物业工程部工作方案

一份优秀的方案要对活动的各个环节进行详尽的安排，包括实施细节、步骤等，也许你已经写过不少方案，但你真的懂得方案撰写的精髓吗？今天小编给大家找来了《物业工程部工作方案》，仅供参考，大家一起来看看吧。

第一篇：物业工程部工作方案

Xx小区物业工程部管理方案

一、概述

物业服务是随着房地产综合开发的发展而衍生出来的产物，它作为房地产 品的消费环节，是房地产综合开发的延续和完善。追求舒适、安宁、祥和、优雅的居家环境和便捷的生活、商务空间，也已成为二十一世纪现代城市人物质文明和精神文明需求的基本标志，同时成为各辖区花园的物业服务所必须达到的基本要求。

我们将在 “科学管理，挚诚服务;专业呵护，激情超越”的质量方针指导下，力求从各个区域由接管开始，对各项工作精细化、规范化管理，为公司品牌建设和延续打下坚实基础，并为房产销售提供有力支持，以促进楼宇的进一步销售。我们将以最大限度的为地产销售做好物业服务支持为己任，加强品质监控，用良好的管理与真诚的服务，合理解决微利润与高标准之间的矛盾，争取做到兼顾的同时，达成开发商与物业服务公司社会效益、经济效益的双赢。另一方面着手现在、放眼将来。不仅仅把接管项目作为我们物业服务规范化、精细化的重要开始，更看重的是将来更深层次、更长远、更广泛的品质提升。我们殷切的希望通过我们的不断沟通与携手努力，共同来打造和维护企业品牌，树立企业形象。希望能够依托公司良好的品牌优势和社会影响力，使我司品牌能够得到提升和发展。

二、物业工程部内部统筹管理：

1) 负责工程设备及人员的管辖和调配，培养、巩固骨干队伍，切实保障设施设备的安全运行与装修设施的完好;

2) 深入现场，掌握人员和设备状况，坚持每天检查;

3) 编制培训计划，定期对员工进行培训，提高专业技术水平; 4) 制订并完善岗位职责、工作程序与标准及规章制度，并督导实施; 5) 制订部门工作计划;

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6) 主持召开班级别以上部门工作会议，落实层级管理，责任到人管理模式; 7) 每月总结工程维修质量，分析原因，落实解决措施; 8) 审核部门报表、请示和报告;

9) 制定工作计划，对部门基层管理员工作质量进行检查，并做出评估; 10) 整理上报部门合理化建议; 11) 组织部门创新活动; 12) 处理下级上报的各类问题; 13) 处理突发事件; 14) 组织本部门评优活动。

3、协作其它部门

(1)协助保安部做好安全防范及跟踪落实工作; (2)协作人力资源部做好人员培训、员工生活工作; (3)协调外部门对维修部提出的其他工作要求。

4、对客服务管理

(1)及时处理业主提出的问题; (2)处理突发事件。

5、自我管理

(1)根据公司要求制定个人、月度学习计划; (2)按照计划和实际工作要求参加公司组织的相关培训; (3)听取各层级管理方面意见，并逐条落实; (4)定期自我总结，总结管理中的不足。

三、督促和落实部门内部管理计划：

1、部门班以上级别工作例会

(1)主持部门工作例会;

(2)传达公司会议精神; (3)公布内部自查中存在的问题，表扬好人好事，做到奖罚分明。

2、学习与研究

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(1)每天利用部门例会时间学习企业文化; (2)组织人员研究解决工作中存在的疑难问题;

3、督促基层管理人员培训部门员工

(1)督促部门班组长或专业技术人员有对部门员工进行培训的职责;

(2)每月至少一次对部门员工进行专业培训;提升员工的服务意识，调动员工的积极性，培养自豪感和凝聚力。职业道德规范和日常用语规范培训,员工通过训练有素的言行举止，共同塑造兴广物业的公众形象。

(3)培训重点立足研究业务，提高专业技术水平，力求一专多能，加强管理，培强责任感，提高发现问和解决问题的能力;

(4)培训做到结合实际工作中存在的问题，分析事故发生的原因，总结经验教训;

4、检查与评估

(1)检查工作，定期做出评估; (2)检查工作表格的填写情况;

(3)检查员工对公司企业文化学习情况; (4)对重要设备、机房每天至少巡视一次。

5、沟通会

(1)每周组织一次例会，总结本周工作，针对存在的问题，提出解决方案，并布置下周工作;

(2)每周组织一次“员工沟通会”，了解员工思想状态、探讨工作中的不足，发挥员工的创造性，鼓励员工提供合理化建议，对上级管理人员的评估、个人具体问题;

(3)及时通报沟通会内容;

(4)每周组织一次装修组例会，了解近期装修施工过程中存在的顽症，结合现有装修管理制度进行整改、研讨可行性方案和措施;(为了有效减少一线装修管理员的工作责任心问题，制定每月区域性轮岗制度，将有效抵制个别装修管理员

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的违纪行为)

(5)将沟通会内容整理在案，上交物业公司片区主任审阅指导。

6、专题总结会

(1)对重复发生的同类问题找出发生原因，并拿出整改措施; (2)追究相关人员的责任;

(3)拟定分析报告，报片区主任审批。

7、“创新、合理化建议”制度的落实 (1)收集合理化建议，审核建议汇总表; (2)审批后组织实施创新合理化建议;

8、设备安全运行工作

(1)制订设备安全运行责任制;

(2)督导基层管理人员对重点设备进行不定期的抽查检查工作。

四、与其他部门协作

1、配合公司其它部门工作

积极做好与公司其它部门的沟通，做好配电、供水、弱电维修工作。

2、质量跟踪

现场跟踪重大质量问题，查明原因，提出解决措施。

3、与行政部采购管理负责人协调 (1)保证各类备品备件的及时供应; (2)做好设备零配件的管理。

4、与其他部门协作

(1)与相关部门协调，做好设备维修、改造工作; (2)做好使用设备部门的技术操作培训。

五、对业主服务管理

1、阅读报表

(1)阅读当日工作日志，检查<设备巡查表>，掌握设备运行情况;

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(2)阅读当日<设备维修登记表>，掌握设备维修情况。

2、现场督导

(1)亲临现场指导，及时解决协调问题; (2)对督导过程中遇到的问题及时进行补救。

3、处理客人投诉或突发事件

(1)出现客人投诉或突发事件，第一时间赶赴现场，查找原因;

(2)协调相关部门及时处理解决，关系到对业主服务的要赔礼道歉，升级服务; (3)若属人为原因造成，查找责任人，将落实情况汇总及时拿出处理意见。

六、自我管理： 月度总结

进行月度工作总结,必须包括本月工作进展、存在问题及原因、拟采取的解决方法;进行个人总结，找出个人自身不足，言明下月努力方向。

七、区内各软硬件设备设施维护巡查计划和规范要求： 1. 设备机房

1) 每月清洁 1 次，室内无杂物。

2) 在明显易取位置配备消防器材，每月检查 1 次消防器材，确保完好有效。 3) 设施设备标志、标牌齐全。

4) 在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。 5) 交接班记录、工作日志等齐全、完整。 2.1 共用部位： 1 房屋结构

每季度检查 1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按鉴定结果组织修缮。 2 建筑部件

1) 每季度检查 1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。

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2) 每月巡查 1 次共用部位的门、窗、玻璃等。

3) 每月检查 1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚;室外屋面等。 4) 每年多雨季节和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。 3 附属构筑物

1) 每月巡查 1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。 2) 每季度检查 1 次雨、污水管井等。 3) 每季度巡查 1 次大门、围墙、围栏等。

4) 每月巡查 1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。

5) 每年检测 1 次防雷装置。信号系统应加装信号级电涌保护器。 2.2 二次供水设施 1 每月检修水泵一次，每天每班次巡视生活水泵房不少于2次，并填写运行记录; 2 3 生活水池(水箱)每年消毒次数不少于2次;并有消毒处理记录; 机房需人走上锁。

2.3排水系统 1 排水设施

每月对排水系统进行检查，组织清理、疏通，确保畅通。每次降雨前后及过程中对主要排水口、管井进行检查。 2 污水泵

汛期每日巡视 2 次，平时每日巡视 1 次，检查设备运行状态;每周进行 1 次手动启动测试;每季度养护 1 次。 3 化粪池

每一年检查 1 次化粪池;组织安排清掏。 2.4 消防泵房

1.每日检查水泵控制柜的指示灯指示、观察停泵时水泵压力表指示。在正常 情况下，生活水泵、消火栓泵、喷淋泵、潜水泵的选择开关应置于“自动”位置。

2.消火栓泵、喷淋泵每月应手动点动操作一次，确保消防泵在紧急状态下的

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正常使用。

3.维修员每周对泵房地面和设备外表进行一次清洁。

4.按照水泵维护保养规程定期对水泵进行维护保养，并作好相关工作记录。 5.保证水泵房的通风、照明设施完好。

6.未经部门负责人许可，非工作人员不得入内，离开锁门。因工作原因必须进入机房的人员，当值人员必须详细记录表《机房外来人员登记表》上。 2.5 照明和电气设备

1 楼内照明

每班巡视 1 次，一般故障 8 小时内修复;复杂故障 1 日内修复。 2 楼外照明

每日巡视 1 次，一般故障 12 小时内修复;复杂故障 3日内修复;每 2 周调整 1 次时间控制器。

3 应急照明

每日巡视 1 次，发现故障，即时修复。 2.6 变配电系统 1 2 3 4 5 每日巡视检查设备房设施设备，并填写运行记录; 每月检查紧固系统接线端子，保证接触良好; 每月检修发电机1次，并试车15分钟; 雷雨季节来临前检查系统防雷接地情况; 检测：每年检验 1 次内部结算电能表。

2.7 智能可是监控门禁系统 2.7.1 监控系统：

每周维护检查红外线报警装置一次，进行故障测试;

每月维护除尘一次，确保录像清晰;

每月全面检查线路接头及系统元件; 具体如下：

每月表面清洁 1 次; 报警控制管理主机：每月检查设备运行状态1次;

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每年内部除尘 1 次。

表面清洁每月/ 2 次。 对讲门口机：每月检查2 次按键、显示屏等;网络控制箱：每半年检查 1 次外观、接线;每半年表面清洁 1 次;每 年内部除尘 1 次。

红外对射探测器： 每月检查 1 次接线、探测范围、防水状况等;每半年表面清洁 1 次;每年内部除尘 1 次。

图像采集设备：每周检查 1 次监视画面、录像功能;每月表面清洁 1 次;每年内部除尘 1 次。

摄像机：每季度检查 1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等， 进行相应的调试;每季度镜头表面清洁 1 次;每年防护罩内 部除尘 1 次。 解码器 ：每季1次对防雨罩、接线进行相应的调试;每月表面清洁 1 次;每年内部除尘 1 次。

云台：每半年检查 1 次运转、接线，进行清晰度调校;每半年 表面清洁 1 次;每年转动部位上润滑油 1 次。

巡更点：每季度检查 1 次外观;每季度表面清洁 1 次;每日存储 巡更记录。

读卡器：每季度检查 1 次外观;每季度表面清洁 1 次，查看防水 状况。电磁锁门锁：每季度检查 1 次吸力、外观、接线。 出门按钮：每季度检查 1 次开锁功能、接线。

2 可视对讲系统：

每天早晚巡视检查单元门机机门锁一次，保证系统正常使用; 每周检查器件箱及备用电源;

每年由外委公司进行系统全面维护检修保养一次，并根据需要更新电源及配件。

每日检查 1 次监视画面、录像功能;每周表面清洁 1 次;每季度内部除尘 1 次。

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3 停车管理系统：

办理新卡及续缴管理费后当天内录入用户信息; 系统管理员每周进行系统维护一次; 维修班每天检查道闸、读卡器及出票机; 外委公司保证系统维护半年内不少于三次。 2.8 电梯 1 电梯在投入使用前或者投入使用后，应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。 2 在电梯安全检验合格有效期届满前1个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。 3 每月对电梯例行检修2次，日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除;电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。 4 应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。

5 配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。

6 发生电梯困人或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向电梯维保单位负责人报告。物业服务人员应在15 分钟内到达现场，专业维修人员应在 30 分钟内到达现场。 2.9 园林景观水系统 1 每天开启水景前检查系统管网及控制部件;每季度进行防渗漏和防漏电检查，保证用电安全。 2 使用期间每周巡查 1 次喷水池、水泵及其附属设施，并配制水处理药剂，

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水质符合卫生要求; 3 4 每年进行一次系统设备维护保养检修，管道阀门油漆。 设置必要的安全警示标志。

2.10 有线电视系统

1 每天巡视机房次数不低于1次，并适时监控信号源质量; 2 3 接业主报修1小时内解决问题;

每周全面检查一次线路信号放大器，发现问题一小时内通知电视网络公司解决; 4 每年信号接入单位系统维护保养不少于2次。

2.11 网络系统 1 2 3 每天早晚巡视检查单元门机机门锁一次，保证系统正常使用; 每周检查器件箱及备用电源;

每年由外委公司进行系统全面维护检修保养一次，并根据需要更新电源及配件。

总之，物业服务工作是讲究团队协同作战的一项工作，也是一项细水长流的工作，更是一项需要我们不断坚持，不断总结，不断付出的一项工作。任何一个环节做得不到位，都会对整个物业工作带来极大的影响，我们必须统一思想，上下一致，才能无微不致、无往不胜，真正把物业服务工作落到实处。在公司领导的带领和大力支持下，物业公司管辖下地各小区的物业管理工作，围绕以服务为主的发展思路，创新工作模式，强化内部管理，外树公司形象，努力适应新形势下对物业管理工作的发展要求，制定了清晰的运作路线，并展开行之有效的工作。

中山市远洋物业服务有限公司B片区工程部：叶泰洪

2011年11月1日

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第二篇：小区物业工程部管理具体实施方案

一、工程人员服务礼仪规范

工程人员服务礼仪规范提要：住户维修是物业工程部日常工作的重要组成部分,住户维修服务搞得好不好,服务是否规范,直接体现了物业管理的水平;所以我们对住户维修服务的标准化、规范化工作要给予高度重视,并在日常工作中长抓不懈。

从事物业工程维修和保养的技术人员与一般的维修工人有很大的不同。一般的维修工人只要掌握一定的维修技术和有一定的工作经验,能够及时排除故障或保证设备正常运行就可以了;但是,从事物业管理工作的工程维修技术人员除了要有一定要求的技术外,还必须掌握一定的客户服务工作规范、礼仪和技巧,才可能保证维修工作的顺利开展。住户维修是物业管理处日常工作的重要组成部分,住户维修服务搞得好不好,服务是否规范,直接体现了物业管理的水平;所以我们对住户维修服务的标准化、规范化工作要给予高度重视,并在日常工作中长抓不懈。

(一)工程部住户维修工作的基本要求

1. 住户维修的时限性

为保证业户的正常生活及工作不受影响,所以一旦发生业户报修或投诉的情况,工程部应立即安排人员进行检查和维修并在最短的时间内排除故障,使设备恢复正常运行。本小区要求维修人员在接到业户维修"派工单"後5-10分钟内赶到事故现场,最迟不超过20分钟。如无特殊原因,维修工作必须在接报後24小时内完成。

2. 住户维修的规范化

住户维修的规范包括两个方面的内容:一是住户维修流程的规范;二是维修工进入住户区域应遵循的礼仪规范。住户维修流程的规范是说住户报修、接单维修、住户确认、结帐等环节环环相扣、有条不紊地进行;并在严格执行"流程"的基础上完善管理,提高效率。维修工进入住户区域应遵循的礼仪规范是指维修工进入住户区域後的言行举止应按照管理处对客服务统一的礼仪规范去做。 除特殊情况外,工程维修人员一般不应(除获业户同意外)使用为业户提供服务的设备,如电话等。 除非检查维修工作确有必要,工程维修人员一般不应在大堂、商舖或公共地方内逗留、穿行、借道等。 3.住户维修服务礼仪规范

(1)进入住户区域时应取得对方同意方可进入。我方人员应首先按门铃,等对方开门及同意进入有关单元後,方可进入。如果是业户要求的维修或施工,我方人员可以先询问:"我们根据安排要对这间单元内XX进行检修。管理处是否已经通知贵业户了?" 如得到否定回答,我方人员应先退场,通过物业管理处进一步联系後再作跟进。

(2)进门後要主动向业户说明来意。我方人员可以说:"先生/小姐,我们是管理处的,您们有人刚打来报修...。" 如对方就是报修人,我方人员可以接着说:"先生/小姐,麻烦您带我们(到现场)去看一下。"

(3)我方维修员工在维修时,除非需要业户的配合,不要和对方之人员搭讪或闲聊。

(4)我方维修人员在维修中应事先安排好客人区域及设施(如地面、桌椅/家俱及电器设备等)的保护。

(5)维修人员如在维修过程中需暂时离开现场,应主动知会对方,并告知继续维修的时间。离开现场前应恢复故障设备的外观原状并清理现场。

(6)维修结束後,应清理现场、恢复原状。离场时,应让业户确认维修结果,并在维修单子上签字确认。

(7)维修技术人员在工作时间必须着整齐工装(如发现工装损坏,应及时申请更换),及佩带工作证。

(8)维修人员不可接受对方人员任何价值、任何形式的馈赠。

二、小区物业工程部管理方案

小区物业工程部管理方案提要：住宅小区物业工程管理部的各维修班应建立设施汇总表，做好设施管理记录、档案工作，对于在实际的检修工作中产生的设备维修、零件更滑等做好档案记录。

(一)住宅小区物业工程部管理方案的目的

制订住宅小区物业工程管理方案的目的是保持配套设施的良好状态，确保配套设施正常运行，为住宅小区居民的生活稳定、和谐提供保障。

(二)住宅小区物业工程部职责分工

1.管理部部长负责对配套设施的保养维修工作进行检查、监督，审批配套设施养护方案及其预算等。

2.维修班长负责配套设施台账的建立工作，解决技术难题，制订维修方案以及预算，并负责配套设施养护方案的实施。

3.维修工负责配套设施的日常养护工作。

4.仓库报关员负责住宅小区配套设施零配件的保管、工具的保管。

(三)住宅小区物业工程部具体管理方案

1.工程管理部主控房管理方案：

1)严禁吸烟，严禁携带易燃、易爆、剧毒化学品等危险物品进入主控房。

2)进出随手关门，

2.配套设施养护管理：

1)日检：对设备主控房以及设备周围环境进行清洁，检查设备运行有无异常情况。

2)月检：对设备周围进行全面检查，严查设备重点部位或者容易出故障的部位。

3)季检：对设备进行清扫、加油、调试。

4)年检：对设备周围进行全面检查，重点检查设备的机械有无故障，检修或者更换零部件或者附属装置。

5)大修：对设备进行全面的解体检验、测试、探伤，更换不符合安全标准的零部件等。大修周期视情况而定。

6)售后：由设备厂家定期做产品售后保养工作。

3.配套设施预防性管理方案：

1)住宅小区物业工程部的各维修班应建立设施汇总表，做好设施管理台账记录、档案工作，对于在实际的检修工作中产生的设备维修、零件更滑等做好档案记录。

2)各配套设施重要零部件特别是容易损耗的零件，应当由适量的储备，以应对突发故障，以免影响住宅小区正常运行。

3)住宅小区应当严格执行各时间段的检查计划，吧排除事故隐患当作工作的重中之重。

4)保存好设施施工图纸、售后服务卡、产品说明书等。

4.住宅小区设备管理措施：

1)制订设备安全运行岗位职责制，定期检查设备并进行养护，建立完善的设备档案制度。

2)设备主控房保持清洁卫生，使之符合设备要求。

3)配备专门的或者经过培训的技术人员，严格执行岗位操作，坚持设备管理以及维修人员持证上岗制度。

4)确保消防系统设施设备完好，随时可启动;制订完善的消防疏散图，以及突发性的火灾消防方案。

5)确保中央监控系统、电梯等智能设备运行正常，并做好记录。

6)排水系统设备正常，给排水设备、阀门、管道无跑水、漏水、滴水、冒水现象，二次供水卫生许可证、水质化验单等单证齐全，水池、水箱、水泵刮泥严格，无污染隐患。排水系统畅通，汛期无泛水，地下室、设备主控房无积水现象发生。

7)配套设施及配套服务周全，住宅小区内通道照明完好，里面平坦，无架空管线，无有碍观瞻的障碍物。

三、小区智能化管理解决方案

(一)发展：近年来中国大步跨入了信息化社会,人们的工作生活与通信、信息的关系日益紧密, 信息化社会在改变我们生活方式与工作习惯的同时,也对传统的住宅提出了挑战。人们对居住环境要求不断提高,希望有一个安全、舒适、便捷的家,智能小区于是在中国各地蓬勃发展起来,并已成为21世纪建筑业的发展主流。

智能小区是在智能大厦的基本含义中扩展和延伸出来的,它通过对小区建筑群四个基本要素(结构、系统、服务、管理以及它们之间的内在关联)的优化考虑,提供一个投资合理,又拥有高效率、舒适、温馨、便利以及安全的居住环境。

(二)总体设计

前面说过,智能小区是在智能大厦的基本含义中扩展和延伸出来的。智能大厦的构成一般公认包括以下三项基本内容:办公自动化(OA)、通信自动化(CA)和建筑自动化(BA)。智能大厦的各种自动化系统的基本构造模式都是采用集散式系统。当智能大厦的内容扩展、延伸到智能小区时,我们针对小区的特殊情况,把智能大厦的3A在智能小区的应用就演化成5A,即OA(智能小区综合管理平台),BA(公共设备自动化),CA(通信资讯自动化),SA(安全防范自动化),HA(家居智能化)。

OA: 智能小区综合管理平台

CA: 综合布线系统,有线电视系统,计算机网络系统,电话通讯系统,网络增值服务系统;电子公告牌系统

BA:楼宇设备自控系统,消防报警系统,公共广播系统,小区管线系统,停车场管理系统

SA:一卡通系统,闭路电视监控系统,可视对讲系统,电子巡更系统,周边防范系统

HA:三表自动收费,家庭防盗报警,家电远程控制,智能灯光控制

2.1 总体结构图

2.2 设计要点

1. 采用系统集成的方法,把各子系统集成到统一的中央管理平台上,包括网络系统集成、应用系统集成、网络与应用系统的综合集成,以及数据集成。

2. 以数据集成为整个系统的核心。只有实现数据集成才能做到各子系统间的数据共享和互操作。

3. 系统划分为管理层、自动化层、现场层三个层次分明的体系结构。

4. 统一的数据传输平台和数据传输协议。

5. 模块化式设计。

(三)、智能小区综合管理平台

没有高质量的住宅小区智能化管理,就不可能充分发挥住宅小区智能化的功能效果。科学高效的管理是智能化的真正内涵,简单的子系统堆砌对于智能小区的实际应用是缺少实际意义的。可以说,没有智能化管理,就没有真正意义上的智能化小区。

根据我们的调查研究,国内大多数的智能小区都不能将各个子系统的管理集成在一起,各个子系统之间的信息还处于孤立状态,操作和管理人员需要熟悉和掌握各个不同系统及对象的技术。

鉴于以上的种种问题,广州城市信息研究所有限公司独家推出了"WINGSUNG智能小区综合管理平台"。她是一个一体化的集成平台,将各个子系统有机地集成起来,各个子系统实现资源共享。中心提供公共信息资源,所有的子系统既可独立运行,又可以在计算机网络的基础上实现集中管理。

这个平台是完全基于小区物内部网Intranet之上,通过网络集成、数据集成、界面集成、通信集成等多种技术,实现整个网络上的信息交互、综合和共享,实现统一的人机界面和跨平台的数据库访问。真正做到局域和远程信息的实时监控,数据资源的综合共享,以及全局事件快速的处理和一体化的科学管理。

智能小区综合管理平台具体实现的功能如下:

· 采用国际标准OPC技术提供一个标准的软硬件接口,能够很好地适应各种硬件系统和各种通信控制协议,并为第三方系统提供楼宇设备的综合性管理信息。

· 平台软件实现模块化结构,用户根据自己的情况选择组合不同的模块,搭建不同智能小区管理平

台。

· 满足系统所选用的技术和设备的协同运行能力、系统投资的长期效应以及系统功能不断扩展的需求。

· 基于子系统和基于管理的系统集成,更好的体现"管理"的功能。

· 实现分散控制和集中管理。

· 能够全面掌握小区的各方面信息。收集各个子系统的历史和当前状态信息,提供相关报告或报表、趋势图等;

· 实现数据共享、信息和资源共享。

· 系统内优化和联动控制。

· 预留与社区信息化服务系统的接口。

四、通信自动化

4.1 计算机网络系统

小区网络系统在整个智能小区系统中,无疑是处在核心地位。小区物业管理中心对智能小区的各个子系统的监视、控制、查询,小区的各项收费、通知,小区住户的电子商务、Internet漫游等等都得通过网络系统来实现。小区网络系统就好比是智能小区的大脑。

通过分析现状和需求, 结合当前网络技术发展水平, 初步决定以光纤千兆网技术实现网络主干线。这是当前应用最广泛、性价比最高、最成熟之干线网, 是一个符合OSI的标准化网络。网络10M入户,住户独享10M带宽。10M的带宽能够满足住户所有的需求了,包括视频点播、IP电话等。

4.2 综合布线系统

智能小区布线系统作为各种功能应用的传输的基础媒介,同时也是将各功能子系统进行综合维护,统一管理的媒介及中心。智能小区综合布线为小区网络及布线管理中心,楼宇自控系统(BAS)、保安监控及巡更系统(SAS)、门禁及消费一卡通系统,停车场自动管理系统、Internet、ISDN电话、IP电话、数字传真等通讯系统(CAS)提供一个性能优良的统一平台。

在此,我们将通过与用户的沟通和磋商,根据小区的实际应用情况,并从充分保障投资者的利益的角度考虑,向小区提供一份支持高速计算机网络、电话、有线电视、可视门禁系统、一卡通系统等典型应用的布线方案。我们将对系统进行统一设计、统一安装、统一施工、集中管理与维护,从而为投资者用一次的投资建立一个灵活、可靠、开放、先进的结构化布线系统。

4.3 电子公告牌

大屏幕电子公告牌,每天可以向居民发布天气预报、报刊新闻、社区公告等,该电子公告可取代目前使用的公告黑板,具有很好的社会效益,十分方便物业管理。大屏幕显示的内容由中心计算机控制,通过一套专用软件,可方便修改电子公告牌显示的内容。其主流技术以单色或三色LED式为主。

五、安防自动化

随着城市环境的美化,文明程度的提高,传统的住宅围墙和防盗栅栏已逐步要求取消,但社会治安形势依然严峻,因此要求有新型的安全防范体系来防止罪案的发生。在富力城信的智能小区解决方案中,建立了一个多层次、全方位、立体化、科学的安全防范和服务系统,具体分为几个层次:

1. 小区内设置保安监控中心,监控监视小区内所有的保安事件,使得小区内发生的保安事件都能得到及时、迅速的处理。

2. 家庭安全防范在室内安装各种自动探测器,可通过"集中控制器"与小区的物业管理中心联系,保证任何突发事件能得到迅速处理。

3. 门禁系统在楼门设置了门禁系统,住户可使用IC卡进入,外来人员可以通过楼门口的可视对讲与住户通话后,经住户许可后方可进入。可将闲杂人员拒之楼门外。

4. 巡更系统巡更系统可保证巡逻保安按规定的路线及时间进行巡查,保证保安人员可及时发现和处理各类紧急事件。

5. 闭路电视监控系统在小区的各主要出入口、车库、电梯和室外路口安装了摄像机,全天候,全方位地监视小区的动态,所有摄像机均通过 小区数据网络连到监控中心。

5.1 闭路电视监控系统

闭路监控系统是为保安中心提供实时视频图像的一套最直接的安防系统。可在出入口,车站等公共场所观察人员的流动情况,可以监控记录各种工作、生产、生活等情况。在智能小区中,闭路监控系统使管理人员在控制室内能观察到小区内所有重要场所的现场情况,为保安系统提供了远程视觉效果,为小区的各种人员的活动提供了监控的途径。

闭路电视监控系统是在小区的主要通道、重要公建及周界设置摄像机,将图像传送到管理中心。由管理中心对整个小区进行实时监控和记录,使中心管理员充分了解小区的动态。

5.2 周边防范系统

现代小区的占地面积很大,它的四周边界总长在一公里以上。传统上对小区周边的防范,就是起高墙,勤加巡逻。但由于小区边界太长,加上气候、地形等环境因素影响,难免百密一疏,很容易形成安防死角。周边防范系统运用主动红外对射技术,在小区边界形成一道电子幕墙,可以全天候,全方位、二十四小时地监测小区的周边情况,做到万无一失。而且它隐蔽性强,不容易被入侵者发现。

周边防范系统的红外对射报警器接到小区保安中心的报警接收机上。当有人非法跨越时,将切断红外线路,即会触发报警。周边防范系统可以和GIS结合,当周边防范系统产生报警信号时,可以在地图上显示出报警的位置、和报警原因,同时发出报警声音。如果和闭路电视监控系统结合,系统还应该可以马上自动把画面切换到报警的位置,同时自动录像。

5.3 可视对讲系统

可视对讲系统是一套为住户与访客间提供图像及语音交流的现代化楼宇控制系统。来访者在门口主机上输入房号,呼叫住户,住户听到铃声后,可在屏幕上看到来访者的容貌,并可与之通话。住户可选择按开锁键开门,让来访者进入;也可选择不理睬来访者或报警求助。

小区内的门口主机可与小区管理中心的管理主机联网,管理人员可看到及听到各门口主机的图像及通话。住户如遇紧急情况(如火情、急救、警情等),亦可呼叫管理中心,管理人员同样也可呼叫分机与住户联系。

5.4 电子巡更系统

电子巡更系统是一套管理保安队伍的智能管理系统。系统在巡更线路上设立签到点,保安人员经过时定点签到。巡更班次、时间间隔、巡更线路等均由电脑软件编排,由电脑存取签到记录,排除了许多人为因素,有效地管理巡更员巡视活动,加强了保安防范措施。记录信息传送到智能化管理中心。管理人员可调阅打印各保安巡更人员的工作情况,加强保安人员的管理,从而实现人防和技防的结合。功能如下:

(1) 实现巡更路线的设定、修改;

(2) 实现巡更时间的设定、修改;

(3) 在小区重要部位及巡更路线上安装巡更站点;

(4) 中心可查阅、打印各巡更人员的到位时间及工作,情况;

(5) 巡更违规记录提示。

5.5 一卡通系统

IC卡作为一种信息的存贮和传递媒体,在现代社会中正得到越来越广泛的运用。在WINGSUNG智能小区解决方案中,采用IC卡取代小区管理和生活中所使用的个人证件和现金支付手段,真正在小区内实现了一卡通。IC卡在小区内可作为:

· 可以使用IC卡来对居室智能管理系统进行撤防和布防

· IC卡作为门禁系统的钥匙,并且这种钥匙不能被伪造

· IC卡作为停车场管理系统的缴费凭证

· IC卡可以作为物业管理人员的工作证、餐厅就餐卡、考勤卡

· 持卡进出小区大门,IC卡作为住户的身份凭证

· 持卡进出小区娱乐场所和商店,所有的消费均可以通过IC卡来实现

· IC卡可以作为存折或钱包使用,可以储蓄、取款和支付

系统由感应式IC卡、IC卡感应器和各种终端设备通过电脑连接组成,将小区的管理和服务设施全面纳入计算机综合管理系统中,

一卡通系统根据不同的用户要求,灵活组合,可随时增加、删除不同的子功能。 六. 公共设备管理自动化

6.1 楼宇设备自控系统

当今

世界,节能和环保是世界发展的普遍趋势。在富力城信的智能小区解决方案,我们对小区的采暖热交换系统、生活热交换系统、生活/消防水箱的液位、照明、变配电系统等均进行了信息采集和自动控制,所有信息采集和自动控制均由公用设备管理系统依靠计算机自动完成,起到了集中管理、分散控制、节能降耗的作用。小区的所有机电设备的工作状况均可以在小区中央控制室监测,出现任何异常情况均可以迅速发现,迅速得以解决,确保设备始终运行在最佳状态,提高了设备的使用率及寿命。同时,还可以大大减少运行维护人员,降低了物业管理的人力成本。

楼宇设备自控系统的基本功能有:

· 通过小区网络系统接口与小区综合管理平台相连,为管理平台服务。

· 供配电监控

· 给排水监控

· 公共照明监控,包括小区公共场所照明及泛光照明和楼道照明(声控/红外感应/时间表/照度)的控制

· 电梯运行监测

6.2 消防报警系统

消防报警系统象一张庞大的保护网,时刻监视建筑物内的消防动态,为火灾的早期发现和突发火灾后的紧急处理,提供了有效可靠的手段。整个系统从功能上来看,可分成四个子系统,即:

· 火险探测系统 探测周围环境的火险情况

· 中央控制系统 集中监控,统一调度

· 火灾报警系统 报告火灾发生的地点,及时进行人员疏散

· 灭火联动系统 启动灭火设备,迅速扑灭火灾

6.3 公共广播系统

本系统在正常情况下,可按程序设定的时间自动播放有线广播、背景音乐,广播员可随时插播讲话、通知等其他重要内容,在控制中心可手动或自动开启和关闭小区内的部分广播设备而形成区域性或间隔广播。在事故情况下,广播系统接到不同的事故背景信号而转入事先录制好的事故自动广播或人工事故广播。

6.4 小区管线系统

地下管线是小区的重要基础设施,它的准确、完整与否,直接影响着小区的规划、建设维护和管理。以前小区地下管线由于资料不全、偏差过大、管理手段陈旧而导致维护和管理的滞后。建立科学、准确、完整、动态的综合性地下管线信息系统,实现了住宅小区各类管线的数字化,为小区物业管理和系统维护创造了有利条件,

小区管线系统是以我公司独立自主开发和具有知识版权的管线信息技术开发的。它是以地理信息系统(GIS)技术为核心、实现与计算机辅助技术(CAD)和办公自动化(OA)相集成,具有空间决策支持和专家系统综合分析能力的综合性管线信息系统。

6.5 停车场管理系统

机动车是现代社会的重要交通工具,随着人们生活水平的提高,私人拥有车辆在现代住宅已是很普遍的,因此停车管理越来越迫切地成为一个摆在小区管理者面前的课题。本系统能解决这个问题。它能将小区车辆按时间、顺序、内外单位、价格等不同因素分门别类管理,给停车户提供停车方便,车辆安全,也使小区车辆管理更加完善规范。系统由出入读卡器、自动开门机,探测器、控制器等设备组成。

现代智能小区一般是一个包含商场、娱乐及其他配套设施的综合性现代化住宅小区,其停车场惯例系统设一个收费亭,并与控制中心联网,所有前端设备都通过电缆先接线至收费厅,集中进行控制和操作。在收费亭,配置一台专用的系统监控计算机和配套的数据打印机。

七. 家庭智能化

很多已建或新建小区家庭中已安装了三表远传系统、可视对讲系统、防盗报警系统等,这些系统无疑提高了居室的安全及舒适程度。但也存在一些问题,由于系统繁多,给使用和维护带来很大麻烦,并且室外布线的数量很多,安装成本及设备成本较高,对于住户是不小的经济负担。

在WINGSUNG智能小区解决方案中,采用了在每户设置"家庭智能控制器"的方式,实现了住户的家庭智能化管理。

系统的核心设备是家庭控制器,它可以处理各种传感器的信号,做出相应的处理,并具有联网能力。住户内安装的传感器有门磁感应开关、红外移动探测器、煤气泄漏探测器、烟感、温感及其它安全传感器。家庭控制器通过网络联接到小区管理中心,实现小区管理中心对每一住户的安全监控。

第三篇：物业(工程部)工作设想

关于* *园区物业(工程部)工作开展设想

公司领导：

按照11月22日下午公司要求，本人在谢总带领下于次日对园区进行走访，现结合当日走访及后续了解情况，对入职后工作开展有了以下初步设想，请领导阅示：

一、部门内部管理：

1、对部门所属主管实施月计划、总结管理制度;

2、落实部门周例会制度;

3、对每日员工计划内或计划外工作，实施派工单管理，每天工作实施完成情况当日统计，作为绩效考核管理重要依据;

4、在派工单完善管理基础上，拟制维修管理各项工作复杂系数及劳动量定额并试行用于管理中;

5、定期培训(含外出参观学习同行先进管理经验)并检查培训效果，除了公司各项管理制度外，侧重于园区各项设施设备原始、维修、管理资料及相应管理技术标准、园区实际案例等;

6、设备运行、机房管理、卫生、安全责任落实到人，巡视制度严格如实填写;

7、建立与部门一线员工通畅沟通渠道，及时发现问题及时解决;

8、年终各项考评、优秀员工推选、奖励惩罚等激励措施公平、公正、公开，塑造团队积极向上、分工合作氛围，提高团队凝聚力;

二、园区设施管理：

1、设置人行步道及园区道路转弯处增设反光镜、减速坡，做到部分人

车分流，减少交通事故发生几率;

2、货柜长车专用车位与其他车位用显著标志、颜色区分，降低管理难

度;

3、调整楼宇栋号标志，显眼、易被人识别，方便外来人员入园区办事;

4、大门口统一设置园区入驻企业铭牌，提升园区形象及档次;

5、货柜长车车位附近设置沙池、推车式灭火器，防止汽车自燃、局部

起火;

6、园区所设置消防栓(箱)、沼气管应外部设置围护，防止意外损坏;

7、房屋窗户、外敷线管、户外广告牌，定期检查，按照归属原则要求

所属商户定期维护;

8、每年对房屋主体、附属设施进行检查，观察裂缝等瑕疵发展程度，

及时采取措施维护，并分栋建册;

三、消防管理：

1、聘请园区主要商户负责人与公司共同成立园区安全生产委员会，以

该会名义要求定期对园区商户进行消防安全检查，及时督促处理消

防隐患。要求每个商户安排专人作为消防安全责任人并在安委会造

册记录，负责其使用区域消防管理及定期参加消防知识培训;

2、成立园区义务消防队，配置相关消防设备，按照既定的消防预案定

期开展消防培训、演习，提高扑救初期火灾技能;

3、张贴消防案例、知识挂图，做好相关消防知识宣传、培训讲座，落

实商户负责人及从业人员“消防四个能力”：检查消除火灾隐患能

力，切实做到“消防安全自查、火灾隐患自除”组织扑救初起火灾

能力，切实做到“火情发现早、小火灭得了”组织人员疏散逃生能

力，切实做到“能火场逃生自救、会引导人员疏散” ，消防宣传教

育培训能力，切实做到“消防设施标识化、消防常识普及化”;

4、对于租用走廊等公共区域，用卷帘门封闭通道的商户上门沟通、要

求改用其他措施保护安全，减少消防逃生阻碍;

5、对于使用场地进行储存货物的商户，要求储存场地内使用防爆灯，

货物堆放保持上下左右合理空隙;

6、对于所有商户要求按照每五十平方米(建筑面积)配备一个四公斤

灭火器标准配备灭火器，并放在适用之处。同时应配备相应的消防

疏散口、应急照明灯等消防设施;

7、要求园区使用明火做饭的商户使用正规煤气，并将煤气管是否有缝

隙列入消防检查内容;

8、对经营性“三合一”商户应当要求将经营、仓储和住宿部分进行防

火分隔，并分别设立独立的安全出口。按照政府租赁条例规定，住

宿处每8平方米/人标准计算人数，不得超标;确保建筑物耐火等级

不低于二级，内部装修材料选用非燃材料，不得储存易燃易爆危险

物品。保证楼梯间必须具备自然排烟条件。要求商户其人员居住部

分使用内开式防盗窗、配置消防救生梯、救生绳等逃生自救设备，

方便人员安全疏散;对于底部经营，上部居住的商户，要求在首层

分别设置直通室外的安全出口或在二层设置公共走道和公共楼梯，

有利于上部居住人员的安全疏散。设置通向上人平屋顶的出口和独

立的疏散楼梯(含室外楼)。

关于清洁、消杀等部分属于常规内容，不在此一一赘述，以上内容妥否， 还请领导斧正!

138233572942011年11月25日

第四篇：物业工程部工作总结

2014年度工程部年终工作总结

尊敬的各位领导、各位同仁：

2014年度工作已经结束，新的一年已经开始，过去的一年是平稳的一年，其中有艰辛、也有欢乐。做为工程部门，由于工作的特殊性，安全显的尤为重要，就这一点而言我和我的工作伙伴感到十分欣慰。因为我们度过了平安的一年，人身平安、设备平安。

在这一年的工作中，工程部在公司各级领导的大力支持下，以及其他部门同仁的大力协助下，我部全体员工基本完成了年初制定的年度工作目标。在2014年工作中，工程部严格执行制定的年计划，合理安排并认真进行组织实施，保证了各项工作按计划顺利的完成。保证了设备设施正常运行，在完成各项日常维修服务工作的同时，为客户创造了良好的办公环境，在硬件上保证景峰大厦的正常运营。

今天，借此机会特向各位领导及同仁汇报一下工程部2014年工作总结及2015年的工作思路，请给与帮助指导。

一、设备的维修、保养与安全运行

对大厦客户及其他部门上报的维修项目积极组织维修，尽可能做到随报随修，下班前对全天报修单坚持清查和跟踪，通过清查，确保当天维修任务及时处理。本年度共完成维修及保养项目2058项，其中日常自检维修1517项，占总维修项的73.71%、客户报修541项，占总维修项的26.29%。

按年初制定的年工作计划，制定月工作计划，将设施设备保养计划分解到每月、每周、每天，将保养工作内容、标准实施落实到人，及时排除设备隐患，加强设备日常巡查，做巡查记录，及时发现问题、

1 及时排除故障。通过坚持计划维保和日常巡查，保证了设备设施的安全正常运行。本部一贯将设施设备的安全工作放在重要地位，平时强调设备巡查工作，及时消除设备安全隐患，每逢节假日都会召开工程部全员工作会议，制定工作计划，落实计划内容、完成时间和责任人，明确各项工作重点，以确保设施设备安全运行。

二、节能降耗

节能降耗是工程部永恒的主题，在节能降耗方面，今年的主要工作是加强设备的保养，控制设备的运行时间和参数，充分调动自身力量，对设备进行维修整改，以达到节能降耗的目的。如：全年对空调面板、电梯电路主板、热水器、厨宝等损坏电子元件进行维修，减少新购配件工程开支;卫生间门把手、脚踏阀等设备因使用频繁，并且难以购买的配件，我部自行进行维修，不仅解决了配件难的问题，同时还节约了常用耗材购买的费用，对各处的水泵、风机电机按计划及时进行了维修保养，加润滑油;在达到功效满足的基础上，尽量花少钱，少花钱;合理安排照明系统的开关时间，尽量减少高峰时段的用电量，以达到节能降耗的目的。本年度生活用水总消耗量2.4万吨，比去年同期减少26.62%，电力总耗电量211.9万度，比去年同期增长2%，天然气总消耗量25万立方，比去年同期增长0.01%，大宗材料消耗项96项，比去年同期较少30.21%.

三、施工改造及施工配合

本年度按照年初计划，主要对大厦内公共区域墙面进行了重新翻新粉刷、各个房间安装了纱窗、大厅安装了翼闸，在极大程度的保证了大厦的整体清洁、美观度;对配电室、中控室重新更换了静电地板，

2 对人员巡视保证安全。对大厦外围煤气站重新安装护栏、加固存车棚雨棚、修复前广场受损地砖，在提升了景峰大厦整体的内部整洁的同时提升了外部形象。

维保方面同捷泰佳利电梯公司重新签订了电梯维保合同，并协同维保公司对消防梯马达、钢丝绳进行了重新更换，在一定程度上消除了很大的安全隐患，并每周对所有电梯进行例行检测一次;同之前维保公司相比不仅提升了服务质量，还节约维保费用。

四、内部管理及员工培训

本年度在培训管理方面主要加强各组之间的专业技能互学，缩短工程部各组间的专业距离，在一定程度上提高了工作效率。

并定期组织召开学习会，针对电梯困人、停电应急、跑水应急、如何规范操作电气设备电动工具、配电箱分控区域操作等多方面专业知识进行培训，并在就工作中如何有效提高员工的工作方法、服务意识，做了如何有效与人沟通、沟通中应注意的问题等多方面关于工作方法及服务意识的培训。在提高部门整体专业水平的同时提高了员工的服务意识、以及在工作中因注意的工作方式、方法。

五、工作中存在的不足之处

1、专业水平有待提高，加强本专业、其他工种专业知识学习，提高多方面专业知识水平。

2、工作流程，规范操作的统一性不强，需进一步完善本部门工作流程;并对新入职员工进行培训。

3、工作记录不完善，需改进并完善工作记录，特别是夜班人员巡查记录;对历史事件做到有据可查。

4、和各部门工作衔接还不是很完美，沟通力度不够。

5、电梯故障率较高，维修及时率较差，我部将重点跟进，努力抓好落实解决这些方面的工作，力争在一段时间内使设备存在问题得到有效的处理和完善，保证设备的正常运转。

6、机房内的基础工作有待提高，主要体现在标牌、标识的制作粘贴工作及机房环境的整改工作，力争在近期完成。

六、2015年工作计划及工作思路

1、加强员工专业技能、日常工作流程、服务意识、对企业的责任心等多方面培训，缩短员工之间的差距，保证日常维修人人能上、维修后无返修、客户无投诉。

2、确保电力、空调、消防等大型设施设备的安全运行，并平时督促本部员工施工安全，在确保安全的前提下安全施工。

3、加强节能技改，合理安排大型设备开关机时间，尽量减少高峰时段的用电量，对旧物多进行翻新改造尽量减少工程开支。

4、对电力、空调、上下水、弱电等系统坚持按计划例行巡查、维护，保证能够及时发现隐患、处理隐患，保证此类系统的正常运行。

5、加强对大厦内部装修客户的施工监管力度，在保证不破坏大厦主体结构的前提下规范施工。

6、4月前完成对1-5电梯交流接触器更换及

6、7号电梯钢丝绳的更换，确保电梯的安全运行。

7、5月前完成对空调系统的改造，确保空调系统按时、正常运行。

8、6至10月完成对弱电、下水、电力等设施设备的维护及改造。确保大厦硬件设施稳定、正常的运行。

4 我们部门是一个凝聚的团体，也是一个充满生机和活力的团体，展望新的一年，我们将不断地提高自己，做好日常维护工作，继续提高自己的专业知识、完善自己工作内容，按照制定的部门目标，脚踏实地的完成各项任务;及时学习更新，使管理方法更加科学化、合理化。继续加强与各部门间的沟通与合作，促进相互了解与协调发展。这一年，工程部虽然有点成绩，同时也存在一些不足。总之，事无论大小，要干就要干好，我相信没有最好，只有更好;只有我们不断努力创新，对客户满怀热情，对企业奉献精神不断进取，在以后工作中工程部工作一定会更上一个新台阶。

第五篇：物业工程部工作总结

自200※年进入※※※物业公司工作以来，我们一直都是认真工作，努力学习，积极思考。伴随着※※※物业公司管理团队的不断壮大，做为我们个人也在不断成长和升级。我所主管的工程部作为公司的后勤保障部门非常重要，前期物业介入的每一个细节，每一项系统工程都决定着小区建成后的运行成本。所以，我们在实际工作中，时时以物业公司的利益出发，从源头把握好成本关。

此外，火车跑的快还靠车头带，由于刚来※※※，无论从工作能力，还是从思想上都存在许多的不足。在这些方面我们都得到了公司领导正确引导和帮助，在公司的关怀下，多次外出进行专业知识的培训(《物业管理》与《电梯管理》)，多次到其他小区(维一星城、左岸春天、顺天国际、圣爵菲斯，金色晓岛、阳光花城等)参观学习，使我们的工作能力提高很快，。从而，对我们的发展打下了良好的基础。在这一年的时间里，工程部主要工作表现在以下几个方面：

一、参与公司规章制度的制定与修改：《※※※物业公司工程部表单、流程图》、《※※※物业公司工程部岗位职责》、《※※※物业公司工程部管理方案》等，对公司其它规章制度(《业主手册》、《装饰装修管理服务协议》、《业主入住房屋验收交接单》、《装修须知》等)提出合理化建议。

二、物业公司办公室的装修：协助图纸设计、材料采购、设施跟进(水电、有线、煤气)、设备维护(空调)等。办公室由※※※装饰公司施工，在8月份的时候搬进新居办公，使物业公司办公走向正规化。

三、业主房屋装修审批、监督检查以及违章处理与验收：业主室内装修图纸会审包含墙体拆除、水管移位、地面铺贴材料、给水管试压与卫生间闭水试验、挑窗渗水、工程遗留问题等;给施工单位或业主颁发施工许可证、室内装修注意事项、水管走向平面示意图等。监督检查重点在于外墙违章打孔、违规拆墙、卫生间防水层破坏、屋面跃层违章作业(天沟另作它用、土坯过高、栽树过大过高、违规设立景点等)、外墙设立雨篷、晾衣架、花盆台等。耐心的向业主解释室内装修应注意的事项，对那些违反装修管理协议的业主和装修公司，发现一处，整改一处，情节特别严重的扣除违约金(10家左右)。

四、业主室内工程建设遗留问题处理：工程建设遗留问题包含挑窗渗水、外墙开裂渗水、跃层渗水、玻璃破损、防盗门问题、室内水管破损漏水、墙面顶面高低不平、卫生间渗水等。对业主提出的问题一一落实到位，特别辣手的问题报房产公司批准后由业主自行解决或物业公司派人处理(费用由房产公司支付)。但也有不尽人意的地方，需要我在以后的工作中出处理。特别是双方交叉施工的地方(如挑窗渗水、跃层室内墙边渗水)，老是得不到解决，还有部分施工单位不及时维修，让我们的工作很被动。

五、及时解决业主合理的要求：水压过低、室内开关跳闸、排水不畅通、联系有线电视电话煤气施工人员、楼上楼下装修相互影响(楼上渗水漏水、楼下打坏上面水管线管、钻孔相互打穿等)、业主合理的赔偿(工程遗留问题、水管跑水等)。做到事事心中有数，及时解决业主的心中疑惑，为业主提供优质的服务。在工程遗留问题上，我们既要维护业主的合理要求，也要了解开发商的难处，协调事情还要多钻研、多咨询，多方配合才会做得游刃有余。

六、※※※花园设备设施运行：电梯基本正常运行，三菱公司进行二次维保，有针对性的维修多次，年底要进行一次大检修确保两节电梯的安全运行。、生活水泵运行正常，问题较少，泵房配套设施还须完善。临时用电现已不能满足小区正常运行，我们加班加点值守，确保小区业主能正常使用，年底保证业主正常供电。虽然十月份已通自来水，但是高层五楼、商场多层

二、三楼以及会所多层五楼反映水压过小，我们报房产公司批准后准备年前确保业主用水正常。

七、设备设施资料与业主装修资料的收集以及设备设施安装跟进：电梯资料、生活水泵资料、消防联动系统资料、小区户型图纸、业主装修验收资料、防水层破坏申请资料、防盗窗安装申请资料、安全栏杆改动承诺书、屋面跃层改动承诺书、业主装修进度表等。由于房产公司配套设施安装后置原因，配电资料与建筑资料暂未收集齐，不过在来年的工作中，我们会整理收集到位的。小区的生活水泵、集水井潜污泵、电梯、自饮水设备、排烟风机、消防控制室联动主机、消防水泵、配电设备(变压器、高低压配电屏、控制屏)、排水设施(化粪池、排水、污井、管道)、给水设施(自来水管网、阀门、减压阀、水箱、管道)等已基本到位，由于绿化、电力、消防配套在施工，就会对已有的设施设备运行产生影响，我们会对正在施工的项目提供合理化的建议，协助开发商完成配套设施的安装、调试与运行。

八、配合财务部对常用工具与材料的采购与保管：冲击钻、手电钻、手磨机、疏通机、铝合金梯、皮工具袋、热熔机、钢丝钳、尖嘴钳、起子、卷尺、电笔、管子钳、扳手、钻子、锤子、电工刀与美工刀、灯泡、雨具、润滑油等。小工具已发放到人，个人领用工具品种根据工种发放，工具由个人负责使用、保管，共用工具存放在值班室，由专人负责保管。由于人为因素所造成的工具发生丢失、损毁由责任人按工具价值赔偿。

九、配合开发商的工作：上半年解决业主装修临时用水用电，为肯德基、新一佳、国美提供装修水电管理，地下室临时排水管理，为各施工队(建筑单位、消防、暖通、装饰装修、移动、电力、自来水、电信、有线电视、煤气、直饮水、电梯等)提供施工水电，得到房产公司的一致好评。特别在临时水电上面，我们工程部人员夜以继日地工作，确实保证了小区供水供电基本正常。

十、对部门员工进行合理化的管理：在了解员工的同时及时发现他们的长处与不足，要善于运用他们的长处，帮助他们改掉不良习惯，使我们小集体整体水平得到提高。对优秀员工要及时给与奖励(三名员工获得 “服务之星”)　，严惩工作三心二意的，必要时给与辞退(有三名员工)，保持我们工程部的战斗力。

在新的一年里，我们会更进一步大挖潜力，提高员工的积极性，把工程部的工作做细、流程化;让部门的每一个员工工作有条不紊，我们会从以下几个方面着手规划：

一、现行工作值班制度做局部调整，根据小区设备设施实际运行情况安排人员轮流值晚班，确保晚上十一点前有两人值班，十一点到天亮一人值班。

二、实行维修保养岗位责任制度，各种设备设施维修保养责任到人，签许《※※※设备设施维修保养责任状》，实行主管监督机制，根据员工的实际能力选择合适的岗位。