房地产发展情况的调研报告

房地产发展情况的调研报告（通用8篇）

篇1：房地产发展情况的调研报告

房地产发展情况的调研报告

近期，由市统计局牵头，就准旗房地产开发情况进行了专项调研。此次调研活动共走访了21家房地产开发公司，实地考查了都市雅园经济适用房、锦丽苑、名盛园商住小区、桃园盛景商住小区等小区的建设情况，走访了部分小区住户，听取了各房地产开发公司的情况介绍。通过调研，了解了全旗房地产业发展现状及存在的问题。

近年来，准旗在工业经济迅猛发展的带动下，经济社会实现了跨越式发展，城乡居民收入逐年增加，生活水平不断提高，固定资产投资快速增长，前三季度累计完成401亿元。为遏制房价过快上涨，抑制投资、投机性需求，促进房地产市场平稳健康发展，国家和地方先后出台了一系列政策，从限贷、限购、限外、限价，到提高存款准备金率、加息、扩大保障性住房供给等各个方面加强了房地产市场的宏观调控。在此背景下，前三季度准旗房地产市场运行稳中有升，一方面，房地产业继续保持高位运行，新开工面积多于去年，施工规模继续扩大;另一方面，市场销售稳中趋缓，价格涨幅有所回落，市场观望氛围渐显。总体而言，全旗房地产市场运行正朝着宏观调控预期方向发展。

一、20**年前三季度房地产运行情况：

1、开发投资继续高位运行，住宅投资增速加快

三季度，全旗共有房地产开发企业45家(其中资质企业24家)，启动开发项目65个，计划总投资达100.96亿元，累计完成投资46.55亿元，同比增长548.6%，比前四年累计完成额高出0.55亿元，达到有史以来最高。其中：住宅投资31.7亿元，同比增长521.6%;办公楼投资3.58亿元;商业营业用房投资7.33亿元;其他投资3.94亿元。住宅投资占总投资的比重达68%，处于主体地位。

2、资金来源逐渐趋紧，自筹资金和其他资金成为主渠道

前三季度，全旗共开发65个项目计划总投资100.96亿元，到位资金39.55亿元，资金到位率为39.2%，缺口资金约7亿元。

据调查，8成房地产商资金缺口大，来源趋紧，主要受信贷收紧等因素的影响，国内贷款在资金来源中所占比重下降，自筹资金和其他资金所占比重提高。前三季度，在所有资金来源中：国内贷款1.28亿元，同比下降39%。所占比重由上年同期的29.3%下降到2.8%。自筹资金、其他资金分别为38.6亿元和6.67亿元，分别增长3512%和156.5%，所占比重分别由上年同期的34.1%、13.2%提高到82.9%、14.3%。

3、安居性保障房建设进度加快

准旗保障房建设有序推进，至9月底，全旗已开工建设各类保障房5024套，其中新开工3486套，开工率为100%;施工面积为128.45万平方米，其中：廉租房4.87万平方米、公共租赁住房1万平方米、经济适用房2.4万平方米、各类棚户改造120.18万平方米;累计完成投资6.07亿元，其中：廉租房0.26亿元、公共租赁住房0.07亿元、经济适用房0.34亿元，各类棚户改造5.4亿元，住房保障工作进度居全市前列。

4、商品房供销出现明显差距，成交数量下滑

从供应方面看：前三季度，全旗商品房屋施工面积364.1万平方米，在建规模同比增加248.6万平方米，增长215.2%，增速比上年同期提高7.6个百分点。其中，商品房新开工面积330.37万平方米，增长297.9%。由于大量房地产商加入保障房开发建设中，使得房地产投资规模继续扩张，未来房源供给充足。

从需求方面看：1-9月，全旗商品房竣工面积70.58万平方米，同比增长70%，7、8、9月销售面积分别为18.94万平方米、28.86万平方米、29.36万平方米，同比分别下降4.7%、0.4%、53.3%;7、8、9月销售量分别为1201套、1897套、1936套，同比分别减少244套、486套、1599套;第三季度销售额14.94亿元，同比下降55.9%，住宅平均售价略有下降。9月本是商品房销售的传统旺季，但由于受限购环境和调控政策影响，明显呈现出金九成色不足，银十开盘不畅，所签售合同不到20%，销售面积也仅为存量房的10%。主要原因是开发量较多，而且购买群体多为本地储户，加之宏观调控政策进一步趋紧，房贷收紧，限购扩大，贷款利率上调，投机性购房获利必然减少，大部分消费者购买意愿下降，加之政府搬迁尚未明确，使大部分购房者持观望态度。另据历年来统计数据显示：1990-全旗城镇累计开发商品住宅面积为723.81万平方米，全旗20城镇常住户数以7.27万户估算，这样平均每户理论住房面积达到99.56平方米，不难看出到今年年底房地产市场已基本饱和。

二、准旗未来房地产市场走势情况

总的来看，政策调控的累积效应对房价上涨的.遏制作用已逐渐显现，未来房地产市场随着宏观经济不确定因素的增多及调控力度的增大，短期内房贷政策收紧的态势将不可能放松，加息和提高存款准备金率的货币政策仍将延续。在调查中，六成房地产商认为照目前速度和开发量，我旗房地产市场将很快饱和，形成供大于求的局面，市场销售将迎来一个拐点，房价上涨空间不大，而企业为了回笼资金，降价打折出售是唯一的明智选择。因此，为了缩小供需矛盾，政府应适度控制房地产建设规模，让投资需求回归理性化，从而使房地产市场有序健康发展。

三、需要关注的几个问题

1、各大房地产企业资金缺口压力大

准旗几家较大的房地产商资金来源主要靠自筹，融资压力很大。筹资压力问题在承担保障房建设的企业中也普遍存在，今年全旗各类保障房建设任务为4434套，总量比去年增长23%，在规模扩大的情况下资金到位率却有所下降，存在较大缺口。因此，我旗应在积极争取中央财政补贴的同时，从各方面多渠道筹集资金，弥补保障性住房资金存在的缺口，加快推进保障性安居工程建设，加大保障性住房供给，改善住房供给结构。

2、房地产项目审批手续复杂，审批流程长，在一定程度上影响了项目开工进度。

3、部分保障房建设项目供电，供水、供暖、室外管网等基础设施不到位，导致项目建设进度缓慢。

4、保障房开发用地不足。由于旧城改造拆迁难度大，不能整体拆迁，使得房地产开发项目容积率变小，部分项目难以大规模开工建设。

篇2：房地产发展情况的调研报告

2009年春节后，金融危机寒意正浓，××房地产业在经济刺激计划和宽松货币政策的重要宏观背景下率先走出低谷，各级政府出台的房地产相关政策起到了积极的作用。至2009年末，有关房地产调控的政策仍在不断推出，火热的房地产市场正出现微妙变化。

盘点2009年，可以用三个关键词来描绘××房地产业发展

图谱：调整、回暖、火爆。与此同时，房价涨幅过快的问题也随之显现，房地产开发投资和新开工量仍显不足，市场供给整体偏紧，房地产金融贷款集中度偏高等问题应引起关注。

二、2009年房地产调控政策回眸

（一）年初：贯彻房地产优惠政策刺激房市。2008年末××市政府相关部门根据中央精神，及时出台《关于调整市区房地产交易环节税收政策》、《关于进一步降低居民购买和转让住房税收负担政策》、《关于促进我市房地产业健康稳定发展的实施意见》。其核心内容主要为：下调购买普通住房契税税率、暂免个人买卖印花税和营业税、免征个人转让出售的土地增值税、降低购房首付比例和个贷利率。2009年1月3日，四大国有银行宣布，只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质房贷客户，原则上都可以申请七折优惠利率。2月10日，继农业银行出台房贷细则后，工商银行开始执行购房者可享受住房贷款七折优惠利率的实施细则，随后不久，其他银行的优惠政策细则相继出台，为楼市回暖蓄积了政策基础。

（二）年中：加大土地供给，整顿市场秩序。进入第二季度，楼市迅速回暖，房地产开发企业表现出强烈的拿地意愿并频频出手，开始了继2007年之后的新一轮购地高潮。××市政府采取了加大土地供应，平衡土地供求的措施，6月1日，市发改、规划、建设、国土、房管、人防六部门联合发布了《关于促进房地产项目开工建设的措施》(扬政房〔2009〕58号)。新措施具体内容包括：一是全面梳理分析市区未开工土地情况；二是充分用好土地政策，切实减轻企业负担；三是调整建设规费和人防费的收取时间；四是建立审批会商机制，提高办事效率；五是鼓励地下空间的开发利用和节能环保材料的应用；六是及时向企业通报市场运行情况。5月11日、13日，国土资源部分别发布《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》（国土资发〔2009〕56号）、《国土资源部关于切实落实保障性安居工程用地的通知》，要求各级国土资源管理部门从保增长、保民生、保稳定的高度出发，认识保障性安居工程的重要性，重点抓好城市廉租住房和林区、垦区、矿区棚户区改造，以及农村危房改造、游牧民定居建设用地的供应管理工作，确保保障性安居工程的顺利落地；加快编制和修编当年及2010-2011年保障性住房用地供应计划，统筹协调及时调整土网地供应结构，扩大民生用地的比例，确保保障性住房用地的需求。5月27日，国务院发布《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。这是自2004年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996年开始实行资本金制度时的水平，从而预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始“松绑”。5月21日，国家税务总局制定《土地增值税清算管理规程》，对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。6月10日，国土资源部强调，“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策，各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。

（三）年末：防范泡沫扩大，遏制房价过快上涨。11月10日，国土资源部和国家发展改革委共同发布《限制用地项目目录（2006年本增补本）》和《禁止用地项目目录（2006年本增补本）》，规定商品住宅用地的宗地出让面积小城市（镇）不超过7公顷，中等城市不超过14公顷，大城市不能超过20公顷。此举可有效防范土地闲置，缩短开发商占地周期。12月9日，国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施，将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，遏制炒房现象。国办发〔2008〕131号文件中的四大税种的优惠措施，只有营业税优惠取消，契税、个人买卖印花税、个人转让出售的土地增值税还继续维持。政府调控房市采取了平稳的步骤。12月14日，国务院常务会议研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，明确提出：“加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头”，同时强调“地方政府要切实负起责任”。为保持房地产市场的平稳健康发展，会议要求，坚持增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。12月17日，财政部、国土资源部、人民银行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地网出让收支管理的通知》（财综〔2009〕74号），将开发商拿地首付款比例提高到五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。

三、2009年我市房地产

发展现状

（一）房地产开发投资低位徘徊上行。2009年，××房地产开发投资129.5亿元，同比下降5.9%，较当年最低点回升9.1个百分点，比前三季度提高了4.2个百分点（如图1所示），占全社会固定资产投资的比重为12.3%，比前三季度提高了2.2个百分点。

图

1市区共完成房地产开发投资68.2亿元，同比下降16.8%，占全市房地产开发总量的59.0%；四县（市）共完成开发投资61.4亿元，同比增长10.1%，占全市房地产开发总量的41.0%。投资额与上年同期比较，只有江都、宝应保持增长，降幅较大的有广陵、开发区和仪征（详见下表）。

2009年××市及县(市、区）房地产开发投资情况

房地产开发投资完成额（万元）

同比增长（%）

××市

129529

2-5.9

市区

681550

-16.8

广陵区

90922

-25.1邗江区

31026

4-6.5维扬区

169321

-7.4

开发区

11104

3-16.6

县（市）

613743

10.1

宝应县

137024

7.9

仪征市

82771

-19.4

高邮市

85222

-7.7

江都市

308725

40.8

从房地产投资构成情况看，2009年，商品住宅完成投资106.3亿元，同比下降2.3%；办公楼完成投资1.8亿元，同比下降43.0%；商业营业用房完成投资额14.8亿元，同比下降19.3%；其他用房完成投资额6.6亿元，同比下降10.1%。商品住宅、办公楼、商业营业用房、其他用房分别占房地产开发投资额比重为82.1%、1.4%、11.4%、5.1%，只有商品住宅投资比重同比略有提高（见下表）。

2009年××房地产开发投资结构表

投资额（亿元）

占开发投资比重（%）

比重同比增减（%）

房地产开发投资

129.5—

—

其中：商品住宅

106.382.13.1

办公楼

1.8

1.4-0.9

商业营业用房

14.8

11.4

-1.9

其他用房

6.6

5.1

-0.2（二）房地产建设规模“二升一降”。随着××市六部门促进新开工措施的出台和销售市场的不断升温，市场供应已经发生积极变化，施工面积、竣工面积保持一定规模的增长，新开工面积同比下降，但下降幅度逐渐收窄。

2009年，全市商品房施工面积1339.6万平方米，同比增长16.5%；其中住宅面积1055.1万平方米，同比增长10.8%；办公楼27.1万平方米，同比增长11.7%；商业营业用房186.3万平方米，同比增长46.8%。

商品房竣工面积505.9万平方米，同比增长28.2%；其中住宅面积434.3万平方米，同比增长25.5%；办公楼10.6万平方米，同比增长104.8%；商业营业用房49.0万平方米，同比增长59.9%。

商品房新开工面积494.1万平方米，同比下降11.6%；其中住宅面积391.9万平方米，同比下降13.0%；办公楼7.5万平方米，同比下降39.7%；商业营业用房63.0万平方米，同比下降1.7%。

2009年××商品房开发建设情况如图2所示：

图

2（三）新政助2009年商品房销售增势强劲。4月份市场回暖以来，市场交易呈现持续火爆局面，各项促进房地产交易的政策累计效应得到进一步显现。2009年，全市商品房共销售514.7万平方米，同比增长69.1%。其中，住宅销售面积466.8万平方米，同比增长75.3%；办公楼销售面积6.6万平方米，同比增长5.5%；商业营业用房销售面积37.2万平方米，同比增长40.9%。商品房销售额225.5亿元，同比增长105.0%；其中住宅销售额198.6亿元，同比增长120.2%；办公楼销售额3.6亿元，同比下降5.5%；商业营业用房销售额22.4亿元，同比增长51.1%。

图

3（四）开发资金到位情况良好，资金紧张状况有所缓解。随着商品房销售逐步回升，成交量显著增加，开发企业资金回笼速度加快，全市房地产开发资金到位情况良好。2009年，全市房地产开发企业到位资金总量为195.1亿元，同比增长6.6%，其中本年到位资金为176.0亿元，同比增长6.3%；上年末结余资金为19.1亿元。到位资金总量的增速高于去年同期7.7个百分点。2009年开发资金来源数为同期开发投资完成额的1.5倍，高于2008年同期1.3倍的水平。再从本年到位资金中的其它资金来源情况看，2009年，全市房地产开发企业的其它资金来源为103.0亿元，同比增长4.1%。资金来源的稳定充裕为开发投资再度提速提供了有力保障，特别是从资金结构来看，以定金及预收款和个人按揭贷款为主的其他资金增速不断加快，所占比重不断提高，反映出当前大部分房地产开发企业利用销售收入进行循环投资的良好态势，资金流转顺利有望进一步提升企业开发信心，进而促进全市房地产开发投资再度提速。

2009年××房地产到位资金结构情况如图4所示：

图

4（五）土地市场价量齐增。2009年，全市土地市场呈现出价量齐增走势。市区全年出让土地125宗，其中招拍挂土地102宗，较2008年分别增加13宗、26宗。土地成交面积428.89万平米，同比增长15.08%，土地成交价款64.78万平米，同比增长52.03%。土地成交均价大幅上涨，2009年土地成交均价1510元/平米，同比增加367元/平米，增幅达32.11%。外资成交土地大幅减少，成交面积8.72万平米，成交价款2.20亿元，同比分别下降55.17%、51.86%（详见图

5、图6）。

图5 市区出让土地面积情况 图6 市区土地成交价款

四、房地产新政对2009年市场影响的分析

（一）房地产新政累积效应得到进一步显现。2008年四季度以来，我市根据中央精神及时出台了有效的房地产新政，各部门又在原有基础上不断完善和细化各种政策措施，前后共出台四项楼市新政，同时加大金融支持服务力度，降低公积金贷款首付比例，首付房款比例由30%调整为20%，贷款最高额度由25万元调整为35万元，贷款最长期限由20年调整为30年，缩短二套房贷和二手房交易营业税免征年限，并将全额征收改为差额征收等等。这些政策措施效果的显现，有效降低了购房者的购房成本，缓解了开发商的资金压力，无论是对房地产开发企业还是消费者来说都是重要利好，既增强了信心，又得到了实惠。从目前的情况来看，在经过几个月的运行后已产生了积极的效果，为房地产市场快速回暖起到了积极的推进作用。

（二）房地产开发企业应对市场变化措施积极有效。2008年下半年末，针对房地产市场出现的房地产开发投资、商品房销售持续下降的新情况，全市房地产开发企业主动调整开发战略和市场营销策略，采取了各种优惠促销措施，极大地刺激了居民的购房欲望和消费热情，使得成交量大幅增长。

（三）城镇居民收入增长较快，消费信心和购买力有所增强。全市城镇居民人均可支配收入保持较快增长态势，2009年，人均达19500元，同比增长12.0 %。居民收入的增长，加上上年处于观望状态的刚性需求的释放，再加上一系列暖市新政的进一步落实到位，2009年以来××居民的消费信心、还贷能力和购房能力显著提升，使得购房欲望和意愿得到进一步释放。

五、当前值得关注的三个问题

（一）商品房新开工面积近几年首次出现连续下降。受2008年商品房销售持续下降的影响，2009年，全市商品房累计新开工面积为494.1万平方米，同比下降11.6%，降幅比前三季度缩小了25.2个百分点。据分析，2009年以来商品房新开工面积出现下降的主要原因，一是部分开发企业对当前经济形势判断较为保守，投资比较谨慎，开发速度明显放慢；二是由于2008年同期基数增速高(2008年全市新开工面积559.0万平方米)。如果新开工面积出现持续下滑态势，不但会影响到今后的市场供应量，也会影响到房地产开发投资的总量规模和速度，对全市保投资、促增长也会造成不利的影响，因此，值得引起我们高度关注和重视。

（二）房价高位运行，可能对商品房销售形成新的制约。随着商品房销售的较快增长，市场回暖迹象趋于明显，部分开发企业和新增楼盘出现了价格上涨。据反映，在成交量稍有起色之后，从2009年3月份开始，××市区新建住房及二手房价格同比均有明显增长，尤其是商品住房价格增长速度明显偏快。到了8月份，一些楼盘出现了“坐地涨价”的现象。从全市商品房平均成交价格来看，2009年××全市商品房平均合同成交价格为4333.4元/㎡，同比上涨19.9%；商品住宅平均合同成交价格为4159.3元/㎡，同比上涨24.3%。其中市区商品房平均合同成交价格为5416.7元/㎡，同比上涨13.7%；商品住宅平均合同成交价格为5311.7元/㎡，同比上涨19.3%。县市区商品房平均合同成交价格为3295.7元/㎡，同比上涨2.1%；商品住宅平均合同成交价格为3094.0元/㎡，同比上涨2.9%。在市区，出现了诸如：帝景蓝湾、桐园、运河壹号公馆、江南一品、公园一号等7000-8000元/㎡的高价楼盘。促成房价上涨过快的因素是多方面的，一是销售的火爆使得开发企业加快了房屋销售价格的提价速度和提价幅度；二是土地成交价格明显拉升，提高了开发企业和购房者房价上涨的预期；三是住宅品质的提高使得建设成本不断增加；四是市场供给的总量和结构失衡矛盾突出。房地产市场的价格偏快增长一旦与房市供给矛盾形成互动、甚至相互强化，必将会对房地产市场长期稳健发展构成极大威胁，造成泡沫增加。

（三）房地产行业贷款集中度过高。2009年4月份以来，随着××市房地产市场的逐步回暖，银行业机构逐步加大了对房地产行业的信贷投放，不论从信贷审批流程及信贷投放速度均有所加快，房地产贷款快速增长。09年末，××市房地产贷款余额308.1亿元，达到的历史高点，占人民币贷款余额比重为24.4%，较上年同期增加了3.5个百分点，比年初增加122.4亿元，占全部贷款余额新增数的37.9%。其中，房地产开发贷款余额增加28.5亿元，个人住房贷款余额增加90.3亿元。房地产贷款增长过快、各银行业机构房地产信贷授信集中度过高的风险应引起重视。

六、促进我市房地产健康发展的几点建议

（一）促进并保持我市房地产业健康、持续发展具有十分重要的现实意义。第一，房地产业作为城市经济发展的支柱产业，在城市经济中的地位举足轻重。2009年，我市房地产的主要行业税费（营业税、企业所得税、土地增值税、契税）占到全市财政收入39.4%。可见房地产业在全市经济发展中的支柱作用明显。如果房地产业下滑，将会对全市经济造成很大的不利影响。第二，房地产业对相关行业具有很强的带动力。房地产业与其他行业关联度高，可谓牵房地产业一发而动全市经济全身。房地产业与上游的水泥、钢材等建材行业，下游的家装、家电，相关的金融、建筑、运输、批发零售、住宿餐饮等行业息息相关，如果房地产业出现严重问题，必然拖累其他行业经济的发展。第三，房地产业在拉动就业,拓宽创造就业渠道方面发挥重要的作用。据了解，“每年住房在拉动就业上大概每一万平方米可以提供100个就业岗位”。当前大中专毕业生、下岗人员、新增的劳动力、大量返乡的农民工都要就业。我市面临空前严峻的就业形势。虽然劳动力成本可能有所下降，但就业已经成为最棘手、最难解决的问题。房地产业的健康发展是整个经济正常发展的基础，是增加就业岗位的最大推动力。

（二）加快政策调整，给予行业宽松发展空间。经济数据好转之时将是房地产优惠政策退出之日。2009年12月“国四条”等密集的房地产调控政策出台，给2010年房地产市场调控拉开了序幕。2010年调控的核心是鼓励自住性刚性需求购房，特色是频繁微调，却不指向物业税、加息等核心政策。因此，政府在引导舆论、制定政策方面应该更坚定地用市场化标准，给行业和企业的发展提供一个宽松稳定的环境，为未来房地产行业继续繁荣稳定奠定基础。

（三）规范土地市场，引导房地产企业科学合理利用现有的可开发土地。从规划、用地及税费优惠等方面引导鼓励社会投资，发展以中小户型（户型面积在120平方米以下）为主的房地产项目，加大廉租房和政府保障性住房建设，以满足绝大多数市民的住房需求。房价过高依然是阻挡市场成交有效放大的直接障碍，也是消费者观望的根本原因。普通消费者依然无法承受当前的房价，而事实上当前的房价仍然包含着较大的利润，一方面如果开发商愿意让利于消费者，二者之间的诉求达到一个合理的平衡，房地产长期积累的矛盾就能得到有效消除；另一方面开发商还需要在土地储备和房屋开发上进行合理规划，防范资金链断裂，以促进房地产市场的平稳健康发展。

（四）稳定就业和增加居民收入。房地产市场的发展关键在市场成交量，而市场成交则有赖于市场消费能力。因此，居民就业和收入状况对房地产行业的消费非常关键。

（五）创造较好的房地产开发环境。政府要不断加大投入，着力改善道路、交通等城市基础设施，加强教育、卫生、文化等民生工程建设，创造良好的人文居住环境，以吸引实力更强的房地产企业入驻开发。

七、对2010年我市房地产业发展的基本判断

篇3：房地产发展情况的调研报告

一、县城房地产业发展现状

第一, 开发势头强劲, 投资主体增多。2004年以来, 县城建设掀起一轮热潮, 房地产业发展迅速, 投资规模不断扩大。截至2009年, 衡南县完成房地产开发投资1.12亿元, 同比增长74.0%, 直接带动了建筑、建材、装修、家具、家电等相关行业的快速发展。同时, 房地产开发投资主体呈现多元化格局, 县城内既有正规房地产开发企业投资开发, 也有单位、个体等社会经济主体进行开发建设活动, 还有大量私人联建项目房屋流向商品房交易市场。

第二, 开发成本上涨, 房产价格攀升。由于土地、材料、人工工资及税费上涨, 加上开发商根据形势发展主动提高的住房品质成本, 房地产开发成本大幅上涨。土地价格从最初的每亩几万元, 上涨到目前的每亩三、四十万元, 报建及税费达每平方米150元左右。目前县城住宅开发成本达每平方米1200元以上。成本上涨直接推动房屋价格的持续上升, 几年内翻了一倍。2008年县城商品住房销售均价还在每平方米800元左右, 目前已经涨到了1500元, 电梯房在每平方米2600元左右, 门面销售均价已经突破4500元, 但与衡阳地区周边同类城镇相比, 房价仍处于略低水平。

第三, 开发质量提高, 市场日趋活跃。总体上住宅建设正从传统的户型结构逐步向景观舒适型过渡, 住宅小区普遍注重环境营造和配套建设, 以南国明珠、江湾明珠为代表的高档、规模住宅小区, 对县城内房地产开发起到了很好的示范带动作用。2010年, 衡南商品房竣工面积近100万平方米, 财政税收贡献超过1亿元。

第四, 区位优势明显, 发展前景广阔。云集镇区位优势明显, 既是衡南县的区域中心, 又邻近衡阳市区, 城市建设、经济发展既能自成一体, 又能受到大城市的辐射。交通十分便利, 周边有数条高速公路、国省道纵横交错, 湘江、耒水穿境而过, 衡阳南岳机场也落户云集, 让衡南县城具有了现代化的立体交通网络优势。衡南县城的生态环境优越, 三面环水, 湘江东岸群岭逶迤, 特别是衡阳市委提出打造“西南云大”经济圈, 要将云集建设成为衡阳市的后花园。衡南的区位优势将为房地产业发展提供强大支撑, 发展前景广阔。

二、县城房地产市场存在的主要问题

第一, 市场秩序混乱, 行业监管不严。一是无证违规开发行为大量存在, 市场准入把关不严, 未建先售、无证售房行为较为普遍。部分开发商实力较弱, 为解决资金周转问题, 在未达到预售条件, 或项目一动工就对外出售房屋, 购房者权益得不到合法保障。二是市场诚信度不高。如房屋质量存在问题、不能按期交房、配套设施不落实以及面积纠纷、合同欺诈等现象逐渐增多, 引发纠纷和社会不稳定的因素和隐患日益增加。三是隐性市场发展壮大, 私下交易行为增多, 这在机关家属房转让中比较普遍。四是在县城建设初期为加快建设速度, 大量私人联建房屋取得了土地使用权, 特别是一些房地产开发项目, 也通过分户审批披上个人合作建房的外衣, 既造成国家税费大量流失, 又给商品房市场形成有效冲击。

第二, 房产规模较小, 人居环境较差。目前衡南共有房地产开发公司32家, 主要以本地的私人老板为主, 企业规模普遍较小, 专业人员少, 技术力量薄弱, 开发经验相对缺乏, 资金实力不强, 抗风险能力低, 开发能力和项目规模普遍较小, 市场竞争力不强。而外地的大型房地产企业认为县城的房价较低, 利润空间有限, 不愿意到县城来投资。房地产开发商总体实力不强, 也直接导致了房地产开发规模受到限制, 目前县城还没有超过一个300亩的大型住宅小区, 小区的绿化、配套设施也难以做到完整和独立。另外为提高销售利润, 不少开发商都将房屋的一楼统一建成开放性的商业门面, 这不仅造成了县城商铺的结构性过剩, 也导致了县城居住小区无法封闭管理、绿化面积减少、人居环境变差等问题。

第三, 投资需求旺盛, 房屋空置偏高。市场经济行为, 需求是市场的导向, 而消费需求 (有效需求) 是拉动行业发展至关重要的力量。近年来县城房地产市场需求并不缺乏, 但投资性需求占的比例高, 消费性需求少, 特别是在县城基础设施和配套设施还不健全的情况下, 呈现出房屋大量建设, 商品房市场销售也比较理想, 但空置率居高不下的特征, 据不完全统计, 新建三年以内的住宅小区75%房屋空置。反过来, 开发商迎合这种投资性市场需求, 大量开发大户型、商业用房等适宜于投资的产品, 没有贴近市场实际和消费者的需要, 形成商品房市场中存在的一些结构性矛盾。

第四, 物业管理落后, 推行力度不大。一是居民对物业管理的认识不到位, 认为物业管理可有可无, 有的人甚至认为有了物业管理反而增加了费用支出;二是制度不健全, 没有出台相应的管理办法, 引导力度不够;三是缺乏专业物业管理队伍, 大多数开发建设单位对开发建设的住宅小区实行“自建自管”, 管理方式仅仅停留在搞卫生、守大门等层次上;四是县城开发初期, 一些开发商为降低房屋售价没有征收房屋维修专项资金, 给房屋后期社会化管理工作留下隐患。

三、加快县城房地产业发展的对策

第一, 强化规划引导, 加强土地调控。以科学发展观为统领, 科学制定房地产业和住房建设的中长期规划, 按年度对住房建设和房地产开发用地作出计划安排, 有效调整住房供应总量和供应结构, 保持市场供需平衡, 加强对房地产业发展的规划引导作用。根据《衡南县保障性住房建设规划 (2010-2012) 》, 衡南县将在土地供应源头着手规划调控, 具体明确开发项目用地性质、开发投资主体、建设规模和开发结构, 要严格市场准入机制, 严格控制小规模单体开发, 避免经营性用地零星出让、分割供应, 严控私人联建房屋。针对衡南部分地段商业用房过多的情况, 可以适当考虑规划纯住宅开发建设。

第二, 健全住房制度, 促进合理消费。一是要建立多层次的住房供应体系。房地产开发要坚持“以居住为主、以消费为主、以普通商品住房为主”, 引导开发企业在满足中高收入阶层住房需求的同时, 要更多地把目光瞄准普通消费群体。二是要健全保障性住房建设各项制度, 利用国家扩内需、保民生的政策机遇期, 加大廉租房和经济适用房建设力度, 以满足不同层次消费群体的居住需要。三是要加快公共配套设施建设力度, 围绕人民群众衣、食、住、行、入学、就医等方面完善公共服务体系, 吸引县内外能人、富人来县城投资兴业、安居乐业。

第三, 加强市场监管, 规范市场行为。一要加强对房地产开发行为的管理。建立房地产开发管理联席会议制度, 涉及房地产开发管理的职能部门为成员单位, 完善市场监管体制, 形成管理整体合力。各职能部门要加强协作、沟通, 建立信息披露、通报制度, 形成整体合力。对所有开发项目从用地、规划开始, 到开工建设, 到预售、销售、初登、分户办证, 进行跟踪监管, 有效制止违规开发行为。二是加强房地产市场秩序整治力度。查处房地产开发和交易市场中的各种违法违规行为, 特别是未取得资质证书进行开发、未取得预售许可证擅自预售商品房的行为, 加快房地产市场诚信体系建设, 防止出现违规售房和损害购房群众利益的行为发生。三是建立房地产信息管理系统平台, 健全商品房网上登记备案和房地产市场信息发布制度, 规范销售行为, 畅通信息渠道。

第四, 改善投资环境, 引导企业发展。一是要加强服务意识, 及时为企业排忧解难。对外地开发企业, 要一视同仁, 甚至可以在政策上适当倾斜。从而吸引优秀的外地企业, 特别是吸引信誉好、资金实力强, 开发经验丰富的开发企业来衡南投资, 从而带动县城楼盘品质、城市建设档次的提高。二是要大力打击原材料供应垄断、强买强卖、欺行霸市等扰乱市场经秩序的行为, 进一步优化投资源环境。三是要加大银企对接力度, 加大金融部门对房地产业发展的信贷支持。

第五, 规范物业管理, 提升人居环境。要规范发展物业管理, 根据衡南县实际, 尽快出台相关政策, 制定物业管理办法, 开征物业专项维修资金, 完善资金管理办法。在县城范围内, 逐步推行物业管理工作, 切实改善居民居住条件, 提升居民的人居环境。

摘要：衡南县治自乔迁云集镇以来, 房地产业迅速起步并得到迅猛发展, 开发势头强劲, 但也存在市场秩序混乱、房产规模较小、房屋闲置偏高、物业管理混乱等问题。这就要求我们必须强化规划引导, 加强土地调控, 促进住房合理消费, 同时还要加强市场监管, 规范市场行为, 改善投资环境, 推进物业管理力度, 引导房地产企业做大做强, 促进衡南县房地产业的健康发展。

篇4：房地产发展情况的调研报告

关键词：次贷危机；金融创新；策略

一、美国次贷危机的根源

次级债危机的源头是美国所实行的宽松房贷政策和创新贷款产品。所谓次级房贷，是住房按揭的一种类型，指的是银行将钱贷给收入很少或个人信用记录较低的人。贷款给这些人的原因在于贷款机构能收取比良好信用等级按揭更高的按揭利息。为振兴国内经济，美国于2001年大幅减税和降低利率，同时房地产按揭市场开始放松个人贷款信用政策，在提供优质贷款的同时提供次级抵押贷款。贷款人可以在没有资金的情况下买房；一旦买房，房价继续上涨，令贷款人可以用不断升值的房屋作抵押，进行再融资。次级抵押贷款市场日益繁荣。在这样的背景下，越来越多的人有买房的冲动。而信贷公司由于急于开拓业务，不记后果地把一些银行信誉较差甚至还有一些根本不具备还款能力的人拉入他们的业务范围，为了显现银行业绩，不断开发一些针对还款能力弱的金融产品，这就是“次级贷款”产生的背景。在房价高涨情况下，由于抵押品价值充足，贷款不会产生问题；但随着2004年至2006年美联储17次调高利率，对利率敏感的房屋市场开始有了反映，房屋价格、开工率和销售额均下滑并屡创新低，房屋价值严重缩水，使得抵押品价值不足贷款本息，收入不高的按揭人面临着贷款违约，进而引起按揭提供方的坏账增加，按揭提供方的倒闭案增加、金融市场的系统风险增加，并且已经波及全球，最终导致了经济危机。

二、我国房地产金融市场发展现状

我国房地产业高度依赖银行资金，而商业银行也一直把房贷业务作为信贷投放的重点。我国80％左右的土地购置和房地产开发资金，直接或间接地来自银行贷款；而通过按揭贷款买房的个人，占全部购房者总数的90％，占银行贷款比例20％，这是一个极端保守的数字。如果不重视房贷的潜在风险，及时采取措施防范和化解风险，届时银行沦为房东就恐怕不止一家两家了，最终形成大规模金融危机。

目前尽管受到宏观调控政策的制约，但是目前的房地产价格下降的势头近年内无法逆转。信贷业务蕴含的风险已经凸显，许多信贷机构的大量贷款无法收回已成既定的事实。我们追究某一方的责任既是不负责的，又是于事无补的。个中有许多方面的原因交错：

1、部分房地产开发企业高负债经营导致财务风险。我国大部分房地产开发商自有资金较少，开发资金来源以银行信贷等间接融资为主，大量业主资金链条断裂，就导致不良贷款的产生。

2、发放房地产贷款过程中存在操作风险。近年来，各商业银行为了扩大盈利范围，抢占市场份额，在住房抵押贷款业务的资格审查中，对贷款人提供资料的真实性、合理性审查仅通过贷款人单位提供的收入证明来完成，这种提供收入证明的方式易弄虚作假，在对贷款人的信用状况进行调查的过程中也存在一定的缺陷，只根据贷款人在银行的信用记录进行判断，而对那些在银行没有信用记录及负债情况的申请人来讲，就无法查实其真实的信用状况。这样银行就无法判断贷款人的还贷能力，为以后贷款人发生违约埋下隐患。部分银行为了自身短期效益，采取对住房按揭盲目扩张的态势，不仅违规放宽了个人住房按揭贷款者的市场进入，而且以金融创新为名让这种房价上涨的个人住房按揭贷款无限放大。

3、假按揭凸现道德风险。假按揭通常采用的方式是开发商虚拟若干购房人，与其签订不真实、虚假的购房合同，再以这些虚拟的购房人申请按揭贷款，从而套取银行资金。有的开发商在通过虚拟购房人取得银行贷款后，将房屋卖给真实的购房人取得资金后才偿还银行贷款，但有的开发商因无法将房屋卖出则干脆携款潜逃。

4、法律法规限制了贷款抵押品的执行，加大了法律风险。更为关键的是，高法条关于房贷的司法解释指出，“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”这使得银行收回抵押房产进行拍卖的进程加了执行难度。

5、流动性过剩。流动性过剩是全球普遍存在的问题，我国尤其严重。为了抑制流动性过剩，央行采取加息政策，这使商业性住房贷款的利率大幅上升，提高了购房者的资金成本。近几年，随着住房贷款利率的上升，房价也上涨，一方面，银行主动向房地产投资信贷资金，另一方面，个人的购房需求高涨。房价持续上涨，人们的预期也随之上涨，又推动房价的进一步上涨，这样不断循环的结果，使房产市场火爆，房贷过度投放，一旦非常情况，将使房价下跌，很可能出现类似美国的情况：由于利率大幅上升，房价下跌而造成借款人无力还贷的局面，诱发贷款危机。

三、走出当前困境，我国房地产业应采取的发展策略

防范国内房地产市场发展中的各类风险的对策如下：

1、加快廉租房建设。仿效新加坡模式，建立大规模的廉租房体系，不仅可以解决低收入群体的住房问题，还可以起到调节房价的作用。业内人士称，从长期的市场变化来看，廉租房的供给每增加5％，就会迫使房价下降3％～4％。最终的房地产市场格局，将是低收入家庭享受到廉租房，中等家庭在购买第一套住房的时候享受补贴或者金融支持，高收入家庭则只能按照市场原则投资商品房。

2、完善市场信息采集和披露体系，提高市场透明度。一个有效率的市场离不开市场透明度的提高，全面、可靠的市场信息是包括政府、企业、个人等在内的市场参与各方判断市场形势、做出正确决策的基础。信息技术的普及和产权登记体系的建立，使市场信息采集和实时处理成为可能。

3、建立风险监控体系。一方面加强对抵押物的资产评估，另一方面加强对房地产企业经营管理、市场政策风险研究，以及对资产安排、开发实力等进行彻底评估。银行应该将重心放在项目开发能力评估体系的建立健全方面，再辅之以抵押资产和担保资产的评估，从而有效规避风险。如果政府监管部门缺乏必要的风险指引和劝告，缺乏对市场运行的监测，不能对金融机构进行及时的风险提示，就会失去对危机的预警。我们必须在坚持以规制性监管为主的基础上，实现规制监管与原则监管的有机结合，稳步推进金融业综合监管，防止出现监管重叠、监管遗漏或空缺的现象。

4、推进房贷资产证券化。金融衍生产品的过度泛滥以及债券评级体系的失真是美国次贷危机快速传导的助推器。而适度的资产证券化，对于中国银行业来讲是非常必要的。一是分散过度集中于银行体系的系统性风险的需要，二是拓展了代理等中间业务市场，改进了商业银行存贷利差的单一收入结构。三是有助于改变商业银行信贷资金过分依赖一般存款的情况。推进贷款证券化的工作，同样应该借鉴美国次贷危机的教训，本着循序渐进、先试点后推广的原则逐步推进，金融产品决不能过度衍生，基础资产不能无限制放大，坚决防止投资机构杠杆融资。

5、采取必要的严厉措施。从住房按揭的对象来看，美国对贷款人信用状况有严格的等级划分，但目前我国对个人客户的信用评级还不完善，客户提供相关资料真实性的查证也存在较大难度，贷款客户资质和信用方面的信息还存在较大的不对称性，同时房地产市场价格的持续上涨一定程度上会把信用低下按揭贷款的潜在风险掩盖起来。我国银行业应参照国际通行标准，制定和完善贷款资格审查细则，加强银行征信系统的建设，加大对住房贷款的审查力度。改变商业银行信贷人员仅凭借款人身份证明、个人收入证明等比较原始的材料进行决策的做法，尽量将违约风险消灭在萌芽中。

篇5：房地产发展情况的调研报告

当前，××中心城区房地产业发展减缓，出现了房屋滞销、有价无市等现象。如何促进××中心城区房地产业持续稳定健康发展，成为摆在我们面前急需破解的重要课题。

一、房地产业发展现状

据国家发改委公布的统计数据显示，今年1-7月，全国房地产销售面积27743万平方米，同比下降10.8%;在我国东南部某些地区，房价降幅从10%到40%不等。在房市房价低迷的影响下，全国土地供应总量同比减少25.27%，供应的土地也并未能如期成交。上半年以来，我国各地频繁发生退地事件，招拍挂地块不断遭到流拍。

××中心城区房价目前尚未偏离正常幅度，比丰城、樟树略低，比高安略高，比萍乡、新余城区房价低10%左右。然而，1-8月，××中心城区商品房销售面积37.31万平方米，同比下降44%。同时，1-9月中心城区共出让土地18宗，面积363.1亩，同比下降79%;成交金额27860.29万元，同比下降59%。××中心城区楼市低迷，主要是由于全球房地产业发展滞缓、国家宏观调控、媒体大肆宣传、购买者理性应对持观望态度等原因造成。

二、××房地产发展的依赖条件

房地产市场发展的原动力是工业化、城市化推进和居民收入增加，三者共同作用推动房地产市场发展。

1、工业化进程的快慢。工业化进程的快慢直接影响、限制房地产业的发展。一方面，工业化促进房地产其他动力要素的发展，如人口城市化率、财政收入增加、居民收入增长、第三产业发展等;另一方面，工业化与房地产息息相关，两者相互促进，这种相关性在工业化由初期向中期迈进的加速时期表现得尤为明显。美国经济学家西蒙·库兹涅茨研究表明，二产增加值占gdp比重达到40%-60%时，工业化进入中期。20xx年，××三产比例为22.23:50.25:27.52，第二产业比重首次突破50%，其中工业增加值占gdp比重达到42.9%。从数据上看，××已经进入工业化中期。

2、城市化进程的快慢。城市化进程的快慢与房地产业的发展状况有直接的正相关性。一方面，城市化进程推动房地产业蓬勃发展;另一方面，房地产业的健康发展有助于聚集更多的人气，提高城市化水平。近年来，我市为做大做强中心城区，繁荣房地产市场，出台并实施了一系列举措，从打造“江南生态休闲城市”到建设“中部地区最佳宜居城市”，从全面推进“三大战役”到利用3年时间全面实施“13579”绿色工程，从实施“一心三轴五组团”发展战略到全面实施人口倍增计划等等，中心城区发生了翻天覆地的变化。20xx年，××中心城区面积45平方公里，比20xx年扩大26平方公里;城市化率为35.62%，比20xx年提高10.82%。世界发展历程表明，当城市化率在30%-60%时，城市化进程处于高速发展阶段;当城市化高速发展时，房地产业也将高速发展。目前，××中心城区现有人口27万左右，根据城市化发展人口5年倍增计划，20xx年人口将达50万人。如果新增人口有60%要买房，按人均25平方米计算，到20xx年需要的住房面积为345万平方米，每年需要69万平方米。随着城市化进程的加快，这一数字还将扩大。因此，××房地产市场 “低迷” 是暂时的，从长远来看，随着全国房地产业调整结束，××房地产业也必将迎来一个较长的快速发展期。

3、居民收入增长的快慢。居民收入增长的快慢直接影响房屋价格的高低。20xx年，××居民消费观念仍停留在“居者有其屋”。八年来，随着居民收入的快速增长，城镇居民住房消费需求也不断增长，消费观念从原来的“居者有其屋”转变为“居者优其屋”，住房价格也一路攀升，从最初的350元左右上涨到现在的2400元左右，××房地产业空前繁荣。20xx年，××人均gdp为1242美元(按照20xx年平均汇率1美元兑换7.6039元人民币计算)。依据国际统计经验数据，当人均gdp在800-4000美元时，房地产市场将进入高速发展期。据此推算，××房地产市场正处于高速发展期。若按年均8%的gd增长率计算，达到人均gdp4000美元需要时间，也就是说，××房地产市场快速发展还将持续14年。此外，由于××撤区设市时间较晚，居民消费的比重低于同等发展程度的城市，房地产市场发展的“黄金期”还将更长。

三、几点建议

近期，国家陆续出台了一系列政策，如居民首次购房最低首付款比例从30%减至20%，个人买卖住房暂免征收印花税、免土地增值税，个人住房公积金贷款各档次利率下调0.27百分点，首次购买90平米以下住房契税从3%-5%统一下调到1%。为使××房地产业发展尽快摆脱低迷状况，在用好用足国家政策的基础上，建议从以下几个方面激活房地产业发展。

1、继续稳定房价 。××房地产业在理论探讨、产业培育、企业发展、消费引导等方面都有二线城市的“后发优势”，市场相对健康，其发展应以“稳定”为主基调。在此前提下，政府既可以灵活地运用国家出台的扶持政策、财税措施进行调节，也可以成立房地产协会等民间组织，约定房屋价格降幅底线，避免价格巨大波动。同时，积极引导、鼓励企业主动采取措施赢得市场，实现政府、开发商、老百姓“多赢”的格局。

2、控制供地规模。20xx年，××中心城区出让土地面积1792.771亩，房地产市场投放量达到20xx、20xx、20xx三年总和，在一定程度上冲击了房地产业健康发展。因此，要严格控制供地规模，房地产开发规模每年开发要控制在40万平方米左右。一方面，要建立科学合理的土地投放机制，按照“控制总量、协调发展”的原则，以销定量出让土地，维护房地产市场秩序。另一方面，要建立房地产联席会议制度，由市政府分管领导主持，市政府办、发改委、国土、城建、房产等相关部门参加，制定房地产开发年度计划、土地供应计划，确定开发建设规模、区域分布及结构比例、基础设施配套建设项目。同时，调节城市投资规模，控制国民经济和城市发展节奏，使城市土地资源配置和房地产业效益都达到最优化。

3、加大扶持力度。一是对房地产信贷资金实行区别对待。鼓励和引导金融机构支持房地产业发展，对开发企业资质好、自有资金比例高、房屋性价比高和销售前景较好的房产项目，加大信贷支持力度。二是适度下调土地竞买保证金的比例。根据不同地段、不同时期以及客户情况，适当降低交易起始价。三是适当放宽项目开竣工期限。四是调整商品房预售许可条件。对开发企业完成项目用地的征地拆迁、建筑报建、开始房屋基础全面施工、确定施工进度和竣工交付日期的，可给予办理商品房预售审批手续。五是清理房产税费。对房地产开发过程规费进行一次清理，没有政策规定的坚决取消，能降低标准的.尽量降低标准，能后置的尽量后置，能放开的坚决放开。

4、出台购房优惠政策。一是推出买房落户新政。对外来人口在中心城区购房面积在90平方米以上，可办理家庭成员的常住户口。二是放宽公积金贷款幅度。对收入稳定、信用良好的个人第一次购房，可适度放宽贷款比例。三是延长公积金贷款期限。贷款期限不超过借款人夫妻双方迟退休者法定退休年限。四是适度下调购房首付比例。五是实行购房退税或减免税费。如对个人购买相应区域内普通商品房、存量房的，按所缴纳的契税、印花税地方体制分成部分“给予全额补贴”。

5、调整经济适用房和廉租房政策。20xx年，××中心城区经济适用住房建设总量为8万平方米，销售最高限价为960元/平方米，远低于商品房市场均价。要调整经济适用房政策，全面推行保障性住房分配货币化。经济适用住房全面推行货币补贴方式，停止实物分配。具有经济适用住房购买资格的城市居民，在购买普通商品房时，由政府给予货币补贴。廉租住房坚持租赁补贴为主，实物配租以及租金核减为辅方式，适时提高廉租住房保障标准，扩大租赁补贴保障范围，做到应保尽保。

篇6：西乌旗房地产开发情况调研报告

一、房地产市场基本情况

西乌旗房地产开发于2005年开始启动，2007年起进入发展阶段，各类商品房开发面积、施工面积以及投资额等出现全面攀升走势。2009年进入高速发展阶段，房地产市场投资进入一个新高潮。

根据巴拉嘎尔高勒镇总体规划的要求，房地产开发建设以拆迁改造旧城为主，规划先期已进行的有白音小区、仁和家园、富华小区，后期规划的永和小区、元盛丽都、学府花园、卓然京都、园丁小区部分建设也涉及旧平房改造；

至2010年7月，房地产开发建筑面积为72.91万平方米，其中商品房住宅54.55万平方米，营业性用房15.93万平方米，其它2.43万平方米。

（一）经济适用房及廉租房建设情况

1、经济适用住房建设情况。2008年富华小区、园丁小区、粮贸市场院内的196套经济适用住房已分配完毕；2009年在园丁小区新建经济适用住房64套，主体已完工，正在进行室内外装修。

2、廉租房建设情况。2010年开工建设廉租住房320套，总投资2090万元，中央预算内投资780.2万元，地方政府投资1309.8万元，建设地点分别位于元盛丽都、碧海云天、仁和家园、学府花园、白音华东峰花园小区二期。2009年未完工的海景逸轩105套、土产院内15套、学府花园小区4套廉租住房也将于2010年10月份底完工并交付使用。

（二）城镇改造拆迁情况

2008年共完成拆迁479户，建筑面积6.5万平方米，主要以公用事业及市政道路拆迁为主，同时也为房地产开发相关配套建设打下了坚实的基础，促进了我旗房地产市场发展。

2009年房地产开发完成拆迁项目为丽景佳苑54户、学府花园21户、仁和家园二期15户等12个项目共计264户，建筑面积2.6万平方米；市政基础设施建设拆迁完成乌珠穆沁街、园丁小区等拆迁3处共计18户，建筑面积0.25万平方米。

2010年1～7月共完成仁和家园二期、学府花园、花园小区等拆迁146户，建筑面积

1.8万平方米；市政基础设施建设完成乌珠穆沁街两侧、蒙古中学扩建、供热换热站等共计27户，建筑面积0.35万平方米。

二、房地产市场情况分析

西乌旗国民经济在国家西部大开发的大背景下，一直保持在平稳、健康、快速的轨道上

运行，以旅游、文化产业、工矿业为主导产业的经济特色鲜明，发展后劲较足，居民收入及消费水平逐步稳定增长，为房地产开发提供了一个广阔的发展平台。

（一）供需平衡，价格合理

1、商品房需求分析

随着牧区人口转移城镇的实施以及白音华能源化工园区的建设逐步扩大等原因，大量牧民及外来人员涌入城镇，极大的拉动了我旗商品房市场的需求。

2、商品房供给分析

由于房地产市场需求旺盛，开发商对未来市场前景预期良好，因此不断加大商品房开发力度，2009年开发建筑面积达到30.57万平方米(其中住宅面积26.48万平方米，2909套；商用房4.09万平方米，418套)，投资金额约3亿元，创历史新高。

2010年1—7月白音小区（原二中院内）、永和小区二期、富华小区、仁和家园、学府花园二期等项目都已陆续开工建设，开发总面积29.18万平方米（总套数3184套），其中住宅20.87万平方米，商业5.88万平方米，其它2.43万平方米，已完成投资2.1亿元；

综上所述，从供给与需求的角度来看，市场供给与需求基本匹配，商品房市场供应充足，购房者可选择范围较大，能够满足我旗人民群众购买各类商品房的需求。

3、销售价格分析

2006年商品房住宅平均价格为1200元/平方米，2007年1350元/平方米，2008年1450元/平方米，2009年1500元/平方米，2010年1650元/平方米；销售价格增幅处于合理区间，预计未来价格水平将保持平稳增长。

（二）客户以自住为主，外地购房者占据一定比例

商品住宅90％以上的购买者的购买目的为自住，剩余10%基本为来自外地的房产投资者，而其主要购买商业性房屋，我旗楼市发展较为稳健。

（三）房地产消费水平不高，但增幅很快

随着市场的发展，消费者购房日趋成熟、理性，更注重楼盘的品质、环境、户型、物业管理等内涵，若住宅小区内物业服务好、基础设施设备齐全、景观绿化、硬化、亮化较好的楼盘即可热卖，在这方面做得较好的有仁和家园、永和小区等，其中仁和家园已获得2009年全盟优秀示范住宅小区称号，永和小区已申报2010年盟级优秀示范住宅小区称号。

（四）商品住宅空置量小幅增加

由于基础设施配套较差的住宅和地段偏远的商品房销售存在一定困难，截止2010年7

月，已经竣工可出售的商品房中住宅空置率为15%左右，其中多数为顶层住房。

三、存在的问题

一是房地产市场开发不够规范，开发企业规模小、信誉度低。房地产业起步较晚，除沁旺、博城等少数几家房地产开发企业外，其它均为外地企业从事房地产投资开发、建设，资质多为三级或二级(坤龙房地产、泰丰房地产、隆成房地产等)，以及部分四级或暂定（赤峰昊运房地产、隆元房地产、盛唐伟业房地产等）；凡企业属于超资质跨地区开发的，我们严格要求企业责令其对资质进行升级或在本地区重新注册，现博城房地产(原盛唐伟业房地产)已完成注册。

二是经济适用房、廉租房住房保障压力较大。城镇住房困难家庭数量多，截止2010年7月，共有城镇住房困难家庭977户，至2010年8月1日共有528户申请经济适用住房。

三是住宅小区物业管理仍然滞后，基础设施不配套，软、硬件建设亟待提高和完善；物业服务质量不高，服务内容单一，公共设施维修养护不及时、不到位；物业宣传力度不足，导致业主对物业服务内容、服务标准、收费标准等不甚了解，未签订物业服务合同等，物业纠纷现象时有发生；

四是2009年拆迁过程中有的拆迁户期望值过高，拆迁补偿要求脱离实际房价，存在漫天要价的现象，同时部分开发企业仅重视拆迁范围内局部被拆迁人，对不占楼基础和不急于开工的楼盘位置的被拆迁人态度很不积极，加之工作方法简易，且在拆迁补偿操作上标准不统一，导致矛盾激化，拆迁难度相对加大。

篇7：房地产发展情况的调研报告

房地产业作为一个具有高度综合性和关联性的行业，它在促进城镇化水平、改善居民居住条件、提供就业机会，带动其他相关产业发展等方面发挥着举足轻重的作用。在目前国内市场大背景下，我市房地产出现投资增幅逐月递减、施工规模增幅放缓、销售市场低迷、到位资金紧张现象。

一、发展现状及主要特点

（一）投资增幅逐月递减，前景堪忧。新一轮房地产宏观调控的实施，加上一房一价、试点房产税和产权登记等政策连环出台，市场供需双方观望态度十分明显，波及东营效应虽然滞后，但近期房地产开发投资呈现增幅收窄走势。今年2-6月份累计完成投资分别为4.52亿元、21.60亿元、37.93亿元、62.95亿元和82.93亿元，分别增长21.4%、20.9%、19.2%、17.5%和16.8%，增速呈现逐月递减态势。东营房地产市场经过多年发展，渐趋成熟，形成了以住宅为主、商务为辅的投资格局。房地产业投资成为除制造业投资外的第二大行业，对拉动服务业投资乃至全社会固定资产投资具有积极而重大的影响。今年上半年，东营住宅完成投资65.12亿元，增长15.9%，占商品房开发投资总额的78.5%，高于2013全年1.1个百分点。

（二）施工规模增幅放缓，新开工面积下降。随着房地产投资增速逐月递减，商品房施工规模出现放缓。上半年，全市房屋施工面积1122.41万平方米，同比增长7.8%，低于2013全年增幅10.7个百分点。其中，住宅施工面积861.68万平方米，同比增长4.2%，低于去年同期4.0个百分点。上半年全市房屋施工新开工面积215.47万平方米，同比下降13.7%。其中，住宅新开工面积188.68万平方米，同比增长3.4%。截至到6月底，新建住宅空置面积达到26.72万平方米，同比增长7.6%，市场供应基本保持稳定。

（三）销售面积下滑，价格稳中有降。上半年，全市商品房销售面积为132.21万平方米，同比下降8.6%；销售额65.36亿元，同比下降1.7%。商品房中住宅销售115.94万平方米，同比下降16.8 %；销售额56.39亿元，同比下降11.8%。在住宅销售中现房销售18.34万平方米，同比下降52.1%；期房销售97.61万平方米，同比下降3.5%。新建商品住宅均价4863元/平方米，较去年同期增长6.1%，较去年年底增长0.6%。商品住宅价格表面没有降低，但扣除隐性让利，实际已出现松动。

二、目前房地产市场面临的问题与困难

（一）房产市场观望气氛浓厚，企业开发热情降低。投机需求基本退出，一些刚性需求消费者的观望情绪浓厚。资金回笼慢，建设资金趋紧，开发商也在观望。有些在建楼盘已经开始延缓建设，有的企业后续开发计划已经暂停。上半年，全市商品房竣工面积53.55万平方米，同比下降42.2%。大多企业的开发投资比政策出台前减少，对今年下半年和明年销售预期减少三分之一以上，部分企业预计减少一半以上。市场前景不明朗，观望气氛浓厚是企业开发投资减少的主要原因。

（二）住房供应结构有待改善。全市的住房供应结构正在顺应宏观调控的要求做出积极的调整，但市场供需结构之间仍存在一定的矛盾。今年上半年，90平米以下、90-144平米、144平米以上住宅施工面积占全部住宅施工面积的5.0%、53.5%和41.5%，其中90平米以下、90-144平米以上比重分别低于网签比重2.5和6.0个百分点，144平米以上则高8.5个百分点。说明90-144平米和90以下平米仍是现阶段居民购买主打户型，高档住宅和别墅购买意愿则有所降低。特别是90平方米及以下住宅施工面积占全部住宅施工面积的5.0%，离《国六条》及其细则的要求还有一定距离。

（三）房地产市场管理有待于进一步完善。近年来，购房户投诉和上访现象逐渐增多，主要反映房屋质量差、不能按时交房和办理房产证等问题。其原因，一是由于开发企业资金紧张，开发进度放缓，导致不能按合同约定的时间交房和办理房产证。二是以民营资本为主体的房地产开发企业，起步晚发展快，企业自律意识不强，依法经营观念淡薄，规范管理水平不高，在打造企业形象、品牌树立、做大做强和承担社会责任上意识不够，导致群众信任度不高。三是尚未建立程序规范、运转高效、配合有力的房地产市场监管体系，特别是供地管理与开发管理、项目管理与企业管理脱节。

（四）房地产开发企业规模小、实力弱、竞争力差。近几年，东营市房地产开发企业得到快速发展，企业数量逐年增多，并逐步向高资质等级方向发展，但小规模、低资质企业仍占据了较大比例。截止6月底，有建设项目的四级及以下资质房地产企业占全市房地产开发企业总数的73.3%。低资质企业普遍规模较小、基础薄弱、实力不强、抗风险能力较低、经营理念较差。全市房地产开发企业中，在全国知名度高、品牌影响力大、具有引领作用的大企业偏少，房地产行业整体水平有待提高。

三、多措并举，推动房地产业健康发展

（一）改变粗放型发展模式，加快推进房地产业规模化发展。当前，要更加注重“环境、文化、科技、环保”的先进理念，本着以人为本、节能省地的原则发展房地产业。政府应通过鼓励兼并和重组、政策倾斜和扶持，帮助企业做大做强。房地产业通过发展规模经济，可以从根本上改变商品房开发造成的过度竞争状况，在一定程度上达到分工的专业化、成本的最大节约，以提高经济效益及相关资源的使用效率。

（二）探索建立组合式融资模式，拓宽企业融资渠道。国家调控政策频频出招，房地产企业不能仅仅依靠银行来获取资金，应该多渠道拓宽房地产企业的融资渠道，分散和规避开发风险。可以采取组合式融资的方式，将各种融资方式在房地产企业发展的不同时期、不同条件下进行有效合理的组合，使其不但能够满足房地产企业发展，又能最大程度上降低企业的资金成本。

（三）提升规划层次，完善功能配套，满足不同层次居民的住房需求。一是提高规划设计理念与创意的再认识，体现东营地域文化特色城市品质。二是完善城市功能设施，优化内部功能片区。城市基础设施项目的设计标准要高，余量要大，建设要优先。超前考虑职工通勤、居民购物健身、学生入学入托的可达性和便利性。三是根据市场需求合理确定房地产开发面积，促进房地产市场供求平衡；积极引导企业建设面向中低收入家庭，发展中低价位、中小套型普通住宅。四是加快绿色建筑技术开发和研究，推动低碳生态城市建设。突破低碳能源、低碳建筑、绿色建筑、绿色交通等一批低碳生态建筑核心技术，加快新型材料和太阳能推广。

（四）优化发展环境，不断规范市场秩序。企业的发展离不开良好的外部环境。政府应简化审批流程，减少住房开发审批中间环节；要进一步加大房地产市场监管力度，严肃查处房地产交易环节以及经营管理中的各项违法违规行；建立健全房地产市场信息发布制度，提高市场透明度。

篇8：房地产发展情况的调研报告

1 2014年广西房地产开发总体向好

(1) 总量再上新台阶, 增速明显快于全国平均水平。2014年, 广西房地产开发投资规模和商品房销售面积均创历史新高, 投资规模实现较大跨越, 从近3年来年均1600亿元左右的投资总额, 跨上了1800亿元的台阶, 达到1838.49亿元;销售面积一举突破3000万平方米大关, 完成3165.55万平方米。房地产开发投资和商品房销售面积同比去年分别增长13.9%和5.4%, 增速分别高于全国平均水平3.4和13.0个百分点。从投资情况看, 总量在全国和西部分别排第19位和第6位, 速度在全国和西部分别排第14位和第7位, 与去年相比分别前进了第16位和第5位。从商品房销售情况看, 总量在全国和西部分别排第16位和第5位, 速度在全国和西部分别排第9位和第7位, 与去年相比分别前进了第15位和第2位。

(2) 房地产开发投资增速止跌回升, 全年实现两位数较快增长。2014年, 广西房地产开发投资完成1838.49亿元, 同比增长13.9%, 增速同比去年提高10.1个百分点。从年度走势看, 2014年改变了过去两年低位增长 (3%左右) 的态势, 实现较好开局, 经过上半年的波动和徘徊后, 下半年稳定在两位数增长的态势。从与全国平均水平对比看, 2014年8月, 广西房地产开发投资增速超过全国平均水平, 一举扭转了自2011年以来延续了43个月的广西房地产开发投资增速低于全国水平的不利局面。 (见表1)

(3) 商品房销售市场回暖, 销售面积同比增速由负转正。2014年, 广西商品房销售面积完成3165.55万平方米, 同比增长5.4%, 增速比去年同期回落了3.2个百分点, 其中, 住宅类商品房销售面积同比增长3.8个百分点, 增速同比回落4.8个百分点。从全年增速变化情况看, 5月以前商品房销售面积同比下降, 延续近两年低于全国平均水平发展态势。商品房销售额从6月开始明显缩小, 降幅小于全国平均水平, 至11月, 商品房销售进一步回暖, 销售面积增速出现由负转正。其中, 住宅类商品房销售面积增速于12月出现由负转正。全年销售态势优于全国平均水平。 (见表2)

(4) 房地产市场开发预期提高, 先行指标表现良好, 为广西房地产市场提供了后续发展空间。2014年, 在广西房地产开发的先行指标中, 本年购置土地面积和房屋新开工面积实现了2011年以来首次出现正增长, 房屋施工面积和房屋竣工面积实现了2012年以来的最高增速。其中, 从本年购置土地面积看, 2014年, 广西房地产商本年购置土地面积为610.01万平方米, 同比增长41.2%, 增速比上年提高了61.5个百分点, 比全国平均水平 (-14.0%) 高出55.2个百分点;从房屋施工面积看, 2014年, 广西房屋施工面积为17472.15万平方米, 同比增长8.9%, 增速比上年提高了2.1个百分点, 与全国平均水平 (9.2%) 基本持平;从房屋新开工面积看, 2014年, 广西房屋新开工面积为4138.43万平方米, 同比增长11.4%, 增速比上年提高了12.1个百分点, 比全国平均水平 (-10.7%) 高出22.1个百分点;从房屋竣工面积看, 2014年, 广西房屋竣工面积为1865.98万平方米, 同比增长9.0%, 增速比上年提高了35.6个百分点, 比全国平均水平 (5.9%) 高出3.1个百分点。 (见表3)

2 广西房地产开发调整期的阶段性特征表现明显

(1) 以改善民生为主的房地产政策进一步落实, 小户型住宅投入比重不断提高。基于国家以改善民生为主的加大棚户区 (危旧房) 改造力度等房地产政策进一步落实。2014年, 广西140平方米以下中小户型住宅投资为1081.58亿元, 同比增长10.5%, 总量占全区房地产开发投资比重的58.8%, 与2011年以来广西投入比重60%左右基本持平。其中, 90平方米以下小户型住宅投资为408.2亿元, 同比增长14.1%, 总量占全区房地产开发投资比重为20.2%, 与前几年相比表现为逐年上升态势。

(2) 以现代服务业发展为契机, 商业地产、办公写字楼等非住宅类投入的贡献率超过40%。在加快服务业投资发展政策以及消费者投资多样化的驱动下, 广西以商业地产、办公写字楼为主的非住宅类投资明显加快。2014年, 广西商业地产、办公写字楼完成投资324.9亿元, 同比增长43.4%, 对广西房地产开发投资贡献率达43.9%, 总量占全区房地产开发投资比重17.7%, 延续了2011年以来年度提高2.0个百分点左右的投入。

(3) 多种因素影响, 市场销售相对稳定, 住宅销售面积稳定在2700万平方米左右。2014年广西商品住宅销售面积为2869.32万平方米, 比上年增长3.8%。自2011年以来, 广西商品住宅年度销售面积稳定在2600万到2900万平方米的区间内, 并连续4年保持个位数低速运行和小幅波动。

(4) 市场供给的结构性变化, 带动不可销售面积增长1.1倍。由于房地产调控政策持续影响, 部分房地产开发商对市场的预判发生变化, 主动调整经营重心, 引起市场供应的结构性变化。主要是对非住宅商业地产采取灵活的营销策略, 部分非住宅商品用房只租不售或先租待售, 不可销售面积大幅增长。2014年本年竣工面积中不可销售部分的面积为92.56万平方米, 同比增长1.1倍。

(5) 广西商品房销售价格保持小幅上涨, 但涨幅持续回落。2014年, 广西商品房销售综合平均价格约为4800元/平方米, 比上年略增200多元/平方米, 涨幅5.7%, 与2012年、2013年相比分别回落5.7和3.6个百分点。其中, 商品住宅销售综合平均价格约为4400元/平方米, 比上年提高5.3%, 增幅分别比2012年、2013年回落4.7和2.6个百分点。

3 当前广西房地产开发需要关注的几个主要问题

(1) 待售面积总量持续增加, 去库存化压力越来越大。2014年, 广西商品房待售面积累计为1507.45万平方米, 同比增长23.0%, 增速比上年同期回落9.3个百分点, 比全国平均水平低3.1个百分点。从2011年以来情况看, 广西商品房待售面积增速虽然呈较快回落态势, 但2014年新增待售面积282万平方米, 累计总量已经达到当年全区房地产销售市场消化能力 (3165.55万平方米) 比重的47.6%, 比重表现为逐年提高, 去库存压力进一步加大。 (见表4)

(2) 房地产开发到位资金趋紧, 应付账款上涨较快。2014年, 广西房地产开发资金实际到位2935.39亿元, 同比增长9.0%, 增速同比回落2.0个百分点, 低于房地产开发投资增速 (13.9%) 4.9个百分点, 其中银行贷款下降0.1%, 个人按揭贷款增长7.6%。房地产开发应付账款为513.75亿元, 增长31.0%, 增速高于资金到位增速22.0个百分点, 高于全国平均水平11.6个百分点, 其中应付工资款为310.50亿元, 增长47.6%, 从2011年以来看, 应付账款增速已经连续两年高于到位资金增速。房地产开发到位资金趋紧, 应付账款尤其是应付工程款上涨较快, 既影响后期开发进度, 后续发展支持力度减弱, 也影响广西房地产企业和上游建筑业企业良性发展。

(3) 商品房开发销售以住宅为主, 结构比较单一, 市场风险相对集中。2014年, 广西住宅的投资总量为1292.63亿元, 占全区房地产开发投资总量比重的70.3%, 从2011年以来看, 住宅投资比重保持在70%左右, 平均高于全国2.5个百分点。住宅销售面积 (2869.32万平方米) 占全区商品房销售面积比重为90.9%, 高于全国平均水平3.7个百分点, 从2011年以来看, 年平均比重约为92.0%, 高于全国水平4.0个百分点左右。广西住宅投资与销售一家独大, 结构比较单一, 意味市场风险相对集中。

(4) 广西房地产企业退出市场经营较多, 数量逐年减少。近几年来, 由于市场竞争加剧以及对市场前景预期不明, 广西房地产企业退出市场经营较多, 2014年末, 企业“一套表”联网直报平台显示, 广西房地产企业为2491家, 比2013年底净减 (包括新增和退出) 194家, 2012年和2013年净减分别为220家和249家, 与2011年相比, 合计净减663家。从与全国对比情况看, 全国房地产企业数量表现为逐年上升, 这也表明广西房地产企业整体实力较弱, 区内企业培育成长不快, 区外大型企业对入驻广西市场的期望值偏低。

4 新常态下对广西房地产市场的思考

根据对近几年来房地产开发情况的分析, 在经济发展的新常态下, 在国家稳健为主的房地产政策调控下, 未来几年广西房地产开发仍将处于调整适应期, 将继续保持增速较低、相对平稳的发展态势。

4.1 主要制约因素

国际经济形势错综复杂, 国内经济下行压力继续加大, 国家房地产宏观调控政策的惯性影响持续存在, 而利好政策效应尚未显现, 商业银行金融机构支持推动房地产市场消费的力度有待进一步提高, 媒体尤其是网络媒体对实行不动产登记和征收房地产税等新兴房地产政策的宣传导向存在差异, 抑制了商品房的改善性消费和投资需求。同时, 各地房地产市场分化日趋严重, 部分城市商品房销售面积和销售价格出现下降, 也导致刚性需求购房者持币观望。

4.2 主要利好因素

(1) 从城镇化进程看, 广西城镇化进程为商品房销售提供广阔市场。2014年, 广西按城镇常住人口计算的城镇化率为46.01%, 比全国平均水平低8.76个百分点, 与世界发达国家和地区相差约30个百分点。如果按达到全国城镇化率54.77%的水平测算, 广西将增加约450万人的城镇常住人口。按2020年全面小康社会居住标准, 城镇人均住宅建筑面积达到35平方米计算, 将产生约16000万平方米的住房需求, 是2014年广西商品房销售面积的5倍。

(2) 从经济结构调整看, 广西房地产对GDP的贡献低于全国平均水平, 商品房销售市场存在较大空间。广西是后发展地区, 第三产业的发展落后于全国平均水平, 而房地产是第三产业的重要组成部分, 2014年, 按现价计算, 广西房地产业对GDP的贡献率约为3.4%, 远低于全国房地产对GDP约8.5%的贡献率, 这也表明广西商品房销售市场存在较大空间。

(3) 与全国同步实现“两个建成”将进一步推动广西房地产市场持续发展。十八大以来经济发展模式更加注重调结构、转方式、惠民生。在未来几年, 为了与全国同步实现“两个建成”, 广西将进一步加大“把广西北部湾经济区建设为西南中南地区开放发展的战略支点”“中国—东盟海上丝绸之路”“西江经济带”以及中国—东盟合作进入新的“钻石十年”等平台的建设, 经济发展方式将更合理, 民生建设投入将更大, 来广西投资、发展以及创业的吸引力将更强, 居民对住房的刚性需求和改善性需求将进一步释放, 这些都为推动广西房地产市场持续发展提供了需求动力。

5 几点建议

围绕实现“两个建成”目标, 深入实施“双核驱动”战略、构建“三区统筹”格局, 主动适应经济发展新常态, 促进广西房地产开发健康有序发展。

(1) 准确研究解读好国家宏观经济政策, 继续落实好“三十八条”政策中关于促进房地产健康稳定发展的各项措施。认真研究国家经济工作会议精神, 在推进广西城镇化进程中, 在国家政策总体框架下, 制定灵活的微观实施细则, 切实支持房地产开发项目建设, 注重培育、扶持和鼓励广西房地产企业参与棚户区改造建设, 注重市场和满足人民群众需求为导向, 落实差别化住房信贷政策, 加大住房公积金支持住房消费力度, 增强和促进合理住房消费。

(2) 做好科学规划, 做好“双向调控”政策的研究落实, 重点防范和化解两种风险。按照广西各市实际, 做好科学规划, 把握好需求与开发的平衡点, 实行区域化差别化的房地产调控政策, 分类指导, 防止调控“一刀切”。如对广西房价上涨过快的部分城市, 做好年度新建商品住房价格指导, 保持房价基本稳定;对供过于求的部分城市, 要适度控制新开发总量, 重点做好房地产行业高密集型资金流动性的风险防范和化解供给过剩 (待售面积过高) 风险。

(3) 结合实际, 建立健全收储部分中小套商品房作为保障性住房建设的有效机制。在按照国家和广西保障性住房建设的部署和总体要求下, 各地可结合本地区实际, 建立健全收储一定数量的中小套商品房作为城镇保障性住房的有效机制, 既可以尽快实现低收入城镇居民的住房需求, 同时也化解部分城市待售面积过高的风险。

(4) 继续加强房地产市场监管, 建立健全房地产市场预警预报机制。严格执行商品房预售管理制度, 切实强化预售资金管理, 制定和完善监管制度;建立房地产企业信用档案和管理系统, 及时记录、公布房地产企业的违法违规行为, 信用档案要作为考核企业资质的依据;全面、及时、准确地发布市场供求信息;正确解读市场走势和有关调控政策措施, 引导社会舆论, 稳定市场预期;要加强舆情监测, 对涉及房地产市场的不实信息, 要及时、主动澄清, 减少市场误判及其不良影响。

摘要：近年来, 在国家房地产宏观调控持续政策的影响下, 广西房地产开发市场与全国趋势一致, 经历了较大波动。2014年, 从数据总体表现看, 广西房地产开发仍处于调整期, 阶段性特征明显, 但市场整体环境趋好, 房地产开发投资趋于止跌回升, 商品房销售由负转正。本文主要分析2014年广西房地产发展现状、阶段性特征和需要关注的问题, 研究新常态下广西房地产发展的主要有利因素和制约因素, 提出主动适应经济发展新常态、促进广西房地产开发健康有序发展的对策建议。