长沙市房地产市场调查

长沙市房地产市场调查（精选9篇）

篇1：长沙市房地产市场调查

长沙市房地产市场调查报告

一．概要

随着房地产市场的全面爆发，各楼盘已展开激烈的竞争。为了更好的了解房地产的发展方向，及时准确的把握市场动态，确定市场的需求状况，开发生产满足消费者需求的产品，不断提升企业竞争力。

为此，具体以长沙市为调查对象，采用抽样调研

方式进行调查，为了样本具有代表性，选取400户居民通过问卷方式进行调查消费者现住房情况。并去统计局采取文案调查法收集人均住房数据等相关二手资料。

二．正文

（一）调查情况介绍

1.从调查数据情况来看，从1980年至2007年长沙市

人均住房和市区人口逐渐增长，人均住房面积由

7.67增长至21.64，市区人口由101.94万人增长至

218.75万人，可见人口的增多使得消费者对人均住

房面积的需求越来越大。

2.从调查可知，2007年调查400户中，中等收入户住

房面积为28.50平米的占大多数（60%），总平均为

29.21平米

3.调查的400户中，最多的属自有私房，占调查总户的90%，一般都是单元式配套住宅，占89.25%，其中单元式配套住宅357户中，拥有二居和三居以上的家庭分别占94.68%和46.21%。调查的400户中除了现住房之外，还有一套住房的占19.84%，拥有两套以上的家庭占22.04%。

4.根据调查房地产开发情况来看，自1998年至2007年土地开发面积也是在逐年增加，竣工房屋面积从98.38万平米逐年增至688.90万平米。2007年竣工房屋价值1167638万元。房地产商品房空置面积为65.63万平米。

（二）分析预测

1.通过调查数据表明，近年来随着长沙市区人口的增

多,人们生活水平提高对人均住房面积的需求不断增加，要满足房地产市场需求，与此同时可见房地产市场的竞争也将会更加的激烈。

2． 消费者现拥有房，属私有房占大多数，主要为单

元式配套住宅，一般都为二居室以上的家庭结构相对比较普遍。未来市场相对单元式住房将成为大多数消费群体的倾向。

3.房地产成本决定着房地产供给的主要因素，而消费

者在其它条件不变的情况下，对住房的需求与其

收入水平正相关，可见房价的过高则影响房地产市场的正常运转。

三．结论和建议

（一）主要结论

经济社会在不断发展，长沙市人均住房面积不断

增加，属单元式二居室以上的配套住宅更为普及。由于土地购置价格上增等多种条件因素影响下，随着房屋价格也在不断上升，使得长沙市房地产商品房空置面积达万平方米。

（二）建议

1.随着人们对房屋的需求，应加强宣传力度，推广活

动，大力推广多种支付方式，增加消费者购买能力，从而挖掘潜在顾客，另外改善服务质量，不断提升自己的竞争力。

2.房地产加强管理，加强成本控制，以适应未来房地

产价格下调的趋势，同时密切关注消费者行为与需求发生的变化，以差异化营销策略参与激烈的市场竞争。

四．附件

相关数据统计资料详见背景资料

篇2：长沙市房地产市场调查

一、优质写字楼相继入市，租金波动增长

五一商务区是长沙唯一的成熟商务区，也是优质写字楼的集聚区。随着开福万达广场约18万平方米的优质办公物业于2013年第四季度投入市场，令全市优质写字楼总存量达28.5万平方米。该优质物业的入市，标志着长沙开始真正迎来了甲级写字楼时代，也令长沙优质写字楼市场发生了一些变化：

新物业的入市备受市场关注，同时也吸引了一批原本在该区其他物业办公的租户搬迁至此大厦。如龙湖地产从亚大时代搬至万达广场，租赁1,700平方米办公面积。受此影响，部分写字楼因租户的搬迁导致空置率有所上升。此外，新物业还备受一批开辟长沙市场的新成立企业的青睐，其中金融服务和其他专业服务企业表现尤其活跃。新的优质写字楼租赁活跃直接带动了成交量的增长，DTZ戴德梁行研究数据显示，2013年五一大道商务区吸纳量超过5万平方米，创历史新高。然而因大面积的物业集中入市，该区域的空置率大幅上升至46%。租金方面，由于新物业采取低价入市策略以吸引租客进驻，从而令该区甲级写字楼的租金水平下调至每月每平方米109.5元，环比下降5.6%。

2014年长沙将会有泊富国际广场和北辰时代广场等优质物业相继入市，为市场带来16.8万平方米的新增优质写字楼供应。虽然目前长沙写字楼市场处于快速发展阶段，需求力量持续强劲，供需两旺，然而大量优质物业的集中入市会直接造成空置率的明显攀升。此外，我们预期市场需要一段较长的时间才能消化大体量的供应，租金会随优质物业入市而呈现上涨的态势。

二、商铺加紧业态调整，体验性消费显著

2013 年4 月滨江新城奥克斯广场约14.9 万方和9 月开福万达广场约21 万方的优质商铺入市，令长沙优质商铺存量提升至81.9 万方，长沙的优质商铺面积的供需失衡使得租金水平在过去12 个月中加速上涨，截止2013 年底，长沙全市优质商铺的首层租金达到每月每平方米350 元。空置率方面，新入市的优质商铺保持较高入住率，加上市场持续快速消化现有存量，长沙优质商铺的空置率低至5.67%。传统百货和购物中心加速业态调整，为吸引更多的人流而增加餐饮、休闲娱乐业态的比例。新开业的奥克斯广场和开福万达广场餐饮、休闲娱乐比例均在30%以上。此外，位于五一商圈的王府井百货扩大餐饮面积，引进船歌和黄记煌等品牌餐饮，悦方IDMALL 和乐和城也积极新增特色餐饮，以满足消费者需求。快时尚品牌和大型零售商持续看好长沙的商铺市场，加速布局全市优质商场。其中，优衣库和华润万家表现最为明显。优衣库2013 年共新开3 家门店，分别位于奥克斯广场、喜盈门范城和雨花亭凯德广场。此外，华润万家也于2013 年内新开张3 家店，分别位于奥克斯广场、开福万达广场和华晨世纪广场。

电子商务对实体店的冲击已经成为摆在传统零售面前的一个现实问题，因此不少本土及国内的商业地产商纷纷试水电子商务，企图通过线上线下的互动促进实体店的销售。2013 年，苏宁电器五一广场Expo 超级店实践云商模式，线上线下互动促销售。此外，友阿集团开发微信购物平台及手机购物APP，步步高集团自建网上商城。

三、住宅供需两旺，价格平稳增长

截止11 月，长沙市住宅批准预售面积约1,039 万平方米，住宅成交量约1,094 万平方米，相比前两年的供需缩减情况，2013 年市场表现出回暖趋势。分区来看，岳麓区、雨花区和望城区既是供应量最集中的区域也是成交量最大的区域，三区的供应量和成交量均超过总量的65%。从国家统计局监测数据来看，11 月长沙新建商品住宅价格同比增长11.8%，在中部六省会城市中涨幅仅次于太原的12.5%和郑州的12.4%，鉴于长沙房价基数较低，未来依然有上涨的趋势。分月来看，长沙房价同比涨幅从1 月的2%一直上升到11 月的11.8%，环比涨幅则出现波动性变化，其中传统销售旺季的推盘减价以及年底放量促销，使得9 月和11 月以0.6%的涨幅垫底。DTZ 戴德梁行数据显示，12 月芙蓉区以每平方米7,148 元的房价引领六区，而望城区以每平方米4,156 元垫底六区。相比去年同期数据来看，天心区、芙蓉和望城区房价均有所下降，其中望城区以5.46%的跌幅居首位，而雨花区、岳麓区和开福区则稳中有升，岳麓区以4.71%的涨幅居第一位。

篇3：长沙市房地产中介服务机构的出路

一、长沙房地产服务中介机构存在的问题

近年来, 长沙房地产中介服务机构的发展呈现良好的势头, 但是由于对房地产中介机构的管理制度不健全, 管理不到位及恶性竞争等各种因素, 使得整个行业的发展仍处于不规范、无序状态。2007年1月份, 长沙市房屋产权局对外曝光了30多家违规的中介机构。据了解, 集中整治阶段将重点查处中介机构的下述违法违规行为:没办理工商营业执照的;办理了工商业营业执照30天内没到房地产行政管理部门备案的;从业人员不具备从业资格的;发布虚假信息, 欺诈、骗取中介费等。目前, 全市共有办理了工商营业执照并在房地产行政管理部门备案的合格中介机构114家。

由于法律法规对房地产中介服务机构规定的不确定性, 相应的中介行业协会也未能及时的建立, 导致长沙整个房地产中介机构之间缺乏相互协作精神和统一的行业约束, 整个行业间的协调性比较差。各个机构各自为政, 相互间联系沟通很少, 甚至有些为了自身利益, 进行恶性竞争缺乏行业自律性。一些中介机构为了利益, 做出了许多损害客户利益行为。例如2008年, 长沙市某房地产中介机构就发布虚假信息, 诈取中介费用, 后被长沙房屋产权局查获并进行严厉处罚。这些都严重破坏了长沙市整个房地产中介服务机构的形象, 阻碍中介机构的健康有序发展。

国外发达国家的房地产中介服务机构对中介服务人员的从业都作了专门的规定, 对从业人员进入行业内的资格作了严格限定。而我国的房地产中介机构由于发展历史不长, 职业资格认证管理不严格, 致使不少房地产中介机构人员缺乏专门知识, 从业人员层次整体较低, 专业素质不高, 严重影响了房地产中介服务机构的发展。

二、促使长沙房地产服务机构健康发展的建议

要加快发展长沙房地产中介服务机构, 关键是规范中介机构行业。针对以上分析出的长沙房地产中介机构的现状和出现的问题, 本文提出以下建议:

(一) 建立行业协会, 加强行业监管

许多发达国家和地区都建立有房地产中介服务机构的行业协会, 通过行业协会制定准则, 对中介机构的违规行为进行规范和限制。长沙的房地产近年来发展迅速, 很有必要建立中介机构的行业协会, 通过协会与政府有关部门的配合对房地产中出现的不正当行为实施严厉处罚, 严厉打击发布虚假信息行为, 整顿中介机构。从而促使整个行业的健康有序发展。

(二) 加强行业规范和自律, 建立房地产中介服务诚信体系

良好的信誉和高质量的服务是长沙房地产中介服务机构生存发展的基础。房地产中介服务机构必须建立良好的行业信誉, 注重机构的信用建设, 才能保持本行业的蓬勃发展。建立房地产中介服务机构诚信体系主要从信用制度、信用管理、信用教育等方面来进行。通过信用制度的建设, 信用的管理及对该行业内人员的信用教育, 来提高整个房地产中介服务行业的信用, 为长沙市房地产的健康发展服务。

(三) 严格从业人员的市场准入制度, 提高中介服务人员的素质

无论何种企业, 要想得到长足发展, 就必须要有高素质的人才。房地产中介服务主要是人与人打交道, 因此, 工作人员的素质显得尤为重要。这就要求工作人员不仅要有良好的自身道德修养, 为本行业树立好的形象, 同时还要对有关房地产开发的法律法规政策、条例非常熟悉, 对房地产相关专业知识的精通等, 这些都要求房地产人员要多专多能, 有较高的文化素养。我们可以学习美国等发达国家和地区对房地产中介服务机构从业人员的资格认证的方法, 严格限制中介机构人员进入的标准和条件, 并对中介机构人员准入实施监管, 从而真正达到提高人员素质的目的, 只有这样才能为真正为房地产客户服务。

(四) 发展壮大机构规模, 提高行业的专业水平, 树立品牌意识

针对长沙房地产中介机构发展无序状态, 应尽快对行业内的机构进行调整, 实行联合重组, 开发连锁经营。一些规模比较大, 发展相对健全的中介机构可以对规模小, 散乱的机构实行兼并, 壮大自身实力的同时, 还能起到规范市场秩序的作用。另外, 这些实力比较强的企业还可以实行强强联合, 组建并打造成国内知名品牌, 在全国范围内进行经营, 从而为社会和自己创造更大的价值, 为整个房地产市场服务, 为我国经济发展服务。

根据《城市房地产中介服务管理规定》中第十三条规定, 设立房地产中介服务机构, 应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内, 应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。同时, 《城市房地产中介服务管理规定》第十四条规定, 房地产管理部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查, 并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的, 不得从事房地产中介业务。开展整顿规范长沙市房地产交易秩序活动以来, 中介市场将进行大力整饬, 相信在各方努力下, 长沙市场环境将更加规范。

参考文献

[1]、吴翔华.房地产中介概论[M].化学工业出版社, 2006.

[2]、王琼楼.目前房地产中介服务的漏洞及治理途径[J].实践探索, 2008 (8)

篇4：长沙市旅游房地产发展模式探析

通过实地调研，分析了长沙市旅游房地产开发的几种主要模式： 产权酒店主要集中于城市中心地帶或旅游资源、商务资源丰富的地段；休闲度假村发展迅速，呈环形分布于城市近郊；主题街区位于城市中心区，经营种类多样化；主题公园的发展注重人性化。

关键词：

群众文化；时代特征；人才设施建设；形式创新建设；监督引导

一、长沙市发展旅游房地产的基础

（一）区位交通便利

长沙是中国南方重要的交通枢纽城市，陆、水、空交通发达。长沙铁路网线有京广、沪昆、石长铁路及武广客运专线。杭长和长昆客运专线也在建。长沙的公路密度达到42.74千米/百平方千米。高速公路总里程193千米，另有3条国道、14条省道和106条县道密集分布。长沙有湘江千吨级航道和有全国最大的内河主枢纽港——霞凝新港，港口吞吐量达1100多万吨。长沙黄花国际机场可直航国内47个主要城市和曼谷、首尔、釜山、大阪、吉隆坡、新加坡等国外城市。长沙也在完善轨道交通，长沙地铁规划于2015年左右建成，地铁网将遍及长沙市主要繁华路段。

（二）休闲旅游产业发展迅速

近年来长沙市旅游产业实力明显增强，休闲旅游业快速发展，2008年长沙市农家乐总户数达到1592户。长沙市旅游市场需求也非常旺盛。2011年春节黄金周期间，全市共接待游客125.3万人次，同比增长30.9%；实现旅游综合收入8.69亿元，同比增长36.2%。为了提升休闲旅游产业，为休闲建立的基础设施和服务将不同于走马观花的观光旅游，休闲旅游产业注入了物产和物业服务内容，因此，旅游房地产开发是必不可少的条件[1]。

（三）房地产需求生态化

长沙因其价格、区位等优势吸引了大量投资者，城市化进程的加快带动刚性需求，长沙房地产市场在调控中向生态健康方面发展。2010年1—11月，全市共完成房地产开发投资额624.31亿元，同比增长36.5%；全市施工面积达6500.88万平方米，同比增长10.5%，其中住宅5283.5万平方米，同比增长8.8%。房地产需求方面看，2010年商品房销售量继续保持平稳增长。1—11月，全市商品房销售面积累计1463.15万平方米，同比增长16.0%，其中住宅1415.61万平方米，同比增长15.8%；商品房销售额630.61亿元，同比增长37.7%，其中住宅598.53亿元。在商品房保持平稳增长的背景下，购房者越来越关注居住的整体环境，青睐绿色健康的景观地产。

二、长沙市旅游房地产发展的主要模式

长沙市旅游房地产的发展还处于初期阶段，现有模式主要有：产权酒店、休闲度假村、主题街区、主题公园。

（一）产权酒店

自2002年长沙首家产权酒店雨花大厦建成以来，目前已出现了十余家规模、等级、经营模式各异的产权酒店（表1）。

1.集中于城市中心地带或旅游资源、商务资源丰富的地段

优越的地理位置是酒店吸引客源的重要保障，并可在某种程度上降低酒店经营风险。从目前长沙市产权式酒店的地域分布来看，主要集中于城市CBD或交通条件发达、人气较旺的地段。在长沙市芙蓉中路1公里范围内，国贸大酒店、中银华天大酒店以及芙蓉国·豪廷大酒店形成了一个金三角，成为产权式酒店最为集中的区域。而以高尚运动为特色的华雅国际大酒店，位于东二环线以外，试图打造湖南省首家高尔夫主题的园林产权式酒店。时代帝景、美林银谷、三全元康年则坐落于河西市府板块核心地段，环境优雅。

2.软件设施及服务日益完善

近年来各产权酒店注重提升软件设施，改善服务品质。大多数酒店除了可以提供客房、餐厅外，还可为客户提供舒适愉悦的商务洽谈场所，酒吧、休闲娱乐等各种完善的综合服务设施，并可为客人提供综合商务服务。在对意外事故的防范上也都采取了积极的应对措施，包括24小时保安巡逻，智能化网络及安保系统，配备消防监测装置等。如长沙市芙蓉豪庭大酒店酒店功能设计完善，各种配套设施完备，现代气息浓厚。餐饮设施有中餐厅，西餐厅，大堂吧，客房送餐服务；康体中心有健身、游泳池、健身房、桑拿、棋牌室、卡拉OK、康乐中心。

（二）休闲度假村

长沙市休闲度假村开发速度较快。大型休闲度假村千龙湖生态休闲度假村于2004年建成并正式营业[2]。休闲旅游市场的不断扩大，农家乐成了长沙市发展休闲度假村的新形式。“农家乐”是在市区周边兴起的一种由农民利用自家院落以及依傍的田园风光、自然景点，以低廉的价格吸引市区市民前来吃、住、游、玩、购的度假村形式[3]。

1.呈环形分布于城市近郊

长沙市的休闲度假村一般都位于长沙市的近郊，呈环形围绕着长沙市中心。如河西的桃花坪、东方红镇，出现了大量吸引河西高校学生周末休闲的农家乐。长沙市千龙湖生态度假村位于望城县格塘乡。而在河东城区附近也有着如九龙农家乐等非常多的农家乐形式的休闲度假村。

2.发展迅速但不规范

长沙市近年来的以农家乐形式出现的休闲度假村发展非常迅速，但是发展不规范存在着许多问题。比较凸显的是农家乐产品高度同质，市场缺乏差异；游客的停留时间短，旅游产业链的作用有限；游客获取信息渠道单一，难以有效地引导市场消费；产品的供给和市场的需求不相匹配；旅游消费结构不合理，食、行费用比例过大，娱、购比例过小。

（三）主题街区

长沙市主题街区特色鲜明，发展早且势头较好（表2）。长沙是楚汉名郡，革命圣地，国务院首批的24个历史文化名城之一，蕴含着深厚的长沙文化特征的街区有长沙城仅存的保留原有街巷格局最完整的街区太平街等[4]；具有现代潮流的黄新路步行街等。

1.位于城市中心区

长沙市的主题街区主要分为两种：文化古街区和现代商业街区。古街区有太平街、潮宗街等，现代商业街有黄兴路步行街、东塘商业步行街、解放西路酒吧一条街等。考察发现，现有古街区一般都是古代市中心的商业繁华区，贸易聚集区。尽管近年来长沙市城区不断扩建，长沙市古街区退化了部分功能，但它们仍处于长沙市市中心区。如长沙市太平街历史文化街区，位于解放路口至五一大道路口湘江东岸。现代商业街一般都位于城市的中心繁华区。如黄兴路步行街，作为长沙市最繁华的商业街，毗邻古城中心区太平街，为现代长沙市区中心区。

2.经营种类多样化

长沙市主题街区发展初期以现代商业街和古文化街为主，其余的类型较少。因为需求的多样化，主题街区的发展也呈现多样化趋势。现代商业街与古街区仍是处于主要地位，其余的有酒吧主题街区（如解放西路一条街）、饮食主题街区（如坡子街）、工艺品和土特产街区（如学宫街）、旅游街区（岳麓书院—湖南大学建筑群区）等多种形式的主题街区。

（四）主题公园

长沙市的主题公园较早出现的是以纪念革命先烈为主题的烈士公园，随后比较引入注目的是1997年开园的以微缩世界奇景为主题的长沙世界之窗，以海底动物为主题的长沙海底世界，2009年推出的以休闲为主题的橘子洲公园等。

1.以人为本，注重市民的休闲娱乐

长沙市的主题公园雏形为1958年新建的烈士公园，随后又出现了一个融世界各国建筑奇观、五洲风情歌舞表演、大型器械游乐、先锋时尚活动、影视拍摄基地于一体的综合性大型主题公园长沙世界之窗，随之便是海底世界等。考察得知，这些公园初期要收取门票，具有一定的盈利性。近年来，烈士公园实行免门票制，随后2009年新规划建成了大型的休闲免费主题公园橘子洲公园。这说明了长沙市的主题公园的一个发展趋势是注重市民的休闲娱乐，以人为本。

2.本土文化融合不足

长沙市的主题公园跟本土的风情文化结合较少。文化是一个民族的灵魂，每个地区都有着其特定的文化，长沙也一样，长沙作为第一批国家级的历史文化名城，湖湘文化的发源地之一，在几千年的发展中沉淀了深厚的特色文化，如湖南的花鼓戏等，但是在长沙，还没有有以本土文化风情文主题的主题公园，且其余的主题公园跟本土风情文化融合的较少。

三、长沙市旅游房地产发展中存在的问题

（一）旅游元素相对薄弱，旅游吸引力不足

长沙市的旅游房地产项目在前期规划中存在项目嵌入的旅游元素薄弱，导致旅游吸引力不足的问题。如主题街区太平街的开发，太平街作为体现长沙市古城文化的街区，自从政府花费巨资改造以来街区并没有获得很好的发展。在前期改造规划中，太平街历史街区主要是保护以清末民初特征为主的整体街区历史风貌，形成“五街三片一点”的空间框架，并以此来带动街区附近经济的发展。然而改造之后能吸引普通大众游客的旅游元素不足，带动效应不够。

（二）运营中缺乏系统管理

旅游房地产是一个新型产业，其发展要靠规范而系统的管理。长沙市某些旅游房地产形式的产品在发展初期发展的很好，但是随着时间的变化由于客源的减少而怠慢管理其后果是导致客源更少。如长沙的世界之窗曾以微缩世界奇景为主推旅游吸引产品，但是现在里面的世界奇景，都破败不堪，内容空洞，已没有什么吸引力。世界之窗里面除了游乐设施场所配备了工作人员以外，其余的地点是没有服务人员的，更不用说如同世界威尼斯公园提供人性化服务了，某些地方还有很多游人留下的垃圾没有及时处理。

（三）旅游房地产发展的政策不完善

旅游房地产作为边缘性产业，在实践中不可能像其他产业一样有明确的法律法规的约束，房地产市场信息不对称，房地产企业因拥有市场的支配权而获取暴利[5]。风景资源良好，土地资源充沛，往往是旅游地产项目的首选地，而这些地区通常是经济发展相对缓慢的地方。由于规范政策不到位，地方政府为了吸引投资会给出各种优惠条件，甚至违规操作，长沙市的部分旅游房地产项目正是打着旅游房地产的旗号，而实质只是搞房地产业务而已。

四、长沙市旅游房地产发展对策

（一）合理规划，完善开发监管体系

在进行旅游房地产项目开发时，要科学规划，精心选择项目地址，选址要有好的区位条件和良好的資源环境；对项目进行科学的布局，既包括整个长沙市的整体布局，也包括项目的内部布局。此外要完善开发监管体系，保证旅游房地产项目的开发有序进行。政府部门通过营造环境、创造条件、建立市场、规范秩序、加强监管等手段推动旅游业的发展。除了政府宏观监管和旅游主管部门的行业监管外，还应通过并发挥旅游证券金融体系、旅游者群体的反馈和能动作用来加强对旅游房地产开发的监管。

（二）提升旅游房地产品质

旅游房地产项目开发的重点是确定具有核心吸引力的元素，再对其进行包装开发。长沙市开发旅游房地产要突出本地特色，增强旅游吸引力。长沙市是首批历史文化名城，也是湖湘文化的发源地，在开发旅游房地产项目时就应该充分体现长沙市的古韵与文化，要将长沙市特有的文化溶入到景观设计中去。长沙市是著名的娱乐之城，长沙市的娱乐业非常发达，在进行旅游房地产项目开发时也应该充分的体现长沙市的娱乐气息。如每年都会有大量的明星来到长沙参加录制节目，这无疑对长沙市旅游房地产的开发是一个很好的契机，长沙应该开发这部分高档市场。

【作者单位：湖南师范大学旅游学院】

【参考文献】

[1]张春敏，王义高：《长株潭休闲产业发展的国际经验和对策》，《求索》2011年第6期，第93—94页

[2]郑旗：《乡村旅游循环开发模式初探—以长沙市千龙湖生态旅游度村为例》，《文史博览·理论》2007年第9期，第71—73页

[3]祖鹏，蒋术良：《长沙市农家乐旅游存在的问题及对策》，《湖南农业科学》2009年第6期，第153—155页

[4]朱政，朱翔：《长沙市历史风貌街区改造探究》《城市管理》2008年第3期，第53—55页

篇5：长沙市房地产市场调查

说明：

1、企业开发经营情况评价以长沙市房地产开发协会、长沙市房地产业协会统计和房地产开发预警预报信用信息系统上报数据为准，其数值取2011、2012、2013年三年年度数值的平均值。

2、企业在外省（市）开发经营获得的荣誉，享受本省（市）同等级别的加分。

篇6：长沙房地产营销状况报告

一、概况

由于近年国家对房地产采取种种限制措施，再加上接连遭遇美国和欧洲的次贷危机及主权债务危机，使得房地产从以前的暴利行业逐渐回归正轨，具体反应在房价在缓慢地下降。而长沙也响应国务院的号召，也于近日出台了限购政策，对长沙地房地产也起到了一定的作用，让长沙的房地产进一步地降了温。

二、房地产企业应对措施

目前各大房地产企业普遍采取的措施有：1.降低价格；2.提高服务质量；3.加强配套设施；4.采用“美女营销”等营销措施；5.赠送房间面积；6.采用“N+1”模式；7.招聘大学生兼职，蹲点拓客；8.突出区位优势，利用教育资源等吸引购房者。

三、目标客户反应

由于目前房地产企业在降价，各种外部环境也不是很好，故而除了急需买房的客户，大部都是持观望态度，认为房价还有下降的空间。但由于这种下降是否已经快到底，却是没有人可以断言的，所以也有相当一部分购房者是处于摇摆不定状态下的，而这恰恰是需要房地产企业大力说服的。

四、其他

在住宅地产处于政府大力抑制的环境下，有一部分大型的房地产企业开始向商业地产进军，取得了一定的成绩。但亦充满了种种变量，需要拭目以待。

五、总结

通过对长沙房地产的调查和查阅一些相关资料，我们初步了解到目前长沙的房地产的营销状况并不是很好，需要寻找新的突破点，至于商业地产能否成功，还尚未可知，需要等待。

不过，从长远看，无论是长沙的房地产市场还是中国的房地产市场的潜力是巨大的，需还是大于求的，房地产也是有着相当大的投资价值的。

篇7：长沙房地产网络营销推广公司名录

以下是长沙房地产网络营销推广10家广告公司名录，供开发商参考

1、先胜创意联盟

2、虚实互动

3、竟网科技

4、共成互动

5、实麦互动传媒

6、星宏网络

7、唯民科技

8、盛元福

9、隐客网络

篇8：长沙市房地产市场调查

一、本研究的背景与意义

长沙市房地产业近几年来发展较快, 广大市民的居住条件大为改善, 长沙市房地产业更进入了一个高速发展的轨道, 为地方经济的发展做出了重要贡献。与此同时, 长沙市房地产市场出现了投资较为过热的问题, 导致商品房价格、土地价格等的膨胀较为严重, 构成了房地产危机的引发条件, 而与房地产相关联的资金链条一旦断裂, 极易导致系统性金融风险, 乃至对整个地区经济的稳健运行产生冲击直至严重的破坏。因此如何准确地对房地产市场发出预警预报信息, 就显得非常重要, 这无论在理论上还是实践中都具有重大意义。更为严重的是, 长沙市房地产业的发展出现了房地产价格和空置率“双高”并存的现象, 关于其是否出现泡沫的争论也愈演愈烈。房地产业在长沙地区经济中占有举足轻重的地位, 一旦出现房地产泡沫, 如果没有及时控制.其对经济发展的破坏是非常巨大的, 所以开展长沙市房地产健康状况量化研究也迫在眉睫。

在此形势下, 开展长沙市房地产市场健康状况判断方面的研究工作, 对于提高人们对房地产业的认识和重视以及促进长沙市房地产业的健康发展具有重要的现实意义。综合起来, 主要具有以下两方面:①可以保证长沙市房地产业持续、健康地发展。房地产业经济决策属多因素、多目标决策, 同时, 由于影响房地产业发展的因素具有复杂性和不确定性的特点, 以及房地产业自身的变化规律, 在经济运行过程中, 常常会出现“异常”现象, 而适时开展这两方面的研究能对房地产业运行过程中出现的异常现象发出警报, 以避免房地产业的严重波动, 保证房地产业持续、健康地发展。②增强政府宏观调控能力。当前现行的统计分析制度还存在注重各部门自身业务的统计分析, 忽视房地产信息的完整性等诸多问题。这些问题的存在, 不能为政府正确的分析和判断房地产市场走势提供科学的决策依据, 急需在完善目前统计分析制度的基础上, 科学设计指标体系, 建立分析模式, 研究房地产市场波动规律和原因, 加强市场监测, 分类调控, 把问题消灭在萌芽状态, 防止房地产业大起大落。通过正确地分析和判断房地产市场运行状况和发展趋势, 制定相应措施, 增强政府宏观调控的针对性, 引导市场理性投资和消费。

为此, 本研究拟先通过选择较为科学的指标体系, 选取近几年的数据, 综合使用主成分分析法和神经网络等方法, 建立长沙市房地产市场健康状况综合评价模型, 通过采用综合测度指标法对长沙市房地产市场健康程度进行量化研究, 至此全面完成对长沙市房地产业发展状况的综合评价。

二、测度指标的设定与说明

(一) 指标健康度区间的确定方法

各指标健康度主要分为正常、基本正常、异常三级别。各级别的临界值确定主要依据统计方法和既定公认标准两种, 并结合长沙现状进行微调。

1.统计方法

根据统计误差理论所得出的3δ方法, 即通过计算各个复合指标数据系列的各级测度预警中心值, 然后得出评价和测度的3个区间 (如表1) 。

(注:X为每个指标2000—2007年数值的平均值 (剔除异常值) ;δ为每个指标的标准差。)

2.既定公认标准

根据已有定论的标准 (指目前各国通用和我国已经被广泛应用的测度指标, 或专家学者公开发表并有一定影响的测度指标) 来确定临界值, 如房价收入比、月供与家庭月收入之比、房地产开发投资额与全社会固定资产投资额之比、商品房新开工面积与施工面积之比、商品房供销比、空置率、二次及以上置业者购房比例、换手率等。

(二) 指标的选择与健康区间 (见表2)

三、长沙市房地产市场健康状况测度的实证性研究

(一) 2005～2007年各指标原始值

经过对近三年来长沙市房地产市场各指标的原始数据收集、整理和汇总, 按照科学的计算方法, 计算结果见表3。

(二) 确定指标权重

房地产市场健康状况测度指标体系是一个多指标的评价体系。要完成多指标的综合评价, 需要客观地确定各指标的权重。不少综合评判模型对指标的权重是根据经验确定的, 不免带有一定的主观性。为避免这一偏差, 本研究采用主成分分析 (Principal Component Analysis, 简称PCA) 方法来确定指标的权数分配。主成分分析方法有严格的数学基础, 能将众多的具有错综复杂关系的指标归结为少数几个综合指标 (即主成分) , 每个主成分都是原来多个指标的线性组合。原始指标在各主成分上的载荷值和公因子方差值反映了它们对主成分所起作用的大小, 能为确定各指标的权重提供客观依据。原始指标在各主成分上的载荷是各特征值的方根与其它对应的特征向量的乘积, 反映着所取主成分与各原始指标间的相关关系;公因子方差为原始指标对应所选各主成分载荷的平方和, 反映了各原始指标对所选主成分所起的作用, 即反映了各原始指标的重要程度。通过计算原始指标在各主成分上的载荷值和公因子方差值, 再对各公因子方差值进行归一化, 即可得到各指标的权重。

本研究采用辅助软件STATISTIC4.5, 根据2000～2007年长沙市房地产市场各指标数据, 运用该程序提供的主成分分析法计算指标权重:①将各大类健康状况指标下二级指标数据导入软件, 分别计算各大类指标内二级指标权重;②将十四个二级指标全部导入软件, 得出各指标在全部指标中权重, 然后按一级指标类别分别求和, 得到四大类健康状况指标总权重, 计算结果如表4。

(三) 2005～2007年长沙市房地产市场健康度综合评价结果

通过运用上述指标评价标准, 对2005年～2007年各指标健康度进行评价, 并令正常=3, 基本正常=2, 异常=1后, 结果为:

(注:正常=3, 基本正常=2, 异常=1)

结合各指标权重后, 2005年～2007年健康度综合分值为:

从指标划分来看, 越接近3, 表示当年房地产市场发展越趋近正常;越接近1, 表示当年房地产市场发展越显异常。根据经验, 我们将健康区间确定为 (2.33, 3], 基本健康区间确定为[1.67, 2.33], 异常区间确定为[1, 1.67) 。

四、结论

从2005年～2007年房地产市场健康状况来看, 2005年～2007年房地产市场健康度综合得分为2.41, 2.33, 2.02, 分别对应于健康、基本健康、基本健康。从综合分值来看, 近三年来, 长沙市房地产市场健康度综合得分处于下降趋势, 特别是2007年得分仅2.02, 为三年间最低, 已较接近异常值的最大值, 健康状况相对较差。供求关系的变化引起了价格的变化, 而价格的变化反过来又影响了供求。但由于房地产业的特殊性, 这种影响反应时间较长, 即供应短缺引起房价上扬, 房地产开发的利润增长又吸引大量资金进入房地产市场, 但新投资开发的商品房又不能马上投入市场, 这样就形成了较长时间的供销脱节, 引起房价的持续上扬, 2007年房价逐月快速上扬的基本原因也即如此。

综上所述, 房地产市场要实现健康发展, 光靠市场机制的自动调节是远远不够的, 还需要制定和严格执行城市发展规划、土地利用规划和住房建设规划, 促进城乡按计划合理扩张;加强政府对房地产业的宏观调控, 在认真执行国家宏观调控政策基础上, 加大对房地产开发资金监管力度, 防止大量游资涌入房地产市场;严格房地产企业准入标准, 避免企业过度进入房地产行业;要求企业提供开发进度表, 缩短开发时间;严格执行商品房预售、销售制度, 避免人为造成商品房供求紧张;加快住房保障体系建设, 解决中低收入阶层的住房问题;稳定物价, 提高居民收入等等。通过政策影响供求, 根据供求调整价格, 才能真正实现房地产市场价格稳定, 居民生活健康、和谐。

参考文献

[1]陈敦旭.上海房地产泡沫的成因及其防控策略研究[D].中南大学, 2005, 11.

[2]焦继文, 刘洪, 戚莉莉.城市房地产市场的风险预警——以济南市为例[J].统计与决策.2006, 8.

篇9：长沙市房地产市场调查

关键词：长沙房地产；本土品牌；品牌建设

一、引言

改革开放以来，随着国民经济的发展，人们生活水平的提高，房地产业飞速发展，走过了从无序到有序，从不规范到市场日趋成熟的发展历程。长沙市房地产业经过十几年的发展，树立了以凯达、亚华、长房为代表的本土房地产企业，但随着外地知名房地产企业进入长沙房地产市场，本土企业在竞争中处于劣势，其根本原因在于本土企业品牌知名度、美誉度还较差，且缺乏自己的品牌个性。品牌竞争是二十一世纪企业竞争的主要方面，房地产作为不动产这一特殊产品，其品牌价值更加突显。由于房屋的不可移动性，使用年限长久性，建筑施工复杂性，售后服务多样性，必然造就最终只有强势品牌企业才能生存。因此，本土企业如何树立自己的品牌，提高品牌的个性、知名度、美誉度从而实现其忠诚度已成为本土企业应对外来品牌入侵，保持长久生命力的关键所在。

二、长沙本土房地产品牌建设现状与问题

我国的房地产业发展至今已近三十年，经历了发展初期（1975~1985），平稳成长期（1986~1991），膨胀过势期（1992~1993）等几个阶段，现在正处于调整期（1994~至今）。长沙的房地产从1999年长沙城市基础设施大规模改造开始逐步发展，在2001年加快前行，到2005年已初具规模。随着“阳光100”、“浙江绿城”、“碧桂圆”、“和记黄埔”等外来品牌进入长沙市场后，长沙本土房地产界在惊呼“狼来了”、“外来的和尚会念经”的同时，也结束了其“开号必胜，旱涝保收”的局面，使长沙房地产进入了一个真正以产品、服务、品牌进行竞争的时代。目前，长沙房地产界已经出现了有一定规模和知名度的本土房地产企业，但在构建本土房地产品牌方面仍存在着一些问题，主要体现在以下几方面：

1.品牌较多，但知名品牌较少

目前长沙有一定规模的房地产企业还是极少数，据统计，长沙现有房地产本土开发商700多家，但拥有二级资质的开发商只有50家，仅仅只占总数的7.14%。现阶段长沙的大部分廉价土地都被许多实力不是很强大的本土开发商所掌握，且品牌项目参差不齐，其中实力较强也只有以长房为代表的十余家。

2.品牌建设缺乏个性

长沙的房产企业存在大量低效的企业和产品。各开发商所开发的产品不管是从建筑风格、形式还是从命名来看都存在类似或雷同的现象，品牌建设缺乏个性。例如，楼盘命名似乎都是诸如“××名苑”，“××小区”等，无法引起消费者的新鲜感；房交会的宣传册上的广告宣传词也都是诸如“舒适、环境优美……”等词语，没有突出自己产品特点的广告词。

3.模仿外来品牌，施行拿来主义，对品牌建设定位不准

房地产开发具有明显的地域特征，而本土开发商在开发不同项目时，其产品从建筑形式、物业类型到价格等都是简单的复制，且开发产品不以本土的风土人情、地理环境为出发点，一味盲目的模仿外来品牌，这导致所开发的产品无法体现本土特色，也无法和实力雄厚的外来企业抗衡。此外，由于本土房地产企业起步较晚，开发楼盘的数量也有限，许多产品均是在市场不成熟期、缺少竞争的情况下开发的，缺乏对房地产市场、产品功能、客户心理等方面的专业研究，在当前国内外竞争激烈的情况下，本土房地产企业在品牌建设过程中，缺乏科学有效的市场调研，对市场预期不足，导致项目定位不准。

4.注重项目品牌，而忽视企业品牌的塑造，企业品牌和项目品牌各自为政

长沙本土房地产企业，除长房、美林置业等少数企业外，仅仅重视项目品牌的营造，而忽视了企业品牌，导致老百姓虽知道项目品牌的名称，但并不知道项目品牌是属于哪个企业。企业品牌和项目品牌各自为政，使得企业每开发一个项目产品都要进行推广，这样无形中增加了广告宣传费用，又很难在短时间内发挥广告效果。

三、本土房地产企业品牌建设的对策

房地产品牌同一般产品比起来，生产周期短，使用年期长，投入资金多，对社会、企业、消费者的影响大。本土房地产企业要想在市场竞争中脱颖而出，对社会、对消费者产生良好的影响，建立具有影响力的品牌是关键。针对本土房地产品牌建设过程中的现状及问题，提出以下几点对策。

（一）政府应加强培育实施品牌战略的本土房地产企业

长沙市本土房地产企业有700多家，但大部分是规模较小、实力较弱的企业。要扭转本土企业这种“小、弱、散”的局面，除靠房地产企业本身发展外，长沙市政府还应出台相关的政策、方案，提供有利的发展环境，对有发展潜力的企业提供资金支持和政策上优惠，来促进本土企业品牌建设的良性发展。一方面政府要制定相关的政策，鼓励有条件、有实力、有信誉、有后劲的企业做大做强，促进企业向规模化、集约化、集团化发展，提高企业吃大地板、搞大项目的能力。另一方面，针对我市房地产企业规模小、实力弱、资质低的实际情况，通过支持企业之间强弱兼并、弱弱联合、内外合资，扩大企业规模，提高企业资质，为建设有实力的品牌创造基础条件。2002年，长房集团利用自身的各种优势，开创性的与浙江南都地产联合开发了西街花园、星城世家等项目，此举既带来了丰厚的利润回报，又降低了项目运作风险，还从外来者身上学到了先进的开发经验和项目管理经验，可谓是一举三得。

（二）有效地结合项目品牌和企业品牌

在品牌塑造过程中，既要注重项目品牌，更要注重企业品牌，因为只有企业品牌产生良好的口碑，才能影响项目品牌，企业在市场上才能站得稳、站得长久。长房和凯达集团是企业品牌和项目品牌做得较成功的本土企业，提起长房和凯达，人们马上就会想到其遍及长沙的建筑作品。企业品牌和项目品牌的有效结合，使得消费者既接受了开发的产品又增加对该企业的了解。

（三）利用主场优势，摸透市场需求，进行企业、产品的精确定位

房产企业在市场调研基础上，对目标市场作出准确的把握是房地产品牌迅速占领市场的重要手段。外来房地产企业在进入长沙市场时主要有三大不适：一是土地成本会相对较高；二是对本土市场不熟悉，要做调研的时间较长，就像万科这样的地产巨头在进入长沙市场前都进行了长达三年的摸底与调研准备；三是为维护外来品牌的良好形象，其市场运作成本较高。而本土房地产企业可以利用其主场优势，能快速、清晰地觉察出隐性的市场需求和城市的个性，对企业和产品的进行准确的定位。

（四）注重内涵、创造富有个性的品牌，实现差异化

本土房地产企业要改变外来品牌压境、不断从“地主”口中分食市场口粮的局面，只有避其锋芒，反向思维自己的产品，另辟蹊径，创造富有自己个性、内涵的产品。那么本土企业如何丰富品牌内涵，创造个性，实现差异化呢？我们主要可以从以下两方面加以考虑：

1.根据长沙六大板块不同的经济、地理、人文来开发不同的产品，实现差异化

长沙的六大板块包括城北板块、城南板块、城东板块、中心板块、河西岳麓板块、星沙板块。城北板块处于湘江、浏阳河、捞刀河三水交汇处，并与世界之窗、长沙金鹰影视文化城衔接，具有旅游、会展、文化产业和优美的自然生态资源。因此这一区域开发以娱乐、休闲为主的场所和酒店、宾馆为宜；对于住宅产品一般应以中低档为主。

城南板块，省政府的南迁，长株潭改革试验区的设立，城市轻轨建设的规划使得这一区域具有不可比拟的发展空间，且这一区域又有红星建材市场，红星交易中心，在未来此地将是与外界进行商业交流的主要区域，因此商业、物流业将是开发重点。

城东板块，依托的体育新城，又有浏阳河沿江风光带，这一区域不仅风光旖旎，环境优美，又富有运动气息。因此，产品开发不应是简单的住宅和商业区，应该是具有运动、休闲气息的场地。

中心板块，是以芙蓉路，韶山路为纵轴，五一路为横轴的商务、金融、居住中心。其人口量、经济实力、交通是其他板块所无法比拟的，适合开发中高档住宅和商务写字楼。

河西岳麓板块，随着市政府的搬迁，潇湘大道的改建，猴子石大桥的修建，河西大学城，岳麓山优良的文化底蕴，使得这块有山有水，有文化内涵的土地具有了广阔的发展前景。这一区域一方面可开发高档洋房、别墅，如香格里•麓山别墅；另一方面又可和大学城联合开发公寓，提升知名度，如天马公寓。

星沙板块，这里有许多的高科技企业作为支持，在可开发中高档产品的同时，由于此地离市中心较远，且起步较晚，可以适当开发中低档的住宅产品，进行品牌渗透策略。

综合以上六大板块，可以说各个板块都有其自身的特点，本土企业在开发产品的同时，不能一味地模仿外来风格，应根据各大板块的特征，创造富有自己企业和本土区域特色的产品，凸显品牌的个性和魅力。

2.利用文化来丰富品牌内涵，创造本土企业的个性

“湖湘精神”是本土房地产企业应对“外来军团”最有利的武器，本土房地产企业一味地仿效，开发无自己品牌个性、特色，无自我文化的产品，就不能展现自身的魅力赢得“外宾”。本土房地产企业要实现湖湘文化、传统文化与品牌的嫁接，使得开发的产品注入一定的文化含量，使其具有较高的文化品位。湖南的凯达集团开发的香格里•麓山别墅注入麓山文化作为自己品牌个性的亮点，既丰富了自己的品牌内涵，又可以提高自己产品的价值。此外，品牌除了注入地域文化，还可以注入传统文化、艺术文化，星语林•丁湘十里征选具有古香古味、古典美女的活动，美林借助体育文化引进地产概念，都无不使这两个品牌被广大的消费者认识和熟悉，同时又提升了自己整个的品牌形象。

四、小结

总之，本土企业要想在外来品牌不断入侵的严峻形势下，从市场占有一席之地，只有在认清目前长沙品牌建设的现状，以及品牌建设中存在的问题后，根据企业、地域的特征创造具有竞争力的品牌才是制胜之道。

参考文献：

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[5]刘双.中国房地产发展情况[J].2005年房地产品牌创新，2005.