房开工程部工作流程（共5篇）
篇1：房开工程部工作流程
工作总结
尊敬的公司领导：
您好。我于2016年3月25日入职华纳万海建设股份有限公司，在华纳乐府二期项目负责土建工程的现场管理工作。我入职以后，在项目经理带领下，尽快熟悉项目概况，研究图纸做法，学习公司规章管理制度，迅速投入工作中来，适应了新的工作岗位。现在我将自己本的工作内容向领导做一下汇报，恳请领导批评指正。
1.2016年华纳乐府二期降水工程的观测记录管理工作
开工之后，我每天会同监理观察记录降水水位，形成书面记录，确保水位在达到开槽条件之后能第一时间启动开槽挖土工作。另外在降水过程中，记录各观察井回灌井水位，确保水位处于基坑底部安全距离以下，保证二期降水效果及基坑安全，发现观察井水位过低时，立即回灌，保障水位，确保不会对一期地基产生不利影响。
在主体施工过程中，对降水井运行台班记录进行详尽的记录，遇停电、降水设备检修、挖填土土方车通行等导致的降水暂停均会同监理详细记录。目前降水工作已全部完成，降水设备运行台班记录也已汇总完成、签字并交付了预算部。
2.2016年华纳乐府二期钢筋绑扎及模板工程验收管理工作
钢筋绑扎验收中，对比图纸，核对钢筋型号、直径、数量，检查搭接长度、机械连接接头强度，焊缝质量，钢筋保护层厚度、箍筋间距数量等，严格要求，确保钢筋质量合格。
模板验收要求支撑到位，模板无翘曲，无露缝，抽检模板垂直度，确保混凝土成型后无严重偏差。
3.2016年华纳乐府二期混凝土工程、模板工程的验收管理工作
人防及主体混凝土浇筑过程中，我们项目部做到全程旁站管理，夜间施工也全程加班加点旁站，确保混凝土建筑过程中材料供应及时，振捣密实、不过振、不掺水，施工缝留置合理，跑浆漏浆及时发现处理，浇筑时模板稳定不跑模。
混凝土浇筑完成后，督促监管混凝土养护工作，要求养护设备到位，运行良好，要求专人养护，形成书面养护记录。拆模前要求提前向监理部申请，计算满足养护日期并回弹测定混凝土强度合格后方可允许拆模。拆模后对混凝土成型观感质量进行复查，要求无蜂窝麻面，无跑浆漏浆，无跑模偏差，对一些轻微质量问题，督促立即修补到位。
4.2016年华纳乐府二期防水工程的验收管理工作
从材料进场开始严格把关，每一批次材料均要求提供检验合格证及出厂报告，与监理单位进行材料验收，对材料厚度、品牌、韧性等现场检查合格后方可进场。
施工过程中，严格要求各项施工程序，底油喷涂完成后，先要求报监理验收，合格后方可允许下一步工序。卷材铺贴中，要求附加层到位，卷材粘贴结实，封边密实，无空鼓，无卷边，无破损。验收合格后，迅速组织保护层浇筑，避免成品破坏。
5.2016年华纳乐府二期砌体工程的验收管理工作
砌体工程开工较晚，我们项目部对进场的砌筑砂浆同样要求提供检验合格证及出厂报告，与监理单位对每一批次材料进行进场检验。砌筑过程中，要求先砌筑样板间。砌筑过程中，定时巡检，测量垂直平整度，严禁干砖上墙，对垂直度不达标的，植筋不到位的，及时要求施工单位整改。
6．2016年华纳乐府二期土方调运工程管理工作
土方调运过程中，会同监理全程旁站，严禁填埋垃圾，人防墙体部分的保温板粘贴到位，回填土产生的公共区域垃圾及时清扫。
7.2016年华纳乐府二期内业管理工作
平时的会议纪要，工作联系单，设计变更，计划报表等等，及时归并存档，在政府主管部门检查时，可以迅速提交。
8.个人总结反思
一年的工作中，我也暴露出很多问题，主要表现在：1.个人施工经验还比较欠缺，需要在以后的工作中不断学习，向施工一线上的前辈们多请教，多咨询，自己多总结，多观察，才能不断进步。2.对施工过程中的关键工序节点控制不到位，工作中的管理有些盲目，不能有效的认清工作中的关键工序，需要在以后的工作中，熟知各分项工程的关键工序，关键做法，并加以严格控制。3.对质量验收规范熟悉度不够，验收过程中很多控制性指标存在遗忘生疏的现象，需要在以后的工作中，闲暇时间多学习规范图集及质量验收规范。9.对项目及公司的一些意见建议
1．加强各部门之间的交流沟通，以工作交流会、座谈会等形式，对工程管理、设计、施工工艺等进行协商探讨，施工、甲方、设计、监理、销售、业主都可以参与进来。
2.公司规范图集缺失严重。目前网络对盗版打击越来越严厉，很多最新的规范图集很难从网络上收集到，一些免费的图集要么影印质量太差，要么随着时间推移而废止。工程后期分项工程越来越多，建议公司购置一部分图集资料。
3.建议公司不定期组织工程部去别的工地参观学习，有对比才能发现不足，才能进步。建筑市场日新月异，新材料、新技术不断涌现，依托公司的平台，员工可以走出去拓展视野，学习新的经验方法，并运用到本职工作中来。
华纳乐府二期项目部
田苗 2017/1/13
篇2：房开工程部工作流程
园林公司从事园林绿化和养护服务，存在两种情况：一是有苗圃的园林公司从事园林绿化养护服务；二是没有苗圃的园林公司从事园林绿化养护服务。营改增后，园林公司应如何交税，交多少税，主要取决于园林公司如何签订合同。因此，园林公司应根据发包方的要求，尽量选择税负低的合同签订技巧。
一、绿化工程的税收法律依据分析
1、《中华人民共和国增值税暂行条例》第八条第（三）项的规定
《中华人民共和国增值税暂行条例》第八条第（三）项规定，购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。进项税额计算公式：进项税额=买价×扣除率。
2、财税[2016]36号附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第二十七条第（三）项的规定
财税[2016]36号附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第二十七条第（三）项规定：“购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额，准予从销项税额中抵扣。”
3、财税〔2008〕81号的规定
《财政部国家税务总局关于农民专业合作社有关税收政策的通知》（财税〔2008〕81号）第一条规定：“对农民专业合作社销售本社成员生产的农业产品，视同农业生产者销售自产农业产品免征增值税。”第二条规定：“自2008年7月1日起，增值税一般纳税人从农民专业合作社购进的免税农业产品，可按13%的抵扣率计算抵扣增值税进项税额。”
4、财税〔2017〕37号的规定
（1）自2017年7月1日起，简并增值税税率结构，取消13%的增值税税率，将13%税率改为11%。《财政部 国家税务总局关于简并增值税税率有关政策的通知》（财税〔2017〕37号）第一条规定：“纳税人销售或者进口农产品（含粮食）、自来水、暖气、石油液化气、天然气、食用植物油、冷气、热水、煤气、居民用煤炭制品、食用盐、农机、饲料、农药、农膜、化肥、沼气、二甲醚、图书、报纸、杂志、音像制品、电子出版物，税率为11%。
（2）农产品进项税额抵扣新规定
《财政部 国家税务总局关于简并增值税税率有关政策的通知》（财税〔2017〕37号）第二条第（一）规定：自2017年7月1日起，纳税人购进农产品，按下列规定抵扣进项税额：
①取得一般纳税人开具的增值税专用发票或海关进口增值税专用缴款书的，以增值税专用发票或海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额为进项税额；
②从按照简易计税方法依照3%征收率计算缴纳增值税的小规模纳税人取得增值税专用发票的，以增值税专用发票上注明的金额和11%的扣除率计算进项税额；
③取得（开具）农产品销售发票或收购发票的，以农产品销售发票或收购发票上注明的农产品买价和11%的扣除率计算进项税额。（3）农产品“销售发票”的界定
财税〔2017〕37号第二条第（六）项《中华人民共和国增值税暂行条例》第八条第二款第（三）项和本通知所称销售发票，是指农业生产者销售自产农产品适用免征增值税政策而开具的普通发票。
5、农业产品的界定
财政部、国家税务总局关于印发《农业产品征税范围注释》的通知（财税字[1995]52号）第一条规定：“《中华人民共和国增值税暂行条例》第十六条所列免税项目的第一项所称的“农业生产者销售的自产农业产品”，是指直接从事植物的种植、收割和动物的饲养、捕捞的单位和个人销售的注释所列的自产农业产品；对上述单位和个人销售的外购的农业产品，以及单位和个人外购农业产品生产、加工后销售的仍然属于注释所列的农业产品，不属于免税的范围，应当按照规定税率征收增值税。”
根据《农业产品征税范围注释》的规定，农业产品是指种植业、养殖业、林业、牧业、水产业生产的各种植物、动物的初级产品。植物类包括人工种植和天然生长的各种植物的初级产品。植物类包括“其他植物”，所谓的“其他植物”是指除上述列举植物以外的其他各种人工种植和野生的植物，如树苗、花卉、植物种子、植物叶子、草、麦秸、豆类、薯类、藻类植物等。
6、绿化工程税收法律依据分析结论
根据以上税收法律依据，自2017年7月1日起，有关苗木、树苗的销售、种植和植保服务的增值税政策，总结如下：
（1）农业合作社、农民和苗圃公司销售自产的林木、苗木和树苗免增值税。
（2）一般纳税人的房地产公司或购买者从农业合作社、农民和苗圃公司采购林木、苗木和树苗，依照农产品销售普通发票或收购发票上注明的农产品买价和11%的扣除率计算进项税额，用来抵扣增值税进项税。（3）农业合作社、农民和苗圃公司销售自产的林木、苗木和树苗，因适用免增值税政策而向购买方开具零税率的增值税普通发票或开具农产品收购发票。根据《增值税发票开具指南》第四条“收购业务发票开具”的规定，纳税人通过新系统使用增值税普通发票开具收购发票，系统在发票左上角自动打印“收购”字样。
（4）从事苗木、林木和树苗销售并具有一般纳税人资格的贸易公司或者中介手中购买苗木、林木和树苗，凭借贸易公司或中介开具的增值税专用发票，以增值税专用发票上注明的增值税额为进项税额，用于低扣增值税销项税额。
（5）从小规模纳税人手中采购苗木、林木和树苗，必须凭借小规模纳税人到当地税务机关代开的增值税专用发票，以增值税专用发票上注明的金额（不含增值税额）和11%的扣除率计算进项税额，用于低扣增值税销项税额。特别要注意的是，在计算抵扣额时按金额*11%计算，比如某公司从甲小规模纳税人手上取得专票，票面金额1000元，税额30元，价税合计1030元，这时候，该公司能抵扣的进项税＝1000*11%＝110元，而不是1030*11%。
（6）从农民手中购买苗木、林木和树苗的开票方法：一是必须凭与农民签订的收购合同和农民身份证到农民所在地的国税局购买农产品收购发票，开给农民；二是要求农业生产者个人到其所在的税务机关代开普通发票，依照农产品收购发票或代开的增值税普通发票上注明的农产品买价和11%的扣除率计算进项税额，用来抵扣增值税进项税。案例分析
房地产公司购买苗木的不同合同签订方法的增值税抵扣案例分析
1、案情介绍
甲房地产公司在开发一个项目时，需要进行绿化，该绿化项目总投资10000万元（含增值税），其中苗木9000万元，人工费用（植树劳务费用）1000万元，房地产公司面临以下几种合同签订方法：
第一种合同签订方法：房地产公司直接与苗圃公司签订苗木采购合同，合同约定苗木9000万元，然后房地产公司与劳务公司签订劳务合同，合同约定劳务款1000万元，劳务公司给房地产企业开3%的增值税专用发票。
第二种合同签订方法：房地产公司直接与苗圃公司签订苗木采购合同，合同约定苗木9000万元，然后房地产公司与自然人包工头签订劳务合同，合同约定劳务款1000万元，包工头到当地税务部门代开增值税发票给房地产公司。
第三种合同签订方法：房地产公司直接与拥有苗圃的园林公司签订10000万元的包工包料合同，合同约定：苗木价款9000万元、植树劳务款1000万元，园林公司给房地产公司开具9000万元的零税率的增值税普通发票，1000万元11%的增值税增值税专用发票。
第四种合同签订方法：房地产公司直接与拥有苗圃的园林公司签订两份合同：一份是苗木采购合同，合同约定：苗木价款9000万元；另一份是苗木植树劳务合同，合同约定劳务款是1000万元。园林公司给房地产公司开具9000万元的零税率的增值税普通发票，1000万元3%的增值税增值税专用发票。第五种合同签订方法：房地产公司直接与没有苗圃的园林公司签订签订10000万元的包工包料合同，园林公司外购苗木进行施工，合同约定：苗木价款9000万元、植树劳务款1000万元，园林公司给房地产公司开具10000万元11%的增值税增值税专用发票。以上合同中约定的数字都是含增值税的，请分析比较房地产企业签订哪一种合同方法的税负更低？
2、不同签订合同方法下的增值税成本分析（1）第一种合同签订方法下的增值税成本分析：
由于苗圃公司销售苗木是免增值税的，苗圃公司向房地产企业开具零税率的增值税普通发票，根据《财政部国家税务总局关于简并增值税税率有关政策的通知》（财税〔2017〕37号）第二条第（三）项的规定，取得（开具）农产品销售发票或收购发票的，以农产品销售发票或收购发票上注明的农产品买价和11%的扣除率计算进项税额。
根据《销售服务、无形资产、不动产注释》的规定，“其他建筑服务”，是指上列工程作业之外的各种工程作业服务，如钻井（打井）、拆除建筑物或者构筑物、平整土地、园林绿化、疏浚（不包括航道疏浚）、建筑物平移、搭脚手架、爆破、矿山穿孔、表面附着物（包括岩层、土层、沙层等）剥离和清理等工程作业。财税[2016]36号文件附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）项第1款规定：“一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。”基于以上税收政策规定，劳务公司从事植树劳务是建筑服务，可以选择简易计税方法，按照3%计征增值税。
因此，房地产企业可以抵扣的增值税为：9000×11%+1000÷（1+3%）×3%=990+29.13=1019.13(万元)。
（2）第二种合同签订方法下的增值税成本分析： 根据《增值税发票开具指南》的规定，依法不需要办理税务登记的单位和个人，临时取得收入，需要开具增值税普通发票的，可以向税务机关申请代开增值税普通发票。同时根据《中华人民共和国发票管理办法》的规定，个人到当地税务部门代开发票时，只能申请代开增值税普通发票，不能代开增值税专用发票。因此，本案例中的包工头代开的增值税普通发票，房地产企业不可以抵扣增值税进项税额。
因此，房地产企业可以抵扣的增值税为：9000×11%=990(万元)。
（3）第三种合同签订方法下的增值税成本 由于园林公司拥有自己的苗圃，与房地产公司签订包工包料的园林绿化工程，所以园林公司实质上发生了销售自产货物并提供建筑劳务的行为。根据《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2017年第11号）第一条和第四条的规定。纳税人销售活动板房、机器设备、钢结构件等自产货物的同时提供建筑、安装服务，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第四十条规定的混合销售，应分别核算货物和建筑服务的销售额，分别适用不同的税率或者征收率”。基于此规定，园林公司发生的树苗植树劳务可以选择11%的税率计征增值税。由于园林公司销售苗木是免增值税的，发生植树劳务选择11%税率计征增值税，所以园林公司发生了兼营行为，根据财税[2016]36号文件附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第(一)项的规定，试点纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，从高适用税率。基于此规定，园林公司给房地产企业开具9000万元零税率的增值税普通发票和1000万元11%税率的增值税专用发票。
因此，房地产公司可以抵扣的增值税为：9000×11%=990(万元)+1000÷（1+11%）×11%=990+99.1=1089.1（万元）。
（4）第四种合同签订方法下的增值税成本分析：
园林公司与房地产企业签订的两份合同，一份是苗木采购合同，合同约定：苗木价款9000万元；另一份是苗木植树劳务合同，合同约定劳务款是1000万元。对园林公司而言，实质是“甲供材”合同，根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》“财税[2016]36号”附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）款“建筑服务”第2项的规定，一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
因此，房地产公司可以抵扣的增值税为：9000×11%=990(万元)+1000÷（1+3%）×3%=990+99.1=1019.13(万元)。
（5）第五种合同签订方法下的增值税成本分析：
财税[2016]36号文件附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》 第四十条规定：“一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。”基于此规定，第五种合同签订方法下的园林公司发生了混合销售行为，按照11%税率计征增值税，向房地产企业开具11%的增值税专用发票。因此，房地产公司可以抵扣的增值税为：10000÷（1+11%）×11%=991(万元)。
3、分析结论
在五种不同合同签订方法中，通过以上增值税成本计算可以得出以下结论：
（1）对房地产企业而言，最节约增值税的是第三种合同签订方法；其次是第一种和第四种合同签订方法；税负最重的是第二中合同签订方法。
（2）对于拥有自己苗圃的园林公司而言，最节约增值税的是第四种合同签订方法。
三、园林公司养护工程节税的合同签订技巧
1、法律依据分析
财税[2016]36号附件3：《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第（十）规定：“农业机耕、排灌、病虫害防治、植物保护、农牧保险以及相关技术培训业务，家禽、牲畜、水生动物的配种和疾病防治，免增值税。”
《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2017年第11号）第五条规定：“纳税人提供植物养护服务，按照“其他生活服务”缴纳增值税。”根据以上税收政策规定，一般纳税人资格的园林公司从事植物养护服务，应按照6%税率计征增值税，但是，在植物养护服务中，发生的植物保护服务（简称为植保劳务）免增值税。
2、园林公司养护工程节税的合同签订技巧 财税[2016]36号文件附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第四十一条 纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的销售额；未分别核算的，不得免税、减税。根据此条的规定，园林公司在签订养护工程合同时，应将免税的植物保护业务和不能免增值税的非植物保护业务在合同中分别约定价款，否则不能享受免增值税的待遇从而要多缴纳增值税。
案例分析
某园林绿化企业签定养护工程节税的合同签订技巧
（1）案情介绍
某企业承接了一项绿化养护工程，为一小区栽种水杉树苗，并在工程完工后1年内提供树苗日常养护。绿化工程价款750万元（含增值税），养护劳务收入100万元（含增值税），其中养护劳务收入中提供的病虫害防治、植保劳务收入50万元（含增值税）。假设不考虑增值税进项税额的抵扣，请问应该如何签订合同使该企业的税负最低？（2）法律依据
财税[2016]36号附件3：《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第（十）规定：“农业机耕、排灌、病虫害防治、植物保护、农牧保险以及相关技术培训业务，家禽、牲畜、水生动物的配种和疾病防治，免增值税。”
《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2017年第11号）第五条规定：“纳税人提供植物养护服务，按照“其他生活服务”缴纳增值税。”
（3）签定合同技巧的涉税分析
①第一种签订合同的技巧：在合同中约定绿化工程价款750万元，养护劳务收入100万元。
②第二种签订合同的技巧：在合同中约定绿化工程价款750万元，养护劳务收入50万元，提供病虫害防治、植保劳务收入50万元。
篇3：工程档案归档工作探析
一、在思想上要重视工程档案归档工作
工程建设中普遍存在着对工程档案管理工作不太重视的情况, 到工程完工即将交工验收时, 才开始应付整理, 这给档案归档带来很大难度。其主要原因在于工程建设管理过程中, 企业对工程档案在思想上重视程度不够。因此, 档案管理部门要加强对施工单位、建设单位相关人员的培训, 提高他们对档案管理工作的认识, 了解档案归档工作的范围及要求, 及时、主动、规范地进行档案资料的收集、保管、归档工作。企业在与施工单位签订的合同中, 应对资料的整编责任、内容、深度、特殊要求、资料原件及复印份数、移交时间等予以明确规定。对于分包的工程项目在合同中, 更要明确职责分工, 把竣工档案的收集归档工作列入合同条款, 严格实施竣工档案保证金制度, 将创优质工程质量和创优质竣工档案同等对待, 从而为竣工档案的归档工作扫清路障。
二、在制度上要注重可行性和执行力
只有制定切实可行的编制与归档办法, 并从制度上加以规范和约束, 才能从根本上保证工程竣工资料的完整与准确, 并使其编制与归档实现标准化。如攀钢集团依据国家有关规定, 借鉴以往的宝贵经验, 制定了新的《工程竣工资料的编制和交付归档实施细则》, 使攀钢工程竣工资料编制与归档的做法和要求以文件的形式确定下来, 使之制度化、规范化, 做到了统一规范、科学管理。工程项目建设单位、监理单位工程管理人员、工程技术人员要切实负起责任, 做到工程建设与资料整理同步进行, 切忌先完成施工任务, 而后补资料的现象发生, 档案资料管理人员要经常深入施工现场, 对各施工单位的资料的同步性、真实性、准确性、完整性、规范性进行检查, 建立过程控制奖罚制度, 督促各参建单位高标准、严要求做好工程档案的归档工作。
三、在管理上要保证工程档案的系统性
档案工作在传统上属于工作流程的最末端, 在工作层面上处于后台位置, 档案部门要想在末端的位置控制前端刚刚生成或尚未生成的文件, 就必须转变工作思路, 提前介入到工作流程的前端。“三同步”即工程立项开始与档案跟踪收集同步、工程建设过程与档案形成同步、工程竣工验收与档案验收同步。在工作中, 档案工作无法对项目建设进行同步跟踪, 关键的难点就在于档案部门事前不了解项目建设方的情况。为此, 可实行备案和通报制度来解决这一问题。首先, 建立项目档案备案制度。项目建设单位应在项目立项审批后向档案部门备案, 使档案部门在后方也能事前知晓前方的工作。档案部门在备案后应立即组织人员对项目负责人和项目档案管理人员进行档案知识培训, 一方面培养他们的档案意识, 另一方面使其掌握必要的档案管理技能。其次, 建立项目档案工作信息通报制度, 强化对项目档案工作的监督指导, 做到事中管控。强化档案全过程管理, 把各方面的力量集聚起来, 形成齐抓共管的整体合力, 坚持对工程档案工作实行集中统一领导、分级管理的原则, 保证工程档案的完整、准确、系统, 为竣工后的生产、运行、维修、改扩建服务。
四、在人员上要全面强化档案人员、技术人员及施工队伍的综合素质
要想提高工程档案质量, 提高档案人员、技术人员、施工单位项目管理人员的素质是一项有力措施。加强对施工单位、建设单位的工前指导, 使工程管理人员、项目负责人和档案人员在增强档案意识的同时也增加了档案业务知识, 尤其要重点做好档案人员从业素质的培养和提高。档案人员除了要有高度的责任心, 牢固树立爱岗敬业的思想外, 还应熟练掌握业务知识, 在钻研档案学理论的同时, 进一步扩大自已的知识面。在实际工作中, 要注意不断学习工程项目的专业知识, 及时与现场工程技术人员进行沟通和学习, 提高自身的专业审核能力, 使施工技术材料记录齐全、签署完备, 做到竣工档案与实际相符。如审核土建方面档案时, 就要重点审核验槽及隐藏记录、土岩试验及处理记录、基坑回填压实记录、桩基的施工记录和检测报告、建筑材料及构件的合格证、配合比及试验报告等;审核管道方面档案时要审核各种管道的焊接、探伤、脱脂、试压、清洗、吹扫等试验记录及分项质量评定表, 审核电气资料时重点把握高压柜的试验记录, 变压器的安装调试记录, 电缆敷设记录, 绝缘电阻、接地电阻的测试记录等。
篇4：房开成本费用
1．土地使用权出让金。
国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。
2．土地征用及拆迁安置补偿费。
(1)土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。
(2)拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原 用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。3．前期工程费。前期工程费主要包括：
(1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。
(2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。4．建安工程费。
它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。5．基础设施费。
它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。
6．公共配套设施费。它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。7．不可预见费。
它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1～6项之和为基数，按3％一5％计算。
8．开发期间税费。
开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估箅。(二)开发费用
开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。1．管理费用。
可按项目开发成本构成中前1—6项之和为基数，按3％左右计算。
2．销售费用。
它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项：(1)广告宣传费。约为销售收人的2％一3％；(2)销售代理费。约为销售收入的1．5％一2％；(3)其他销售费用。约为销售收入的0．5％一1％。以上各项合计，销售费用约占销售收人的4％一6％。3．财务费用。
它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)。
一、开发产品成本的内容
开发产品成本是指房地产开发企业在产品开发过程中所发生的各项费用支出。它反映了房地产开发企业在项目开发过程中所耗费的全部物化劳动与活劳动，是考核房地产开发工作质量的一项综合指标，是制定开发产品销售价格的基础。开发产品成本按其用途，可分为以下四类： 1．土地开发成本。
土地开发成本是指房地产开发企业开发土地(即建设用地)所发生的各项费用。2．房屋开发成本。
房屋开发成本是指房地产开发企业开发各种房屋(包括商品房、出租房、周转房、代建房等)所发生的各项费用支出。3．配套设施开发成本。它是指房地产开发企业开发能有偿转让的配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
4．代建工程开发成本。
它是指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程(如市政工程)所发生的各项费用支出。
二、房地产开发成本核算对象
开发产品成本核算对象是指在开发产品成本的计算中，为了归集和分配开发费用而确定的费用承担者。企业应根据其开发项目的特点及实际情况，按照下列原则，选择成本核算对象： 1．一般的开发项目，以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算对象。
2．同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近、由同一施工单位施工的，可以并为一个成本核算对象。3．对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域和部位，划分成本核算对象。成本核算对象应在开发项目开工前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。
三、房地产开发成本项目
开发产品成本项目一般可分为土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等。1．土地征用及拆迁补偿费：
指房地产开发时为征用土地所发生的各项费用，包括土地出让金、劳动力安置费、青苗补偿费、土地补偿费、拆迁补偿费及其他因征用土地而发生的费用（如耕地占用税）。2．前期工程费：
指企业在前期准备阶段发生的各项费用，包括总体规划设计费、可行性研究费、政府代收代缴的各项费用、勘察设计费、各项临时工程(临时水、临时电、临时路等)费用、七通一平或三通一平费用等。3．基础设施费：
指建造各项基础设施发生的费用。基础设施主要是指与开发产品相关的道路、供热设施、供水设施、供电设施、供气设施、通讯设施、照明设施、以及绿化（包括排污、排洪、环卫）等，这些设施发生的设备及安装费都在基础设施费项目内归集。4．建筑安装工程费：
指企业以出包方式支付承建单位的建筑安装工程费和企业自营工程发生的建筑安装费。5．配套设施费：
指为开发项目服务的，不能有偿转让的各项公共配套设施发生的费用，如锅炉房、水塔、公共厕所、自行车棚等。凡能有偿转让的公共配套设施如商店、邮局、学校、医院、理发店等都不能计人该成本项目内。6．开发间接费：指企业所属的开发部门或工程指挥部门为组织和管理开发项目而发生的各项费用支出，包括工资、福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。企业的各行政部门为管理公司而发生的各项费用不在此列，应在“管理费用”中核算。
目前我国房地产开发企业经营规模、经营范围、经营方式等各不相同。比如，就土地开发而言，有些企业只进行建设场地地面的清理平整，将原有建筑物、障碍物拆除，就算完成土地开发；而有些企业除进行地面的清理平整，还要进行地下各种管线的铺设、地面道路的建设，做到七通一平，才算完成土地开发等。所以，每一个开发企业应根据前述成本项目的设置原则，结合开发项目的具体情况，有选择地设置成本项目。
四、开发产品成本核算程序(一)应设置核算的账户
为核算开发企业的开发成本，企业可根据其本身经营开发的业务要求，设置下列账户： 1．“4301开发成本”账户。
本账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。本账户借方登记企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用，贷方登记开发完成已竣工验收的开发产品的实际成本。借方余额反映未完开发项目的实际成本。本账户应按开发成本的种类，如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设置二级明细账户，并在二级明细账户下，按成本核算对象进行明细核算。
2．“4302开发间接费”账户。
本账户核算房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。本账户借方登记企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，贷方登记 分配计入开发成本各成本核算对象的开发间接费。月末本账户无余额。本账户应按企业内部不同的单位、部门(分公司)设置明细账户。
(二)开发产品成本核算程序
开发产品成本的核算程序是指房地产开发企业核算开发产品成本时应遵循的步骤和顺序。其一般程序是： 1．归集开发产品费用。
(1)在项目开发中发生的各项直接开发费用，直接计入各成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。
(2)为项目开发服务所发生的各项开发间接费用，可先归集在“开发间接费”账户，即借记“开发间接费”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。(3)将“开发间接费”账户归集的开发间接费，按一定的方法分配计入各开发成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细账户，贷记“开发间接费”账户。
通过上述程序，将应计人各成本核算对象的开发费用，归集在“开发成本”总分类账户和明细分类账户之中。2．计算并结转已完开发产品实际成本。
计算已完开发项目从筹建至竣工验收的全部开发成本。并将其结转进入“开发产品” 账户，即借记“开发产品”账户，贷记“开发成本”账户。
3．按已完开发产品的实际功能和去向，将开发产品实际成本结转进入有关账户。
篇5：房开公司财务管理办法
第一章 总则
第一条 为加强公司的财务管理，规范财务行为，建立有效的财务管理机制，规避财务风险,，根据《会计法》《企业会计制度》、《集团公司财务管理办法》,结合房开公司实际，特制定本办法。
第二条 公司实独立核算，自主经营，自负盈亏，自担风险。其财务管理重点体现以提高经营效益为中心，把有限的资源用于拓展业务，促进发展上来，同时应建立健全财务管理制度，规范收支行为，维护公司合法权益。
第三条 公司财务管理工作实行项目经理负责制，有关重大事项须经懂事会研究决定，并定期向公司及股东报告其财务收支状况。
第二章 财务机构与会计人员
第一条 根据项目管理的需要，设置相应的财会机构,按需要设置会计岗位(暂定1人)、出纳岗位(暂定1人)。
第二条 财会机构的任务
1、在集团财务部的指导下按照流程进行管理和核算
2、严格执行《会计法》和相关的财务会计制度，接受税务、审计等部门的检查、监督，保证会计资料合法、真实、及时、准确、完整。
3、负责项目财务预、决算执行工作。
4、负责公司财务管理工作，严格执行财经纪律，认真贯彻增收节支、勤俭办事业的原则，反对铺张浪费。
5、做好会计核算工作，为经济管理和经济决策提供准确的会计资料和经济信息。
6、进行财务分析，对项目前景和经济活动进行科学预测，并参与经济决策。
7、报送财务报表以及进行纳税筹划。
8、接受集团内审、财务部的管理、指导与监督。
第三条会计职责
1、负责管理公司的日常财务工作。
2、按照国家会计制度的规定记账、报账，做到手续齐备、数字准确、账目清楚、处理及时。
3、发票开具和审核，各项业务款项发生、回收的监督，业务报表的整理、审核、汇总，业务合同执行情况的监督、保管及统计报表的填报。
4、严格执行国家财经法规和公司各项制度，加强财务管理。
5、参与公司各项资本经营活动的预测、计划、核算、分析决策和管理，做好对本 1
部门工作的指导、监督、检查。
6、组织指导编制财务收支计划、财务预决算，并监督贯彻执行；对成本费用进行控制、分析及考核，按月对整个公司经营情况进行反映，监督和分析。
7、负责财务资料、文件、合同、协议、凭证、报表的收集，并按规定管理财务档案。
8、按时(暂定每周)和项目出纳进行单据交接,及时进行会计处理,对不符合规定的提出建议。
9、合理进行税收筹划,协调税务部门及时申报税金。
10、完成项目部交办或相关领导交办的其他工作。
第四条出纳职责
1、建立健全现金出纳各种账册，严格审核现金收付凭证。对不符合规定的费用拒绝报销。
2、严格执行现金管理制度，3、建立和健全《现金银行日记帐》，出纳应根据审核无误的收支单据,逐笔顺序登记现金及银行流水收支帐目，并每天结出余额核对库存。作到日清月结，帐实相符。
第三章、货币资金管理制度
1、货币资金由财务部门统一管理,任何人任何机构不得隐瞒收入,不得私设小金库,除出纳人员外,任何人不得经手现金收支。
2、出纳会计应该严格分开,出纳人员报销单据必须单位名称业务时间大小写齐备,金额准确无误,经手人注明报账事由,项目经理审核后凭正式发票方可报账,3、对外结算款项,只能付给合同或者协议约定的收款人或其书面委托的收款人,开户行及账号,收款人出具的发票或收据,须加盖与合同协议一致的单位财务章，因结算不规范造成的经济损失,由责任人全部承担,对开出的银行结算票据须有合法的处理程序,4、库存现金超过5000元时须存入银行
5、出纳收取现金时，须开具统一印制的一式三联的收据或者发票，财务联按规定交会计,用完后一本后将留底联连号交回财务部,(作废的须三联一并交回,并注明作废字样)。
6、任何现金支出必须按相关程序报批（详见支出审批制度）。因出差或其他原因必须预支现金的，须填写借款单，经项目经理签字批准，方可支出现金。借款人要在出差回来或借款后7天内向出纳还款或报销（详见差旅费报销规定）。
7、收支单据办理完毕后出纳须在审核无误的收支凭单上签章，并在原始单据上加盖现金收、付讫章，防止重复报销。
第四章、票据管理
1、支票的购买、填写和保存由出纳负责。
2、空白收据、完税发票由出纳在集团财务部统一领用,按规定办理领用与注销手续
3、发票、收据整本用完后须连同作废的一并交回,作废的收据或者发票应几联完整的交回。
4、所开支票必须由收取支票方在支票头上签收或盖章。
第五章、印鉴的保管
1、对预留银行印鉴必须分人保管。
第六章、现金、银行存款的盘查
1、出纳人员在每天完成出纳工作后，应将库存现金、收入、支出、结存情况进行核对，每月终了进行定期对帐盘查，其他时间进行抽查。
2、出纳应根据银行存款日记帐的帐面余额与开户银行转来的对帐单的余额进行核对，对未达帐项应由会计编制“银行存款余额调节表”进行检查核对。
第七章支出审批程序。
1、计划内报销：
经手人、证明人（持原始凭证）项目经理（部门负责人）、财务
2、超计划报销：
经手人、证明人（持原始凭证）、项目经理股东或者股东授权签字人、财务报销审核制度
一、原则
1、严格财务收支审批制度，公司发生的各项开支都必须由经手人填写费用报销单，注明支出事由、项目、发票张数、报销金额、和经办人签名、部门经理签字、财务经理审核（按照有关规定办理）、分计划内和计划外相关程序审批后，出纳方可付款。
2、加强报销管理，当月帐，当月了，25日以后帐最迟不得超过下月3 日。
3、为了分清责任，进行部门核算，不同人员支出的业务费用不得混淆在一张报销单上。
二、支出相关部门审核
对所有报销内容，相关部门经理必须就其合理性及必要性进行审核。
三、财务部门审核
财务部门对所有报销票据，依据相关财经法规及内部财务制度对其合法性进行审核 所有支出由经手人注明报销领款事由,相关人员审核签字后出纳方可报销,对不符合规定的,出纳拒绝报销
四差旅费报销、出差补助标准、费用报销程序、以及资金支付程序的规定
（一）、员工因公出差费用报销及出差补助标准
1、车船费标准：凡公司人员因公出差，只能凭票据实报销直线往返车船费。
2、住宿标准：特区150元/天；省会城市80元/天；其他城市60元/天，三县40元/天.。在上述范围内凭票据实报销，超出部分由个人承担。
3、出差生活补助标准：特区50元/天；省会城市35元/天；其他城市25元/天。
4、出差期间经同意发生接待费用的，接待费凭票据实报销，该期间未接待的用餐，由出差人员自报耗用，贴领款单报销，不再按天领取生活补助。出差当天返回，或头天下午出发第二天上午返回的，住宿按上述标准报销，生活费用也按实报耗用报销，不再按天领取生活补助。
5、外出参加会议人员，按会议通知标准凭票据实报销，不再领取补助；出差人员由接待单位免费接待的，无住宿票据的，也不再领取补助；出差人员在家住宿期间，如有经同意发生的接待费用，接待费凭票据实报销。
6、本市城区内因公办事，在无公司派车的情况下只报销公交车费，特殊情况确需乘出租车的，请示相关领导同意后由分管领导批准报销。
7、公司人员出差期满回来后，必须在三天内填制报销凭证，将票据粘贴整齐按报帐程序签字报销。
8、自己的费用自己报帐，严禁自身的费用交由他人代作经手人或下级报帐，若工作繁忙确需由他人代为报帐的，应按各自的审核批准权限审签后再交由他人代办。
（二）、费用报销程序（下列程序中签字顺序第一人为该单据所涉及的经济活动主要责任人，审核确认后应对单据内容的真实性和应否报销负主要责任）
1、公司员工日常费用报销
填写报销单（签字注明事项）确认（主要责任人）单据复核审签报帐
经办人项目负责人出纳股东或者股东授权人
2、特殊费用报销（凡领款单等白条列支的单据）
经办人员填单项目经理审核→股东或者股东授权人审核→报帐
（三）、资金支付程序
1、因工借款：
借款单审核审签
借款人项目经理股东或者股东授权人
注：股东借款须相互或者股东授权人审批
特别规定：款借出发生费用后即时取得相应资料，并于7日内到财务部结清手续。
2、工资支付程序
造册审批复核发放
办公室项目经理会计出纳
第八章 财产物资管理
一 公司财产物资管理应实行“统一领导，归口负责”的原则。
二 公司财产物资管理包括固定资产管理、低值易耗品管理、其他材料管理和专项物资管理。
三 固定资产管理
所有固定资产、用品的购置需由使用部门造计划，报项目责任人以及董事会指定的签字人审核后方可购置
1、固定资产是指一般设备单位价值500元以上，专业设备单位价值800元以上，使用年限在一年以上，并在使用过程中基本保持原有物质形态的资产。
2、公司的固定资产按照其性质分为五大类：
（1）房屋及建筑物；（2）机械设备；（3）一般设备；（4）车辆；（5）其他固定资产。
3、公司固定资产管理要做好以下工作：
（1）、由项目部全权负责，建立健全各项管理制度。总的原则是：谁使用谁负责，不能落实到具体责任人的，由部门负责人对其管辖的资产负责。
（2）、建立健全管理帐卡，实行三级帐卡制度，即财会部门负责总账；财产管理部门负责明细账；使用部门负责建台账。
（3）、实行责任制管理。项目部指定专人管理，对专业机械设备,制订操作规程，建立技术档案和维护、保养、交接以及使用情况报告制度。
（4）、财产物资管理部门与财会部门要定期对固定资产进行清查、核实，做到账实相符、账账相符。
（5）、固定资产的购置和修缮要充分考虑工作需要和财力可能，根据项目的需求,合理配备,特别是对万元以上机械设备的购置要进行科学论证，防止盲目性。要实行投资回收责任制，对资产投资的闲置浪费进行责任赔偿。
（6）、新建房屋要按照基本建设程序报董事会审批。新增加的固定资产要及时组织验收入账并及时投入使用。
（7）、固定资产的拆迁、调出、报废必须报董事会审批。固定资产的变价收入应转入专用基金，用于固定资产的更新。
（8）、对盘盈、盘亏的固定资产，均应查明原因，按规定进行账务处理。
四低值易耗品管理
1、低值易耗品是指能多次使用而不改变其实物形态，但单位价格低于固定资产价值起点或价格虽较高，但易于损坏，需要经常补充和更新的物品。
2、低值易耗品的分类管理
（1）、一般用品可采用“以旧换新”的管理办法。
（2）、实行项目谁使用谁负责,落实责任人。
（3）、财产物资管理部门要建立低值易耗品情况记录表，注明低值易耗品分布、使用以情况
五专项材料的管理
1对于购入的专项项目材料,需专人保管,建立出入库手续,购进时保管打一式二联的验收入库单,领用时打一式三联出库单,当月底将财务联随同发票,经相关人员审核后交会计处进行帐务处理