黑龙江省房地产开发企业资质管理实施细则

黑龙江省房地产开发企业资质管理实施细则（通用8篇）

篇1：黑龙江省房地产开发企业资质管理实施细则

宁夏回族自治区房地产开发企业资质管理实施细则

新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到房地产开发主管部门申请资质.（一）申请房地产开发资质的报告；

（二）《房地产开发企业资质申报表》一式三份；

（三）营业执照原件、复印件；

（四）企业章程原件；

（五）验资报告正本原件。新增房地产开发业务的企业提供财务状况专项审计报告原件；

（六）企业法定代表人、董事、监事、总经理及其他高级管理人员身份证明原件、复印件和任职文件原件；

（七）企业股东的身份证明或营业执照原件、复印件；

（八）企业专职专业技术人员身份证明、职称证、劳动合同、缴纳社保证明原件、复印件；

（九）企业固定办公地点的文字说明；

（八）各市县房地产管理部门初审意见。

（九）房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。

四级资质：

1、注册资本不低于1200万元；

2、从事房地产开发经营1年以上；

3、上一建筑工程质量合格率达100％；

4、持有资格或职称证书的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专职专业管理人员不少于14人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于7人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人，持有资格证书的专职统计人员不少于1人；

5、工程技术负责人、经营负责人、财务负责人具有相应专业中级以上职称；

6、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》制度；

7、上一未发生过重大工程质量、安全事故；

8、有固定办公经营场所。

（五）新设立的房地产开发企业要经过暂定资质的过渡，其注册资金、专业技术力量等资质申报条件不低于四级资质等级标准。

临时聘用或者兼职的管理、技术人员不计入企业管理、技术人员总数。

篇2：黑龙江省房地产开发企业资质管理实施细则

一、房地产开发企业先到住建局服务中心进行申请登记，填写承办业务登记申请表后，到城建科进行资质办理申请。

二、对开发企业提出的办理房地产开发资质申请所需要提交的资料进行介绍，并提出每项资料的标准和要求，发放办理明白纸。

三、对开发企业送达的申报资料进行审核受理。

（一）企业申报房地产开发资质所需的标准

1、注册资本不低于1000万元。

以营业执照、验资报告为准，但其中实收资本不得少于1000万元。

2、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中，具有中级以上职称的不少于8人（高级职称的2人）。

1）建筑、结构类主要是指以工民建、建筑规划、建筑施工、工程结构等专业为主的专业类型；财务主要是会计专业；房地产及有关经济类主要是房地产管理、经济、审计、统计等专业。

高级职称2人，其中：建筑、结构类2人；中级职称6人，其中：建筑、结构类4人，财务类、房地产及有关经济类2人。

职称证书必须是人事局组织评审、发证，不承认民营经济组织的。高级职称证书须由省人事厅组织评审、发证。

退休、下岗、离岗人员可计入有职称专业人员数，但需提供退休、下岗、离岗证书，且年龄均不得超过70岁。

2）凡职称证书中工作单位不是本公司的，均需提供原单位的解除劳动关系证明，或市劳动主管部门出具的与原单位的解聘合同证明。

3）对职称证书借用、空挂、兼职、伪造等行为，一经查出，即作不予许可处理。

3、工程技术、销售、财务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等

业务负责人具有相应专业初级以上职称。

查对任职文件及职称证件。

4、有3万平方米以上的房地产开发项目。

已取得土地使用权证书，且取得方式必须为出让。项目规划建筑面积必须在3万平方米以上（建设工程规划许可证或规划局提供的证明文件）。未取得土地使用权证书，可提供与土地主管部门签订的土地交易合同及土地出让金缴清证明。

（二）企业申报房地产开发资质所报送的材料要求

1）材料用A4纸，要求不要胶装、线装，请打孔装订，若补充材料时方便拆装。

2）申报材料一套，申报表两份。

1、申报材料目录

材料排列顺序：

 房地产开发企业资质申报表

 企业营业执照副本

 企业法人组织机构代码证

 企业税务登记证

 企业章程

 企业的验资报告

 企业法人代表、总经理的任职文件，企业经济、技术、财务等负责人的任职文件，企业专业技术人员的职称、资格证件，劳动合同花名册，企业人员交纳的养老保险证明材料

 企业获得开发项目证明文件

2、房地产开发企业资质申报表（封面加盖单位公章，并提供相应的电子文档）

1）书面申报表均为原件，分别单独装订，不要与申报材料一起装订；

2）相应的电子文档模板下载：在“德州市住房和城乡建设局网站”（http:///）上下载，路径为：登录“德州市住房和城乡建设局网”→在“下载中心”目录下→点击“房地产开发企业资质申报表”。

3、企业营业执照副本

1）查看企业名称，必须有“房地产开发”或“置业”等表明该企业是从事房地产开发、经营活动字样的专营企业（集团公司除外）；

2）查看企业地址，不可以居民住宅作为办公地点，租赁用房的，提交房主的《房产证》复印件及租赁合同；

3）查看法定代表人，不得担任政府部门行政职务；

4）查看注册资本是否达到相应资质等级的标准；

5）查看经营范围，必须有房地产开发、经营或商品房屋开发、经营等内容；

6）查看经营期限，是否在有效期内。

4、企业法人组织机构代码证复印件

5、企业税务登记证复印件

6、企业章程

需有全体股东签字。

7、企业的验资报告

需为本公司验资报告，不是审计报告，如企业变更名称、注册资本、股权等，要同时提供工商变更证明。

8、企业法人代表、总经理的任职文件，企业经济、技术、财务等负责人的任职文件，企业专业技术人员的职称、资格证件，劳动合同花名册，企业人员交纳的养老保险证明材料

1）企业法人任职文件：是指法人代表证或股东会议决议（需要有所有

股东的签字）；

2）企业总经理、部门负责人任职文件：需是公司红头文件，有正式文号；

3）专业技术人员必须和劳动合同、交纳养老保险人员相一致；劳动合同须与本企业签订，其花名册中必须要有合同签订期限（花名册加盖单位公章，无须再提供每个人的劳动合同）；企业交纳的养老保险证明分为两部分：一是半年以上交纳养老保险金发票；二是具体交纳人员情况明细表，表中需要有保险证编号、人员姓名、保险事项、交款标准等内容，且需有社保主管部门盖章。

9、企业获得开发项目证明文件(土地部门出具的土地有效证件及规划部门出具的有关容积率证明)

指土地使用权证及相关证明文件。

申请材料为复印件的，申请人应当提供原件，复印件加盖单位公章，并当场进行核对。

四、（1）对审查合格的开发企业做出准予许可的决定，并出具初步审查意见，报送至德州市住房和城乡建设局予以审核，审核通过后领取证书。

（2）对审查不合格的开发企业做出不予许可的回复，并书面出具需整改的意见，交由申请企业进行整改，整改资料送达后重新进行审查。

五、由县住建局城建科核发开发企业资质证书。

六、收费标准： 不收费

办理时限： 7个工作日

办事机构：平原县住房和城乡建设局

办公地址： 城建科

篇3：黑龙江省房地产开发企业资质管理实施细则

自20世纪90年代开始,随着市场经济进程的加速,国内企业开始积极探索适合我国国情的企业预算管理模式,并取得了显著效果。但是作为特定行业,房地产企业的全面预算管理体系还没有真正成熟起来,仍处于探索和逐步建立阶段。

随着房地产行业近几年的高速发展,吸引了众多的参与者,行业竞争不断加剧的同时,市场化程度逐步提高,无论是企业内部资源或外部因素,均要求房地产企业特别是大中型房地产开发商应对其自身经营管理实行全面的预算管理。

一、房地产企业的特点

1. 项目建设周期长,投入资金多,不确定因素广泛,投资风险较大

一个项目少则一两年,多者三五年,施工周期比较长,投入资金多。房地产行业关系国计民生,建设期内国家财政金融政策、房地产行业政策、国际建材价格、居民消费水平等各项因素的变化直接影响到企业产品成本和销售市场,不确定因素多,投资风险比较大。

2. 存在刚性支出与软性收入之间的矛盾

传统预算管理体系主要是在实施持续作业、强化支出控制等理论基础上构建的。即工业企业一般采取“以销定产”的策略,商业企业采取“根据市场组织货源”的策略,限定库存,减少资金支出,做到收入与支出基本相匹配。但是,房地产企业工程项目一经确定,必须随工程进度支付工程款,支出呈现刚性特征,收入却不能得以保证,呈现出软性特征,存在着刚性支出与软性收入之间的矛盾。

3. 利润表体现的利润与实际现金流量之间存在较大差异

一般房地产企业都采取预售方式,根据收入确认的四个条件,预售房屋的现金收入不能在流入当时确认收入,而在开发产品竣工验收并办理移交手续后,方可确认销售收入。同时,由于会计核算期间与项目开发周期不一致,使得利润表体现的利润与实际现金流量之间存在着时间性差异,利润表亏损,现金流量可能充裕,利润表盈利,现金流量不一定出现盈余,甚至有可能出现严重短缺。

4. 预算对房地产企业具有重要意义

房地产企业预算不仅涉及传统预算,更重要的是涉及项目预算,根据“帕雷托法则”,即战略、政策上相对少数的决策最终能决定公司成败的8 0%至9 0%,而项目预算是制订决策的重要依据。因此项目预算必须具备“前瞻性”,不仅要关注行业政策动向等宏观经济对企业的影响,还要关注现行决策对公司未来产生的影响即微观经济因素,对预算编制者的要求也比较高。

二、房地产企业全面预算管理中存在的问题

1. 缺乏企业战略目标的导向性,房地产企业年度预算与企业战略目标之间联系不够,重年度预算,轻项目预算

项目预算是一个管理决策系统,该系统将战略规划和长期计划与常规预算和相应的支撑分析联系起来,以使组织能够高效分配能源,从而成功实现其短期和长期战略目标[1]。而年度预算将一个会计年度作为预算年度,由一个或是若干个项目预算分解而成。由于年度预算的时间视野比较狭窄,不能为决策者提供全方位的经营成果的解释。但是在房地产行业预算管理中普遍存在着重年度预算,轻项目预算的现象。

2. 房地产企业尚未建立系统、完善的预算管理组织体系和预算管理制度

由于房地产行业的特殊性,工程采用项目出包方式,承包单位出具项目预算。这种跨企业编制的预算,在预算的汇总整合、执行和监督方面存在诸多不便。目前,许多房地产企业及其项目实施单位的各种预算管理是松散型的,上层与基层之间、出包方与承包方之间,缺乏紧密的联系和实质性的合作和交流,缺乏监督管理机制,还没有真正建立起一个强有力的预算管理体系,很难充分发挥预算管理的作用。

3. 房地产企业预算管理坚持以利润为核心的预算管理模式

目前,跨期经营的房地产行业预算管理按照传统预算管理的要求,在利润表所表现的利润与实际现金流量不符的情况下,仍然坚持以销售为指导、以利润为核心的预算管理模式。这种预算管理模式的最大缺陷在于,不能及时反映出企业现金流量的短缺。特别在当前全球金融危机爆发的情况下,房地产市场急剧萎缩,利润表会乐观反映企业经营情况。

4. 信息数据库相对分散,预算数据缺乏可靠依据,预算管理实施结果不理想

房地产企业本身对信息的认识不足,信息资源相对分散,入库信息又不够充分。房地产行业中又普遍存在着为了赶工程、抢进度,没有图纸先施工,“三边”工程屡禁不止等现象,致使设计概算突破估算指标、施工图纸概算突破设计概算、竣工结算远远突破施工图纸概算。还有的企业预算的科学性不够,测算的依据不足,论证的资料太少,使得预算指标与实际执行情况差异较大,导致预算失去了应有的指导意义[2]。

5. 房地产企业在预算编制、预算控制和预算考核过程中,以财务部门为核心,沿袭财务预算管理中的工作方法,不利于实施全面预算管理

大部分房地产企业预算管理由财务部门编制,预算由财务部门通过“资金流”加以控制和监督,又以财务部门提供的数据作为预算考核的依据,沿袭财务预算管理中的工作方法。这种以财务部门为核心的预算管理模式不利于调动全员积极性,难以实施对全员、全部业务、全过程的全面预算管理。

6. 缺乏有效的控制机制和分析考核机制

目前,由于采用出包方式,房地产企业对项目预算的控制多是被动的,缺乏过程控制,分析考核也相对薄弱。更重要的是,预算管理作为一种计划,只是控制费用,预算分析流于形式,缺乏对决策的影响能力;预算松弛,预算考核不力,奖惩措施落实不到位,未能充分体现预算的权威性和严肃性。

三、房地产企业全面预算管理的建立与实施

1. 以企业整体战略目标为导向,实施战略预算管理

全面预算管理从本质上是对未来的一种管理,是战略目标与方案的财务数量描述,是企业战略实施的保障与支持系统。企业预算管理应以集团战略目标为导向,缺乏战略引导性的预算是没有灵魂的预算,会导致预算目标的短化,难以提升企业核心竞争力和企业价值[3]。因而,房地产行业预算应加强战略研究,分析市场机遇和风险,制定整体和各分项的收益目标,为企业的预算管理工作指明方向。

2. 建立健全的预算管理体系和预算管理制度

(1)完善组织机构体系,实现责权利的统一

建立科学、高效、有序的预算管理体系是企业实施全面预算管理的前提。传统的预算管理组织以企业管理层级作为预算管理层级。为了加强预算管理,使预算编制、预算分析、考核、监督控制具有相对独立性和权威性,应建立相对扁平化的预算管理组织体系。特别是在房地产行业预算管理中,部分项目管理范畴在企业内部管理层级之外,而且工作复杂、专业性强,对预算管理层级及预算管理人员要求比较高。因此,建议房地产行业全面预算工作组织由预算决策机构、预算管理机构和预算执行机构构成。预算决策机构为董事会或预算管理委员会。预算管理机构为相对独立的预算管理委员会办公室或预算部,全权负责预算的编制、分析、控制、监督和考核。预算执行机构为各执行部门,包括各个项目施工单位。预算组织机构图如图1。

(2)制定和完善预算管理制度

现行的企业预算管理办法作为大纲性的文件,阐明了预算管理的目标方针、预算的编制、控制等办法,但是没有针对企业资源进行总体部署。为此,建议根据预算管理办法,出台企业内部可操作性的预算管理实施细则、预算考核办法、预算预警报告制度等支持预算管理体系的相关制度,明确各部门的权责,界定预算目标,确定预算考核指标和预算调整原则,加强对超预算和预算外支出项目的管理,以完善全面预算管理制度。

(3)领导重视,全员参与

全面预算管理不同于单纯的财务预算管理,全面预算管理涵盖了企业全员、全部业务、全过程。因此,企业高层管理者应充分认识到预算管理的重要性,亲自参与组织和指挥,在企业内部营造有利于预算管理的环境,不仅使得财务在“资金流”方面,而且使各部门在“物流”、“信息流”等各方面,组织全员积极参与,发挥员工的主观能动性。

3. 成本和费用标准的建设

根据企业集团管理模式和房地产行业特点以及经验数据分析,建立一套房地产项目开发成本、费用科目的体系,作为项目预算成本、费用的依据,指导项目的预算工作。注重已开发项目成本数据的积累,完善各项费用定额标准,同时,在标准执行的过程中,不断改进、完善并逐步形成企业自身的成本、费用定额标准。

4. 改进预算编制方法

(1)引进现金流量为核心的预算管理模式

以现金流量为核心的预算管理模式主要是依据企业现金流量预算进行预算管理的一种模式。现金流量是这一预算管理模式下预算管理工作的起点和关键所在。特别是目前,随着世界金融市场的动荡,国内房地产行业的持续低迷,房地产企业必需建立“现金为王”的理财观念,确立以现金管理为核心的预算管理模式显得尤为重要和紧迫。

(2)调整预算周期

传统的预算以一个会计年度作为预算周期,注重的是短期效应。作为房地产企业,考虑到其项目开发周期比较长,在编制年度预算的同时,为缓解资金压力,保证各项目正常进展,保证后续项目开发的资金储备,一方面要按年、季、月编制资金预算;另一方面根据工程预算、工程进度和合同约定的工程款和分包款付款方式,结合项目开发周期,编制分年度的中长期预算,筹划和掌握企业未来发展方向。

(3)加强部门之间的合作,收集数据,提高预算准确度

“信息不对称”和“预算强调”是产生预算松弛的主要条件[4]。在强调预算的前提下,降低预算松弛,提高预算准确度,首先要解决“信息不对称”的问题。这就要求企业提高对各项信息的敏感度,加强对各项信息的收集和整理,充实信息数据库。同时要求各职能部门根据其工作职能,分工协作,共同努力,编制部门预算及其负责的专项预算,提高预算的准确度。

5. 改进预算分析方法,提供系统分析

实践证明:高层管理者致力于关键业绩指标和例外报告,对冗长的财务报表关注较少。而现行的企业预算分析主要存在三个问题。一是涵盖内容比较多,缺乏重点描述;二是表述问题肤浅、表皮化,缺乏深层次的分析;三是过分文字化的财务信息,不能吸引管理者的兴趣。为此,建议预算分析要着力于提供管理者需要的信息,切入关键业绩指标,进行系统分析,同时着力于表现形式的多样化。

6. 改进预算考核机制,实现考核办法的多样化

由于长期以来,预算侧重于“财务数字”的预算,而忽略“非财务数字”的预算[5],在预算考核方面也同样倾向于财务指标的考核,缺少“非财务数字”的指标化管理。鉴于此,建议建立“非财务数字”的指标体系,调动人力资源、行政管理等各个后勤部门的积极性。同时,建议改进以往主要考核利润、成本等绝对值的方法,引进对相对值的考核。相对值的引进,不仅要着眼于企业内部,还要着眼于同行业的数值作为参考。

7. 将预算管理纳入企业文化范畴,提高对预算管理的认识

企业文化是企业赖以生存和发展的基础,这只看不见的手不同于企业外部“市场”这只看得见的手,企业文化引导企业员工以价值观为导向的行为取向。目前,国内企业都充分认识到建立企业文化的必要性,都在规范企业价值观文化。企业价值观文化从其根本来讲,就是建立以企业为核心的价值观念,实现企业内部各利益群体的价值统一。而预算控制就是要求各利益群体,包括个人、部门积极主动地参与预算,解决利益冲突。加强预算管理需要企业文化的支持,而企业文化的建立则更有利于加强预算管理。因此,建议企业将预算管理的内容纳入企业文化范围,提高对预算管理的认识。

8. 加强培训,全面提高预算管理人员水平

全面预算管理是一项综合性的管理工作。特别是在房地产行业,全面预算管理涉及内容广泛,尚未普及。建议企业建立“以人为本,关注预算道德”的观念,充分认识预算管理人员的水平对预算管理的重要性以及工作推动性,加强培训工作,提高预算管理水平,真正实现企业的全面预算管理。

9. 引进外部预算审计及预算监督机制

房地产企业对出包单位的预算管理比较被动。为了加强过程审计及项目工程质量,建议企业引进外部预算审计及预算监督机制,不仅要进行施工监理、造价咨询,还要对预算执行情况等全部业务进行全过程审计和监督。

全面预算管理在实施初期,可能暂时性的降低效率、遭遇来自各方的阻力,这就需要强有力的最高层领导的重视与推动,需要全员、全业务以及全过程的参与,建立畅通的沟通渠道,通过反复多次的宣贯机制予以保证。总之,房地产企业的全面预算管理是一个系统工程,是企业治理的重要组成内容,是企业发展战略的重要保障体系。房地产企业应结合企业自身特点,形成适合本企业的全面预算管理制度,真正达到实现企业发展战略目标,整合企业资源,提高经济效益的目的。

参考文献

[1]威廉.拉利.预算管理手册[M].王斌等译.北京:人民邮电出版社,2007.563-594.

[2]夏爱兰.略谈房地产企业全面预算管理[J].财会月刊(理论),2006,(5):36-37.

[3]李文斌.我国企业全面预算管理中存在的问题[J].合作经济与科技,2008,(10):54-56.

[4]许云.预算管理研究:历史、本质与预算松弛[D].厦门大学,2006.36-44.

篇4：黑龙江省房地产开发企业资质管理实施细则

【关键词】企业内部控制；风险管理；房地产开发

健全的企业内部控制和风险管理体系是实现企业快速、稳定发展的重要保障。房地产开发企业自身具有受宏观政策影响大、资源需求量多、社会涉及面广、人员素质要求高等高风险特征。近年来，由于监管法规的要求和企业自身的需要，越来越多的房地产开发企业开始重视内部控制风险管理体系的建设。如何构建完善的企业内部控制与风险管理機制成为了每一个企业所需要思考的重要问题。为了更好的研究企业内部控制和风险管理机制，本篇文章主要结合企业内部控制的实际效果，对企业内部控制和风险管理实施进行研究，希望能够对企业的快速、稳定发展产生一定的推动性作用。

一、企业内部控制和风险管理之间的相互关系

内部控制是企业董事长、管理人员及全体员工共同实施的，目的在于实现控制目标。企业内部控制主要是通过内部环境、风险评估、控制活动、信息沟通及内部监督所组成。风险管理是企业从战略制定到日常经营过程中对待风险的一系列信念与态度，目的是确定可能影响企业的潜在事项并进行管理，为实现企业目标提供合理的保证。风险管理是由风险识别、风险分析、风险应对等要素所组成。企业内部控制和风险管理都是企业管理过程当中所不可忽视的工具，内部控制和风险管理相辅相成，才能够构建科学的企业管理模式，促进企业的快速发展。

二、房地产开发企业内部控制和风险管理当中存在的问题

在企业内部控制和风险管理的实际执行过程中，经常会有企业花大力气按照规范的要求开展了风险识别、风险评估等工作，也形成了厚厚的《风险管理手册》《内部控制制度》等文件，但往往此阶段性工作一结束，内控报告一通过，这项工作几乎就变冷了，工作成果似乎就束之高阁，无人问津了。甚至有的企业会出现“管控的不一定没有风险发生，不管控的不一定有风险发生”的尴尬现象。

产生如此问题和现象，究其原因有以下三方面：

1.内部控制和风险管理认识存在偏差

企业管理人员的内部控制和风险管理认识将会直接影响企业发展的综合效果。企业的内部风险管控作为一种管理制度，本身不能直接产生经济效益，只有通过对每个部门的控制和管理才能实现它对企业的经济价值。一些企业的管理人员认为内部控制只是对各种规章制度进行汇总，但是却没有认识到内部控制在企业风险管理中应用的价值。

2.内部控制和风险管理内容不够全面

当前很多企业内部控制和风险管理存在内容不够全面的问题，很多企业较为注重财务工作的控制与管理，没有将企业经营管理活动当中的所有重大业务通过梳理完善到内部控制制度和风险管理体系中来。特别是像房地产开发企业，开发周期长，耗资巨大，政策导向性强。企业内部控制和风险管理内容不足，一旦出现突发问题，将会对企业发展带来较大影响。

3.内部控制和风险管理监督机制不够健全

内部审计是对企业内部和风险管理实施督查的有效方式，但是当前很多房地产开发企业的内部审计还停留在财务审计的阶段，或是向经营管理审计过渡阶段，无论从设计到执行，还是内审人员专业素质到内审人才结构培养，方法和手段都严重缺乏系统性。内部控制和风险管理监督机制不足，对于企业内部发展的实际情况没有加以针对性的管理和全面监督，在这种模式下，企业内部管理易于出现各种不规范行为，企业发展中的风险时常存在。

三、房地产开发企业内部控制与风险管理实施方法

在内部控制和风险管理体系建设过程中，房地产开发企业高层领导和内控风险管理部门人员往往有以下几方面的困惑：房地产开发企业内控风险管理的重点是什么？房地产开发企业行之有效的风险识别和评估的专业方法是什么？房地产开发企业内控风险管理工作如何与开发业务管理工作相结合？如何根据企业的发展阶段逐步建立和提升企业的内控制度和风险管理体系？

简而言之，房地产开发企业如何有针对性地建立符合行业特点、与本企业发展阶段相适应、行之有效的内控制度和风险管理体系呢？

1.明确管控重点--明确房地产开发企业内部控制环境建设和开发价值链的风险控制重点

要想建立健全的企业内部控制制度，首先是要明确内部控制和风险管理的控制重点。笔者认为有以下几方面：一是组织管控体系的建设。根据内控规范的要求，企业内部环境主要涉及治理结构、机构设置及权责分配、内部审计、人力资源、企业文化等，内部环境是企业实施内部控制的重要基础。在这五项内控环境因素中，房地产开发企业的组织机构设置、项目管理模式和权责分配往往易于出现问题。而这方面的问题一旦发生往往又是能够影响到企业发展全局的重大问题。尤其是对近年发展速度快、开发规模和区域急剧扩大的企业，建立定位清晰，权责明确、风险受控、激励有效的组织管控体系，更是建立内控风险管理体系的重中之重。二是人力资源体系的建设。企业的经营活动离不开人，企业的一切风险归根到底都是人的风险。一个有效的内控风险体系一定会把人力资源体系的建设作为重要建设目标。一个企业只有能够吸引并留住符合企业发展需要的具有良好能力素质和道德的员工，并能够给予良好的驱动和激励，这才是控制风险最根本的方法。三是根据房地产开发企业价值链的特征，重点关注开发价值链前段项目定位策划和项目规划设计阶段的风险识别和控制。以万科为例，在每个开发项目实施之前，都会经过战略规划，项目拓展，项目可行性论证，公共关系与政策研究，报批与报建管理等五个步骤，只有充分做到“事前分析，事中控制，事后评价”，才能将风险控制在企业承受范围内。

2.优化管控方法——房地产开发企业风险识别和风险评估

房地产开发企业是典型的资源整合利用企业，企业的各项业务或管理活动按照其内在逻辑联系建立一系列的流程图，针对流程图中的每个环节注意进行调查、研究和分析，从中发现潜在的风险，识别并标注风险点，对其有针对性的采用内控制度和风险管理体系的控制措施进行风险防范。

结合当前国内房地产市场情况来看，2014年以来，我国“国房景气指数”逐月下滑，房地产投资增速显著放缓，房地产销售面积和销售额同比大幅下滑，70个大中城市中房价下跌城市不断增加。2015年上半年，房地产新常态下的投资增速进一步下降，房地产市场持续调整，房价继续进行合理回归。房地产企业需要结合市场发展的特点，对每一项投资和参与工作进行全面的风险评估。例如在参与一项房地产投资之前，首先需要经过审计委员会和风险管理控制部门的全面审核，对房地产活动中的经营风险、财务风险、市场风险以及政策规范风险等进行评估，对重要的环节加以深入研究。同时，在房地產活动实际参与的过程当中，需要建立风险预警机制，对运作资本进行跟踪和监督，一旦发现任何异常问题，及时撤资或者寻求解决办法，将风险降到最低。

3.构建管控机制——从内控管理到全面风险管理

根据国内目前房地产开发企业不同的发展阶段，企业内控风险管理体系的建设可分为合规型、管理型和战略型。房地产开发企业可根据自身的发展阶段和需要，逐步实现从基础合规型到全面风险管理型的发展和提升。如华润集团内部审计的发展也经历了由财务会计审计到营运管理审计、内控和风险审计的演变过程。据有关资料显示，15年前的华润集团的审计报告基本是财务会计内容，而目前的审计报告中财务会计内容不超过五分之一，战略、流程、内控及风险控制占据了绝大部分篇幅，反映出华润集团内审工作随着集团业务的发展及整体管理水平的提升而作出的适应性转型和提升。

企业内部审计人员的综合素质能够直接影响企业内部控制和风险管理的效果。加强对企业内部审计人员的技能指导与综合素质培养十分必要。内部审计人员不仅需要熟练掌握财务审计的知识，同时还需要对相关的企业管理知识、法律知识以及房地产开发相关流程等进行明确应用。企业应该加强对这方面人才的培养，并定期开展监督和检查工作，使每一位企业内部审计人员都能够各司其守，不断提升自身的技能水平和综合能力。

参考文献：

[1]陈关亭，黄小琳，章甜.基于企业风险管理框架的内部控制评价模型及应用[J].审计研究，2013，06：93-101.

[2]李翕然.基于内部控制的集团企业风险管理研究——以能源集团企业为例[J].技术经济与管理研究，2015，04：63-67.

[3]董美霞.增强企业内部控制评价效果的思考——基于《企业内部控制评价指引（征求意见稿）》[J].审计与经济研究，2010，01：73-81.

篇5：黑龙江省房地产开发企业资质管理实施细则

第一章总则

第一条为了规范房地产开发行为，维护房地产市场秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《山东省城市房地产开发经营管理条例》和《房地产开发企业资质管理规定》，结合我省实际，制定本实施细则。

第二条本实施细则适用于在本省行政区域内依法设立、具有企业法人资格、从事房地产开发经营活动的企业（以下简称“开发企业”）。

第三条开发企业应当按照本实施细则申请核定、延续开发企业资质。未取得开发企业资质证书（以下简称“资质证书”）的企业，不得从事房地产开发经营活动。

第四条省住房城乡建设主管部门负责全省开发企业的资质管理工作；设区的市、县（市、区）人民政府住房城乡建设（房地产）主管部门（以下简称“开发主管部门”）按照职责分工，负责本行政区域内开发企业的资质管理工作。

第二章资质条件和业务范围

第五条开发企业资质等级分为一级、二级、三级、四级和暂定资质。第六条一级资质条件按照《房地产开发企业资质管理规定》确定的标准执行。第七条二级资质条件如下：

（一）取得三级资质2年以上；

（二）近3 年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上；

（三）连续3 年建筑工程质量合格率达100%，项目竣工综合验收合格率达100%；

（四）在建房屋建筑施工面积10万平方米以上；

（五）有职称或者注册执业资格的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中，具有中级以上职称的不少于15人（高级职称的6人）；

（六）工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

（七）房地产开发项目实行了完备的房地产开发项目手册制度；

（八）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，质量投诉率3%以下；

（九）住宅项目相关前期物业管理制度完备，签订前期物业服务合同率达100%；

（十）未发生过重大工程质量事故。第八条三级资质条件如下：

（一）取得四级资质1年以上或者取得暂定资质2年以上；

（二）近3 年房屋建筑面积累计竣工8万平方米以上；

（三）连续2 年建筑工程质量合格率达100%，项目竣工综合验收合格率达100%；

（四）在建房屋建筑施工面积4万平方米以上；

（五）有职称或者注册执业资格的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于15人，其中，具有中级以上职称的不少于10人（高级职称的3人）；

（六）工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；

（七）房地产开发项目实行了完备的房地产开发项目手册制度；

（八）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，质量投诉率4%以下；

（九）住宅项目相关前期物业管理制度完备，签订前期物业服务合同率达100%；

（十）未发生过重大工程质量事故。第九条四级资质条件如下：

（一）取得暂定资质1年以上；

（二）近3 年房屋建筑面积累计竣工1万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

（三）已竣工建筑工程质量合格率达100%，项目竣工综合验收合格率达100%；

（四）在建房屋建筑施工面积3万平方米以上；

（五）有职称或者注册执业资格的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中，具有中级以上职称的不少于8人（高级职称的2人）；

（六）工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等业务负责人具有相应专业初级以上职称；

（七）房地产开发项目实行了完备的房地产开发项目手册制度；

（八）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，质量投诉率低于5%；

（九）未发生过重大工程质量事故。

第十条开发企业（集团公司除外）名称应当有“房地产开发、建设、置业”等字样，体现房地产开发经营行业特征，不得使用容易引起歧义的用语。

第十一条新设立的开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，向开发主管部门申请暂定资质。

第十二条申请暂定资质的开发企业应当具备以下条件：

（一）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中，具有中级以上职称的不少于8人（高级职称的2人）；

（二）工程技术、销售、财务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等业务负责人具有相应专业初级以上职称。

第十三条申请暂定资质的开发企业，应当提交下列证明文件：

（一）《房地产开发企业资质申报表》；

（二）企业营业执照正、副本；

（三）企业章程；

（四）企业固定办公场所证明；

（五）企业法人代表、总经理的任职文件，企业经营、技术、财务等负责人的任职文件，企业专业技术人员的职称证件、身份证复印件、劳动合同、社会保险交纳凭证和住房公积金缴存证明；

（六）法律法规规定的其他文件材料。第十四条《暂定资质证书》有效期1年。经开发企业申请，开发主管部门可以视企业经营情况依法延续《暂定资质证书》的有效期，但延续期限不得超过3年，具体延续程序按《行政许可法》有关规定执行。

自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延续。

第十五条开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满30日前向开发主管部门申请核定资质等级。开发主管部门应当根据其开发经营业绩核定相应的资质等级，但最高等级不得超过三级。

第十六条开发企业在申请二级及以下资质核定或资质延续时，有关业绩、人员的认定标准如下：

（一）所申报的开发经营业绩应当与房地产开发项目手册的记载一致。

（二）按照省有关规定实施住宅全装修的项目和装配式建筑项目，经设区的市开发主管部门认定真实有效的，已竣工房屋建筑面积或者在建房屋建筑施工面积按项目实际面积的1.2倍计算；获得“广厦奖”、国家康居示范工程、住建部装配式建筑科技示范、住建部A级住宅性能认定的项目，已竣工房屋建筑面积按项目实际面积的1.5倍计算。以上2类面积计算不叠加。

（三）开发企业负责开发建设的保障性安居工程项目，已竣工房屋建筑面积或者在建房屋建筑施工面积按项目实际面积的1.2倍计算。

（四）开发企业子公司的专业人员及开发业绩不计入持股公司，持股公司的专业人员及开发业绩也不计入子公司。

（五）开发企业临时聘用或者兼职的管理、技术人员不得计入企业管理、技术人员总数。返聘、退休人员最多不超过3人，年龄不超过70岁。

第十七条开发企业应当依据各自资质等级，按照下列业务范围内从事房地产开发经营业务：

一级资质开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，按照建设部《开发企业资质管理规定》可以在全国范围承揽房地产开发项目。

二级资质开发企业可承担建筑面积25万平方米以下的住宅项目以及与其投资能力相当的工业、商业等建设项目的开发建设，可以在全省范围承揽房地产开发项目。

三级资质开发企业可承担建筑面积15万平方米以下的住宅项目以及与其投资能力相当的工业、商业等建设项目的开发建设，仅能在所在设区的市范围承揽房地产开发项目。

四级资质开发企业可承担建筑面积10万平方米以下的住宅项目以及与其投资能力相当的工业、商业等建设项目的开发建设，仅能在所在设区的市范围承揽房地产开发项目。

暂定资质开发企业可承担的开发项目规模，不得超过四级资质承担的业务范围，仅能在所在设区的市范围承揽房地产开发项目。

第三章资质申请和许可

第十八条一级开发企业资质由项目所在地设区的市开发主管部门出具审查意见、省住房城乡建设主管部门初审，报国务院住房城乡建设主管部门审批发证。二级开发企业资质由项目所在地县级以上人民政府开发主管部门出具审查意见、企业住所所在地设区的市开发主管部门初审，省住房城乡建设主管部门审批发证。

三级、四级、暂定开发企业资质由所在地设区的市开发主管部门审批发证，报省住房城乡建设主管部门备案。

三级资质及三级资质以下企业的审批办法由设区的市开发主管部门制定。

在省工商行政管理部门新注册的开发企业，由企业住所所在地设区的市开发主管部门审批发证。

第十九条开发企业自申请核定一级、二级、三级、四级之日起前一年有下列情形之一的，资质许可机关不予批准资质核定申请；二级及以下资质存续期间有下列情形之一的，由原资质许可机关根据情节依法予以警告、责令限期改正、降低资质等级、吊销资质等级证书等处罚；一级资质存续期间有下列第一款以外情形之一的，由省住房城乡建设主管部门提请国务院住房城乡建设主管部门，根据情节依法予以警告、责令限期改正、降低资质等级、吊销资质等级证书等处罚：

（一）超越资质等级从事房地产开发经营的；

（二）明示或者暗示勘察、设计、施工、工程监理等单位违反工程建设强制性标准，降低工程质量的；

（三）明示或者暗示施工单位使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备的；

（四）发生重大工程质量安全事故的；

（五）将未组织竣工综合验收、验收不合格的房屋交付使用或者对不合格的房屋按合格验收的；

（六）违法转让房地产开发项目的；

（七）违法销售商品房的；

（八）恶意拖欠施工企业工程款的；

（九）未依法对其开发建设的商品房屋履行质量保修义务的；

（十）囤积土地、擅自改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售、哄抬房价及其他扰乱房地产市场秩序的；

（十一）以承诺售后高额返租、无风险保底回报、分割拆零销售或原价（增值）回购等诱导方式非法向社会公众募集资金的；

（十二）涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让资质证书的；

（十三）未按规定履行承接查验义务，经房地产主管部门责令限期整改，逾期仍不改正的；

（十四）企业信用管理中有其他严重不良行为记录的。

第二十条开发企业申请核定一级、二级、三级、四级资质的，应当提交以下材料：

（一）资质等级核定申请表；

（二）开发企业资质证书（正、副本）；

（三）营业执照副本；

（四）企业章程；

（五）企业上审计报告（含财务报表）；

（六）企业法定代表人、总经理的任职文件和身份证复印件，企业经营、工程技术、财务、统计等业务负责人的任职文件、职称证书和身份证复印件，符合规定数量的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员的职称证件或者注册执业资格证书、身份证复印件、劳动合同、社会保险交纳凭证和住房公积金缴存证明；

（七）近三年房地产开发统计年报基层表；

（八）已竣工项目提供《房地产开发项目手册》《质量保证书》和《住房使用说明书》的相关执行情况报告；在建项目提供《房地产开发项目手册》的相关执行情况报告；

（九）项目所在地开发主管部门出具的工程质量投诉率、无发生重大工程质量事故证明、无违法违规开发经营行为证明；

（十）近三年开发经营业绩的有关证明材料；

（十一）资质条件要求的其他有关文件、证明。

第二十一条在资质证书有效期内，开发企业的名称、地址、注册资本、法定代表人等发生变更的，应当在工商部门办理变更手续后30日内，提交以下材料申请办理资质证书变更：

（一）资质证书变更申请；

（二）营业执照副本；

（三）开发企业资质证书（正、副本）；

（四）与资质变更事项有关的证明。

第二十二条开发企业合并的，合并后存续或者新设立的开发企业可以承继合并前各方中较高的资质等级，但应当符合相应的资质等级条件。

开发企业分立的，分立后开发企业的资质等级，应当根据实际达到的资质条件，按照本实施细则重新申请核定资质等级。

开发企业改制的，应当按照本实施细则重新申请核定资质等级。

第二十三条实行开发企业资质延续制度，一、二、三、四级资质有效期为3年，由原资质审批部门负责延续审批。

第二十四条资质有效期届满，企业需要延续资质证书有效期的，应当在资质证书有效期届满60日前，按原资质等级核定程序，申请办理资质延续手续。

符合下列条件的企业，经资质许可机关同意，有效期予以延续：

（一）资质有效期内遵守有关法律法规、规章，无本实施细则第十九条所列情形；

（二）管理和技术人员等满足资质条件要求；

（三）资质有效期内，一级、二级、三级资质企业房屋建筑面积累计竣工分别在30万、10万、5万平方米以上，四级资质企业的房屋建筑面积累计竣工1万平方米以上或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；一级、二级、三级、四级资质企业的在建房屋建筑施工面积分别在15万、5万、3万、1万平方米以上。

第二十五条对于不符合资质延续条件或者有不良经营行为的企业，由原资质审批部门予以降低资质等级或者注销资质证书。

因降低资质等级导致在建项目超出现资质等级承担规模或承揽范围的，允许企业在现有资质等级条件下完成该在建项目。开发企业出现应当被吊销、注销资质证书的情形，或者有效期不再延续，但尚有开发项目未完成的，由企业住所所在地设区的市开发主管部门核发暂定资质，明确限定项目开发经营，即在资质证书中注明“仅用于XXX项目开发经营，不得用于开发经营其他项目，XXX项目开发经营完毕，资质证书作废。” 资质证书每年核定一次，直至限定项目开发经营结束。限定项目的开发经营不受暂定资质承担规模和承揽范围的限制。

第二十六条任何单位和个人不得涂改、倒卖、出租、出借以其他形式非法转让资质证书。

开发企业遗失资质证书，应当在公众媒体上声明作废后，向原资质许可机关申请补领资质证书。

第二十七条资质证书使用国务院住房城乡建设主管部门统一监制的证书，分为正本和副本，正、副本具有同等法律效力。

第四章监督管理

第二十八条县级以上人民政府开发主管部门应当依照有关法律法规和本实施细则，在开发企业资质有效期内，结合房地产开发项目手册、企业信用信息等实际情况对辖区内企业的资质许可条件及开发经营活动进行定期、不定期检查，每年随机抽查率不应低于20%，以加强对企业资质的动态监督管理。

检查中发现企业不再符合相应资质条件的，由资质许可机关通知企业限期改正，整改期限不少于一个月，整改过程中企业不得新申请资质。逾期不改的，由资质许可机关撤回其资质。

检查中发现企业其他违法违规开发经营行为的，违法行为发生地县级以上人民政府开发主管部门应当依法查处或转交其他有权主管部门进行查处，并将违法事实、处罚结果或处理建议及时告知该企业的资质许可机关，同时将处罚结果记入房地产企业诚信管理服务系统。

上级开发主管部门应当加强对下级开发主管部门资质管理工作的监督检查，要求改正资质管理中的违法行为。

第二十九条县级以上人民政府开发主管部门履行监督检查职责时，有权采取下列措施：

（一）要求被检查企业提供资质证书、开发经营业绩、质量管理、档案管理、财务管理等房地产开发经营相关材料；

（二）要求被检查企业提供企业法定代表人、业务负责人和其他专业管理、技术人员的身份证明、职称证书、社会保险交纳凭证和住房公积金缴存证明；

（三）进入被检查企业及其项目现场进行检查，查阅相关资料；

（四）责令改正违反有关法律法规和本实施细则的行为。

县级以上人民政府开发主管部门依法对开发企业从事房地产开发经营活动进行监督检查时，应当将监督检查情况和处理结果予以记录，由监督检查人员签字后归档。

第三十条县级以上人民政府开发主管部门在实施监督检查时，应当有两名以上监督检查人员参加，并出示执法证件，不得妨碍企业正常的生产经营活动，不得索取或者收受企业的财物，不得谋取其他利益。

有关单位和个人对依法进行的监督检查应当协助与配合，不得拒绝或者阻挠。第三十一条开发企业应当按照县级以上地方人民政府开发主管部门要求，及时报送房地产开发项目手册、企业信用信息等相关资料。

县级以上人民政府开发主管部门应当根据国家信用体系建设的统一要求，积极加强开发企业信用管理，建立多部门联动共享的开发企业信用管理系统，及时记录、公布企业的信用信息。

开发企业信用信息应当包括企业基本情况、开发经营业绩、工程质量和安全、合同履约等情况。被投诉举报查实和处理、处罚等情况应当作为不良行为记入其信用信息。

省住房城乡建设主管部门和设区的市、县（市、区）开发主管部门受理开发企业资质核定、延续申请时，应当查验相应开发企业的信用信息，并作为资质审批的重要依据。

第三十二条开发企业取得资质后不再符合相应资质条件的，资质许可机关根据利害关系人的请求或者依据职权，可以责令其限期改正；逾期不改的，可以撤回其资质。被撤回资质的开发企业，可以根据企业实际达到的资质条件，重新申请核定资质。

第三十三条有下列情形之一的，原资质许可机关根据利害关系人的请求或者依据职权，可以撤销开发企业资质许可：

（一）资质许可机关工作人员滥用职权、玩忽职守作出准予开发企业资质许可的；

（二）超越法定职权作出准予开发企业资质许可的；

（三）违反法定程序作出准予开发企业资质许可的； [1]

（四）对不具备申请资格或者不符合法定条件的申请人作出准予开发企业资质许可的；

（五）依法可以撤销资质许可的其他情形。

以欺骗、贿赂等不正当手段取得开发企业资质证书的，应当予以撤销。

第三十四条有下列情形之一的，资质许可机关应当依法注销开发企业资质，开发企业应当及时将资质证书交回资质许可机关：

（一）资质证书有效期届满未延续的；

（二）开发企业依法终止的；

（三）开发企业资质依法被撤销、撤回，或者资质证书依法被吊销的；

（四）法律法规规定应当注销资质证书的其他情形。

第三十五条违反本实施细则规定，依法应当给予行政处罚的，有县级以上人民政府开发主管部门依据有关法律法规、规章的规定实施行政处罚。

第五章附则

第三十六条本实施细则由省住房城乡建设主管部门负责解释。

第三十七条本实施细则自2017年3月1日起施行，有效期至2020年2月29日。2005 年3月8 日省建设厅发布的《山东省城市房地产开发企业资质管理规定》（鲁建发〔2005〕11号）同时废止。

山东省房地产开发经营权证手续办理流程图

来源： 时间：2013/6/17

一、审批依据：《山东省城市房地产开发经营管理条例》。

二、办理流程 ：

备注：

1、项目总投资：依据发改委计划立项批文；

2、配套公建、住宅、非住宅投资：包含土地成本和建设成本；

3、项目建筑面积：依据规划局盖章的总平图主要技术经济指标；

4、项目占地面积：依据国有土地使用证面积；

篇6：黑龙江省房地产开发企业资质管理实施细则

第一章

总则

第一条 为加强对房地产开发企业的资质管理，规范房地产开发企业经营行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《房地产开发企业资质管理规定》及《广西壮族自治区城市房地产开发经营管理条例》等有关法律、法规、规章，结合本自治区实际，制定本细则。

第二条 在本自治区城市规划区内国有土地上从事房地产开发经营企业和实施对房地产开发企业资质管理，应当遵守本细则。

第三条 本细则所称房地产开发企业是指依法设立、具有企业法人资格，从事房地产开发和经营的经济实体。包括专营、兼营开发企业和单项开发企业。

第四条 新设立的房地产开发企业应当按照本细则规定依法申请核发《暂定资质证书》；已有开发业绩的房地产开发企业应当按照本细则规定依法申请核定企业资质等级。

未取得房地产开发资质证书（包括暂定资质证书、资质等级证书）的企业，不得从事房地产开发经营业务。

第五条 自治区人民政府建设行政主管部门负责全区房地产开发企业的资质管理工作；设区市、县（市）地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。

第二章

资质分类和分级

第六条

新设立的房地产开发企业符合条件的，由自治区建设行政主管部门核发《暂定资质证书》。已有开发业绩的房地产开发企业，按照条件分为一、二、三、四四个资质等级。

第七条

房地产开发企业按资质等级确定开发经营范围和建设规模

（一）一级资质房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目；

（二）二级资质房地产开发企业可承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，可以在全自治区范围内承揽房地产开发项目；

（三）三级资质房地产开发企业可承担建筑面积15万平方米以下的开发建设项目，可以在全自治区范围内承揽房地产开发项目；

（四）四级资质房地产开发项目企业可承担建筑面积10万平方米以下的开发建设项目；可以在全自治区范围内承揽房地产开发项目；

（五）暂定资质房地产开发企业注册资金、人员达到一级资质标准的，可承担25万平方米以下的开发建设项目；注册资金、人员达到二级资质标准的，可承担15万平方米以下的开发建设项目；注册资金、人员达到三级资质标准的，可承担10万平方米以下的开发建设项目。注册资金、人员只达到四级资质标准的，可以承揽建筑面积5万平米以下的开发建设项目。暂定资质的房地产开发企业的开发建设规模由自治区建设行政主管部门在暂定资质证书上注明，可以在全自治区范围内承揽房地产开发项目。

第八条

本自治区以外的省（区）一级资质房地产开发企业到本自治区范围内进行房地产开发经营的，应到项目所在地的建设行政主管部门备案，项目所在地的建设行政主管部门于5个工作日内将备案表逐级上报自治区建设行政主管部门。备案需提交的材料有：

（一）企业情况备案表（按自治区建设行政主管部门制作的统一格式）；

（二）营业执照（正副本复印件，验副本原件）；

（三）资质证书（正副本复印件，验副本原件）；

（四）企业法定代表人法人证书、身份证复印件；

（五）企业驻桂管理人员（包括财务、工程、销售等）负责人身份证和职称证复印件；

（六）开发项目的有关审批文件。

第三章 资质申请和审批

第九条

房地产开发企业资质等级实行分级审批。

一级资质由自治区建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批。二、三、四级资质和暂定资质的申报由设区市房地产开发主管部门初审，报自治区建设行政主管部门审批。

经资质审查合格的企业，由自治区建设行政主管部门发给相应等级资质证书。

资质证书由国务院建设行政主管部门统一制作，分正本和副本。

第十条

申请一级资质的房地产开发企业应当符合下列条件：

（一）注册资本不低于5000万元；

（二）从事房地产开发经营5年以上；

（三）近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

（四）连续5年建筑工程质量合格率达100％；

（五）上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；

（六）有专业技术职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；

（七）工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

（八）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

（九）未发生过重大工程质量事故

第十一条

申请核定二级资质的房地产开发企业应当符合下列条件：

（一）注册资本不低于2000万元；

（二）从事房地产开发经营3年以上；

（三）近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额，其中上一年房屋施工面积10万平方米以上，或完成与此相当的房地产开发投资额。（房地产开发投资额折算前提是近3年房屋建筑面积累计竣工7.5万平方米以上，其中上一年房屋施工面积5万平方米以上，不足部分可用在建项目的土地款及土建工程款进行折算，其中土建工程款占折算总额的50%以上。）

（四）连续3年建筑工程质量合格率达100％；

（五）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；

（六）工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

（七）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

（八）未发生过重大工程质量事故。

第十二条

申请核定三级资质的房地产开发企业应当符合下列条件：

（一）注册资本不低于800万元；

（二）从事房地产开发经营2年以上；

（三）房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上（亦可用房地产开发投资额折算，前提是已竣工面积需达2.5万平米以上；不足部分可用在建项目的土地款及土建工程款进行折算，其中土建工程款占折算总额的50%以上。）

（四）连续2年建筑工程质量合格率达100％；

（五）有专业技术职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；

（六）工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；

（七）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

（八）未发生过重大工程质量事故。

第十三条

申请核定四级资质的房地产开发企业必须符合下列条件：

（一）注册资本不低于100万元；

（二）从事房地产开发经营1年以上；

（三）已竣工的建筑工程质量合格率达100％；

（四）有专业技术职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；

（五）工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；

（六）商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

（七）未发生过重大工程质量事故。

第十四条 新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照30日内持下列文件到房地产开发主管部门备案，房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》，申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业的条件。

（一）房地产开发企业资质申报表（一式三份）；

（二）营业执照复印件（原件由初审部门核验，并在复印件上盖章确认）；

（三）企业章程，企业财务管理制度；

（四）验资证明；

（五）企业法定代表人的身份证明、个人简历；

（六）企业董事会成员、经营、财务、工程、统计负责人的任职文件、身份证、个人简历；

（七）专业技术人员的资格证书、劳动合同和身份证；

（八）办公场地证明。

第十五条 临时聘用（聘用期不足1年的）或者兼职的管理、技术人员不得计入企业管理、技术人员总数。

第十六条

申请核定资质等级的房地产开发企业应当提交下列材料：

（一）房地产开发企业资质申报表（一式三份）；

（二）申报材料

1、房地产开发企业资质证书复印件（正、副本，原件领新定级资质证书时交会原发证部门）；

2、经上年检合格的营业执照复印件（原件由初审部门核验，并在复印件上盖章确认）

3、上企业资产负债表和审计报告；

4、已开发经营项目的有关证明材料包括：未开工的提供土地使用证，在建项目的提供规划许可证、施工许可证；项目完工的提供《房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案表》或《竣工验收意见书》，以房地产投资额折算的，提供具有资质的房地产评估公司出具的房地产开发投资额评估报告。属于联合开发的业绩，申报企业须提供以双方名义办理的项目有关证明，包括项目合作开发协议、投资款证明，立项、规划、施工、竣工、销售环节等相关证明。

5、企业法定代表人身份证明、专业技术人员的职称证书、劳动合同和身份证复印件（原件由初审部门核验，并在复印件上盖章确认），并提供有当地社会保险机构为单位所聘人员开具的劳动保险证明或其它相关证明（申请暂定资质不需提供社保证明）。

6、房地产开发项目手册及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》执行情况报告。

第十七条

已核定资质等级的房地产开发企业资质证书有效期为3年。《暂定资质证书》有效期1年。房地产开发企业应当在资质证书有效期满30日前向自治区建设行政主管部门申请资质证书有效期延续。

第十八条

自治区建设行政主管部门根据设区市房地产开发主管部门初审意见和企业开发经营情况，决定是否给予企业按原资质等级延长资质证书有效期。已核定资质等级的房地产开发企业资质证书有效期到期的，应当按照企业的经营业绩、资金及人员情况重新核定资质等级，需提交本细则第十七条的规定材料，建设行政主管部门重新核定后向企业颁发相应的资质等级证书。

第十九条 自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。

具有开发项目的，由自治区建设行政主管部门根据设区市房地产开发主管部门初审意见和企业开发经营情况，决定给予企业延长《暂定资质证书》有效期，但延长期限不得超过2年。

第二十条 申请延长《暂定资质证书》有效期的房地产开发企业应当提交下列材料：

（一）企业申请延长《暂定资质证书》有效期的报告；

（二）《暂定资质证书》（正、副本原件）

（三）上企业资产负债表和审计报告，公司财务管理制度，开发项目资本金制度落实情况报告；

（四）企业法定代表人的身份证明，和经济、技术、财务负责人的职称证件，并提供有单位为所聘用人员开具的劳动保险证明；

（五）项目立项文件及已开发项目的有关证明；

对于延长期限超过2年，有项目但又未达到定级条件的，企业需重新申报暂定资质。

第二十一条

任何单位和个人不得涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书。

企业遗失资质证书的，必须在自治区级新闻媒体上公开声明作废后，方可申请补领。

第二十二条

企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后的30日内，到自治区建设行政主管部门申请办理资质证书变更或注销手续。分立、合并后需要并重新申领资质证书的企业，应当按照本细则的规定重新申领。

第二十三条 企业变更名称、法定代表人和主要管理、技术负责人，应当在变更30日内，向自治区建设行政主管部门申请办理相应事项的变更手续。

第二十四条 企业破产、歇业或者因其他原因终止业务时，应当在向工商行政管理部门办理注销营业执照后的15日内，到自治区建设行政主管部门注销资质证书

第四章 监督检查

第二十五条 各级房地产开发主管部门应加强对房地产开发企业经营行为和情况的监督检查。

第二十六条

房地产开发企业不符合原资质条件或有不良经营行为的，由原资质审批部门按照《房地产开发企业资质管理规定》予以降级或注销资质证书。

第二十七条

违反本细则有关规定的，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《房地产开发企业资质管理规定》及《广西壮族自治区城市房地产开发经营管理条例》等有关法律、法规、规章进行处罚。

第二十八条 本细则由自治区建设行政主管部门负责解释。

篇7：黑龙江省房地产开发企业资质管理实施细则

甘肃省实施《房地产开发企业资质管理规定》细则

甘建房［2000］278号

(2000年9月18日

省建设厅)

第一条 为了加强房地产开发企业资质管理，规范房地产开发企业的经营行为，根据《房地产开发企业资质管理规定》(建设部令第77号)，制定本实施细则。第二条 省建设厅主管全省房地产开发企业资质管理工作，县级以上人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内开发企业的资质管理工作。

第三条 全省二级及以下房地产开发企业资质等级实行分级评审、统一发证的管理制度。

第四条 省建设厅组织房地产开发企业资质评审委员会，负责省属、中央在甘、省外来甘或在省以上工商行政管理机关注册的房地产开发企业的资质评审，初审一级资质，复审地(州、市)初审资质；省会城市房地产开发主管部门成立的评审机构，负责市属或在市工商行政管理机关注册的三级及以下房地产开发企业的资质评审和二级资质初审；地(州、市)房地产开发主管部门成立的评审机构，负责当地四级和暂定等级房地产开发企业的资质评审以及二级、三级资质初审。

第五条 经评审(或初审复审)符合条件的房地产开发企业二级以下资质申请，属地(州、市)评审(或初审)的，由地(州、市)房地产开发主管部门在资质申请报表上签署审查意见报省建设厅；属省评审委员会评审(复审)的，由省评审委员会签署审查意见报省建设厅，省建设厅在收到申请表10个工作日内完成审批发证。

第六条 对房地产开发企业一级资质的申请，省建设厅实行定期审查制度。每年审查两次，5月10日前报来的，参加上半年的初审，11月10日前报来的，参加下半年初审。初审合格的开发企业，由省建设厅报建设部审批发证。

第七条 新设立的房地产开发企业，自有流动资金不得低于所申请资质等级规定注册资本的80%。

第八条 房地产开发企业的资质年检由省建设厅在每年的第一季度统一组织。各地(州、市)房地产开发主管部门在辖区内按省建设厅的要求，结合企业的开发经营情况提出年检意见，于每年3月30日前报省建设厅，由省建设厅审定并统一向社会公告。

房地产开发企业应当提供如下年检材料：

(一)房地产开发企业资质年检申报表(一式两份、封面加盖公章)；

(二)《资质证书》正、副本(原件)；(三)企业营业执照(复印件加盖单位公章)；

(四)企业上资产负债表、利润表(原件或复印件加盖单位公章)；(五)房地产开发实施情况证明材料：

1、在建项目的立项报告、规划许可证、施工许可证等有效证明文件(复印件加盖单位公章)；

2、在建项目的《房地产开发项目手册》或《房地产开发项目意见书》(复印件加盖单位公章)；

3、竣工项目的验收报告；

(六)上房地产开发统计报表基层表(加盖单位公章)；

(七)上交付使用的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》样本(加盖房地产管理主管部门的印章)。

第九条 房地产开发企业应当按照核定的资质等级从事相应规模的房地产开发经营活动；

一级房地产开发企业可以在全国范围内承揽任何规模的房地产开发项目； 二级房地产开发企业可以在全省范围内承揽建设规模25万平方米以下的房地产开发项目；

三级房地产开发企业在注册地承揽建设规模10万平方米以下的房地产开发项目。经省建设同意，也可以跨地区承揽规定规模开发项目。

四级房地产开发企业应当在注册地承揽建设规模2万平方米以下的房地产开发项目。

第十条 来甘肃省境内开展房地产开发业务的省外开发企业，必须具备一、二级资质等级，并在省建设厅办理准入登记手续。省外单位或个人来甘肃境内设立新的房地产开发企业时，其注册资本不得低于2000万元(人民币)。

第十一条 禁止无房地产开发企业资质证书的企业、单位从事房地产开发经营活动。任何单位、部门不得擅自印制颁发房地产开发企业资质证书。

第十二条 房地产开发企业未取得资质证书从事房地产开发经营的，由省建设厅或县级以上房地产开发主管部门责令限期改正，处以5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，提请工商行政管理部门吊销营业执照。

第十三条 房地产开发企业超越资质等级从事房地产开发经营，由县级以上房地产行政主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由省建设厅吊销资质证书。

第十四条 房地产开发企业有下列行为之一的，由省建设厅公告资质证书作废，收回证书，并可处以1万元以上3万元以下的罚款：

(一)隐瞒真实情况、弄虚作假骗取资质证书的；(二)涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的.第十五条 房地产开发企业开发建设的项目工程质量低劣，发生重大工程质量事故的，由县级以上房地产开发主管部门报省建设厅批准，降低其资质等级；情节严重的，由省建设厅吊销资质证书，并提请工商行政管理部门吊销营业执照。

第十六条 房地产开发企业在商品住宅销售中不按照规定提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的，由县级以上房地产开发主管部门予以警告、责令限期改正，并报省建设厅降低其资质等级，处以1万元以上2万元以下的罚款。

第十七条 房地产开发企业不按照规定办理变更手续的，县级以上房地产开发主管部门予以警告，责令限期改正，并可处以5000元以上1万元以下的罚款。

第十八条 各级建设、房地产行政主管部门工作人员在资质审批和管理中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

篇8：黑龙江省房地产开发企业资质管理实施细则

建设单位对工程造价的控制就是在满足项目合理的质量标准的前提下, 在投资决策阶段、设计阶段和建设项目实施阶段中把工程项目的发生控制在批准的限额内, 力求在各个建设项目中合理使用人力、物力、财力, 取得较好的投资效益和社会效益。房地产开发项目工程量大, 涉及面广, 影响因素多, 如施工周期, 政策性变化, 材料设备价格, 市场供求波动等等。要提高建设质量, 控制工程造价, 发挥投资效益, 就要在工程实施阶段加强工程建设的管理和监督职能, 从而加强对工程项目建设的全方位、全过程的造价控制。

工程实施阶段的工程造价管理可分为三个环节:招标管理、施工管理、结算管理和过程控制。

1 推选工程量清单招投标, 加强招标管理

加强招标管理, 推行工程量清单形式招投标。工程量清单是指按照招标文件和施工图纸的要求与规定, 依据统一的工程量计算规则, 结合现行预算定额子目分项要求, 将拟建招标工程的全部项目和内容, 按工程部位、性质或构件分部分项, 并计算实物工程量, 列成清单, 作为招标文件的组成部分, 供投标单位投标填写单价的一种工程量计价方法。采用工程量清单的形式, 对建设单位而言, 首先工程单价易与市场价进行竞争性比较, 挤掉单价中的水份, 堵住漏洞;其次可控制设计变更引起的工程价款的增加。总之, 采用工程量清单对于建设单位来说是一项既易于操作, 又利于成本控制的有效途径。

在评标中, 审查投标单位报价应该做到总报价和单项报价的综合评审。总价符合要求并不能说明单项报价符合要求, 总报价最低并不能说明单项报价最低。投标人往往采用不平衡报价法, 在保持总造价不变的情况下, 将工程量可能变化较小的项目的单价降低, 将可能变化较大的项目单价增大, 以期达到在竣工结算时追加工程款的目的。另外也要做到单价和相应工程数量的综合评审, 工程数量大的单价要重点分析。还要做到单价与工作内容、施工方案、技术工艺的综合评审, 从而择优选择合适的施工单位。

施工合同是施工阶段造价控制的依据。工程招标时, 招标书条款应严谨、准确和全面, 工程造价及相关费用应尽量包死, 少留或不留活口。中标后合同条款的签订应严谨、细致, 工期合理。对直接影响工程造价的有关条款, 如合同价款调整的条件和方式、三材市场价格的取定方法等, 都应有详细的约定。对投标包干的工程由承包方采购的特殊贵重材料和设备, 应列出规格、品牌、厂家和品质要求清单, 还要明确政策性调整是否包含在包干范围内。在合同签订后, 要做好合同文件的管理工作, 合同及补充合同协议及其经常性的工地会议纪要、工作联系单等作为合同内容的一种延伸和解释, 同时建立技术档案, 对合同执行情况进行动态分析。

2 细化施工管理, 控制预算外费用支出

2.1 控制材料用量, 合理确定材料价格

在工程造价的控制中材料价格的控制是主要的, 材料费在工程中往往占有很大的比重, 一般占预算费用的70%, 占直接费的80%左右。因此必须在施工阶段严格按照合同中的材料用量控制, 合理确定材料价格, 从而有效地控制工程造价。市场经济为材料的供应提供了多种渠道, 而且材料的品种、价格繁多, 开发单位造价人员及现场管理人员应密切注意市场行情, 随着工程进展情况深入现场、市场, 掌握第一手的施工情况及材料信息, 为竣工决算提供有力的依据。

2.2 严把变更关, 将工程预算控制在概算内

在施工中引起变更的原因很多, 如工程设计粗糙, 使工程实际与发包时提供的图纸不符;当前市场供应的材料规格标准不符合设计要求等, 这些问题的产生给工程造价控制带来不利因素。所以在施工过程中, 必须严把变更关, 严禁通过设计变更扩大建设规模, 提高设计标准, 增加建设内容等, 最好实行“分级控制、限额签证”的制度。对必须发生的设计变更, 尤其是涉及到费用增减的设计变更, 必须经设计单位代表、建设单位现场代表、监理工程师共同签字, 而且应尽早提前审核这类型变更, 减少损失, 因为已完成或部分完成的工程内容还需拆除, 势必造成重大变更损失。为此, 建设单位应指派工程造价管理专业人员常驻施工现场, 随时掌握、控制工程造价的变化情况。

2.3 严格现场签证管理, 充分掌握工程造价变化

签证发生后应根据合同规定及时处理, 审核应严格执行国家定额及有关规定, 经办人员不得随意变通。要加强预见性, 尽量减少签证发生。造价人员要广泛掌握建材行情, 在现行材料价格全部为市场价的今天, 如果对材料市场价格不清楚, 就无法进行工程造价管理。在施工过程中, 建设单位要加强现场施工管理, 督促施工方按图施工, 严格控制材料代用、现场签证、额外用工及各种预算外费用, 对必要的变更, 应做到先算账, 后花钱。变更一旦发生就及时计算因工作量变更而发生增减的费用, 随时掌握项目费用额度, 避免事情积压成堆。建设单位的现场代表要督促施工方做好各种记录, 特别是隐蔽工程记录和签证工作, 减少结算时的扯皮现象。

2.4 技术与经济结合, 加强投资控制

切实有效的投资控制, 必须从组织、技术、经济、合同等多方面采取措施。所以建设单位必须加强现场管理人员、工程技术人员的“经济”观念、素质教育, 培养实事求是的办事作风, 协助施工方搞好施工组织设计, 合理安全人、财、物, 加快施工速度, 提高工程质量。施工中遇到问题应及时与设计方联系, 选择既科学又经济可行的解决方案, 克服盲目指挥造成的浪费, 充分重视节约投资的重要性, 特别是负责项目的工程技术员应与造价人员相配合, 从工程招标、合同谈判、造价预算、签付进度款到竣工决算、造价分析等方面, 实行全过程管理, 严格控制工程造价。

3 加强结算管理, 严格把好审核关

竣工结算是控制建安造价的最后一道关。在工程竣工结算时, 开发单位的审核人员应用耐心、细致的工作方法, 坚持按合同办事, 对工程预算外的费用严格控制, 对于未按图纸要求完成的工作量及未按规定执行的施工签证一律核减费用;凡合同条款明确包含的费用, 属于风险费包含的费用, 未按合同条款履行的违约等一律减费用, 严格把好审核关。

首先, 对工程量的审核应根据施工承包合同要求, 对施工过程中出现的设计变更、现场签证等进行审核, 不能多算或不按规则计算。在要求施工企业报送相应的工程计算式和材料用量明细表的同时, 建设单位也要编制一份完整的结算书和材料用量明细, 这样比照审核, 才能做到客观、公正、合理, 准确进行计量审核。

其次, 在结算审核中, 还应注意审核项目的单价、结算书中分项的正确性、程序及准确性, 结合现场的实际情况分析计算。要注意的是, 对工程量清单招标工程的结算, 投标人的综合单价一次包死不作调整。结算时, 实际发生的招标时所依据的施工图纸以外的工程量变更和由于建设单位原因造成的工程量清单漏项或计算误差应预调整。在工程量调整时的结算中, 工程量清单中原有的项目, 应按报价中的综合单价确定;工程量清单中有类似的项目, 应参照类似工程项目报价中的综合单价商定;工程量清单中没有的项目, 按现行预算定额及有关规定经双方协商一致后结算。

4 加强施工过程控制

4.1 施工组织设计与经济效益相统一

在施工过程中, 认真审查和分析合同中的工程量清单、基本单价和其他有关文件, 组织技术人员和预算人员针对该施工项目的施工组织设计进行合理优化, 选择技术上可行、经济上合理的施工方案, 达到施工组织设计与经济效益相统一。如某项目, 在施工过程中, 根据施工实践经验加上技术和经济比较, 针对当地块石供应困难、工期要求紧等因素, 施工单位提出对原浆砌石挡土墙及浆砌石护坡的施工方案进行优化, 改用砼灌注桩基础加坡面拱的施工方案并得到业主和设计单位的批准, 经过优化后的方案不但缩短了工期, 而且比原方案节约投资约50万元。可见对施工组织设计进行技术上可行、经济上合理的优化, 对施工阶段的的造价控制也起着不可低估的作用。

4.2 加强施工现场造价的控制管理

在工程开工前, 施工人员应该准确、全面地对施工现场、施工技术、项目预算加以了解, 应该做到以下几个方面: (1) 加强进度管理。要制定合理的、详细的资金使用计划, 使进度控制和造价控制相互之间协调。 (2) 推进工程现场责任制的实施, 加强质量管理。要做好整个项目的各分部工程、各单位工程和隐蔽工程的检查、监督和验收, 一旦发现问题必须及时处理, 尽量做到不留或少留隐患。 (3) 要做好现场记录, 做到现场签证控制。在施工现场, 有时会遇到很多的各方面的变化情况, 比如:工程量增减、设计变更、材料的代换、地质条件变化等, 现场的施工管理人员, 要认真、客观、详细地做好现场的记录。 (4) 对施工现场的材料, 机械的使用情况要加强管理。在施工过程中, 有时候会出现机械管理不当、使用不当, 就造成机械的寿命缩短。施工的材料管理混乱, 乱堆乱放现象时常出现, 出现高消耗低使用的情况。对施工中能周转使用的材料如果不加以妥善保管, 就会大大降低这些材料的再次利用。

5 结语

总之, 作为房地产开发项目管理者, 应该很好地控制实施阶段的工程造价, 应该从项目实施中的整个环节入手, 在实施过程中要找出控制要点, 重点管理要突出, 严格监控实施建设过程, 这样才能使开发项目总造价控制在预定当中, 才能实现投资的效益。

摘要：房地产开发项目实施阶段过程造价管理可以分为三个环节:招标管理、施工管理和结算管理。本文结合工作经验, 提出做好房地产开发项目的工程造价管理工作, 应该从以下方面入手:加强招标管理、控制预算外费用支出、严格把好审核关和加强施工过程控制, 并结合实例进行了分析。

关键词：房地产,项目实施阶段,造价管理

参考文献

[1]陆英权.对项目实施阶段工程造价管理之探讨[J].现代经济信息, 2010 (02)

[2]李江民.浅谈电力建设项目实施阶段投资控制[J].中小企业管理与科技 (下旬刊) , 2010 (02)

[3]叶继平.项目实施阶段的造价管理问题[J].科技创新导报, 2008 (02)