镇平房地产情况及项目建议

镇平房地产情况及项目建议（精选4篇）

篇1：镇平房地产情况及项目建议

镇平县

房地产概况及登凯名苑项目营销建议

镇平房地产市场调查

镇平地域名片

镇平县位于豫西南腹地，总面积1500平方公里，辖3个街道、11个镇、8个乡409个行政村，总人口103万人。城市规划区现状人口30.68万人，规划预测远期2020年人口为48万人，其中城镇人口预测为40.2万人。中心城区常住人口15万人，2020年发展到35万人，用地发展空间主城区控制在70平方公里范围内。

县城距南阳机场仅26公里，国道312线与国道207线在县城呈十字交叉，焦枝铁路斜跨东南，宁西铁路横贯东西，省道244线、省道248线纵穿南北，沪陕高速与二广高速在县城东南部立交,南水北调中线工程穿越境区，构筑了镇平四通八达的交通网络。

这里有三潭碧水、菩提古刹、巍巍五朵、悠悠赵河，自然条件得天独厚；这里的金字招牌闻名遐迩，“中国玉雕之乡”、“中国地毯之乡”、“中国金鱼之乡”、“中国玉兰之乡”全国科技富民强县试点县，全国500个商品粮生产基地县之一，是河南省命名的18个综合改革试点县和26个城镇化重点县之一，是河南省确定的玉文化改革试验区，可持续发展试验区、粮食生产核心区，是“外商眼中的河南最佳投资城市”。近年来，镇平抢抓机遇，加快发展，经济实力明显增强，城乡面貌显著变化，社会事业协调推进。县域经济综合实力连续多年稳居南阳市县（市）区首位。

镇平楼盘

1、财富世家

项目概况：

/河南恒康建筑 ·项目名称：镇平财富世家·项目地址：将军路与南环路交汇处·开发单位：南阳财富置业有限公司·建筑形态：多层、小高层、高层、·物业类型：住宅、商铺、花园洋房住、·主宣传语：镇平首席西班牙风情恒温社区·规划设计：深圳市广和营造建筑设计顾问有限公司·建筑单位：河南天工集团

·监理单位：河南四铭工程监理有限公司 河南兴豫工程监理有限公司 ·总占地面积：130 亩 ·总建筑面积：244817平方米 ·绿化率：50 % ·容积率：2 ·主力户型：三房两厅两卫、四房两厅两卫、顶层复式、花园洋房 ·物业管理：南阳财富物业管理有限公司 项目综述：

镇平财富世家项目位于南环路与将军路交汇处，距主城区仅5分钟车程，北临雪枫植物园，南接南环路，西至石佛寺及沪陕高速，东到南阳仅25分钟车程。项目总占地130余亩，建筑面积24万平方米，由23栋多层、小高层、高层组成，是由河南宛西制药集团重金打造的镇平首席西班牙风情恒温社区，首创6层退台电梯花园洋房。引入地温中央空调系统，能够达到四季如春的恒温享受。社区内从北往南贯穿整个小区的是宛如丝带的水系以及绿化率高达50％的五重垂直坡地景观，全冠移植的西班牙景观园林。大型商业中心及休闲会所和沿街商业构成了一条3万平米的西班牙风情商业街，集休闲、娱乐、逛街、为一体。小区配有全地下停车库的人车分流系统。社区配套：

五重景观设计，高达40%绿化率，近7000平米的水系景观；全地下车库的人车分流系统；财富物业星级物管，五重安防系统及地温中央空调系统；配备背景音乐，西班牙风情商业街以及沿街底商，集中式主商业圈，建业小哈佛幼儿园，室外健身设施，室外儿童娱乐设施等。周边配套：

占地490余亩的雪枫植物园，小神童幼儿园、全兴双语学校、镇平三中、镇平一高、农业银行、农村信用社、移动通信营业厅、3

医院、交警大队。交房标准：

毛坯房、电梯、半封阳台 相关信息：

项目一期共152套房源，已基本售罄，并于2012年9月11日交房。二期2012年9月16日认筹，5万抵6万，一次性96折。10月12日开盘，分两次推房源。工程一期已交房，二期封顶，11月份交房。住宅最高价3850元，最低价3070元，均价3400元。现目前正在推二期商业，2万抵3万认筹中。一次性付款96折，按揭98折，当天购房再享3000元优惠，团购更优惠。

项目调查小结：为镇平高端项目，针对的镇平高端市场需求的住宅项目；户型较大、舒适度较高、工期较快，都为项目的品质和品牌的影响力提供有力支撑，更为项目的高价销售提供有力保障。

2、中央华府

物业类别：住宅、项目特色：城市中央，巅峰华宅，15万㎡层峰官邸

建筑类型：多层、小高层、小户型、高层、装修状况：毛坯房 项目地址：府前街与镇菩路交汇处

交通状况：镇平最丰盈5分钟生活圈，繁华便利一网打尽。中山街、曾家街、镇菩路等纵横交叉的黄金立体交通网，东临市政府机关，锦上花东200米，紧邻新华步行街。

投资商：河南红河置业有限公司 开发商：南阳泰来投资有限公司 容积率：4 交房标准：毛坯房

物业费：待定 绿化率：40 % 总建筑面积：15万平方米 售楼地址：府前街与镇菩路交汇处 价格：3100-3800元/平方米

中央华府售楼电话：65693333、65695555 项目简介：

中央华府，镇平中心区，繁华传承，城市破茧之作，15万㎡层峰官邸，尊处镇平市府旁，镇菩路中央统御区位，Art—deco现代艺术建筑立面，14栋高尚建筑群展现地标风姿，融合现代高尚人居、国际名店商业街区、高端艺术会所等多种现代人居物业形态，使镇平层峰阶层完成百年家徽的传承。

周边配套：

一站式名校教育，全方位医疗、金融配套。县雪枫高中、一小、二小、四小、二初中、三初中、一高、六高等，镇平最好的教育资源，中央华府集享。县中医院、公疗医院、邮政储蓄、农业银行、农村信用社等全方位配套满足您的衣食住行。相关信息：

一期2012年4月开盘，价格区间是3160-3710元/平方米，层差是10元，东西户价差是5元。二期以129平米为主，2013年3月1万抵2万开始认筹。4月底开盘。项目调查小结：此项目为镇平中高端项目的代表。

3、玉都华府

物业类别：住宅、商住、项目区位：南阳镇平县

项目特色：徽派风格 高档商住小区 建筑类型：多层、小户型、高层、装修状况：毛坯房 项目地址：镇平县电力广场南 交通状况：2路、3路公交、老车站 投资商：南阳市博基置业有限责任公司 开发商：南阳市博基置业有限责任公司 规划设计：南阳设计院 容积率：3.9 物业费：待定

绿化率：24.4 % 总建筑面积：37880平方米 售楼地址：镇平县电力广场西南角 玉都华府最新价格：3300元/平方米 建筑单位：河南合力 总占地面积：10 亩 主力户型：155平大气三房 雅致两房 经典三室 38平精品公寓

项目简介: 玉都华府位于镇平县城的中心，健康路与工业路的交汇处，小区与镇平县唯一一座中央花园——电力广场融为一体。周边配套齐全，超市医院银行等一应俱全，除此之外，周边娱乐设施等分布小区周围，为您休闲娱乐提供了很好去处，而且，国道环绕，交通便捷，更方便您的出行。小区采用徽派建筑风格，全坡屋顶设计，采用高级外墙漆瓦灰色外立面，大气且新颖，以高品质建筑标准打造镇平地标式商住小区。2栋26层高层，1栋6层多层。户型设计有38㎡精品公寓，90——120㎡经典两居。127——155㎡大气三房。社区配套：24小时电子监控 保安巡逻 分户可视对讲门铃 周边配套：万德隆超市、乐美佳超市、电力广场

相关信息：

价格为3300元到3400元每平左右，剩余房源约20%，高层为24、25、26层，多层为5层居多，由于紧邻电力广场，地理位置优越，生活便利，很受市场追捧，缺陷是进出小区道路不畅。付款方式一次性2个点，商业1万左右，车位10-13万。

4、新城广场

物业类别：住宅、商铺 项目区位：南阳镇平县

项目特色：26万平米欧洲印象住区 建筑类型：多层、小高层、小户型、高层、别墅、装修状况：毛坯房 项目地址：镇平县207国道西侧（清源大酒店旁）交通状况：1路、3路、6路公交 投资商：镇平地毯集团/镇平惠贤置业有限公司 交房时间：分批交房 开发商：镇平地毯集团/镇平惠贤置业有限公司 绿化率：40 % 总建筑面积：260000平方米 售楼地址：镇平县207国道西侧（清源大酒店旁）总占地面积：230亩

价格：2400-3300元/平方米 主力户型：约90㎡舒适两房、120--130㎡阔绰三房、约260㎡尊品别墅 项目简介：

大镇平，大新区，大配套，大生活

新城广场风情购物街，沿袭了欧洲高雅的贵族格调，将时代的风采和国际魅力尽情演绎，项目自带4000平米商业配套，还规划有幼儿园、大型超市、高级会所、花园广场等，休闲、散步和购物充分结合，形成独特的购物休闲生活氛围。大规划，大社区

26万平米欧洲之神韵，建筑风格为欧式新古典主义风情，住宅户型有两房、三房、四房、顶层复式，主体采用砖混结构，低容积率、高绿化率的规划设计充分发挥了建筑通风采光的优势，并使得房率较高、公摊面积较少，1梯2户，营造低密度绿茵社区空间。大投入，大品质

八级抗震，多层住宅整体筏板基础、商铺全框架剪力墙结构，增加了10%-20%的钢含量、100%高强度抗渗混凝土的使用。大景观，大视界

5000平米中央公园，布局大气，注重人文氛围与交流氛围的营造，成为人们休闲、聚会、漫谈、放松的绝佳场所，其多样性的景观形态，层次丰富的立体景观视野，构成新城广场景观系统，让生活时时沉醉在风景里。

社区配套：

旗舰百货、品牌超市、时尚风情商业街、餐饮中心、娱乐中心、幼儿园、高级会所等

周边配套：

镇平新一高、医疗、购物、银行、餐饮等

相关信息：

交3000抵8888元，首付40%，开盘当天最高可优惠95折。户型在80-135平米，2012年10月排卡约70张。5期剩余特价房源，84-93平米两房，120-149平米三房，最低1980元每平米。6期2013年1月9日开盘，均价3300元左右。

3月9日，6期加推房源开始认筹，交3000元诚意金即送8888元购房款，每日再送50元。加推房共150套左右。5月19日6期加推房开盘，房价2200元起，对外宣称开盘销售130套左右。

5、融澳星城

物业类别：住宅、商铺 项目区位：南阳镇平县

项目特色：城市中心、公园豪宅 建筑类型：多层、小高层、高层

装修状况：毛坯房 项目地址： 涅阳路与207国道交汇处 交通状况：临迎宾大道、312国道 投资商：河南聚丰房地产开发有限公司 交房时间： 开发商：河南聚丰房地产开发有限公司 容积率：2.42 物业费：收费标准按有关单位规定执行 绿化率：40 % 总建筑面积：10万平方米 售楼地址： 涅阳路与207国道交汇处西北 融澳星城最新价格：3100-3600元/平方米 建筑形态：多层、小高层、高层 主宣传语：城市中心、公园豪宅

规划设计：福建华迪 总占地面积：60余 亩 总建筑面积：10万平方米 主力户型：三室两厅两卫 社区配套：

中央水系、局部地温空调、全封闭物业管理、电子监控系统、楼宇对讲系统、24小时管家式贴心服务 周边配套：

县政府、新一高、工商局、交通局、县医院、信用社等构建的行政生活圈，集休闲、娱乐、购物、金融、求学一体化。相关信息：

2012年6月24日二期认筹，交5万抵6万，开放6#，10#、11#，12#共四栋，17层，住宅物业费为0.8元。

二期11月1日开盘，推出房源169套，共排卡约170张，按揭首付为30%。当天售出130套左右，一楼起价3188元，均价约3300元，一次性付款优惠3%，按揭优惠1%，送天然气初装费。

目前价格为3100元到3600元，9楼为3400元，剩余20套左右，正办理手续。三期3栋预计5月份认筹。二期11月份交房，现已封顶。车位5-6万。三期预计10月份开盘，现认筹5万抵6万，5万即可订定房。

6、水岸星城

物业类别：住宅、商铺 项目区位：南阳镇平县 项目特色：礼遇欧陆风情、奢享贵族气度 建筑类型：多层、小高层

装修状况：毛坯房 项目地址： 杏山大道与207国道交汇处 交通状况：6路公交、临207国道 投资商：深圳汇华集团 交房时间： 一期已交房 开发商：武汉天行健地产

容积率：1.6 物业费：收费标准按有关单位规定执行 绿化率：42% 总建筑面积：10万平方米 售楼地址：杏山大道与207国道交汇处 水岸星城售楼电话：65973000/65973111 主宣传语：35万平米大人物专属地

规划设计：华迪建筑设计院 总占地面积：300 亩 总建筑面积：35万平方米 主力户型：三室两厅一卫 项目简介：

北依宁西铁路，南迎杏山大道，地块平整，视野开阔，环境优美，交通便利。根据镇平县城的建设构想和远景规划，以杏山大道为轴线的新城区建设格局已经初具雏形。在东南角是一个新体育场，东面与规划中的体育公园隔河相望，未来几年内，这里将建成银行、学校、体育场馆等生活配套设施齐全的现代化社区群。

商品开发24万方。社区由8栋11层小高层电梯洋房和74栋6层花园洋房组成。整个社区建成后呈现的是上百栋错落有致的欧式风格建筑群分布于近4万平方米水域面积周边。17种人性化户型。这些户型空间布局合理，功能区分科学，基本符合“动静分离，干湿分区”的居住要求。敞亮大厅，明厨明卫，户户坐北朝南，采光充足。私家花园露台、大型观景凸窗，南北阳台，面积由90至138㎡任由选择。项目配有三纵三横独立商业街，高效的人车分流交通系统，力争打造镇平第一个道路无尘化社区.社区配套：

5万平米欧式风情商业街、先进的闭路电视系统、可视对讲系统、智能化监控系统、小区背景音乐系统、宽带接入导流系统等配套设施。周边配套：

新体育中心、西三里河、火车站 相关信息：

二期有4栋高层，7栋多层，约250户。

目前商业价格6000元左右，上下两层。购商铺返租金每年返7%。

7、福润花园

物业类别：住宅、商铺 项目区位：南阳镇平县

项目特色：镇平首席阳光花园式社区 建筑类型：多层、小高层、高层

装修状况：毛坯房 项目地址： 杏山大道与健康路交汇处 交通状况：6路公交、临207国道 投资商：金苑地产 交房时间： 开发商：金苑地产

容积率：2.8 物业费：收费标准按有关单位规定执行 绿化率：40% 总建筑面积：10万平方米 售楼地址：杏山大道与健康路交汇处 主宣传语：镇平首席阳光花园式社区

主力户型：三室两厅两卫 两室两厅一卫 项目简介：

镇平县工业园区杏山大道与校场路交汇处，未来镇平县的新城区，以其无以伦比的区位优势和枢纽性恢宏建筑，将发挥强劲聚合的辐射作用，成为未来镇平县的繁华之心。富润花园建筑面积10万平方米，集合休闲环境、多层、小高层、高层住宅等高端业态，融汇居住、休闲购物、餐饮娱乐等复合功能，是镇平县最具规模的高档休闲社区。社区配套：

中心9亩主题水元素花园、6000平米主题亲子乐园、地温空调、24小时热水、智能安保系统、楼宇可视对讲系统、红外线系统、24小时全天候管家式服务。周边配套：

新体育中心、火车站、医院、超市、银行、学校 相关信息：

2012年9月10日到10月10日为双节活动，活动优惠：新定房客户均送置业大礼包一份；老带新成交客户可获得天然气初装费；期间一次性客户另送装修基金5000元；活动期间不定时推出特价房。

剩余房源价格为2900元到3600元之间，均价约3200元，其中8楼单价为3190元。一次性优惠3%，按揭首付40%，按揭优惠2个点，分期80%（已封顶）。购房免天然气初装费3000元。

9、紫金花园

项目位于：南环路和紫金城路交汇处北200米，开发商：南阳美华置业有限公司。

由5栋高层构成，1、2、3号楼17层，4、5号楼27层，4、5号楼为一梯四户，两个单元，下面三层是商业，共约736户。面积为75——135平米，其中1、2号楼上有小复式，面积约110平米。自带地温空调，景观水系，地温初装费预计为170-200元每平米。认筹金为5万抵6万，10万抵12万，15万抵18万。

7月16日开盘，首付30%。优惠为一次性2%，按揭1-2%；价格在3060-3500元/平米，优惠后最低至2800元/平米，其中3号楼3楼成交价为2900元/平米，5号楼10楼成交价为3080元/平米；本次开盘推出470余套，当日成交量约50%。目前价格为10层3300元，17层3400元，层差30元，剩余房源约100余套。

10层以下已售完，一次性2个点优惠，交房送地温空调初装费，天然气初装费承诺低于3000元。2013年3月21日起，每平米涨价70元。目前工程已全部封顶。

10、铂金公馆

项目位于：健康路和南环路交汇处，开发商：南阳盛世铭建房地产开发公司。共一栋楼，两个单元，两梯四户，其中两室两厅两卫的两户98平米，四室两厅两卫的两户141平米，共29层，232套房源。认筹交一万抵两万，团购可享九折优惠，排号20组左右。

四、小结及预测

小结

从总趋势来看，房地产市场的发展仍有巨大的潜力。这源于相互影响的三方面事实：

第一，中国是一个经济转型国家。对于一个发展中国家来说，城镇化是一个不可避免的问题。中国到目前为止已经历了长达30年的经济持续高速增长，人民收入水平的提高和对生活质量的追求，为房地产市场的发展提供了强劲动力。

第二，中国是一个体制转型国家。中国正从严格传统的计划经济体制国家逐渐转变为市场经济体制国家，住房改革也是伴随着其中的诸多改革措施之一。以往城镇居民主要依靠单位分房，而现在则已基本由市场解决。住房推向市场，促成了一个巨大的房地产市场的产生和发展。

第三，除了这两个方面以外，中国还是一个人口大国，十几亿的人口总量在世界各国之中绝无仅有，庞大的人口数量也意味着巨大的对住房的需求。

镇平县房地产市场分析

2011年，镇平县总人口达到103万人，城区约31万人，镇平城区新增商品房预售面积约34万平米。根据镇平县住建发展规划，规划确定至近期2015年，人均居住用地面积34.9平方米、人均住房建筑面积不低于26平方米，远期2020年人均居住用地面积31.3平方米，人均住房建筑面积不低于30平方米。按此目标，城区近期在2015年居住用地增加到907.45公顷，住房总建筑面积需增加到676万平方米（按规划26万人计），年均建房42.9万平方米；远期2020年居住用地增加到1096.29公顷，住房总建筑面积需增加到1050万平方米（按规划35万人计），比2015年末增加374万平方米，年均建房74.8万平方米。镇平县房地产发展趋势：

在南阳市的13县市中，镇平的个体经济历来一直比较活跃，特别是以玉雕产业为代表的特色产业更是造就了大批财富精英。但是受传统居住观念影响，而且早期没有品质楼盘入驻，因此一般商品住宅的市场认可度一直不高，而且多是传统多层，进入2011年后，13

市场均价也不到2000元，随着财富世家项目进驻镇平市场，以其市场独有的六层退台式电梯花园洋房，带有地温中央空调的西班牙风情建筑，超高绿化率和居住舒适性，项目自带物业公司，迅速将镇平楼市拉进3000元大关。自此，镇平新盘及在售楼盘的均价一提再提，从东区到中心，再到西区、北区，房价均接近或超过3000元。虽然受2011年下半年开始的宏观调控以及由此产生的低迷市场影响，也出现过短时期的市场观望，但是市场需求结合优质产品的出现，还是在冲击人们的购买欲望。

纵观镇平楼市的建筑类型，已由早期的的纯多层逐步向花园洋房、小高层、高层过渡，业态也均覆盖商业和住宅，而且新盘都更注重业主的居住舒适度，景观打造、小区规划以及物业服务也成为人们选择项目的重要标准，不少小区还将地温空调做为楼盘的的亮点推向市场，以财富世家，登凯·香溪地为代表，都将项目的精雕细琢做到了极致，竭力为业主打造宜居、舒适、传世的精品。

在户型方面，市场上涵盖了38平米的小型公寓到330平米的的复式洋房。由于房价的逐步抬高，总房款也在攀升，而首付部分也一直维持在四成、五成，只有个别项目推出三成首付，这样的比列，仍将影响大部分刚需及改善性意向客户的成交。因此，受青睐户型仍分布在80-120平米中间，上半年中央华府推出142平米三房及162平米四房后就明显受到客户阻力。预测

本地市场随着政府2012年年末的“两违”整治工作持续开展，小产权房将在一定程度上得到遏制，也会推动整个楼市更加健康有序稳定。预计将有星港湾、万豪·紫金苑、御景华城等六个项目入市，100万方左右的体量也在考验着市场的承载力，因此如何挖掘市场刚需以及改善性需求的购买力，按照项目客群做深做足相应市场，则是今后年工作的重中之重。

针对本案项目的营销思路建议

通过以上市场的纵观分析，得出以下市场结论：1、2、3、4、5、就整个南阳地区来看，镇平房地产较为滞后。就镇平市场地产处于中级往高级发展的阶段迈进。区域地产市场的产品价值主要取决于位置、品牌、品质。城市框架的拉伸，区域地产有一定的发展空间。

区域市场竞争较为激烈，低、中、高产品齐全，本案应多方位思考，大局出发。

本案的营销建议：

1、按照地产传统的三步进行，即：蓄客——认筹——销售；能有效把握整个过程，避免操作弯路。

2、高水平的包装和营销，是提升项目价值的重要手段，更是提高开发商品牌的有力支撑。

3、根据本案的实际情况，利用商业的价值，提高项目的整体价值；借助大型商超的影响力，使项目提高市场价值。

4、分批销售，先劣势户型低价入市，再优势户型逐步看涨的策略。操作说明：

1、蓄客——认筹——销售

在项目开工前3个月进行项目的广告宣传传播；以高品味、高档次、高定位的原则，有效体现项目市场形象；拉高项目的印象价格。在3到4个月的蓄客中，筛选有效客源，进行逐步锁定。

达到600组的有效蓄客量的同时，进行排卡认筹；根据认筹量，达到160张排卡量（约2个月左右）进行项目盛大开盘。根据前期的蓄客及客户量来判断项目的销售价格以达到最大利润的科学合理化。

2、高水平包装

项目在开始运作之前，先进行大商家的招商，（如南阳盛德美/万德隆）类的影响力商家签约；借助其影响力，提高项目的知名度和销售价值。

同时，利用大气、专业的广告手段，如：楼书、形象折页、户外大牌等高端广告的品质拉升；有效提高项目价值。例如文案：

巨匠造物/成就地王/城市勋章

在稀缺资源中传承建筑价值，在稀缺资源中孕育生活态度。

高贵血统，驰骋城市地王之上，承传启合，巨匠造物，登极大作才是城市真正的勋章。

善待自己，善待家人，善待曾经沧海的雄心大志。

犒赏今生，因一步到位的富人生活圈而愈显珍贵。

名门地位，绝对只可仰望。

3、借助大型商业

如：什么大型超市/大型酒店/大型娱乐中心等为品牌的借助力，有效提高项目的市场关注度和影响力。

4、销售先难后易

在销售过程中，纵观全局，一期低价入市，以较差户型进行初期销售；科学利用销控技巧，后期期看涨，确保后期的尾盘的正常去化。

5、项目营销投入预估：

在地产行业，正常的营销比例为项目总销售价值的1.5%；根据市场情况，就镇平的媒体途径来看，建议本项目营销总费用为：1%（含售房部）。前期及蓄客占其中的43%；中期认筹占其中的30%；后期销售占其中的20%；尾盘去化占5%；最后的2%预留。6.项目营销投入思路

这个项目因为题量不大，我们销售团队可以充分利用登凯公司在镇平地产市场影响力的情况下，充分发挥我们自己的主观能动性，培养发挥置业顾问现场宰杀顾客订房的能力，多走出去多下乡宣传。尽我们团队最大的能力，尽量在减少公司宣传开支的情况下使公司 16

获得最大的利益，达到以最小的费用开支赢取最大利润的目的。

篇2：镇平房地产情况及项目建议

书》、《住宅质量保证书》执行情况

我公司自2008年2月成立以来，认真执行《房地产开发项目手册》制度，服从房地产开发主管部门管理。如实填写、记录开发项目的建设及经营情况，并如实记录有关管理部门对项目开发建设经营活动的审批、核准和奖惩等意见。并指定专人负责《房地产开发项目手册》的填报及管理工作。

同时，我司严格执行建设部建房（1998)102号文件关于《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的通知，确实保障住房消费者的权益，加强商品住宅售后服务管理，促进住宅销售，在房地产开发企业的商品房销售中实行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。使广大购房户和公司员工，共同深入了解实行商品房住宅质量保证书和使用说明书制度的主要内容和重要意义。提高了广大购房户和公司员工的质量意识，为安岳的两个文明建设作出了积极贡献。

1、我司加强对施工及材料、构配件和设备采购的管理，使用优质产品，并明确与设计、施工、监理、材料、构配件、设备供应等相关单位的质量责任。

2、我司在向用户交付销售的新建商品住宅时，向业主提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。将《住宅质量保证书》作为商品房购销合同的补充约定。

3、我司严格按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。

4、商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。

四川省翔云房地产开发有限公司

篇3：镇平房地产情况及项目建议

1 发生特点

1.1 症状

发病麦株心叶黄化, 上部叶片有黄绿相间的褪绿条纹, 随后叶片黄化, 黄化部位多是靠近叶尖的前半部, 发病株矮化, 远看似“缺肥症”。

1.2 分布

该病在镇平县北部岗坡地零星发生, 南部平原发病较普遍。该病在田间成片发生, 最小发生面积为0.5m2, 最大全田发生。发病点多为田间低洼处和靠近路边的地头, 随着病情发展向四周和田内蔓延。发病程度为起始点重, 随着扩散逐渐变轻。

1.3 发生时间

通过对病情较重的农户走访及田间调查, 该症状在春节过后开始被发现, 2月底3月上旬发展迅速, 3月中下旬病情扩展较慢, 4月上旬停止发展, 随后症状消失。

1.4 损失情况

发现小麦黄花叶病后对发生面积较大的3块发病田进行定点调查, 田间无死苗现象, 单位面积成穗率未受到影响。

2 发生原因

2.1 菌源逐年积累

过去镇平县未发生过该病, 也就没有针对该病的防治, 使菌源逐年累积。近几年小麦收割机远距离作业, 还有秸秆还田, 秸秆禁烧使未腐热的病残体留在田间, 为菌源的积累和传播创造了条件。农村劳动力的老龄化, 种植结构发生改变, 使轮作倒茬困难, 种植模式多为小麦―玉米轮作, 为菌源的积累提供了有利条件。由于旋耕每亩投资比深耕少, 农民采取连年旋耕或免耕的省钱耕作方式, 导致土壤耕作层变浅, 加上一些田块耙耱不匀, 在大雨时雨水不易迅速下渗, 地势低洼处易形成地表径流, 易造成菌源的积累和传播。田间普查时, 地势低洼处和地头发病多, 就是这个原因造成。

2.2 气候条件适宜

禾谷多粘菌休眠孢子萌发成游动孢子带病毒侵染小麦的最适温度为15℃左右, 土壤湿度大, 有利于休眠孢子的萌发和游动孢子侵染。第二年春天气温回升后开始发病, 病情发展的适宜温度为5~15℃, 16℃以上症状逐渐隐潜, 20℃以上基本停止发展。因此小麦播种后的土壤温湿度以及小麦返青期的气温是影响该病发生的关键因素[1]。2015年镇平县小麦播种期为9月底至11月底。县气象资料显示, 2014年10月、11月平均气温分别为17.1℃和9.7℃, 降雨量分别为57.1mm和48mm, 分别比常年多8.8mm和22.4mm。适宜的温度和湿度有利于禾谷多菌粒休眠孢子的萌发和游动孢子的侵染。2015年2~3月份气温不稳, 气温回升慢, 2月上、中、下旬及3月上旬的均温分别为1.6℃、7.6℃、5.6℃、5.9℃。2月份降雨量14.3mm, 比常年多1.1mm, 3月上旬降雨量32.3mm, 比常年多23.6mm, 降水充足, 田间温度大, 加剧了病情的发展。3月中旬开始气温回升, 3月中下旬及4月上旬均温分别为10.7℃、13.7℃、10.8℃, 均温虽在15℃之下, 但有连续高于15℃的天气出现, 3月中下旬降雨少, 仅为2.4mm, 在一定程度上抑制了病情发展。在4月中旬均温为15.3℃, 高于15℃, 不适合病菌发生蔓延。

2.3 部分小麦主导品种抗病性差

镇平县小麦主导品种如西农979、矮抗58、太空6号等缺乏对小麦黄花叶病的抗性[2]。由于镇平县过去未发现小麦黄花叶病, 因此在品种引进和推广中忽视了品种对该病的抗性, 从而使部分感病品种大面积推广种植, 在气候条件适宜的年份便使该病发生蔓延。

2.4 生态环境适宜

播量大、播种过早, 使田间密度过大;暖冬使麦苗旺长为该病发生蔓延提供了适宜的生境, 促进了病害的发生流行。

由于前几年小麦播种时干旱年份多, 使部分麦田小麦出苗率低, 为了保证基本苗, 近两年农民播种时加大播种量, 一般每亩播量为13~15kg, 撒播田为25~30kg。由于2015年麦播时墒情较好, 麦播后降水量大, 小麦出苗率高, 田间群体过大, 导致田间郁闭, 为病菌侵染、蔓延提供了适宜的生存环境。

镇平县大部分为旱田, 水浇条件差, 农民常年是不分品种特性, 习惯于抢墒播种。去年秋收时墒情好, 一些农民在9月底已开始播种, 10月上旬多数麦田已播种完。去冬暖冬现象使早播的麦田麦苗旺长, 早播及暖冬现象促进了病害发展。

对发病田农户的走访及田间调查, 张林镇赵营村的一块发病田2月9日调查时小麦已进入拔节期。贾宋镇上辛营村的一块发病田, 播种量为14kg, 播种时间在10月2日, 品种为弱春性, 春节时已开始拔节, 而该农户的另一块麦田, 种植的小麦品种与发病田相同, 但播种较晚, 播种时间是10月底, 播量12.5kg, 未发病。

2.5%耕作方式与管理措施的不同是影响该病发生因素之一

在调查中发现, 旋耕田和未施配方肥的麦田发病率高, 深耕且施配方肥的麦田未见发病。在镇平县张林镇万亩粮食高创建示范方内, 品种同为兰考198, 面积为1 334km2核心示范区耕作方式是深耕, 基肥用的配方肥, 没有发病田, 而相邻的其它田块耕作方式是旋耕, 未施配方肥, 有5块麦田发病。在其它乡镇发病田都是旋耕后播种。

3 防控措施

3.1 选用抗病品种

由于禾谷多黏菌休眠孢子堆壁厚且分布在土壤中, 没有有效的化学防治措施, 因此选用郑麦366、泛麦5号、新麦208、豫麦9676等抗 (耐) 病品种是最有效的防治手段[2]。

3.2 农业措施

3.2.1 轮作换茬通过与芝麻、薯类、花生、蔬菜等进行2年以上轮作, 可有效减轻危害。

3.2.2 深耕细耙, 降低犁底层提倡3~5年进行一次深耕, 并耙匀、耙平, 防止田间积水, 预防病害防治。

3.2.3 抢收不抢种, 适期晚播

前茬作物成熟后立即收获, 小麦则根据当地气候, 适期晚播, 在秋作物收获和麦播的时间段内, 对田地进行充分晾晒, 创造不利于病菌生存的环境, 同时可避开病毒介体侵染的最适时期, 减少该病发生。

3.2.4 及时清除病残体麦收后应尽可能清除病残体, 避免通过病残体和耕作措施传播病害。

3.3 适时增施肥料

对已发生的田块可追施尿素或磷酸二氢钾, 也可喷施氨基寡糖素或芸苔素内酯, 促进植物生长, 加速苗情转化, 减缓病情发展, 降低危害损失。

参考文献

[1]赵玖华, 徐德坤, 尚佑芬, 等.山东省小麦黄花叶病的突发与防控措施[J].山东农业科学, 2012, (10) :95-97.

篇4：镇平房地产情况及项目建议

x202表最大的特点是按照项目进行填写，而不按照单位进行统计。执法检查中发现该表较容易出错的指标是“自年初累计完成投资”指标。“自年初累计完成投资”指标包括四个部分：建筑工程、安装工程、设备工器具购置和其他费用，该指标出错的表现有以下几方面：一是直接将开发成本填写成累计完成投资；二是“建筑工程”指标中许多企业将财务上的工程结算收入代替完成的建筑工程量；三是填报“安装工程”指标时，往往把设备工器具价值计算在内或未按报告期是否实际安装计算；四是“其他费用”往往漏项或计算不准确，有的将广告费、样板间费计算在内。

出现以上错误主要原因：一是对该指标理解不透彻，二是由于指标数据的取得较为繁杂，而工作又不细心所致。该表的填报依据主要取自工程进度报量单及监理报告，许多企业的统计人员由财务人员兼职，其数据直接从财务账上去取，造成填报数据与实际情况不符合。该表的填报，不仅要财务部门协助，同时还要得到工程或监理等部门人员的配合，这就要求企业统计人员不仅要看懂财务账，还要明白工程进度报量单和监理报告等相关资料。

“自年初累计完成投资”指标的取得与房地产开发企业成本息息相关。房地产开发企业成本在核算上分六个项目：

1. 土地征用及拆迁补偿费：指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁费。

2. 前期工程费：指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文土质勘察、测绘、场地平整等费用。其中可行性研究、测绘、勘探、水电气等咨询费、设计费、施工管线许可手续费等属于其他费用。

3. 基础设施费：指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。其中监理、验收、质检、竣工图等属于其他费用。

4. 建筑安装工程费：指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。大部分内容属于建筑工程，其中监理、招投标、文物考古、竣工图、质检、扰民奖金等属于其他费用。

除上述四项费用外，还有配套设施费、开发间接费等。

“自年初累计完成投资”指标中的建筑工程一般取自建筑工程监理报告或施工单位的施工进度单；安装工程数据取自设备购置安装合同，只计算安装费用，不包括设备工器具本身价值；设备工器具购置数据取自设备安装合同；其他费用的检查取证一般要查阅开发成本明细账。其中建筑工程、安装工程、设备工器具购置三项均形成实物形态的价值量，而其他费用则不形成具体的实物形态，也不指财务上的其他费用。

在执法检查取证时要注意以下几点：

1. 土地征用及拆迁补偿费中如地上有建筑物拆迁，则会相应发生工程量，所以该项就不会全部为其他费用了。

2. 部分其他费用也可能存在一时没有入账的情况，尤其是“土地出让金”。

3. 应对配套设施费中消防进行询问，或查账。这部分内容应看企业概预算书，如果概预算书放在土建，统计就可放在建安工程中，如放在工器具购置中，也认可。