容积率案例分析

容积率案例分析（共8篇）

篇1：容积率案例分析

审计背景：

我局在对县本级2007预算执行及其他财政收支审计时，对财政部门征收国有土地出让金的情况进行了重点调查。审计过程中发现的主要问题：

一、部分国有土地出让金未纳入预算管理。2007国有土地出让金收入21035.37万元未纳入预算管理。

二、部分国有土地出让金未按合同约定及时征收。

1、部分房地产开发企业欠交土地出让金3877.46万元。根据县财政局提供的国有土地出让合同计算，截至2007年底，根据合同条款规定有6家 房地产开发企业应上缴国有土地出让金16524万元，至2007年底实际上缴11483.54万元，欠缴出让金3877.46万元，占应缴额的23.47%。另外，国土部门未按合同规定向开发商征收滞纳金433.46万元，也未按合同规定收取相应的违约利息。

2、未对部分零出让的地块征收契税6.51万元 对于零出让的地块，征收部门应对拆迁成本进行评估，以评估值为基数征收契税。根据测算，对部分零出让的地块应征收契税6.51万元，为宋德才开发的位于歌风路北迎宾大道西侧的地块，面积4195㎡。

3、部分土地出让金未实行收支两条线管理。据了解，县国土局对于小于10万元的出让金收入作为自身的预算外收入安排使用，大于10万元的才上交给财政。仅2007国土局就截留323.21万元，未按规定实行收支两条线管理。

审计思路：根据审前调查了解和数据查询分析，审计组认为财政及国土部门在征收土地出让金方面存在管理漏洞，应把土地出让金的征收管理作为2007预算执行审计的重点之一；由于县审计局在县政府的领导下，审计工作必须服从和服务于县政府的经济工作中心，审计组经过讨论认为，考虑到审计时间和审计成本、审计结果的时效性，此次审计不宜全面开花、面面俱到，应以扩大审计成效、促进制度建设、增加财政收入、规范征收管理为出发点，重点审核商业用地建筑容积率调整漏征的土地出让金和契税，利用AO审计软件辅助审计，分清环节和责任、开展延伸审计调查，其他相关问题只报数字、不作详细审查。

审计概念及审计依据：

建筑“容积率”，是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许的总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。对于取得的各类经营性建设用地,建设单位应当按照规划行政主管部门确定的容积率,进行开发建设,任何单位和个人,都无权擅自更改规划设计条件确定的容积率。

审计所需资料：（以下资料，有的主管部门有电子资料、有的主管部门无规范的电子资料，需要审计人员根据其业务资料或业务档案统计汇总，整理成规范的电子表格）

需要特别说明的是:一个地区同时有多个开发项目，每个房地产开发项目又处于审批、在建、部分销售、全部销售等不同阶段，部分房地产项目一个地块可能又分为一、二、三期滚动开发，因此，利用AO对房地产开发项目增加的建筑面积进行分析时，不能用实际建筑面积与规划审批面积直接计算，而要用县国土局、县规划局、县建设局、县房管局等部门提供的电子业务数据根据其项目进展分别核对，计算每个房地产项目实际增加的建筑面积。

（一）土地出让合同。包含的字段：

1、受让人

2、宗地面积（平方米）

3、出让金额

4、出让位臵

5、土地用途

6、合同签订时间

7、容积率

8、合同建筑面积（平方米）

（二）规划局审批建筑面积表。包含的字段：

1、受让人

2、宗地面积（平方米）

3、出让金额

4、出让位臵

5、土地用途

6、规划证上的容积率

7、规划证上的建筑面积（平方米）

（三）建设局审查面积表。包含的字段：

1、受让人

2、宗地面积（平方米）

3、出让金额

4、出让位臵

5、土地用途

6、施工图的建筑面积（平方米）

（四）房管局预售面积表。包含的字段：

1、开发企业

2、宗地面积（平方米）

3、出让金额

4、出让位臵

5、土地用途

6、房管局预售建筑面积（平方米）审计步骤：

步骤一：采集有关单位、部门的电子业务数据。要求县国土局、县规划局、县建设局、县房管局等部门提供相关的电子业务数据，主要包括《土地出让合同》、《规划局建筑面积》、《建设局审查面积》、《房管局预售面积》等4张业务数据表，按照AO软件规定的采集步骤，将上述4张数据表成功的采集转换到AO软件中去。

步骤二：生成《应补征的土地出让金及契税表1（规划容积率大于合同容积率）》。（规划局审批环节增加部分）

对《土地出让合同》和《规划局建筑面积》2张表的结构和有关字段进行分析，设臵条件编制SQL语句进行关联，条件是《土地出让合同》表的“受让人”字段等于《规划局建筑面积》表的“受让人”字段，并且where语句条件为《规划局建筑面积》表的“规划证上的建筑面积（平方米）”字段值大于《土地出让合同》表的“合同建筑面积（平方米）”字段的值，要显示的字段有“受让人”、“合同建筑面积（平方米）”、“规划证上的建筑面积（平方米）”等字段，对应的SQL语句为：

Select a.[受让人],a.[合同建筑面积（平方米）],b.[规划证上的建筑面积（平方米）],(a.[出让金额]/[合同建筑面积（平方米）])*(b.[规划证上的建筑面积（平方米）]-a.[合同建筑面积（平方米）])as 应补征的土地出让金,(a.[出让金额]/[合同建筑面积（平方米）])*(b.[规划证上的建筑面积（平方米）]-a.[合同建筑面积（平方米）])*0.04 as 应补征的契税

into 应补征的土地出让金及契税表1（规划容积率大于合同容积率）

From[业务_土地出让合同] a inner Join [业务_规划局建筑面积] b On a.[受让人]=b.[受让人] WHERE b.[规划证上的建筑面积（平方米）]>a.[合同建筑面积（平方米）] 步骤三：生成《建设局审查面积大于规划局建筑面积表》。（建设局审图未加监管设计增加部分）

对《建设局审查面积》和《规划局建筑面积》2张表的结构和有关字段进行分析，设臵条件编制SQL语句进行关联，条件是《建设局审查面积》表的“受让人”字段等于《规划局建筑面积》表的“受让人”字段，并且where语句的条件是《建设局审查面积》表的“施工图的建筑面积（平方米）”字段值大于《规划局建筑面积》表的“规划证上的建筑面积（平方米）”字段值，显示的字段有“受让人”、“施工图的建筑面积（平方米）”、“规划证上的建筑面积（平方米）”、“施工图的建筑面积（平方米）”与“规划证上的建 筑面积（平方米）”的字段值差额（另起名为“审图面积与规划面积的差额”），对应的SQL语句为：

Select a.[受让人],a.[施工图的建筑面积（平方米）],b.[规划证上的建筑面积（平方米）],a.[施工图的建筑面积（平方米）]-b.[规划证上的建筑面积（平方米）] as 审图面积与规划面积的差额

Into 建设局审查面积大于规划局建筑面积表 From[业务_建设局审查面积] a inner Join [业务_规划局建筑面积] b On a.[受让人]=b.[受让人] WHERE a.[施工图的建筑面积（平方米）]>b.[规划证上的建筑面积（平方米）] 步骤四：生成《应补征的土地出让金及契税表2（建设审图面积大于规划建筑面积）》。

对《土地出让合同》和《建设局审查面积大于规划局建筑面积表》2张表进行内连接，设臵条件编制SQL语句，条件是《土地出让合同》表的“受让人”字段等于《建设局审查面积大于规划局建筑面积表》的“受让人”字段，要显示的字段有“受让人”、“合同建筑面积（平方米）”、“规划证上的建筑面积（平方米）”等字段，对应的SQL语句为：

Select a.[受让人],a.审图面积与规划面积的差额,b.[出让金额]/b.[合同建筑面积（平方米）]*a.审图面积与规划面积的差额as 应补征的出让金,b.[出让金额]/b.[合同建筑面积（平方米）]*a.审图面积与规划面积的差额*0.04 as 应补征的契税 Into 应补征的土地出让金及契税表2（建设审图面积大于规划建筑面积）

from 建设局审查面积大于规划局建筑面积表 a inner join [业务_土地出让合同] b on a.[受让人]=b.[受让人] 步骤五：生成《房管局预售面积大于规划局建筑面积表》。（房屋销售环节，房管局未依法监督部分）

对《房管局预售面积》和《规划局建筑面积》两张表的结构和有关字段进行分析，设臵条件编制SQL语句进行关联，条件是《房管局预售面积》表的“开发企业”字段等于《规划局建筑面积》表的“受让人”字段，并且where语句的条件是《房管局预售面积》表的“房管局预售建筑面积（平方米）”字段值大于《规划局建筑面积》表的“规划证上的建筑面积（平方米）”字段值，显示的字段有“开发企业”、“房管局预售建筑面积（平方米）”、“规划证上的建筑面积（平方米）”、“房管局预售建筑面积（平方米）”与“规划证上的建筑面积（平方米）”的字段值差额（另起名为“预售面积与规划面积的差额”），对应的SQL语句为：

Select a.[开发企业],a.[房管局预售建筑面积（平方米）],b.[规划证上的建筑面积（平方米）],a.[房管局预售建筑面积（平方米）]-b.[规划证上的建筑面积（平方米）] as 预售面积与规划面积的差额 Into 房管局预售面积大于规划局建筑面积表 From[业务_房管局预售面积] a inner Join [业务_规划局建筑面积] b On a.[开发企业]=b.[受让人] WHERE a.[房管局预售建筑面积（平方米）]>b.[规划证上的建筑面积（平方米）] 步骤六：预售面积大于建设局审图面积（开发商超出设计图纸私建增加部分）

步骤六：生成《应补征的土地出让金及契税表3（预售面积大于规划建筑面积）》。

对《土地出让合同》和《房管局预售面积大于规划局建筑面积表》两张表进行内连接，设臵条件编制SQL语句，条件是《土地出让合同》表的“受让人”字段等于《房管局预售面积大于规划局建筑面积表》的“开发企业”字段，要显示的字段有“开发企业”、“合同建筑面积（平方米）”、“房管局预售建筑面积（平方米）”等字段，对应的SQL语句为：

Select a.开发企业,a.预售面积与规划面积的差额, b.[出让金额]/b.[合同建筑面积（平方米）]*a.预售面积与规划面积的差额 as 应补征的出让金, b.[出让金额]/b.[合同建筑面积（平方米）]*a.预售面积与规划面积的差额*0.04 as 应补征的契税

into 应补征的土地出让金及契税表3（预售面积大于规划建筑面积）

from 房管局预售面积大于规划局建筑面积表 a inner join [业务_土地出让合同] b on a.开发企业=b.[受让人] 步骤七：计算出应补征的土地出让金及契税。设臵条件，编制相应的SQL语句，分别对《应补征的土地出让金及契税表1（规划容积率大于合同容积率）》、《应补征的土地出让金及契税表2（建设审图面积大于规划建筑面积）》、《应补征的土地出让金及契税表3（预售面积大于规划建筑面积）》3张数据表中的“应补征的出让金”和“应补征的契税”字段进行求和，逐次执行以下三条语句，针对执行的结果，将三个对应的“sum(应补征的土地出让金)”、“sum(应补征的契税)”进行相加，计算总的应补征的土地出让金及相应的契税。对应的SQL语句为：

Select sum(应补征的土地出让金),sum(应补征的契税)From 应补征的土地出让金及契税表1（规划容积率大于合同容积率）；

Select sum(应补征的出让金),sum(应补征的契税)From 应补征的土地出让金及契税表2（建设审图面积大于规划建筑面积）；

Select sum(应补征的出让金),sum(应补征的契税)From 应补征的土地出让金及契税表3（预售面积大于规划建筑面积）。

步骤八：验证核实查询的结果

对上述步骤中查出的问题进行比对分析，分清各主管局的责任,找相关业务人员进行询问核实，手工剔除房管局与建设局重复计算部分的面积，计算有关结果并最终作出结论。

审计成果：

因审计期间与开发商开发期间不一致，有部分小区尚未完整申报预售房面积，房管部门提供的相应预售面积不全，审计组最后确定选择10个地块的相关问题，向县政府提交专题报告，出让合同规定的建筑面积为688835.14㎡，实际建筑面积871295.36㎡，增加建筑面积182460.22㎡，调增率为26.49%。按签订土地出让合同时的征收标准测算，有关部门应补征土地出让金及契税5718.44万元。随即，县审计局以“审计专报”的形式向县政府进行了报告，冯县长专门听取了该情况的详细汇报，并批示要求：纪委监察局牵头，组织规划、国土、建设、房管、审计、财政等部门进行专项清理并出台相关规范性文件。据此，县政府成立了“沛县经营性建设用地规划容积率调整专项清查领导小组”及办公室，抽调了专职人员，依法评估出需补征土地出让金3092.9万元、契税123.7万元、行政规费905.2万元，合计4121.8万元。日前，清理工作进展顺利，清收款项陆续入库，规范性文件即将出台。

篇2：容积率案例分析

武志国

一、商品房净高“缩水”责任的定性

如房地产开发企业交付的商品房在建筑净高方面与合同约定不符，究竟属于欺诈、一般违约还是意思表示错误，以及房地产开发企业应承担怎样的责任，具体分析如下：

（一）是否构成违约

如房地产开发企业与购房者签订购房合同后单方擅自变更净高，或因建设施工误差过大导致实际净高与合同约定不符，属于违约行为，房地产开发企业需承担违约责任。

需要注意的是，房屋净高允许存在合理误差。

如构成常规违约，购房人主张解除《商品房买卖合同》的，只有房地产开发企业交付的房屋构成根本违约的情况下购房人才能解除。《住宅设计规范》中的净高要求是最低标准，未达到此标准的，可认定构成根本违约，购房人方可请求赔偿并解除合同。

就房地产开发净高案件而言，净高虽然减少，但仍高于国家规定的标准，且对正常居住使用不产生重大的影响，不符合购房人解除合同的条件，因此购房人单方主张解除合同的，一般不会得到法院的支持。

（二）是否构成欺诈

若房地产开发企业存在欺诈购房人的故意，即房地产开发企业故意隐瞒经批准的规划、设计中的净高而虚报净高，而购房人因陷入对净高的理解错误而订立了《商品房买卖合同》的，购房人有权根据《合同法》第五十四条的规定，请求人民法院变更或者撤销该《商品房买卖合同》，且房地产开发企业应当赔偿购房人的损失。事实践当中，房地产开发企业被认定对购房人实施欺诈的可能性较小，多为过失所致。

（三）是否构成“意思表示错误”

房地产开发企业主张将全部或局部净高在合同中书写“x米”成“y米”（举例），应属于“笔误”，系意思表示行为的错误，即做出意思表示的人虽知表示行为之客观意义，但于行为时，误用文字或表示方法，以致文字表意与其内心效果意思不一致。

需要注意的是，房地产开发企业主张全部或局部净高是“y米 ”系“笔误”，应当负举证责任。如能够证明“y米”确实系“笔误”，如房地产开发企业预售商品房签署合同时已经确定的图纸已经确定“全部或局部净高是x米”，销售现场公示的其他资料记载的净高或者购房人能够获悉或应当获悉的信息资料表明“全部或局部净高是x米”，如能完成上述举证，向法院说明情况，则浆被法院判定为“意思表示错误”的可能性较大。

还需要注意的是，做出意思表示的人即使能够证明其在意思表示发生错误，也应承担对方受到的损失，对前述损失的赔偿范围法律未作明确规定，有人解释为信赖利益的损失，但是法律对信赖利益损失的赔偿范围也不明确，仍需要法院的自由裁量。

二、对商品房净高不符的处理

现行法律法规并未对商品房因违约、欺诈或“意思表示错误”等导致的净高缩水问题而给购房者救济的具体法律规定，在商品房买卖合同对于净高缩水如何处理已有约定的情况下，应按合同约定处理。在合同未作约定的情况下，一般也不宜强制要求房地产开发企业将净高恢复到约定净高，购房人只能要求房地产开发企业赔偿损失。购房人在索赔时，往往无法证明所受损失的具体金额虽然无法证明，但法院也不会判决驳回诉讼请求，都会判定一定的赔偿额。一般有如下几种有代表性的做法计算赔偿额：

（一）按净高缩水比例赔偿

按房屋净高缩水比例确定赔偿额，计算公式：赔偿额=净高缩水比例×房价款=（约定净高-实际层高）÷约定净高×房价款

（二）按（空间）体积缩水比例或大小赔偿

按商品房体积缩水比例或者大小确定赔偿额，计算公式：赔偿额=体积缩水比例×房价款。或，赔偿额=减少空间×每立方米分摊的房价。

其实，方法（一）、（二）的赔偿额会相同。

（三）建筑容积率折算法（如单纯是单层净高缩水，整栋楼的建筑面积不增加，则不适用）

若每套房屋的净高减少且整幢楼的建筑面积却增加的`，则容积率就增大（容积率=总建筑面积/总用地面积），实际容积率与约定容积率之比再折算为价格，计算相应的每套净高缩小可得到的补偿。

（四）参照适用面积缩水处理的司法解释

参照类推适用《最高人民法院关于商品房屋买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》关于商品房面积缩水的规定，解决净高缩水/体积缩水/容积率缩水问题。

《最高人民法院关于商品房屋买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》规定，面误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人）。

以此类推：净高缩水/体积缩水/容积率缩水误差超过3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，实际净高/体积/容积率小于合同约定的，误差在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，()超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人）。

（五）以相应的缩水工程造价及利息为标准

赔偿金额按以房地产开企业缩水所节省的工程造价及利息为标准，分摊计算至某一房屋。该法将违约方通过该违约获得的利益可作为对守约方的赔偿计算依据。

这种赔偿计算方法也较少见，不易计算。

（六）通过司法鉴定确定损失的方法

委托鉴定机构，对同地段符合约定净高的房屋和净高缩水的房屋进行估价鉴定，计算赔偿差额。

（七）法官拍脑门自由裁量方式确定损失额

在现行法律没有规定、合同也没有约定净高缩水如何处理的情况下，或约定不明确的情况下，法院或仲裁机构得行使自由裁量权，根据净高缩水程度及房价款大小以及对购房人的具体影响程度、个案情况，酌情裁决一定赔偿金额。此法被许多法院所采用。

希望有关部门尽快出台处理的规范性法律文件。

★ 房屋拆迁产权调换协议书

★ 经典小产权房屋买卖合同

★ 小产权房屋买卖合同

★ 小产权房屋购房合同

★ 求职简历应“客户化”处理

★ 产权证明

★ 产权合同格式合集

★ 为什么毛衣会缩水作文

★ 小产权买卖合同

篇3：容积率案例分析

一、旧城容积率失控的负面影响

众所周知, 以容积率为核心的地块开发强度指标将直接影响旧城更新的成败与否。目前我国旧城在城市进行整体结构转变过程和原有城市土地进行大规模转换的过程中, 许多新问题也已初见端倪。因此一旦容积率等开发强度指标失控, 将带来极其严重的后果。

1. 开发强度过高带来的自然环境恶化

在市场经济条件下, 我国的旧城更新开发多趋向于高强度甚至超高强度开发, 以求使项目开发商能获取更多的利润。但如片面追求一时的经济效益, 造成人口密度、建筑密度与容积率的“三高”, 从长远上来看将导致城市环境恶化从而得不偿失。

2. 容量过高带来的基础设施超负荷

城市基础设施是对于城市的生产单位尤为重要, 如果只顾眼前利益盲目兴建高层建筑, 片面的提高容积率而不进行相应的基础设施投资, 现有的设施容量和交通容量则难以适应高强度的开发, 导致容量过高而产生外部负效应。

二、现有容积率定量研究方法及其缺陷

1. 现有容积率定量研究方法

目前国内的研究关于通过定量的经济分析来测算容积率的方法大多是以“成本-收益分析法”作为其理论模型的。通过“总收益-总成本分析法”的前提“总收益=总成本+合理利润”, 得出的容积率下限计算公式由王国恩等人于1994年提出后, 经由陈顺清 (1995年) 、查勇 (1998年) 以及赵守谅 (2004年) 等的不断完善, 最终形成相对完善的计算公式。该公式从定量经济分析的角度为地块更新开发的容积率计算提供了一条便捷可行的途径。

2. 现有研究方法存在的不足

对于城市旧区来说, 区位条件优越, 土地利用集约程度、利用收益均高于其它区域特别是城市边缘区。在市场竞争中, 开发商必须谋求最高的开发强度, 才能在支付较高地价的同时获得最大的利润收益。在此种情况下, 下限经济容积率Fmin的计算在市场经济利益的驱使下已经显得不那么重要了, 而开发容积率的上限Fmax求证才是管理部门工作的重点。

三、容积率上限的求证

对于任何一个城市地块而言, 支撑设施则是保证城市旧区有序更新、持续发展的支撑体系与物质基础, 因此决定城市旧区开发强度的容积率, 必然也受其直接影响。换言之, 交通、市政基础设施的供给水平将直接影响容积率的上限取值。

1. 地块周边道路通行能力

对于城市旧区来说, 服务于城市旧区的道路路段通行能力将直接影响到旧区地块的人口容量以及开发强度, 从而决定地块对应的容积率上限。

在理想状态下, 笔者假设地块周边道路的交通量均由地块自身的出行所产生 (此时为道路路段通行能力所对应的最大开发强度) 。根据旧城目标地块周边道路现有及未来可扩充的通行能力, 并通过当地人均车辆拥有量以及人均建设指标参考值, 即可测算出相应地块道路设施最高小时通行能力可支撑的容积率上限。

2. 市政基础设施支撑能力

(1) 地块供电工程及其负荷水平

根据负责旧城目标地块的现有及未来可扩容的配电变压器台数及容量, 并通过城市详细规划中规划单位建筑面积的用电负荷指标, 即可测算出相应地块供电设施可支撑的容积率上限。

具体计算过程为:假设地块的规划开发容积率为F (2) ’, 通过该项数值与地块用地面积S的乘积得出地块之上的总建筑面积;根据实际情况确定该地块之上单位规划单位建筑面积的用电负荷指标δ以及地块配电变压器的容量储备系数Kk, 三者所乘之积则为该地块规划建筑面积所对应需要的用电负荷。当极限条件下该值与地块的配电电压器总容量相等时, 即意味着该地块供电工程达到饱和, 其中配电电压器总容量Pn可根据实际调查得知。因此供电工程极限条件下所对应的规划容积率上限F (2) ’。计算公式如下:

通过公式变形整理, 我们可以得出:

上式中, F (2) ’为供电设施可支撑的更新开发量所对应的上限容积率, Pn为第n台为该地块配电的变压器单台容量 (k VA) ;Kk为变压器的容量储备系数;δ为规划单位建筑面积的用电负荷指标 (W/m2) ;S为地块面积 (m2) 。

(2) 地块给水工程及其供给能力

根据旧城目标地块的现有及未来可扩容的配水管网供给能力, 并通过城市人均用水量指标以及当地人均建设指标参考值, 即可测算出相应地块给水设施可支撑的容积率上限。

具体计算过程为:假设地块的规划开发容积率为F (3) ’, 通过该项数值与地块用地面积S的乘积再除以人均建筑面积指标P, 得出地块所能容纳的总人口;同时根据实际情况确定该地块的人均用水指标q1以及用水量时变化系数Kh与未遇见水量 (包括管网漏失水量) 系数K, 三者所乘之积则为该地块规划容纳人口所对应需要的日总用水量。当极限条件下该值与地块的配水管道日供水能力相等时, 即意味着该地块供水工程达到饱和, 其中配水管道每秒的供水能力Qn可根据配水管径大小Dn以及管道经济流速vεn计算得出。因此供水工程极限条件下所对应的规划容积率上限F (3) ’。计算公式如下:

通过公式变形整理, 我们可以得出:

上式中, F (3) ’为给水设施可支撑的更新开发量所对应的上限容积率, Qn为该地块第n条配水管道的最大计算流量 (m3/s) ;vεn为第n条配水管道的经济流速 (m/s) ;Dn为第n条配水管道的管段直径 (m) ;q1为城市人均用水指标 (L/人·日) ;Kh为城市用水量时变化系数;K为未遇见水量 (包括管网漏失水量) 系数;P为当地人均建设指标 (m2/人) ;S为现状地块面积 (m2) 。

3. 容积率上限的求证

综合来看, 本节从影响容积率上限取值的道路通行能力、市政基础设施支撑能力着手, 对其重要性以及各自的作用过程进行了简要的分析, 并结合笔者的理解进行了量化计算。

通过公式 (1) ~ (3) , 我们可以计算出不同类型的影响因素所对应能支撑的地块建设容积率Fmax。由于自然因素以及基础设施等对于城市居民日常生活的特殊重要性, 借鉴管理学上的“木桶原理” (短板效应) , 建设容积率上限F’应取决于上述公式计算中的最小值, 即Fmax=min (F (1) ’, F (2) ’, F (3) ’) 。

四、地块合理的容积率取值区间

上述容积率上限结合现有的通过“总收益—总成本分析法”计算所得的旧城更新中经济容积率下限, 笔者认为旧城更新中合理容积率取值区间为[Fmin, Fmax]。如果上述公式中已知的数据取值合理, 我们可以认为计算出的规划容积率也比较合理。那么将存在下列可能的情况:

1. 当Fmin≤Fmax, 即[Fmin, Fmax]区间成立时, 意味着旧城地块的基础设施支撑能力可以满足开发商实现“基准总投资利润率”前提下的实际开发容积率, 此时地块的容积率应在政府管理部门引导下, 适当鼓励开发商提高开发强度, 保证城市土地的集约化利用;当Fmin远小于Fmax时, 则意味着开发商可以通过较高的容积率实现一定的超额利润, 此时政府管理部门可对这一部分利润进行调控, 保证公共利益不受损害。

2. 当Fmin>Fmax, 即[Fmin, Fmax]区间不成立时, 意味着从事该项旧城更新项目的政府及地产投资商不能实现行业正常盈利甚至会造成亏本, 此时政府相关管理部门应检讨该旧城更新项目是否切实可行。若确实可行, 则应在法律许可的范围内, 通过提升交通、市政基础设施支撑能力、税收优惠、减免城市配套费用等手段、乃至直接注资开发等方式, 对该旧城更新项目予以扶持, 调动开发商的积极性。

五、结语

篇4：被提高的容积率

季建业当时主打城市绿化，主要政绩之一就是瘦西湖改造。在季建业主政前，“扬州甚至不如一些苏北县城，西部是大片农田和老房子，城区连条像样的马路都没有。”当时瘦西湖只是一条小河沟。2009年，总占地1000余亩的扬州万花园工程完工，给瘦西湖景区扩容5倍。

2006年10月，扬州获得联合国最佳人居奖。这亦是季建业从政以来不可不提的一笔，为其仕途加分不少。香港德豪集团在扬州的落地项目正是瘦西湖新天地。这一项目地处扬州核心风景区瘦西湖西大门的绝版位置，总长近500米，总建筑面积近8万平米。

2007年6月开业后，这里成为当地规模最大、档次最高的商业步行街，晚上灯火通明，人流穿梭。很大程度上改变了扬州人的夜生活习惯。媒体公开报道，该项目2005年10月22日开工，时任扬州市委书记的季建业出席开工典礼。季建业落马后，德豪的瘦西湖新天地项目也进入调查组的视线。据扬州市规划局一位官员称，中纪委调查组曾多次到规划局调取一些土地项目的资料，其中包括瘦西湖新天地项目。

据曾被中纪委约谈的不具名人士介绍，有关瘦西湖新天地，主要问题围绕着更改项目容积率。据其了解，瘦西湖新天地开发过程中，由于拆迁成本提高，德豪专门找到季建业，希望能平衡一下。时任维扬区副区长的金秋芬找到扬州市规划局，希望能更改一下容积率。上述人士称，规划局同意提高容积率，后向扬州市国土局发函称要向开发商追缴该项目土地出让金差价。“国土部门如果最终未向德豪追缴土地出让金，就势必会导致国有资产大量流失。”

篇5：提升容积率请示

市规划局：

我公司开发的***项目市政府已于**年**月批准，该项目被列入旧居住区改造区域，规划用地面积约***万平方米（约合***亩），地上总建筑面积***万平方米，容积率**，建筑密度***。

该项目被市政府列为市区“五线五片”重点改造区域，我公司按照规划目标定位高，市民要求预期高，建设目标要求高的“三高”要求，为了提高我市现代化和都市化水平，进一步提升城市形象，提高城市品位，完善城市功能，改善居住环境，打造中心区域精品，不惜投入巨额资金，远涉大江南北，多方考察学习，集北京、上海、石家庄等多家规划设计专家研讨论证，达成共识——该区域按现实要求宜建城市综合体。

在**市区建设富有现代、时尚、体验、便民等特点的城市综合体，既属首例，也很有必要。但遇到两大难题：一是回迁难。按照**年**月批准的规划地上总建筑面积**万平方米，回迁面积近**万平方米，回迁面积占地上总建筑面积的**强。若按原规划要求，该城市综合体建成后，住宅回迁占地明显不足，难以满足回迁要求。二是经营难。在长达近五年的拆迁过程中，我公司投入了超乎预想的巨额资金，若按原规划要求，城市综合体建成后，我公司会产生严重亏损，经营困难，难以为继。鉴于该项目原规划批准之后因拆迁缓慢未及时开工建设，时间久远已不适应当前的城市化要求，为了将***项目建成代表**名片的城市综合体，为了确保回迁户的正当要求，为了保护开发企业的生存和发展，恳请贵局领导给予理解和支持，将原规划容积率**调整为**以下。

特此请示。

年**月**四日

篇6：规划条件、容积率变更申请

XX市住房和城乡建设规划委员会：

XXX房地产开发有限公司通过转让方式在XX城取得了土地证号为X（2011）第X号的XX平方米和土地证号为XX国用（2011）第XX号的XX平方米的土地使用权；XX置业有限公司通过转让方式取得了土地证号为XX国用（2011）第XX号的XX平方米，现XX置业有限公司将该地块委托给XX房地产开发有限公司统一进行总平规划设计及报批工作。根据这三块地块的建设用地规划设计条件，此三块地块指标为：容积率≤3.0，建筑密度≤30%，建筑限高≤50米，绿地率≥30%。

根据《XXX市国有建设用地容积率变更管理办法》第五条我司地块符合下列情形：

（一）因城乡规划调整或修编造成地块开发条件变化的；

（二）因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的。因此，我司申请对该地块的规划设计条件及容积率进行变更，理由如下：

一、因XX市城市建设和发展的需要，规划建设中的建政路经过我司开发的该地块，道路中心线已经在我司地块红线范围内，占用到了该地块中的部分土地，造成土地开发条件发生了变化，并因此使得我司项目地块可使用的实际面积减小，导致我司的经济利益受损。

二、这是提高我市形象的必然要求。该地块位于XX路与建政路的交界处，从这两条大道进出XXX，都经过我司的项目地块，同时，连接XX区与XX半岛的XX跨海大桥亦在我司项目地块边经过，特殊的地理位置决定了该地块对XX形象的重要性，因此，该项目应成为XX市的形象工程。为体现我市建设的国际化、现代化和都市化城市，该项目的规划目标定位要高、建设标准要高，且因沿道路须建设高层建筑，所以地块容积率应相应提高，以提升我市整体品位。

三、有利于节约利用土地，提高土地利用率。随着XX市社会经济的迅猛发展，人民生活水平的提高，开发建设项目发展日益迅速，结合我市城市规划和城市发展的需求，土地资源日益稀缺，特别是一线海景且位于XX保护区边上的土地资源更是稀缺和珍贵，原定容积率仅3.0，明显偏低，对于土地资源的利用是一种严重的浪费。为了充分利用稀缺珍贵的一线海景土地资源，充分发挥XX保护区边上地块的土地效益及满足我市推进国际化、现代化和都市化的需求。

四、该项目积极响应了XX市政府提出的《扶持建设三星级以上宾馆、大型商场、大型专业市场》的政策，规划建设有四星级酒店，为加快形成该地区的商业中心功能，进一步完善城市功能做出巨大的贡献。

鉴于以上的原因，我司特申请对该地块的规划设计条件及容积率作出调整。

1.申请提高容积率到5.1，既符合国家现行政策中节约用地的根本政策要求，又可以进一步提高土地利用效率，更好地提升我市整体形象。

2.申请将原规划设计条件要求的建筑限高≤50米调整为≤100米。在提高了地块容积率的情况下，把建筑物高度相应提高，既保证了地块的建筑密度不会过密，又提升了建筑物和城市的整体形象，同时符合现代化城市建设提倡建高层的需要。

综上所述，本项目的调整规划，提升相应的容积率，是顺应时代发展潮流，响应城市建设发展需要的，具有良好的社会和经济效益，同时符合《XX市国有建设用地容积率变更管理办法》等有关政策法规的要求，将能为XX市的发展不断做出自己应有的贡献。

为此，我司特向贵委提出我司该项目地块规划设计条件调整和容积率变更的申请，并恳盼贵委的批准。

XXX房地产开发有限公司

篇7：建设用地容积率管理办法

第一条 为了进一步规范建设用地容积率的管理，保障城乡规划的顺利实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《陕西省城乡规划条例》、住房和城乡建设部《建设用地容积率管理办法》（建规[2012]22号）和《陕西省城市规划管理技术规定》（陕建发[2008]73号）等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本行政区域城镇规划区内以划拨或出让方式提供国有土地使用权的建设用地容积率管理，适用本办法。工业项目建设用地参照国土资源部《工业项目建设用地控制指标》执行。

第三条 本办法所称容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。

第四条 规划部门负责建设用地容积率管理工作。国土、建设、城管、监察等部门按照各自职责，协同做好建设用地容积率管理工作。

第五条

任何单位和个人都无权擅自更改规划设计条件中确定的容积率。确需调整已确定容积率的，应当符合以下条件：

（一）城市总体（分区、专业）规划调整或修编造成地块建设条件变化的；

（二）因城市基础设施、公益性公共设施建设需要导致 1

已出让地块的大小及相关建设条件发生变化的；

（三）国家和省上的有关政策发生变化的；

（四）法律、法规规定的其他条件。

符合上述条件之一的，在不影响国家利益和公众合法权益的前提下，规划部门可以按照本办法规定的程序重新核定建设用地的容积率指标。建设项目容积率调整不得提高建筑密度，不得降低绿地率。

第六条 调整规划设计条件确定的容积率，应当履行下列程序：

（一）建设单位应当向规划部门提出书面申请，说明调整理由并附规划建筑设计方案；

（二）规划部门对资料齐备的申请项目进行初审。经初审容积率增加在5%以内（含5%）需要修改的,由规划部门组织专家和发改、国土、建设、城管等部门负责人对规划建筑设计方案调整的必要性和规划设计的合理性进行论证，报政府备案；经初审容积率增加在5%以上的，规划部门应当报告政府，由政府组织专家和规划、发改、财政、国土、建设、城管、监察等部门以及园区管委会的主要负责人对容积率调整进行论证；

（三）规划部门将论证后拟调整的规划建筑设计方案进行公示。如规划调整可能对利害关系人产生影响，应征求利害关系人的意见，必要时召开听证会；

（四）经论证、公示、征求利害关系人的意见后，对符合容积率调整条件的，由政府批准。规划部门将容积率调整 2

情况通报发改、国土、建设、城管、监察等部门。

（五）经政府批准调整容积率的，建设单位应当与国土部门签订《国有土地使用权出让合同》补充协议。补缴土地出让金差价和相关建设规费。规划部门按照《国有土地使用权出让合同》补充协议办理后续规划审批手续。

第七条 建设用地容积率调整，需要补缴的地价款等于楼面地价乘以新增建设面积。楼面地价按照以下内容评估测算后择高确定：新容积率规划条件下评估期日的楼面地价，原容积率规划条件下评估期日的楼面地价，原容积率下出让时楼面地价进行期日修正后在评估期日的楼面地价。土地出让金差价由国土部门核算后，报政府审批。

第八条

因增加建设用地容积率而需要补缴的土地出让金及相关建设规费，未经政府批准，不得减、免、缓。

第九条 工程竣工验收中，在建筑的外形和尺寸与规划许可未发生变化时，允许竣工实测面积和建设工程规划许可证面积出现一定的误差，总建筑面积的合理误差范围按以下规定计算：

（一）总建筑面积允许误差按累计计算，对因建筑面积合理误差造成容积率超土地出让时要求的，不予补缴土地出让金。对建筑面积合理误差之外超容积率的，一律补缴土地出让金。

（二）总建筑面积在2000平方米以下（含2000平方米）的最大允许误差为3%；

（三）总建筑面积在2000—5000平方米（含5000平方 3

米）的最大允许误差为2%；

（四）总建筑面积在5000平方米以上的最大允许误差为1%，但允许的总建筑面积误差不得超过500平方米。

第十条 建设项目有下列情形之一的，予以容积率奖励，容积率奖励按下列标准执行：

（一）超过配建标准，额外为城市配建室内停车泊位(采用立体停车设施配建的停车泊位除外)，并将额外配建的室内停车泊位所有权和使用权无偿移交城市管理部门的，一个停车泊位可以奖励建筑面积100平方米;

（二）临城市道路、广场等建设项目，在满足规划设计条件提出的各项指标以外能为社会提供广场、屋顶平台、通道、绿地等公共开放空间的，在符合周围环境及规划要求并满足消防、卫生、交通等有关规定的前提下，核定容积率小于等于3.5的，每提供1平方米开放空间，可以奖励建筑面积3平方米；核定容积率大于3.5的，每提供1平方米开放空间，可以奖励建筑面积4平方米；

各项奖励面积的总和不得超过核定建筑面积的10%。第十一条

申请建筑面积和容积率奖励的建设项目，规划部门在确定规划条件时，应当根据本规定第十条实施建筑面积和容积率奖励，并报政府审批。

奖励标准和奖励内容应当纳入规划条件。

第十二条 规划部门对建设工程进行核实时，要严格审查建设工程是否符合容积率等规划条件要求。未经核实或经核实不符合容积率等规划条件要求的项目，不得进行竣工验 4

收。

第十三条

国土部门在项目竣工以后，应对超容积率的情况进行复核后，颁发国有土地使用权证。

第十四条 因建设单位或个人原因提出申请容积率调整而不能按期开工的项目，依据土地闲置处置有关规定执行。

第十五条 城管部门应当严格监督规划的实施，加大执法巡查力度，对在建设过程中擅自改变规划审批内容的，应当及时予以制止并限期改正，同时通报规划、国土、建设部门进行处理。

第十六条 监察部门应当将建设用地容积率管理纳入城乡规划执法监察的工作内容，加强对规划、国土、建设、城管等相关部门和园区管委会及其工作人员在容积率管理工作中履行职责情况的监督检查。

第十七条

未经批准，擅自超过原容积率建设的，根据其对城市规划的影响程度，依法采取限期拆除、责令整改、罚款后补办相关手续等方式处理：

（一）对无法采取改正措施消除规划实施影响的和非法占用土地进行建设的，依法限期予以拆除；

（二）对尚可采取改正措施消除对规划实施影响的，责令按原规定的容积率执行，限期改正错误，并依照有关规定进行处罚；

（三）对城市规划和市容景观影响较轻且符合相关技术规范的，由有关部门按照规定处罚并收取相关规费。土地使 5

用权人按照处理决定缴清规费后，15日内到国土部门补办土地手续，并且按照该宗地评估的楼面地价的200%补缴超出容积率部分的土地出让金，然后到规划部门补办规划手续。

第十八条 设计单位未根据规划条件进行工程设计或未按照工程建设强制性标准进行设计的，由有关部门按照《建设工程质量管理条例》的规定责令改正，处10万元以上30万元以下的罚款。

第十九条 施工单位有不按照工程设计图纸或者施工技术标准施工的行为的，由有关部门按照《建设工程质量管理条例》的相关条款予以处罚。

第二十条 县（区）政府、商丹园区管委会和规划、国土、建设、城管等部门及其工作人员，在建设用地容积率管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂的，依照有关规定给予行政处分和党纪处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

篇8：开发商确定容积率的经济分析

容积率是以美国为代表的西方国家从20世纪初推行城市土地区划管理制度中所采用的一项重要指标。美、日等国家称为Floor Area Ratio,缩写为FAR。城市规划基本术语标准(建设部2000)对容积率的定义是:在一定地块上,总建筑面积与地块面积的比值。由于容积率直接决定开发强度,其与开发商利益密切相关;同时,容积率大小也将影响城市面貌、城市环境以及城市交通,与城市公共利益密不可分,因此容积率往往成为规划管理部门与房地产开发部门之间矛盾的焦点。

实际容积率是在规划容积率的范围内,由开发商根据具体项目的战略决策、开发理念、项目定位和利润,并结合项目当地的社会经济与文化、周边环境与设施配套等因素确定的。实际容积率的大小反映了项目实际的土地利用状况,直接影响着项目产品的性能、销售和盈利,与项目的建筑密度、绿化率指标以及项目的建筑形式、空间布局等存在关联。实际容积率的确定是房地产开发企业最重要的技术决策之一,对项目开发成败有重要的影响。

2 关于容积率对成本和销售价格的影响

对房地产开发商来说,衡量土地利用经济效益的核心指标无疑是房地产开发这种商业行为的利润。在住宅的开发中,容积率是一项重要的指标。对于一块将要开发的土地,开发的密度是它的核心属性。从开发商的角度来看,利益最大化是他们的经营目的。开发商总是考虑在扣除成本后能从土地上获得最大的收益。由于容积率和地价、房地产开发利润这三者之间有着复杂的互动影响关系,所以无论是对地方政府还是对房地产开发商来说,容积率都将对用地的经济效益产生决定性的影响。

一般情况下,高容积率的项目增加公摊面积,降低购买者的实际使用面积,比如在郑州市多层住宅的得房率(实际使用面积与建筑面积的比值)在0.85～0.9之间,高层住宅的得房率在0.7～0.8之间,这样,如果两个购房者分别购买100 m2多层和高层住宅,购买多层住宅的业主的使用面积将比购买高层的使用面积多10 m2左右。其次,高容积率会损失开放空间、绿地面积以及住宅的隐私性,导致住宅的价值下降,从而降低小区内房地产的价格。因此,当容积率提高时,消费者愿意付出的单位面积的价格是下降的。另一方面,容积率的改变对房地产企业的开发成本也有较大的影响。高容积率可以增大小区内土地上建造的建筑物的数量,增大小区土地的利用强度,从而增加总建筑面积。根据经济学知识我们可以知道,随着规模的增大,会使单位面积上所含土地固定成本摊薄。我想这也就是为什么房地产开发商总是期望容积率提高的原因所在。但是,由于容积率的提升提高了建筑面积和单体建筑的层数,这大大提高了其他可变成本。

房地产企业进行项目成本测算时主要按照以下公式进行测算:

1)开发成本。

a.土地成本(楼面单价)=单价×总占地面积/总建筑面积。b.前期工程费:规划设计费=单价×总建筑面积;勘测费=单价×总建筑面积;其他=单价×总建筑面积。c.建安费用:主体建筑安装工程费=单价×住宅建筑面积;红线内基础设施费(即区内小市政)=单价×总建筑面积;配套公建建设费=单价×公建建筑面积(每平方米1 800元左右);物业启动基金(建安费的2%)。

开发成本=土地成本+前期工程费+建安费用。

2)开发费用。

a.管理费用(开发直接费用的2.5%);b.销售费用(住宅销售收入的2%);c.财务费用(投资总额按以上费用之和计);d.不可预见费(按以上费用之和的1%计)。

开发费用=管理费+销售费+财务费用+不可预见费;

总成本=开发成本+开发费用。

房地产项目容积率的变化对项目开发所支出的各项费用的影响程度是不相同的,我们通过建筑面积所支出的单方费用指标来了解变化的程度。通过以上计算公式我们可以看出容积率的提升对土地楼面单方成本和建筑安装费用影响最大,楼面单价随着容积率的不断上升而直线下降,而单方建筑面积随着容积率的提高曲线上升(如图1所示)。

根据单方土地成本计算公式:

土地成本(楼面单价)=单价×总占地面积/总建筑面积。

总占地面积/总建筑面积也就是1/容积率,即土地单方成本与容积率成反比。随着容积率的提高楼面单价直线下降。

房地产的建筑单方造价与建筑的结构形式有极大关系,如果房地产项目的结构形式主要有砖混和框架两种。当结构形式为多层时每平方米的建筑成本在700元～900元之间,当结构形式为框架时单方建筑成本在1 500元～2 000元之间。也就是说结构形式不变时建筑造价变化不大。当容积率在0.5～2.0之间时建筑的主体结构可以采取砖混形式,而当容积率超过2.0时,由于主体层数的不断加高,大多数项目采取框架形式。如图1所示,在容积率上升的初期,单方建筑成本缓慢上升,当容积率超过D点(通常在2.0附近)时,单方建筑成本上升速度加快。总成本为一条曲线,在D点时总成本为最低。

如图2所示,在商品房单方售价和单方工程造价保持不变的情况下提高容积率,意味着在同面积土地上开发能获得更多的建筑面积,单方分摊的地价额减少,从而降低了总成本;同时总建筑面积增加,总收益也随之增加,此时总利润是随容积率增大而不断增加的,到一定阶段(R点)利润最大,边际利润为0,此时的容积率(R点)成为最大容积率(就开发利润而言)。若容积率继续增加,由于地基加固等处理费用增加,单方工程造价开始上升,边际投入增加,且由于环境质量下降,交通拥挤加剧等原因引起建筑单方售价下降(边际产出下降)成本增加和收益下降之和足以抵消容积率上升带来的经济收益,于是总利润开始下降。因而,在确定项目的容积率时,容积率(R点)成为最大容积率。

3 应用案例

某湾项目位于郑州市金水区,东临花园路,北依东风路,西依文化路,南接规划金基路。项目占地面积共404.29亩(269 521.51 m2),其中已开发的蓝堡湾一期和公寓项目共占地120.86亩(80 570.09 m2),后期可用于开发土地面积283.43亩(188 951.42 m2)。由于原公司经营不善,在开发完某湾一期和公寓项目后项目资金链断裂,濒临破产。原公司将股权转让给另外一家公司,新公司在承担全部债务的同时,也可享受政府给予的一些优惠政策,作为新接盘的房地产开发企业是否将容积率定的越高越好,我们先定量计算出不同容积率时项目的售价和成本支出,见表1。

从表1中我们可以看出:随着容积率从1.0提高到8.0,成本不断上涨,销售价格不断下降。当容积率从1.0上升到2.0时,成本上升了322元/m2;当容积率从2.0上升到4.0时,成本上升了1 475元/m2;当容积率从6.0上升到8.0时,成本上升了526元/m2。成本与销售价格对比分析后,我们可以看出:当容积率为1.0时,销售价格比成本高4 194元/m2;当容积率为2.0时,销售价格比成本高3 672元/m2;当容积率为8.0时,销售价格比成本低26元/m2;当容积率超过8.0时,成本支出超过了销售价格。在确定项目容积率时,容积率一定不能超过8.0。

4 结语

容积率越高,相同的单位建筑面积所含的地价就会降低,但同时建筑物的开发成本也会随着容积率的升高而升高。如果容积率过高会造成许多负面影响,因此在确定项目容积率的时候,首先要分析项目销售价格、开发成本和容积率之间的动态关系,通过经济分析计算出给项目带来盈利的容积率作为项目的最大容积率,在设计项目方案时容积率不可超过最大容积率。另外,开发商在提高容积率的同时,要采取各项措施提高商品房的附加值,提升商品房的销售价格,使项目具有更大的利润空间。

参考文献

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[2]任卫红.浅谈房地产开发项目可行性研究[J].山西建筑,2005,31(4):111-112.

[3]汪辉.房地产项目的开发与管理[J].山西建筑,2008,34(17):244-245.