房地产公司财务的实习报告

2024-05-07

房地产公司财务的实习报告（精选6篇）

篇1：房地产公司财务的实习报告

关于中小房地产公司财务管理的调研报告

2009年部分上市公司纷纷进入房地产市场，疯狂拍地，房价上涨，而房地产业也成为国民最关注的热门行业。整顿房地产市场秩序，历来是政府调控政策的主要内容。在房地产市场面临严峻形势的情形下，国务院也陆续出台房地产调控政策。2010年1月7日，国务院办公厅出“国十一条”，从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面，正式确定2010年楼市政策基调，表示政府遏制房价过快增长的决心和强硬态度。时至2010年8月，从京沪杭开始，各商业银行业纷纷暂停第三套房贷。如此以来，在大型房地产企业和宏观调控政策的双重压力下，中小房地产企业的命运何去何从，成为一个比较严峻的问题。本文将对九江部分中小房地产企业的财务现状进行分析，从融资、财务状况几方面来指出中小房地产企业的问题，并提出解决方案。

一、中小房地产企业财务管理的现状及原因

（一）企业融资现状的分析

资金是企业生存和发展不可或缺的资源，房地产资金现在主要来自七个方面，国内贷款，利用外资，外商直接投资，自筹资金，企事业单位自有资金，购房者的定金和预付款以及其它资金。

1、自筹资金主要有企业自筹和向关系人借贷两种形式，自筹通常表现为在流动资金

不足的情况下，企业向职工集资；向关系人借贷。两种方式的利率一般高于同期贷款利率，而且金额较小，对房产企业而言，只能解决暂时的问题，对长远的发展没有根本性的影响。

2、中小企业在外资融资的直接融资方面，证券市场准入门槛高目前，我国资本市场还很不完善，大部分企业尤其是中小企业难以通过直接融资渠道来获得资金，从股权融资来看，作为企业发行股票上市的唯一市场，沪深交易所设置了很高的门槛，绝非一般中小企业能问津。从债券融资看，目前我国企业的债券市场的发展远落后与股票市场的发展，大企业都难以通过发行债券的方式融资资金，规模小，信誉等级相对差的中小城市企业就更不用说了。靠股权融资和债权融资来解决我国众多中小企业，尤其是非国有中小企业融资问题不现实。

3、在当前调控政策的背景下，国民对买房抱有观望的心态，这就抑制了房屋销售。为了回笼资金，大企业尚且需要降低房价来保证资金的流通，更何况中小企业。然而中小企业在拥有房源的数量以及其他一些软实力上都存在明显不足，这也就造成了中小企业较少的预售房款。所以就目前来看，在房屋预收款下降的情况下，中小房产企业的发展主要取决于银行贷款。

4、然而在当前背景下，我国中小房产企业获得贷款几乎不可能。原本商业银行在向中小企业贷款方面就一直存在着种种限制。据统计，目前中小企业的贷款规模仅占银行信贷总额的8%左右，这与中小企业创造国内生产总值的1/3，工业增加值的2/3，出口创汇的38%和国家财政收入的1/4的比例是极不对称的。而目前，银监会更是要求各商业银行严格限制房产企业贷款。这样中小房产企业在融资上就面临着不得不解决的问题。

（二）企业财务状况的分析

1、财务控制薄弱，缺乏具体的财务制度。当前，我市中小房产企业普遍存在财务控制薄弱的现象，主要表现在：一是对现金管理不严，导致资金闲置或不足。在调查的中小企业中，没有一家制定出较完善的正式财务制度。不少企业认为现金越多越好，大量现金未参加生产周转，造成现金闲置浪费。还有些企业的资金使用缺乏计划安排，使财务陷入困境；二是在资金流入不足的情况下，企业资金支出的审查显得不够严格，职工各项费用的报销过于宽松，造成了部分员工的投机行为；三是缺乏对收入、成本、利润的分析，平时只关注现金流，缺乏对项目工程投入产出比的考虑。

2、管理模式僵化，管理观念陈旧。中小企业典型的管理模式是所有权和经营权的高度统一，企业的投资者同时就是经营者，表现出企业领导者集权现象严重。现场调查发现，多数管理者思想落后，管理能力差，仅凭经验和感觉管理，缺乏对财务管理理论方法的认

识和研究，更缺乏现代财务管理观念，经常出现企业财产与个人家庭财产互相占用的情况，使其职责不分，越权行事，财务管理混乱，财务监控不到位，会计信息失真，财务管理失去了在企业管理中应有的地位和作用。

3、少数纳税人文化层次和现代经营管理理念欠佳，不能按照《征管法》和税务机关的要求建账，主观随意性太大，收支无发票，收入随意报，记账的业务只是非开票不可的业务，有的记账只是形式主义，为了应付税务机关。财务人员、办税人员素质参差不齐，由于新办企业不断增加财务人员紧缺，老会计有一定水平，但一人代几个单位的帐，时间上不能保证；新会计不是缺理论知识，就是少实践经验；更主要的原因是企业是老板，工资由老板发，不听老板的就被炒鱿鱼，所以会计只能根据老板提供的票据“做账”、“圆账”。

（三）造成企业财务管理问题的原因

1、中小企业尚未建立起现代企业制度，财务管理和经营管理不规范中小企业大多是以家庭经营，合伙经营等方式发展起来的。投资规模与市场竞争力不足，抗风险能力低，容易遭到市场的淘汰，财务管理和经营化管理不规范。据调查，有80%的中小企业会计报表不真实或没有会计报表，财务信息失真。

2、由于一些中小企业存在逃避银行债务，多头抵押等情况，因而其资信等级不高。由于银行对其缺乏足够的信心，为保证信贷资金的安全，降低成本和提高经济效益，银行不愿冒险向中小企业发放贷款。

3、国家宏观调控的原因，银行对房产企业的贷款资格加强审查，甚至已经停止对中小房地产开发企业发放贷款。

二、解决中小企业财务管理问题的对策

随着国家宏观调控政策的日趋深化以及房产行业竞争的更加激烈，中小房产企业的财务问题也日渐突出，企业要想在市场上走得更深更远，工作任务就更加艰巨，必须采取有效措施予以解决。

1、制定科学的现代企业制度，建立规范的财务制度。加强企业的治理建设，逐步改变企业用人方面任人唯亲，家庭成员占据重要的管理岗位，决策上独断专行的现状。引进优秀的管理人才，提高经营决策的科学性，降低企业的经营风险，提高企业的信用水平，来吸引外部投资，争取银行贷款。同时积极融通资金，要树立现代中小企业融资意识，根

据企业自身特点选择适当的中小企业融资方式。针对调控政策，在银行贷款上，房产开发企业可以通过注册经营公司取得贷款，来规避政策的限制。

2、加强企业管理，核准资金费用支出的真实性。要真正认识到管好、用好、控制好资金不单是企业财务部门的职责，而是关系到企业的各个部门、各个经营环节，把强化财务管理尤其是资金管理贯彻落实到企业内部的各环节、各个职能部门。提高资金使用效率，要充分预测到资金回收和支付的时间，通过对市场的分析，调整营销政策，实现资金运用和来源的有效结合，使资金的使用达到最佳效果。

3、加强财会人员队伍建设，提高全员管理素质。根据《会计法》的有关要求，对财会人员进行专业培训和政治思想教育，不断提高自身的综合素质，特别要加强财会人员职业道德和职业纪律教育，增强财会人员的监督意识，认真履行好会计监督制度的职责。同时注重财会人员知识的更新，要根据企业会计核算方法不断更新的实际，自觉把各种自动化程序引入到企业会计管理中。

篇2：房地产公司财务的实习报告

随着社会经济的飞速发展，企业要想在市场经济条件下，提高自我竞争能力和自我发展能力，把握经济动态，就要重视财务分析。

财务分析是了解一个企业经营业绩和财务状况的真实面目，从晦涩的会计程序中将会计数据背后的经济涵义挖掘出来，为投资者和债权人提供决策基础。企业管理者通过财务分析，可以合理评价经营者的经营业绩，促进管理水平的提高。投资者通过财务分析，可进一步预测投资后的收益水平和风险程度，以做出正确的投资决策。

XX是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。作为中国房地产行业龙头的XX企业股份有限公司，有效地做好企业财务分析，指导企业的经营和发展，才能更好地实现企业的战略发展。

一、企业简介

XX集团股份有限公司成立于19XX年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。公司于19XX年介入房地产领域，19XX年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止20XX年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，20XX年上半年XX又先后进入鞍山、大连、中山、广州，目前XX业务已经扩展到15个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。

二、企业财务分析

1.偿债能力分析

偿债能力是指企业偿还到期债务的能力，对企业发展有重要意义。分为长期债务能力和短期债务能力。

(1)短期偿债能力分析

1流动比率反映企业用在短期内转变为现金的流动资产偿还到期流动负债的能力。本公司此比率已经接近标准比率2，表明企业短期还债能力较为稳定。但是20XX年与20XX年比较，呈下降状态，说明本公司的短期偿债能力下降了，企业的财务状况不稳定，除了满足日常生产经营对流动资金的需要外，没有足够的财力偿还到期流动负债。

2本公司速动比率一直偏低，小于1，20XX、20XX、20XX年的比率分别是0。5568、0。5912、0。4269，从表1的数据显示本公司的短期偿债能力较差。

3从相关指标中看出，现金比率它的作用是表明在最坏情况下的`短期偿债能力，现金比率越高，说明企业即刻变现能力越强。从统计的数据来看，XX的现金比率实现上升后下降的，从20XX年的30。95%上升到20XX年的33。80%，说明企业的即刻变现能力增强。但是，又从20XX年的33。80%下降到20XX年的29.17%，说明XX的存货变现能力是制约短期偿债能力的主要因素。

(2)长期偿债能力分析

1资产负债率越大说明企业偿债能力越差;反之，企业的偿债能力越强。一般认为资产负债率为40%—70%时较为合适，由上表可以看出20XX—20XX年XX集团的资产负债率在67%左右徘徊，相对比较稳定。在20XX年，资产负债率上升说明偿债能力变弱。

2产权比率越低，说明债权人权益受保障的程度越高，承担的风险越小。

20XX—20XX年产权比率较稳定，说明债权人权益受保障程度较稳定。在20XX年，产权比率大幅度升高，说明企业充分发挥了负债带来的财务杠杆效应。

3已获利息倍数越大，说明长期偿债能力越强。若假设财务费用为全部利息支出，已获利息倍数呈上升趋势，说明XX集团长期偿债能力增强。

2。营运能力分析

营运能力是指企业运用资产效率的高低。资产运用效率越高，资金循环越快，企业较少的投入获取较多的收益。应收账款周转率越高，说明企业应收账款账龄短，收现快，流动性强，短期偿债能力强同时可以减少企业坏账损失和收账费用。

由表2可以看出，20XX年的最高，说明回收能力强。而20XX年最低，说明企业账款回收发生困难，引起收账费用增加，并存在发生坏账的可能性。应收账款周转天数越多，则资金周转越慢，XX的应收账款周转天数比较稳定，说明该企业资金周转还比较稳定。

应收账款周转率越高，说明企业应收账款账龄短，收现快，流动性强，短期偿债能力强同时可以减少企业坏账损失和收账费用。由表2可以看出，20XX年的最高，说明回收能力强。而 20XX年最低，说明企业账款回收发生困难，引起收账费用增加，并存在发生坏账的可能性。应收账款周转天数越多，则资金周转越慢，XX的应收账款周转天数比较稳定，说明该企业资金周转还比较稳定。存货周转率越高越好，说明企业存货变现速度快，销售能力强，资金占用水平低。由表2数据可知，20XX年存货周转率最高，20XX年最低，说明20XX年企业销售状况不好，存货积压，资金占用水平高，应采取应对措施加以解决。存货周转天数越短，说明存货周转越快。—20XX年的存货周转天数比较低，说明周转速度快，20XX年周转天数较高，周转速度很慢。该指标越高表明企业固定资产利用率高，企业固定资产管理水平较好，固定资产投资得当，结构合理。

3。盈利能力分析

盈利能力主要反映企业经营业务创造利润的能力。

表3：盈利能力分析

(1)销售净利率

销售净利率标准是0。1，该指标反映每一元销售收入带来的净利润是多少，表明销售收入的收益水平。XX公司的销售净利率逐年上升从20XX年的11。319%到20XX年的13。1544%，20XX年更是达到17。4304%。总体上销售收入的收益水平一般。说明企业在扩大销售收入的同时，必须要相应获取更多的净利润。

(2)成本利润率

成本利润率表明每付出一元成本费用可获得多少利润，体现了经营耗费所带来的经营成果。该项指标越高，利润就越大，反映企业的经济效益越好。从表3数据看，本公司的成本利润率逐年增高20XX年18%， 20XX年20%，而在20XX年达到29%，说明经济效越来越好。

(3)资产净利率

资产净利率是一个综合指标，表明公司资产的综合利用效果。从表3结果看，该公司的资产净利率在近三年保持平均水平皆在4%—5%，说明公司总体利用效果一般

(4)净资产收益率

净资产的收益率反映投资者投入企业的自有资本获取利润的能力，即反映投资与报该公司的净资产收益率逐年增高，20 12。65%，到了20XX年14。26%，20XX年达到16。47%，公司自有资本获取收益的能力更强，运营效益更好，对投资者和债权人的保证程度水平更高。

(5)资本收益率

从表3数据可知，资本收益率在逐年上升，说明企业为股东创造价值的能力依然很强。从20XX年的45%一跃至20XX年84%。

4。发展能力分析

发展能力是指企业在生存的基础上扩大规模、壮大实力的潜在能力，发展能力对于企业发展具有重要意义。具体分析见表4：

(1)销售增长率

由于销售增长率均大于零，说明本年比去年销售有所增长。本公司的销售收入增长率20XX、20XX年呈增长状态从15%增值19%，说明企业销售增长快，企业产品市场前景可观。但20XX年增长率下降，降至13%，销售减少，市场前景不可观。

(2)总资产增长率

总资产增长率表明，从资产角度衡量企业本期规模的扩张程度，本公司的总资产增长率在20XX年急剧上升，从19%猛增至56%，增速迅猛，说明企业在本经营周期内资产扩张速度非常快。

(3)资本积累率

资本积累率反映了企业所有者权益在当年的发展水平，本公司的资本积累率逐年上升，从20XX年的14%，20XX年的16%，到20XX年的20%，说明公司资本保全、增殖性强，抵抗风险、持续发展的能力增强。

(4)固定资产成新率

该公司20XX、20XX年固定资产更新速度在增长，20XX年为73。45%，20XX年为77。87%，而在20XX年，更新速度下降，降至75。34。

结论与启示

通过此次对与XX财务的分析，更加了解各个财务指标，并且从课本走向实践，能够真正查阅XX各个年度的报表进行纵向分析，也能够联系相关的企业报表进行横向分析。

但存在许多不足：对于XX财务的分析思路不是特别清晰，局限于对于数据的表层分析和年报中经营活动的分析，没有仔细分析XX公司的资产负债表、现金流量表、利润表和股东权益变动表中各项的变动及其原因，以致于分析的力度和深度略显单薄，说明的问题有限。

参考文献

[1]。《财务管理学》荆新，王化成，刘俊彦著中国人民大学出版社 20XX年06月

[2]。《财务报表和分析—企业、政府与非盈利组织财务报告分析》林世怡，林华复旦大学出版社 20XX年01月

[3]。《财务报表分析：理论、技巧与运用》孟天恩，张炎兴，李生校南京大学出版社 20XX年07月 [4]。《财务分析禁忌70例》李志远著电子工业出版社

篇3：房地产公司财务的实习报告

第一, 较低的资金周转率。

房产企业的项目开发先后分为四个环节:征地、土地开发、房屋开发、竣工销售和物业。这四个环节每个都需要消耗大量资金, 而只有拥有预售许可的房地产企业才能在第三环节实施预售, 从而回收部分资金。此外, 房产价值大的固有特点使大多数购房者都会选择分期付款的方式, 这又减缓了资金回收的速度, 很多企业的资金回收期甚至长达十至二十年, 这使众多企业面临不可小觑的筹资压力。

第二, 过度使用财务杠杆。

房地产企业常常选用贷款的方式来满足大量的房地产开发的资金需求, 其直接后果是财务杠杆的过度使用和高企的资产负债率。财务杠杆实际上是一柄双刃剑:其好处在于公司在自由资本少的情况下, 掌握大量可支配资金;其坏处在于更大的流动风险会随着高企的财务杠杆而产生, 很容易为企业带来强大的还款压力, 为股东权益的收益率带来不稳定性。

第三, 不匹配的资产期限。

大部分房地产企业的业务经营主要依靠举债实现, 这种经营模式要求公司有很高的变现能力, 公司的自有资产必须与其借款量相互匹配, 不然很容易将公司置于资金短缺的风险之中。存货是房地产企业的主要流动资产, 其种类分为开发产品和非开发产品, 进一步细分的话可以将房地产开发产品分为拟开发土地、在建开发产品、已完工商品住宅和出租开发产品, 非开发产品则涵盖了原材料、库存商品和低值易耗品。例如万科的年报显示其2008年的存货占流动资产的76%。流动性差、不易变现是此行业存货的主要特点, 这致使流动负债和流动资产的匹配度较低, 偿债压力很大。

第四, 不均衡的现金流入期限。

公司正常经营的重要保障是良好的现金流, 但每年不稳定的现金存在于很多上市的房地产企业之中。现金流不稳定的原因之一是很多房地产企业利用预售来获得提前流入的资金量, 而忽略了各个项目销售期和预售期的匹配, 从而导致一年高一年低的主营业务现金流。原因之二是公司投资收益的现金流也存在不均衡现象, 现金冗余和短期偿债风险会随着现金流入量的改变而交替出现, 在长期运营中, 现金利息涵盖比例无法得到保证。

第五, 较弱的项目调整能力。

几年, 甚至长达几十年的开发周期使得许多项目投资巨大, 具有较长的管理周期, 这不利于房地产项目实施计划的及时调整, 资金一旦被投放到项目之中便会加大现金流出。很多不确定因素都存在于长期的开发周期之中, 一旦某一因素导致项目被迫停止, 现金流产生的可能便会降低, 无法收回已投入的资金, 公司的日常经营便会受到阻碍。

第六, 房地产企业发展的关键来自于土地储备。

近些年来, 土地增值便成为了驱动房地产企业利润水平提升的主要动力。在没有发生大变化的市场之中, 公司是否获得利润的根源在于取得土地的能力, 因此一家房地产企业的竞争力体现在土地储备量之上, 房地产公司市值的主要考量因素便成为了其拥有土地的数量及质量。

2 房地产公司在财务风险管理中存在的问题

第一, 过高的资产负债率。

规模巨大的投资是房地产公司项目的主要特征, 其自有资本很难一次性应付如此巨额的资本需求, 在这种情况下, 很多房地产公司都会转向银行寻求贷款支援, 巨额贷款在帮助房地产公司渡过难关的同时也增加了其债务偿还的风险, 一个负债率过高、财务风险过大的房地产行业便由此诞生。

第二, 较差的资产流动性致使房地产行业出现较大的偿债压力。

由于房地产存货是房地产公司的主要流动资产, 这些存货的变现能力差、变现周期长, 而大部分房地产企业都有很多期限长短不一的债务需要偿还。公司也许可以利用长期销售来偿还对应的长期债务, 但是却很难在较短的时间内筹集到需要的资金去应付短期债务, 这种极易出现的短期资金短缺给房地产公司带来了很大的财务风险。

第三, “圈地”现象严重。

房地产项目开发的主要生产资源就是土地, 土地的数量和质量对公司在市场和行业中的表现有着直接而重大的影响。也正是如此, “圈地”现象在房地产行业中极为严重, 其机会成本严重影响了资金的利用效率, 在算清土地增值税后, 高额的税收补缴政策将会打击一直被房地产公司奉行的“低价拿地”策略。

第四, 房地产公司主营业务的赢利能力正在被多元化的盲目投资侵蚀。

多元化投资一直被我国房地产公司视作防止企业出现财务危机的主要策略, 但是很多公司在对自身条件、状态和投资行业状况缺乏充分研究和部署的情况下, 便做出不成熟的多元化投资行为, 这种盲目行为不仅不能够为公司带来足额的利润和必要的保护作用, 还很可能拖累公司现有的主营业务, 抵消其主营业务的赢利, 为房地产业务的发展带来很多财务管理上的麻烦。

第五, 很多公司都存在不完善的公司管理结构。

我国房地产企业内部管理结构的完善基本停留在形式上, 在实际运用过程中则缺乏实效性, 监管体系更是处于极为危险的真空状态。一系列不必要的管理问题也会由此产生, 例如公司管理层很难完全以公司的利益为出发点来作出最适合公司发展的决策。

3 财务风险的防范

3.1 防范财务风险的主要手段

(1) 分散法。

顾名思义, 企业可以通过经营方式的改变来分散现有风险。一方面, 房地产开发企业可以联合其他企业一起开发资金需求量大、投资项目风险大的项目, 这样可以在降低企业财务风险的前提下促进企业的发展;另一方面, 企业可以将现有资金投资于种类不同的项目, 防止某一滞销项目拖累整个企业的经营, 实现投资多元化, 也能够在一定程度上规避风险。

(2) 转移法。

风险转移就是将企业可能面对的风险转嫁到企业外部的第三方, 从而降低风险对房地产企业的威胁。转嫁风险的方法有很多, 企业应该根据自身情况而定。例如, 企业可以利用购买保险的方法, 将风险转嫁给保险公司;如果企业是通过发行股票或者债券的方式融资, 可以选用包销, 从而顺利降低风险;企业还可以将长期闲置的资产租赁给其他企业, 赚取租金, 降低财务成本。

(3) 降低法。

直接降低房地产开发企业经营风险的首要方法, 就是建立完备的风险控制系统, 企业应该设立专门的人员或者部门对企业的财务流程做出监督, 随时发现风险并报告风险, 争取将财务风险扼杀在萌芽状态。也许这会暂时加大企业的经营成本, 但可以在长期中降低经营风险。同时, 监控系统提出的反馈意见有利于企业经营结构的优化, 提高运作效率, 也有利于直接降低财务成本和财务风险。

(4) 回避法。

房地产开发企业在选择投资方案时, 应该对每个方案的投资收益、风险水平作出全面性的评估, 在投资收益水平相同的方案中选择财务风险最小的, 以此实现规避财务风险的目的。

3.2 构建财务风险的控制模式

房地产企业应该在建设财务风险识别模型的基础上, 注重观察日常的财务指标, 结合日常观察和重点观察的内容, 做出及时有效的财务风险控制, 从而将财务风险带来的潜在损失降到最低。

首先, 要注意控制偿债风险。偿债风险指的是由于企业不能偿还各项债务而遭遇的财务风险。根据上文对房地产企业财务风险管理所作出的特点总结, 很容易发现高负债率使得房地产行业面临着巨大的偿债风险, 利用资金结构的合理安排来降低房地产企业的偿债风险具有重大的实际意义。为此应从两个方面入手:其一, 债务与权益的比例应该以经济形势、融资环境、企业规模和未来发展情况为依据, 与此同时还要将投资额的大小和开发营销存在的不确定性因素纳入考虑范围;其二, 债务期限结构的搭配要依据房地产周期的特点进行, 在以“长期债务为主, 辅以短期债务”的同时运用担保贷款等回笼资金, 使资本结构得以改善, 缓解筹资压力。

其次, 要善于控制营运风险。销售收款计划的有效实施对企业的营运风险控制大有裨益, 房地产公司能否实现资产的顺利变现, 其关键在于是否能按既定的速度在项目开发的四个环节中实现销售目标。一般情况是房地产公司资产变现的能力随着销售期的延长而降低, 在发生滞销时, 应该针对分期付款的情况制订有效的收款计划, 从而使公司在既定的时间内稳步实现资产变现。此外, 要在日常经营活动中注意资产结构的合理配比, 资产结构反映了企业内部各种资产的相互比例关系, 例如总资产和短期资产、长期资产、对外投资之间的比率关系。如果企业在日常运作过程中不能使各项目之间的资产配比保持在合理的水平上, 很可能在项目开发的高峰期出现资金周转不灵或是在开发的清淡期出现资金闲置等现象, 带来极大的财务风险。即使流动资产比例较高是房地产行业的重要特点, 但房屋建筑等毕竟是不易变现的, 所以房地产企业应该注意通过资产配比来提高流动资产的周转率。

最后, 要狠抓内部管理控制。内部管理控制应从内部控制环境的改善入手, 植入科学的管理思想, 强化董事会运作的独立性, 实施先进的人力资源管理方案, 通过严格执行职务晋升和工资评级等激励政策来提高员工的工作热情。企业应根据国家出台的内部控制标准体系来建立并完善风险的预测、评估、控制和约束机制, 从而降低企业的风险。此外, 内部监督体系的完善也至关重要, 这就涉及如何设置内部审计机构的问题, 应该把财务控制和内部审计有效地结合起来, 从而形成良好的制衡机制, 强化企业的风险管理模式。可以将独立董事组成的审计小组设置在董事会下, 将审计机构设置在经营管理系统之中并实施“双向负责”和“双向报告”制度, 即审计机构开展的审计业务需及时向审计小组报告并接受监督指导。

摘要：房地产一直是处于风口浪尖的行业, 经历了高成长的发展阶段之后, 随之而来的是严厉的调控措施, 这使房地产公司的日子变得艰难起来。此时, 依据房地产企业运作特点分析其财务风险和应对策略, 对该行业的发展具有重大意义。本文将先后分析房地产企业的财务特点和面临的风险, 并提出应对其财务风险的控制模式, 希望对该行业的发展有促进作用。

关键词：房地产公司,财务风险,控制模式,资产结构

参考文献

[1]庞海峰.房地产公司财务风险成因与治理[J].现代审计与会计, 2011 (12) .

篇4：房地产公司财务风险的分析与评价

关键词：财务风险，房地产，资金周转率，现金流量

改革开放以来，随着我国经济体制改革的不断深入，以推行城市综合开发、住房制度改革、房屋商品化和土地有偿使用等制度为契机，使得我国房地产业得以迅速恢复、发展和壮大，并显示出勃勃生机和旺盛活力。房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到非常重要的作用。房地产业以其产业关联度强、带动系数大等特点，成为促进国民经济增长的支柱产业。近几年来，国家调控的力度明显加大，房地产行业的行业制度、开发模式以及监管制度都在逐步完善。

一、财务风险的概念

狭义财务风险是指由企业负债引起的，具体来说指企业因负债增加使偿债能力减弱或减少企业利润的可能性，通常也称为筹资风险。一般资本的来源有两个方面：企业的所有者出资和企业向外界借入的资本。广义财务风险，是指企业在经营及各项财务活动中，由于各种无法预计或不可控因素的存在，及财务状况的不确定性，使企业的实际收益与预期收益发生偏离而蒙受损失可能性。这一解释反映了财务风险是个综合性极强的概念。

二、房地产企业财务风险的特征

2.1 资金周转率比较低

房地产项目开发主要包括项目的征地、项目的开发、项目建设、竣工和物业阶段，在这些阶段之中，每个阶段都有资金的投入，在项目建设阶段有条件的企业开始预售，部分资金得到回笼，而到竣工和物业阶段才可以回收全部资金。与此同时，地产项目的价格都比较高，销售大多采取分期付款的形势，使得资金在短期内不能得到有效的回收，需要一段很长的时间才会得到全部回收，增加了房地产企业项目运作的资金压力。

.2.2 过度使用财务杠杆

房地产企业进行项目运作需要大量的资金，很多房地产企业采取负债经营的形式，这就导致财务杠杆使用过度，财务杠杆的使用一方面可以使公司股东使用少量自由资本并很好的利用外来资本，产生税盾效应，提高企业股东的权益收益率，但是过高财务杠杆意味着高度资金流动风险，企业面临巨大还款压力，企业股东权益收益率变得不大稳定。

2.3 资产期限不匹配

越来越多的房地产企业选择借债来经营房地产项目，这就对企业的资金变现能力提出更高的要求，企业借债必须有足额的资产进行匹配，否则很容易造成资金不足的困境。我国房地产企业流动资产以房地产完工商品房、在建项目、出租项目和土地构成，还有原材料、库存、消耗品等，尤其是存货很难变现，流动性很差，导致流动资产和流动负债不够匹配，偿债压力十分巨大。

2.4 现金流入期限不够均衡

良好的现金流是房地产项目正常运作的根本保证，但是很多房地产上是现金流入不够稳定。一方面房地产企业采取预售的办法在项目开展阶段获得资金流入，但是开发项目预售期和销售期的匹配不够造成主营业务现金流不够稳定。另外一方面房地产企业投资收益的现金流入也不均衡，这样就导致了有时现金流入过多造成现金冗余，而有时现金流入不足导致短期偿债风险。

三、财务风险的类型

3.1 偿债风险

偿债风险是企业无法按期偿还到期债务的风险。通常企业都是负债经营的，负债在企业经营中有一些正面作用，可以利用税盾效应合理避税，也可以利用杠杆作用加倍扩大企业的盈利能力。但是负债有固定偿还期限，必须到期偿还，否则企业可能面临破产的风险。此外负债需要每期按时偿还利息，这对于企业来说是经营成本，会影响企业的盈利。

3.2 营运风险

营运风险是指由于外部环境的复杂变化和企业自身的内部控制而导致企业无法实现对资产正常的循环和周转或者资产周转困难的可能性及其可能造成的损失。如存货周转不畅，存货滞销，这些属于企业的营运风险。企业的资金周转状况与供、产、销各个经营环节密切相关，任何一个环节出现问题，都会影响到企业资金的正常周转。

3.3 盈利风险

盈利风险是企业无法顺利开展生产经营活动，无法赚取可以保证生产经营各项支出的利润的风险。

盈利是企业的重要经营目标，是企业生存和发展的重要物质基础，他不仅关系到企业所有者的投资收益，也是企业偿还债务的重要保障。盈利是各个生产经营环节相互协调相互贯穿的结果。

3.4 发展风险

发展风险是指由于外部环境的变化或者自身生产经营理念的变化而使企业的发展出现减缓甚至倒退的可能性。

企业的发展是指企业通过自身的生产经营活动不断扩大积累扩大规模。如规模的扩大、盈利的持续增长、市场竞争力的增长等。企业的发展指的是企业的健康稳定可持续的发展，而不是未来追求眼下的利益而不顾企业长久发展的发展。企业能否健康发展取决于多种因素，包括外部经营环境，企业内在素质及资源条件等，这些因素的变化都有可能给企业带来发展风险。

3.5 现金流量风险

现金流量风险是指企业现金流出与现金流入在时间上不一致所形成的风险。当企业的现金净流量不稳定，可能会导致企业生产经营陷入困境、收益下降，也可能给企业带来信用危机，使企业的形象和声誉遭受严重损失，最终陷入财务困境，甚至导致破产。现金循环要经历采购、生产、销售、分配等诸多环节，不论某一环节出现问题都会给企业带来风险。

参考文献

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[2] 桂琳.房地产上市公司财务风险评价研究[D].武汉：华中农业大学，2010：17-18

[3] 张燕.房地产项目市场与财务风险分析[J].建筑经济与管理，2007，（4）：203-208