趋势。同时，金融资产管理公司在不良资产的管理和处置中，运用了多种技术、手段和方法，对不良资产的处置已具备相当的经验。再者，商业银行在处置不良贷款方面存在着一定的局限性。因而，借助于资产管理公司这样专业机构的力量，对于全面解决国有商业银行的不良贷款问题是十分必要的。为此，我们应进一步发挥资产管理公司在处置不良资产方面的作用。

（二）通过市场手段处置不良贷款

1.不良贷款打包出售。参与债权交易的银行，根据自己的债权情况，可在经人民银行批准设立的专业市场上挂牌出售债权，出售债权的价格可依据债权的风险程度以及所附带的现金流确定，出售方银行与购买方可通过招标竞价等公开透明的方式确定最终的转让价格，以防范道德风险的产生。通过市场化运作方式，出售方可迅速收回资金，提高其流动性，购买方可以低于债权账面价值买断出售方债权，实现出售方和购买方的双赢。

2. 产权多元化。通过市场化解不良资产的最主要的手段莫过于产权多元化的市场基础与组织结构。对于资本金普遍不足、不良资产比例过高的国有商业银行而言，在政府注资后引入外资、国内机构企业、甚至个人投资者是增加银行资本金、促进产权多元化的必要手段。因此，产权结构多元化对于银行治理结构的完善、信贷业务的预算约束硬化、阻断政府干预、消除银行的政策性职能提供制度基础等方面具有重大意义。根据国内外经验，必须注意的是，产权多元化改革不能等待银行体系的不良资产存量完全解决后再进行，在银行加快不良资产处置过程中，必须伴随着银行资产的重组和实质性改革的进行，否则就会成为银行资产的大甩卖，鼓励社会的逃废现象。在一定程度上，产权多元化相对于现有不良资产存量的处置更为重要。只有在银行形成理性与审慎的经营风格后，银行才能被赋予贷款豁免等更多的自主处置手段，社会信用环境才能得到改善，不良资产的处置速度才能从根本上提高，不良资产的产生才会得到有效抑制。

3.通过自身力量化解不良贷款

第一，积极纠正自身异化行为。一是要在思想上提高认识，加强风险意识。二是必须通过招标的方式，确定专业的评估机构对不良贷款及其抵押物进行价值评估，彻底摆脱暗箱操作和道德风险。三是要完善激励约束机制，充分调动员工的积极性，最大限度地利用现行的各种处置方法，用足用好各项政策，把不良贷款降到最低水平。

第二，建立抑制不良贷款增量的有效机制。一是实施银行决策失误追究制度，以个人责任成本制约权力失衡。国有商业银行要建立信贷交易责任量化制度，让承担责任的大小，同其权力的大小成正比。按参与信贷交易的权力大小划分责任区间，对其造成严重后果的要一追到底。二是改革贷后日常管理制度，变软约束为硬约束。银行把贷款投放给企业，贷款使用的主动权基本上握在企业手里，银行对贷款实际使用的监督不仅是事后的，而且是被动的，致使一些贷款使用不当，危及了贷款安全。这就要求我们加强对贷款的贷后日常管理，变被动监督为主动管理，建立对贷款单位从贷款发放起始至贷款本息全部收回截止的全过程的贷款使用情况日常硬约束管理制度。三是改革贷款风险管理制度，变侧重贷前测控为全过程控制。目前各行贷款风险意识显著加强，但主要侧重于贷前测控，既重视贷前的信用等级评定和贷款风险度测量，这对于优化贷款投向的确起到了一定的作用。但是，任何事物都是变化发展的，贷前、贷时是效益好的单位，贷后有可能因市场变化或经营管理不善而变成效益差的单位，因而发放贷款的风险度有可能增大。因此，只重视贷前测控，轻视贷后监控，仍不利于降低贷款风险。只有对贷款进行全过程监控，贷后定期(如分月或分季)和不定期(如当单位出现重大变故时)进行信用等级评定、贷款风险度和还贷能力测算，并以此作为调整贷款投向、是否采取信貸措施的依据，才有可能较好地防止新的不良贷款的产生。

三、国有商业银行不良贷款处置需要配套的政策支持

（一）优化宏观环境

1.深化体制改革，增强宏观调控能力。建立成熟和健全的市场机制，为及早实现市场处置创造条件。健全各种配套制度，合理调整经济结构，只有不断提高经济发展水平，才能有效地防范和化解金融资产风险。

2.建立和健全社会信用体系，从根本上构建市场机制的信只I基础。信用环境是金融机构赖以生存的基础，必须尽快启动以政府为主导的社会信用工程。一是加强诚信教育；二是制定严格的惩罚性制度；三是加快信用信息采集数据共享的建设，提高信息交流的效率。

3.调整融资结构，加快投融资渠道改革。我国金融市场不发达．企业融资渠道单一，银行是储蓄转化为投资的主要中介，不仅使企业自身抗风险能力减弱，而且由于企业的经营风险集中向银行体系转移，给商业银行信贷质量也带来很大的威胁。今后融资改革的一个重点应该是大力发展资本市场、货币市场和中小金融机构，给企业更多的融资渠道，逐步减少银行贷款占企业融资的比例。

4.制定关于不良贷款的专项法律。在不良贷款处置环境中，要有一个公正、透明的司法程序作保障。通过立法赋予国有商业银行依靠市场处置不良贷款的功能和能力，提供不良贷款处置的政策保障、权力保障和处置便利，努力消除地方保护主义和行政干预。

（二）完善微观层面

1.机制、制度创新。按照现代企业制度的框架，建立起精简高效、运作顺畅、反应灵活的组织机构。完善信贷管理流程，积极进行信贷管理机制创新，如全面推行信贷审批人员资质认定制度，优化信贷流程等。建立不良贷款的早期预警机制，对资产风险状况进行真实、科学的揭示和反映，加强资产保全经营管理体制创新力度，对不良贷款实行集巾化、市场化、专业化处置，实行公司化運作，是资产保全经营管理体制改革的方向。

2.业务创新。全面提高不良贷款处置的市场化水平，实现技术创新和产品创新。要在充分利用和挖掘催收、以物抵债、诉讼和呆账核销等手段的基础上，遵循市场化处置的原则，在法律许可范围内充分利用国内、国际两个市场和两种资源，积极探索运用债务重组、资产推介、转出售、资产证券化等手段，加强不良贷款的整合重组，以打包方式为主，实施集中批量处理处置，努力降低处置成本。国有商业银行要打通政策的瓶颈，引进外国投资者及先进的技术和经验，研究国际处置不良贷款技术。从而产生新的思路。

3.激励约束机制创新。建立有效的激励机制与问责机制，为控制不良贷款风险提供人员保障。实行管理者股票期权有利于将银行高层经理人员和特殊员工的利益与银行的长远利益结合在一起，从而大大减少代理成本，鼓励高级管理人员更多地关注银行的长期持续发展，而不仅仅将注意力集中在短期财务指标上，最终从根本上降低国有银行的不良贷款率。另一方面，为规避操作风险和道德风险，要切实强化不良贷款的责任追究机制，加大责任人员的查处力度。

四、结语

深化改革是有效防止国有商业银行不良贷款产生的根本途径。此外，加强央行对国有商业银行经营活动的监督和管理，增强国有商业银行经营的外部约束，是防范不良贷款产生的重要外部防线。同时切实加强证券监督机构的监管力度，加强执法，以便及时发现不良贷款。从长远讲，严格依市场经济竞争上市。切实加强证券监督机构的监管力度，以便及时发现不良贷款。希望通过这些手段在消化现有不良贷款的同时，预防新的不良贷款的产生，根本上解决不良贷款对经济的影响。

参考文献：

[1]戴国强.商业银行经营学.高等教育出版社.2007:151.

[2]中国银行业监督管理委员会.2009年商业银行不良贷款情况表，http://www.cbrc.gov.cn/chinese/home/jsp/docView.jsp?docID=200904155E004A7A0C32938AFF571355750A6800，2009-7-17.

篇5：商业银行不良贷款抵押物处置现状及对策研究

国有商业银行不良资产现状、处置模式与证券化分析

不良资产证券化是国有商业银行处置不良资产存量的.方式之一.本文分析了国有商业银行不良资产的现状、处置模式及不良资产证券化的约束条件,在此基础上,对国有商业银行不良资产证券化进行可行性研究.

作 者：任鑫 李海军 Ren Xin LI Hai-jun  作者单位：西安交通大学,经济与金融学院,陕西,西安,710061 刊 名：北方经贸 英文刊名：NORTHERN ECONOMY AND TRADE 年，卷(期)： “”(9) 分类号：F830.33 关键词：国有商业银行   不良资产   现状   处置模式   证券化  

篇6：商业银行不良贷款抵押物处置现状及对策研究

一、商业银行不良资产处置存在的问题及风险

（一）法律法规与适用问题及风险

与商业银行不良资产转让相关的法律法规主要有《商业银行法》、《合同法》、《金融企业国有资产转让管理办法》、《贷款通则》《不良金融资产处置尽职指引》、《金融企业国有资产评估监督管理暂行办法》、《金融不良资产评估指导意见（试行）》、《金融资产管理公司条例》、中国人民银行办公厅《关于商业银行借款合同项下债权转让有关问题的批复》（银办函【2001】648号）等等。单从文件目录上看，似乎我国并不缺乏不良资产处置的法律规定。但实事上，这些法律法规，对于林林总总的不良资产项目，仍然不能适应不良资产转让行为，以及这些法律规定之间，存在一定的法律冲突，导致适用法律的困境。

例如，《金融企业国有资产转让管理办法》第60条规定，金融资产管理公司转让不良资产和债转股股权资产的，国家相关政策另有规定的，从其规定。这样语焉不详的表述，导致商业银行银行处置不良资产是否需要遵循该《办法》，就很难得出直接的判断。

同时，殊值关注的是2009年4月海口会议精神，最高院印发了《关于审理涉及金融不良债权转让案件工作座谈会纪要》，《纪要》对适用的不良债权转让适用范围、案件受理、诉权等方面作出了规定，但从该项规定很难确认，股份制商业银行进行不良债权转让时是否也适用该《纪要》。这样的结论兹事体大，因为从司法实践而言，纪要的司法审判精神对案件裁判的影响是深远的。

（二）不良资产结构性交易存在的问题及风险

不良资产结构性交易的一般路径是：商业银行作为不良资产转让方，对其不良资产组建成一个资产包，资产管理公司作为受让方，按照买卖双方商定的转让价格进行交易。在买卖双方签署转让合同时，双方还需签署委托清收的委托协议，由受让方资产管理公司委托转让方商业银行对资产包进行清收。商业银行按照委托协议确定的价款将受托清收的现金支付给资产管理公司，资产管理公司收到价款后，即完成该结构性交易。同时，资产包除上述的支付价款外，对剩余债权清收的全部现金作为商业银行的受托报酬。结构性交易能够快速降低商业银行的不良资产比率，以及商业银行自行清收，熟悉不良资产项目，回收的比例也可能更大。

结构性交易存在一些问题似乎不容易解决。因为没有明确的法律法规支撑这样的交易模式，因此，从论理上存在这样的观点，结构性交易模式并没有将不良资产真正的从商业银行剥离，从实质上还是商业银行在自行处置不良资产，于是可能导致在会计上认为，在实质上没有剥离不良资产。同时，在剥离、委托清收等环节的操作性问题也较为复杂。当然，我们认为，遵照私法自治的理念，不良资产结构性交易属于一般的民商事交易行为，法无禁止即自由，这样的交易行为应当认定具有法律效力无虞。

（三）债权转让或减免的问题及风险

依据合同法及有关法律的一般原则，债权转让或减免是允许的。但作为特殊的金融债权是否也允许呢？商业银行在处理不良贷款时往往对此把握不准。如果禁止，对商业银行处置不良资产不利；如果允许，则会对银行放贷权的冲击，因为这样会为非金融机构企业间的借贷打开方便之门。对债权减免的问题也同样面临两难的问题。按贷款通则及有关规定，除国务院外，任何单位或个人都无权减免贷款利息。更不用说对本金部分的减免了。但现实是，在处理不良资产时，减免部分利息或本金之后债务人履行清偿义务的，往往能将商业银行的损失减少到最低程度。目前商业银行在处置不良资产时，进行债权转让是一种重要方式，可以依据的法律法规主要是《合同法》有关债权转让的相关规定。但同时存在较多的问题需要在法律法规的层面进行规范。存在的问题主要有：不良资产受让人的主体问题，机构投资者、律师事务所等中介机构、以及自然人等是否均可成为受让人；受让人受让不良债权后，是否享有利息、罚息、复利等求偿权；非公开、非竞争的方式协议转让的债权的效力问题；涉诉债权转让后的主体变更问题等等。

（四）对抵债资产处置的时间问题及风险

旧《商业银行法》第42条规定：“商业银行因行使抵押权、质权而取得的不动产或者股票，应当自取得之日起一年内予以处分”。修订后的《商业银行法》将其修改为：“商业银行因行使抵押权、质权而取得的不动产或者股票，应当自取得之日起二年内予以处分”。修订后的商业银行法赋予了商业银行处置抵债资产的时间有所延长，但是，在实践中，二年的时间仍然显得太短。特别是土地及房产。这样很容易违反，如果因此而对商业银行进行处罚，势必不公或会造成更大的损失。与此同时，对商业银行因行使一般债权而取得非抵押或质押的抵债资产的处置时间没有规定，是不是可以理解为不受两年的限制呢？

（五）商业银行非剥离资产债转股的问题及风险

商业银行目前许多非剥离的不良资产实施了债转股。《商业银行法》原来的第43条：“商业银行在中华人民共和国境内不得从事信托投资和股票业务、不得投资于非自用不动产。商业银行在中华人民共和国境内不得向非银行金融机构和企业投资。本法实施前，商业银行已向非银行金融机构和企业投资的，由国务院另行规定实施办法”。修改为现在的第43条：“商业银行在中华人民共和国境内不得从事信托投资和证券经营业务，不得向非自用不动产投资或者向非银行金融机构和企业投资，但国家另有规定的除外”。这一修改，成为商业银行法修改内容的一大亮点。法律对商业银行从事信托投资和证券业务、投资于非自用不动产和企业等问题，既进行了严格限制，同时也留下了适当的发展空间。这就意味着商业银行在符合国家法律的基础上，可以通过金融控股公司或其他形式来经营信托投资、证券等业务。“但国家另有规定的除外”这10个字，对我国金融业的“混业经营”给予了发展的空间，使“混业经营”在特定条件下也有了法律根据，使我国的金融业从“分业”向“混业”的转变在法律制度上已迈出了实质性的步伐。但是，而非剥离资产实施债转股仍然缺乏明确的法律依据。

（六）不良资产处置的税费问题及风险商业银行不良资产处置上各种税费负担过重，国家又缺乏减免处置过程中的税费的法律规定，使得商业银行在及时有效地减少或盘活不良资产存量，处置不良资产时有较大的包袱。

在商业银行采取“打包”方式处置不良资产时，往往将不良资产剥离之后，一些需要“过户”为生效要件的资产，资产包的买受人并没有及时办理过户手续，买受人对外处置资产以后，要求银行将资产从银行直接过户给最终的买受人。这样的操作模式，实际上两次买卖。缴交一次税费，于是存在税费风险。及时资产包的买受人向银行承诺承担因此而银行遭受的经济损失，但银行与税务机关的良好合作关系及声誉等无形资产是难以弥补的。

（七）债权转让中抵押权属的法律问题及风险

根据《合同法》第81条、《担保法》第50条等相关法规的要求，在不良资产被收购后，收购方即取得了贷款债权的从权利——抵押权，抵押权人随之发生变更，并需到有关部门重新办理登记手续，否则，将因为没有办理抵押权人变更手续而丧失原有的抵押权利。然而，重新办理抵押登记手续存在诸多问题：一是重新办理登记手续有一个期间，在这段期间内，债权实际上处于无抵押状态，抵押财产随时可能流失；二是要与抵押人重新签订抵押合同后才能到有关部门办理登记，而抵押人大都借机逃避担保责任，拒签抵押合同。

（八）诉讼管辖权的法律问题及风险

按现行《民事诉讼法》的规定，不良资产处置中涉及诉讼的，应按照合同履行地原则，即银行贷款经办行和被告（即债务人）住所地原则确定管辖法院。由于债务人、银行经办行住所地各异，则管辖法院各不相同，在需要诉讼时，公司将不得不奔波于各地和各法院之间。而且，在不良资产处置过程中，因各地司法机关对法律理解掌握水平的差别以及地方保护主义的影响，使处理有关法律问题的尺度不一，不利于处置工作的开展。

（九）企业破产清算中的法律问题及风险

在目前我国缺乏完善的社会福利保障制度的情况下，一个企业破产后，随之而来的职工失去生活来源等问题直接影响到社会的稳定，因此，人员安置是不良资产处置中必须解决的问题。为此，“国发（1994）59号”及“国发（1997）10号”文件都明确要求，试点城市企业破产时其破产财产（包括抵押财产）必须首先安置好破产企业职工，国有企业破产应纳入《全国企业兼并破产和职工再就业工作计划》有序进行。然而，目前全国各地纷纷出台了类似的地方政策，擅自扩大国务院文件的适用范围，致使公司在企业破产中受偿率极低。

值得注意的是，修订后《破产法》试图重新考究破产还债清偿顺序的价值，以及重新对破产清偿次序作出制度性安排，将彻底改变现有《破产法》的清偿次序，将企业职工的工资及劳动保险费用列为优先受偿的顺位，别除权将列为其后。这样的制度设计体现法律的以人为本的思想，体现了法律的人文关怀。但是，作为破产企业的债权人的银行在破产清算中的受偿率就殊值关注。

（十）债务重组的法律问题及风险

在我国，债务重组法律制度还不到位，实践中办理的债务重组极不规范，不但难以达到化解银行不良资产的目的，而且有时转变为逃废银行债务的手段。因此，尽快完善债务重组法律制度，从而推动不良资产处置进程，已经成为一个重要而现实的课题。由于债务重组的根据不同，债务重组可以分为两种，即协议型重组和裁决型重组。协议型债务重组的顺利实施，取决于相关法律制度是否完备和成熟。从目前情况来看，我国合同法制日臻完备，影响协议型重组的法律问题，主要是现行法律和规章在很大程度上限制了银行参与债务重组。

在成熟的市场经济环境中，豁免部分债务（削债），调整利率、期限和币种，债权转化成债券，以及债权转化成股权等，都是经常采用的重组方式。但是这些方式的使用在我国受到很大限制。

根据1996年6月发布的《贷款通则》第16条规定，即便是一分钱债务的减、免、停、缓，银行也要逐笔报请国务院批准。这样的规定难以操作，实际上国有商业银行基本没有权力豁免部分债务。

我国外汇利率市场化改革已经取得了重大进展，但对人民币利率仍然进行严格管理。在办理债务重组时，银行能否自主决定人民币重组贷款的利率，目前还没有明确规定。

由于人民币在资本项下不能自由兑换，在债务重组过程中，银行无法根据债务人要求将外汇贷款转换成人民币贷款，以降低债务人承担的汇率风险。

办理债务重组时往往需要延长贷款期限，通常为3到5年，少数情况下需要延长10年以上，而且对延期贷款采用较低利率。而《贷款通则》提出了“贷款展期”的概念，并对贷款展期的期限和利率进行了严格限制。在期限方面，“短期贷款展期期限累计不得超过原贷款期限；中期贷款展期期限累计不得超过原贷款期限的一半；长期贷款展期期限累计不得超过3年。”在利率方面则增加了债务人的负担，“贷款的展期期限加上原期限达到新的利率期限档次时，从展期之日起，贷款利息按新的期限档次计收利息。”《贷款通则》对于“贷款展期”的限制，难以满足债务重组对延长贷款期限的实际需要。

（十一）司法协助与协调问题及风险

商业银行有业务中遇到许多法律问题时，需要协调有关司法机关特别是法院和立法机关。另外，在协助司法机关查、冻、扣方面，商业银行花了大量的人力物力和时间，往往得不到理解，反到被追究责任，这也是不客观、不公平的，变相的加大银行的损失等等。

（十二）不良资产处置手段创新问题及风险

篇7：房产抵押贷款的风险及防范对策

当前，由于信用贷款、保证贷款风险相对较大，机器设备抵押贷款抵押物又难以处置变现，因此，近年来银行发放的房产抵押贷款越来越多。房产抵押贷款具有抵押物易处置变现、升值潜力大、处置方式灵活等优势，综合分析风险相对较小，但是，由于房产抵押贷款涉及环节较多，专业性较强，内容较复杂，如果不注意办理中存在的风险点，不采取有效措施防范，也可能形成贷款风险，甚至造成贷款损失。

一、房产抵押贷款存在的风险

(一)租赁权对抗的风险

1、抵押物难以处置。按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，银行也很难处理抵押房产。

2、租金收入难以获得。借款人与银行签订借款合同前，如果与抵押房产承租人签订时间较长的租赁协议，并且要求承租人一次性付清租赁费;或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，银行将很难获得租金收入用于还贷。

3、抵押物拍卖价格不公正。如果借款人不按期还贷，银行有权处置抵押房产用来归还贷款。当银行拍卖抵押房产时，按照我国目前的法律规定，承租人具有优先购买权，将可能采取措施故意压低房产的拍卖价格。

(二)抵押登记权的风险

1、“一物多押”的风险。《担保法》第三十五条第二款规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”借款人将房产抵押给多个银行后，一旦破产倒闭，抵押房产将很难处置变现。

2、土地使用权的风险。银行办理房产抵押登记手续时，如果只是办理了房产抵押登记，而没有办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。另外，我国法律规定：集体土地不可以用来抵押。因此，农村的集体土地如果用来办理抵押贷款，必须转化为国有土地。

3、登记期限的风险。银行办理房产抵押贷款时，如果将贷款的期限与抵押物登记的期限设为一致，一旦贷款到期无法收回，抵押登记也将到期，银行将无法处置抵押房产。

(三)土地性质引发的风险

1、土地使用期限。我国目前的土地性质分为划拨土地和出让土地，土地性质不同处置难易程度也不同。划拨土地是国家在实行土地出让制度前实行的由政府部门批准、在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。出让土地则是指开发商以有偿的方式取得土地，并向国土资源部门支付土地出让金，这样的土地具有使用年限，属于住宅类土地的使用期限为70年，属于工业类土地的使用期限为50年。银行办理房产抵押贷款时，如果不注意土地的使用年限，将给处置土地

上的房产埋下隐患。

2、处置费用。对于出让土地性质的房产交易，由于房地产开发商此前已交纳了土地出让金，在办理土地使用权转让时不需要再交费;属于划拨用地性质的房屋土地，处置房产时需要向国土资源部门补交一定比例的土地出让金。银行办理房产抵押贷款时，如果不注意土地的性质，将可能增加处置抵押房产的费用。

(四)土地用途变更的风险

出让土地根据用途不同有很多种，其价值是完全不同的，特别是工业、仓储等一类的出让地，由于其取得成本低廉，如果能够转变为住宅、商业、旅游、娱乐等用途的经营性用地，其价值是数倍的增长。根据《土地管理法》第56条规定，建设单位确需改变土地建设用途的，经有关人民政府土地行政主管部门和城市规划行政主管部门同意后，报原批准用地的人民政府批准。借款人在办理房产抵押贷款后，如果私自变更土地的用途，如将仓库用地变更为娱乐中心用地，根据我国法律规定，国家可以无偿收回土地使用权，银行将无法处置抵押房产。

(五)在建工程抵押的风险

1、建设工程价款优先权。最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应依照《合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。按照上述规定，在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权，这不利于银行处置抵押房产用于归还贷款。

2、税收优先权。《税收征收管理办法》第45条第1款规定：“税务机关征税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外。”该规定表明，只要纳税人欠缴税款的行为发生在纳税人以其财产设定担保之前，即纳税人欠缴税款在先，以其财产设定担保在后，税收就优先于担保物权这种私权力。

(六)共有财产抵押的风险

根据《担保法解释》第五十四条规定，共有财产进行抵押时，共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。借款人用共有财产办理房产抵押贷款时，如果银行没有要求借款人和财产共有人共同签字，就会自动丧失抵押权，从而形成风险。

(七)抵押房产评估价格的风险

目前，评估机构管理不规范，在房产评估价格上有时不公正，往往根据评估的用途抬高或降低估价。借款人申请贷款时，评估费用由借款人支付，评估机构可能故意抬高房产的评估价格，让借款能够申请更多的贷款;当银行拍卖用来抵押的房产时，评估机构又会故意降低房产的评估价格。

(八)房产处置执行难

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的司法解释第六条规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。根据该规定，如果借款人用唯一的一套住房办理了抵押贷款，即使到期不还贷，法院、银行也无权处置抵押物。

二、防范房产抵押贷款风险的对策

(一)深入调查，防止“先租后抵”

银行办理房产抵押贷款前，要认真做好贷前调查工作，详细了解借款人用来抵押的房产是否已经租赁他人。对已经出租的房产，银行不予办理抵押贷款，防止出现“先租后抵”问题。当然，如果出现“先抵后租”的情形，即抵押人在设定抵押权后，又将抵押物出租。在这种情况下，已登记的抵押权的效力优先于租赁权，银行可以办理房产抵押贷款。

(二)认真办理抵押登记

银行办理房产抵押登记前，要调查清楚抵押的房产是否属于“一物多押”?如果属于“一物多押”，银行要经常开展贷后检查，掌握借款人和抵押房产的情况，一旦出现影响贷款归还的不利因素，及早采取有利措施，尽量减少贷款损失。办理抵押贷款时，银行应要求借款人将房产和土地使用权一并抵押，便于处置变现。房产抵押登记的期限比抵押贷款的期限要长，银行应有充足的时间处置抵押房产。

(三)注意土地的性质和使用期限

银行办理抵押贷款前，要调查清楚房产所占用土地的性质，对于出让土地要分清是属于住宅类还是属于工业类。根据土地的性质，查看土地使用期限是否到期，对即将到期或已经到期的土地，其地上附着物不得办理抵押贷款。对于划拨用地性质的房屋土地，银行应与借款人签订合同，要求借款人在处置房产时补交土地出让金。

(四)加强贷后检查，防止土地用途变更

银行办理房产抵押贷款前，应查看土地使用证上填写的土地用途与借款人实际使用用途是否一致?如果不一致，不予办理抵押贷款。即使办理前一致，银行也应在贷款发放后进行贷后检查，查看借款人土地实际用途是否发生变更，根据情况及时采取有效措施。

(五)对在建工程抵押贷款重点管理

由于在建工程具有特殊性，在受偿权上不利于银行，因此，银行应适当降低在建工程抵押贷款数量;对发放的在建工程抵押贷款，银行应进行单独管理，要求借款人把基本存款账户设在本行，往来款项要通过本行办理，随时监督借款人资金使用情况。

(六)共有财产抵押要求所有财产共有人签字

银行在办理房产抵押贷款时，应通过房产证和其他途径详细了解房产的实际所有权情况。对共有财产，要真正掌握究竟有多少个财产共有人?财产共有人是否同意用房产抵押办理贷款?只有经财产共有人全部同意，银行才可以给予办理，同时还应要求所有财产共有人共同签字。

(七)银行应培养自己的房产评估师

为准确获得抵押房产的评估价格，银行应主动培养自己的房产评估师，对抵押房产作出公正、公平的估价。虽然银行无权决定评估机构对抵押房产所作的估价，但可以根据自己的实际评估价格确定贷款发放的额度。在房产评估中介机构作出评估报告后，银行内部的评估师应对抵押房产进行二次估价，根据自己的评估价格，按照一定的比例确定实际发放贷款的金额，掌握贷款发放的主动权。

(八)调查清楚借款人的房产数量

银行发放房产抵押贷款时，应详细调查清楚借款人的实际房产数量，查看有无弄虚作假、欺骗隐瞒的现象。如果借款人仅有一套居住房屋，银行一律不予办理抵押贷款;如果借款人有多套居住房屋，但存在法律纠纷，银行也不能办理，应在法律纠纷解决后，根据实际情况确定是否办理。

(九)重视借款人第一还款来源

篇8：民营银行不良资产现状及对策研究

目前学术界对民营银行的定义大致可分为产权结构论、资产结构论和治理结构论三种。产权结构论认为由民间资本控股的就是民营银行;资产结构论认为民营银行是主要为民营企业提供资金支持和服务的银行;治理结构论则认为凡是采用市场化运作的银行就是民营银行。这三个定义都是从一个侧面罗列了民营银行的特征, 但未能对民营银行的本质特征形成全面的认识。民营银行具有自主性, 民营银行的经营管理权, 包括人事管理等不受任何政府部门的干涉和控制, 完全由银行自主决定;还具有私营性, 即民营银行的产权结构主要以非公有制经济成分为主, 并以此最大限度地防止政府干预行为的发生。本文主要从产权角度来分析民营银行的不良资产。

银行的不良资产也常称为不良债权, 其中最主要的是不良贷款, 是指银行顾客不能按期、按量归还本息的贷款。不良资产主要是指不良贷款, 包括逾期贷款、呆滞贷款和呆账贷款三种情况, 其他还包括房地产等不动产组合。不良资产是不能参与企业正常资金周转的资产, 如债务单位长期拖欠的应收款项, 企业购进或生产的呆滞积压物资以及不良投资等。

二、民营银行及其不良资产现状

2010年, 国家颁布了“国十条”和“金十条”, 这使得民营银行的发展有了政策性指引, 民营银行获得了爆发性增长, 截止2013年民营银行的数量达到36家, 并且还有相当多的企业正在申报民营银行的资格。

中国银监会发布2015年二季度主要监管指标数据显示, 银行业资产和负债规模保持稳步增长, 净利润总额与去年持平, 同时, 不良贷款余额和不良贷款率双升, 其中不良贷款连续14个季度反弹, 不良率连续8个季度上升。 (资料来源:中国银监会) 2015年上半年, 民生银行不良资产余额为264.23亿元, 比上年末增加52.89亿元, 增幅25%, 不良资产率为1.36%, 同比上升0.19%;拨备覆盖率为162.13%, 同比下降20.07%;平安银行的不良贷款余额157.29亿元, 较年初增幅49.79%;不良贷款率为1.32%, 较上年年末上升0.30%;拨备覆盖率183.03%, 同比下降8.89%;华夏银行不良贷款率1.35%, 比上年年末上升0.26个百分点;拨备覆盖率185.01%, 同比下降20.64%。 (数据来自各银行官网) , 另外光大银行, 发展银行, 招商银行也都有相应的不良资产率上升的情况。

以上这些银行的不良资产均有不同程度的上升, 拨备覆盖率也有不同程度的下降。我国已经连续几个季度不良资产率持续上升, 虽然国有银行占大部分, 但毕竟国有商业银行在整个市场中所占的份额比较大, 所以民营银行在不良资产方面必须要足够重视。

三、民营银行处理不良资产方面存在的问题与障碍

由以上数据, 我们发现, 我国民营银行的不良资产不论是绝对值还是相对值都比较高, 而且在逐年攀升, 这是一个值得引起广泛关注的问题。民营银行主要是为中小型企业搭建一个融资平台, 但其中存在着大量的关联交易, 一旦关联企业出现问题, 贷款无法收回, 民营银行就可能面临倒闭的风险。

对于民营银行来说, 一旦不良资产导致银行出现严重问题不能依赖政府注资。但是又很难找到有足够能力的机构或私人投资者注资, 因为机构或私人投资者与银行之间是双向选择的关系, 投资者要考虑到安全性、赢利性以及未来的发展情况等各个方面, 所以要找到相匹配的投资者首先得满足信息对称, 然而我国信息不对称情况非常严重, 这就需要政府积极采取措施改善。

难以调节追逐利润与为保持合理的不良资产率而进行低信贷的平衡。近年来银行收入不断趋于多样化, 但是依旧以贷款收入为主。目前银行业竞争如此激烈, 提高贷款利率是不可能的, 但是为了获得更多地存款, 又要付出较高的成本, 所以想要获得收益就必须扩大贷款额度, 此时可能对借款人的审查会逐渐放松。以上做法同时也扩大了不良贷款发生的可能性, 不良资产的主要构成是不良贷款, 想要通过缩小贷款额度降低不良资产率是不可能的, 是不符合银行的赢利目的的。

民营银行经营管理方面存在问题。民营银行与国有商业银行相比, 竞争力不足、专业性不强、创新能力有限, 信用较差, 在经济不景气或者自身出现问题时, 可能会出现挤兑等使银行进一步陷入困境的事情发生, 此外, 由于人们的观念问题, 人们更喜欢去国有银行工作, 即国有银行更能吸引高素质人才, 使得民营银行缺乏创新血液, 这也导致民营银行可能出现操作上的问题。

四、推进民营银行减少不良资产的方法和建议

(一) 从预防角度:强化呆帐准备金制度、利用信贷资产衍生品降低风险、建立健全存款保险制度

1.各银行呆账准备金的提取应在估计到贷款可能存在内在损失、贷款的实际价值可能减少时进行, 而不应在损失实际实现或需要冲销贷款时进行;银行应当随时保持足够弥补贷款内在损失的准备金, 而且除了要遵循国家或国际组织规定的限额外, 还要根据自身情况设定一定的比率进而降低不良资产的比率。比较好的方法是按照“五级分类法”, 对不同级别的资产分别设定一个比较合理的, 符合本银行发展规划的呆账准备金比率。

2.通过采取各种有利政策尽可能地吸纳和培养高素质人才, 进行信贷资产衍生品创新, 通过衍生品的销售, 虽然不能降低坏账发生的可能性, 但是可以弥补其导致的损失, 如果发生损失的坏账低于销售的信贷衍生品数额, 更加可以增加银行的收入, 也使其收入来源多样化。

3.建立健全存款保险制度, 完善的存款保险制度可以保障存款人的利益, 增强存款人对其存款银行的信心, 有利于增强民营银行的信誉, 便于其展开业务, 吸收外来资金, 增强融资能力。

(二) 从处理角度:资产证券化、通过专业的中介机构对相关企业进行资产重组

1.资产证券化一直是近年来比较流行的融资方式, 不论是银行还是其他金融或非金融机构都在使用, 资产证券化能够直接降低不良贷款存量和减少不良贷款增量, 能够提升资本充足率, 改善资产负债表, 锻炼中间业务, 增强业务运营能力、风险管理能力和核心竞争力, 从而进一步增强抵御不良贷款风险的能力。

2.我国近几年企业并购重组的企业越来越多, 这种方式虽然程序复杂, 成本较高, 但是确实能够降低损失, 当银行急需收回贷款却又无法收回时通过专业的投资银行等中介机构对债务企业进行重组并加以运作, 如果运行的好甚至可以获得超额收益。

民营银行在我国发展过程中扮演的角色越来越重要, 所以其发展对国家、社会、人民的影响也越来越重要, 无论是政府还是银行本身都要非常注重对不良资产的管理, 以推动银行业发展, 推动国家经济发展。

摘要：近几年, 我国银行的资产不良率在逐渐攀升, 其中以贷款为主。对于国有银行来说, 主要通过政府注资、金融资产管理公司对不良资产的剥离和建立呆帐准备与核销制度来处理不良资产, 但是对于民营银行来说, 现在我国进入了利率市场化时期, 存贷利差在不断缩小而且我国已经允许银行破产, 也就是说优胜劣汰, 民营银行与国有商业银行相比竞争力不足, 如果不能很好的处理不良资产, 那么将可能出现国有商业银行垄断的情况, 这完全不利于我国经济的发展。本文将就产权结构角度的民营银行的不良资产进行研究, 找出合理有效的控制不良资产的办法。

关键词：民营银行,不良资产,不良资产率

参考文献

[1]刘永新.金融市场化背景下我国民营银行风险防范研究[J].金融在线, 2013 (01) :073.

[2]崔姝.我国民营银行发展若干问题研究[J].金融论坛, 2013 (12) :10.