招标工程施工总体方案（精选6篇）
篇1：招标工程施工总体方案
编制工程总体招标计划前的准备工作
工程总体招标计划，是招标人在明确招标需求并了解供应市场的情况之后，对实施招标活动作出的具体安排。总体招标计划的编制是实施招标活动的一项主要工作，也是项目开工前的三大计划之一（另两个为工程总体进度计划、工程资金需求计划）。
总体招标计划的编制，一般在工程初步设计确定之后、总体施工进度计划确定之后、工程开工之前的恰当时间完成。
编制一份合格的总体招标计划，大体需要进行以下准备工作。
1、招标项目的背景描述
项目背景是管理者必须首先落实清楚的一个关键问题，主要是说明项目是如何提出来的，以及项目所处的环境等。要做好招标工作，首先要对项目背景作出正确描述。
项目背景主要包括以下几个方面的内容：
（1）招标项目概况。如建设单位名称、项目名称、项目位置、项目用途、建设意义等。
（2）项目具体特征。如建设项目包括建设规模、结构类型、工程类别、主要应用指标等。
（3）项目的利益相关者分析。对于大型建设项目来说，其工程、货物或服务供应商的确定，需要多方面的组织或个人的积极参与，涉及多方面的利益。由于各方关系较为复杂，有必要对项目的利益相关者进行深入的分析。
（4）市场范围。初步调查项目所在地的招标管理办法及施工市场行情，了解建设市场的惯例。
2、明确招标的目标。
一般而论，招标的目标可以粗略概述为以下三条；如需细化，则需在建设单位的要求下另行制订。
（1）获得适应本项目、本建设单位企业特点的合格供方资源。
（2）获取高性价比的产品和服务。
（3）规范各项招标采购流程并富有效率。
3、招标的组织方式与团队组建
（1）招标的组织方式
接受招标任务或接受代理招标委托后应根据企业及项目特点，选择恰当的组织方式，建立招标组织机构。
与项目部管理有关，招标的组织方式有以下两种：
①自行组织招标。一般适用于工程前期、招标代理单位没有进场之前，对小额度的招标项目进行组织。也可以在项目管理单位的协助下组织招标。
②委托代理招标。招标代理单位进场后，所有的招标采购项目均应委托招标代理单位进行实施，建设单位、项目管理单位、施工监理单位、造价咨询单位等均为配合单位。
（2）项目管理单位在招标组织中的位置
根据建设单位不同的组织模式和要求，项目管理单位在招标组织中所处的位置也不一样。大体分为以下几种：
①全面接管招标工作。建设单位可以不派招标人员或仅派主管领导进行总体指挥，项目管理单位组织招标代理及其它单位人员进行招标的全部管理工作。
②全面配合招标工作。建设单位配备招标主管人员，项目管理单位予以全面配合。
③部分配合招标工作。建设单位配备齐全招标人员，项目管理单
位按建设单位指令进行有限的工作配合。
④招标咨询工作。项目管理单位为咨询单位，向建设单位提供相应的咨询意见。
（3）组建招标团队
招标团队是为了成功完成招标任务而组建的机构。招标团队具有如下的特征：
①共同明确的招标目标。共同的目标是招标团队存在的基础，清晰明确的招标目标是有效开展工作的保障。
②招标团队是由不同单位、不同部门、不同专业的人员组成。③角色适当分工。招标团队的成员必须有清晰的角色定位和分工。团队成员应清楚地了解自己的定位与责任。
④信息沟通顺畅。招标团队成员应针对出现的问题及时沟通、交流、反馈。
⑤团队成员能力互补。招标团队成员的专业知识和技能要全面，素质与技能互补性强，人员数量规模适中。
4、招标项目经理的责任和权力
在一些建设项目中，项目经理负责制赋予了项目经理作为招标管理第一负责人的地位；相应地，项目经理应有以下基本权限：
①项目团队的组建权。项目团队的组建权包括两个方面：一是项目经理班子或管理班子的组建权，二是项目团队队员的选拔权。
②财务决策权。拥有财权并使其个人的得失和项目的盈亏联系在一起的人，能够较周全、负责地顾及自己的行为后果，因此，项目经理必须拥有与项目经理负责制相符合的财务决策权，否则项目就难以顺利展开。一般来讲，这一权力包括分配权和费用控制权。
③项目实施控制权。包括在招标采购各阶段中向团队成员下达指
令的权利，审核各类文件并予以批准的权利。
上述权限需要上级单位授权；如不授权，相应的职责应由上级单位承担，即审批权上移。
5、项目应具备的其它条件
招标计划编制的同时，本项目应当办理完以下事宜，否则将严重影响招标计划的实施：通过立项审批，办理建设用地手续，取得建设用地规划许可证或者乡村建设规划许可证，建设资金来源已落实。
6、招标项目打包
招标项目打包是招标计划编制的基础，一个合理的打包方案是项目组织管理成功的一半。
一个工程项目，由建筑、安装、精装修三大部分组成，每个部分均由几个、十几个甚至几十个子项构成。如何根据项目特点（功能要求、工期要求、业主方要求等）归并各个子项、合理设置招标项目呢？为了减少招标项目、提高招标效率、加强现场管理、确保工程进度，有必要对招标项目的设置进行综合考虑。
（1）打包应考虑专业之间的联系，将能够一起招标的子项合并。例如配电箱、配电柜、母线等可以为一个招标项目，地面砖、墙面砖、屋面砖、广场砖等可以为一个招标项目。
（2）打包应考虑系统功能的完备性，不宜将一个系统内的设备或功能分开招标。例如中水处理系统和中水处理药剂，中央空调与消毒装置。
（3）打包应考虑管理的连续性。例如将总承包分成两个标段，则随后的钢结构、幕墙、精装修等可以考虑按总承包的界面分为两个标段。但是，对于统一性比较强的项目则不宜分标段设置，例如智能化工程。
（4）打包应考虑工程的连续性。例如许多专业工程均需要进行深化设计，则招标时可考虑将深化设计与施工合并报价。
（5）工期要求比较紧的项目，打包时应考虑尽可能地将每一个包做地大一些，减少甲供材料和设备的单独招标。
（6）对于质量要求比较严格的项目，打包时应多考虑采用甲供材料、设备，以满足要求。
（7）对于造价要求比较严格的项目，打包时应区别对待招标项目的数量和造价高低之间的关系——单独招的材料供货商的让利幅度有时不一定比施工单位的让利幅度大。
（8）对于业主有特殊要求的项目，打包时也应尽量遵循上述原则，以保证招标工作的顺利进行。
（9）研究每个需要招标的项目，分析己方在信息、人力、技术资料等方面的占有情况，确定哪些需要招标。
7、工程总体进度计划
工程总体进度计划也是招标计划编制的基础。在工程项目的主要节点确定之后，才能确定各个专业招标项目的招标时间，从而推定该招标项目的开展准备时间。
8、设计概算
在招标计划中需要明确各个招标项目的金额。按照常规，此时施工图纸正在进行图纸审查，施工图预算还没有编制，能够使用的比较准确的经济文件只有初步设计概算。初步设计概算可以提供本项目中主要工程、货物或服务的名称、数量、规格、金额等。
9、确定总体招标计划的编制单位
实行项目管理的工程项目，由于项目管理单位掌握着上述八条中的绝大多数资料，在建设单位的授权（或授意）下，项目管理单位应
为总体招标计划的编制主体。
招标代理单位应提前进场，配合建设单位、项目管理单位进行招标计划的编制。
篇2：招标工程施工总体方案
金税工程由四个子系统组成，增值税一般纳税人全面实施防伪税控开票子系统，税务部门建立发票认证、增值税计算机稽核和发票协查三个子系统，通过计算机网络实现覆盖全国的税务机关对企业增值税发票和纳税状况的严密监控。
增值税防伪税控开票子系统
增值税防伪税控开票子系统是运用数字密码和电子信息存贮技术，通过强化增值税专用发票的防伪功能，监控企业的销售收入，解决销项发票信息真实性问题的计算机管理系统。该系统适用于所有一般纳税人。
发票防伪
前面讲到，数字密码技术用于解决发票的防伪问题，其具体做法是：取消企业手工开具发票，改用计算机打印发票；在打印发票的同时，将发票上的主要数据进行加密形成一串密码，并自动打印在发票上。
参与加密的数据包括：①发票代码；②发票号码；③开票日期；④购方纳税人识别号；⑤销方纳税人识别号；⑥金额；⑦税额。
税源监控
防伪税控开票子系统可以对企业开具增值税发票部分的销售情况进行有效监控。其具体做法是：
（1）采用大容量存贮器构成“黑匣子”，企业在打印发票的同时，“黑匣子”自动记录发票的金额和税额，“黑匣子” 的数据一旦写入，只能查看不能修改。
（2）控制企业定期报税，逾期不报的，系统自动关闭，不能继续开票。
防伪税控认证子系统
税务征收机关利用防伪税控认证子系统，对增值税一般纳税人申请抵扣的增值税专用发票抵扣联进行解密还原认证，及时发现假票，并解决进项发票的信息真实性问题。
纳税人购进货物取得的增值税发票，首先必须经税务机关认证无误后才能作为合法的抵扣凭证。
认证方法
使用扫描仪自动将发票图象扫描到计算机中，由智能软件识别出发票密码，再由密码系统将密码还原成参与加密的七项数据并与发票票面信息一一比对，从而解决进项发票信息的真实性问题。
增值税计算机稽核子系统
增值税计算机稽核子系统主要进行发票信息交叉稽核和申报信息稽核。该系统可以及时发现购货方已申报抵扣但销货方未申报纳税的增值税发票，并动态监测企业纳税情况。
稽核系统的发票信息全部通过防伪税控开票子系统和认证子系统自动生成。销货方企业直接向税务机关申报发票存根联的电子格式数据，购货方企业到税务机关认证发票抵扣联后自动产生电子格式数据，税务机关建立起专用发票进销项数据库，然后通过计算机网络将抵扣联与存根联进行逐一核对，实现销项发票未申报纳税进项发票不允许抵扣的目的。同时筛选出不符发票，为协查提供线索。
鉴于发票购销双方可能在不同的地区向不同的税务机关申报纳税，必须建立全国税务机关的广域网络，进行数据的传递和交换。稽核系统采取本地市发票就地交叉稽核，跨地市发票省级税务机关交叉稽核，跨省发票总局交叉稽核的方式。随着经济的不断发展，今后将在税收规模比较大、发票用量比较多的区县增设稽核功能，及时对本地范围内的发票进行交叉
稽核。
对增值税纳税申报表中的关键数据进行科学、快捷的分析，判别纳税人的纳税申报是否正常，为税务机关征收管理和日常稽核确定重点。对各地增值税纳税状况进行监测，及时发现纳税状况异常的地区和行业。监测指标主要有：销售额、应纳税额、已纳税额、欠税数额等。
发票协查子系统
税务机关利用发票协查子系统对有疑问的和已证实虚开的增值税专用发票案件信息，认证子系统和稽核系统发现有问题的专用发票，以及协查回复的专用发票信息，通过税务系统内部网络逐级传递，总局通过该系统对协查工作进行监督和管理，提高增值税专用发票协查速度和回复率，确保查处工作的质量。
篇3：招标工程施工总体方案
关键词：信息系统,Web,招标,竞价
0 引言
为了促进招标投标管理的科学化与规范化, 简化高校内部管理招标体制和运行机制, 进一步理顺招投标管理中心的管理职能, 提高工作效率和服务质量, 根据招投标的业务管理流程以及监督管理模式, 设计了一个适合于高校的招标竞价采购系统, 系统主要负责仪器设备等零散物资商品的采购招标, 以提高招投标工作的效率。该系统通过互联网为用户、供应商和管理中心构建了一个实时信息互动平台, 并通过简洁、高效的业务流程充分体现了招标竞价过程的公开、公平、公正等原则。
1 系统功能分析
本系统具有如下主要功能:
(1) 公开性、公平性、公正性:整个系统构架在校园网上, 充分利用网络化管理的优势, 根据事先设置好的监督参数自动进行, 规范了整个招标过程, 充分体现了招标过程的公开性、公正性以及公平性, 构筑了仪器设备等采购工作的防腐墙。
(2) 互动性:借助网络平台, 使申购者、供应商、管理者构建了一个互动平台, 且不受时间与空间的限制, 可以极大地提高工作效率。
(3) 经济性:申购者在系统平台上发布需求信息, 经管理者审核后, 供应商可以直接获取相关招标采购信息, 然后在系统上提供仪器设备型号、价格, 可以极大地减少许多前期的推销联系工作, 降低供应商的销售成本, 同时也降低了管理中心采购仪器设备的运营成本, 提高了学校资金的使用效益。
(4) 严谨性:该系统构建了申购者、供应商、采购管理者三者之间相互监督的机制。对管理者来说, 不到竞价截止时间看不到任何竞价信息;对申购者而言在竞价截止时间可看到全部竞价信息, 在最低价原则上有权预选竞价供应商;而所有参与竞价的供应商, 都可以从网上看到中标供应商提供产品配置、报价及售后服务承诺等方面的情况。
(5) 参与性:该系统充分考虑申购者的具体使用情况。申购者根据规则可以预选竞价供应商, 既充分依靠申购者对仪器设备把好技术关, 也充分尊重申购者的预选权, 同时更多的供应商参与竞价也为申购者提供了更大的选择空间。
(6) 分权管理:对招标采购过程进行分权管理, 不同用户角色拥有不同的操作权限, 设置招标规则参数功能, 以便规范各种申购者、供应商以及管理者参与的时机、参与的规则以及相应的权利大小。
(7) 安全科学性:整个系统平台采用基于.NET技术进行开发, 后台采用SQL SERVER2000数据库, 并充分地考虑了系统的安全性、稳定性。系统的开发基于稳定、实用、简单三原则进行。
(8) 智能性:可根据用户设置的招标规则智能筛选合格的申请、合格的供应商, 并通过邮件、在线弹出短消息、短信等方式及时提醒申购者、供应商和管理者。
2 总体结构设计
根据需求分析, 本系统包括7大功能, 其总体结构如图1所示。系统被分为前台B/S系统、后台C/S系统和一个信息互动平台。前台系统是主要功能系统, 包括申购管理子系统、竞价管理子系统和审核管理子系统, 其中每个子系统除了完成相应申购、竞价、审核业务功能以外, 都包含一个与信息互动平台的接口, 为申购者、供应商、管理者三者之间提供交流、协商、咨询的信息通道。
后台系统主要负责供应商考核、统计和维护工作, 也包含一个信息互动平台接口, 使管理者在后台系统中也可方便地与申购者、供应商保持联系, 而不必切换到管理者的审核子系统中。
供应商的考核涉及到申购者和管理者两个实体对象, 管理者制定规则, 申购者按规则规定打分评价供应商的服务, 最后结合评价和规则共同完成对供应商的考核。因此, 考核功能跨越了两个子系统:申购子系统和考核子系统。
统计子系统完成对历史数据的分析, 并形成统计数据库, 供申购者、管理者查询。
3 主要业务流程
3.1 注册流程
用户 (申购者、供应商和管理者) 注册分为3个步骤: (1) 选择用户类型; (2) 填写注册信息; (3) 身份审核 (管理者注册无此步骤) 。详细设计过程如图2所示。
3.2 竞价流程
竞价流程分为4个步骤: (1) 供应商竞价; (2) 申购者选择; (3) 竞价结果审核; (4) 竞价结果公布。详细流程如图3所示。
3.3 供应商考核流程
供应商考核由3个部分协同完成: (1) 招投标中心管理人员通过后台系统设置考核规则; (2) 申购者在申购管理中根据规则规定的考核因素评价供应商; (3) 系统自动统计汇总各个供应商的评价结果, 按考核规则设置供应商考核级别。考核流程如图4所示。
4 结束语
针对高校在招标竞价采购方面存在的问题, 本文设计了一个适合于高校的招标竞价采购系统, 系统主要负责仪器设备等零散物资商品的采购招标, 以提高招投标工作的效率。该系统通过互联网为用户、供应商和管理中心构建了一个实时信息互动平台, 并通过简洁、高效的业务流程充分体现了招标竞价过程的公开、公平、公正等原则。
参考文献
[1]斯蒂芬.哈格.信息时代的管理信息系统[M].北京:机械工业出版社, 2005.
[2]宋华.电子商务物流与电子供应链管理[M].北京:中国人民大学出版社, 2004.
[3]刘志光.浅析教育系统政府采购存在的问题[J].经济技术协作信息, 2009 (22) .
篇4：户籍改革需要总体方案
这也进一步说明，户籍改革的成功需要总体方案，需要各部门齐头并进
“居住证未必都好 暂住证未必不好”
中国新闻周刊：这次我们的记者去浙江，是因为浙江也出了居住证，很多地方都已经用居住证取代了“千夫所指”的暂住证，这应该是一种进步吧？
王太元：有些方面是进步的，比如居住证方面放宽了对外来人口的一些限制。但是，它未必都是进步。
居住证这个东西，上世纪90年代初期有一个类似的，当时叫本地有效城镇户口或者“非农户口”。就是说一个人已经在这儿住了一段时间，生活各方面不成问题的时候，给他一个这样的身份。
举例来说，外来人口孩子的义务教育问题，可以在这个地区范围内，地方自己定一个规则解决这几项和户口捆绑在一起的瓶颈，就叫“本地有效城镇户口”或“非农户口”——它不是纯居民户口，也不是原先的农民户口。
中国新闻周刊：你是说，居住证也有退步的地方？
王太元：对。居住证还是存在很多解决不了的问题。还是拿“非农户口”来说，当时这部分人是得到益处的，是“二等公民”。而现在各地居住证都是有条件的，简单说，就是你有学历、有能力人家才肯收你。这样一来，那些没有拿到“非农户口”的人，也就是外来人口中的中低收入群体，不就又降了一等，成了“三等公民”嘛！
打个比方说，原来100个人都可以办暂住证，现在有了居住证，最下层30个人办不成了，只能够叫临时登记。而暂住证是全体人民普惠制度，所有人都可以办。
中国新闻周刊：可2004年以后，很多地方都在搞居住证。
王太元：那是因为暂住证被骂得太厉害，于是2004年以后，到处都叫居住证。其实，暂住、居住的区别在什么地方？如果给计划经济继承下来的全部好处就是现在的户口，那么，如果全部不给它，就是现在的暂住户口。如果有选择地给他东西，就是现在的居住证。
中国新闻周刊：听起来有点新瓶旧酒的味道。
王太元：说新瓶旧酒也不尽然。我的体会是，户籍改革太敏感，稍有风吹草动就会挨骂，所以更好的办法是悄悄地推动。比如居住证没有挨骂的时候，我们悄悄弄了。我跟张惟英老师说，你挨骂某一种意义上是必要的，为什么？谁让你说话不艺术。你为什么叫准入制度，我告诉你，那叫累计制度。
中国新闻周刊：你是指2005年初北京市“两会”期间，北京市政协委员、人大教授张惟英捅出来的“人口准入制度”？
王太元：对，她说北京市实行准入证制度。我后来对张老师说，你要反过来讲，北京市要稳步增加外来人口的社会权益。
张惟英老师其实还是想说，我们不能一次接进来，有的人进得来，有的人进不来。但她是从卡的角度说，我是说稳步增加你的社会待遇。
中国新闻周刊：一个是从终点往回看，一个是从起点看我走了多远；一个是差距，一个是成绩。
王太元：对，这样舆论就不会骂。实际上，北京市的居住证制度，在张惟英老师说出来之前，我们已经参与设计有3年多啦。
2004年沈阳把暂住证取消了，这也是在我们讨论过后取消的。我曾经说，沈阳取消我也不反对，但我也不支持。我主张北京不取消暂住证，后来北京真的没有取消。只要一定区分外来人口和本地人口的各种管理制度都在，有暂住证是对暂住人口的起码保障，没有暂住证是对暂住人口的无情剥夺，一点保障都没有了。暂住证不是可以取消的，是自然消亡的。
改革很难单兵突进
中国新闻周刊：你是否做过统计，附着在户口背后的利益，究竟有多少项？
王太元：据我所知，1988年有人曾经写过一篇内容是中国农民不平等地位的论文，里面列举了48项城乡户籍差别，包括劳动的、粮食的、就业的、教育的、医疗的……当然还有公安的。
中国新闻周刊：听起来，劳动、粮食、就业这些事情，与户口本来没什么关系。
王太元：对！户籍本身是一个中性的东西，但非要把这48项不平等捆在户籍上面，就是行政操作技术了。
中国新闻周刊：怎样理解这种行政操作技术？
王太元：例子太多，只打一个比方。就说北京的房价，大家都觉得高。如果户籍制度松绑，天涯海角都可以挤到北京来，北京的人口可就远远不止现在的1700万了。这么多的人口，你的交通承载能力、乃至环境承载能力够用吗？
中国新闻周刊：也就是说，户籍改革就是要砍掉这些本来不该附加在户口上的东西。
王太元：对。所以我说，用捆绑的方式一边把它整体捆着，然后想办法一个一个解开，那才是麻烦。如果快刀斩乱麻，最狠的斩法，砍掉一类就是一类。比如说当年农民工就业的证件就有很大不足。怎么说呢？一个人出去打工，没有走之前，至少两个费要收:一个是外出务工许可证，要交钱；第二，输出农民工要培训。培训完之后要拿证件也得给钱。到了北京市，他说你有什么证件，你要有劳工资格，先收一笔钱。收完了之后，你有外来务工许可证吗，没有，再办一个，再收一次。一个人来一趟北京，就业一次，两边收了他4次钱。
这是劳动部门的部门利益，但这样的部门利益，每个部门都有，公安部门也有，办一个户口本还要好几块钱呢，实际印刷成本8毛钱足够了。放眼全国，这一项就是若干个亿。
中国新闻周刊：媒体上已经有报道，说公安部已经向国务院上报了户籍改革总体方案。
王太元:我得声明一下：这是媒体说的。户籍改革的总体方案，从刚才的部门利益角度出发，你就会知道这不是公安部一家能够搞得成的，必须得由国务院出面。
在这之前，中国惟一的户籍制度改革也是从国务院出来的，那是1991年搞的，1998年开始实施，比如放宽婴儿随父随母、亲属投靠、投资移民等限制。
为什么中间隔了7年？因为讨论了若干年都没有办法。后来国务院主要领导，桌子一拍：别管那么多，以国务院名义发。出来就是国务院的文件，就执行起来了。
中国是一种条条框框之间的关系。如果是以条为主的关系，只有国务院来统筹。如果以块为主的关系，只有当地的省委、市委来统筹。哪一个部门冒进，走两步被打回来，他还一肚子怨气。这样的事情很多，公安部门吃了很多哑巴亏，是说不出来的。
中国新闻周刊：在你看来，中央暂时还没有启动户籍制度总体改革方案的原因何在？
王太元：这是一个大的工程。要动十几个部门，中央就得重新算账。光刚才说的户口本一项，如果你一声令下——换，若干亿就跑掉了。一个部门可就吃在这儿，也是一大笔钱，在财政上是列入账户的。想要改革，首先要舍得这笔钱。
中国新闻周刊：这一块的利益怎样动？
王太元：不是一个人的利益。如果我一个人拿到一个亿，肯定把我抓起来，把这一个亿收走。但我只分了两毛钱，你只分了三毛钱，每个人好像都没见着钱。这个钱在哪儿？是在海绵里面，是在整个国家“计划经济大海绵”里面藏着。你要让它显性化太难了。
中国新闻周刊：你的意思是说，只有变革了财政体制，才能让户籍改革进行得彻底？
篇5：旧村改造工程总体策划方案分析
总
体
策
划
方
案
一、济南市城市总体规划与城市开展战略概述
济南市总体规划是以“东拓、西进、南控、北跨、中疏〞为城市开展战略，实施沿经十路、沿小清河、沿黄河、沿铁路线“四沿〞带动战略，形成现代化的城市建设管理体系，进一步提升城市建设管理水平，争创“国家环保模范城〞、“中国人居环境奖〞。
在东部城区，形成以开展高新技术产业、高附加值制造业为主的现代化新城区。重点加快高新开发区建设，形成现代制造业聚集区。开发唐冶片区，高标准建设教育、文化、体育、社会福利等公共效劳配套设施，形成效劳于东部城区的地区中心。
以举办第十一届全运会为契机，加快奥体中心、政务中心建设，带动周边开发，配套完善效劳设施，建成以行政办公、文化、体育为主导的城市功能区，加快城市现代化进程，并以此带动新区开发和老城提升，推动城市根底设施建设，加快城市建设步伐，全面塑造现代化省会城市新形象。
二
工程所在区域在城市中的地位分析
1.工程概况及地块价值研究
1.1工程概况
济南高新区南胡旧村改造工程〔以下简称南胡旧村改造工程〕位于济南东部新城高新开发区，凤凰路西，旅游路路北，体育场南路以南。本工程由一、二、三、四、五、六、七、八块地块组成，共390.7亩地。其中六、七、八地块为旧村安置和保障用地，一、二、三、四、五地块为开发用地。该小区地理优越、交通方便。旅游路及规划中的凤凰路从门前经过。其中六、七、八地块规划总用地面积176.6亩，规划建筑面积22.94万平方米，小区内部包括11-24层的高层住宅及地下停车场、辅助商业用房、幼儿园、会所等，小区建成后将成为济南市便捷舒适的现代生活典范。
本工程各地块用地性质及可规划面积见下表：
地块一
地块二
地块三
地块四
地块五
地块六、七、八
性质
居住
居住
商业
市政
商业
居住
面积〔亩〕
81.45
50.4
23.55
7.2
51.45
114.9
本方案针对六、七、八地块范围内安置和保障用房的开发建设及一、二、三、五地块自行开发提出五种方案（四地块为市政公共用地,暂不考虑）。
方案一：六、七地块村委会自行开发建设，捆绑用地面向社会公开招拍挂。
方案二：六、七地块村委会自行开发建设，一地块在土地招拍挂后由村委会成立公司摘牌后进行开发，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂。
方案三：六、七地块村委会自行开发建设，二、三地块在土地招拍挂后由村委会成立公司摘牌后进行开发，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂。
方案四：六、七地块村委会自行开发建设，一、二、三地块在土地招拍挂后由村委会成立公司摘牌后进行开发，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂
方案五：六、七地块村委会自行开发建设，一、二、三、五块在土地招拍挂后由村委会摘牌成立公司后进行开发。
村民安置生活保障〔地块六、七、八〕主要技术经济指标
工程
单位
数量
居住户数/人口数
户/人
1652/5286
总建筑面积
万m²
22.94
一、居住、配套建筑面积
万m²
22.941、地上建筑面积
万m²
18.36
①住宅建筑面积
万m²
16.39
②配套公建面积
万m²
1.972、地下建筑面积
万m²
4.59
地下停车建筑面积
万m²
3.27
地下储藏建筑面积
万m²
1.29
地下中水建筑面积
万m²
0.04
二、非配套建筑面积
万m²
1、地上建筑面积
万m²
2、地下建筑面积
万m²
住宅平均层数
层
人口毛密度
人/hm²
689
住宅建筑套密度〔净〕
套/hm²
215
住宅建筑面积净密度
万m²/hm²
2.14
地上总容积率
万m²/hm²
2.4
地下总容积率
万m²/hm²
0.60
居住地上容积率
万m²/hm²
居住地下容积率
万m²/hm²
建筑密度
%
18.4
绿地率
%
居住停车率
%
居住停车位
辆
1321
地面停车率
%
10.7
居住地面停车位
辆
141
统征储藏用地〔地块一〕主要技术经济指标
工程
单位
数量
居住户数/人口数
户/人
1104/3533
总建筑面积
万m²
16.79
一、居住、配套建筑面积
万m²
16.791、地上建筑面积
万m²
13.03
①住宅建筑面积
万m²
11.91
②配套公建面积
万m²
1.122、地下建筑面积
万m²
3.76
地下停车建筑面积
万m²
3.72
地下中水建筑面积
万m²
0.04
二、非配套建筑面积
万m²
--
1、地上建筑面积
万m²
2、地下建筑面积
万m²
住宅平均层数
层
人口毛密度
人/hm²
651
住宅建筑套密度〔净〕
套/hm²
279
住宅建筑面积净密度
万m²/hm²
2.70
地上总容积率
万m²/hm²
2.40
地下总容积率
万m²/hm²
0.69
建筑密度
%
17.08
绿地率
%
居住停车率
%
居住停车位
辆
1050
地面停车率
%
14.29
居住地面停车位
辆
150
统征储藏用地〔地块二〕主要技术经济指标
工程
单位
数量
居住户数/人口数
户/人
660/2112
总建筑面积
万m²
9.69
一、居住、配套建筑面积
万m²
8.131、地上建筑面积
万m²
8.13
①住宅建筑面积
万m²
7.45
②配套公建面积
万m²
0.682、地下建筑面积
万m²
2.04
地下停车建筑面积
万m²
2.00
地下中水建筑面积
万m²
0.04
二、非配套建筑面积
万m²
1、地上建筑面积
万m²
2、地下建筑面积
万m²
住宅平均层数
层
人口毛密度
人/hm²
623
住宅建筑套密度〔净〕
套/hm²
266
住宅建筑面积净密度
万m²/hm²
2.81
地上总容积率
万m²/hm²
2.39
地下总容积率
万m²/hm²
0.60
建筑密度
%
17.11
绿地率
%
居住停车率
%
居住停车位
辆
572
地面停车率
%
10.49
居住地面停车位
辆
统征储藏用地〔地块三〕主要技术经济指标
工程
单位
数量
总用地
万m²
3.58
可规划用地
万m²
1.54
总建筑面积
万m²
6.64
地上建筑面积
万m²
5.39
地下建筑面积
万m²
1.25
地上总容积率
3.50
地下总容积率
0.81
建筑密度
%
30.00
绿地率
%
停车位
个
按每百平米0.8
统征储藏用地〔地块四〕主要技术经济指标
工程
单位
数量
总用地
万m²
0.60
可规划用地
万m²
0.48
总建筑面积
万m²
0.48
地上建筑面积
万m²
0.48
地下建筑面积
万m²
地上总容积率
地下总容积率
建筑密度
%
25.02
绿地率
%
停车位
个
按每百平米0.8
统征储藏用地〔地块五〕主要技术经济指标
工程
单位
数量
总用地
万m²
5.97
可规划用地
万m²
3.43
总建筑面积
万m²
14.76
地上建筑面积
万m²
11.97
地下建筑面积
万m²
2.79
地上总容积率
3.49
地下总容积率
0.81
建筑密度
%
29.40
绿地率
%
停车位
个
按每百平米0.8
1.2地块价值研究
本工程在济南市的东部新城区的核心部位，是济南市总体规划“东拓〞开展战略前沿，规划汉峪片区的中心地带。
周围有高新区政府、齐鲁软件园、齐鲁软件学院、知识经济总部基地、浪潮工业园、山东省立医院、方案建设的CIIC园区、大小汉峪及北胡村旧村改造工程、山东省省直宿舍以及奥体东地块建设、成熟社区黄金时代等。市政府的东迁及奥体中心的建设对地块价值及工程品质的提升都有很大的积极作用。将来必定成为济南市的新城市中心，地块楼盘升值潜力极大。
2、工程市场分析及市场定位
2-1工程周边市场整体评价及开展前景简析
2-1-1周边市场整体分析
1〕济南市城市住宅和房地产开发现状
九十年代以来，济南市的经济开展水平和速度都高于全国的平均水平，住宅建设也迅速开展，一大批布局合理、设计新颖、配套齐全、环境优美的住宅小区不断涌现，城区居民的居住条件进一步改善，住房功能不断完善，住房成套率不断提高，与之相配套的城市供水、供热、燃气、排污管网、电力、通讯、有线电视等根底设施也日趋完善。
“九五〞期间，济南市城市住宅建设突飞猛进，共开发建设住宅面积900余万平方米，年平均开发建设180万平方米。2007年，济南市进一步加快城市建设，这一年也成为城市建设史上投入最多，变化最大的一年。随着济南市现代化城市建设步伐的加快和城市化进城的推进，济南市房地产开发在逐年增长的根底上继续保持了稳定的增长速度，呈产销两旺的运行态势。
就目前情况来看济南市房地产业进入高速增长期，房地产投资和供给量急剧放大。住宅、办公楼及商业三类物业均呈增长态势，住宅投资增长速度明显高于办公楼及商业营业用房，渐成投资主流；房屋销售面积加速增长，空置面积有所下降，市场呈良性开展，市场预期看好，但风险加大。房地产开发公司经营收入与经营本钱曲线开始拉大与实际销售面积曲线的距离，价格逐步上扬。
总体来说，2007年，济南市房地产市场将呈现继续上升的整体走势，供求双方不断得到加强，土地政策控制更加严格，市政利好消息不断推出，这都显示市场中存在对价格的有利支持因素，这种市场形势在近期内不会有太大的变化。这些都为本旧居改造工程的成功运作提供了良好的机遇，该工程也将有良好的市场前景。
2〕宏观经济形势对房地产市场的影响
房地产业与国民经济有着密切的关联性，作为房地产重要内容的住宅建设，对促进经济增长具有举足轻重的作用。住宅建设的生产和消费，与建筑业、建材、冶金、纺织、化工、机械、仪表等50多个物质生产部门紧密相关，并直接影响到家用电器、家具、装饰产品以及金融、旅游、运输、商业、效劳等行业的开展。因此，房地产业是一项本身创造价值，又能够带动相关产业开展的传统产业。宏观经济政策要求房地产业在新的形势下要有一个较大的开展。
在东部城区，形成以开展高新技术产业、高附加值制造业为主的现代化新城区。重点加快高新开发区建设，形成现代制造业聚集区。开发唐冶片区，高标准建设教育、文化、体育、社会福利等公共效劳配套设施，形成效劳于东部城区的地区中心。
以举办第十一届全运会为契机，加快奥体中心、政务中心建设，带动周边开发，配套完善效劳设施，建成以行政办公、文化、体育为主导的城市功能区，加快城市现代化进程，并以此带动新区开发和老城提升，推动城市根底设施建设，加快城市建设步伐，全面塑造现代化省会城市新形象。
目前国家对宏观经济调控以及世界性金融危机影响到了房地产市场，今年的房地产市场最不缺乏焦点话题，在经历了“拐点论〞、“降价论〞、“断供论〞等**、论调之后，各地方政府和中央政府的救市政策相继出台，“救市论〞成为房地产业内外争论的又一个热点。关于“政府救市〞，各种声音纷至沓来，开发商有感到曙光来临的，也有持疑心态度的。
财政部、国家税务总局22日宣布，决定对个人住房交易环节的税收政策作出调整，降低住房交易税费。同时，财政部明确支持地方政府救市。而国家住房和城乡建设部此前也公开表示，地方政府有调控楼市的自由度。
除了大幅调整房地产税率，财政部明确表示：“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策〞。目前杭州、西安、长沙、厦门、上海等城市纷纷出台楼市救市措施，主要包括放宽第二套房贷款、减免购房的相关税费、为购房者提供财政补贴、延长还款期限、调高公积金贷款上限、购置商品房可办理户口等。省政府近期已经就救市问题召开了两次多部门高层联席的房地产形势调度会,相关政策正在酝酿中。济南市相关部门正在进行一轮关于“救市〞的摸底调查。济南的房地产市场是健康的、无泡沫的。保守的城市文化使得济南的房地产市场一直不是很活泼，济南房地产市场最欠缺的就是成交量，与省会城市身份明显不匹配。‘救市’是要刺激市场繁荣，把交易量提上去，像济南这样的城市每年应该有400-500万平方米的交易量。政策‘救市’行为，却向消费者传达了一个重要的信号，国家要稳定房地产开展的态度很明显，有利于恢复购房者的置业信心。让房地产商做出普遍乐观判断的一个重要依据是,济南房价封闭、迟钝、滞后,宏观经济调控对济南房价影响有限,这根本上也是开发商的一致看法。
去年，全国房价疯张的时候，济南市房价虽然也出现了一定程度的上涨，但是相比一线跟多数二线城市的房价，上涨幅度比较有限。今年深圳等一线城市率先进行房价调整，济南市房价也出现了一定的调整，比方打折、赠物业费、降价等，销售速度也在下降，但是降价的空间比较小，没有对多数房地产企业造成致命性的影响。今后济南市房价也将维持在一个比较平稳的水平上，上下有小幅波动，同时成交量会慢慢增加。今年以来济南市的房价一直维持在一个水平线略有下降的状态，今后济南市房地产在一段时间内，也将维持在一个比较平稳的状态，出现大幅上涨的可能性不大。首先济南市是一个比较封闭的市场，外来购房者比较少，据多年的研究说明，一直少于10%。其次，市场比较小，规模一直没有做大。再次，与外地的开放式经济不同的是，国有企业是主要的经济实体，政府公务员、大学老师和国有企业员工的收入属于中上等，暴富跟收入偏少的群体比较少，这些因素都影响到了济南市房价长期走势。
2-1-2开展前景简析
1〕目前，财政部和人民银行已经就房贷政策和房地产税率进行了大幅调整，同时，国家关于二套房、二手房等方面的政策正在筹划中，这些政策出台以后，可能会对济南楼市有一定刺激作用，很可能带动一定量的销售。就在2008年10月19日的座谈会上,山东各地房产商的一致意见是,山东房产市场正处于上升期。
2〕高新区范围内CIIIC园区的建设，知识经济总部基地的建设以及浪潮工业园、省立医院的建设将带来大量的就业岗位。据了解，CIIIC园区一期工程15万平米年内即将开工，初步统计有40个左右单位将入住该园区。这些工程增加的岗位根本都是白领阶层。给本工程的销售对象奠定了良好的根底。
3〕本工程的竞争优势所在本工程开发建设不同于其他商业地产工程，在土地本钱上由于享受政府给予的旧村改造政策，因此，实际上对与本工程的开发主体南胡村委会来说，在一、二、三、五地块上土地本钱仅仅为上缴国家的土地出让金的20%。按照规划部门批复的修建性详规，一、二地块地上容积率为2.4，三、五地块地上容积率为3.6，按照土地挂牌价220万/亩计算，折合到楼面地价为183〔2200000*0.2/666.67*3.6=183〕~275（2200000*0.2/666.67/2.4）元/平方米，因为土地价差带来的房屋销售纯利润在700元/平米以上，总计在2.8亿元以上。这是任何房地产公司无法比较的优势。
因此，就本工程来说作为开发主体南胡村委会对四个地块的开发应该就有非常强的优势。
2-2
工程周边商业市场研究
2-2-1本工程规划局已批复的规划中建筑面积共有22.94万平米。
2-2-2周边商业工程市场研究
1〕周边商业工程建设情况
A、CIIIC园区建设
CIIIC园区规划CIIIC建设规划是在Garter公司编制的?CIIIC开展战略规划?确定的产业开展战略的指导下编制的园区空间开展规划，形成“一园〔CIIIC〕二区〔研发区、生产区〕〞的空间布局结构。
研发区与产业区位于济南东部产业带的东西两端，相距13公里，规划总建设用地面积61.5平方公里。其中，研发区由高新区贤文片区和汉峪片区组成，规划建设用地面积11平方公里。研发区规划利用现有资源，开展IT效劳和软件产业集群，区内划分为核心开展、孵化支撑、产业辐射三大产业版块，共形成教育科研基地、孵化基地、研发基地、总部基地、IT效劳与软件基地、创业示范基地等六类研发产业基地，并建设与之配套的商业生活配套设施。
产业区由孙村片区和两河片区组成，规划建设用地面积50.5平方公里。重点开展电子制造业、IT效劳与软件、计算机、工业电子、汽车电子与电信根底设备四大产业，主要承当个别电子制造业产业集群，计算机产业集群和工业电子、汽车电子、电信根底设施设备等电子信息外延产业集群。形成功能配套完善、生态环境优美的产业园区。
建设规划以辐射全国的IT产业开展极核为规划目标，以ICT产业研发、孵化、效劳为主导功能，形成集生产和生活于一体的“创新、活力〞的CIIIC园区。
其中，IT总部基地总建筑面积约70万平方米，已竣工建筑面积16.5万平方米，已开工建筑面积16万平方米，2021年将全部竣工。创意产业基地总建筑面积约45.5万平方米，以浪潮集团软件研发与技术试验为主，一期工程已经开工。文化体育产业基地占地81公顷，总建筑面积36万平方米，核心建筑为“奥体中心〞，2021年底竣工。现代商贸与金融产业基地总规划建筑面积200万平方米，是全市商贸金融产业及市级商业效劳业的聚集区。
该工程的建设属于高新区招商引资工程，有高新区负责投融资，引进入园单位，目前意向入园单位已经落实40家左右。
B、黄金时代广场
位于燕山新区B地块范围内，黄金置业集团方案建设商务写字楼及酒店式公寓40万平米，年底8万平米方案开工建设。
C、奥体东路地块建设
该范围内方案规划建设80公顷用地范围，全运会完成后造成大型成熟社区。有五星级酒店、产权式酒店、写字楼主题商业、特色餐饮及相应配套等。
D、鲁商国奥城
工程位于济南市奥体片区核心区域，东至贤文路，西临山东省高级人民法院，南临经十东路，北至解放东路。总占地5.06公顷，总建筑面积38万平方米。建成后将成为集写字楼、酒店、商业、休闲、娱乐及银座商城主力店于一体大型综合标志性城市建筑组群。
E、建成商业情况
齐鲁软件园工程建设已经完成并投入使用，通过07年及08年的招商引资，目前该园区已经全部销售或租赁完毕，不能满足需求。
大卫国际综合商务楼目前剩余局部写字间未销售或租赁，面积约5000平米。
环保科技园区已建成并投入使用，目前该工程物业根本销售完毕。
山东省科技大厦工程建筑面积2万平米，目前该工程根本竣工，处于招商过程中。
中润世纪广场已建成40万平米写字楼。
另有局部商业物业处于空闲状态，面积不多，估计有2万平米向左右。
2〕商业市场分析
根据以上周边商业建设及方案建设情况，南胡旧村改造工程中三、五商业用房不宜过早开工，应在居住区建设过程中作为专题进行深入研究。
3、工程素质分析
〔1〕工程优势
A．工程规模大，总占地面积39.70公顷，规划为融住宅、商业、娱乐为一体的大型社区，各种功能规划齐备，有利于营造良好的居住气氛；
B．紧临正在建设中的济南奥体中心、政务中心、省立医院、省直宿舍区正在筹建,舜华路东侧规划有近70万平米的知识经济总部产业基地且正在建设中，其中有怡科产学研综合楼几近竣工。旅游路及规划中的凤凰路、体育场南路从社区前经过，交通出行便利，位于济南东部新城区的中心地带，周边聚集众多公共效劳设施，是济南“东拓〞开展的前沿地区，地理位置优越；
C．地块内土地较平整，六、七、八地块全部属于根本农田用地，不存在拆迁问题，一、二、三地块拆迁由村委会组织自行拆迁，补偿标准及拆迁难度相对开发商组织要容易。无污染源，西靠玉顶山，自然生态良好，环境较优越；
D．六、七、八地块为国家划拨土地，不需土地本钱，六地块对外销售，相对利润空间较大；一、二、三、五地块经招拍挂上市交易，村委会组织摘牌，土地出让金的80%返回村委会作为旧居改造。同时，村委会〔含其置业公司〕作为开发主体实施一、二、三、五块的开发，相对开发商摘牌拿地土地本钱要省80%，即只需土地出让金的20%作为土地本钱。地块土地本钱有相当优势，房屋销售价格极具竞争力。
E.周边工程〔省直宿舍、北胡、大汉峪、小汉峪旧村改造〕紧锣密鼓的建设对本工程起到进一步提升作用。
〔2〕工程劣势
A．地处城郊结合部，目前属经济、商业不太兴旺区域；
B．地块周边空地较多，周边规划工程处于准备阶段，人气仍显缺乏；
C．高新区范围内周边已有中高档楼盘，并且尚有局部规划建设中中档楼盘，市场竞争较大。
D.工程位于经十东路快速路南侧，距离东部城区主干道竟是东路距离较远，规划中的刘智远路尚未形成，销售会受到一定影响。
E.对商业建筑来说，附近为形成规模性的商业区。
F.高新区范围内沿经十东路、舜华路规划建设的公共建筑由于高新区政策的缘故土地本钱非常低，对本工程公共建筑局部对外销售和租赁形成极大威胁。
G.相对老城区，该小区〔包括整个高新区〕暂时无商业配套〔超市、酒店、娱乐场所等〕，对购房者购房热情会产生一定影响。
H、资金方面的劣势。目前对南胡方面来说自由资金非常有限，启动资金全靠贷款解决。
〔3〕时机分析
A．
济南市政府对旧村改造的高度重视，必将对本工程有较大的优惠政策，工程以其相对较好的位置和便利的交通条件，面临很大的开展空间;
B．
工程规划起点较高，如能在后期的物业管理及生活配套设施建设上有较大创新，将取得良好的市场效果；
C．
升值潜力强劲：工程位于飞跃开展中的济南东部新城区核心位置，周边有济南奥体中心及政务中心、省直宿舍，加上紧靠经十东路、旅游路，地块升值潜力不言而喻；
D．
济南市东部新城的规划战略，主要政务部门的后期东迁，有利于住宅市场的开展；
E．
抓住地块土地价格优势，全盘统筹考虑，对南胡村今后的开展是一个绝好的时机。
〔4〕威胁分析
F．
与北京、深圳、广州等住宅产业较兴旺地区相比较，济南市居民选择居住地点的区域性倾向较强烈，在一定程度上将限制本工程的客户群来源。
G．
从济南市整体市场格局来看，在消费能力较强的历下区、市中区和历城区板块内，聚集着较多的工程，对我们吸引这几个区的客户形成一定程度的阻碍。
H．
在燕山新区板块内，聚集了许多比之本工程更具有位置优势的高档住宅工程。这些工程对本工程有直接影响，将威胁本工程的一期开发。
I．
中润世纪城、名士豪庭等大型工程的开发，在规模、售价等因素上与本工程类似，工程面临着较大的竞争压力。
J．
十一届全运会运发动村的建设已经开始启动，根据该工程的运作方式，待全运会结束后将改造为民用住宅形式。同时，08年10月份开始面向济南市民预售。该工程地理环境比较优越，对本工程的客户群将产生一定影响。但该工程面对的主要是济南市直机关公务员这类客户群，估计对本工程影响不是很大。
K．
其他村的旧居改造工程同时处于相同阶段，如果采取统一策略，将对本工程的销售形成威胁。
综合评价
结合前面的SWOT因素分析，我们可以看出，本工程虽然存在一些劣势，但放之全市范围内看，该地块与燕山板块相比拥有地理位置优势，与中润世纪城等公共建筑相比有价格优势。因此，工程具有交通便利、市场认可度逐渐提升、土地升值潜力大等特点，从而凸显出该地块的开发价值。
三
开发方案的分析与选择
1、开发原那么
本工程不同于一般房地产考开发工程，村民安置是首先需要考虑的因素，也是本工程前期产出投入比较小的特点。因此，本工程应该遵循“合理分期、优先安置、资源均衡、顾全大局、风险共担、阳光操作、廉政建设、利益共享〞的开发原那么。
2、制约因素
2.1资金因素
启动资金需要自筹，而且相当局部要投入到村民安置房的建设，资金相对缺乏。
2.2工期因素
本工程首先要考虑村民的安置，又不能因为一、二地块的拆迁时间影响整个工程的运作，还要抢在其他旧村改造前争夺客源。
2.3政策因素
政府给予的旧村改造政策对本工程的建设非常有利，要在3年内尽快用足政策，防止政策变动带来的风险。
3、开发前提条件
3.1资金方面
银行贷款资金的利用
根据工程的建设规模及本工程的自身特点，村委会需考虑能够争取到3亿元以上的银行贷款。
自筹资金的利用
.1高新区管委会承诺贷款3亿元、。
.3向村民私募资金
应考虑面向村民私募资金5000万元—1亿元以上。
3.2允许村委会〔含其成立的开发公司〕参与捆绑用地的招牌挂并且保证拿到土地。
3.3保障用房可以出售
保障用房如果在缴上土地出让金后可以上市交易对本工程更加有利。如果不能上市交易只能以小产权房的形式出售，相对来说销售不会很顺利。
4、开发方案的选择
4.1可供选择的方案
针对六、七、八地块范围内安置和保障用房的开发建设及一、二、三、五地块自行开发提出五种方案。
方案一：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售，捆绑用地面向社会公开招拍挂。
方案二：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；一地块由村委会成立公司进行摘牌后自行开发、销售，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂。
方案三：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；二、三地块由村委会成立公司进行摘牌后自行开发、销售，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂。
方案四：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；一、二、三地块由村委会成立公司进行摘牌后自行开发、销售，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂。
方案五：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；一、二、三、五地块全部由村委会成立公司进行摘牌后自行开发、销售。
4.2对方案的初步分析和选择
初步分析
1〕方案一：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售，捆绑用地面向社会公开招拍挂。
按现有图纸，六、七地块投资估算见下表六、七地块投资估算
序号
工程名称
单价
〔㎡/元〕
单位
数量
合计〔万元〕
一
建安造价
1.1
住宅及附属商业
A1#楼
1560
㎡
16368.13
2553.43
A2#楼
1420
㎡
13336.95
1893.85
A3#楼
1630
㎡
9448.77
1540.15
A4#楼
1645
㎡
9314.74
1532.27
A5#楼
1540
㎡
14048.52
2163.47
A6#楼
1645
㎡
9316.81
1532.62
A7#楼
1640
㎡
9360.93
1535.19
A8#楼
1645
㎡
8946.67
1471.73
A9#楼
1645
㎡
8946.67
1471.73
A10#楼
1540
㎡
13260.54
2042.12
A11#楼
1540
㎡
10195.18
1570.06
A12#楼
1540
㎡
13645.45
2101.40
A13#楼
1540
㎡
13438.56
2069.54
A14#楼
1540
㎡
13742.29
2116.31
A15#楼
1560
㎡
9360.83
1460.29
A16#楼
1560
㎡
9360.83
1460.29
A17#楼
1450
㎡
9954.51
1443.40
小计
192046.38
29957.85
1.2
地下车库
2021
㎡
32457.17
6556.35
1.3
幼儿园、会所及卫生站
1200
㎡
4450.41
534.05
小计
228953.96
37048.25
二
道路园林
2.1
道路、绿化、管线
万㎡
22.895
2289.5
小计
万㎡
2289.5
三
勘察设计及前期工程
3.1
工程勘察
3.2
工程设计
660.98
3.3
地质灾害
3.4
环境评估
6.5
3.5
地震评估
3.6
可研报告
3.7
临水临电
3.8
四通一平
小计
983.48
四
前期手续费
4.1
规划咨询费
28.66
4.2
施工图审查
万㎡
22.9
68.7
4.3
墙改办、散装水泥
万㎡
22.9
229
4.4
防雷审查
万㎡
22.9
68.7
4.5
工程监理费
654.68
4.6
劳开工资保证金
740.96
4.7
劳保统筹
963.25
4.8
交易信息费
22.23
4.9
档案保证金
12.00
小计
2788.19
五
配套费
5.1
综合配套费
185
万㎡
22.9
4236.5
5.2
区内变电配套费
120
万㎡
22.9
2748
小计
6984.5
六
管理费
976.41
七
不可预见费
1464.61
八
合计
一+二+……+七
52598.65
六地块销售：住宅按小产权4000元/平米，储藏室按2500元/平米，商铺按5000元/平米销售计算。销售收入详见下表：
六地块销售收入汇总表一
编号
类型
建筑面积〔m2〕
销售价格
〔元/m2〕
销售收入
（万元）
住宅
25998
4000
10399
储藏室
1578
2500
394.5
商铺
1099
5000
549.5
合计
28675
11343
假设六地块销售按产权房考虑，住宅按产权房5240元/平米，储藏室按2500元/平米，商铺按6000元/平米销售计算。销售收入详见下表：
六地块销售收入汇总表二
编号
类型
建筑面积〔m2〕
销售价格
〔元/m2〕
销售收入
（万元）
住宅
25998
5240
13623
储藏室
1578
2500
394.5
商铺
1099
6000
659.4
销售合计
28675
6586.2
14676.9
营业税
销售额的5.5%
807.2
所得税
利润的25%
1683.4
销售收入
12186.3
本方案资金来源主要靠六地块内房屋销售资金及捆绑土地出让返还金来支撑。但因土地招拍挂及资金返还需较长时间，建设资金需以贷款方式解决。考虑一、二、三、四、五土地共计214.05亩全部招拍挂，假设按60%进行资金返还共计2.83亿元〔214.05*220*0.6=2.83亿元〕，假设按80%进行资金返还共计3.77亿元〔214.05*220*0.8=3.77亿元〕，由以上分析可见，捆绑用地按80%进行返还，不能满足归还建设资金贷款的需要，在不考虑贷款利息的情况下，仍存在3000万元以上的资金缺口，该方案不合理。
根据前期与业主的沟通，业主对于七地块的商业用房，考虑不出售，以村集体财产的形式进行出租。故我们在这里单独考虑七地块商业用房出租，该局部本钱3014万元〔13698*2200=3014万〕，该局部商业用房按1元/天/平方米计算，每年租金为500万元〔365*13698*1=500万〕，由以上分析可见，六年可收回本钱〔静态投资回收期〕。
六地块作为村民保障用房，在七地块已经满足村民安置保障要求的情况下，考虑出售，我们对该地块住宅以小产权房和产权房两种出售方式进行比较，销售收入按产权房比按小产权房出售增加利润约300万元〔12186.3-11343=843.3万〕，土地变性补偿金按50万元/亩考虑，该区域假设是住宅由小产权房变更为产权房，支出的费用为550万元〔50*11=550万元〕，由以上分析可见，变更为产权房后进行销售存在利润，但利润较低。
方案二：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；一地块由村委会成立公司进行摘牌后自行开发，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂。
按现有图纸、资料，一地块投资估算见下表
一地块投资估算
序号
工程名称
单价〔m2/元〕
单位
数量
合计〔万元〕
一
建安造价
1.1
住宅及配套
1#楼
1630.00
m2
31388.38
5116.31
2#楼
1630.00
m2
19275.55
3141.91
3#楼
1540.00
m2
11981.00
1845.07
4#楼
1540.00
m2
10721.60
1651.13
5#楼
1630.00
m2
18116.28
2952.95
6#楼
1450.00
m2
6759.09
980.07
7#楼
1450.00
m2
6759.09
980.07
8#楼
1450.00
m2
4506.06
653.38
9#楼
1450.00
m2
6759.09
980.07
10#楼
1450.00
m2
6759.09
980.07
11#楼
1630.00
m2
20360.70
3318.79
1.2
会所
1400.00
m2
821.00
114.94
1.3
地下车库
2021.00
m2
23693.14
4786.01
小计
167900.07
27500.77
二
道路园林
2.1
道路管线
100.00
167900.07
1679.00
小计
1679.00
三
勘察设计及前期工程
3.1
工程勘察
50.00
3.2
工程设计
400.00
3.3
地质灾害
5.50
3.4
环境评估
4.50
3.5
地震评估
13.00
3.6
可研报告
8.00
3.7
临水临电
80.00
3.8
四通一平
80.00
小计
641.00
四
前期手续费
4.1
规划咨询费
20.30
4.2
施工图审查
3.00
万m2
10.20
50.00
4.3
墙改办、散装水泥
10.00
万m2
10.20
160.00
4.4
防雷审查
3.00
万m2
10.20
50.00
4.5
工程监理费
511.45
4.6
劳开工资保证金
550.02
4.7
劳动统筹
715.02
4.8
交易信息费
16.50
4.9
档案保证金
12.00
小计
2085.29
五
配套费
5.1
综合配套费
246.00
167900.07
4113.55
5.2
区内变电配套费
120.00
167900.07
2021.80
小计
6128.35
六
土地出让金
220.00
亩
81.45
17919.00
七
管理费
760.69
八
不可预见费
1163.85
九
合计
57877.95
一地块销售：住宅按产权房5240元/平米，地下停车场、储藏室按2500元/平米，商铺按6000元/平米销售计算。销售收入详见下表：
一地块销售收入汇总表
编号
类型
建筑面积〔m2〕
销售价格
〔元/m2〕
销售收入
（万元）
住宅
119100
5240
62408
车库及储藏室
37200
2500
9300
商铺
11200
6000
6720
销售合计
167900
78420
销售本钱
销售额的2.5%
1960.7
营业税
销售额的5.5%
4313.1
所得税
利润的25%
3567.1
销售收入
167900
68579.1
本方案资金来源主要靠一、六地块内房屋销售资金及一、二、三、五地块捆绑土地出让金返还来支撑。一地块土地由村委会成立公司对土地摘牌后独立进行开发建设，建设期间资金缺口需以贷款方式解决。一、六、七地块建设本钱为10.92亿元〔5.13+5.79=10.92亿元〕，考虑一、二、三、五土地共计206.85亩全部招拍挂，按80%进行资金返还共计3.64亿元〔206.85*220*0.8=3.64亿元〕，该方案销售收入为7.99亿元〔1.13+6.86=7.99亿元〕，不考虑建设期贷款利息，该方案利润为0.71亿元〔3.64+7.99-10.92=0.71〕
由此可见，六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；一地块由村委会成立公司进行摘牌后独立开发，其他土地全部挂牌拍卖〔该方案挂牌土地规划住宅面积较小，招拍挂存在一定难度〕，工程利润较低〔该方案前期资金压力较大，可分期进行施工，以减轻前期资金压力〕。
方案三
：
六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；
二、三地块由村委会成立公司进行摘牌后自行开发，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂。按现有图纸、资料，二、三地块投资估算见下表：
二地块投资估算
序号
工程名称
单价〔m2/元〕
单位
数量
合计〔万元〕
一
建安造价
1.1
住宅及配套
1#楼
1540.00
m2
22956.16
3535.25
2#楼
1540.00
m2
15156.58
2334.11
3#楼
1540.00
m2
12456.40
1918.29
4#楼
1540.00
m2
12742.00
1962.27
5#楼
1630.00
m2
25569.52
4167.83
1.2
地下车库
2021.00
m2
12789.34
2583.45
小计
101670.00
16501.19
二
道路园林
2.1
道路、绿化、管线
100.00
101670.00
1016.70
小计
1016.70
三
勘察设计及前期工程
3.1
工程勘察
30.00
3.2
工程设计
240.00
3.3
地质灾害
3.50
3.4
环境评估
3.00
3.5
地震评估
8.00
3.6
可研报告
5.00
3.7
临水临电
50.00
3.8
四通一平
50.00
小计
389.50
四
前期手续费
4.1
规划咨询费
12.57
4.2
施工图审查
3.00
万m2
10.20
30.60
4.3
墙改办、散装水泥
10.00
万m2
10.20
102.00
4.4
防雷审查
3.00
万m2
10.20
30.60
4.5
工程监理费
323.48
4.6
劳开工资保证金
325.00
4.7
劳动统筹
422.52
4.8
交易信息费
9.75
4.9
档案保证金
12.00
小计
1268.52
五
配套费
5.1
综合配套费
246.00
101670.00
2490.92
5.2
区内变电配套费
120.00
101670.00
1220.04
小计
3710.96
六
土地出让金
220.00
亩
50.40
11088.00
七
管理费
457.74
八
不可预见费
700.34
九
合计
35132.94
三地块投资估算
序号
工程名称
单价〔m2/元〕
单位
数量
合计〔万元〕
一
建安造价
1.1
写字楼
1500.00
m2
53900.00
8085.00
1.2
地下车库
2021.00
m2
12500.00
2525.00
小计
66400.00
10610.00
二
道路园林
2.1
道路、绿化、管线
100.00
66400.00
664.00
小计
664.00
三
勘察设计及前期工程
3.1
工程勘察
15.00
3.2
工程设计
112.00
3.3
地质灾害
1.70
3.4
环境评估
1.40
3.5
地震评估
3.70
3.6
可研报告
5.00
3.7
临水临电
25.00
3.8
四通一平
25.00
小计
188.80
四
前期手续费
4.1
规划咨询费
5.90
4.2
施工图审查
3.00
万m2
10.20
14.30
4.3
墙改办、散装水泥
10.00
万m2
10.20
47.66
4.4
防雷审查
3.00
万m2
10.20
14.40
4.5
工程监理费
218.00
4.6
劳开工资保证金
212.20
4.7
劳动统筹
275.86
4.8
交易信息费
6.37
4.9
档案保证金
12.00
小计
806.69
五
配套费
5.1
综合配套费
246.00
6.64
1626.80
5.2
区内变电配套费
120.00
6.64
796.80
小计
2423.60
六
土地出让金
220.00
亩
23.55
5181.00
七
管理费
293.86
八
不可预见费
449.61
九
合计
20617.56二、三地块销售：住宅按产权房5240元/平米，地下停车场、储藏室按2500元/平米，商铺、写字楼按6000元/平米销售计算。
销售收入详见下表：二、三地块销售收入汇总表
编号
类型
建筑面积〔m2〕
销售价格
〔元/m2〕
销售收入
（万元）
住宅
74500
5240
39038
车库及储藏室
32500
2500
8125
商铺
57522
6000
34513.2
销售合计
164522
81676.2
销售本钱
销售额的2.5%
2041.9
营业税
销售额的5.5%
4492.2
所得税
利润的25%
4847.9
销售利润
164522
70244.2
本方案资金来源主要靠二、三、六地块内房屋销售资金及一、二、三、五地块捆绑土地出让金返还来支撑。二、三地块土地由村委会成立公司对土地摘牌后独立进行开发建设，建设期间资金缺口需以贷款方式解决。二、三、六、七地块建设本钱为10.7亿元〔5.13+3.51+2.06=10.7亿元〕，考虑一、二、三、五土地共计206.85亩全部招拍挂，按80%进行资金返还共计3.64亿元〔206.85*220*0.8=3.64亿元〕，该方案销售收入为8.15亿元〔1.13+7.02=8.15亿元〕，不考虑建设期贷款利息，该方案利润为1.09亿元〔3.64+8.15-10.7=1.09亿元〕
由此可见，六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；二、三地块由村委会成立公司进行摘牌后独立开发，其他土地全部挂牌拍卖，工程利润较高〔该方案前期资金压力较大，三地块全部为公建，因人气缺乏，销售较困难，建议该地块拖后建设，其他地块可分期进行施工，以减轻前期资金压力〕。
3〕方案四：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；一、二、三地块由村委会成立公司进行摘牌后自行开发，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂。
本方案资金来源主要靠一、二、三、六地块内房产销售资金及捆绑土地出让金返还来支撑。一、二、三地块土地由村委会成立公司对土地摘牌后独立进行开发建设，建设期间资金缺口需以贷款方式解决。一、二、三、六、七地块建设本钱为16.49亿元〔5.13+5.79+3.51+2.06=16.49亿元〕，考虑一、二、三、五土地共计206.85亩全部招拍挂，按80%进行资金返还共计3.64亿元〔206.85*220*0.8=3.64亿元〕，该方案销售收入为15.01亿元〔1.13+6.86+7.02=15.01亿元〕，不考虑建设期贷款利息，该方案利润为2.16亿元〔3.64+15.01-16.49=2.16亿元〕
由此可见，六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；一、二、三地块由村委会成立公司进行摘牌后独立开发，其他土地全部挂牌拍卖，工程利润较高〔该方案前期资金压力较大，三地块全部为公建，因前期人气缺乏，不能形成居住规模，销售较困难，建议该地块拖后建设，其他地块可分期进行施工，以减轻前期资金压力〕，但该方案中规划住宅区域地块全部由村委会摘牌，五地块规划为公建，单独挂牌难度较大。
方案五：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；一、二、三、五地块全部由村委会成立公司进行摘牌后自行开发。
五地块投资估算
序号
工程名称
单价〔m2/元〕
单位
数量
合计〔万元〕
一
建安造价
1.1
写字楼
1500.00
m2
119700.00
17955.00
1.2
地下车库
2021.00
m2
27900.00
5635.80
小计
147600.00
23590.80
二
道路园林
2.1
道路、绿化、管线
100.00
147600.00
1476.00
小计
1476.00
三
勘察设计及前期工程
3.1
工程勘察
32.00
3.2
工程设计
350.00
3.3
地质灾害
3.70
3.4
环境评估
3.00
3.5
地震评估
8.00
3.6
可研报告
11.00
3.7
临水临电
55.00
3.8
四通一平
55.00
小计
517.70
四
前期手续费
4.1
规划咨询费
13.00
4.2
施工图审查
44.40
4.3
墙改办、散装水泥
10.00
万m2
14.76
147.60
4.4
防雷审查
3.00
万m2
14.76
44.28
4.5
工程监理费
472.10
4.6
劳开工资保证金
471.82
4.7
劳动统筹
613.36
4.8
交易信息费
14.15
4.90
档案保证金
12.00
小计
1832.71
五
配套费
5.1
综合配套费
246.00
14.76
3616.20
5.2
区内变电配套费
120.00
14.76
1771.20
小计
5387.40
六
土地出让金
220.00
亩
51.45
11319.00
七
管理费
656.09
八
不可预见费
1003.82
九
合计
45783.52
五地块销售：地下停车场2500元/平米，商铺、写字楼按6500元/平米销售计算。销售收入详见下表：
五地块销售收入汇总表
编号
类型
建筑面积〔m2〕
销售价格
〔元/m2〕
销售收入
（万元）
车库
27900.00
2500
6975
商铺、写字楼
119700.00
6000
71820
销售合计
147600.00
78795
销售本钱
销售额的2.5%
1969.9
营业税
销售额的5.5%
4333.7
所得税
利润的25%
6677
销售利润
147600.00
65814.4
本方案资金来源主要靠一、二、三、五、六地块内房屋销售资金及捆绑用地土地拍卖返还金支撑。一、二、三、五地块土地由村委会成立公司对土地摘牌后独立进行开发建设，建设期间资金需以贷款方式解决。一、二、三、五、六、七地块建设本钱为21.07亿元〔5.13+5.79+3.51+2.06+4.58=21.07亿元〕，考虑一、二、三、五地块土地拍挂返还金3.64亿元〔206.85*220*0.8=3.64亿元〕，该方案销售收入为21.59亿元〔1.13+6.86+7.02+6.58=21.59亿元〕，考虑建设期贷款利息，该方案利润为4.16亿元〔21.59+3.64-21.07=4.16亿元〕
由此可见，六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；一、二、三、五地块由村委会成立公司进行摘牌后独立开发，其他土地全部挂牌拍卖，工程利润最高〔该方案前期资金压力较大，三、五地块全部为公建，因前期人气缺乏，不能形成居住规模，销售较困难，建议该地块拖后建设，其他地块可分期进行施工，以减轻前期资金压力〕。
综上所述，方案五利润最高，但考虑该方案公建面积过大，销售存在一定难度，资金回笼慢，故在实施过程中考虑结合方案四进行实施，首先实施一、二、三地块开发建设，五地块拖后实施，并尽量将五地块用地性质变更为住宅，根据与村委会领导沟通，业主方共可筹集到资金3.5亿元〔高新区承诺贷款3亿元，村委会可完成融资5000万元〕。该局部资金作为工程长期使用资金，在工程实施过程中仅考虑返还贷款利息，不考虑分期返还本金。以下根据资金情况对工程前期运作进行一个大致的分析：
工程阶段性资金情况汇总表
节点时间
2021年12月
2021年6月
2021年8月
2021年4月
贷款资金〔万元〕
35000
一地块摘牌〔万元〕
-17900
一地块前期费用〔万元〕
-5000
-3000
一地块资金返还〔万元〕
14320
六七地块建安付款〔万元〕
-21000
六地块住宅销售〔万元〕
8000
一地块建安付款〔万元〕
-7500
一地块住宅销售〔万元〕
18350
资金结余〔万元〕
17100
12100
26420
22270
说明：在贷款额度确定后，贷款根据工程进度需要分期到位，尽量降低资金本钱。
我们前期确定地块一2021年12月启动土地摘牌，根据上表可见，在2021年4月，资金情况完全可以满足整个工程进度建安付款及二、三地块土地摘牌的需要。
篇6：招标工程施工总体方案
2.2本施工组织设计方案的主要内容包括：工程的重点、难点及对策、总体施工组织、关键工序施工方法、施工进度计划、工程质量保证措施、安全生产保证措施。针对本项目的特点，本方案对总体施工组织、施工进度计划、质量保证措施、关键技术的实施等内容作了重点阐述。
2.3本工程分部工程多，工程量大、工期紧。所以要调配足够的人力、机械设备，进行完善的施工部署，对工程各施工区和施工段进行科学划分，对施工要素进行动态管理，使人力、机械、材料得以合理利用，只有这样，才能确保质保量、按期地完成本工程施工任务。
三、工程施工合理化管理
3.1实行项目经理负责制，对工程行使计划、组织、指挥、协调、实施、监督六项基本职能，确保指令畅通、令行禁止、重信誉、守合同。
3.2为确保本工程按照招标文件的要求顺利完成，实现我公司对业主的承诺，我公司拟集中优势，抽调一批有施工经验、年富力强、责任心强的工程技术人员，作为本工程技术骨干，成立工程项目经理部，代表我公司直接对施工现场进行统一管理，统筹组织本工程的施工。与此同时，我司将在人力、机械、材料、资金等方面对本工程给予重点支持，确保施工的需要。
3.3为加强施工控制，我公司针对工程质量、施工进度、文明施工、安全生产等控制要素制订了管理目标。
四、工程管理办法
本工程对施工工艺效果要求高。在每一个功能空间整体地、完美地传达出不同功能性将是整个施工工程的关键，也是贯穿整个施工过程的指导思想。施工中，同时展开作业无疑会给施工现场管理增加难度，同时会影响施工质量的控制，因此，在综合考虑运输设备的调运能力、工作效率，工程成本、质量、进度、安全的控制等方面要求，合理划分施工区域，选择与布置垂直与水平运输方案，有机地进行早部署、严预控、细落实，是工程管理的重点。
（一）工程质量要求
本工程的质量要求为：合格，配合总包单位必须达到鲁班奖标准。
本公司将在工程实际开工前制定出可行的质量计划，并委派优秀管理人员组成工程项目管理班子，形成满足工程质量目标的组织机构。项目经理部在充分发挥自身整体优势的基础上，严格按照质量保证体系来运作，形成以全面质量管理为中心环节，以专业的科学化管理体系，从而实现项目质量目标和对业主的承诺。在本工程施工中，我公司将严格按照《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2013）及工程所在地有关政府部门文件的要求，对施工质量进行控制，使本工程的质量满足甲方要求。
（二）工程质量管理
1、工程使用的主要原材料、半成品材料、设备（下简称“原材料”），进场时必须由施工单位填写《材料报验单》，经工程部门验证及取样送检合格，方可使用。1）施工单位必须提交原材料的《出厂合格证》及《检验证明书》，填报《材料报验单》等资料，经工程部门核验无误。2）由工程部门材料见证人按规定取样送指定的有资质检测机构进行检测，检测合格后方可使用。3）以下情况虽有试验报告，但其试验报告无效，原材料不能使用。a、原材料未经材料见证人见证。b、不在指定的有资质检测机构检测。
c、施工单位自行送检，检测过程无材料见证人见证。
4）检测不合格的原材料，不得在工程上使用，必须在限期内退出现场。
2、主要分部及单项工程开工前，必须先做施工样板，并填写《施工样板报验单》，经验收合格后，分项工程方可全面开工。
3、分项工程施工完成，施工单位自检合格，必须填报《工程质量报验单》。1）由工程部门组织验收，验收合格后方可进行下一道工序施工。2）分项工程经验收不合格，由工程部门发出《整改通知单》，施工单位必须在限期内整改完成。3）分项工程未经验收或验收不合格，不得进入下一道工序施工。
4、分部工程完成后，由工程部门组织施工、总包单位进行验收。
5、工程部门必须制订《单位（单项）工程成品保护规定》，并责成施工单位成立成品保护小组，落实成品保护的岗位责任。
1）总包单位内部不同班组交叉作业，班组必须办理《中间交接验收》 手续。
2）不同施工单位交叉作业，施工单位必须办理《中间交接验收》手 续。
3）应对如下分部工程进行成品保护：基础、柱体、墙面、地面、门窗等分部工程。
6、工程施工过程中，出现质量缺陷，应按如下程序进行处理： 1）质量问题：项目工程部下达《整改通知单》，施工单位在限期内完成后报工程部门验收签证。
2）一般质量事故：施工单位应在4个小时内提出报告，工程部门根据事故性质，上报工程部门鉴定处理。
3）重大质量事故：施工单位应在1个小时内将事故概况报告项目工程部，并采取措施保护现场，由工程部门组织调查取证及处理。
7、出现下列情况之一者，工程部门必须发出停工指令，防止工程出现重大质量事故发生： 1）擅自使用未经认可的原材料； 2）擅自变更设计图纸施工的；
3）上一道工序未经验收擅自进行下一道工序施工的； 4）未经审核同意，不合格分包单位进场施工的； 5）出现质量、安全事故；
6）施工质量出现异常，施工单位不整改或未采取有效措施整改的。
8、工程停工及复工通知程序
1）局部停工的，由项目工程部经理签发停工、复工通知，送工程部门备案； 2）停工范围较大或影响较大的，必须由总工程师签发停工、复工通知。
（三）工程进度管理
1、施工单位要认真编制施工总进度计划表、劳动力计划表，并做到计划表上墙。
2、施工单位项目部要按照施工总进度计划需编制施工工程的周、月施工进度计划，包括各分项工程，重要工序的形象进度计划，以及完成计划所采取的措施。
3、项目部每月应向监理单位上报计划完成情况报表，每周应在工例会上汇报本周的进度，除不可抗拒的原因外，未按计划完成的应以文字说明原因及具体赶工措施。
4、工程款的计量、拨付施工单位于每月25日前根据本月实际完成量上报当月工程量计量表，项目监理机构在收到施工单位所报的计量后三日内完成审核并报建设单位确认。工程计量表所报内容包括当月实际完成工程量清单计价表及工程款支付审批表，由施工单位填报。
（四）工程投资管理
1、工程部选用的原材料，应以“设计效果满足要求、质量优良、检验合格”为原则。
2、“四新”试点或推广前，工程部门应进行经济技术分析并经总工程师批准后方可执行。
3、《施工方案》中的施工工艺、施工方法应以“安全、合理、经济” 为原则。
4、工程部门在进行施工变更时，应了解现场的材料进场及施工情况，并由施工单位填写《工程变更申请》，列明变更原因、损失情况及已采购材料如何处理等内容，施工变更按如下程序办理： 1）单项变更损失（含返工损失）在五万元以内，由工程部门确定是否变更；
2）单项变更损失（含返工损失）在十万元以内，由总工程师决定是否变更；送集团工程管理中心备案； 3）单项变更损失（含返工损失）在十万元以上，报集团工程管理中心批准后方可实施。
5、零星工程或图纸外工程施工：
1）工程造价在3000元以内的，由项目工程部填写《工程通知单》，经项目公司经理审批同意，送工程部门备案后施工。2）单项工程造价在3000元以上的，由项目工程部填写《工程通知单》，经项目公司经理审核同意，工程部门批准后方可安排施工。
6、零星工程或图纸外工程施工完成后，应以《工程通知单》作为工程现场签证依据，由施工单位填写《现场工程量签证单》，并由该项目工程主管、项目工程部经理及审核部三人签证方有效，方可作为工程结算依据，现场签证应在以下规定时限办理。
1）隐蔽工程应在隐蔽前一天，由施工单位提出申请，在隐蔽前办理完成。
2）非隐蔽工程应在该工程完成后的二天内由施工单位申请，在工程完成后的十天内办理完成。3）隐蔽工程应在申请后的一天内、非隐蔽工程应在申请后的八天内予以办理签证，逾期视同默认。4）施工单位逾期申请，不予以办理补签手续。
7、工程备料款及定制设备、器材的定金、订金规定： 1）单位（单项）工程的委托施工，原则上不支付工程备料款 2）定制设备、器材的定金及订金，原则上不超过标的15%
8、单位（单项）工程进度款的支付，必须根据合同约定及其形象 进度支付，质量或工期违约金应在当期进度款中扣除。
（五）安全生产、文明施工管理
1、施工单位进驻现场后，按照建设单位所划分的区段进行封闭式施工，不得妨碍、影响相邻单位的施工。
2、施工单位在本施工区段内显著位置设置统一尺寸，统一规格的大门及项目公示牌。施工现场的布设严格按审批后的《施工组织设计》中的总平面布置图进行布置，禁止施工材料、施工机械乱堆乱放，施工用水、用电有序铺设，严禁私拉乱扯，确保施工现场整洁有序。
3、施工单位应制定符合国家规定，切实可行的安全《施工组织设计》，并报监理单位批准实施。工程开工后，施工单位应及时和市建设工程安全监督站联系，办理安全监督备案手续，接受其指导和监督。要加强对现场施工人员的安全教育，建立完善的安全文明制度。各项管理目标和警示标牌要悬挂到位。施工现场应按JGJ59-99的规定，安装必要的防护设施和消防器材。安全《施工组织设计》的编制，应体现“以人为本，安全第一，预防为主”的方针。
4、施工单位应服从建设单位的统一协调管理，在室外供水、供电、燃气、通讯等管网进入施工后，要积极予以配合支持，提供便利，以期达到同步施工，按期竣工的目标。
（六）工程竣工验收及保修管理
1、单位（单项）工程竣工验收文件：
1）已按批准的设计文件及承发包合同内容完成； 2）质量符合国家质量检验评定标准； 3）专业验收手续已完成；
4）竣工档案一式三份移交给工程部门审核后归案。
2、由工程部门组织设计部门、项目工程部及施工单位进行内部质量竣工验收，验收发现的质量问题，工程部门发出《整改通知单》限期整改，整改过程及结果必须专人监督落实。
3、质量符合要求后，由工程部门组织施工、设计、监理单位进行四方验收，并请质监站监督，验收结果形成《单位（子单位）工程验收纪录》书面文件，并取得质监站出具的《单位工程施工质量验收意见书》，按规定办理竣工备案及综合验收。
4、工程质量经验收合格后，由工程部门组织施工单位向总包 单位办理《单位（单项）工程竣工移交书》，并签证确认。
5、单位（单项）工程竣工验收合格后，必须在十五天内按合同约 定与施工单位办理工程结算。
6、工程保修期以《建设工程质量管理条例》为准，以竣工验收合格之日起算。
7、保修管理：
1）交验后二个月内由项目管理公司工程部负责管理。
2）交验后二个月以上由业主或业主指定的物业公司负责管理，保修期内因质量而引起的维修费由施工单位负责，在保修金中扣除。
3）维修责任有异议的，由工程部门指定专人负责鉴定，施工单位不服的，可以请当地质监站鉴定。4）保修期满，由施工单位提出《保修终结申请书》，工程部门组织物业、施工单位共同对质量复检，确认保修责任已完成，在《保修终结书》中三方确认，并在十天内办理保修金的结算手续。
（七）奖罚制度
为保障上述各条款的贯彻落实，特制定本制度：
1、施工单位项目经理及技术负责人每周在施工现场不少于5个工日，无故不到者，每人处以500元/日的罚款，情节严重的，将根据合同约定进行处理。
2、对施工单位隐瞒不报，漏报少报或私自处理施工中出现的质量、安全问题的，经查实后处1000元-10000元/次罚款，并追究有关人员的责任。
3、施工单位未按程序报验，擅自施工的除无条件返工外，并处以1000 元/次罚款，造成质量事故的处5000元/次以上罚款。
4、施工单位未经报验或使用不合格原材料、成品、半成品、构配件，除无条件返工外，并处以1000元/次罚款，情节严重的处以10000 元以上罚款。
5、施工单位未按设计要求和规范施工的，除无条件返工外，每次处以500-1000元罚款。
6、施工单位对监理通知单拒绝签字或未按监理通知要求整改的，每次处以500元罚款。拒不整改或拒绝项目监理机构管理每次处以 1000元罚款。
7、施工单位未按时上报月进度工程计量报表，当月工程款拨付中不予考虑安排。
8、施工单位未按要求编制总进度计划、主体、月度及周进度计划或未按要求上报月度、周计划完成情况报告，对施工单位处以200元/次罚款。施工单位无故未完成月、周进度计划分别罚款2000元/次和300元/次。
9、施工现场所用材料、机械、周转材的堆放及施工用水、临时用电的敷设应按照施工总平面布置图进行布设，对施工现场材料堆放混乱的单位，监理单位第一次进行书面通知要求整改，对接到通知在规定时间内没有按时整改的单位处以500元/次罚款，对拒不整改的施工单位处以2000元/次罚款。
10、未按现场有关规定设置施工标语标牌、警示标志、安全防护装置及现场布置的，除责令施工单位停工整改外，处以500-1000元/次罚款。