第一篇：房地产投资部工作
房地产开发投资属于固定资产投资吗？
(作者单位：中国社会科学院工业经济研究所)
近年来，理论界的论战越来越多，除了在是非观上存在争议，或者理论水平虽有高下但一时难以区分;另外一个重要的原因，就是在基本概念上不一致。在我看来，概念错误是目前我国经济理论界存在的最大的问题。这里我举一个长期以来非常“权威”的概念性错误，就是房地产开发投资是全社会固定资产投资的一个分类。以国家统计局发言人、国民经济综合统计司司长郑京平先生5月12日发表在《21世纪经济报道》上的一篇题为《我国的投资率为何居高难下》的文章为例。该文中写到：“从1998年到2005年，房地产开发投资由3614亿元增加到15759亿元，平均年增长率达到22.7%，比同期全社会固定资产投资平均增速高7.9个百分点;房地产开发投资占全社会投资的比重由1998年的12.7%提高到2005年的17.8%。”对于这段话，我想所有人应该感觉非常熟悉，因为几乎在我们每年的《政府工作报告》中都有类似的论述。翻开《中国统计年鉴》固定资产投资部分，“房地产开发投资”被当成是我国城镇固定资产投资总额下的一个重要统计分类。这是一个错误的概念导致的错误分类。事实上，正是这个统计分类的错误误导了我们对“投资率”是高还是低的判断，更误导了我们大家对房地产开发投资主体——“房地产开发经营企业”在国民经济增长中的地位和作用的认识，同时也误导了中央对当前经济进行宏观调控的取向和手段。
那么，究竟什么是固定资产投资?我认为首先需要搞清楚投资的概念。根据一般的生活常识，我们知道，投资是一种通过资金或物质财富垫支以最终获利的途径。但投资最重要的概念在于直接投资和间接投资的区分，这是我们大部分人对投资概念了解不足的地方。
什么是直接投资?就是经济单位(含个人)从事三次产业范围内的物质生产活动所必须预付的资产。这些资产根据资金周转速度的不同可以分为固定资产投资和流动资产投资。从这里，我们引出了固定资产投资的概念，它是经济单位通过直接建设或者购买获得物质生产活动所需要的、经过较长的时期才能消耗完毕的耐用经营性资产。例如，从事三次产业活动的农业水利设施、机器、厂房、营业场所、仓库、办公楼、道路、运输工具等。这些资产有四个特点：其一，它们属于直接投资活动，是现代产业活动(含机关、事业单位)从事国民收入创造活动中必不可少的资产;其二，投资这些资产的目的是为了从事三次产业范围内的物质生产活动，而不是为了通过转换资产形态保值增值;其三，这些资产在一定时间内难以消耗完毕，需要以折旧等方式逐步收回，因而存在较高的固定成本，也是短期制约经济单位生产能力或服务能力的重要因素;其四，这些资产虽然从性能上也可以成为消费品，但它们与消费品不同的是，后者直接用于消费者衣食住行的消费，属于直接的消费需求，而固定资产的需求是在消费需求的拉动下，经济单位为了获得一定利益而使用的一项资产。
这样看来，所谓的固定资产投资就是经济单位通过购买或者自建方式获得的，用于三次产业生产经营，经过较长时间才能消耗完毕的，以厂房、机器、交通工具、设施、办公场所等形态存在的物质资产。这里的关键之处在于，固定资产投资对资产的最终使用者而言才具有意义。如果把固定资产的开发建设者在土地和房屋开发建设过程中垫支的资金也算作固定资产投资，不仅会有二次计算的问题，更主要的是造成固定资产投资概念上的重大错位。
我举一个例子，甲外国投资公司在北京投资24亿元开发了一座大厦，卖给乙跨国公司作为中国总部，甲公司回收40亿元。在这里，某跨国公司在中国用于办公楼的直接投资是40亿元。如果我们把甲公司投资的24亿也统计为直接投资的话，那么两家交易公司合起来的直接投资就是64亿了!这就如售酒小姐卖给我一瓶啤酒，最后把卖的和买的都统计在内，变成销售两瓶酒了。所以，在这里，作为开发商的甲公司的投资就不能算作直接投资，它投资写字楼的目的不是为了自己使用，而是为了获得预期现金回报，这属于一种典型意义上的理财性投资，也就是学术意义上的间接投资。不管甲公司是直接购买现成的楼盘用于出租、保值增值，还是以所谓“房地产开发经营”方式获得现金回报，在本质上是没有区别的。
值得关注的是，在这里，甲公司委托开发后的销售利润率达到了40%，这在国外是不可能的，因为国外这种委托性开发的获利来源是资金的报酬，通常都不可能超过5%。为什么在中国这么高呢?因为在中国经常有政府拍卖土地，作为标杆类比，外国房地产开发商和国内开发商一样可以坐地涨价——你这块地拍到每亩1000万了，旁边的地也值1000万了。如果原来获得土地的价格是每亩100万元，开发商就会从住房销售中每亩额外获利900万元。所以，现在中国房价涨了，真正涨的是地价，而土地拍卖以后除了已经售出的房地产，大部分掌握在开发商手上。北师大董藩教授有一个观点说中国房价飞涨与土地无关，这是极其荒谬的，我已在5月8日的《中国经济时报》上全面驳斥了他的十个观点。
所以，中国的房地产开发投资根本不是直接投资。而购买了房地产的人，对于他来讲，如果这个房子是用来居住的，就属于消费品，也跟投资无关。当然有的是用来出租，这又分两种情况：如果你的劳动只是用来收租，只能说你的房屋收入全部来自于房屋的折旧和提供居住或经营劳务，对于购房者而言，只能是一种理财性投资，属于间接投资;但如果你买了100套住房，99套住房开了旅馆，你雇用了大量服务人员，通过租赁服务获得经营性收入，并且在服务性收入中房租只是一个较小的部分，那么这99套住房的投资就属于你从事旅馆服务业的固定资产投资，属于直接投资。还有一种情况是空置房屋等待升值，就属于一种典型的投机性理财投资，属于间接投资。间接投资的部分是应当归入消费还是投资大类呢?我看应当归入消费范畴，因为这部分不创造物质财富，属于消费者另外一种形式的“消费”。
如果房地产商开发的房屋被工业企业或服务行业的企业买走用于经营活动，对于购买者而言就属于固定资产投资，但是对于开发商而言根本不能算是固定资产投资。如果我们能统计一下我国房地产开发投资形成的房屋当中有多少是被消费者当消费品买走的，有多少被消费者用于理财投资了，还有多少是用来从事物质生产活动的经营性资产(包括国家机关、事业单位购买的用于提供行政服务和非营利性服务的资产，也可以算作固定资产投资)，我们就会惊醒，我们的固定资产投资，特别是房地产开发投资当中有多少根本不属于固定资产投资?过高地估计投资率，或者该统计进来的没有统计，会给我们的宏观经济政策判断带来什么影响呢?
中国的开发商一直以来认为他们为中国的经济增长做出了重大贡献，其中的一个重要依据就是他们在中国固定资产投资当中创造了重要的国内生产总值。在我看来，中国的房地产开发经营企业从事的是一种间接投资活动，他们的全部工作就是“资产管理”，也就是运用他们的眼光、见识对土地、资金、建筑活动进行“资产组合”，基本上不创造什么国民财富。但是为什么开发商几乎什么都没有干，而他们所经营和控制的房地产实现增值了呢?关键是有建筑设计企业从事的物质生产劳动，建筑企业才是房地产领域物质财富的实际创造者。
中国房地产业是一个畸形的行业。什么是合理的行业?合理的行业一定要给消费者提供比消费者自己做还要便宜、质量还要好的产品或服务，而中国房地产开发经营业只是一个以倒卖土地、资金和建筑活动为载体的迄今为止最大的皮包商、倒卖商，是一个没有任何社会意义的商业模式。合理的房地产是什么?欧美的房地产业是什么样子?欧美的房地产业是建设者和服务者构成的，建设者就是建筑商，他们的房地产商都是建筑开发商，更多的是工程承包商，因为美国土地是私有的，你不可能随意买地，很多是土地拥有者作为业主委托开发的。我们知道美国房地产业实际上就是为建筑业和消费者服务的行业，包括建筑管理、房地产策划、信托投资、抵押银行、房屋中介、租赁经营、物业管理、IT服务等等，他们是纯粹的服务业，是靠服务挣钱的，没有服务，一分钱拿不到。中国模式是什么?中国建筑业纯粹是做承包，一部分是专业承包商，一部分是开发商下面的包工商。在我们的房地产服务业里面，大量的是开发商，数量占到45%，利润和销售额占到90%。这在国外是不存在的，在国外的房地产业里面不存在这样的业态，在我们这里销售收入和利润却占了90%;国外房地产服务业是100%的，我们是10%。所以中国房地产是一个畸形行业。那么房地产商干什么?借钱，购地，委托规划设计，工程发包，销售，几乎不做什么服务。中国的开发商有两级，一级就是土地储备中心，二级开发商就是政府或开发区直接拥有的房地产开发公司，还有私人开发商、外资开发商，这四类开发商都在以掠夺的方式获取财富，获取暴利，这是中国房价飞涨的根源。
一个在国外几乎不存在的行业，在我国被当成了国民经济支柱产业大力发展，这是一个根本的错误!什么样的行业能成为支柱产业?在邓小平看来是汽车业、建筑业，而在我们当前看来居然是房地产开发经营业。什么样的产业才符合支柱产业标准?大致同时符合劳动生产率上升基准、产品收入弹性基准、产业关联基准三个特征的产业才是。房地产开发业不是生产部门，它们有生产率吗?而且可怕的是，在现有的银行贷款、建筑企业垫款和房屋预售制下，开发商的开发能力可以说是有无限弹性，如果我有一家公司可以把中国全部开发了，因为我不需要花一分钱，我可以空手套白狼。所以，这是对中国国民经济有重大危害的一个行业，它已经成为中国的肿瘤了。建设部前部长杨慎说房地产是支柱产业，挣钱越多，贡献越大。而我的说法完全相反，开发商挣钱越多证明他们对社会的掠夺就越严重，对社会危害越大。
医治肿瘤的办法很多，包括化疗、放疗和手术等方式。对于这个已经无限庞大的开发业而言，我认为只有采取做手术的方式——取消开发商。理由非常简单：中国有全世界最低的建造成本，但是我们的房屋价格是世界之最，即使按照现行这个被严重低估的 人民币汇率，北京的房屋价格超过了伦敦，上海的价格也超过了日本。其中的关键是这些中间商，包括储备中心、一级开发商、私人房地产商、外国开发商的层层加价!除了以批文和眼光开发“金钱”，他们一无所能。所以，必须取消开发商，或者至少把他们改造成依靠劳动合理获得应得报酬的社会劳动者。
第二篇：地产公司投资部职责
投资发展部工作职责
(一)新项目开发工作
在公司的战略部署和公司领导的指引下，负责新项目寻找、研究及合作、谈判等工作，为公司的持续发展储备开发土地。
1、研究市场发展趋势和投资方向，确定基本开发需求;
2、根据开发需求采用各种手段寻找可开发土地;
3、对拟开发土地进行详细调研，并会同有关部门进行可行性分析;
4、对可行的项目与土地方进行初步项目合作洽谈，并配合公司领导进行深入谈判;
5、协助公司领导进行合同的起草与签署工作;
6、依据合作协议会同公司相关部门办理开发资料和土地的接收工作;
(二)负责房地产市场信息的搜集、整理及研究工作。
1、项目前期市场调研工作，对市场供需情况、竞争对手进行科学地调查;
2、对宏观房地产(住宅)走势进行全面地分析;
3、项目投资前期《市场调查报告》的撰写;
(三)根据市场调研结果，对公司开发的项目进行收益评估，为公司领导决策提供依据。
1、项目所在区域市场走向、供需情况进行全面的分析;
2、对项目环境、项目条件进行全面的分析;
3、根据市场情况，协同财务部、预算部、工程部进行新项目的经济收益评估工作;
4、会同各业务部门，对公司开发过的项目进行后评估工作。
(四)根据市场研究结果，进行市场行销策划，拟定项目产品的建筑设计要求。
1、进行项目楼盘的细分市场定位、产品定位;
2、确定新项目客户群定位、竞争定位;
3、制定营销费用预算，编制《项目推广计划书》;
4、根据区域地产市场物业特征及市场热点，对产品功能规划、总体规划、细部构造、公共配套、外立面造型、内部三维空间处理、户型设计、面积配比、建材设备选择等提出具体的建议与要求;
5、编写《项目委托设计任务书》，跟踪设计的修改结果;
6、根据市场情况，会同工程配套部、营销部等确定项目公共部分及住宅等交房标准;
7、参与建筑设计各阶段的方案评审工作。
8、遵守公司规章制度，完成公司制订的总体工作部署，配合其他业务部门的工作，完成主管领导交办的各项任务。
项目开发岗位
1、负责组织进行项目市场调查，做出报告，为项目策划、决策及运作提供依据。
2、协助策划岗位制定营销策划方案与专项调查，做出报告。
3、确定区域市场的调查并形成市调报告。
4、定期阅读相关信息及其他经济、政策、整治等方面信息，特别是房地产业信息，对本地竞争楼盘广告等信息进行收集。
5、负责对公司品牌知名度、客户满意度、物管公司服务质量等进行专项调查，并配合策划岗位对营销策划活动做出效果评估。
6、负责本地区楼盘销售形势的调查，定期收集销售信息，为营销策略的调整提供参考。
策划岗位职责
1、进行项目前期策划，负责编制项目开发可行性报告。
2、负责营销策划方案的制定和实施，营销策划方案包括广告推广方案、营销活动方案的编写、媒体推广计划安排等。
3、负责项目的宣传资料的写作，参与各种媒介宣传的创意和执行过程。
4、负责营销活动中文案的写作和宣传工作。
5、参与项目的设计，负责其中文字写作。
6、负责公司品牌形象的维护，以及推广宣传所需文字资料的收集和写作。
7、负责对宣传项目和广告承诺进行评审，保证对外发布信息的正确性。
8、对电视、报纸等传播媒体的广告传播进行效果评估，并作出书面报告。
规划设计岗位责任
1认真学习、贯彻有关基本建设的政策、法规、规范、规程和标准。认真执行基建程序。
2不断学习规划设计知识，提高业务水平。 3参加开发项目的可行性研究和方案讨论。 4项目确立后，参加勘测设计及招标工作。
5会同设计单位，征求建管、消防、交通、人防、环卫、卫生及有关配套单位的意见和听取其要求。
6负责联系、协调规划设计和有关主管部门的业务技术问题。 7参加组织扩初审批会议，整理有关纪要和起草向上级主管部门申请扩初批准的报告。
8熟悉施工图纸，组织设计交底会审，并负责整理会议纪要。负责工程技术材料的保管，按阶段归档。
9经常深入工地，配合项目，及时解决施工中有关规划设计方面问题，掌握工程质量和进度情况。
第三篇：4-商务部关于做好外商投资房地产业备案工作的通知
附件
4商务部关于做好外商投资房地产业备案工作的通知
【发布单位】商务部
【发布文号】商资函[2008]23号
【发布日期】2008-06-18
【实施日期】2008-07-0
1各省、自治区、直辖市、计划单列市及新疆生产建设兵团商务主管部门：
2006年，经国务院批准，原建设部等六部门联合下发了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见(建住房2006171号，以下称171号文)，商务部、外汇局下发了《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知(商资函[2007]50号，以下称50号文)等规定。地方各级商务主管部门认真落实国家宏观调控政策，较好地贯彻执行了关于加强外商投资房地产业监管的有关规定，并在外商投资房地产业备案工作方面形成了较好的工作机制。为严格备案材料核对，简化程序，提高工作效率，进一步做好备案工作，现就有关事项通知如下：
一、商务部委托省级商务主管部门对外商投资房地产业备案材料进行核对。地方商务主管部门依法批准外商投资房地产事项后(包括设立企业、增资、扩股、股权转让、并购等)，将原需报商务部备案的材料送省级商务主管部门进行核对。
二、省级商务主管部门需根据171号文50号文及相关规定的要求对下述材料的合法性、真实性、准确性进行核对：
1、公司提供的土地使用权、房地产建筑物所有权，或签订的土地使用权或房产权预约出让/购买协议等文件是其依法取得，真实有效，符合相关规定;
2、投资设立(增资)的公司符合项目公司原则，投资(包括增资)仅限于经批准的单一房地产项目;
3、公司注册资本占投资总额的比例不低于50%;
4、公司提供的材料证明外方股东不属于境内公司/自然人在境外设立的公
司;公司各股东之间不存在关联关系，不属于同一实际控制人;
5、公司中外投资各方未订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款;
6、项目投资依项目建设进度分期投入，公司提供了资金用途和分期投入的承诺。
三、省级商务主管部门根据外商投资法律法规、房地产宏观调控措施和加强监管的相关规定，会同省级有关部门对上述材料进行核对，符合规定的，将填写完备并加盖省级人民政府办公厅和省级商务主管部门公章的《外商投资房地产业备案表(附后)送商务部，商务部依法予以备案。核对材料由省级商务主管部门存档。
四、商务部会同国务院有关部门对外商投资房地产企业进行抽查，原则上每季度随机抽查5-10家。省级商务主管部门收到商务部通知后5个工作日内将该企业核对材料送商务部。
五、经核查不符合现行规定的外商投资房地产企业，商务部将通知外汇管理部门取消公司外汇登记，并取消其外资统计。同一地方商务主管部门两次出现违规的，商务部将在商务系统内对其通报批评，限期未改，收回授权。
六、本通知自2008年7月1日起开始执行。
第四篇：投资性房地产
单选题：
1、下列各项中，不属于投资性房地产的是( )。
已出租的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权已出租的建筑物v持有并准备增值后转让的建筑物
2、企业发生的下列投资性房地产后续支出中，不能作为资本性支出的是( )。
v房屋修理支出房屋改造支出房屋装修支出房屋扩建支出
3、采用公允价值模式进行后续计量时，下列各项中不能作为投资性房地产公允价值确定依据的是( )。
v取得该投资性房地产时实际支付的价款活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格
活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格预计未来获得的租金收益和相关现金流量的现值
4、企业对投资性房地产采用成本模式计量。20×8年1月5日，企业购入房屋准备用于对外出租。20×8年2月25日，与客户签订了房屋经营租赁协议，租赁期开始日为20×8年3月1日。房屋购买成本为380万元，预计净残值为20万元，预计使用年限为20年，采用直线法计提折旧。20×8企业对该房屋应计提的折旧额为( )。
18万元13.5万元15万元v16.5万元
5、采用公允价值模式进行后续计量的企业，关于投资性房地产的会计处理，下列说法中正确的是( )。
应当按规定计提折旧或者进行摊销持有期间公允价值高于账面余额的差额计入资本公积
持有期间公允价值低于账面余额的差额计入资本公积v不得再转为成本模式计量
6、企业的投资性房地产采用公允价值模式计量，下列各项中，不影响当期损益的是( )。
v存货转为投资性房地产时公允价值大于账面价值的差额存货转为投资性房地产时公允价值小于账面价值的差额持有期间，资产负债表日公允价值大于账面价值的差额持有期间，资产负债表日公允价值小于账面价值的差额
7、投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，“投资性房地产”科目期末余额反映( )。
投资性房地产的入账价值v投资性房地产的公允价值投资性房地产的原始价值投资性房地产的累计公允价值变动
8、企业对投资性房地产采用成本模式计量。下列建筑物中，不需要计提折旧的是( )。
v超龄使用的建筑物原客户已退租但尚未签订新的租赁协议的建筑物日常维护修理期间的建筑物建成后准备对外出租但尚未租出的建筑物
9、下列关于投资性房地产后续计量的表述中，不正确的是( )。
投资性房地产通常应采用成本模式计量满足规定条件时投资性房地产才可以采用公允价值模式v同一个企业可以分别采用成本模式和公允价值模式
同一个企业只能采用一种后续计量模式
10、企业对投资性房地产采用成本模式计量。企业的一幢写字楼因原客户退租又未与新的客户签订租赁协议而暂时空置，对于该写字楼应当( )。
停止计提折旧v继续计提折旧减半计提折旧计提减值准备
11、采用成本模式进行后续计量的企业，关于投资性房地产的会计处理，下列说法中不正确的是( )。
应当按规定计提折旧或者进行摊销折旧额或者摊销额计入其他业务成本取得的租金收入计入其他业务收入v不得再转为公允价值模式计量
12、企业将自用房地产转换为以成本模式计量的投资性房地产，该投资性房地产的入账价值为( )。转换日该房地产的公允价值转换日该房地产的重置价值转换日该房地产的原始价值v转换日该房地产的账面价值
13、企业将作为存货的房地产转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，转换日该房地产公允价值小于原账面价值的差额，应当计入( )。
营业外收入其他业务收入资本公积v公允价值变动损益
14、企业处置一项以成本模式计量的投资性房地产，实际收到的金额为70万元，投资性房地产的账面余额为120万元，累计计提的折旧金额为60万元，计提的减值准备的金额为20万元。假设不考虑相关税费，处置该项投资性房地产的净收益为( )万元。v30401020
15、企业发生的下列投资性房地产后续支出中，一般应作为资本性支出的是( )。
投资性房地产日常修理支出投资性房地产大修理支出v投资性房地产改建扩建支出投资性房地产维护支出
16、甲公司2008年1月1日外购一建筑物，含税售价400万元，该建筑物用于出租，年租金30万，每年年初收取。该公司采用公允价值模式对其进行后续计量。2008年12月31日该建筑物的公允价值为420万元，2009年12月31日该建筑物的公允价值为410万元，2010年1月1日甲企业出售该建筑物，售价410万元，不考虑相关的税费，处置时影响损益的金额合计是( )万元。
V0102030
17、企业自行建造完成但尚未使用的建筑物，如果董事会或类似机构已作出正式书面决议，明确表示将其用于经营出租且持
有意图短期内不再发生变化，则对该空置建筑物计提的折旧费用，应当计入( )。
管理费用制造费用v其它业务支出营业外支出
18、企业取得投资性房地产发生的下列支出中，不应计入投资性房地产成本的是( )。
土地开发费v业务人员差旅费建筑安装成本应予资本化的借款费用
19、企业将一栋写字楼出包给某建筑公司承建，建成后准备用于对外出租并采用公允价值模式进行后续计量，该写字楼建造完成时的入账价值是指( )。
写字楼的实际建造成本v企业向承包单位支付的工程价款写字楼的公允价值写字楼的可变现净值
20、成本模式转为公允价值模式，应当作为会计政策变更处理，按计量模式变更时投资性房地产的公允价值与账面价值的差额，调整( )。
其他业务收入公允价值变动损益v期初留存收益资本公积
21、企业将自用房地产转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，转换日该房地产公允价值大于原账面价值的差额，应当计入( )。
其他业务收入营业外收入v资本公积公允价值变动损益
22、企业对投资性房地产采用成本模式计量。企业的一幢作为投资性房地产的建筑物原始价值10000万元，预计净残值500万元，预计使用20年，采用直线法计提折旧。在第四年年末，计提减值准备200万元。该投资性房地产第四年年末的账面价值为( )。
7800万元v7900万元8000万元8100万元
23、关于采用成本模式计量的投资性房地产的折旧，下列说法中不正确的是( )。
当月增加的投资性房地产当月不计提折旧当月减少的投资性房地产下月起不计提折旧当月增加的投资性房地产下月起计提折旧v当月减少的投资性房地产当月不计提折旧
24、某企业对投资性房地产采用成本模式计量，且投资性房地产不属于该企业的主营业务，计提的折旧费用或摊销费用应当计入( )。
营业外支出v其它业务支出制造费用管理费用
判断题：
1、企业以出租为目的建造一幢写字楼，该写字楼虽然尚未完工，但由于其建造目的是用于出租，因而属于投资性房地产。( x
2、满足资本化条件的装修支出，应计入有关投资性房地产的成本。( v
3、成本模式转为公允价值模式，应将计量模式变更时投资性房地产的公允价值大于账面价值的差额，计入资本公积，公允价值小于账面价值的差额，计入当期损益。( x
4、采用成本模式进行后续计量的企业，对投资性房地产会计处理的基本要求与固定资产或无形资产相同，即应当按照固定资产的有关规定，按月计提折旧，或者按照无形资产的有关规定，按月摊销成本。( v
5、企业选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，即使继后期间取得的某项投资性房地产公允价值不能可靠计量，也不得对其采用成本模式计量。( x
6、采用公允价值模式进行后续计量的企业，其投资性房地产不计提折旧但应进行减值测试，如果可收回金额低于账面价值，应计提减值准备。( x
7、投资性房地产转换为自用房地产，公允价值与账面价值的差额均计入当期损益v
8、处置采用成本模式计量的投资性房地产时，应当按实际收到的金额计入“其他业务收入”科目，不需要结转减值准备。( x
9、处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应将确认的投资性房地产累计公允价值变动影响公允价值变动损益的金额转入其他业务收入，但不影响当期营业利润。( x
10、为了简化核算，当月购入的投资性房地产，当月按整月计提折旧;当月处置的投资性房地产，当月停止计提折旧。( x
11、投资性房地产后续支出如果不满足资本化条件，应当在发生时计入当期损益。( v
12、投资性房地产的修理支出不能满足资本化条件，因此，无论是日常修理还是大修理支出，都应直接计入修理当期损益。( v
13、投资性房地产无论采用成本模式还是公允价值模式，取得时均应当按照成本进行初始计量。( v
14、如果出租建筑物和土地使用权以及持有土地使用权并准备增值后转让属于企业为完成其经营目标所从事的经常性活动，取得的租金收入或转让增值收益构成企业的主营业务收入。( v
15、投资性房地产的后续支出应当作为资本性支出，计入投资性房地产成本。( x
16、已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回v
17、如果出租建筑物和土地使用权以及持有土地使用权并准备增值后转让属于企业为完成其经营目标所从事的经常性活动，取得的租金收入或转让增值收益构成企业的主营业务收入。( v
第五篇：房地产行业投资展望
房地产行业：支持刚需政策加强 成交持续回暖
成交量环比上升，楼市持续恢复。23个城市一手房成交面积环比增8%，同比增30%，较11年均值高19%，一线城市环比增幅高于二线。成交超过11年平均水平的城市达15个，其中杭州、苏州、南京、长沙、温州超过11年平均水平的七成以上。
本周成交量仍较3月平均水平低2%，差距逐步缩小。剔除清明假期成交影响，本月周均成交较3月均值低7%。5月各地新推盘量持续增加，预计周成交量有望继续回升，维持2-5月份成交持续回暖、全年销售持续向好的判断。
二手房成交亦持续回暖，进一步印证了楼市整体回暖的趋势。5城市二手房成交面积环比升12%，同比降幅收窄至6%，较11年平均水平高7%。
房价继续下行，降幅减小，新推盘以价换量去化改善。从一手房成交均价来看，9城市环比6个下跌;从分区成交均价来看，降价仍为主旋律，但降幅缩小，成交回暖下开发商继续降价动力有所减弱。从典型楼盘情况来看，新开楼盘仍采取优惠促销等营销手段，整体去化较此前明显改善，部分楼盘开盘当日去化可达5成以上。
獯嫜沽θ栽冢去化时间缩短。11个城市可售面积环比微降;去化时间13个月，环比微降，低于去年同期水平。
住建部正推进刚需购房优惠制度化，符合我们的预期。支持刚需政策继续加乾部分二三线城市公积金贷款额度上限普遍上调15%至25%。在以价换量、信贷对刚需实质支持下，刚需逐步释放，5月新盘增加将带动成交量持续回暖，库存加速去化。
我们坚定看好全年行业投资机会，全年坚定持有是最佳策略。建议增持销售增长迅速的招地、保利、中南建设、亿城、环球、万科，价值严重低估的首开、华发、北京城建、世茂、国贸，受益销售回升的世联。
风险提示：行业调整时间超预期，政策严控超预期〃中投证券)