容积率指标计算规定

容积率指标计算规定（共7篇）

篇1：容积率指标计算规定

名称：

《杭州市规划局关于印发<杭州市建筑层高控制及容积率指标计算规则>的通知》

市政府部门规范性文件

2011-07-20

2016-12-08

有效

杭州市规划局 法规分类：

颁布日期：

实施日期：

失效日期：

发布日期：

时效性：

颁布单位：

正文：

杭府法审告[2011]30号 杭州市规划局：

你局上报的规范性文件《杭州市规划局关于印发<杭州市建筑层高控制及容积率指标计算规则>的通知》（杭规发[2011]273号）已收悉，经审查，符合法律、法规、规章等有关规定。

根据《杭州市人民政府规章制定办法》（市政府第194号令）和《关于印发杭州市政府工作部门规范性文件审查办法的通知》（杭政办函[2003]250号）的规定，准予公布。

杭州市人民政府法制办公室 二○一一年七月十九日

抄送：

1、《杭州政报》编辑部

2、市委市政府办公信息处理中心

杭规发〔2011〕273号

杭州市规划局关于印发《杭州市建筑层高控制

及容积率指标计算规则》的通知

各有关单位：

为规范建筑层高设计，合理利用城市空间及地下空间，改善城市环境，鼓励建筑设底层架空层，我局制定了《杭州市建筑层高控制及容积率指标计算规则》，并通过市政府法律审查。现印发你们，请遵照执行。

附件：杭州市建筑层高控制及容积率指标计算规则

二○一一年六月十七日

主题词：城乡建设

规划

建筑层高

容积率

通知 抄

送：省建设厅、市法制办、市建委、市发改委、市卫生局、市房管局、市消防局、市环保局、市人防办、市交警支队； 局各处室、各分局、市规划信息中心。

杭州市规划局办公室

2011年6月20日印发

校对人：段

丽

联系电话：85085482

杭州市建筑层高控制及容积率指标计算规则

一、为规范建筑层高设计,合理利用城市空间、地下空间,改善城市环境,鼓励建筑设底层架空层,现根据《城乡规划法》制定本规则。

二、本规则适用范围为杭州市城市规划区内（萧山、余杭除外）的住宅建筑、办公建筑、商业建筑,不包括工业、仓储等建筑类别。

三、基本规定:

1、多层、高层普通住宅建筑标准层层高不得大于3.2米（建筑面积大于240平方米的大户型因特殊技术等需要的，可适当增加其标准层高度，但不得大于3.4米），低层住宅标准层层高不应大于3.6米。住宅建筑非标准层层高应小于4.5米，当大于等于4.5米小于6米时,不论层内是否有隔层,计算容积率指标时,建筑面积均按该层面积乘1.5倍计算。跃层式或低层住宅等当起居室(厅)层高在户内通高时可按其实际面积计入容积率。

2、办公建筑标准层层高不得大于4.2米；办公建筑非标准层层高应小于4.8米，当大于等于4.8米小于6米时,不论层内是否有隔层,计算容积率指标时,建筑面积均按该层面积乘1.5倍计算。门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等因功能需要的建筑空间可按其实际建筑面积计算容积率。

3、商业建筑（指零售商业等）当层高大于等于5米小于6米, 不论层内是否有隔层,计算容积率指标时,建筑面积均按该层面积乘1.5倍计算。门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等可按其实际建筑面积计算容积率。

酒店类或以小开间单元式设计为主的商业建筑的标准层层高参照办公建筑标准层层高控制。

4、办公、商业建筑层高大于等于6米小于8.2米时，不论层内是否有隔层，计算容积率指标时，建筑面积均按该层面积乘2倍计算。当层高大于等于8.2米（即6+2.2米）时，不论层内是否有隔层，计算容积率指标时，建筑面积均按该层面积乘3倍计算。

电影院、展示厅、大型会议厅、大型商业用房（2000平方米以上功能集中布置的单一空间）等确因建筑设计规范要求加大层高的，可按实际建筑面积计算容积率。

5、鼓励建筑设底层架空层（含文化、体育、教育等公共建筑）。满足以下条件的底层架空层其建筑面积可不计入地块容积率:净高3米以上，以柱、剪力墙落地；视线通透，提供相对集中公共空间，一般不应少于主体建筑占地面积的1/3;无特定功能,只作为公共休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用。底层架空层计入建筑层次。其电梯井、门厅、过道等围合部分按实际面积计算容积率。

７、地下空间:层高2.2米以上,室外地坪为基准,地下室、半地下室的顶板面高出室外地面不超过1.5米时,建筑面积不计入容积率;当地上部分大于1.5米时,该层建筑面积计入地块容积率。若因地势等原因室外地坪高低变化较大时,按相关规定处理。

四、本规则实施前已取得方案设计批复的项目仍按原批复执行；2010年7月前土地已出让但方案尚未批复的项目，允许建筑部分楼层按原规定执行层高标准，其比例原则不超过其标准层面积的40%（在方案中明确）；2010年7月后公开出让地块的项目按本规则执行。

2005年5月13日颁布的原《关于建筑层高控制及容积率指标计算规则》（杭规发[2005]156号）同时作废。过去有关规定与本规则有矛盾的，按本规则执行。

五、萧山、余杭区及市域各县（市）可参照本规则实施。

六、本规则执行中的具体问题由市规划局负责解释。

篇2：容积率指标计算规定

辽住建[2011]71号

关于印发《辽宁省住宅与公建用地 容积率计算管理规定》的通知

各市规划局，有关市建委，绥中县规划局：

为进一步规范我省住宅与公建用地容积率计算方法，我厅制定了《辽宁省住宅与公建用地容积率计算管理规定》。现印发给你们，请遵照执行。

二〇一一年三月十一日

辽宁省住宅与公建用地容积率计算管理规定

第一条

为了进一步规范住宅与公建类建设项目的规划编制、建筑设计和建设项目规划审批等行为，依据国家有关法律、法规和标准规范，结合我省实际，制定本规定。

第二条

凡在我省进行住宅与公建项目的规划编制、建筑设计、建设项目审批和规划核实等工作中计算容积率指标的适用本规定。

各级城市规划、建设主管部门以及规划编制单位、建筑设计单位必须遵照执行。

第三条

本规定所称容积率是指规划地块内计入容积率的总建筑面积与总用地面积的比值。其中总建筑面积是指地上和地下建筑面积的总和。总用地面积是指城乡规划主管部门审批的建设用地红线范围内的用地面积总和。

第四条

本规定按照国标《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353－2005）计算建筑面积。

第五条

住宅、公建建筑地上部分的建筑面积计入容积率，地下部分建筑面积计入容积率的具体办法由各市规定。

第六条

住宅建筑一般按原标准结构层计算层数，当建筑中有一层或若干层的层高超过3米时，应对这些层按其高度总和除以3米进行层数折算，余数不足1.5米时，多出部分不计入建筑层数；余数大于或等于1.5米时，多出部分按1层计算；高层建筑中层高不足2.2米的设备层、避难层、结构转换层不计入层数，但应单独说明；建筑顶部出屋面的水箱间、电梯机房等不计入层数；建筑的底层车库、仓库，不论层高是否低于2.2，都计入层数。建筑地上、地下的层数分别计算、单独列出。

第七条

住宅建筑标准层高大于3.6米且小于等于4.8米时，不论层内有无隔层，均按该层水平投影面积的1.5倍计入容积率。当层高大于4.8米且小于等于5.4米时，不论层内有无隔层，均按该层水平投影面积的2倍计入容积率。当层高大于5.4米且小于等于7.8米时，不论层内有无隔层，均按该层水平投影面积的3倍计入容积率。

第八条

一般性办公建筑（包括写字楼、酒店式公寓），当建筑标准层高大于4.8米，且小于等于5.4米时，不论层内有无隔层，均按该层水平投影面积的1.5倍计入容积率。当层高大于5.4米，且小于等于6.6米（3.3米*2）时，不论层内有无隔层，均按该层水平投影面积的2倍计入容积率。当层高大于6.6米，且小于等于8.7米时，不论层内有无隔层，均按该层水平投影面积3倍计入容积率。该类公建大堂、中厅、采光厅和会议室按一层计算建筑面积。

第九条

商业建筑标准层高大于4.8米且小于等于6.0米时，不论层内有无隔层，均按该层水平投影面积的1.5倍计入容积率。当层高大于6.0米且小于等于7.8米时，不论层内有无隔层，均按该层水平投影面积的2倍计入容积率。单一空间达到2000平方米以上的大型商业建筑，建筑高度可根据功能要求适当提高。该类建筑的大堂、中厅、采光厅按一层计算建筑面积。

第十条

建筑物的阳台，不论是凹阳台，挑阳台，封闭阳台，不封闭阳台均按其水平投影面积的1/2计入容积率，但当阳台进深大于等于1.8米时，应按其水平投影面积计入容积率。

第十一条

建筑物的阁楼（坡屋顶内空间），净高超过2.1米的部位按其水平投影面积计入容积率；净高在1.2米至2.1米的部位按其水平投影面积的1/2计入容积率；净高不足1.2米的部位不计入容积率。

第十二条

当半地下室（车间、商店、车站、车库、仓库等）顶板标高超出室外地坪高1.5米以上时，其超出部分的建筑面积计入地上建筑面积，并计入容积率。如建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的道路标高为准加上0.2米作为室外地坪，之后再按上述规定核准。

第十三条

控制性详细规划的图则中应当注明用地面积和容积率指标；修建性详细规划的图纸、建设工程设计方案的总平面图上除注明用地面积、容积率指标外，还应当详细注明地上、地下建筑面积、层数，总建筑面积，未计入容积率建筑面积等指标。

第十四条

篇3：容积率指标计算规定

改革开放30年以来, 我国的经济体制逐渐从计划经济向社会主义市场经济进行过渡与转型, 同时伴随着我国经济的高速发展和城市化进程的日益加快, 控制性详细规划 (以下简称“控规”) 的重要性与日俱增, 它是联系总体规划与修建性详细规划之间、 起到承上启下作用的关键性规划编制层次, 也是城市规划与管理、规划与实施衔接的重要环节。

在控规编制的过程中, 对城市开发强度指标的制定将会影响到城市建成环境开发的质量, 而开发强度是个综合的指标体系 (包含容积率、建筑密度、建筑高度等) , 其中又以容积率指标对城市开发控制的影响最为直接, 并且从国内外目前对开发强度的研究重点来看, 主要也是以容积率为主。但由于各种原因使指标确定过于粗略, 不能够有针对性地具体指导城市具体地块的土地开发, 往往导致容积率指标的实效性不强, 这也成为了目前控规被诟病的主要原因。因此, 时至今日, 由于如何准确、合理地确定控规中的容积率指标一直是困扰规划界多年的难题。本文试图梳理近年来国内控规指标确定的各种方法进行总结的基础上, 探讨未来我国以容积率为代表指标确定的发展方向。

2国内关于土地开发及容积率指标确定的研究现状

2.1国内关于开发控制规划及容积率指标确定方法研究的发展历程

我国的城市规划开发控制体系 (主要指控规) 研究是以国外相关经验和技术为基础而展开的 (主要借鉴的是美国的区划制度和香港的法定图则制度) , 控规作为一种“舶来品”本身就带有一定的实验性和探索性的色彩, 并且与我国的社会经济体制以及规划体系相结合, 在我国城市发展的过程中起到了一定的指导作用。但是现行的开发控制规划体系仍然存在着很多的不足之处, 如编制方法单一性和城市类型多样性的矛盾、规划编制科学性和规划成果法定性的矛盾、规划内容强制性和技术创新灵活性的矛盾、满足市场效率性和兼顾社会公平性的矛盾等。目前, 国内各地方规划管理部门制定的城市规划管理技术规定等相关规章, 是实践中开发强度控制的主要依据, 但由于部门规章所确定的指标过于粗略, 并且缺乏制定的科学性依据, 这便很容易导致城市整体开发容量的失控、参照规章确定的指标 (主要指容积率) 控制无法满足公共利益等不合理局面。

近年来, 面对新形势下规划价值取向的转变和开发建设中存在的实际问题, 国内许多城市关于开发强度的控制方式已从最初的 “刚性”转向“弹性”控制, 这其中最早的是深圳开展的城市密度分区控制实践, 之后, 上海、北京、广州等城市也在实践中总结出了具有一定适宜性的指标控制方法, 并制定出相关的技术管理规定。

2.2国内关于容积率指标确定方法的研究现状

自上世纪八十年代我国开始进行控规编制工作以来, 容积率研究就受到规划界的关注, 相关的研究成果也层出不穷, 特别是对于容积率指标确定方法的研究。宋军归纳了容积率的四种确定方法:环境容量推算法、 人口推算法、典型试验法、经验推算法。梁鹤年认为“容积率的确定要考虑城市的合理规模、基础设施的投资和布局、土地的适用性以及土地市场等问题”, 并将西方国家容积率的定量方法归纳为根据市场供求状况谈判和借鉴已有经验两种;并认为根据我国的国情应将人口密度作为主要控制指标, 容积率只能作为辅助指标。何强为从容积率的内涵分析入手, 归纳了影响容积率指标的制约因素, 认为“容积率是由经济、环境等因素共同决定的, 反映土地使用质量和效益的强度指标”。以上是对容积率指标确定方法在早期进行的一些探索, 到目前为止, 国内对容积率指标确定方法的相关研究主要集中在以下几个方面:

(1) 基于投入产出分析的容积率预测模型

投入产出分析是研究经济系统各个部分间表现为投入与产出相互依存关系的经济数量方法。自国有土地有偿使用以来, 我国的土地出让制度逐渐形成了“招拍挂”式的市场化机制, 但对于部分中小城市的旧城改造来说, 大多数的建设用地基本上还是以协议形式为主, 如此一来土地出让价格比较低, 而容积率往往又很高, 对投入产出缺少经济测算, 不利于形成房地产公平竞争的市场条件。因此, 加强对于开发过程中一定容积率条件下的投入产出分析既可以保证政府必要的收益, 减少损失, 也能兼顾投资开发者的经济利益, 保护开发建设的积极性。在这一背景下, 相关研究一般都以投入产出理论为依据, 提出旧城区改造容积率测算的模型, 从定量的角度分析容积率和利润率之间的关系。

对于基于投入产出分析的容积率预测模型的研究, 最早可见王国恩等通过对南宁市现状建筑调查与分析的基础上对旧城改造过程中投入与产出的分析, 探讨容积率的测算方法, 并建立容积率、城市土地出让价格、 房地产开发利润等因素之间的数学关系。李文胜等通过对牙克石市旧区改造开发投入产出结果的分析, 探讨容积率的测算方法, 并同样建立容积率、城市土地出让价格、房地产开发利润等因素之间的数学关系。谢宏坤等探讨了一条由宏观到微观, 由总体到局部分层控制容积率的方法, 并通过局部修正确定旧居住区容积率的途径。刘贵文等在阐述容积率相关概念的基础上, 根据投入产出理论, 提出了旧城改造容积率测算模型, 分析了容积率与利润率之间的具体关系。最后, 以重庆市某旧城改造地块为例, 规划对其容积率进行了重新测算, 提出相关规划改造方案。同时建议在实际规划中应结合旧城改造地块的现状, 从经济效益、环境效益和空间形态等多方面考虑, 分析各方之间的关系和结合点, 实现规划容积率控制的刚性和弹性的结合, 以保障土地的集约化利用, 从而实现旧城改造的质量和效率双目标。这种由宏观出发控制的地块基础容积率, 通过政府调控与市场调节相结合的办法进行修正后, 既能保证城市的整体利益, 又能兼顾开发商的利润, 在中小城镇旧城居住区改造更新中非常有意义。但由于旧城居住区条件相对复杂, 包括地块大小、地块位置、交通条件、设施水平、现状建成环境、拆迁安置成本等差别很大, 以及开发的时机、政策的调整、空间景观要求及其他不可预见因素, 会出现部分地段之间的开发效益悬殊的情况。

(2) 基于项目开发的最优容积率确定方法研究

在实际的项目 (特别是住宅) 的开发中, 容积率是一项重要的控制指标。因为对于一块将要开发的土地来说, 开发强度是它的核心效益属性所在。从开发商的角度来看, 利益最大化是他们的经营目的, 所以往往会在有限的土地面积上开发出更多的住宅量, 但在其他条件不变的情况下, 消费者对高容积率住宅区的支付意愿通常是降低的, 支付意愿的降低通常又会反过来影响到开发商的收益。因此, 如何在二者间取得一个平衡, 即能够实现土地开发收益和社会支付意愿“双赢”的最优容积率是其研究的重点, 主要包括容积率和房价的关系;既定地价水平下确定容积率的方法;容积率对地价的影响;最佳容积率的经济学分析等。

赵延军在研究中为求取开发项目最佳容积率, 采用指标分析法分析了容积率变化对房地产特征指标变化的影响, 同时运用因素分析法分析了房地产特征指标对利润的影响; 在此基础上, 应用目标规划法和数理统计法的原理, 提出了求取最佳容积率的两种重要方法, 即公式法和曲线拟合法。通过实例, 分析了最佳容积率的生成过程, 并验证了最佳容积率求取方法的有效性。苏海龙等为确定宅基地置换住区的容积率, 从容积率的经济内涵和环境内涵入手, 结合我国当前居住市场的特征和地块的环境约束要求, 建立了具有普遍意义的容积率定量模型, 其出发点是保证住户群体得到最大化收益。模型采用了居民净收益函数和问卷调查两种方法来实现量化求解。该模型在上海市奉贤区青村镇进行了规划实践应用, 通过跟进的实施效果调查, 得到了较高的满意度。冷炳荣等从中国转型期近30年来的经济发展、制度变迁、 城市化进程加快的角度, 探讨符合中国实际的容积率与地价关系的理论, 得出同西方国家相比中国城市容积率与地价关系是呈现倒 “U”字型顶点持续外移关系, 以该理论为基础, 结合兰州市进行实证研究, 得出结论是: (1) 以近30年来的高层建筑统计和空间分布来看, 商业和居住高层建筑较为集中, 属于相互促进建筑开发高度化的状态, 结果表明兰州市空间垂直利用加大明显; (2) 以指数回归模型模拟了兰州市商业、居住用地的容积率与地价的关系。

(3) 借鉴新技术和数学模型对容积率的量化计算

随着计算机信息和系统仿真技术的发展, 一些基于计算机算法和系统动力学的容积率定量计算方法在近年来也被普遍采用。 宋小冬等提出了仿生学人工智能计算方法产生最大包络体的技术路线, 并对这一技术路线进行初步验证, 认为这种方法可用于制订合理建筑容积率的前期估算;同时又采用了遗传算法的方式, 在基地内、外均存在日照约束的条件下, 对地块的最大容积率进行了计算。张方等提出了使用Hopfield网络求解的方法建立了最大容积率的数学模型, 该方法因为是估算最大容积率, 因此只需求得最大容积率的近似值, 所以研究没有直接从比较困难的体积入手, 而是把问题转化成较好研究的侧面积。另一方面, 研究注意到了每个窗口在每个遮挡条上存在一条临界线, 使问题进一步得到简化, 最后建立了最大容积率的数学模型。但是相应的规划问题规模极大, 用传统方法解决十分困难。为求解这个数学规划问题, 研究使用了Hopfield网络, 具体而言首先根据问题建立了Hopfield网络的能量函数, 接着推导出了它的连接权重与门限, 利用Hopfield网络能量函数随迭代次数下降的特点, 解出了这个大规模规划问题, 从而完整地解决了估算最大容积率的问题。 Zhen-Dong Cu等以上海为例, 利用自适应神经模糊系统 (ANFIS) 对容积率从工程环境容量的角度进行了量化研究。李成刚等为了提高住区规划设计阶段日照分析的效率, 提出了改进的日照圆锥解析法。即从日照圆锥曲面方程出发, 通过日照圆锥曲面与建筑物遮挡面相交情况分析, 建立了被测点遮挡时间的数学模型, 进而计算被测点的有效日照时间。算例表明, 该算法在住区规划设计阶段日照分析中较某些商用软件具有更高的效率, 并且精确度满足规划设计阶段的要求。

(4) 开发强度指标的临界值和值域化研究

在“容积率”一词出现的早期就有学者曾指出, 容积率是一个“相对指标”, 因此有一定的“弹性”, 是可以“谈判”的, 容积率的上限取决于环境质量的起码要求, 而其下限取决于开发者所能承受的最高楼面地价, 近年来业内针对这种“动态”的容积率指标确定方法也展开了大量研究。

咸宝林等提出一种确定容积率的综合模型, 包括经济容积率、极限容积率、政策容积率、合理容积率、标准容积率等方面, 以目标和问题为导向, 探讨了从经济、环境、 空间形态等多角度确定容积率的综合模型和具体的方法;通过总结、分析国内外相关理论, 针对我国现状土地使用强度控制需求以及控制方法的不足, 基于生长型规划布局理论, 提出了“总量与横纵向综合土地使用强度控制体系”, 并以此对安康市进行了总规层面的实证研究;陈科等从控制论出发, 建立起对基于道路交通的建设项目开发强度临界控制系统的整体认识, 指出开发强度临界控制的程序、原则和方式。

3国内目前对容积率指标体系确定方法研究存在的问题

通过前文的分析, 笔者总结国内目前对以容积率为核心的开发强度指标体系的研究主要存在以下问题:

3.1 “单向”研究视角和“综合”约束效应的矛盾

城市最大的节约来自规划的节约, 在项目设计规划方案之前甚至是在土地批租之前就能够预测出地块开发的合理容积率, 可以避免许多矛盾和损失。但往往在现实城市规划 (主要指控规) 实施的过程中, 由于以容积率为代表的开发强度指标与实际开发相差太远而导致的指标调整、修改时有发生, 究其原因主要是研究视角的“单向”所造成。 从目前的研究情况来看, 虽然针对开发强度指标的制定方法多种多样, 但往往都是从一个固定的视角出发对容积率指标进行测算, 其中最主要的就是基于经济视角的指标计算。实质上对于容积率来讲并不仅仅只体现在经济效益上, 而是一种经济、社会和环境综合约束下的平衡:其经济性体现在政府和开发商对土地的经济收益上;其社会性体现在地块所能容纳人口的能力上;其环境性体现在最基本的日照要求和人的基本舒适程度上。并且随着转型期城市规划价值取向的转变, 其作为“公共政策”的属性越来越强, 这就说明代表“公共政策”的社会性和环境性影响在容积率指标制定的过程中应当发挥主要作用, 而不是单纯从经济上进行的投入产出分析, 这就要求在容积率指标的确定过程中应当更多地去考虑与“公共政策”也就是城市中与“公共利益”有关的影响要素, 才能更好地在城市开发控制层面去体现城市规划价值取向这一新的转变。

3.2 “静态”变量选择和“动态”社会发展的矛盾

地块的不同容积率有着不同的产出效益, 目前采用较多的经济测算法就是根据土地、房屋搬迁、建设等价格和费用的市场信息, 在对开发项目进行成本效益分析的基础上, 确定一个合适的容积率, 使开发商能获得合适的利润回报, 保证项目的顺利实施。 这种方式固然能够确保实现土地经济效益的最佳开发状态, 但问题在于, 由于市场的不确定性, 所有的经济数据指标都在处于变化之中 (例如地价、房价、税收、利润率等) , 因此这种静态的匡算方法只可能对于短期或者即将开发的地块来讲比较适用, 但从长期来看必定难以适应房地产市场的动态需求变化, 导致结果往往不准确。并且单一、静态的容积率指标即使能够代表土地开发的最佳收益, 但是在市场经济条件下城市发展的不确定性会时有发生, 这种容积率单一值面对实际建设中不同利益主体、不同经济实力及不同使用需求的市场开发必然无所适从。所以, 不论是从代表“效率”的经济角度出发还是从代表“公平”的社会角度出发, 容积率指标的制定不能简单地套用当前的经济指标进行测算, 更不能以一个单一的静态值来进行控制, 而是应当结合城市社会经济发展体现出一种同步适应性的变化形式, 才能够更好地适应处于不断变化中的城市土地市场的弹性需求。

3.3 “感性”经验判断和“理性”数学逻辑的矛盾

由于目前我国对于控规编制过程中容积率指标的确定方法还没有形成一套完整的技术标准, 因此在实践中往往多以形态模拟的感性方式来“反推”容积率指标。这种做法虽然能够通过直观的形式使抽象的数字转变为具体的空间形态, 但从本身来看, 容积率指标作为一种典型的量化指标必然会与其影响因素之间存在着一定的数学逻辑关系, 而这种逻辑关系不仅可以体现出各影响因素对容积率指标的约束作用程度, 而且也能够使容积率指标从真正意义上体现出科学性的特征。事实上, 目前普遍采用的基于经济视角的容积率估算方式就是建构了容积率指标与其经济变量 (例如地价、房价、税收、各种成本等) 之间的数学关系, 但正如前文所言, 随着城市规划价值取向的转变, 城市规划特别是开发控制中的“社会公平”作用将会越来越明显。因此, 如果能够通过一定的数学方式建立容积率与其“社会性”影响因素之间的数学逻辑关系, 那么不仅可以进一步体现容积率指为一种强制性指标的科学性, 同时更重要的是建立了容积率指标与其社会性影响因素之间的数学逻辑关系, 确保了城市规划着重“公平”、保障公共利益的另一价值属性。

4结语

在西方, 早期以容积率为核心的开发强度控制主要应用于对旧城区进行日常的建设管理。二十世纪中期, 西方发达国家进入城镇化后期以后, 容积率指标才开始被引入开发强度控制中, 其被视为在快速的、难以预料的社会和经济变化中对现状旧城区进行保护的最好方式。虽然各国的土地产权制度、 城市结构形态、城镇化水平有所不同, 各国的开发强度控制方法也因此存在一定差异, 但均以控制指标为主要控制手段。所以西方各国的容积率控制主要应用于旧城区, 这与快速城镇化背景下的我国容积率控制的现实状况具有很大差异, 但在理念和方法上其容积率控制通过“博弈”的方式实现经济效益与社会效益的平衡, 采用“谈判”、“个案审批”、“值域化”来增强指标落实所需的弹性等等, 对我国控规容积率方法研究具有重要参鉴意义。

摘要：本文对国内关于开发控制规划及容积率指标确定方法研究的发展历程进行了综述, 同时对国内关于容积率指标确定方法的研究现状进行了梳理, 提出国内目前对容积率指标体系确定方法研究存在的问题包括“单向”研究视角和“综合”约束效应的矛盾、“静态”变量选择和“动态”社会发展的矛盾、“感性”经验判断和“理性”数学逻辑的矛盾三个方面, 最后采用“谈判”、“个案审批”、“值域化”来增强指标落实所需的弹性等等对我国容积率确定方法研究具有重要参鉴意义。

关键词：控制性详细规划,容积率,研究综述

参考文献

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[4]王国恩, 殷毅, 陈锦富.旧城改造控制性详规中容积率的测算——南宁市旧城改造投入产出分析[J].城市规划, 1995, (2) .

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篇4：容积率指标计算规定

容积率、建筑面积等指标的补充解释

一、容积率系指在规划项目建设用地内，计算容积率的建筑面积总和与规划项目建设用地面积的比值。计算容积率的建筑面积总和为规划项目建设用地内各栋建筑物计入容积率的建筑面积计算值之和。

建设项目的建筑面积按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的规定计算；计入容积率的建筑面积计算值除遵守《成都市规划管理技术规定》外，还应按照本解释执行。

建筑层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离，不得通过架空、填充等装饰装修手段规避层高限制。

二、住宅建筑层高不应大于3.6米。跃层式住宅起居室（厅）、低层住宅起居室（厅）层高为户内通高以及住宅坡屋顶部分除外。

三、办公建筑、酒店建筑层高不宜大于4.9米。建筑公共部分的门厅、大堂、中庭等除外。

四、商业用房层高不宜大于6.1米。建筑公共部分的门厅、大堂、中庭等除外。超市、大型商场、专卖店、餐饮、娱乐等功能集中布置的单一空间达到2000平方米以上的商业用房，以及电影院、体育场馆、展示厅、报告会议厅等有特殊功能需要的建筑层高可以根据功能要求适当提高。

五、仓储、工业厂房等建筑物层高不宜大于8米，有特殊要求的除外。

六、每套住宅阳台（含各类形式的阳台、入户花园、露台等非公共活动空间）的水平投影面积不大于该套住宅套型建筑面积的20%；商业、办公、酒店建筑的每层阳台水平投影面积不大于该层建筑面积的15%。此外，阳台进深不应大于1.8米，低层住宅、退台式建筑阳台等有特殊要求的除外。

七、飘窗窗台与室内楼地面高差不得小于0.45米，且凸出外墙宽度不得大于0.6米。

八、除建筑入口雨篷外，建筑附属构件（如空调板、花池、构造板等）的进深不宜大于0.6米，且连续长度不应大于1.8米。住宅建筑不允许设置除结构构件以外的附属构件。

九、除避让、对接市政公共地下空间外，建筑物地下室、半地下室的顶板面不应高于室外地坪1.0米；建筑物地下室、半地下室顶板面高于室外地坪大于1.0米时，按照该层水平投影面积计入容积率。地下室、半地下室顶板面高于室外地坪部分按地上建筑的规定进行退距管理。

十、建设项目设计方案突破本解释或出现难以界定的情况时，可以组织专家论证其方案的合理性，专家论证结论作为方案审查的参考依据。

篇5：容积率指标计算规定

第一条 为规范建设用地容积率的管理，依法规范规划行政管理，维护建设市场的公开、公平、公正，维护社会公共利益，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《陕西省建设用地容积率管理规定（试行）》结合我市实际，制定本规定。

第二条 在《汉中市城市总体规划》（2009—2020年）确定的城乡规划区内进行各项规划建设活动，容积率管理应当遵守本规定。

第三条 已编制控制性详细规划的地块，容积率按照控制性详细规划的要求执行。

暂未编制控制性详细规划的地块，容积率按照《陕西省城市规划管理技术规定》的要求执行。

对市政府确认的棚户区和城中村改造项目，容积率可适当增加，增加额度由市政府确定。

第四条 对城市广场、停车场、街头绿地等公益性设施建设具有一定规模并对城市发展有重大促进作用的建设项目，经市政府批准同意，给予容积率奖励，奖励额度由市政府确定。

第五条 城乡规划行政主管部门应将批准的建设项目容积率等规划设计条件在汉中规划网站进行公示，自觉接受社会监督。

第六条 国有土地使用权一经出让，任何单位和个人都无权擅自更改规划设计条件确定的容积率；建设单位应当严格按照所确定的容积率进行建设，未经批准，不得擅自变更。

第七条 有下列情形之一的，可以对容积率作出调整：

(一)城市、镇总体规划发生重大变更，需要对控制性详细规划进行修编的。

(二)重大建设项目，对控制性详细规划控制地块的功能与布局产生重大影响，容积率等建设用地使用强度需要调整的。

(三)因城市基础设施建设和城市重点项目建设需调整容积率的。

调整后的容积率必须满足日照间距、绿地率、停车位以及其它规划技术管理的规定。

第八条 需要调整容积率的，应当按照以下程序进行：

（一）建设单位或个人可以向城乡规划行政主管部门提出书面申请并说明变更的理由；

（二）城乡规划主管部门应当组织专家对调整的必要性和规划方案的合理性进行论证；

（三）在汉中规划网站上进行公示，采用多种形式征求利害关系人的意见，必要时应组织听证；

（四）经专家论证、征求利害关系人的意见后，城乡规划行政主管部门应依法提出容积率是否调整的建议并附论证、公示（听证）等相关材料报市政府批准；

（五）一般项目的容积率调整由分管副市长组织专题会议研究批准，重大项目的容积率调整提请市政府常务会研究批准。

（六）经市政府批准后，城乡规划主管部门自批准之日起15日内将依法变更后的规划条件抄告国土资源部门备案。

第九条 经法定程序提高容积率的，土地使用权人须自批准之日起15日内到国土资源部门补办土地手续，按补办手续时该宗地评估的楼面地价的100％补交超出容积率部分的地价款；超容积率部分按标准补交城市基础设施配套费和其他相关规费。

第十条 未经法定程序擅自提高容积率的违法建设项目，由市行政综合执法部门依法拆除违法建设部分、没收违法收入，并对违法建设部分处以工程造价10%罚款。

第十一条 城乡规划行政主管部门应当建立容积率调整档案。涉及容积率调整的相关批准文件、调整理由、调整依据、规划方案以及专家论证意见、公示（听证）材料等均应按照国家有关城建档案管理的规定及时向城建档案管理机构（馆）移交备查。

第十二条 城乡规划行政主管部门未按规定程序提高容积率行为的，由市政府责令限期改正并通报批评；对直接责任人员依法给予行政处分。

第十三条 本规定自发布之日起施行。

附件：

容积率指标计算规则

一、容积率是指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地总面积的比值。

基地总面积的计算范围临道路的以道路红线为界，不临道路的以征地边界为界。

一般情况下，建筑面积计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的规定执行；遇有特殊情况，按照本规则下列规定执行。

二、当住宅建筑标准层层高大于4.9米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当住宅建筑层高大于7.6米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。

三、当办公建筑标准层层高大于5.5米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当办公建筑层高大于8.8米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。

四、当普通商业建筑标准层层高大于6.1米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当普通商业建筑层高大于10米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。

五、半地下室的顶板面高出室外地面1.5米以上时，建筑面积的计算值按该层水平投影面积计算；半地下室的顶板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面积不计入容积率，地下室建筑面积不计入容积率。

六、建筑物的阳台，不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均按其水平投影面积的一半计算，当进深超过1.8米的各类阳台，均按全面积计入容积率。

七、建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房，结构（设备管道）转换层，底层车库、杂物间等。当层高在2.2米及以上的按全面积计入容积率，若层高不足2.2米的按1/2面积计入容积率。

八、住宅、办公、普通商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等公共部分，特殊用途的大型商业用房，工业建筑、体育馆、博物馆和展览馆类建筑暂不按本规则计算容积率，其建筑面积的计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的规定执行。

篇6：容积率指标计算规定

(讨论稿)

第一条 为进一步明确西安曲江新区建设项目审批阶段有关地下空间建筑面积与容积率计算的规则，根据《建设工程建筑面积计算规范》、《陕西省城市规划管理技术规定》、陕建发[2009]233号《建设用地容积率管理规定（试行）》等有关技术标准，结合实际，制定本规定。

第二条 容积率是指一定用地范围内，地上总建筑面积计算值（即计入容积率的总建筑面积）与建设用地面积的比值。建设用地面积以曲江新区规划主管部门审批的建设用地红线图为计算依据（不包括城市道路用地、河道用地、绿地）。一般情况下，建筑面积计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的规定执行。曲江新区地下空间的相关审批建设项目，应当执行《建设工程建筑面积计算规范》、陕建发[2009]233号《建设用地容积率管理规定（试行）》、《陕西省城市规划管理技术规定》和本规定。

第三条 地下空间是指全部或部分处于地表以下的建筑空间。地下空间的建筑面积包括计入容积率的建筑面积和不计入容积率的建筑面积。

建设项目包含地下空间的容积率计算公式为：

容积率＝（地上总建筑面积+地下计入容积率的建筑面积+其他计入容积率的建筑面积）/建设用地面积

建筑密度＝所有建筑物底层占地面积/建设用地面积(%)第四条 项目建设用地内地下空间建筑面积的计算方式按照以下规定执行：（1）地下室指地下建筑结构顶面完全低于室外地平面的地下建筑。地下室的建筑面积不计入容积率计算。

（2）半地下室指建筑结构顶面部分或全部高于室外地平面，同时室内地面低于室外地平面的地下建筑。

半地下室在室外地面以上部分的高度不超过1.5米的不计入容积率计算。半地下室在室外地面以上部分的高度超过1.5米的，全部计入容积率计算。

建筑室外地坪标标高以周边最近的道路（优先选择与建筑主入口联系道路）标高为准加上0.2米作为室外地坪标高，再按上述规定核算。

（3）如建筑物被变化复杂的地形所掩埋，可以使用被掩埋长度法计算其容积率指标：

建筑物被地形部分掩埋，其掩埋长度超过本层建筑物外墙周长三分之二时，该层建筑面积不计算容积率指标；掩埋长度超过本层建筑物外墙周长三分之

一、不足三分之二时，按该层建筑面积的二分之一计算容积率指标；掩埋长度不足本层建筑物外墙周长三分之一时，该层建筑面积全部计入容积率指标。（本方法在建筑该层室内标高2.2米处计算掩埋长度。外墙周长以建筑主要结构周长计算。）

第五条 建筑设计单位应在建筑方案总平面图上分别注明建筑面积和计入容积率的建筑面积计算值详细清单。

篇7：容积率指标计算规定

1 容积率概念

容积率(Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction)又称建筑面积毛密度,是指一个地块的地上总建筑面积与用地面积的比率。容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标,它是无量纲的比值,对于开发商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度,容积率越低,居民的舒适度越高,反之则舒适度越低。这使得容积率成为城市开发建设中最敏感的指标。

1.1 学者对容积率指标研究

在我国,有很多学者、专家对容积率指标进行过理论和实践研究,较早期有邹德慈院士对容积率研究,王冀探讨了“三旧”改造项目容积率确定方式;王京元研究了TOD开发的密度分区和经济容积率的确定方法,宋启林探讨了宏观层面上平均容积率推导方法,刘刚控制单元层面上基于交通影响的容积率确定方法,宋晓东在微观层面上展开对极限容积率研究,梁恺对居住区容积率制定进行了专门研究……上述研究从不同角度研究了容积率确定方法,但在实际规划编制中,容积率的制定往往受到经验主义影响,导致平均主义或者主观确定,本文在分析当前控规编制中容积率制定存在问题基础上,研究科学制定容积率的过程和方法。

1.2 传统容积率确定方法的缺陷

目前,容积率的确定尚未有成熟通用的方法,容积率指标制定方法通常有,人均推算法、典型实验法、环境容量推算法、经济测算法、经验推算法等,这些方法单一、机械运用往往会导致容积率指标制定片面、主观,指标千篇一律、不能体现城市特色与控制内涵,不同规划编制单位和片区控规指标的不公平和衔接困难;随着控制性详细规划法定实施,规划管理中常常遇到大量的容积率指标调整申请诉求,于是,大量控规地块进入繁琐的指标调整申请、论证、规委会审议、方案、重新报批等程序,这样使得法定控规逐渐失去其严肃性和公信力,因此迫切需要在控规编制中科学合理的确定逐个地块的容积率指标,以确保控规法定成果在规划管理阶段能够顺利实施。

2 容积率确定方法

2.1 根据用地性质分类确定容积率指标

城市用地的容积率分为公益性用地(行政办公、绿地、学校、医疗卫生、公用设施等用地)和商业性用地(居住、商业、商务、工业用地等)两大类进行确定。

市政公用、文化教育、绿地广场等带有公共属性的用地,理论上不以营利为主要目的,主要由政府投资建设,目的市满足公共需要,其土地获得方式主要为行政划拨,公益性用地主要结合行业标准和自身功能需求确定,在控制性详细规划中可不作硬性要求。

居住用地应综合考虑公共配套设施服务、交通、环境综合承载力水平统筹考虑确定上限值控制,商业和商务用地主要受地块区位和经济发展水平因素影响,同时应考虑特殊地段城市风貌的打造要求,商业(商务)用地容积率确定应结合城市设计内容统筹考虑。

就工业用地而言,指标控制的出发点是为了节约、集约用地。从具体控制指标制定方法来说可在研究工业区产业基础上根据国土资源部《工业项目建设用地控制指标》(国土资发[2008]24号)通过确定工业区的主导产业来确定投资强度和开发强度。而且,对大部分工业用地容积率控制的目的是避免土地浪费,而不是遏制土地的过度开发,所以在制定工业用地容积率指标时需确定下限,以保证土地使用效率。

2.2 分层次确定地块容积率

要树立容积率的整体宏观、地段中观、地块微观城市土地开发强度观念。首先应参照城市总体规划层面城市空间布局和城市土地使用强度分区要求,对城市单元确定轮廓性、粗略性的容积率指标,这样,才能保证城市土地开发的集约利用和城市结构的有序构建;在总规或分区规划层面确定的轮廓性、粗略性容积率基础上,通过公共服务设施和市政配套设施的校核,确定总体的开发容量,进而利用城市设计的空间形态模型优化措施,由建筑高度来确定地块的基准容积率。中观层面的容积率确定应重点考虑城市视线廊道、空间景观、历史文物保护以及建筑高度分区需求等对开发强度的影响。微观层面的容积率确定,应通过更细致的可行性论证来确保其科学性,进而在土地出让前最大限度地降低开发带来的负面影响。在实际操作中,以地块历史批件为依据,重点从市场需求、经济测算等方面验证容积率的可行性,即对地块容积率进行精确化确定。这一阶段的容积率确定应充分考虑地块现状的建设特点和地块发展的制约因素,明确投资成本与产出效益,综合考虑景观、环保、公共配套、市政基础设施及交通条件等空间承载力制约因素和提升潜力,达到现有经济社会条件下最大限度的土地集约化利用。

3 惠州市惠阳区淡水白云北部片区地块容积率确定实证分析

3.1 白云北部片区概况

惠阳区淡水白云北部片区位于惠阳区淡水街道西南部,是惠阳未来面向深圳乃至珠三角城市群的重要门户。具体规划范围为东起坪山河东岸,南至白云路,西临惠阳区与深圳市交界线,北靠淡水河岸,总面积为3.54平方公里。规划区地理位置优越,交通便利,东与惠阳中心城区衔接,西与深圳坪山相连,深汕高速公路和深汕公路(白云路)贯穿规划区。

3.2 分区规划层面容积率分析

根据《惠州市惠阳中心城区分区规划(2008-2020)》城市土地使用强度分级,淡水白云北部片区土地使用强度为中密度区(为中密度地区,指地块容积率大于1.5且小于2的地区)——高密度区(为高密度地区,指地块容积率大于3且小于5.5的地区),详见附图1。

3.3 用地性质方面容积率分析

规划区主要土地用途为居住用地、公共管理与公共服务设施用地、商业服务业设施用地、道路与交通设施用地、公用设施用地、绿地与广场用地等。

该片区公共管理与公共服务设施(主要包含文化设施用地、教育体育用地、医疗卫生用地等),公用设施(环卫设施)道路交通、绿地广场等用地按照用地分类确定容积率原则,该大类用地可不在控规中对容积率做出硬性规定要求,而是主要结合行业标准和自身功能需求确定,相关指标可在修建性详细规划中根据自身使用要求予以确定。

居住用地根据片区内公共配套设施服务、交通、环境等要素综合分析综合承载力水平统筹考虑确定三个区段,滨河地带的居住用地环境良好,同时考虑城市设计和景观视线要求,容积率为1.5至2.5之间,沿金惠大道居住用地主要考虑地块交通、使用经济性、城市设计等要求,容积率为2.5至3.5之间;商业和商务用地主要位于主要为位于秋湖路与金惠大道交叉口两侧的地块,根据地块区位的经济价值和特殊地段城市风貌的打造要求,商业(商务)用地容积率为3.5至5.5之间(详见附图2)。

4 结论

容积率作为控制城市建设的重要指标,该指标必须结合上层次规划、地块区位、用地性质、城市设计要求、土地经济效益等多方面因素统筹考虑确定,同时容积率应当预留一定科学弹性空间,在平衡各方面利益的基础上,才能确保城市土地开发中经济效益、社会效益和环境效益等协调一致,促进城市健康发展。

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