房地产投资决策（精选十篇）
房地产投资决策 篇1
决策支持系统为解决房地产投资决策中出现的种种问题提供了解决方案。决策支持系统是一种基于计算机的系统,帮助决策者通过与系统直接交互使用数据及分析模型解决非结构化的决策问题。通过决策支持系统,房地产开发商可以对要开发的项目的各种情况有一个更深入的了解,能综合各方面的因素对投资的项目做出一个合理的判断,从而减少房地产投资中的盲目性,使投资更准确,收益率更高。本文结合房地产项目投资的实际情况,提出了一种房地产投资决策支持系统,可以为房地产项目的投资提供决策支持,实现企业项目管理的快速辅助决策,提高投资者的决策水平。
一、房地产投资决策支持系统
房地产投资决策支持系统是将决策支持系统技术应用到房地产投资中,从而能有效地对房地产投资者进行辅助决策,提高决策的效率和准确性。
(一)房地产投资决策支持系统的基本功能
本系统分为房地产市场调查与预测、经济评价、风险分析和可行性报告生成等四大模块。通过房地产市场调查与预测模块,用户可以方便地了解到房地产市场的现状以及国民经济状况,并能对将来房地产市场的发展情况做出一个大概的预测。通过经济评价模块可以对所投资项目做出准确的评估,从而判断出此项目的盈利状况。风险分析模块可以对投资项目的风险作一个大体的分析,用户通过对各个投资方案的经济评价和风险的权衡,可以做出较为准确的判断。可行性报告生成模块则可以自动生成项目的可行性报告,用户可以根据具体情况来添加可行性报告中的内容。
(二)系统的基本结构
在房地产投资中遇到的可变性因素非常多,再加上房地产投资本身所具有的高风险性,这就使得传统的MIS系统不能满足房地产投资决策的需要,只有使用决策支持系统才能有效地解决这一问题。但是传统的决策支持系统也有着它的不足,不能很好的对房地产投资进行有效的辅助决策。因此,本系统借鉴了最近发展起来的决策支持系统的新技术,提出了一种新的房地产决策支持系统模型。
数据仓库、联机分析处理、数据挖掘是决策支持系统发展中的新兴技术,将这些技术引入到房地产决策支持系统中可增强系统的辅助决策功能。该系统的总体结构如图1所示。
其中,数据仓库是为了决策支持的需要而在数据库的基础上发展起来的一项新技术。数据仓库可将大量的用于事务处理的数据库中的数据进行清理、抽取和转换,按决策主体的需要重新进行组织。数据仓库中的各种数据可以适应决策问题多样性的要求,数据仓库侧重于对面向主题的数据的存储和管理。联机分析处理可以对数据仓库中的大量数据进行分析,从中提取出有用的信息,从而起到辅助决策的作用。数据挖掘是从知识发现的概念中引申出来的,把数据挖掘技术应用到数据仓库的分析可以有效地从数据仓库中挖掘出有价值的东西,从而有利于辅助决策。
二、房地产投资决策系统的相关技术
传统的决策支持系统是利用数据库、人机交互进行多模型的有机组合,辅助决策者实现科学决策的综合集成系统。自从决策支持技术形成以来,在全世界得到了广泛的应用,但是决策支持在发展中也遇到了一些问题,主要问题有以下几个方面:(1)DSS使用的数据库只能对原始数据进行一般的加工和汇总,而决策支持涉及大量历史数据和半结构化问题,传统的数据库管理系统难以求解复杂的半结构,不能满足DSS的需要;(2)决策支持系统以集成数据为基础,然而现实中的数据往往分散管理且大多分布于异构的数据平台,数据集成不易;(3)由于决策本身所涉及问题的动态性和复杂性,针对不同的情况应有不同的处理方法,而模型库提供的分析能力有限,所得到的分析结果往往不尽如人意;(4)决策支持系统的建立需要对数据、模型、知识和接口进行集成。数据库语言数值计算能力较低,因而采用数据库管理技术建立决策支持系统知识表达和知识综合能力比较薄弱,难以满足人们日益提高的决策要求。
数据仓库、联机分析处理和数据挖掘技术,给决策支持系统的发展注入了新的活力,数据仓库、联机分析处理和数据挖掘技术的出现,有利于解决上面传统的决策支持系统所遇到的问题,为决策支持的发展提供了一条新的途径。
(一)数据仓库(DW)技术
信息系统中有两种类型的数据:操作型数据和决策支持型数据。前者是由日常事务处理生成的,后者是把前者加工后(清理与集成)形成的。操作型数据服务于日常事务处理,决策支持型数据服务于信息增值。目前,理论界把存有决策支持型数据的系统称为数据仓库。当需要为决策部门提供及时、准确、详细和可靠的风险信息时,海量数据的存储与加工便成为首要问题,而这正是数据仓库的专长。
(二)联机分析处理(OLAP)
OLAP是一种决策分析工具,它是针对特定问题的联机数据访问和数据分析而产生的一种技术,它可以根据分析人员的要求,快速、灵活地对大量数据进行复杂地查询处理,并以直观的、易理解的形式将查询结果提供给各种决策人员,从而得到高度归纳的信息。OLAP是基于数据仓库的信息分析处理过程,是数据仓库的用户接口部分。通过OLAP这种独立于数据仓库的分析技术,决策者能灵活地掌握项目进度的数据,以多维的形式从多方面和多角度来观察项目进度的状态、了解项目进度的变化。OLAP技术分析方法有切片、钻取、维度自由组合、图标自由切换,并可形成表现友好、丰富的报表结果。
(三) 数据挖掘(DM)技术
数据挖掘可以称为数据库中的知识发现,是从大量数据中提取出可信、新颖有效并能被人理解的模式的高级处理过程,是数据库技术、人工智能、神经网路、机器学习等领域的交叉学科。数据挖掘是一个过程,是从大型数据库中抽取隐藏其中的可理解的可操作的信息,目的是帮助分析、决策人员寻找数据之间的关联,发现被忽略的要素,而这些信息对于决策行为是至关重要的。
数据挖掘常用的技术和算法有决策树、神经网络、概念树、遗传算法、模糊数学、统计分析、可视化技术、粗糙集、公式发现等。数据挖掘的作用是可以实现自动预测趋势和行为、关联分析、聚类等。数据仓库、联机分析处理、数据挖掘是作为三种独立的信息处理技术出现的,但都是以解决决策支持分析问题为主要驱动力量发展起来的,具有一定的联系性和互补性。其中数据仓库用于数据的存储和组织,联机分析处理集中于数据的分析,数据挖掘则致力知识的自动发现。
三、房地产投资决策支持系统的功能模块
(一)市场调查与预测
市场调查是房地产投资中的一项非常重要的内容,常常关系着投资的成败。在本系统中,市场调查与预测模块主要包括国家经济状况、城市经济状况、城市综合情况、城市气象条件、城市发展计划、目标客户住房需求调查情况、城市土地住房情况、房地产供给市场状况、竞争对手和竞争楼盘状况,以及项目自身的相关情况等。在这个模块中,基本涵盖了房地产调查的主要内容。另外,大量的历史数据也为房地产市场的预测提供了便利条件。
(二)经济评价
经济评价是房地产投资决策中的一项必不可少的内容。建设项目经济评价是项目可行性研究的组成部分和重要内容,是项目决策科学化的重要手段。经济评价的目的是计算项目的效益和费用,通过多方案比较,对拟建项目的财务可行性和经济可行性进行分析讨论,做出全面的经济评价,为项目的科学决策提供依据。
经济评价包括项目管理、参数设置、方案计算、扶助报表、基本报表和综合财务指标等几个方面。其中项目管理包括项目的建立、选择和删除,对项目管理库进行操作。参数设置对房地产投资中的各项参数进行赋值,方案计算用现金流法和非现金流法对投资项目进行分析计算。辅助报表和基本报表用于生成各种报表。综合财务报表生成现金流法综合财务指标汇总表和非现金流综合财务指标汇总表,在这一模块中还生成直方图检验、饼图检验和拆线图等图表,更直观地反映出财务状况。
(三)风险分析
房地产投资虽说有着高收益,但是同时也存在着高风险,对其进行风险分析非常必要。正确评价房地产开发的风险可以指导投资者进行正确的开发决策,减少决策的盲目性和失误。对于上述风险,人们并不能明确的给一个答案,到底有没有这种风险,这是存在着模糊性的。为此可以把模糊数学方法引入到风险分析中来,采用模糊综合评价法可将定量与定性的指标结合起来,可以不受指标因量纲不同或量纲相同而量级不同的影响,对于问题比较复杂、信息不很全面的房地产开发投资是很适应的。此外,房地产投资风险因素层次比较多,可以采用多级模糊模型来分析。
(四) 可行性报告生成
可行性报告生成模块的功能是根据房地产投资项目来生成一个可行性报告模板,这就省去了用户编写可行性报告的时间。用户可以根据自己的实际情况向可行性报告模板中添加一些项目的数据,甚至是根据项目数据生成的柱状图、饼图等图表。现在人们所用的字处理软件一般都为微软的Word,所以本系统中所生成的可行性报告为Word文档形式,这样便于用户对可行性报告的编辑。
该系统中的四个功能模块紧密协作,基本涵盖了房地产投资中所应考虑的各方面内容。用户(决策者)通过这些模块的运作,可以得到有力的辅助决策,从而提高决策水平。
四、小结
将决策支持系统技术应用到房地产投资决策,是房地产投资的一项重大变革。房地产投资决策支持系统不仅可以提高决策效率,同时也大大提高了决策的准确性。目前我国在房地产投资方面的决策支持系统还不多,有待于进一步发展。现有的房地产投资决策支持系统一般功能并不是很强大,还不能真正有效地起到辅助决策的作用。本文所提到的系统只是作了对房地产投资决策支持系统的一个初步探索,其中难免存在着一些不足,这就需要以后通过进一步的研究,使得系统不断得到完善。
摘要：房地产是一个综合性极强的系统产业,这种复杂的决策已经很难仅凭经验正确地做出。目前我国在房地产投资方面的决策支持系统还不多,有待于进一步发展。因此,将决策支持系统技术应用到房地产投资决策是房地产投资的一项重大变革。
关键词：房地产决策支持系统,数据仓库,联机分析处理,数据挖掘
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房地产投资决策 篇2
[摘 要] 本文针对商业地产投资项目具有推迟期权的特征,在考虑资金时间价值的基础上,对b-s模型进行修正,构造了一 种以战略净现值最大化为目标的商业地产投资决策模型,该模型合理地评估了商业地产投资机会的价值,可以作为 商业地产开发商进行投资决策的操作依据。
[关键词] 商业地产;实物期权;投资决策
传统商业地产投资决策方法,往往忽略企业潜在的投资机会可能带来的收益,以及开发企业管理者通过灵活把握各种投资机会所能给企业带来的增值,因此常常低估项目的价值。hayes和 abernathy、hayes和garvin认为,传统的投资决策方法由于忽略了企业经营管理的战略因素,因此经常低估投资机会而导致短期决策行为,造成投资不足和竞争地位的实际下降。
当传统方法难以解决项目投资决策分析时,金融领域的一项重大研究成果——以black和scholes的经典论文为标志的期权定价理论启迪了项目投资决策新方法,他们通过构造期权的动态复制组合来对冲期权风险,并获得无风险收益,在无套利机会和无交易费用等假设下,经过严密的数学推导,得出了基于不付红利股票的任何期权价格必须满足的微分方程,并运用该方程,推导出股票的欧式看涨期权定价公式,即著名的black-scholes模型。同时,cos、ross和rubinstein提出了标准的二叉树定价模型,使离散时间的期权定价问题得以简化,进一步发展和完善了期权定价理论。最先把期权定价理论引入项目投资领域的是stewart myers教授,他于1977年首次提出金融期权思想及其定价理论与方法可用于项目投资的评估与决策,并称之为实物期权。
经营柔性和战略适应性是在不确定条件下进行投资决策分析的基本出发点,而这一点在传统投资决策方法中并没有体现出来,实物期权方法的使用,正好解决了企业的经营柔性和战略适应性所带来的价值估价问题。并且,实物期权方法不是简单地对传统现金流量折现方法进行否定,而是在保留其对资金时间价值分析这一特性的基础上对其局限性进行突破,两种方法相互补充。
因此,实物期权方法作为在不确定市场环境中辅助投资决策的方法,已成为房地产投资决策理论研究的前沿课题,将其与传统投资决策方法结合起来对项目进行决策分析,是一种科学、合理、主动、有效的方法。但是,将实物期权方法引入项目投资决策中,有着比较严格的条件限制,主要是指投资项目首先必须具有实物期权特性,其次企业应具备积极的管理、高素质的管理者以及完善的市场信息。本文通过对商业地产的实物期权特性进行分析,构建商业地产实物期权定价模型,并进行实证研究,为实物期权方法在商业地产投资决策中的应用奠定基础。
一、商业地产投资的实物期权特性分析
商业地产开发投资,可以分为两大阶段,即项目的开发建设阶段和项目的运营管理阶段。在开发建设阶段,包括可行性研究论证、获得土地使用权、项目招商、规划设计、工程建设及竣工验收。项目运营管理阶段是在项目竣工验收的基础上,对项目进行整体经营和管理,将开发产品市场化,获得企业利润的阶段。
在开发建设阶段,从实物期权的角度来看,土地使用费的投入,相当于一笔期权费用,在支付了这笔费用之后,商业地产投资开发商拥有在一定的期限内对土地进行开发、经营、变卖等权利,而后续的这些决策都存在很大的灵活性和不确定性,投资者可以根据来自市场、技术、管理、资金等多方面的风险评价,在国家规定的期间内,推迟开发投资。因此,投资中蕴涵推迟期权的价值。而在项目建设阶段,影响项目价值的主要因素是商业地产未来的租赁价格。由于项目的经营期限较长,在整个收益过程中存在高度的不确定性,包括经营管理层面的不确定性、经济的不确定性、城市规划的不确定性、宏观政策的不确定性等,因而很难准确对项目价值进行评估。而由于项目价值的不确定性和投资成本的不可逆性,使得投资者在进行项目的开发过程中,通常不是将资金一次性投入,而是采取分期开发的方式,在一期投资建设之后,根据市场情况决定下一期开发的投资情况,以此降低开发投资的风险。因此,在项目建设阶段,蕴涵扩张和收缩期权。在项目的运营管理阶段,当项目运营良好时,决策者能够获取一些新的投资机会或对项目进行扩张,以获取更大的收益。而当项目运营不佳时,决策者可以采取转换决策或放弃项目的方式,以减少风险。由此,在项目的运营阶段,存在增长期权、扩张期权、转换期权和放弃期权。
根据上面的分析可以知道,商业地产的实物期权可以看作是美式看涨期权,商业地产开发商作为期权的持有者,可以根据其在进行投资决策时所拥有的信息来决定是否进行开发建设,以及决定开发建设的时间和开发建设规模。
二、商业地产投资决策实物期权模型构建
从期权的角度分析商业地产项目的价值,通常包括2部分:净现值和期权价值。因此,要进行商业地产投资项目价值的计算,首先必须进行项目净现值的计算,在得到项目净现值数值之后,再对项目蕴涵的灵活性价值即实物期权价值进行计算,最后计算项目的总价值。如果项目的总价值大于零,则说明项目可行,可以对项目进行投资。而一旦出现负值,则不应进行项目投资。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第25条规定,以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发的,可以无偿收回土地的使用权。可见,开发企业在获得土地使用权后,拥有到期日为2年的推迟期权,开发企业可以到期执行期权,进行投资,也可以提前执行期权。
本文根据商业地产投资项目的实际情况,在对经典的b-s定价模型进行修正的基础上,来确定商业地产投资项目的推迟期权模型。为了使模型更接近实际和更具有适用性,本文在进行模型推导之前,做出的主要假设条件有:
1.商业地产的租赁价格呈对数正态分布;商业地产的出租率设为90%。
2.在期权有效期内,除价格变动而形成资本损益外,还包括因为土地闲置所产生的机会成本,即存在负的红利分配。假定红利分配δ是恒定的,等于土地闲置的机会成本。
3.投资者可按已知的、并在期权合约有效期内保持不变的无风险利率r不受限制地进行贷款。
4.用sw表示单位建筑面积的商业地产在出租率为90%的条件下,在土地使用年限内所带来的净收益现值,相当于推迟期权到期日的商业地产单位建筑面积的销售价格,其中s表示推迟期权到期日的单位建筑面积的商业地产年净租金水平。假设租赁价格以一固定百分比q逐年递增,其中q表示商业地产年净租金的增长率,t表示推迟期权的时间,t表示项目的寿命期,则:
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5.考虑推迟期权阶段所要缴纳的土地闲置费用。假设在推迟期权到期日之前,土地每年的闲置费用为fi,考虑项目的建设期,假设建设期为d年。
下面具体推导商业地产投资项目在推迟期权阶段的定价模型。假设项目价值的不确定性只受到租赁价格的影响,为了便于处理,这里我们用单位建筑面积的净租赁价格来代替净租赁收益,则相应的`开发建设投资也是单位建筑面积的开发建设投资,得到的项目价值也是单位建筑面积含有期权的价值。然后,将这一结果乘以项目的开发建设面积,即得到项目的总价值。假设项目每单位建筑面积的开发建设投资为c,年租金为s,则项目每单位建筑面积当前实现的利润为:e[max(sw-c,0]
假设商业地产租赁价格遵循:ds=assdt+σssdz (2)
其中as表示租赁价格的瞬时漂移率,σs表示单位时间内租赁价格的波动率,dz为维纳过程增量,对式(2)进行积分,得到
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式(13)就是计算商业地产项目每单位建筑面积含有推迟期权的项目价值。其中s0表示初始净租赁价格,v表示商业地产项目含有推迟期权的价值,c表示商业地产项目开发单位面积的付现成本(不包括土地费用和可行性研究费用)。为了便于模型的计算,本文考虑在计算c时先将所得税排除在外,则得到的包含期权价值在内的项目价值为税前的价值,属于开发企业利润。因此,对求得的项目价值乘以(1-所得税税率),得出完税之后的项目价值。设项目的开发面积为m,所得税税率为h,土地费用为a,可行性研究费用为j,v1表示项目推迟期权的价值,k表示项目现金流的折现率,则商业地产项目含有推迟期权的项目价值为:
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则推迟期权的价值为:v1=npvt-npv(15)
以上偏微分方程模型是基于价格遵循几何布朗运动,且项目价值仅受租赁价格波动影响的假设基础上得到的。
三、 模型的相关参数确定
本文采用的商业地产运营模式是出租模式。商业地产单位面积获得的净收益,是通过将项目寿命期内单位面积的净租金收益按照无风险利率折现到推迟期权的到期日现值,即sw。其中净租金收益是商业地产单位面积的毛收益扣除运营费用、修理费用、经营税金及附加、土地增值税后得到的。
c表示商业地产项目开发建设投资:具体包括前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费、财务费、销售费、开发期税费、其他费用和不可预见费,不包括土地费用和项目可行性研究费用。
s0表示初始租赁价格扣除商业地产单位面积的运营费用、修理费用、经营税金及附加和土地增值税后所得到的单位面积的净收益。其中初始租赁价格可以采用项目推迟期权初期的商业地产租赁市场同类物业的市场均价。r表示无风险利率,取5年期国债利率作为标准,土地的负的红利分配δ取无风险利率作为标准。q的取值,可以根据市场调查,结合项目的实际情况来进行确定。
最后是关于波动率参数的估计。由资产价格理论得知,房地产价格由房地产租金收益流的贴现值决定,房地产价格波动与房地产租金的波动幅度应该基本相似,两者呈正相关关系,如果两者发生背离或房地产价格的波动幅度大于房地产租金的波动幅度,就表明房地产市场价格出现了异常。因此,可以通过中房指数来求出项目价值的波动率。设项目波动率和项目产出物价格的波动率相等,即σ=σs,由此,商业地产租赁价格的波动率σ可以根据目前已有的价格指数,用数值方法求出,具体公式为:
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其中n+1表示历史观察数据,si表示在第i个时间间隔末的商业地产租赁价格指数,ui=1n(si/si-1),u是ui的平均值,t为时间跨度。
四、实证研究
1.样本选取
某市商业中心的步行街占地129亩,总建筑面积9.8万平方米,共计718个商业铺面,全长840米,预计总投资1.63亿元,项目分二期建设,其中第一期工程全长560米,宗地面积4.32万平方米,宗地价值3548.8万元,土地使用期限为10月30日至2052年9月9日。该项目于月动工兴建,3月全面竣工,并于5月1日开街试营业,该项目全部采用销售的方式,已建成面积为5.39万平方米。该步行街预计在启动二期工程,目前相关事项还未进行。本论文的实证研究,拟采用该项目二期工程为研究对象,进行项目投资决策分析。
2.传统的项目投资决策分析
为了和前面的分析相对应,假设所有商铺只租不售,均通过租赁的方式来获取收益。
该项目从20初开始,开发期为2年,其中建设期1.5年,前期工程0.5年,计划年末完工。预计本项目所需投资总额1.11亿元,其中包括土地费用4854.43万元、基础设施建设费(包括前期工程费)1000万元、商业用房建筑安装工程费2398.66万元、公共配套设施建设费32.5万元、管理费用248.57万元、财务费用441.12万元、销售费用1323.36万元、开发期的税费121.56万元、其他费用110.85万元、不可预见费554.27万元。假设项目当年的投资额发生在年初,项目年的投资比重为68.8%,20为31.2%。根据市场调查,结合本项目的实际情况,预计项目的租赁价格为1.5元/天·平方米,以后每1年在上1年基数的基础上递增2%;出租率20-为80%,从开始为90%。运营费用包括:房产税、管理费用、修理费用、保险费等,其中房产税按年租金的12%计算,管理费按年租金的4%计算,维修费按建筑物重置价格的2%计算,保险费按建筑物重置价格的0.2%计算。项目的经营税金及附加采取的税率为5.5%,计税基础为出租收入,所得税的税率为33%,计税基础为项目每年产生的利润,为简化计算,土地增值税不计。土地使用年限为40年,预计商业地产项目在经营后的净转售收入为9000万元。
根据前面的分析,可以通过编制商业地产开发项目损益表,计算出商业地产项目在寿命期内各年的利润总额,从而可以计算出项目所要缴纳的所得税。最后根据上述数据,编制商业地产项目的全投资现金流量表,以此计算出项目的净现值。项目全投资现金流量表,详见表1。
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考虑资金时间价值和投资者对风险的态度,风险调整贴现率取8%,从而可以得出该项目的npv=2647万元,则该项目经济上可行,可进行投资。
3. 基于实物期权方法的投资决策分析
下面运用实物期权法重新审视该项目。假设市场走势难以确定,可以延期投资,并以推迟2年为例进行分析。项目的开发期为2年,预计年开始施工,末竣工并交付使用,项目从开始获取收益,预计项目的租赁价格为1.6元/天·平方米,以后每1年在上1年基数的基础上递增2%;出租率为90%,每年的土地闲置费用为土地出让价的10%。
参照前面介绍的项目相关数据,开发商要想获得此推迟期权,首先必须获得土地的使用权,其中土地使用费用为4854.43万元。无风险利率采用发行的凭证式(一期)国债5年期的票面年利率3.49%,考虑土地负的红利分配,设其等于无风险利率。项目的开发建设投资(不包含土地使用费用)预计在原来的基础上增加10%,即为4854.43+(11085.3-4854.43)×1.1=11708.4万元,项目的总投资为:11708.4+4854.43×(10%+10%)=12679.29万元。考虑商业地产项目推迟开发的全投资现金流量表,详见表2。考虑资金时间价值和投资者对风险的态度,风险调整贴现率取8%,可以得出npv=1158万元。
租赁价格波动率,采用该市中房指数典型地产指数8月至201月的数据进行计算,得出租赁价格的波动率为0.23。
下面具体对项目的推迟期权进行计算。根据市场调查,目前,该市同类商业地产的租赁价格均价为1元/天·平方米,因此推迟期权初期的租赁价格取值为365元/年·平方米,即毛租金收益为365元/年·平方米。其中运营费用的计算依据是:管理费按年租金的4%计算,应交税金按年租金的12%计算,维修费按建筑物重置价格的2%计算,保险费按建筑物重置价格的0.2%计算,经营税金及附加按年租金的5.5%计算,则净租金收益为:365-365×(4%+12%+5.5%)-2431.16×1.1(2%+0.2%)=228元/年·平方米,商业地产项目开发单位面积的付现成本(不包括土地费用)为1509元/平方米,w=22.66。
则:
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因此,考虑了推迟期权的项目总价值为4248万元,大于不延期开发的净现值2647万元。因此,可以得知,开发商在获得土地的使用权后,进行项目的招商活动,等待并观察市场,在推迟投资期限内,根据项目的招商来决定投资,能获取更好的经济效益。
4.实物期权价值的敏感性分析
这里主要分析项目投资费用、波动率和出租价格的变化对项目期权价值的影响。假设项目投资费用和出租价格的变化率分别为+5%、+10%、+15%、-5%、-10%。不确定性因素的变动对期权价值的影响情况,见表3。
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假设出租价格波动率分别为0.1、0.2、0.3、0.4、0.5、0.6、0.7、0.8、0.9、1.0,分析波动率的变动对项目期权价值的影响,具体内容见表4。
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通过以上的实证分析,可以得知,使用本文构建的模型计算结果和理论分析结果是一致的。一方面表现为考虑了项目期权价值在内的项目总价值大于传统的净现值评估价值;另一方面表现为看涨期权的价格与标的资产价格、波动率大小成正向变动,与项目投资费用成反向变动。
五、结语
本文对商业地产投资特性进行分析,从中找出商业地产投资中所蕴涵的实物期权特性,并通过对b-s模型进行修正,提出商业地产推迟投资的实物期权模型,并对其进行实证,得出考虑了项目期权价值在内的项目总价值大于传统的净现值评估价值。因此,将实物期权运用于商业地产投资决策领域,是充分地考虑了开发商的决策灵活性,使项目投资决策更接近于项目实际情况,也将有助于提高投资决策的正确性。
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房地产投资多目标风险决策模型研究 篇3
[关键词] 房地产投资风险效用多目标决策
随着我国社会主义市场经济的发展和改革开放的不断深入，房地产业得到了迅速的发展。房地产作为一种投资工具，其风险性受到房地产投资者越来越普遍的关注。因此本文对房地产投资风险决策方法进行了深入研究。
一、房地產投资决策的特点
房地产投资决策就是运用有效的决策方法在若干个投资方案中选择出最优的投资方案。房地产投资决策同时具有多目标决策和风险型决策的特点。
1.房地产投资决策的多目标性
由于房地产投资者所追求目标有多个：收益 、回收期 、信誉价值、环境保护等。 所以房地产投资决策具有多目标性，属于多目标决策。
2.房地产投资决策的风险性
房地产投资过程中有许多风险因素：土地价格的不确定性、工程建设费用的不确定性、投资收益的不确定性及工期、投资回收期的不确定性等。这些风险因素是客观存在的，但并不是完全不可知的。决策者可以根据自己的经验和科学的方法预先估计和计算出其概率分布，再计算出益损值的概率分布。因此，房地产投资决策应该被认为是风险型决策，而不是不确定性决策。
二、多属性效用理论
现代风险型决策理论已从期望值准则阶段发展为期望效用准则阶段。期望效用准则充分考虑了风险型决策问题的两个基本特点，即后果的风险性和后果的效用。由于风险型决策问题的自然状态是不确定的，所以不论决策者采取什么决策，都可能产生各种不同的后果，因此他要承担一定的风险，但对后果并非是全然不知，可以预测它的概率分布。不同的决策者对风险的态度往往不相同，同样的后果对不同的决策者会产生不同的效用。
基于期望效用准则的效用理论能很好地解决风险决策问题，效用理论已从单属性效用理论阶段发展到多属性效用理论阶段。多属性效用理论可很好地解决多目标风险决策问题。运用多属性效用理论进行风险决策的基本步骤如图所示。
三、房地产投资多目标风险决策模型的建立
下面运用多属性效用理论来解决房地产投资多目标风险决策问题，建立房地产投资多目标风险决策模型。
1.建立多目标分层递阶结构
(1)选定目标
通过询问决策者，选择出决策者关心的三个投资目标：收益、回收期、信誉价值。
①收益最大化。收益(Return)是一个较为笼统的概念，它一方面含有绝对的收益值的意思，另一方面也含有投资收益率的意思，因此将收益最大化具体表述为以下两个方面：
一是净现值最大化。净现值(NPV)是一个反映投资收益的绝对指标，它直接描述了一个投资方案可能获得的利润的现值。其表达式为：
在风险条件下，需要确定净现值的概率分布。
二是内部收益率最大化。内部收益率是反映投资经济效益的相对指标。由于房地产投资者的资金总是有限的，因此投资者总是希望尽可能有效地运用有限的资金，获得尽可能高的收益。
内部收益率(IRR)是使净现值为零的折现率，它反映了项目自身的获利能力，其值可由式(1)中令NPV=0计算得出。在风险条件下，需要确定内部收益率的概率分布。
②回收期最小化。房地产投资资金占用很大，投资者往往利用负债经营，利息负担沉重，因此投资者往往希望尽快收回投资，把回收期最小化作为一个主要目标。回收期是指净收益抵偿初期投资所需要的时间。回收期有静态和动态之分，区别在于前者没有考虑资金的时间价值，而后者考虑了资金的时间价值。动态回收期较为常用，可通过令式(1)中NPV=0，求其中的t得到。在风险条件下，需要确定内部收益率的概率分布。
③信誉价值最大化。拥有地段好、规模大、档次高、性能优异的房地产往往被视为一种荣耀，而且这样的房地产也能够给其拥有者或者投资者带来无形的收益。我们将这种荣耀和无形收益统称为房地产的信誉价值。
信誉价值的估计通常由投资者本人根据自己的偏好确定。通常可由投资者对各备选方案的信誉价值进行打分，分数越高表明信誉价值越高，对投资者越有利。
(2)递阶结构
对于收益这个目标，用净现值和内部收益率作为它的属性。显然，这两个属性具有可理解性和可测性。同时，由于这两个属性分别从绝对值的角度和相对值的角度体现了收益这一目标的两个重要方面——实际收益值和投资收益率，因此它们是完全的。而且它们是非多余的和最小的。
对于回收期和信誉价值这两个目标，分别采用动态回收期和信誉价值的值作为它们的属性。这两个属性具有可理解性和可测性。
对于这些目标所设定的一集属性我们认为它是完全的、可运算的、非多余的和最小的。所有这些目标和属性构成了房地产投资决策的多目标分层递阶结构。
2.建立决策模型
选定房地产投资决策的目标集为：
①收益最大化;
②回收期最小化;
③信誉价值最大化。
为具体表述上述三个目标，我们设定一个完全的、可运算的、非多余的和最小的属性集：
这样，我们就得到了一个表达简单、意义明确的房地产投资多目标风险决策模型。我们只需先求出每个方案的各属性的概率分布，再根据决策者的偏好确定多属性效用函数，进而得出各方案的期望效用值，就可以据此期望效用值进行方案的优劣排序，从而进行有限个方案的多目标风险决策。
参考文献:
[1]彭勇行:管理决策分析.科学出版社,2000
[2]徐水师:预测方法与决策分析.西北大学出版社,1997
[3]杨剑波:多目标决策方法与应用.湖南出版社,1996
[4]张尧庭等:效用函数及优化.科学出版社,2000
投资性房地产购置决策浅析 篇4
投资性房地产是指为用来赚取租金或获取资本增值,或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产属于正常的经常性活动,形成的租金收入或转让增值收益应确认为企业的主营业务收入,也就是的。投资性房地产要能够单独计量和出售。企业在正常生产经营的前提下,有机会动用一部分资金来进行房地产投资。当企业决定购买房地产时,往往会面对可能的优惠情况选择,如房地产商可能给出的一次性付款折扣条件;允许分期付款时可以选择的贷款方式等,不同的资金来源会影响企业的投资成本,进而影响企业进行决策。这就需要进行投资性房地产购置决策分析。
一、不考虑通货膨胀的投资性房地产购置决策分析
[例1]A企业决定在开发区购置一套房屋,房价700万元。房屋开发商可以接受两种付款方式:一是采用分期付款的方式,购房时先付清全款的50%,其余款项分成5年支付,但是需要负担6.90%(以2011年7月7号后基准利率为参考)的利息,每年计复利一次,五年中要等额偿还本息;二是一次性付清全部房款可以享受房价5%的优惠。该企业预计未来五年现金流量的贴现率为10%。
采用净现值法对该项投资进行投资决策分析
方案1:分期付款方式:
(1)购房首付款=700*50%=350(万元)
(2)编制未来五年等额还本付息计划表(如表1所示)。
单位:元
注:*由于四舍五入计算带来的数字误差列于末年
方案2:一次性付款方式:
需付金额=700×(1-5%)=665(万元)
(4)结论:分期付款现值是672.722万元,大于购房一次性付款665万元,则选择一次性付款为更优方案。
二、考虑通货膨胀的投资性房地产购置决策分析
通货膨胀率与利率之间的关系:企业进行投资性房地产购买决策时,通常使用预期收益率作为折现率对未来现金流量调整到投资现值。在通货膨胀的情况下,企业预期投资回报率将大大降低,如果不进行调整,将无法真实地反映项目的净现金流动。因此,折现率的确定应当要考虑通货膨胀率的影响。根据与通货膨胀的关系,利率分为名义利率和实际利率。名义利率(I)、实际利率(i)和通货膨胀率(f)三者之间存在着以下关系:I=(1+i)(1+f)-1。对投资性项目进行决策分析时,如果给定的是名义利率则直接进行折现;如果给定的是实际利率,则需要将实际利率换算成名义利率之后再进行折现。如某项目投资者要求10%的报酬率,通货膨胀率为5%,则折现率应为15.5%。
[例2]依照例1,如果A企业考虑之后的五年内平均每年通货膨胀率为7%,其他条件不变,再对一次付款合算还是分期付款合算进行决策。
(1)求考虑通货膨胀的贴现因子
(1+贴现率)×(1+通货膨胀率)=(1+贴现因子)
贴现因子=(1+10%)*(1+7%)-1=17.7%
(2)分期付款现值=350+85.133232*[1-(1+17.7%)-5]/17.7%=618.05(万元)
(3)结论:考虑通货膨胀率的分期付款现值为618.05万元,小于购房一次性付款665万元,则选择分期付款为更优方案。
三、投资性房地产公允价值变动时决策分析
在现行的《企业会计准则——基本准则》中,对公允价值的定义是:“在公允价值计量下,资产和负债按照在公平交易中,熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。”公允价值的实质就是客观价值,它在本质上强调的是对资产客观价值的计量。在这种计量方式下,企业应当根据报告日的新情况,对各项资产和负债项目进行重新计量,动态且及时地反映资产和负债的价值变化,并反映在企业报表中。根据现行准则的规定,投资性房地产既可以采用成本模式计量,也可以采用公允价值模式进行计量,但是最初入账时,一律要按照取得时的成本来进行初始计量。
采用公允价值模式计量的投资性房地产,不计提折旧或摊销,公允价值变动的金额计入当期的“公允价值变动损益”科目。公允价值计量模式的应用,可以真实地反映投资性房地产的价值,准确地反映企业的利润,因此增加报表中信息的相关性,使会计报表更加符合实际的反映资产价值及利润。在这种思想指导下,当公允价值发生变动时,关于投资性房地产的持有和出售也需要作出相应的决策。
[例3]上述A企业2010年9月用665万元购入一套房屋,2010年12月31日此房市场价格上涨到718万元(上涨率8%=718/665*100%)。现有一位客商愿意出价730万元购买该房。A企业对此有两种决策方案:一是现时出售(2010年12月31日),收现款730万,扣除各种税费30万元,实得销售净值700万元,将资金进行运作,预计税前收益率能达到8%。二是持有房屋至2013年底售出,A企业预计未来三年该房价格平均每年递增7%。
对其予以决策:
(1)对2007年的公允价值变动应做的会计处理为:借记“投资性房地产———公允价值变动”53万元(718-665),贷记“公允价值变动损益”53万元(由于是“未得利润”不缴纳税费)。
(2)方案1:现时出售房屋获利=730-665-30=35(万元)
售出房屋运作资金未来三年税前收益=700*(1+8%)3-700=181.79(万元)
现时出售房屋收益=35+181.79=216.79(万元)
(3)方案2:持有房屋到2010年末增值=(718-665)+718*(1+7%)3-718=214.58(万元)
(4)结论:由两种方案计算比较可以看出,如果是第一种决策方案,现时出售房屋并运作该所得资金,A企业得到实际收益和未来收益合计216.79万元;而对于方案二将房屋持有至2013年底,该企业预期“公允价值变动损益”累计增加214.58万元。由此,作出决策结论为A企业应选择现时出售为更优方案。
参考文献
[1]财政部:《企业会计准则》,经济科学出版社2006年出版。
投资决策程序 篇5
K J.CO
M 4 投资决策程序
1.目的
对投资项目的前期策划进行控制，确保项目投资策划的成功。
2.适用范围
适用于开发项目的投资决策。
3.职责
3.1企划投资部负责投资项目前期策划的归口管理。编制《项目建议书》和组织编制《项目可行性研究报告》。
3.2相关部门参与《项目可行性研究报告》的编制。
3.3 分管副总负责组织《项目建议书》评审和《项目可行性研究报告》的论证。
3.4总经理负责审批《项目建议书》和《项目可行性研究报告》。协调、处理投资前期策划中出现的重大问题，作出决策。
4.程序活动
4.1投资决策流程图。
4.2 投资机会研究
4.2.1投资项目的信息来源
a、市场调研分析或业主要求；
b、企划投资部的发展战略研究结果；
c、竞争对手产品的启示；
d、本公司人员的创意；
e、专家的建议等。
4.2.2投资项目市场调查
根据项目来源信息，企划投资部组织相关人员进行投资项目市场调查。
4.2.3 投资机会研究
根据市场调查结果，由分管副总经理组织企划投资部和相关部门，召开项目投资机会研究会，进行投资项目初选。
4.3项目建议书。
4.3.1对投资机会研究初选的投资项目，由企划投资部组织相关人员进行项目调研，编制《项目建议书》，作为立项申请的依据
4.3.2《项目建议书》 的主要内容包括：
a、项目内容、性质。包括地址、规模、规划、功能市场定位、开始时机等；
b、项目规划、目标设计及预期结果；
c、项目方案策划包括项目开发建设方案和投资经营方案； [：http://]
d、项目工作计划；
e、其他与项目投资有关的问题和数据资料。
4.3.3《项目建议书》由分管副总组织相关部门评审，报总经理批准后正式立项。企划投资部应保持项目建议书评审记录。
4.4项目可行性研究
对总投资额100万元以上的项目，应按以下程序进行项目可行性研究：
4.4.1成立项目可行性调研组
对需进行可行性研究论证的项目，由企划投资部组织相关相关部门的专业技术人员，成立调研组进行项目可行性调研（或外委调研）。
4.4.2 项目可行性调研
调查的内容应包括不可控因素与可控因素调查。
1）不可控因素调查又称环境调查，包括：
a、政治法律环境调查；
b、经济环境调查；
c、消费者状况调查；
d、市场结构不可控因素调查包括竞争对手调查和同行业竞争产品调查。
2）可控因素调查，包括：
a、产品调查；
b、价格调查；
c、销售渠道调查；
d、促销调查；
4.4.3 《项目可行性研究报告》
调研组在对项目全面、详细的分析、研究和评价优选的基础上，组织编写《项目可行性研究报告》。项目可行性研究报告主要应包括如下内容：
a、总论，对投资项目总体状况所进行的描述和说明；
b、环境条件和需求预测；
c、方案比较与选择；
d、进度安排；
e、投资与成本费用估算；
f、投资计划及筹资计划；
g、经营收益估算；
h、经济分析与财务评价；
i、敏感性分析与风险分析；
j、结论。
4.5项目可行性论证
4.5.1项目可行性研究报告编写完成后，由分管副总组织相关人员进行评审，由企划投资部按评审意见进行必要的修改、调整和补充，并做好《项目可行性论证记录》，报总经理审批。
4.5.2必要时，由总经理主持项目可行性论证会，进行项目可行性论证。
4.5.3经总经理审批签字的《项目可行性研究报告》，由企划投资部报送政府行业主管部门和资金借贷金融机构进行审核和评价，经审核和评价以后的项目可行性研究报告，成为项目投资决策的重要依据。
4.6项目投资决策
依据《项目可行性研究报告》和其他资料，由总经理召开总经理办公会。对项目的投资规模、投资方案和投资时机等进行决策拍板。并由总经理签署《项目开发任务书》，交企划投资部组织实施。
5、支持性文件
6记录要求
a、《项目建议书评审记录》
b、《项目可行性论证记录》
c、《项目开发任务书》
莲山 课件 w ww.5 Y
K J.CO
房地产投资决策 篇6
近年来，随着我国房地产政策调控力度加大，推出一系列保证性住房政策，这使传统的以住宅投资为主的房地产发展受到很大冲击。使很多地产商纷纷转向商业地产开发以寻求新的利润途径。调查显示，很多投资者都倾向于商铺投资，具体数据如图1.1所示。但由于商业地产在我国提出较晚，对商业地产项目投资决策的研究还不完善，传统的投资决策主要对影响商业地产项目投资决策的显性成本进行研究，而忽略了影响商业地产项目投资的隐性成本的研究，使投资决策失误率较高。为解决此问题，本文将从全成本角度出发，分析影响商业地产项目投资决策的显性成本和隐性成本因素，为商业地产项目投资提供更好的参考，有利于做出正确的投资决策。
商业地产概念及类型
商业地产概念。商业地产是我国市场经济的产物，是融合房地产、商业经营和经济投资为一体，在开发商业房地产的过程中，将投资估算、开发规划、市场定位、业态组合、招商、销售和运营管理等按一定的次序作为一个整体流程来运作的房地产开发与经营业务。商业地产有广义和狭义之分，广义的商业地产主要是指商场、写字楼、酒店等商业地产领域。狭义的商业地产指专门用于商业经营的房地产物业，主要有各种零售、旅游、餐饮、休闲服务等营业性质的房地产物业。本文主要研究狭义性的商业地产项目。
商业地产类型。商业地产的类别可根据不同的标准划分，本文主要按商业地产的功能对其分类.简单归纳起来如图2.1所示：
全成本条件在商业地产项目投资决策中应用的优势
全成本的概念
全成本可按其表现形式可分为显性成本和隐性成本，显性成本是一种传统可显的形式载入账目上的成本。隐性成本，是一种隐藏于企业总成本之中、游离于财务审计监督之外的成本，它是由企业或职工的行为，有意或无意造成的具有一定隐蔽性的将来成本和转移成本，是成本的将来时态与转嫁成本的形态总和。本文在全成本条件下对商业地进行全面分析和合理投资。
全成本在商业地产项目投资决策中应用的优势
全成本条件有益于项目管理机制的优化。全成本条件下，管理机制的隐性成本将成为开发商关注的重点，在整个项目的成本核算中都会利用全成本的思想，这样就以倒推法的方式给项目各部门下达成本目标责任书，这样就使各个部门形成了一个个以经济效益为中心的单元。这就改变了传统自上而下的管理机制。
全成本条件有益于调动投资决策者的积极性。在商业地产项目的投资决策中决策者起主导作用。而从全成本角度出发，将会提取决策者自身素质的因素集，并对其分析和量化，能让决策者意识到自身素质对整个项目投资的影响，并采取措施和不断学习，保证决策的准确性和合理性。
商业地产项目投资影响因素指标体系构建
商业地产项目投资决策影响因素抽取方法
德尔菲法。德尔菲法也称专家信函调查法，获取信息的主要对象是各界专家，通过邮寄信函、电子信函、一对一发送等形式，利用项目相关领域各界专家扎实的专业理论基础以及丰富的实践经验，对商业地产项目投资影响因素和潜在風险及后果做出详细的分析与估计。经整理各界专家的方案和建议后，再匿名邮寄给各界有关专家征求意见，再回收整理，经过多次反复后确定对于商业地产项目投资影响因素。
头脑风暴法。头脑风暴法是目前比较常用的风险识别方法，这种方法是以5-10人小型会议方式进行，充分利用各界专家丰富的经验集思广益，努力捕捉瞬时的灵感，开拓新思想来获取有用的信息。在会议过程中，畅所欲言，提出的方案越多越好，对所提出的方案不加评论，借题发挥。通过头脑风暴法得出的结论必须进行认真的研究，得出合理的结论。
商业地产项目投资决策影响因素指标的构建
综合所述，全成本条件下能帮助我们更好的判断商业地产项目投资的可行性，为此，我们将影响商业地产项目投资决策的因素从显性成本和隐性成本两个方面分类，具体如图4.1、4.2、4.3所示：
本文通过对商业地产项目的投资决策分析，从全成本角度出发，提出了在商业地产项目投资决策中显性成本和隐『生成本因素对投资决策的合理性起到了关键作用，并形成了商业地产项目投资显性成本和隐性成本影响因素评价指标体系，该体系的构建为商业地产项目开发商在全成本条件下做出正确的投资决策做了有利的参考。
房地产投资决策信息系统设计实现 篇7
如何在房地产开发投资过程获得最大化收益是房地产开发主体面临的首要问题, 而解决这一问题首先就要对投资项目进行合理的可行性分析, 进而做出正确的决策。在当今的信息社会中, 房地产开发企业应该如何利用信息资源为投资决策提供支持, 怎样在如此多的信息中做出选择, 又如何利用计算机技术、数据库技术、运筹方法、统计方法等各种手段来辅助决策, 才能达到科学投资决策, 实现企业本身利润和社会效益的双赢。正是在此背景下, 本文对房地产投资决策信息系统进行研究。
1. 网络结构及其实现
系统采用基于Web技术的三层B/S架构, 可以在Web浏览其中进行远程管理和操作。此结构的优点是系统开放、安全稳定、可扩展性好, 系统易于快速部署和实施。无需分发任何软件或技术说明书, 只要有浏览器便可访问网络, 任何系统相关人员都可以轻松使用浏览器浏览已发布的URL并立即运行该应用程序。为了便于集中式的控制和维护, 借助了基于Web的应用程序的“瘦客户机/胖服务器”模型, 应用程序构件和逻辑放置在Web服务器上, 集中并简化了控制和维护:只要将应用程序存放在服务器上, 所有用户就可以立即执行。浏览器端为普通PC机, 采用Windows系统的IE浏览器, 为瘦客户端;Web服务器和应用服务器为高性能服务器:Windows Server, 网络协议为Http/Https。Web服务器的功能是处理来自网络上的大量请求, 它担负着房地产投资决策支持系统门面和大堂的角色。应用服务器作为业务逻辑的处理核心, 也是整个系统的核心。数据库服务器为SQL Server, 所有数据处理的要求都由数据服务器完成。服务器采Windows 2003 Sever, 客户机采用Windows98/2000/XP, 浏览器IE5.0以上。
根据目前房地产企业对自身信息安全要求愈来愈高, 本文在这个系统中还引入了有关信息安全技术的运用。整个系统的网络结构用如图1所示。本文所研究系统的开发平台为:操作系统, Windows2000;开发所用程序语言, PowerBuilder和SQL;开发过程, 统一开发过程 (RUP) ;辅助开发工具, Rational rose;设计语言, UML。此外, 信息安全部分的开发将结合大系统所采用的国际上上公开算法, 例如MD5。
2. 关键技术:面向对象的软件开发方法
面向对象方法的简要思路是:将研究目标高度抽象成为若干对象, 认为其是由各种对象所构成, 每个部分都有自己的属性, 对象之间通过消息传递而发生相互作用。面向对象的方法是用人类在现实生活中常用思维方法来认识、理解和描述客观存在事务, 是一种哲学的抽象方法在自然科学的运用。它强调的是最终建立的系统能够问题:系统中的对象及其内部的关系能够如实反映问题及其固有的事物间关系。
3. 结构图与类层次实现图
根据一般决策支持系统的特性, 其是辅助人进行决策活动, 人通过与系统进行交互获得支持, 所以决策支持系统可以看作人和软件系统两个对象的交互活动。决策者在与软件系统的交互过程中, 是通过软件系统的用户界面与其进行交互的。用户界面为决策者提供了交互式的多层次的人机接口, 包括各种形式:窗口、对话框、表格、图形等各种对象及处理构成, 主要完成信息显示、输入输出、数据-图形转换、图形生成、表格生成等功能。用面向对象的程序设计方法对各类进行进一步的抽象处理, 从而形成本文系统类层次图如图2。
4. 结语
房地产是人类生产和生活的一个最基本要素, 房地产业是关系国计民生的重要产业。房地产因其独有的保值性、增值性、长期使用性、大量投资性特征成为国民经济的支柱产业之一。我国目前正处在房地产行业高速发展的阶段, 房地产企业如何进行科学决策和理性投资, 就成为一个重要的理论和实践问题。本文阐述了一个基于对象技术的房地产投资信息系统, 对系统的数据库管理系统进行比较选择, 发挥面向对象设计的优越性, 对系统的模型库和知识库的设计进行研究, 对模型类和知识类进行分析, 探讨面向对象技术在其中的应用。
参考文献
[1]易树平, 熊世权, 昝昕武.面向业务流程重构的管理信息系统开发研究应用.Proceedings of International Conference on Modern Industrial Engineering and Engineering Management in New Century, Tianjin, P.R.Chin a, Aug.10-12, 2001:1024-102
[2]易树平, 昝昕武, 任强, 付利平, 熊世权.基于对象—主体的信息系统设计与实现.工业工程学报, 2001, 4 (4) :29～31.
[3]常春光.房地产管理信息系统.大连:大连理工大学出版社, 2008.
房地产企业投资决策的财务管理 篇8
一、房地产企业投资规划管理
对于房地产行业而言,对开发项目的投资行为是贯穿于项目的规划、设计、施工及结算的整个过程中的。作为一种产业链相对较长、投资数额较大、周期较长而且风险性较大的行业,房地产企业投资决策的准确性及科学性直接影响企业的经济效益,所以加强对房地产企业开发项目每一个环节的投资决策的管理是降低投资风险,提高企业经济效益的有效手段。
作为项目开发的宏观把控阶段,房地产企业的投资规划是对企业内的拟开发项目的可行性及必要性进行经济和技术上的分析和探讨,并对不同的实施方案进行对比选择。这一环节中对于房地产企业投资项目的经济及技术指标的确定,直接决定了开发项目的建筑规模及建筑水平,也直接影响了工程投资的规模。整体规划的科学性及可行性能够直接影响整个项目的成与败,所以在具体执行之前,必须做好充分的市场调查、技术研究以及企业效益分析等工作,使房地产企业的决策建立在科学可靠的基础之上,避免因投资决策规划失误而造成房产企业的损失。
另外,在对投资规划进行科学性优化的前提下,相关的财务部门还必须对该拟开发项目的投资编制进行初步的估算。当然,这种估算并不只是单纯地对项目的投资建设费用进行考虑,还必须将投资项目交付使用之后开发商方面应当承担的经营费用、维护费用、局部更新的费用以及使用期限之内各种修理费用等。总结来看就是说,财务部门应当将拟开发项目具体执行之后房地产企业所应承担的全部费用进行一个大致的估算,依照企业自身的财务资金状况及融资的条件、工程期限内企业内部财务的流通情况以及工程结束房屋出售之后企业资金的回笼形势,对投资项目的可行性进行判断。以避免大量资金投入造成企业内部在资金周转上出现问题,从而保证投资决策整体规划的科学性及可行性。
二、房地产企业投资设计管理
投资设计是房地产企业对其拟开发项目在经济和技术上进行系统全面的安排,通过投资设计将拟开发项目的规模、组成、标准、机构以及细部结构等各方面的内容进行具体的确认,为拟开发工程项目的招、投标和组织施工工作的开展提供依据。投资设计可以说是整个拟开发项目的灵魂所在,高质量的投资设计能够有效提高工程的建设质量和规模,同时也能够实现企业在该项目上的投资效益的最大化。
在投资设计这个阶段,应当以价值工程与限额设计为原则,实现设计工作与财务工作的有效结合,在投资设计者对拟投资项目进行整体规划和设的过程中,相关的财务人员也必须做好监督工作,在满足并保证拟投资开发建设项目质量及使用功能的前提之下,将投资设计控制在投资估算范围之内进行,从而保证技术与经济的有机结合,保证工程质量的同时,更有效地保障了企业财务管理功能的切实发挥。
三、房地产企业投资施工管理
房地产企业投资施工阶段的管理可以说是最复杂的过程。由于建材及房地产行业存在一定的不稳定性、施工队伍的施工技术存在一定的局限性,这因素的存在可能造成投资施工阶段因市场变化而出现对投资设计进行相应更改的情况。这种情况是无法避免的。而工程施工现场的成本管理、工程的变更管理等问题决定了房地产企业投资施工管理的复杂性。
(一)成本管理
房地产企业拟投资项目的投资施工阶段,需要投入大量的资金和人力、物力,这一阶段,是房地产企业投入费用最多、最繁杂的一个阶段,同时也是出现投资浪费可能性最大的一个阶段。所以必须加强对这一阶段的财务管理工作,合理地组织施工,充分考虑各方面的潜能,节约资源,有效控制成本,实现从组织、技术、经济及合同等多方面来控制投资施工的成本。而施工过程中,材料成本、人工费用、机械台班成本这三项可以说是所有费用中所占比重较大的三项,要切实降低施工成本,在具体操作的过程中,应当注意几个方面的问题。
1. 施工材料的管理。
以上提到,施工过程中,成本的组成部分最主要的三项就是材料成本、工人费用及机械台班成本,所以,要控制施工成本,就必须做好施工材料的管理,对于施工所需的建筑材料,应当从采购、出入库、保管及使用这四个环节上进行控制,严格采购的流程,避免因个人腐败行为而加重企业的成本负担;对所购买材料入库及出库的数量进行准确的清点检查,避免因数量把关不严而造成材料的丢失和浪费;对于一些防潮、防湿的材料应到做好保管,避免因各种自然原因而造成材料的损坏。只有如此,才能提高施工材料的使用效率,节约材料成本。
2. 工人费用。
要对工人费用进行控制,应当在保证施工队伍的施工水平的前提下,选择性价比较高的施工队进行项目的施工,控制施工的的人工成本,在此基础上,最重要的就是保障工人的人身安全,避免因工人出现施工意外而造成不必要的损失,避免成本扩大的同时,也可避免因施工事故而对项目产生一些负面的影响。
3. 机械台班费用。
项目施工过程中,各种机械台班的投入使用是必不可少的,要实现对施工成本的有效控制,还应当注意这些设备的使用,避免因设备使用不当使设备出现故障,进而影响整个项目的施工进度,同时也可以降低设备的维修费用,将施工成本控制在一定的限度之内。
(二)工程变更
以上已经提到过,因建材及房地产市场的不稳定性以及施工队伍技术限制等因素,投资设计很可能在在施工技术、设计质量以及现场环境等方面发生变更。在这种条件下,房地产企业必须做好全面的权衡,财会部门必须依照投资设计的变更情况对成本及各种费用进行全面的核算及控制,避免因工程变更而加重企业的资金负担。
四、房地产企业投资结算管理
房地产企业的投资决策行为进行到投资结算这一个阶段就标志着企业投资决策进入到最后的环节。投资决策进入投资结算阶段,企业的财会部门要对整个投资建设工程从决策到最终竣工过程中房地产企业所投入及使用的所有实际费用进行决算;同时也要对工程所涉及到的属于房地产企业的全部固定资产进行认真的清点及核算:将固定资产的存在及增减情况进行及时反映、把固定资产在投资决策前后的损耗价值及所需的修理费用进行准确计入、对现有的固定资产的数量及具体使用状况进行彻底的清查和盘点,从而反映出整个投资决策的过程中企业固定资产的保管利用和预算执行情况。
当然,对于房地产企业投资决策中投资结算的管理,财务部门还必须依照决算及清点的各种数据制定出及时、真实且准确的财务报表,依照投资决策在决策及设计阶段所进行的投资编制,对投资决策预算的具体执行情况进行相应过的分析和体现,以便于为房地产企业日后的投资决策行为提供参考依据。
五、结论
房地产投资决策E化风险模型研究 篇9
一、投资风险分析数学模型
(一) 变量定义
具体如下:
NPV:净现值。
NCFn:第n年的净现金流量。
K:基准贴现率 (资本成本或企业要求的报酬率) 。
N:项目预计使用年限 (计算期) 。
β:第n年现金流的风险调节系数。
C:初始投资额。
n:第n年。
Kl:长期借款资金成本。
Il:长期借款年利息率。
T:企业所得税税率。
Il:长期借款筹资额, 即借款本金。
Fl:长期借款筹资费用融资率, 即借款手续费率。
r:内部收益率。
En:各年现金流的期望值。
dn:各年现金流入的标准差。
D:计算期内的综合标准差。
Q:综合风险程度, 即综合变化系数。
μx:估计的平均误差。
F (t) :估计的置信度。
t:概率保证程度。
鄣:显著性水平, 为估计超过误差范围的概率。
△x:估计的极限误差。
(二) 风险分析模型
添加现金流的调节系数后的净现值:
添加现金流调节系数后的内部收益率:
基本贴现率K可以由资本成本代替, 其公式为:
(三) 风险度分析模型
各年现金流的期望值:
En=Σ随机变量结果*概率
其中, 随机变量结果为计算年度每年净现金流的估计值, 概率为该估计值的概率。
各年现金流入的标准差:
dn=[Σ (随机变量结果-期望值) 2*概率) ]12
现金流入总的离散程度, 即综合标准差:
也即:D=[Σdn2 (1+k) 2n*N]12
综合风险程度, 即综合变化系数:
该公式由标准差系数公式v=xd转化而来, 用来评价计算期内现金流的变动幅度。其中:综合现金流=ΣEn (1+k) n
估计的置信度:F (t) =1-鄣
根据此公式, 通过正态分布概率表查出相应的t值。估计的极限误差:
二、Excel模型设计
(一) 案例及其基本假设
具体如下:
(1) 该房地产项目只做销售业务, 因此不存在折旧问题。
(2) 投资资金均来源于 (借) 贷款。
(3) 投资项目计算期为4年, 现金流项目及概率如下表所示:
单位:万元
(二) 填入估计信息并计算分析结果
具体如下:
(1) 填入房地产市场基本信息:
资金成本的计算公式:基准贴现率=C4*C3* (1-E3) /C4* (1-G3) 。基准贴现率可以输入借款信息来计算, 也可以直接计算。使用者应根据自己掌握的信息的准确程度来选择。
(2) 输入预期借款金额、项目计算期、计算期内每年各个项目现金流量可能值及概率以及预计的现金流量调节系数a, 程序自动计算各年现金流的期望值、调节值及标准差。效果如图1。
该步骤中, 须输入C21:N27之间单元格的数字。其余数据均由程序自动计算得出。
(3) 得出净现值。具体如图2。
净现值:NPV=“=IF (D2=0, NPV (C2, C29:N29) -C4, NPV (D2, C29:N29) -C4) ”。
(4) 输入概率保证程度。程序自动显示误差的概率度如图3。
(5) 得出估计风险分析指标。如图4。
综合现金流E=“=IF (D2=0, NPV (C2, C28:N28) , NPV (D2, C28:N28) ) ”
综合标准差=“=IF (D2=0, NPV (C2, C30:N30) /SQRT (C6) , NPV (D2, C30:N30) /SQRT (C6) ) ”
综合风险程度=“=D49/D47”
估计的平均误差=“=D49/SQRT (C6) ”
估计的极限误差=“=D44*D53”
计算和清除按钮是用来不断改变估计值而设置的。如果想重新输入估计值, 可先点击清除按钮, 清除须填写的数值, 然后点击计算按钮, 得出计算结果。
计算期内的现金流量按项目分别估计其最可能值及其可能的概率, 以增加估计的准确性。基准贴现率可以直接输入, 也可以输入借款信息, 由计算得出, 根据使用者所掌握的信息准确程度自由把握, 增加了估计的准确性及灵活性。
在考虑金融政策、土地政策对房地产的影响, 引入现金流的调节系数后, 计算结果显示净现值大于零, 内部收益率大于资本成本 (基准贴现率) , 理论上项目是可行的。并且在95%的概率保证程度下, 估计的净现值为4727.89万元的平均误差为37.98万元, 极限误差为74.43万元, 因此, 净现值的可能范围为4689.91~4765.87万元, 风险程度为1%。该投资比较安全。
参考文献
房地产投资决策 篇10
关键词：房地产,投资决策,VIKOR
1 研究背景
房地产业随着科学技术的发展以及时代的进步已经成为我国国民经济发展的重要支柱产业之一。企业对于房地产的投资决策就显得尤为重要, 在日益激烈的市场竞争中, 如何使企业对房地产有正确的投资决策一直是各国研究的重点。目前, 针对房地产的发展趋势, 国内外许多学者对于房地产的投资决策有了更进一步的研究, 左立、李济民指出了传统分析方法不适应存在大量不确定性因素的房地产投资环境之处, 在此基础上提出了实物期权分析方法运用于房地产投资决策中的总体思路。侯晨曦、宋永发等分析了传统净现值法的一些不足, 介绍了实物期权的基本理论, 并采用了B-S期权定价模型对房地产投资决策过程中蕴含的增长期权进行了案例分析。刘捷, 潘洁提出了以各权重向量偏差平方和最小为目标函数的复合权重方法, 建立了基于复合权重方法的房地产投资决策模型。周书敬、朱志等人针对房地产风险投资决策的特点, 采用群组灰色层次分析方法, 建立了灰色层次综合评价体系。贾小妮建立了房地产投资决策风险评价指标体系, 并利用云模型对风险因素进行了评价。这些成果为后续房地产投资决策分析方法提供了理论基础, 但是存在的问题就是很多分析方法只是对房地产的价值进行了较为细致的分析, 没有充分考虑企业自身的条件, 更没有考虑到企业所处的外部环境。本文将从企业自身以及外部环境出发, 并运用VIKOR法对房地产投资决策指标体系进行分析。
2 房地产投资决策指标体系的构建
2.1 房地产投资决策指标体系
针对目前房地产投资决策中面临的高风险、高投资及高收益, 因此本文在阅读大量文献的基础上, 结合对各大房地产企业采用问卷调查的方式, 通过对调查结果的整理、分析, 得到房地产投资决策指标体系, 如图1所示。
2.2 指标体系权重的确定
在运用VIKOR法分析指标体系时首先应当对各指标的权重值进行确定。本文在确定各指标权重的时候采用分析法, 其基本思想为:决策者将复杂的问题分解成为若干层次和若干要素, 为了活动不同要素和不同待选方案的权重从而为选择最优方案提供决策依据, 要对各要素进行简单的比较、判断和计算。层次分析法要求对各个元素进行两两比较, 判断其相对重要性, 然后参照1-9标度法由专家对其重要程度赋值, 构造判断矩阵, 最后计算出最低层诸因素相对于最高层系统总目标的相对重要性权值, 因此本文邀请了50位房地产方面的专家, 对房地产投资决策各个层次的指标之间的相对重要性进行打分, 并运用公式进行计算, 通过检验得到房地产投资决策各个指标的权重。
3 VIKOR法的原理和步骤
3.1 VIKOR法的原理
Opricovic提出的一种多属性的决策方法VIKOR也是一种基于理想点法的决策方法。其基本观念是首先界定理想解和负理想解。正理想解是指各备选方案在各评估准则中的最佳值;负理想解就是各方案在各评估准则中的最差值, 然后根据各备选方案的评估值与理想方案的接近程度来排列方案之间的优先顺序, VIKOR采用了由Lp-metric发展而来的聚合函数。
3.2 VIKOR法的步骤
VIKOR法的工作流程如图2所示。
4 实例分析
4.1 实例简介
由2002-2011年攀产项目的开发, 从以下几个投资项目 (用Ai表示第i个备选合作伙伴, i=1, 2, …, 6) 中选择一个进行开发。其中区域熟悉度、企业规模、经营风险指标、投资成本是四个属性因素 (用Cj表示第j个属性值, j=1, 2, …, 4) 。
4.2 基于VIKOR法的决策过程
4.2.1 确定目标矩阵
通过对相关领域的五十名专家发放问卷调查, 使其对各个备选方案按照区域熟悉度、企业规模、经营风险指标、投资成本四个属性的二级指标进行5分制打分。再通过相应公式的计算, 得到一级指标得分表, 如表1。
4.2.2 计算各个属性的正负理想解
通过对一级指标进行一系列的计算, 得到正负理想解表, 如表2。
4.2.3 计算各个方案到理想解的距离
计算各个方案到理想解的距离, 如表3所示。
由表3可知S*=min Si=0.288, S-=max Si=0.768;R*=min Ri=0.124, R-=max Ri=0.278。
4.2.4 计算方案产生的效益比率Q值计算
计算各个方案的VIKOR值, 其中νi均取0.5, 计算个方案的Q值, 见表4。
根据约束条件, 得到最终的排序结果为A5>A4>A1>A2>A6>A3, 所以企业5是根据VIKOR法求得的最适合的合作伙伴。
4.3 决策结果及分析
从表4中可以看出, A5>A4>A1>A2>A6>A3, 所以在6个投资方案中根据决策者的态度, 第5个项目是建立在VIKOR算法下的最佳投资项目, 第3个方案是最不理想的投资项目。由表4可以看出投资成本的权重最大, 同时项目5的四个属性中, 投资成本的得分值最高, 另外在本例中群效用参数ν值均取0.5, 但是不难发现决策者对各项目的态度变化对选择投资项目的最终结果也有一定的影响。
5 结论
项目风险大小与房地产投资决策的正确程度相关。由于房地产投资决策总是在不确定状态下进行的, 因此, 避免风险的最有效的手段就是进行科学的决策。本文建立的评价指标体系包含了效益指标和成本指标, 同时在对房地产指标进行分析的时候采用了VIKOR法, 由于此法不仅能够计算出离理想点的加权距离, 又能够考虑最小后悔值, 同时通过引入群效用参数ν来体现决策者的主观态度, 因此, 这种多属性优化与折衷的决策方法克服了属性相互冲突的情况并考虑了属性间的彼此让步, 从而得到了距离理想解最近的并带有优先级的最优方案。这不仅有利于把握决策过程的主要矛盾, 还能够促使评价方法更加合理科学以及更容易实现, 从而大大提高了房地产投资决策的准确性, 对科学决策具有指导性意义。
参考文献
[1]左立, 李济民.房地产投资决策中的实物期权分析方法[J].重庆建筑大学学报, 2004, 26 (1) :115-118.
[2]孟力, 孙威.期权博弈理论在房地产投资决策中的应用[J].沈阳工业大学学报, 2006, 28 (2) :102-106.