基准地价更新报告（精选8篇）
篇1：基准地价更新报告
2015土地估价师案例与报告：农用地基准地价更新条件考
试试题
一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、城市分散布局的形式主要有分散组团式、__和城镇组群式等。A．一城一区式 B．一城二区式 C．分散自由式 D．自由组团式
2、土地利用管理工作的“龙头”是__。A．土地规划 B．土地管理
C．土地利用总体规划 D．土地利用
3、土地市场的不均衡主要是由于（）造成的。A.流通方式多样性 B.土地市场垄断性 C.土地市场地域性 D.土地资源稀缺性
4、某市以2000年为基期编制土地利用总体规划，按照规划期限一般要求，其目标年应为__年。A．2010 B．2015 C．2020 D．2025
5、下列建设用地的土地使用权，如确属必需，可以由县级以上人民政府依法批准予以划拨的包括__。
A．某县人民检察院为解决检察人员的住房问题而拟修建一栋宿舍楼 B．某民营企业为扩大生产而需要使用国有土地的
C．某县境内信仰天主教的人特别多，县政府准备修一座天主教教堂
D．某市武装部为解决其人员的住房问题，拟在城郊一块国有土地其建住宅 E．某市天然气公司安装输气管而需要使用国有土地的6、在选择土地最佳的开发利用方式中，最重要的是__。A．选择最佳的土地用途 B．确定建筑容积率 C．确定建筑高度
D．确定建筑装修档次
7、某公司于1996年8月取得一宗40年期使用权的土地，于1998年8月建成宾馆，建筑物耐用年限为50年。该宾馆年净收益200万元，房地综合还原率为9%。采用收益还原法评估该宾馆2009年8月的价格为__万元。A．2145 B．2130 C．2040 D．2005
8、使用伸缩性小的透明材质制成等间隔网板、平行线板，然后放在图上适当位置进行土地面积量算的方法，叫。A：几何要素法 B：坐标法 C：求积仪法 D：膜片法 E：土地
9、市级商服中心。
A：具有各级商服中心商服功能 B：只有市级商服中心的功能 C：只经营高档商品
D：位于城市的几何中心 E：土地
10、在一定的层数条件下，容积率与建筑密度成关系。A：反比 B：正比 C：互补 D：不相关 E：时间因素
11、房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于__。A．10% B．20% C．30% D．40%
12、王先生欲购买某套公寓住宅，整个公寓刚刚经过改造采用集中供热集中空调系统，其建筑面积为120㎡，市场价格为每平方米3600元，原来安装的供热空调系统拆除费用为2000元，回收价值为200元，则该公寓的适宜价格为元。A：430000 B：432200 C：432000 D：432100 E：时间因素
13、某城市基准地价对应的商业、工业、居住用地的平均容积率分别为2、1、2．5，根据容积率测算表规定，容积率上下每相差0．5，容积率修正幅度分别为士15％、±5％、±10％．有甲、乙、丙三宗土地，用途分别为商业、工业、住宅，容积率分别为2、1．
5、3．三宗地的容积率修正系数的大小排序正确的是。A：甲=乙＜丙 B：甲＞乙＞丙 C：乙＞甲＞丙 D：丙最大，乙次之，甲最小 E：时间因素
14、居住生活单元相当于一个居民委员会的规模，一般为__人。A．1000～2000 B．2000～3000 C．2000～4000 D．3000～5000
15、按照现行土地利用现状分类，监教所用地属于__。A．公共管理与公共服务用地 B．其它土地 C．商服用地 D．特殊用地
16、某宗地土地使用者经2年自行开发完成基础设施配套，而所在区域土地开发期需要3年，如开发费均匀投入，则采用成本逼近法估价时，土地开发费的计息期应为年。【2008年考试真题】 A：1 B：1．5 C：2 D：3 E：时间因素
17、某办公楼建筑总面积为10000㎡，建筑造价为2000元／平方米，该办公楼综合成新度为80％．则其价格为万元。A：800 B：2000 C：1656 D：1600 E：时间因素
18、下面对土地估价描述不正确的是__。
A．土地估价依据的理论和方法，与机器、设备、建筑物等估价所依据的理论与方法并不完全一致
B．同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人问津，这是土地估价必须考虑的经济因素对地价产生深刻的影响
C．同样一块土地，其价格的高低与土地权利状况密切相关，不同的权利可能导致价格相差很大
D．土地估价必须充分占有土地市场资料，把握土地市场的过去、现在和未来
19、土地增值税的税率采用__。A．累进税率 B．超额累进税率
C．四级超率累进税率 D．四级定额税率
20、建筑地段地租的显著特点之一是__占绝对优势。A．级差地租 B．绝对地租 C．经济地租 D．垄断地租
21、某建筑物占地面积3亩，容积率为4，自然耐用年限为70年，经济耐用年限为60年，已使用15年，残值率为5％，重置价格为2000元／平方米，则该建筑物现值为万元。A：1220 B：1274 C：1525 D：1593 E：时间因素
22、普通股股东的权利不包括。A：参加股东大会的权利 B：股票转让权 C：要求赎回权
D：公司剩余财产的分配权 E：土地
23、个人所得税的税率有两种，它们是__。A．比例税率、超额税率 B．比例税率、名义税率 C．名义税率、实际税率 D．实际税率、超额税率
24、某房地产开发商于2006年7月经出让取得一宗住宅用地，2年后取得房屋预售许可证，2009年2月销售房产，其土地使用权最长截止日期为。A：2079年7月 B：2079年2月 C：2076年7月 D：2076年2月 E：合法性
25、甲公司将某土地使用权以50万元／亩的价格转让给乙公司，向国家申报的土地交易价格为35万元／亩，同期该地块的市场价格在30万元／亩左右，现由于社会公共利益需要收回该土地，应按万元／亩的价格标准计算补偿价格。【2004年考试真题】 A：50 B：35 C：30 D：20 E：时间因素
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、居住区的用地组成包括．【2008年考试真题】 A：居住建筑用地 B：体育设施用地 C：道路及广场用地 D：绿地
E：公用设施用地
2、根据《中华人民共和国宪法》规定，矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于所有，法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。A：国家 B：全民 C：集体 D：个人 E：民族
3、土地市场供需调控的金融政策措施中，__是指政府通过制定土地金融政策依靠中央银行直接干预土地信用业务的质和量。A．直接调控 B．间接调控 C．全面调控 D．片面调控
4、《城市房地产管理法》规定为房地产交易的基本制度。A：房地产价格申报制度 B：房地产价格评估制度 C：房地产价格认定制度
D：房地产价格评估人员资格认证制度 E：国有土地有偿有期限使用制度
5、土地执法监察的方法中，超前控制方法的具体做法包括。A：公开用地审批制度
B：公开土地执法监察办法和制度 C：各项用地实行顺序排队制度 D：实行定期现场察看制度 E：实行定期统计制度
6、《征用土地公告办法》规定，征地补偿安置、方案公告应当包括下列__等内容。A．本集体经济组织被征用土地的位置、地类、面积，地上附着物和青苗的种类、数量
B．需要安置的农业人口的数量
C．安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式 D．城镇居民的具体安置途径
E．土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式
7、按照我国土地管理的政策规定，经营性用地必须采用招标、拍卖和挂牌的方式公开出让。对于这几种出让方式，在进行底价评估时应采用__标准。A．出让合同价值 B．成本价值
C．完全产权价值 D．公开市场价值
8、申请人应自知道该具体行政行为侵犯其合法权益之日起__日内提出行政复议申请。A．15 B．30 C．60 D．90
9、引起建筑物产生折旧的物理因素主要包括__。A．因使用建筑物而产生的磨灭及破损 B．自然腐朽化
C．因风灾、水灾或地震等偶然事件而发生的损伤 D．周围环境引起的折旧 E．房地产市场的变化
10、建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当符合土地利用总体规划和__中确定的农用地转用指标。A．村庄计划
B．土地利用计划 C．集镇规划 D．城市规划
11、下列属于行政法的是。A：《行政处罚法》
B：《城市房地产管理法》 C：《行政许可法》 D：《行政复议法》 E：《行政诉讼法》
12、企业在中间终止经营活动的，应当自实际经营终止之日起（）日内，向税务机关办理当期企业所得税汇算清缴。A．30 B．60 C．90 D．120
13、全面检验设计和施工质量、考核工程造价的重要环节是__。A．工程规划 B．竣工验收 C．竣工结算 D．施工管理
14、土地利用总体规划编制原则包括等。
A：严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地 B：提高土地利用率
C：统筹安排各类、各区域用地
D：占用耕地与开发复垦补充耕地不平衡 E：占用耕地与开发复垦补充耕地相平衡
15、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》所称城镇国有土地是指范围内属于全民所有的土地。A：市 B：县城 C：建制镇 D：农村 E：工矿区
16、农户李某因家庭纠纷，于2000年5月与其子分家分户，现需对自家承包的基本农田以外的100m2的耕地申请转用，根据规定转用需要经（）批准。A．乡级人民政府 B．县级人民政府 C．省级人民政府 D．国务院
17、会计核算一般原则中，要求提供相互可比的会计信息的原则是__。A．可比性原则 B．一贯性原则 C．及时性原则 D．相关性原则
18、在土地估价实务中，利用房地产出租调查数据评估土地价格时选取的租金可以为（）租金。A．客观 B．实质 C．支付
D．待估价房地产实际
E．市场比较法评估得到的
19、影响工程造价的主要因素有。A：基本构造要素的单位价格 B：基本构造要素的实物工程质量 C：基本构造要素的实物工程特点 D：基本构造要素的实物工程概况 E：基本构造要素的实物工程数量
20、下列属于土地可持续利用准则的包括。A：连续性准则 B：保护性准则
C：社会可接受性准则 D：生产性准则
E：经济可行性准则
21、土地的自然特性包括__。A．土地面积的无限性 B．土地位置的固定性 C．土地质量的差异性
D．土地永续利用的绝对性 E．土地面积的有限性
22、下面是关于土地估价假设条件的说法，（）属于假设条件应说明的范围。A．估价对象土地使用年期为无限年期，估价时设定为40年 B．估价对象土地现状用途为发电厂，估价时设定为工业 C．估价对象现状容积率为0.8，估价时设定为1.2 D．估价对象现状为国有划拨土地使用权，估价时设定为国有出让土地使用权 E．估价对象不在基准地价覆盖范围内，估价时参照了城市末级地基准地价
23、用来体现经济变量与时间的变化关系的经济数学的内容为__。A．几何代数 B．线性代数
C．多元微分方法
D．采用微分方程或差分方程
24、与一般商品市场相比，土地市场具有交易实体的非移动性、等特征。(2000年《土地管理基础》试题)A：土地市场的地域性 B：土地市场的垄断性 C：流通方式的单一性 D：土地供给的弹性小 E：管理者
25、《基本农田保护条例》规定，县级以上人民政府部门对基本农田环境污染进行监测和评价。
A：农业行政主管部门应当会同同级建设行政主管部门 B：农业行政主管部门应当会同同级土地行政主管部门 C：农业行政主管部门应当会同同级环境保护行政主管部门 D：农业行政主管部门应当会同同级规划行政主管部门 E：35％～50％
篇2：基准地价更新报告
新成果》听证会听证报告
为广泛听取社会各界对石林县城镇土地定级与基准地价更新成果的意见和建议，按照石林县重大决策听证计划安排，根据《国土资源听证规定》，石林县国土资源局于2010年5月27日下午在县国土资源局二楼会议室组织召开了石林县城镇土地定级与基准地价更新成果听证会，现将听证会情况报告如下：
一、听证会的基本情况
本次听证会设听证委员3人，由县国土资源局局长张汶、县政府法制办主任段顺波、县发改局局长陈永宁担任；听证监察人3人，由县第五纪工委书记赵文平、县监察局副局长李立宏、县政府法制办干部时间担任；听证记录人由石林县国土资源局土地利用保护管理科工作人员李鸿启、张丽华担任；听证代表13人（县人大副主任李家云、县政协副主席周和祥、县工业园区管理委会副主任洪正富、县司法局局长李永华、县财政局副局长尹桂华、县工商局副局长彭海鸥、县旅管会高科、鹿阜镇镇长张奕、板桥镇镇长殷暇、大可乡乡长李忠华、圭山镇镇长姬卫国、西街口镇镇长王光学、石林镇副镇长槐树波），此外，听证会还邀请了4名驻石企业代表、4名社区代表；各国土资源所所长等8名旁听人员参加了听证会。
二、听证会参加人对听证方案的意见和建议
听证会由县国土资源局长张汶同志主持，承办机构昆明市超凡评估咨询有限公司技术人员介绍了石林县城镇土地定级与基准地价更新成果。会上，各位听证代表以认真负责的态度畅所欲言，各抒己见，对工作的必要性、可行性及相关问题进行了深入的分析和论证，充分发表了各自的意见和观点。
1、在本次听证会上，听证会代表普遍认为，调整我县的基准地价势在必行。
2、在本次听证会上，部分听证代表认为：基准地价的调整要与土地取得成本相匹配。
3、在本次听证会上，部分听证代表认为：乡、镇基准地价的调整要根据区位优势确定。
三、决策发言人的陈述和答辩
1、对听证代表提出的分等等级范围不明确的问题，决策发言人根据图件资料进行了认真的讲解。
2、基准地价的确定方法中，工业用地采用成本逼近法测算，考虑到工业经济发展需求，我县工业用地基准地价以不低于土地取得成本价为原则；商业、居住用地则采用市场比较法和收益还原法综合确定基准地价，确保国有土地资产收益。
四、听证机关听证情况评说
基准地价是政府进行城市土地管理、地价水平宏观控制的基本依据，必须适应当地社会经济发展的要求，定期进行调整。石林县基准地价自2004年实施以来，至今尚未更新，基准地价和土地市场严重脱节，由于城市建设的高速发展，基础设施改造大量投入，石林县城镇面貌发生了巨大变化，原有的定级测算成果已经不能在出让金的收取、税费收取、招商引资等方面起到应有的作用，为此，听证会代表普遍认为调整我县的基准地价势在必行；同时也认为本次更新后的基准地价基本符合石林县土地市场价格水平。
五、听证代表意见的采纳情况及理由
听证会采纳了部分听证代表提出的基准地价的调整要与土地取得成本相匹配的建议，针对少部分区域工业用地基准地价低于土地取得和开发成本的问题，我局将综合考虑招商引资、产业发展与经营土地的矛盾问题后，作出适当的调整。
结合本次听证会代表意见、建议，我局将进一步修改完善石林县城镇土地定级与基准地价更新成果。
石林彝族自治县国土资源局
篇3：城市基准地价更新成果的应用初探
随着城市社会经济的发展,地价呈上涨之势,为了准确把握地价水平,合理使用土地,各级城市政府应当适时更新基准地价,并将更新成果向社会公告,为城市建设、经济与社会发展服务。本文结合秦皇岛实际对城市基准地价更新成果的应用进行探讨。
1 在土地市场管理中的应用
1.1 在一级土地市场管理中的应用
一级土地市场是指政府通过竞价出让或行政划拨方式把土地使用权让予土地使用者的活动。我国土地使用制度改革以来,土地主要以出让为主,出让金确定的合理与否直接关系到国家利益。基准地价更新成果能反映土地在客观市场现实地价,为制定公开竞买底价、协议出让土地出让金等提供科学依据。
1.2 在二级土地市场管理中的应用
二级土地市场主要指房地产开发企业在受让土地后进行的开发建设经营,基准地价更新成果在二级土地市场中的应用主要是用在商品房价格的制定与管理。在确定商品房价格时,应该以宗地价格为基础,根据土地用途不同,按各用途盈利程度分别定价,土地用途可在现有商服、居住、工业三类基础上再行细分。
1.3 在三级土地市场管理中的应用
1)采用定期公布基准地价的方法,宏观指导土地交易;2)利用基准地价成果来判断、区分是否存在土地投机行为等,以利于政府及时采取措施控制土地投机等不正常交易行为,使土地市场走上规范化轨道。譬如土地使用权转让价格明显低于市场的,市、县人民政府采用优先购买权。
2 在土地出让、转让、收购价格评估中的应用
2.1 在出让价格评估中的应用
基准地价更新成果对协议出让土地评估具有很大的现实意义,在具体协议出让土地价格评估中底价采用基准地价修正及其他基本估价方法综合确定,这就减少人为操作,充分实现基准地价的政府控制和导向作用。
目前挂牌出让是最普遍的出让方式,在土地出让时,政府应在地价评估的前提下,根据正常市场情况下地块应达到的地价水平,决定土地出让最低价。
运用基准地价更新成果计算出让底价方法为:
评估地价=基准地价×(1+区域修正系数)×年期修正系数×容积率修正系数±开发程度修正值。
2.2 在土地转让价格评估中的应用
土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括出售、交换和赠与。土地使用权转让,应坚持“认地不认人、房地产一致和效益不可损”三个原则。目前土地使用权转让分出让土地使用权转让和行政划拨土地使用权转让。
出让土地使用权转让是通过有偿出让取得土地使用权的土地使用者经一定时间的使用后,将土地使用权进行合法转让的行为。此类转让地价评估可直接利用基准地价更新成果进行基准地价修正评估,需要注意的是修正年限应是土地使用权出让年限减去已使用年限后剩余的年限。
对于划拨土地使用权转让、抵押等管理中补交出让金的收取标准应以建立的基准地价体系为依据确定。出让金具体标准按出让地价的40%收取。
2.3 在土地收购价格评估中的应用
根据我国土地管理制度及土地市场的实际情况,结合秦皇岛市收购储备经验,土地收购价格评估思路和方法为:
如果收购的土地权属类型是国有划拨,评估它现用途同等条件下完全使用权的标定地价,按标定地价的60%初步确定收购价格,再考虑使用其他基本估价方法和宗地的实际划拨成本综合确定宗地的收购价格;如果收购的土地权属类型是国有出让,应评估土地被收购时用途的当前时点的土地市场价格,同时考虑该宗地的出让成本综合确定宗地的收购价格。
3 在土地资产量评估和土地税费征收中的应用
3.1 在企业清产核资中的应用
国务院清产核资领导小组办公室[1993]4号文件《清产核资中进行土地清查估价工作方案》中规定:“在清产核资中进行土地清查估价的主要任务是:彻底清查企业、单位使用土地的权属、界线和面积,进行土地登记,对土地进行分等定级估价,逐步将土地资产计入国有资本金,完善土地管理制度”。
根据上述规定,结合当前土地市场情况,土地资产评估技术上应以基准地价体系为基础,按照宗地实际情况及清产核资的具体要求确定土地资产价值量。
3.2 在股份制企业土地资产量评估中的应用
股份制企业是我国企业改革的重要形式。土地作价入股亦涉及土地资产价值量的评估。在基准地价更新成果基础上,采用基准地价系数修正的方法确定股份制企业的土地资产价格。鉴于企业获得土地使用权方式不同,应分别对待。
1)以出让方式获得的土地“国有法人股”地价计算。以出让方式获得的土地,其土地股已被股份制企业拥有,成为其总资产的一部分,但土地所有权是国家的。其土地资产额评估宜以基准地价体系为基础,按宗地实际情况,评估其宗地地价,不过此时土地使用年限应为土地使用权出让年限减去原股东单位已使用的年数。2)以划拨方式获得土地使用权的入股地价计算。按照《股份制试点企业土地资产管理暂行规定》中第4条规定:“以划拨方式取得国有土地使用权的股份制企业,在补办土地使用权出让手续、补交出让金,进行土地登记后,土地使用权由股份制企业所有”。因股份制企业补办土地出让手续与土地入股一般是同时进行的,故这种情况下土地使用权入股价格应以补交的出让金为依据。
3.3 在国家土地税费征收中的应用
根据我国现行土地税费政策,土地使用税、增值税、契税等都是从价征收,而基准地价成果集中体现了土地利用级间差异、土地级差收益,为防止国有土地收益流失及税费征收提供了可能性和征收标准。
在基准地价应用研究中,应探讨如何建立房地产征税额与土地利用质量相衔接,与各级别、各区域、各类用地的实际收益水平相匹配税收征管体系,防止国家税收流失。
4 在城市规划中的应用
4.1 统一规划,全面安排各项城市用地
由于土地资源的稀缺性,要在空间上满足每项使用功能的要求是极其困难的。因而要利用土地价格和土地利用现状的关系,按土地质量、价格状况、组织功能,优等土地优先提供经济效益高的部门,劣质则劣用,避免单纯按功能需求划分土地利用的弊病,实现土地利用的优化组合。
4.2 合理安排建筑层数,充分挖掘土地潜力
对于低地价的土地,一般不应限定高容积率并不宜安排建设高层建筑;对于高地价的优质土地则应提高建筑高度及容积率,以充分发挥单位面积土地的效益,同时还能节约集约利用土地,提高土地利用率,合理利用土地。
4.3 利用基准地价更新成果,拟定旧城改造计划
由于旧城区一般具有良好的商业服务设施及其他城市设施对居民的引力很大,以致各项城市职能都要挤在狭小的范围内,造成交通拥堵、环境污染、住房紧张等问题。因而规划部门可以利用基准地价更新成果,对位于旧城区的土地使用单位进行分类排队。凡占好地,而使用效率低,对其他部门又有严重干扰的单位,应考虑让其搬迁,而鼓励土地经济效益高的部门在这个地区发展,进而达到合理配置城镇土地,最大限度地发挥土地资产最佳经济、社会、环境的综合效益。
摘要：介绍了城市基准地价的定义,结合秦皇岛实际对城市基准地价更新成果的应用进行了探讨,分别阐述了城市基准地价更新成果在土地市场管理,土地出让、转让、收购价格评估,城市规划等方面的具体应用,以期充分发挥其在社会经济发展中的作用。
关键词：城市基准地价,土地市场,收购价格,应用
参考文献
[1]中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局.城镇土地分等定级规程[S].
[2]中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局.城镇土地估价规程[S].
[3]国土资源部土地估价师资格考试委员会.土地估价理论与方法[M].北京:地质出版社,2000.
[4]张毅,卢荣安.城市土地收购储备价格内涵浅析[Z].北京:国土资源科技管理,2004.
[5]国土资源部土地利用司,中国土地勘测规划院.城市地价动态监测理论与实践总论[M].北京:地质出版社,2001.
篇4：对城镇基准地价更新问题探讨
【关键词】城镇；基准地价；更新；案例分析
一、科学求取土地还原利率
土地还原利率作为土地估价的重要参数，其取值对样点地价有着直接影响，因而对基准地价的整体水平也会有极大影响。为此，要科学求取土地还原利率。土地还原利率的求取方法主要包括三种，土地纯收益与价格比率法、安全利率加风险调整值法、投资风险与投资收益率综合排序插入法。这三种方法中第二种方法应用最为广泛，后两种方法则应用很少。但是第二种方法也存在着一些不足之处。一方面是安全利率的求取。由于安全利率通常采用的是中国人民银行发布的一年期定期存款利率，其未来走势势必会影响土地还原利率。另一方面是风险调整值的确定。风险调整值多根据当地的社会经济发展和土地市场等情况而确定。通常风险调整值为正值，然遇到通货膨胀、物价上涨幅度超过名义利率等特殊情况也可能出现负值。而一些城镇风险调整值的取值大都在3%～5%之间。基于土地还原利率内涵和求取方法的科学性考虑，可以增加对第一种和第三种方法的应用，综合多种方法提高土地还原利率的科学性、准确性。
二、建立空间基准地价体系
基准地价具有明显的空间差异性、时间变化性。就目前基准地价体系而言，无论是城镇土地级别的划分、基准地价的确定，还是基准地价修正系数表的编制，都会充分考虑城市空间平面差异的影响，但对地价的空间立体差异的考虑非常少。《物权法》中明确规定，“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立”，这一规定强调了对空间立体差异影响的考虑。另外，《国民经济和社会发展十二五规划纲要》中也涉及了提高资源利用效率的内容，并提出了“鼓励深度开发利用地上地下空间”的说法。因此，通过理论的研究和实践的验证，建立空间基准地价体系，同时将地表、地上、地下多层次空涵盖其中，探索不同用地类型的立体空间对基准地价的影响及分布规律，有效考慮空间差异性对地价的影响，并对地价空间加以完善。建立空间基准地价体系有助于提高基准地价的科学性，是符合社会发展需要的。
三、做好基准地价的协调平衡
做好基准地价的协调和平衡是加强土地市场管理和土地资产管理的紧迫要求。所以，可以通过建立城镇土地等别和基准地价控制体系，协调平衡城镇土地的定级和基准地价，进而推动各城镇基准地价走向统一、协调。基准地价平衡就是要通过深入研究、综合分析，促进基准地价和城镇发展状况的匹配，而非城市之间的简单对比。然而，就一些城市对于基准地价平衡方面的工作来看，其研究力度还远远不够。部分城市在基准地价出结果之后，只是简单地通过“全国土地等别”列表对比当地成果和省内其他城市的地价，缺少综合分析和平衡调整。依据地价评估理论和《规程》，可以通过以下步骤来平衡基准地价：首先，对影响城镇土地质量的资料进行收集，资料可以是自然、社会及经济各个方面，还有搜集各城镇土地定级和基准地价成果、最新的市场交易调查数据。其次，对个城的基准地价内涵进行统一界定，修正各城镇的基准地价用地类型、年期、容积率、开发程度等。再次，对于城镇土地等别的划分使用多因素综合评判的方法；对于校验环节可以通过聚类分析等方法，并借助基准地价资料和市场交易资料及专家经验；调整分等结果后确定城镇土地等别。最后，城镇土地等别成果要结合专家意见、最新的长调查资料，以典型城镇为基准地价控制点，在分析城镇土地分等综合分值和控制点基准地价基础上协调平衡城镇基准地价。而且要利用多种数理统计分析与空间分析方法来校验和调整以上的平衡结果，进而建立本地域的基准地价体系。
四、案例分析
湖北省襄阳市2010年进行了土地级别调整与基准地价更新工作，将城区28.71平方公里土地分为4个综合级别。此次湖北省襄阳市城镇土地定级与基准地价更新工作仍将城区土地分为4个综合级别。定级范围扩大为40.4平方公里。
新旧级别面积变化分析
1.级别面积变化分析
（1）和2010年的定级结果相比较，总面积增加了11.69km2。定级边界是参照了《湖北省襄阳市城总体规划》、《湖北省襄阳市土地利用总体规划》等相关资料，结合湖北省襄阳市城市发展现状。此次定级区面积最终确定为40.4km2。
（2）和2010年相比较， Ⅰ、Ⅱ、 Ⅲ、IV级地面积均有增加。 其中IV级地面积增加最多。各级地空间分布较原有范围均向外扩张。
地价变化分析
2.基准地价变化分析
可以看出：各用途、级别的基准地价此次更新结果都较2010年测定的基准地价有了较大幅度的提高。
（1）确定基准地价的时间、经济基础不同。城市的基准地价水平是城市经济和社会发展水平的反映。2013年确定基准地价的依据是2013年搜集整理的2009-2013年的资料，至此次搜集的资料已相隔四年，这期间，影响地价的各项因素都发生了很大的变化，基准地价有变化是正常的。另一方面，从2008年至2012年是湖北省襄阳市国民经济与社会发展以及城市建设发展最快的时期，期间国内生产总值（当年价）、地方财政收入与固定资产投资完成额的增长速度（年递增率）较快，城镇经济的快速发展必然导致土地的整体增值和基准地价的上扬。
（2）地价内涵不同。导致此次更新后各用途各级别基准地价整体上扬的另一个主要原因，在于两次评估中对基准地价涵义的界定不同。此次更新的基准地价的内涵为：各土地级别或均质区域内的平均开发程度（“六通一平”）和平均容积率商业用地为1.0，住宅用地为1.0，工业用地为1.0下，不同用途（分商业、住宅、工业三种类型）在2012年12月31日的法定最高出让年限的完整土地使用权的平均价格。显然此次界定的内涵要较2010年确定的基准地价的内涵丰富得多。
（3）市场化程度不同。2010年前湖北省襄阳市的土地市场尚处于初级酝酿阶段，土地交易量不大，直接可用于基准地价测算的市场交易样点不多，市场化程度不高，还较多的考虑了土地使用制度变革刚刚起步，社会对土地价格的接受能力有限而降低了基准地价水平。2010年后，湖北省襄阳市土地市场逐步发育成型，土地交易日趋活跃，市场样点资料迅速增加，为采用市场资料测算基准地价提供了条件。这次更新的基准地价就是严格按照规程要求，在搜集、整理、分析了大量的土地市场交易案例的基础上，经过科学的计算而得出的，市场化程度比2010年有了很大程度的提高，确定的地价是公开市场的完全意义上的地价。正是由于市场化程度的差异，导致了这两次基准地价水平的不同。
小 结
我国的基准地价更新工作是我国土地工作的一个重要组成部分，需要对更新方法进行研究和改进。现代科学技术、现代数理方法的应用将会被广泛应用，并且会出现内部和互相之间的结合运用，使我国的基准地价更新工作更加快速、准确，让其结果更加动态、更加实用。
参考文献
[1]孔维华，王然，王艳，基于GIS的基准地价更新实践——以山东省昌乐县为例[J]，安徽农业科学，2011年15期
[2]李国权，城市地价动态监测的发展与研究[J]，商品与质量，2011年S7期
篇5：基准地价更新报告
一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、总量指标按其反映的时间状况不同，可以分为__。A．数量指标和质量指标
B．总体单位总量指标和总体标志总量指标 C．相对指标和平均指标 D．时期指标和时点指标
2、年颁发了《农村人民公社工作条例修正案草案》，明确了农村集体土地的范围，基本形成了适应计划经济需要的土地管理体制。A：1960 B：1961 C：1962 D：1963 E：35％～50％
3、下列不属于土地估价报告构成要素的是。A：封面、摘要 B：估价对象界定 C：土地估价过程
D：土地估价结果及其使用
E：国家实行土地估价师资格认证制度
4、有水源保证的灌溉设施，在一般年景能正常灌溉、用于种植水生作物的耕地叫做__ A．灌溉水田 B．望天田 C．水浇地 D．菜地
5、地籍调查包括__。A．土地登记 B．权属调查 C．土地统计 D．地籍测量 E．资源调查
6、土地登记代理是土地市场中介服务的一种，属于__代理的范畴。A．法定代理 B．指定代理 C．委托代理 D．自行代理
7、房产分户图的比例尺一般为。A：1：100 B：1；200 C：1：500 D：1：1000 E：土地
8、依据《中华人民共和国土地管理法》规定，农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由（）登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。A．县级人民政府 B．县级土地管理部门 C．乡级人民政府
D．乡级土地管理部门
9、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米106元、905元、899元，建筑容积率分别为5．
5、5．0、4．5，若该三宗地的其他条件相同，则明智的购买者会选择土地用于开发建设。A：甲 B：乙 C：丙
D：甲或丙 E：时间因素
10、采用成本逼近法评估位于某工业区内的单宗土地价格，计算土地开发费时应按求取．(2002年真题)A：宗地内外开发投入的费用总和 B：宗地外开发投入的费用总和 C：宗地内开发投入的费用总和
D：宗地内外受益分摊的开发费用总和 E：合法性
11、某地块面积为2000㎡，城市规划规定的限制指标：容积率为3，建筑密度为30％．在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最为可行的是。
A：建筑物地面一层建筑面积800㎡，总建筑面积为5000㎡ B：建筑物地面一层建筑面积1400㎡，总建筑面积为6000㎡ C：建筑物地面一层建筑面积600㎡，总建筑面积为5500㎡ D：建筑物地面一层建筑面积600㎡，总建筑面积为2500㎡ E：时间因素
12、工业用地的土地使用权出让最高年限为年。A：40 B：50 C：60 D：70 E：国家实行土地估价师资格认证制度
13、土地变更登记，是指因__而进行的登记。A．土地权利人发生改变 B．土地权利人姓名发生变更 C．土地权利人名称发生变更
D．国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应当报经人民政府批准后 E．土地权利人地址和土地用途等内容发生变更
14、某宗地是在5年前通过出让方式取得的、土地使用年限为50年的工业用地，建设期为1年，该宗地在正常使用后每年可获得净收益为8万元，土地还原率为10％，该宗地价格为万元。A：78．79 B：78．90 C：79．25 D：79．32 E：时间因素
15、评估待开发生地价格，可以采用剩余法按下列计算公式求取：生地价格=-土地开发费-利息-税金-利润。【2004年考试真题】 A：物业开发总价值 B：房地价格 C：熟地价格 D：房地总收益 E：时间因素
16、成果验收报告的主要内容没有__。
A．各项成果检查量、合格率及与标准的比较 B．对成果应用的批评建议
C．对成果的综合分析、评价并做出明确的验收结论 D．存在的主要问题类型、性质、数量及相应处理意见
17、在城市规划的阶段要进行竖向规划设计；估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。A：总体规划 B：分区规划
C：控制性详细规划 D：修建性详细规划、E：土地
18、我国土地权利总体上可以分为（）三大类。A．土地所有权、土地使用权和土地他项权利 B．土地出让权、土地转让权和土地租赁权 C．土地继承权、土地赠与权和土地买卖权 D．土地使用权、土地处分权和土地收益权
19、在市场比较法中，案例与待估宗地所在地区的区域特性及其影响地价的因素和条件相同或相近时，可称为二者处在。A：相同区域或同一供需圈 B：比较区域或同一供需圈 C：类似区域或同一供需圈 D：比较区域或类似区域 E：时间因素
20、在土地估价过程中，记载估价关键事项和估价结果，简要介绍估价技术过程的是。A：送文函
B：估价工作报告 C：土地估价报告
D：土地估价技术报告 E：时间因素
21、地籍按表现形式可分为__。A．初始地籍、日常地籍 B．常规地籍、数字地籍 C．城镇地籍、农村地籍 D．税收地籍、产权地籍
22、是指城市土地和农村土地的分界线。其既是土地利用计划的核心及关键组成部分，也是整个规划的基础。A：城市规划 B：城市发展边界 C：土地利用边界 D：以上均不是 E：土地
23、城市地价动态监测中，监测点必须采集的信息是。A：土地实际利用状况
B：设定内涵条件下的评估地价 C：现状条件下的评估地价 D：评估时间 E：合法性
24、将标准深度100英尺四等份，每一等份的价值占路线价的比例分别为40％、30％、20％、10％的路线法则是。A：慎格尔法则 B：苏慕斯法则 C：霍夫曼法则 D：哈柏法则 E：时间因素
25、目前各国通常采用的减轻或免除国际重复征税的方法主要有__。A．扣除法 B．低税法 C．抵免法 D．递减法 E．免税法
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、货币政策的特点有__。
A．货币政策调节的对象是货币供应量 B．货币政策属于直接调控的经济手段
C．货币政策涉及国民经济发展全局，包括货币供应量、信用量、利率、汇率等宏观经济总量指标，是宏观经济政策体系的重要组成部分 D．货币政策调节的作用是引导整个市场的经济发展
E．货币政策需将长期目标与短期目标相结合，即将最终目标、中介目标和操作目标相结合
2、按规划范围大小，土地规划可分为。A：国家规划 B：地方规划
C：土地利用总体规划 D：土地利用专项规划 E：土地利用详细规划
3、土地估价行业协会的职能有。A：负责会员的管理及组织联络，维护会员的合法权益，反映会员的意见和要求，协调行业内外关系
B：组织土地估价理论、方法和政策的研究与交流，制订协会土地估价技术指南 C：协同行政主管部门，组织开展对土地评估机构和执业人员执业质量的监督检查，并按有关程序对违反土地评估行业执业准则和职业道德准则的协会会员进行相应处理或处罚
D：受理土地估价业务活动中发生纠纷的调解和裁定 E：负责组织全国土地估价师考试
4、我国目前主要的地价管理政策有。【2004年考试真题】 A：政府对土地(使用权)出让实行计划管理
B：国家对协议出让国有土地使用权采取最低限价 C：政府对地价上涨采取必要的行政手段进行干预 D：政府对土地使用权的转移有优先购买权 E：投资水平
5、在路线价法评估过程中，街角地所临的两条道路，的街道应作为正街。【2009年考试真题】 A：路线价低 B：路线价高
C：路线价相同时较宽 D：路线价相同时较窄 E：车流量较大
6、影响土地价格的人口因素包括__。A．人口密度
B．人口自然增长率 C．人口素质
D．家庭人口构成 E．人口分布
7、在我国，市场中能够流动的仅是有限年期的土地__。A．使用权 B．所有权 C．抵押权 D．租赁权
8、施工图预算可作为的依据。A：签订工程施工合同 B：选择最优设计方案
C：向建设单位办理工程结算 D：银行拨付工程价款 E：国家批准设计任务书
9、当需求缺乏价格弹性时，降低价格会增加需求量，供应商的总收入__。A．增加 B．减少 C．不变 D．不确定
10、在区域因素修正中，衡量基本生活设施完善度的指标有。A：设施类型是否齐备 B：设施价格 C：设施水平D：使用保证率 E：设施使用频率
11、因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记属于__。A．土地总登记 B．初始登记 C．变更登记 D．注销登记
12、土地增值税的法定扣除项目包括__。A．取得土地使用权所支付的有关费用 B．房地产开发成本和费用 C．与转让房地产有关的税金 D．房地产开发贷款的加罚利息 E．财政部规定的其他扣除项目
13、下列关于拆迁政策，表述不正确的是__。
A．拆迁的实施方式有两种，即自行拆迁和委托拆迁 B．房屋拆迁管理部门可以作为拆迁人，并接受拆迁委托 C．房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，也不得接受拆迁委托 D．接受拆迁委托的单位必须取得拆迁资格
14、按照专业性质不同，工程建设定额可以划分为等三种。A：全国通用定额 B：行业通用定额 C：地方通用定额 D：专业专用定额 E：企业定额
15、根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起__日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。A．30 B．60 C．90 D．120
16、省级人民政府在耕地占补偿制度中的职责是。A：制定开垦耕地计划
B：对建设单位开垦耕地进行监督 C：组织开垦耕地 D：组织土地整理
E：对县、市人民政府开垦耕地进行监督
17、土地使用权出让合同，由__与土地使用者签订。A．市人民政府
B．市人民政府土地管理部门 C．县人民政府
D．县人民政府土地管理部门 E．乡人民政府
18、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》规定，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据综合确定标底或者底价。A：土地估价结果 B：出让人需要
C：使用土地者需求 D：政府产业政策 E：土地使用需求量
19、国有建设用地供应的基本条件包括。A：符合规划
B：符合国家的土地供应政策
C：符合建设用地标准和集约利用的要求
D：新增建设用地符合农用地转用和征收条件 E：划拨方式供地必须符合法定的出让用地条件
20、__客观地反映了土地价值量大小及其变动趋势，表明了土地利用的经济效果。A．基准地价 B．标定地价 C．出让底价 D．市场交易价
21、建设用地使用权包括等。A：划拨建设用地使用权 B：出让建设用地使用权 C：租赁建设用地使用权
D：外商投资企业场地使用权 E：抵押建设用地使用权
22、基准地价是一定条件下的土地使用权价格，下面符合基准地价的条件设定技术要求。
A：未来某一时点 B：完整权利状况下 C：平均容积率下 D：平均开发程度下 E：最佳利用方式下
23、建筑工程图纸的标高，其尺寸单位应用__。A．米 B．分米 C．厘米 D．毫米 E．微米
24、在中华人民共和国境内，为企业所得税的纳税人，依照本法的规定缴纳企业所得税。A：企业
B：其他取得收入的组织 C：个人独资企业 D：合伙企业 E：国有企业
25、土地估价报告必须经过才能生效。A：当地土地行政主管部门审批确认 B：土地估价师签字
篇6：基准地价听证流程
2013年11月
日（星期）上午 9 ：58在XX国土资源局举行听证会
一、由主持人介绍听证会的基本情况、组成人员
1、开场白：
根据省国土资源厅、市国土资源局统一部署，在县委、县政府的正确领导下，在县直有关部门、乡镇政府、各企事业单位、社会各界的大力支持下，我县于2013年4月-8月开展了XX、XXXX、XXXXX及十个乡镇驻地土地级别调整与基准地价更新工作，目前已基本完成，县国土资源局在收到技术承办单位的成果送审稿后，依据《国土资源听证规定》第十二条的规定，需进行听证。
2、听证员：XXX(职位)XXX(职位)XXX(职位)
3、记录员：XXX(职位)
4、听证参加人员
听证代表： 旁听代表：
5、主持人：XXX(职位)
6、由主持人宣读听证会的纪律
1、参会人员按照工作人员安排入场就坐，不得随意提前离开会场。
2、会议期间配合工作人员维护会场秩序，不得擅自离席、交头接耳。
3、会议期间参会人员不得随意拨打或接听电话并将手机关闭或置于静音状态。
4、各代表发言请围绕会议主题，简明扼要、对主题有关内容提出原则赞同、反对或建议意见。
5、参会人员须相互尊重，不得对他人进行语言攻击、指责、诋毁，不打断或影响他人发言
二、领导人发言
由于规划区扩容，乡镇变化、土地级别界定、经济发展的需要以及国家宏观调控政策的要求，根据国务院、省级有关文件规定，城区与乡镇土地级别调整和基准地价三年一次调整更新一次，我县上轮成果基准日为2010年1月1日至2013年1月1日，现需更新。XX评估公司已经完成了新的土地分等定级与基准地价评估工作，在此召开听证会议。土地级别调整与基准地价更新成果对XX的经济和社会发展具有重要意义，希望各位代表畅所欲言、各抒己见。最后，预祝听证会圆满完成。
三、技术单位成果汇报
XX评估公司就XX城区与乡镇国有建设用地基准地价更新成果进行介绍，展示PPT。
四、听证参加人的意见陈述
听证会上，参会人员对新的基准地价成果提出意见和建议。
五、听证事项的意见分歧与技术单位的答询
县国土局相关负责人与XX评估公司技术人员对参会人员提出的问题进行解答。
六、对听证会意见的处理
本轮基准地价成果对XX的经济和社会发展具有重要意义，技术承办单位根据听证会代表所提出的意见，在不足方面进行完善，修改后呈报县政府常务会议审定。
篇7：基准地价更新报告
一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、规定建筑后退红线的距离是阶段的规划内容之一。A：总体规划 B：分区规划
C：控制性详细规划 D：修建性详细规划 E：土地
2、市场法估价需要具备的条件是同一供求范围内，并在估价时点的近期．存在着较多的。
A：完全相同的土地交易 B：类别多样的土地交易 C：类似土地的交易 D：典型的土地交易 E：时间因素
3、某房地产开发商取得一宗商业用地法定最高年限土地使用权，预计2年完成开发建设，经调查测算，项目建成后的商场房地年净收益可达到400万元，综合还原率为7％，则开发完成后的不动产价值为万元。【2009年考试真题】 A：5333 B：5277 C：4804 D：4754 E：时间因素
4、税收是调控经济的重要方法，其主要表现在__。A．调节供求总量之间的平衡 B．调节供给在结构上的平衡 C．配合价格调节生产和消费 D．调节企业利润水平E．提高市场的需求量
5、全面检验设计和施工质量、考核工程造价的重要环节是。A：工程规划 B：竣工验收 C：竣工结算 D：施工管理 E：土地
6、下列情况经批准可保留划拨土地使用权，但保留划拨土地方式的期限不超过5年的有__。
A．继续作为国有重点扶持的能源项目用地 B．国有企业兼并国有企业的
C．在国有企业合并中，一方属于濒临破产企业的 D．国有企业改造为国有独资公司的
E．继续作为国有重点扶持的水利项目用地
7、企业甲有一宗国有土地，实际占用土地面积为30000m2，土地用途为工业，其中10000m2出租给企业乙，用于存放企业乙的原材料；在其余的20000m2土地上，企业甲建造了一座生产厂房，建筑占地面积15000m2，建筑面积38000m2，现企业甲根据规定缴纳城镇土地使用税，纳税时应以（）m2为计税依据。A．20000 B．30000 C．15000 D．10000
8、某宗地内建有一座建筑物，建筑层数为5层，各层建筑面积相等，建筑密度为50％，土地单价为2500元／平方米，则其楼面地价为元／平方米。A：2500 B：1250 C：1000 D：500 E：时间因素
9、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发[2006]31号)规定，征地补偿安置必须以__为原则。
A．确保被征地农民原有生活水平不降低 B．确保被征地农民长远生计有保障 C．确保被征地农民长远生计有部分保障 D．确保被征地农民原有生活水平不提高 E．确保被征地农民原有生活水平平衡
10、用于基准地价评估的能直接反映出地租、地价的资料包括__资料。A．土地使用权收购价格 B．土地使用权转让价格 C．土地使用权出租价格 D．土地使用权抵押价格
E．土地征用、拆迁过程中涉及到的各种费用
11、我国土地权利总体上可以分为__3大类。A．土地所有权、土地使用权和土地他项权利 B．土地出让权、土地转让权和土地租赁权 C．土地继承权、土地赠予权和土地买卖权 D．土地使用权、土地处分权和土地收益权
12、某企业为增值税一般纳税人，2007年应交各种税金为：增值税250万元，消费税150万元，城市维护建设税32万元，房产税15万元，车船使用税8万元，所得税280万元。上述各项税金应计入管理费用的金额为万元。A：23 B：55 C：205 D：455 E：土地
13、生产要素包括__。A．劳动 B．资本 C．文化 D．利率 E．政策
14、按照马克思主义的地租论，不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值。A：绝对地租 B：垄断地租 C：级差地租I D：级差地租Ⅱ E：时间因素
15、在下列选项中具有存款创造的功能。A：商业银行 B：投资银行 C：保险公司 D：证券公司 E：土地
16、商品的价格是由所决定的。A：反映该商品将来的总收益 B：市场对该商品的需求量 C：生产商生产该商品的数量 D：该商品对人们的实用度 E：时间因素
17、所有者权益包括、资本公积金、盈余公积金和未分配利润等四科目。A：资本 B：注册资本 C：实收资本 D：法人资本 E：土地
18、被保险人在保险标的遭受损失时，按保险单有关条款的规定，向保险人要求赔偿或给付保险金的行为属于．【2006年考试真题】 A：保险索赔 B：保险理赔 C：承保 D：担保 E：土地
19、城市的总体规划中小城市用的图纸比例为。A：1：10000～1：25000 B：1：5000～1：10000 C：1；25000～1：50000 D：1；50000～1：100000 E：时间因素
20、土地评估价格一般由评定。A：政府部门人员 B：任意人员
C：土地使用权拥有者 D：专门的机构和人员 E：合法性
21、采用样地法进行农用地分等过程中，选择和确定标准样地是关键步骤之一。一般情况下，标准样地应位于。
A：土地利用总体规划确定为基本农田的分等单元 B：土地利用总体规划确定为一般农田的分等单元
C：土地利用总体规划确定为基本农田或一般农田的分等单元 D：土地利用现状图中的任一图斑确定的分等单元 E：合法性
22、根据中心地理论，__市场是联系中心地与服务区的最有效理论图式。A．三角形 B．四边形 C．六边形 D．同心圆
23、在下列选项中，具有存款创造的功能．【2008年考试真题】 A：商业银行 B：投资银行 C：保险公司 D：证券公司 E：土地
24、房地产开发项目的租售代理和广告费用一般占销售的。A：1％以内 B：1％～3％ C：3％～5％ D：5％以上 E：土地
25、有人说，对土地的投资是风险最小的投资。这表明了土地的经济特性。A：土地经济供给的稀缺性 B：土地用途的多样性 C：土地用途变更的困难性 D：土地增值性 E：35％～50％
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、“九五”期间，全国城镇住宅投资累计完成21 000亿元，比“八五”时期增长了68％，平均每年增长10．93％。以上各项统计指标依次为。A：总量指标、相对指标、平均指标 B：数量指标、质量指标、相对指标 C：绝对数、比较相对数、算术平均数 D：绝对数、动态相对数、几何平均数 E：管理费用
2、下列属于间接融资的是。A：银行贷款业务 B：发行股票
C：银行存款业务 D：发行长期债券 E：发行短期债券
3、《土地管理法》规定，土地利用年度计划，根据编制。A：国民经济和社会发展计划 B：国家产业政策
C：土地利用总体规划
D：建设用地和土地利用的实际状况 E：土地占补平衡计划
4、实现耕地总量动态平衡的途径有__。A．土地开发 B．农地整理 C．土地复垦
D．制订开垦耕地计划 E．利用闲置和闲散土地
5、我国银行贷款一般遵循的三个原则有__。A．区别对待、择优扶持 B．经济担保 C．按期偿还
D．限制贷款金额 E．分期偿还利息
6、收益还原法是在估算土地在未来每年预期__的基础上计算的。A．经营收益 B．总收益
C．总费用与总收益之和 D．纯收益
7、以下可作为无形资产入账的有．【2006年考试真题】 A：租入的专利权 B：补交的土地出让金
C：吸收投资取得的土地使用权 D：无偿划拨取得的土地使用权
E：自行开发并按法律程序申请取得的无形资产
8、《基本农田保护条例》规定，基本农田保护实行的方针。A：全面规划 B：合理利用 C：用养结合 D：严格保护 E：占补平衡
9、土壤污染主要来源于。
A：工业和城市的废水及固体废物 B：农药和化肥的大量使用 C：生物残体
D：农家肥的大量使用
E：大气中二氧化硫和氢氧化物
10、下列属于面状分布形式的土地因素的特征的是__。A．所依附的客体在城镇中占地面积小 B．仅对其自身客体所在位置产生影响
C．通过区位的波及性和效益外溢等作用形成一定的区位关系 D．在空间分布上聚集现象明显
11、根据《中华人民共和国公司法》规定，公司发行债券的条件之一是其累计债券总额不得超过公司净资产的__。A．50% B．60% C．40% D．30%
12、土地资源可持续利用管理中，增加土地资源的经济供给，我们可采用等措施来增加土地的经济供给。A：提高土地利用集约度 B：提高土地利用粗放度
C：在土地开发利用中采用新技术 D：土地整理
E：调节消费结构
13、在下列选项中，__行为产生正外部性。
A．企业在生产过程中排放大量烟尘，造成严重的环境污染但是只支付很少的环境污染费
B．企业支付巨额费用对员工进行技术培训后，员工跳槽到其他单位仅支付很少的违约金
C．居民在住宅周围乱扔垃圾影响他人健康和环境卫生
D．消费者购买汽车，而汽车在行驶过程中产生较大的能源消耗和环境污染
14、为满足全面、科学、合理地管理土地，有效利用土地的要求，需要对进行评定。
A：土地价值 B：土地使用价值 C：土地价格 D：土地成本
E：土地增值收益
15、下列房地产税种不属于财产税类的有．【2008年考试真题】 A：土地增值税 B：房产税
C：城市维护建设税 D：契税
E：耕地占用税
16、概算指标作为一种计价定额包括等基本部分。A：劳动定额 B：材料定额 C：机械台班定额 D：概算定额 E：税金
17、编制土地开发规划应遵循的原则包括__原则。A．符合土地利用总体规划 B．生态优化 C．最佳利用 D．可行性 E．最佳盈利
18、土地调查可分为__。A．土地管理调查 B．土地利用现状调查 C．地籍调查
D．土地条件调查 E．土地动态监测
19、某地方政府欲进行高新产业集中区建设，拟征收40hm2集体建设用地，则市、县人民政府土地行政主管部门呈报建设项目用地申请材料时，需要拟订__方案。A．供地 B．补充耕地 C．土地征收 D．农用地转用 E．征地补偿安置
20、耕地保护的重要性体现在__。A．耕地保护关系到人民生活生产需求 B．耕地保护事关我国经济社会可持续发展 C．耕地保护事关我国社会稳定 D．耕地保护事关我国的粮食安全
E．保护耕地关系国计民生、国家发展全局和民族安危
21、根据《国土资源听证规定》规定，下列关于听证回避问题，表述正确的是。A：当事人认为听证员、记录员与拟听证事项有利害关系可能影响公正的，有权申请回避，并说明理由
B：当事人认为听证员、记录员与拟听证事项有利害关系可能影响公正的，有权申请回避，不用说明理由
C：听证主持人的回避由主管部门决定 D：听证员的回避，由听证主持人决定 E：记录员的回避，由听证主持人决定
22、计算主次干道影响距离一般采用公式__。A．d＝2s/1 B．d＝s/21 C．d＝s/1 D．d＝2sl
23、下面关于市场经济的表述，正确的选项为．【2004年考试真题】 A：市场经济是以市场机制为基础的资源配置方式 B：劳动分工是市场经济存在的基础
C：在资本主义初期的自由市场经济中，政府的主要职能是制定和执行宏观经济政策
D：市场经济是高度社会化的商品经济 E：福利型市场
24、土地一级开发主体获得开发土地主要是国土资源管理部门或土地储备机构通过__方式来确定。A．协议 B．招标 C．挂牌 D．拍卖
25、我国土地使用权权利类型主要包括。A：抵押权 B：地役权
篇8：基准地价更新报告
长期以来, 基准地价评估和更新作为地价管理的基础性工作受到国土管理部门广泛重视, 在土地管理诸多领域的工作实践中起着不可替代的作用, 也被社会各界所熟知和主动应用。近年来, 为及时掌握地价动态变化情况, 土地市场运行状况, 制定和调整土地政策参与宏观调控, 国土管理部门自上而下推行建立了地价动态监测制度, 很多市、县级土地管理部门由此同时面临地价动态监测和基准地价更新两项关联程度很高的基础工作, 如何进行统筹, 从价格调查范围、周期、地价水平、成果应用等方面衔接两套成果, 从而在实现不同工作目标的同时, 保证工作效率, 避免重复劳动, 是地价管理基础工作面临的新课题。对此, 提出以下关于统筹地价动态监测和基准地价更新工作的观点和技术路线。
1 土地定级估价与地价动态监测范围的确定
基准地价和地价动态监测成果的应用方向有所不同, 但是共同的基本作用都是从整体上把握一个区域在既定时点的地价水平, 把握该区域内部地价空间分布变化规律, 因此应确定相同的定级估价和动态监测范围, 建立两套成果的可比基础, 保持一个地区地价的统一性, 保证两套成果在不同领域的应用中不会出现混淆, 不会引发歧义。
当前我国处在城市化快速发展时期, 伴随着国有企业改制和土地储备制度的推行, 近年来各地城市土地利用结构相较以往普遍出现较大变化, 工业企业纷纷外迁入园, 腾退出土地转变为经营性用途, 城市主城区往往已不存在工业用地, 同时城市总体规划也以经营性用途为主, 完全排除了工业用途。根据有关技术规程要求和实际应用需要, 土地定级估价和地价监测原则上应按照商业、住宅、工业三种基本用途分类, 和城市土地利用结构变化情况相适应, 确定经营性用途 (商业、住宅) 和工业用途两个不同的价格调查范围, 经营性用途土地定级估价和地价监测范围确定为城市建成区, 工业用途土地定级估价和地价监测范围确定为城市规划区范围内的开发区和工业集聚区[1]。
2 地价动态监测基础上的基准地价更新
2.1 土地级别和地价区段
土地级别和地价区段都是土地利用条件和地价水平相近的地域, 属于土地均质区域, 区别主要在于区域面积和土地利用条件以及地价的差异程度。2007年版《城市地价动态监测技术规范》明确了地价区段和区段地价的概念、划分原则、测算方法, 为高效快捷完成两项基础性工作, 保证价格的可比和统一, 应该通过以价定级的方式, 快速归并地价区段, 形成土地级别[2]。
2.2“以价定级”的技术路线
在实际工作中, 划分和确定土地级别应符合《城镇土地分等定级规程》有关原则, 可以采用数轴散点图或频率直方图方法, 按照同一级别内的地价区段开发程度一致、地价水平相近, 不同级别间存在明显价格差异的原则初步划分土地级别, 选择明显的突变点作为确定土地级别的级间分界, 再根据级差收益或市场交易价格进行验证, 最终确定土地级别[3]。以城镇土地定级估价成果为基础, 以地价动态监测体系成果为依据, 对同一级别内各区段地价按照面积加权平均, 从而形成基准地价[4]。按照这一技术路线, 评估和更新基准地价实质属于对地价区段进行归并, 形成介于地价区段和地价监测整体范围之间层次的地价均质区域及其平均价格。
2.3 地价动态监测及基准地价更新成果的应用
地价区段相对来讲面积较小, 其内部的土地质量差异较小, 一个城市在地价监测过程中少则划分十几个, 多则划分几十个地价区段, 因此地价区段反映地价宏观水平的作用远小于土地级别。国土管理部门以外的社会各界往往是需要从宏观和整体上了解与把握一个区域的地价水平, 需要以非常直观的方式, 譬如几级地的表述形式来衡量和比较地价, 他们如果需要确定宗地地价, 则会委托中介评估机构具体评估。预计在今后较长一个时期, 基准地价成果仍将会是国土部门以外的国家机关以及社会各界了解和应用地价的主要依据, 而地价动态监测成果主要侧重于供各级政府及时掌握地价变化情况, 作为土地市场调控乃至宏观调控全局的决策依据。对地价区段和区段地价的应用将主要局限在国土部门内部, 因而无需也难以对外推广对地价区段的直接应用。
2.4 地价动态监测及基准地价更新的工作周期
基准地价体系今后仍有长期存在的价值, 仍有及时更新的必要, 那么以多长时间为一个周期较为合理呢?地价动态监测的首要任务在于监测价格不断变化情况, 因此适合以季度为监测周期。基准地价成果的技术特性及其面对社会各界的相对更为广泛的应用范围决定了不需要频繁更新, 短期之内一个城市的地价水平和分布状况变化程度往往也尚未达到需要更新基准地价的程度, 而且频繁更新很容易导致有关各方在应用过程中产生混淆, 因此基准地价更新时机宜由地方国土管理部门根据当地城市规划和城市建设情况, 土地市场、房地产市场运行情况灵活加以确定, 参照有关规定, 地价动态监测工作周期为一季度, 基准地价更新工作周期原则上不超过三年, 可在当期地价动态监测成果基础上进行更新。
3 确保地价动态监测成果客观准确的几项措施
3.1 大幅度提高地价监测点密度
根据国土资源部的要求, 国内的主要城市和重点地区需要根据《城市地价动态监测体系技术规范》建立地价监测点, 并定期上报地价动态变化情况, 目的是全面、准确地掌握地价数据, 分析地价变化趋势, 为宏观调控土地市场提供决策依据[5]。因此, 能否设立具有广泛代表性和较高可信度的地价监测点, 直接关系到地价资料的准确性, 也是建立完善的地价监测体系的前提和基础[6]。然而, 目前地价动态监测工作实施中, 普遍存在设立地价监测点偏少的现象, 很多地方只做到了符合技术规程规定的下限要求, 一个几平方公里甚至更大面积的地价区段只设立1-2个地价监测点是常见现象, 而个别宗地的地价不足以代表其所处区段的价格水平。从技术路线来讲, 区段地价是地价动态监测成果体系的核心, 是产生地价水平值和地价指数的基础和支撑, 实行归并区段、以价定级, 也就直接影响到下一步划分级别, 确定级别地价, 为保证夯实这个基础, 就需要大幅度加密地价监测点, 通过更多的监测点宗地价格反映区段内部价格差异, 通过加权平均抵消宗地价格相互之间的差异, 形成更客观的区段地价。
3.2 维持监测范围及地价监测点的相对固定
为保证地价监测结果的可比性、连续性, 应维持监测范围、地价监测点相对固定, 除非确有必要, 不宜轻易变更, 增加监测点的数量应该是在原有基础上增加。但由于在监测范围内部, 城市改造, 基础设施建设等原因会带来地价空间分布状况的不断变化, 为客观反映新的分布形态, 准确划定土地级别, 需要据实调整地价区段, 从而保持每一地价区段内部较强的均质程度。为此可以设定地价区段内部价格差异标准, 譬如商业、住宅用途地价差值不超过30%, 工业用途地价差值不超过10%, 变幅超过标准即进行调整。同时, 又因为一个区域内部地价结构短时间内一般不会出现很大变化, 并且为尽量不削弱价格变化的可比基础, 对地价区段重新检验和调整的频率也不应过快, 以一年为宜。
3.3 划分地价区段时应注意控制各区段形状和面积
对于非组团式发展的城市, 由于历史形成的原因, 老城区土地利用状况往往在各个方向上大致均衡, 经营性用途地价存在总体上围绕城市中心区域向四周不同速度衰减的规律, 因此经营性用途土地级别往往呈现为围绕城市中心不间断的圈状分布, 并向外围层层扩展的形态, 这一特征也符合多数城市目前的现实情况。与之相适应, 在划分地价区段时, 除考虑基础设施, 公共、公用设施, 地价水平等因素外, 应注意控制各区段形状和面积, 以便归并地价区段后形成的土地级别符合这一规律。
4 结语
总的来说, 为保证定级估价和动态监测成果的可比性, 保持一个地区地价的统一性, 应确定相同的定级估价和动态监测范围。在地价动态监测工作划分的地价区段的基础上划分土地级别, 评估基准地价, 实行以价定级。并且, 地价动态监测及基准地价评估成果应及时更新。为保证地价动态监测成果客观准确, 保证通过“归并区段、以价定级”方式划分的土地级别客观准确, 应大幅度加密地价监测点, 保持地价监测范围的相对固定性, 地价区段应根据地价变动状况适时调整。在划分地价区段时还应预先考虑土地级别圈状分布的特点, 以便归并级别。
参考文献
[1]江苏省国土资源厅.江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范[Z].2007.
[2]中华人民共和国国土资源部.城市地价动态监测技术规范[Z].2007.
[3]姜鹏远.城市地价动态监测信息系统的设计与研究[D].郑州:解放军信息工程大学, 2009.
[4]王站军.基于GIS的东海县城区基准地价更新研究——以东海县为例[J].黑龙江科技信息, 2010 (14) :8-9.
[5]罗少峰.城市地价动态监测和网格点基准地价更新信息管理系统[J].科技资讯, 2011 (7) :28-29.