土地征收补偿新标准

土地征收补偿新标准（共8篇）

篇1：土地征收补偿新标准

东莞征收土地补偿征收标准

请问国有出让农业综合性用地的地价标准是什么？土地出让金标准怎样？谢谢！

2011-9-6 00:27 提问者：killer00007200

| 悬赏分：10 | 浏览次数：94次

其他回答 共1条

2011-9-6 01:00 0321哥哥 | 一级

农业用地出让每亩每年应得多少补偿款这个问题因所在的地方和土地用途不同而具有显著差异，不能一概而论。

以东莞为例：

农用地补偿标准

一类区片每亩8.5万元

二类区片每亩6.5万元

征收集体用地的补偿费范围为土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费及地上附着物补偿费。

土地补偿征收标准：

第一类区片内的农用地（含未利用地）按综合平均价每亩8.5万元补偿（只含土地补偿费、安置补助费）；第二类区片内的农用地（含未利用地）按综合平均价每亩6.5万元补偿（只含土地补偿费、安置补助费）。

青苗补偿费按照以下标准：

（一）荔枝、龙眼树补偿标准（连片种植的按面积量算补偿）：

1、平均树冠每棵6米（含6米）以上，每亩补偿3.5万元；

2、平均树冠每棵2米（含2米）以上至6米以下，每亩补偿3万元；

3、平均树冠每棵1米（含1米）以上至2米以下，每亩补偿2.5万元；

4、平均树冠每棵1米以下，每亩补偿0.5万元。

（二）其他杂果（包括芒果、葡萄、李树、柚树、柑橘、柿子、黄皮等）补偿标准：

（1）平均树冠每棵5米（含5米）以上，每亩2万元；

（2）平均树冠每棵1米（含1米）至5米以下，每亩1.5万元；

（3）平均树冠每棵1米以下，每亩0.5万元。

对于零星青苗的补偿，由镇街在本规定第二十二条所规定的10%不可预见费中包干。

（三）香蕉：每亩0.5万元。对于零星青苗，由镇街在本规定第二十二条所规定的10%不可预见费中包干。

（四）林木、竹木：每亩 0.2万元。

（五）青菜、稻谷等农作物：每亩0.2万元。

（六）鱼塘青苗迁移费：每亩0.25万元。

（七）花木场迁移费：每亩1.2万元。

不予补偿情形：下列青苗不予补偿。

（一）政府征地公告下达之日后栽种的林木、青苗；

（二）天然野生杂木。

建设用地补偿标准

一类区片商用地3000元/㎡

二类区片商用地2000元/㎡

征收已批集体建设用地按相应土地用途补偿。其中宅基地、商业用地的补偿标准分别为：第一类区片3000元/㎡，第二类区片2000元/㎡；工业用地的补偿标准分别为：第一类区片450元/㎡，第二类区片384元/㎡。

其他土地按照相应土地用途的评估地价计算补偿费。

建筑物补偿标准

一类区片住宅1500元/㎡

二类区片住宅1200元/㎡

对于已建房屋用地的补偿标准，应当纳入征收土地补偿安置方案，其补偿方式和标准参照本规定对已批建设用地的补偿方式、标准。

住宅及综合楼（不含建筑占地）主体的补偿标准为：第一类区片1500元/㎡，第二类区片1200元/㎡。首层商业铺面主体补偿标准为：第一类区片4500元/㎡，第二类区片3600元/㎡。

厂房（含仓库及厂区内办公楼、宿舍）的价格为800元/㎡，其中高级钢架结构补偿价格为400元/㎡，附属及简易建筑补偿价格为200元/㎡。住宅及商业铺面装修补偿价格为500元/㎡，厂房装修补偿价格为300元/㎡，附属及简易建筑不作装修补偿。

其他补偿

管线迁移费：管线迁改方案由建设单位审定，管线迁改由镇街负责实施，但管线权属为省级以上单位的，可由建设单位组织实施拆迁，镇街协助。迁移费由专业咨询公司审核，经市（或镇）财政部门复核后，由征用单位按规定支付。

搬迁安置补助标准：拆迁私人房屋按每户2万元给予搬迁补助费（含临时安置费等）；拆迁依法取得营业执照的生产经营性用房造成停产停业实际损失的，可以根据房屋拆迁公告发布前6个月，按税务部门核实的该企业税后平均利润（每月）80%的标准给予不超过六个月的补偿。

不可预见费：除本规定以上的补偿项目外，征地拆迁不可预见费按照包干费用总额（扣除按评估补偿价赔偿部分）的10%提取。

算账

举个例子让你更明白

打个比方说，张先生在南城的一片宅基地被划入政府征用地范围，这片空地占地面积为100平方米。按照新的标准每平方米补偿3000元，那么张先生就可以得到30万的补偿。

如果说这块宅基地上面盖了一个面积为200平方米的住宅楼，张先生不但可以拿到30万的宅基地补偿，还可以拿到每平方米1500元的住宅主体补偿。也就是说，张先生最后得到的补偿是宅基地补偿加上住宅主体补偿一共60万元人民币。这其中还不包括搬迁补助费等

篇2：土地征收补偿新标准

安置补助费是指为了安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口的生活，国家所给予的补助费用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用;由其他单位安置的，安置补助费支付给单位;不需要统一安置的，安置补助费发放给安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。

征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4-6倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。

征收其他土地的安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的安置补助费的标准规定。安置补助费与土地补偿费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30 倍，国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。

2.地上附着物补偿费

地上附着物补偿费包括被征收土地上的房屋及其他建筑物(含构筑物)、农田水利设施、树木、蔬菜大棚等的补偿费。地上附着物的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

3.青苗补偿费

篇3：土地征收补偿新标准

关键词：土地征收,土地征收补偿,利益保护

我国现阶段面临着工业化和城镇化的快速发展, 这是我国发展道路上的必然选择, 但发展离不开土地, 因此, 征收农民土地成了补充稀缺的国有土地资源的主要手段, 农民土地越来越多地被征收。在农村土地不仅仅牵涉了粮食生产, 它还是农民生活与生存的基本保障。土地问题关系到国家的粮食安全, 社会的和谐稳定, 民生的保障。可是, 我国目前的土地征收制度还很不完善, 土地征收使得大批农民因此而丧失土地, 悲惨地沦落为“种田无地, 上班无岗, 低保无份”的“三无”游民。因此, 要坚决制止滥用土地征收权随意征收农民土地, 要运用科学、合理的土地征收争端解决机制, 建立科学的土地征收补偿标准, 以切实保护失地农民的权益。

一、土地征收与土地征收补偿的概念明确

土地征收是指国家基于公共利益的需要, 按照法律规定的权限和程序强制性地将农民占有或其他主体所有的土地收归国有, 并在此基础上给与补偿的制度。而土地征收补偿则是指国家依法征收集体所有的土地, 对土地征收相对人造成的损失, 按照法定的范围、标准和程序给予一定货币、实物或其他替代物的行为。土地征收是迈向工业化、城镇化的必然选择, 其扩大了国家在现代化实现过程中可支配资源的范围, 更有利于一些宏观政策的实施。土地征收在本质上讲是国家利用国家权力将农民土地纳入国家所有的范畴。从这种意义上讲, 土地征收也是国家、企业、集体、农户等主体进行利益博弈的过程。在这种利益博弈的过程中如果出现了权力或者权利的异化, 将会导致农户的利益受到侵害或者国家的利益受到损害。因此, 综观世界各国, 无论是实行土地私有制的国家还是实行土地公有制的国家, 法律都明确规定当国家为了公共利益的需要征收私人或其他主体的土地时, 必须给与相应的补偿, 以便解决公共利益和私人利益的冲突。

二、土地征收补偿的国际经验

国际上的一些发达国家在针对土地征收补偿时都有所规定, 但基于本国国情等实际原因, 在关于土地征收补偿的具体制度上又各有特点。以下是对几个比较有特色的国家的土地征收补偿的介绍, 以期对我国的土地征收补偿有所裨益。

(一) 土地征收补偿的基本原则。

各国在自己的法律中大都规定了土地征收补偿制度, 通过比较各国的立法可以发现, 有关土地征收补偿的原则有以下三种:

1.完全补偿原则。

此原则的依据“所有权神圣不可侵犯”之理念, 认为损失补偿的目的在于实现平等, 而土地征收恰恰是对平等原则的一种破坏。为了弥补因此而受的损害有必要给与完全补偿。

2.不完全补偿原则。

这个原则基于“所有权的社会义务性”, 认为所有权应承担一定的义务, 因此不具有绝对性, 公权力部门可以基于公共利益的需要, 依法对其加以利用和限制。但征收土地是对土地所有权的剥夺, 又不要给与合理的补偿, 来保障所有权。

3.相当补偿原则。

该原则认为应结合具体的情况而采用完全补偿原则或不完全补偿原则。各国的通行做法是常常依据平等原则, 对侵害财产权的补偿采取完全补偿原则。不完全补偿原则只是在极其特殊的情况下采用, 并且这种特殊情况是在法律的明文规定的情形下实现的, 因此其并没有背离平等原则。通过分析各国的法律规定, 可以看出关于土地征收补偿原则是不同的, 即使是一个国家, 随着权利观念的变迁即从权力私有化向权利社会化的方向转变, 也有不同之规定。如德国、日本等国家大都经历了完全补偿——不完全补偿——相当补偿的阶段。但就从世界的整体局势来看, 对于国家合法行为造成的损失, 其补偿范围与标准均呈渐趋开放之势, 以便对国民所遭受的损失给与更为充分、完全的补偿。

(二) 土地征收补偿范围的比较。

各国法律对土地征收补偿的范围都明确下来, 并且范围比较广泛, 现通过分析几个典型的国家, 以期对我国的法律有所启示。德国土地征收补偿的范围: (1) 土地或其他标的物的权利损失补偿。 (2) 营业损失补偿。 (3) 征用财产上的一切附带损失补偿。英国的土地征收补偿范围: (1) 土地 (包括建筑物) 的补偿; (2) 残余地的分割或损害补偿; (3) 租赁或损失补偿; (4) 移送费、经营损失等的补偿; (5) 其他必要费用支出的补偿, 例如律师或专家的代理费用, 权利维护费用等。加拿大的土地征收补偿范围: (1) 被征收部分的补偿; (2) 有害或不良影响的补偿, 例如严重损害或灭失价值; (3) 干扰损失补偿, 它是指被征收地所有者或承租人因为不动产全部或部分被征收, 因混乱而造成的成本或开支的补偿; (4) 重新安置的困难补偿。通过比较分析, 可以看出各国土地征收补偿的范围, 除土地补偿外, 另外的营业补偿, 残存者损失及其他因土地征收而引起的附带损失也纳入到了受补偿之列。这充分体现了对权利人权利的尊重。

(三) 土地征收补偿的标准的比较。

在明确了土地征收的补偿范围之后, 需要依据具体的补偿标准来准确衡量补偿的多少;补偿标准的明确, 对实际操作具有指导意义。以下是对几个典型国家的分析:英国的土地征收补偿标准以被征收地所有者在公开市场上能得到的出售价格为计算基础, 计算补偿的时期确定在征收者进入土地的日期, 补偿标准是: (1) 土地的补偿标准为:公开市场的市价, 并且不得因征收而给与被征收人救济或其他优惠。 (2) 残余地的分割或损害补偿的标准是:市场的贬值价格。 (3) 租赁权损失补偿标准为:契约到期时的价值及因征收而引起的损害。德国的土地征收补偿标准为:土地或其他标的物在征收机关裁定征收申请当日的移转价值或市场价值。在营业损失上为在其他土地之上投资可获得的同等收益。

(四) 土地征收补偿的程序。

土地征收是对土地所有权的剥夺行为, 必须要有程序来保障其合法性与正当性, 同时, 土地征收补偿也需要程序来保障其合法性与正当性, 因为其牵涉到一系列法律和社会问题。因此, 各国对此格外重视, 设置了一套科学、合理的符合本国实际的土地征收补偿程序。归纳起来主要有:一是以美国为代表的司法主导型程序;二是以日本为代表的行政主导型程序;三是以法国为代表的司法、行政双轨制型。美国的土地征收补偿标准有其宪法依据, 其步骤为: (1) 预先通告; (2) 政府特定机关对财产价值的评估; (3) 向被评估机关送评估报告并提出补偿价金的初次要约, 此时被评估者可以提出反要约; (4) 召开听证会; (5) 如果双方关于价格问题不能达成协商一致, 通常由政府方交由法院处理; (6) 法庭要求双方分别聘请独立的资产评估师提出评估报告并在法庭当庭交换; (7) 双方进行最后一次协商的努力; (8) 在仍不能达成一致的情况下, 由普通民众组成陪审团来确定合理补偿的价额; (9) 判决生效后, 政府方在30天内支付补偿价金并取得被征收财产的所有权。日本的土地征收补偿程序大体包括: (1) 国土交通大臣或都、道、府、县知事处理的事业认定程序; (2) 都、道、府、县收用委员会处理的裁决程序; (3) 都、道、府、县知事处理的代执行程序。法国的土地征收补偿程序同时有行政机关和法院的参与, 可以分为行政阶段和司法阶段, 以维护私人与国家之间的利益衡平。

三、我国现实状况的考量

关于土地征收问题, 我国《宪法》第10条第3款规定“国家为了公共利益的需要, 可以依照法律对土地进行征收或征用并给与补偿”;同时《物权法》第42条规定:“为了公共利益的需要, 依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地, 应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用, 安排被征地农民的社会保障费用, 保障被征地农民的生活, 维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产, 应当依法给予拆迁补偿, 维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的, 还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”《物权法》第43条规定“国家对耕地实行特殊保护, 严格限制农用地转为建设用地, 控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。”但这些规定显得过于粗疏, 缺乏明确性, 在实践中很难操作。经过同世界上的先进立法经验和我国的现实情况进行比较分析, 得出我国的土地征收补偿在以下存在缺陷:

(一) 落后的补偿标准。

我国的土地征收补偿来源于社会主义计划经济时代, 征地补偿标准带有严重的计划经济特点, 这显然与现阶段的社会情况不相适应, 也与我国现在的要求脱节。通过同国外的标准比较, 我国的补偿标准存在以下问题:一是补偿标准偏低。不是通过公平的市场价格去补偿, 而是依照政府事先确定的标准进行补偿。二是补偿范围狭窄。依据《土地管理法》等相关法律规定我国的土地征收补偿范围仅限于被征收客体直接相关的损失, 其牵涉的一些间接的损失没有涉及, 如经营损失、租金损失等可以量化的附带损失没有被列入收补偿的范围。三是补偿计算方法不科学。我国实行的是按法定价格补偿, 法律直接规定补偿标准, 即土地征收补偿的价格为“产值倍数法”, 也就是说, 补偿费按被征地被征用前平均产值的若干倍数来计算。但由于农民对市场信息的把握相对较少, 并且市场有很大的不确定性, 这样的标准并不能够使农民的权益受到更好的保障。四是土地所有权被忽视。土地征收实现的是所有权的转移, 所以补偿应该是土地所有权的价格。但我国土地征收补偿却是“征地前三年”的平均产值的六至十倍为标准。这种以产值为基数再乘以倍数的计算方法, 在操作上具有便利性, 但却低估了土地所有权的价格。

(二) 不合理的补偿原则。

从现实的赔偿事例中我们可以发现我国的土地征收赔偿采用的是不完全补偿原则, 其是对部分受损主体的部分直接损失的部分补偿, 具有相当的不完全性和非科学性, 并且对失地农民也是非常不合理的。当然, 在这个原则的运作下, 也有一些积极作用如推动了工业化与城镇化的建设, 保证了政府在此项工作上的效率, 贡献了更多的GDP。但是它同时也刺激了政府权力寻租的冲动, 只顾眼前利益而忽视了长期的利益追求, 过度征地, 导致了土地资源的严重浪费, 威胁着我国的粮食安全, 它还导致了农民“经济权利的渐进性缺失;政治权利的剥夺和社会权利的弱化性消失”。

(三) 不规范的补偿程序。

在我国的土地征收补偿程序中存在不规范的因素, 缺乏民主, 阻碍权利人特别是农民个人的参与。补偿程序中虽然有公告和听证的有关规定, 但缺乏农民实际参与听证的程序保障。法律规定土地征收补偿由市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门制定, 补偿方案制定之后才告知农民, 当然, 农民有提出意见的权利, 但他们提出的意见只有在被认为确需修改的情况下才进行适当的修改, 在这种意义上讲, 就限制了农民的参与权与知情权。并且, 我国的《土地管理法实施条例》规定:“对补偿标准有争议的, 由县级以上地方人民政府协调, 协调不成的, 由批准征用地的人民政府裁决。”如此规定显然难以保障被征收土地农民的权益, 地方政府自行解决自己决定的事情, 结论和合理与公正值得怀疑, 并且对补偿决定或补偿裁定不服能否申请行政复议没有具体的法律依据。所以说, 在土地征收补偿的程序上, 诸多不规范因素限制了农民权益的伸张。

(四) 补偿主体上的狭隘性与不公平性。

以我国的《土地管理法实施条例》第26条之规定, 我国的接受土地征收补偿的主体有两类:一是农村的集体经济组织;一是农村的村民。也就是说当土地征收侵害到其他主体的权益时, 其他主体的损失是难以得到保障的。例如, 因土地征收致使相邻地的价值贬损, 相邻地的权利人是没有资格申请补偿的。这体现了在补偿主体上的狭隘性。同时, 在受补偿主体之间也有不公平现象的存在, 具体表现为:一是作为国家行政机关的乡镇政府, 参与补偿的分配, 这种参与缺乏法律支持, 损害了农民的权益, 且可能会导致权力寻租现象的发生;二是村集体在分配中与民争利, 分配混乱。村集体作为一个特殊的利益集团, “也有自己的利益, 尤其是包含村委会负责人个人的利益, 他们从自身效用的最大化角度出发。利用自己的比较优势获得较大的土地收益份额或为今后获取额外的利益保障做准备。”

(五) 单一的补偿方式。

我国的土地征收补偿的方式原则上以金钱为主, 但在某些特殊情况下也采用其他手段进行补偿, 如对拆迁户的住房安置、将农业户口转为非农业户口、每征收一亩土地安排一名符合条件的农民就业、实物的产权调换、移民安置补偿等。但在实践中, 基本采用发放补偿金的形式进行土地征收补偿, 让其自谋职业。被征地农民由于自身素质水平的限制, 技术水平不高, 难以找到合适的谋生渠道, 失地之后生存受到很大的威胁。同时, 我国法律未明确哪一机关负责安置失地农民的就业, 这就会引起政府部门对责任的推托。

四、我国土地征收补偿制度的未来构建

针对我国土地征收补偿中存在的诸多问题。土地征收补偿作为一个十分敏感的问题, 也是我国土地征收补偿制度走向科学化与合理化所必须解决的问题。我们应在充分认识我国的土地征收补偿制度不足的基础上, 结合我国的客观实际, 并借鉴国际上的先进经验, 从以下几个方面对我国的土地征收补偿制度进行革新。

(一) 立法上的完善。

在土地征收及征收补偿的过程中出现如此之多的问题, 土地征收补偿问题之所以成为社会的热点问题, 关于土地征收及补偿的立法滞后是主要原因之一。因此有必要制定统一、科学的土地征收补偿法, 对其中的具体问题进行明确规定。具体操作步骤如下:

1.制定统一的《行政补偿法》。

土地征收是国家权力对私人土地财产权益的强制性剥夺与限制, 即使为了公益之目的, 也必须对因公益而承受特别负担的个人的权利予以保障。为此, 因制定一部统一的《行政补偿法》, 以确保私人财产保障落实到实处。同时, 在这《行政补偿法》中我们应考虑到:一是将行政补偿立法的原则和立法目的明确化。可以表述为“保护私有财产权, 控制国家征收权, 实现公益与私益的平衡”。二是在立法上明确规范行政补偿的概念、使用条件、程序、责任等以及一些相关的概念的准确定义, 如征收、征用等内涵应明确和统一, 并将征收与征用的条件与程序及补偿的程序作出严格规定。这样才能使在法律付诸实践的过程中达到预期的目的。

2.制定科学合理, 适应现实需要的《公益征收法》。

公益征收是一个系统问题, 涉及到法律体系内的多个领域, 需要宪法、行政法、民法等的调整, 这种分散性使得公益征收难以界定, 并且, 现行的行政法没有对征收制度的行政程序作相关规定, 因此, 有人认为行政法中应建立征收补偿的行政程序和司法程序, 依此完善行政补偿立法。《立法法》明确规定:对非国有财产的征收只能指定法律。因此, 为完善我国的公益征收制度应制定一部《公益征收法》, 其主要涉及:一是界定公益征收的合法性, 阐明公益征收的目的;二是明确公益征收的合理性, 细化征收的具体标准;三是征收的程序问题, 包括行政程序和司法救济程序的明确。

(二) 具体制度上的革新。

1.多样化的补偿方式。

除了肯定现有的金钱补偿、实物补偿、恢复原状、返还原物、产权转换等形式外从长远看, 对于那些生活基础设施遭到破坏, 失去工作, 失去工作来源的或生活环境遭到破坏的当事人, 立法上应将生活设施的再建, 劳动与机会的供给, 环境污染改进措施等纳入到行政补偿的范畴, 并且为失地农民办理社会保险, 将失地农民中生活困难的纳入低保。但必须注意的是, 在众多补偿计划中, 应赋予相对人最后的选择权。

2.拓宽补偿客体的范围。

改变以前对直接损失的不完全补偿, 间接损失不补偿的状况, 将一切直接损失纳入补偿的的范围之内, 并依据具体的实际情况对间接损失给于适当的补偿。我们认为, 除我国法律规定的项目外还应包括: (1) 土地使用权损失补偿。即有关土地承包经营权的损失, 土地承包经营权者虽对土地没有所有权, 但其拥有使用权, 土地承包经营权在土地征收中消灭, 土地承包经营者理应获得补偿。 (2) 营业损失补偿。即在被征收土地上进行经营所受到的补偿。 (3) 残地损失补偿。土地征收后残留的土地可能因征收行为而价值减损或价值消灭也应给与补偿。 (4) 社会保障补偿。国家应合理的替农民交纳一定的社会保险费用, 使失地农民拥有基本的社会保障服务, 真正受到公正补偿。 (5) 临接地损失补偿。被征收地的临接地可能会因征收而受到损失, 对此也应受到补偿。 (6) 间接可得到利益损失补偿。在土地上可能存在间接的可得利益, 征收可能会对此利益造成损害, 所以, 不能忽视这一方面。

3.设立统一的土地征收主体。

如设立土地征收委员会统一负责土地征收问题。土地征收是对土地所有权的“强制性征收”, 它涉及的是土地所有权的转变, 为保证土地征收的严肃性和土地征收的权威性, 土地征收主体应该相对集中。我们认为土地征收的主体应该严格限制在国家土地管理部门和省级土地管理部门。我们可以通过参照其他国家或地区的做法作出相应改进, 其他国家 (地区) 除设立土地管理的决策、咨询和执行机构外, 还设立一个服务机构。如日本的土地征收委员会, 香港的土地审裁处, 法国的征收裁判所, 作为土地征收机构之外的第三方机构, 负责受理、裁决双方的争议, 以保证土地征收的合法性与公正性, 这些国家的做法值得我们借鉴。我国也应设立一个独立的第三方机构, 负责受理、裁决征收及补偿中的争议问题, 这才能使土地征收及补偿正确、及时、合法地实施并实现。

4.合理补偿标准的确立。

在土地征收补偿中应放弃那种由国家定价的方式, 因为这与市场经济的要求是不相符的。我们应建立合理的征收补偿标准, 这样才能充分保护公民的财产权, 防止行政权力的滥用。合理补偿标准即公正补偿与及时补偿的结合。合理补偿标准的确立能够有效调节公共利益与私人利益之间的关系, 防止国家权力滥用, 同时又通过行使国家征收权, 实现了对土地的需求。合理补偿时要考虑市场的价格。此时的市场价格应是征收时的市场价格, 同时这个市场价格应由独立的第三方进行价格评估。同时, 建立科学的低价评估机制, 为土地流转奠定基础。

五、结语

土地征收补偿制度的科学化和合理化构建, 使得公共利益与私人利益之间达到了双赢的结果, 这也是许多发达国家的经验, 值得我们去仔细考量与有效借鉴。如果没有科学合理的土地征收补偿制度, 农地资源、粮食安全、社会安定将面临极大的威胁与挑战, 这也有悖于我国社会主义现代化建设的目的要求。当然, 未来会有更先进的土地征收补偿制度, 这也是我们努力追求与力争实现的。

参考文献

[1]吉朝珑.农民权益保障视野下的农村土地征收制度重构[J].河北法学, 2008, 9:124

[2]陈泉生.海峡两岸土地征用补偿之比较研究[J].亚太经济比较研究, 1998, 3:38～39

[3]郭洁.土地资源保护与民事立法研究[M].北京:法律出版社, 2002

[4]李集合, 彭立峰.土地征收:公平补偿离我们有多远[J].河北法学, 2008, 9:119

[5]于学花, 栾谨崇.国外征地制度的特点与中国征地制度的创新[J].理论探讨, 2007, 4:90

[6]王书娟.论我国土地征收补偿制度之完善[J].行政与法, 2006, 7:99

[7]周大伟.美国土地征用和房屋拆迁中的司法原则和判例[J].北京城市规划, 2004, 1:75

[8]王名扬.法国行政法[M].北京:中国政法大学出版社, 1988

[9]朱启臻, 窦敬丽.新农村建设与失地农民补偿[J].中国土地, 2006, 4:19

篇4：我国集体土地征收补偿标准的实施

关键词：补偿标准；集体土地房屋；集体经营性建设用地；增值利益

一、我国集体土地征收补偿标准之根据法

目前我国涉及集体土地征收补偿标准的相关法律法规甚少。其中《物权法》、《土地管理法》、《土地管理法实施条例》只对土地补偿费、安置补助费标准进行了稍详细的规定，对地上附着物和青苗费的标准只作原则性规定。《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》规定了集体土地房屋可以国有土地房屋征收补偿标准进行补偿的情形。

二、政府和法院对集体土地房屋征收补偿的制定和处理方式

（一）《最高院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条衍生的法律适用和法院审查问题

《最高院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条第2款规定：征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持。因此，涉案房屋所在土地的性质直接关系到法律适用问题，甚至是具体补偿标准问题。

笔者以该司法解释第12条为关键词，在北大法意检索到了29则相关案例。了解到法院审理相关案件时对被征收房屋所在土地的性质进行形式审查，对于补偿标准进行实质审查，从其补偿标准的合法性与合理性两方面进行审查①。

（二）根据房屋用途调整补偿标准的问题

房屋性质和用途是否会影响房屋征收补偿标准？最高院公布的典型案例“霍佩英诉上海黄浦区政府房屋（公房）征收补偿决定案”对这个问题的处理方法是根据被征收房屋的性质适用不同补偿标准。法院也通常依据房产登记证件所载明的用途认定房屋性质。关于集体土地房屋，有些地方政府征收集体土地房屋时也按房屋的用途适用不同补偿标准。如《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》要求将房屋分为居住房屋和非居住房屋进行补偿②。

三、政府和法院对集体土地征收补偿的制定和处理方式

《土地管理法》对于集体土地补偿标准的规定简单宽泛，且耕地以外的其他集体土地的补偿标准仍需由当地政府予以规定。笔者对上海市和长春市政府的集体土地补偿标准规定进行分析以后，发现，长春四个不同乡村集体土地，虽然根据房屋用途制定不同补偿标准，但农用地和建设用地的征收补偿金之差额极其微小，甚至完全相同。

四、我国集体土地征收补偿存在的問题

通过上述分析，笔者发现我国集体土地征收补偿存下以下几个问题。

第一，现有的补偿标准忽略了对被征房屋的区位价值补偿。各地政府对集体房屋基本上采取作价补偿，忽略了对被征收房屋的区位价值补偿，有的地方由镇政府与村组签订土地征收协议书打包处分农民的房产，损害了农民利益③。

第二，政府补偿标准的随意性大。法律仅对集体土地征收补偿作原则性规定，具体补偿标准授权政府制定，导致各地补偿标准不一，随意性较大。

第三，政府补偿标准的方式设定不科学。农村集体土地对农民而言，具有生产、居住、就业甚至社会保障等多种功能。《土地管理法》的以“土地平均年产值”为核心的补偿标准既没有体现出土地的实际价值，更不足以弥补被征地土地失地农民的功能性损失④。

五、小结

如果根据市场价格对集体土地进行补偿，固然最为客观公平，但因市场的不确定性和不稳定性，按市场价格进行补偿也可能对农民不利。因此，笔者认为现阶段保护农民补偿利益的最可行的办法是，第一，用多元化的补偿方式弥补集体土地征收补偿标准的不足。第二，各地方政府应当落实好中央指导意见，制定完善的补偿标准，确实保护好农民利益。比如，对有长期稳定收益的项目用地，政府可以根据国土资源部发布的《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》的精神，对集体土地征收采用入股分红方式进行补偿，以充分保护农民的利益。

虽然我国法律没有明文表示承认集体土地的市场价值，但国家和政府的各项举措已足以表明对集体土地市场价值的认可，国家和政府也正通过各种方式保障农民也能够享受到土地增值利益。笔者相信，我国农民的征收补偿和保障制度将会更加完善。

注释：

①亦可参考《关于我国城市化进程中农村土地征收司法保护的调研报告》，临沂市中级人民法院课题组，载于《山东审判》2013年，第3页。

②《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》第13条、14条。

③对农村集体土地征收补偿范围的反思，申建平，《比较法研究》，2013年第2期，第1页。

④农村集体土地征收行政案件审理疑难问题研究，江苏省高级人民法院行政审判庭，《法律适用》2010年第6期，第1页。

参考文献：

[1]土地征收中的被征收人的权利保护研究，邹爱华著，中国政法大学出版社，2011年.

[2]房屋征收补偿与诉讼救济法律实务，张国法著，中国法制出版社，2013年.

[3]不动产征收法律制度纵论，房绍坤、王洪平主编，中国法制出版社，2008年.

[4]对农村集体土地征收补偿范围的反思，申建平，《比较法研究》，2013年.第2期[2]关于我国城市化进程中农村土地征收司法保护的调研报告，临沂市中级人民法院课题组，《山东审判》，2013年第4期.

[5]农村集体土地征收行政案件审理疑难问题研究，江苏省高级人民法院行政审判庭，《法律适用》，2010年第6期.

[6]《土地管理法》.

[7]《土地管理法实施条例》.

[8]《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》.

[9]国土资源部《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》.

[10]最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定.

作者简介：

篇5：土地征收补偿新标准

作者:贾国昌来源:

随着城市旧城改造步伐的加快和城市化范畴的不断拓展，城市可用的建设用地越来越少和城市的房屋拆迁所造成的高昂成本代价使征收城市中心和其边缘的集体土地成了城市用地发展的一个渠道。但是集体土地上的房屋拆迁补偿和国有土地上的房屋拆迁补偿二者之间的补偿标准却大不一样，同在一个地块，补偿标准却有天壤之别。对于在市中心集体土地上的房屋和市中心周边的集体土地房屋进行拆迁补偿时，给予的补偿标准，令被拆迁人很难在原居住地附近购买住房，使其生活水平严重下降，甚至直接流落街头，成了无家可归之人，也导致了由拆迁引起的纠纷不断发生。其中近一段时间以来，频频出现野蛮拆迁和暴力抵抗拆迁的事件，典型的如成都唐福珍事件、自制火炮对抗拆迁的湖北农民杨友德事件。在现在的一个和谐社会中发生这样的事情无不令人痛心！

根据国家法律规定可知，对于国有土地上的房屋拆迁补偿适用的法律依据是现有的《城市房屋拆迁管理条例》，对于补偿的标准是根据市场价对房屋进行评估。而对于集体土地上的房屋拆迁补偿适用的法律依据是《土地管理法》，是依据征收法律来制定的补偿标准，有的地方是县或者市制定的一个集体土地上房屋的补偿标准，甚至是2000年以前制定的，例如安徽阜阳市人民政府2000年制定的《阜阳市非农业建设征地拆迁实施办法》，直到现在阜阳市的房屋拆迁补偿仍以此为补偿标准。由于最近几年来，房地产市场价格的突飞猛进，一年一个价格的变化，早年的房屋价格至今早应不该适用。如果按照2000年左右的市场房屋重置价进行补偿，再结合当今周圈国有土地高高在上的市场价格，差额低则十多倍，高则相差三四十倍。这其中的矛盾可想而知。

有的地方是先征地，没有在征地的同时给予房屋拆迁补偿，等过了1年或者几年后再给予拆迁补偿，类似这样的情况应该适用城市房屋拆迁补偿标准。2005年10月12日，最高人民法院行政审判庭就此问题作出了《关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》的司法解释，明确指出了行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。在没有明确的法律规定的情况下，最高人民法院的司法解释，就是应该予以适用的。

2010年5月25日，国务院下发了《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》，对于尚未按照有关规定公布实施新的征地朴偿标准的省、自治区、直辖市，必须于20lO年6月底前公布实施，那么在对于集体土地上的房屋拆迁补偿标准上，将会依据新的征地朴偿标准来实施，这大大的提高了集体土地上的房屋拆迁补偿补偿标准。

另外对于征地涉及拆迁农民住房的，必须先安置后拆迁，妥善解决好被征地农户的居住问题，切实做到被征地拆迁农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。这表明，在以后的集体土地上的房屋拆迁补偿将进一步的保护了老百姓的合法权益。

篇6：土地征收补偿新标准

(修订草案)

第一条 为维护广大人民群众切身利益，合理确定征收土地地上附着物补偿标准，保证征收土地工作顺利进行，根据《中华人民共和国土地管理法》和《河北省土地管理条例》等法律法规规定，结合本市实际，制定本规定。

第二条 凡在本市行政区域内征收土地，涉及果树、林木、苗木、花卉、温室（大棚）、青苗、中药材、水产养殖、农田水电设施等地上附着物补偿的，适用本规定。

第三条 征收土地中各类果树的补偿标准依据其密度和单株干径确定。低于或等于最大密度的，按实际株数补偿；超过规定密度的部分，不予补偿。高干果树干径是指自地面至1.0 米处树干的直径，矮干果树干径是指树干第一分叉股下10厘米处的直径。(一)鲜果树的最大密度和补偿标准为：

1.鲜果树的最大密度：桃树每公顷1665 株（每亩111 株）；苹果树、梨树、杏树、李子树、大樱桃树及其它鲜果树每公顷1245 株（每亩83 株）；矮化密植园最大密度每公顷不超过1665株（每亩111 株）。

2.鲜果树的补偿标准（依据单株干径确定）为：

（二）干果树的最大密度和补偿标准为：

1.干果树的最大密度：板栗树、枣树的最大密度为每公顷1665 株（每亩111 株），核桃树、柿子树最大密度为每公顷1245株（每亩83 株）。2.干果树的补偿标准（依据单株干径确定）为：

（三）树冠不整和进入衰果期的各类果树，单株补偿标准按树冠整齐的各类果树单株补偿标准的50%-80%计算；没有树冠而根部生枝的，每株补偿40 元；枯死果树不予补偿；移栽果树时间低于1 年的，单株补偿标准按各类果树单株补偿标准的20%计算。第四条 大棚鲜果树（含葡萄）的补偿标准经评估确定。

第五条 露地葡萄的补偿标准按单位面积年产值的三倍计算。单位面积年产值等于单位面积产量乘以价格。

（一）单位面积产量分别为：

1.二至三年生每公顷10500—21000 公斤（每亩700-1400公斤）。2.三至五年生每公顷21000—45000 公斤（每亩1400-3000公斤）。3.五至七年生每公顷45000—60000 公斤（每亩3000-4000 公斤）。4.七年生以上每公顷60000—30000 公斤（每亩4000-2000 公斤）。

（二）价格以省统计部门统计的上平均价格计算。

（三）一年生葡萄，按二年生葡萄补偿标准的50%计算。

（四）葡萄的架杆、铁丝等其他辅助设施每公顷补偿15000-30000 元（每亩1000-2000 元）。第六条 各类苗圃的补偿标准分别为：

（一）果树苗圃的补偿标准：一年生嫁接苗苗圃按所在乡（镇）耕地前三年平均年产值的3 倍计算，二年生嫁接苗苗圃按所在乡（镇）耕地前三年平均年产值的5 倍计算，三年生嫁接苗苗圃按所在乡（镇）耕地前三年平均年产值的6 倍计算；实生苗苗圃按相应年限嫁接苗苗圃的50%补偿；半成苗苗圃按相应年限嫁接苗苗圃的80%补偿。

（二）一般林木苗圃的补偿标准：良种速生树种二年生以上的，按所在乡（镇）耕地前三年平均年产值的5 倍计算，一年生按二年生以上的50%计算；其他林木苗圃等不易确定补偿标准的，其补偿标准经评估确定。第七条 各类树木的补偿标准分别为：

（一）紫穗槐、簸箕柳、桑条根据实际占地面积，按所在乡（镇）耕地前三年平均年产值的2-4 倍计算。

（二）一般树木只补偿损失费，阔叶树最大密度每公顷3330 株（每亩222 株），针叶树最大密度每公顷4995 株（每亩333 株），超过规定密度的部分，不予补偿。其补偿标准为：

（三）各类观赏树木、花卉、药材等不易确定补偿标准的，其补偿标准经评估确定。

（四）防护林、生态公益林、特种用途林、旅游风景区树木的补偿标准按其防护效益和其特定的经济价值经评估确定。

（五）国家和本省另有规定的，按其规定执行。

第八条 按技术规范建造的各类温室的补偿标准分别为：

（一）砖石结构墙体，骨架为钢筋或角铁的，按净占地面积每平方米100-150 元补偿；有其它设施的，除按上述标准补偿外，其设施补偿经评估确定。

（二）砖石结构墙体，骨架为竹竿的，按净占地面积每平方米80-100 元补偿。

（三）土墙结构墙体，骨架为钢筋或角铁的，按净占地面积每平方米90-120 元补偿。

（四）土墙结构墙体，骨架为竹竿的，按净占地面积每平方米60-90 元补偿。第九条 各类大棚的补偿标准分别为：

（一）骨架为钢筋或角铁的，按净占地面积每平方米45 元补偿。

（二）骨架为竹竿的，按净占地面积每平方米30 元补偿。

（三）小拱棚按净占地面积每平方米10-15 元补偿。

第十条 青苗的补偿标准依据县（市）区统计部门上公布的所在乡镇该作物产值计算。第十一条 水产养殖业的补偿标准分别为：

（一）淡水养殖的补偿标准按照单位面积产量和上县（市）区统计部门的市场平均价格确定。

1.精养池塘单位面积产量：（1）主养鲤鱼或罗非鱼、鲢鱼、鳙鱼、鲫鱼等的（池中合理套养其它鱼）每公顷15000-37500 公斤（每亩1000-2500公斤）。

（2）南美白对虾每公顷4500-7500 公斤（每亩300-500公斤）。（3）河蟹每公顷1125-1500 公斤（每亩75-100 公斤）。

2.半精养鱼池塘单位面积产量：每公顷7500-15000 公斤（每亩500-1000 公斤）。3.散混养鱼池塘单位面积产量：每公顷4500-6000 公斤（每亩300-400 公斤）。池塘内多品种混养的，以主养品种的价格计算补偿。

（二）海水养殖的补偿标准按单位面积产量和上市场平均价格确定。海水养殖池塘以虾豚、虾蜇、虾蟹（其中虾为中国对虾、日本对虾）混养的，其单位面积产量分别为：（1）虾豚混养的：虾每公顷375-1125 公斤（每亩25-75 公斤），河豚鱼每公顷750-1125 公斤（每亩50-75 公斤）；

（2）虾蜇混养的：虾每公顷375-1125 公斤（每亩25-75 公斤），海蜇每公顷750-3000 公斤（每亩50-200 公斤）；

（3）虾蟹混养的：虾每公顷375-1125 公斤（每亩25-75 公斤），海蟹每公顷450-750 公斤（每亩30-50 公斤）。

（三）水产养殖的单位面积产量以实际占用池塘的净水面的面积计算。

（四）工厂化养殖的补偿标准，其产量、价格和设施均经评估确定。

（五）其它养殖品种和养殖模式单位面积产量经评估确定。第十二条 水产养殖池塘的补偿标准：一般池塘每公顷45000-52500 元（每亩3000-3500 元）；围海造池的每公顷69000-84000 元（每亩4600-5600 元）。第十三条 各类水井的补偿标准及灌溉面积分别为：

（一）庭院压水井，每眼补偿4000-5000 元;

（二）混凝土管机井，按井深每米补偿300-400 元;

（三）钢筋混凝土管机井，按井深每米补偿400-500 元；

（四）钢管、铸铁管机井，按井深每米补偿600-700 元；

（五）压水井每眼灌溉面积不低于2 亩，机井每眼灌溉面积不低于25 亩；

（六）岩石井、大口井、特殊用途井的补偿经评估确定。

第十四条 县级以上民政部门、国土资源部门批准的经营性公墓、公益性公墓，迁葬费一棺一墓的，每座（墓穴）补偿1800 元；每增加一棺增加补偿500 元。受国家保护的革命烈士墓、知名人士墓、华侨祖墓和具有历史、艺术、科学考察价值的古墓，迁葬补偿问题由当地人民政府酌情确定。

第十五条 合法的地上建（构）筑物的补偿标准按照国家关于建（构）筑物拆迁的有关规定执行或经评估确定。

第十六条 农田灌溉设施中的地下灌溉管网，按管道长度每米补偿50-60 元；农田灌溉水窖按每立方米补偿300-400 元。

第十七条 农田中小型低压电力设施（含电线、电杆等），按线路长度每米补偿80-100 元。第十八条 对大中型水利、水电工程建设征收土地地上附着物的补偿标准，国家或本省另有规定的，按其规定执行。

第十九条 本办法未规定的地上附着物，可以通过协商或经有关专业、技术评估部门评估后，依据法律、法规等规定予以补偿。

篇7：土地征收补偿新标准

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、在当今市场经济中，一个决定在房地产市场上开展业务的企业应该意识到，由于房地产开发具有等特点，通常情况它不大可能为全体客户服务。A：投资大、风险高、周期长、竞争激烈 B：规模大、风险高、周期短、竞争激烈 C：投资大、风险高、周期短、竞争激烈 D：规模大、效益高、周期长、竞争激烈 E：工厂的生产设备

2、CRM系统凭借多种销售工具，用自动化的处理过程代替手工操作，缩短了销售周期，使得销售活动流程更为科学化、合理化，从而提高销售活动的效益。其销售工具不包括． A：卖场销售 B：电子商务 C：电话销售 D：移动销售

E：客户资金代收代付风险

3、中等城市是指市区和近郊区非农业人口万的城市。A：10～30 B：20～40 C：20～50 D：30～60 E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

4、符合客户的常规看房顺序是售楼处的技术要点。A：模型区 B：功能分区 C：洽谈区

D：信息发布区 E：工厂的生产设备

5、房地产经纪人最重要的工作是。A：客户积累 B：房源营销 C：交易撮合 D：后续服务

E：工厂的生产设备

6、卖方独家代理业务中，房地产经纪人的职责是实现。A：标的物业的平均成本价格 B：标的物业的最低成本价格 C：标的物业的委托价格

D：标的物业的最高出售价格 E：工厂的生产设备

7、一个规范的房地产经纪机构应该重视企业的形象，为此房地产经纪机构应当做到。

A：在房地产交易过程中，由一个业务人员包办一切 B：在衣着上体现每位员工的个性化特征

C：将店面分为办公和接待两种功能区，办公区间需要开敞热情，接待空间需要布置严谨

D：店面的LOGO能够起到吸引路人，积聚人气的作用 E：工厂的生产设备

8、征地费的主要部分是。A：土地补偿费 B：安置补助费

C：地上附着物补偿费 D：地上青苗补偿费

E：权利型房地产投资信托

9、房屋登记的申请人为自然人的，应具备完全民事行为能力，即一般为年满周岁智力正常的成年人。A：14 B：16 C：18 D：20 E：权利型房地产投资信托

10、项目筹划与地块研究在房地产开发企业获得土地之前和获得土地之后都需要进行，房地产经纪人在此阶段主要起的作用。A：提供信息 B：项目市场定位 C：提出开发建议 D：项目销售

E：工厂的生产设备

11、房地产经纪机构和房地产经纪人员根据委托人的委托，为促成委托人与第三方进行房地产交易，提供的居间或代理等专业服务，并收取佣金等服务费用的经济活动是。

A：房地产咨询服务 B：房地产经纪

C：房地产交易保障服务 D：房地产经纪信息

E：客户资金代收代付风险

12、总承包单位依法将建设工程分包给其他单位的，分包单位应当按照分包合同的约定对其分包工程的质量向总承包单位负责，总承包单位与分包单位对分包工程的质量承担。A：主次责任 B：连带责任 C：主要责任 D：次要责任 E：权利型房地产投资信托

13、下列选项中，是指企业以诚信为基础，以产品质量和产品特色为核心，确定品牌定位、制订品牌规划和品牌形象等一系列活动和过程。A：品质管理 B：品牌建设 C：品牌结构 D：品牌维护

E：客户资金代收代付风险

14、有名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，房地产开发企业才可设立。A：1 B：2 C：3 D：4 E：权利型房地产投资信托

15、项目投资资本金以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。A：10％ B：20％ C：30％ D：40％

E：权利型房地产投资信托

16、目前我国房地产经纪行业中，主营二手房交易服务的房地产经纪机构的服务方式主要是。A：代理 B：居间 C：行纪 D：拍卖

E：客户资金代收代付风险

17、房地产经纪活动是活跃的房地产市场不可或缺的重要组成部分，在发达国家的房地产市场中以上的房地产交易是由房地产经纪人促成的。A：60％ B：75％ C：80％ D：85％

E：权利型房地产投资信托

18、房地产经纪人对应以房屋需求为核心采集信息。A：出租客户 B：买房客户 C：承租客户 D：卖房客户

E：工厂的生产设备

19、大城市是指市区和近郊区非农业人口的城市。A：20万以上 B：30万以上 C：40万以上 D：50万以上

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

20、根据《城市区域环境噪声标准》(GB3096～1993)规定，2类标准适用于。A：工业区

B：居住、商业、工业混杂区

C：疗养区、高级别墅区、高级宾馆区等特别需要安静的区域

D：城市中的道路交通干线道路两侧区域、穿越城区的内河航道区域 E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

21、房地产经纪的服务性决定了房地产经纪人员需要不断与人打交道，不仅要与各种类型的客户打交道，还要与客户的交易对方、有可能提供信息的人，以及银行、房地产交易中心、物业服务企业等机构的人员打交道，这体现了房地产经纪人必须具备的技能是。A：市场分析的技能 B：人际沟通的技能 C：收集信息的技能 D：供需搭配的技能

E：客户资金代收代付风险

22、室内装饰装修流派中，的室内环境较适合具有视觉形象特殊要求的某些展示或娱乐的室内空间。A：新洛可可派 B：超现实派 C：装饰艺术派 D：风格派

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

23、对于房地产代理来说，房地产经纪机构作为受托方应当和委托方遵循确定彼此的权利和义务，既不能“店大欺客”，也不能“妄自菲薄”。A：自愿原则 B：合法原则 C：平等原则 D：公平原则

E：客户资金代收代付风险

24、在新建商品房销售中可直接说明住房的销售状况，避免同一住房重复销售的重要工具是。A：价目表 B：置业计划 C：销控表 D：户型手册

E：工厂的生产设备

25、外墙涂料应有的特性不包括。A：耐水性 B：耐污染性 C：耐酸性 D：耐久性

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、按照用地构成，居住区用地的类型包括。A：公建用地 B：住宅用地 C：道路用地 D：公共绿地

E：保留的自然村用地

2、房地产经纪机构作为现代服务业的企业，其就是其最核心的“生产”场所，因而也是房地产经纪机构组织管理中的一个主要对象。A：办公地址选择 B：办公场所 C：区域分布

D：办公室内部布局

E：客户资金代收代付风险

3、在合同实施阶段，按合同调价范围和调价方法，对实际发生的工程量增减、设备和材料价差等进行调整后计算并确定的工程造价是。A：合同价 B：结算价 C：决算价

D：修正预算价

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

4、根据需要层次理论，是追求人生存在价值而产生，是希望实现自己的理想与抱负的需要。A：安全需要 B：爱与归属需要 C：尊重需要

D：自我实现需要

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

5、房地产要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备的性质不包括。A：有用性 B：有益性 C：稀缺性 D：有效需求

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

6、在房屋权属登记信息查询中，对查询人的要求有。A：及时提供查询

B：按规定提交查询资料

C：建立房屋权属登记信息查询制度 D：更新查询信息

E：按规定缴纳查询费用

7、现场销售中，消费者会产生一些特殊的心理反应，对购买行为产生影响。营销人员应注意的心理状态有。A：采购心理 B：抢购心理 C：从众心理 D：逆反心理 E：择优心理

8、房屋产权是一种，即权利人不需要他人积极行为的协助就可以直接行使自己的权利。A：对世权 B：绝对权 C：独立权 D：特定权

E：客户资金代收代付风险

9、客户总价值包括。A：产品价值 B：时间价值 C：服务价值 D：人员价值 E：形象价值

10、宋某拟每年以相同的数额向商业银行存款，若在15年后存款余额要达到18万元，假定银行存款年利率为5％，宋某每年须向银行存款元。A：5772．21 B：8341．61 C：11428．57 D：12000．00 E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

11、以客户为导向的市场营销下，基于客户价值可将客户分为四大类，下列关于Ⅰ类客户营销手段的表述，正确的是。A：不需要投入任何资源来维持这类客户 B：应减少管理该类客户的服务成本

C：应该重视这类客户，适当增加投资，保留该类客户 D：应该在该类客户投入更多的资源

E：需要将主要资源投资到保持和发展与这些客户的关系

12、申请人申请公有住房出售的转移登记，一般应当向登记机构提交的文件不包括。

A：契税完税凭证(原件)B：房屋平面图(原件两份)C：房地产买卖合同(原件)D：公有住房价格出售计算表(原件)E：客户资金代收代付风险

13、房地产经纪服务合同是劳务合同，与商品交易合同相比，劳务合同的标的具有较强的。A：稳定性 B：固定性 C：不确定性 D：灵活性

E：客户资金代收代付风险

14、用物益权的种类包括。A：土地承包经营权 B：建设用地使用权 C：限制物权 D：地役权

E：宅基地使用权

15、经纪作为一种特殊的商贸活动，具有区别于其他商贸活动的自身特性，主要表现为。

A：活动时间的持续性 B：活动主体的专业性 C：活动空间的普遍性 D：活动地位的中介性 E：活动内容的服务性

16、客户关系管理功能主要表现在方面的提高和改进。A：营销方式 B：销售管理

C：客户服务支持管理 D：客户服务水平E：客户分析

17、房地产经纪行业管理是人民政府房地产经纪管理部门、房地产经纪行业组织对房地产经纪活动主体、房地产经纪行为等实施的管理，其目的在于。A：稳定市场环境

B：规范房地产经纪行为

C：调节经济、市场以及行业的关系 D：增强行业之间的竞争力

E：协调房地产经纪活动相关当事人之间的关系

18、目前，国家对二手房交易中启征了等交易税费。A：营业税 B：土地增值税 C：个人所得税 D：耕地占用税 E：城镇土地使用税

19、印花税的税率分别为。A：0．5‰ B：1‰ C：0．05‰ D：0．1‰ E：0．03‰

20、计算机网络技术的发展，为房地产经纪信息的提供了手段。A：共享性 B：转化性 C：储存性 D：传递性

E：客户资金代收代付风险

21、地形图中，一般把的地形图称为中比例尺地形图。A：1：5000 B：1：10000 C：1：25000 D：1：50000 E：1：100000

22、一般一部电梯的服务人数在400人以上，服务面积为。A：100～300 B：550～750 C：200～450 D：450～650 E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

23、现场销售过程中，销售人员的错误行为有。

A：当客户提出问题时马上反驳，试图改变客户的真实需求 B：站在客户的角度去思考问题，帮助客户选择 C：不考虑客户特征，按销售流程解说楼盘特征 D：为促使成交，向客户推荐不满意的产品 E：为促使成交，对客户超范围承诺

24、客户服务支持管理一般包括，以及客户普查等功能。A：客户账号管理 B：服务品质管理 C：服务合约管理 D：服务请求管理 E：联系活动管理

篇8：土地征收中生态补偿问题探讨

关键词：土地征收,生态补偿

一、生态补偿概念

生态补偿是当前生态学、资源与环境经济学、环境保护法学等领域研究的难点和热点问题, 也是世界各国为实现人类可持续发展采取的重要政策措施。生态补偿 (Ecological compensation) 的概念源于自然生态补偿, 《环境科学大辞典》将自然生态补偿定义为“生物有机体、种群、群落或生态系统受到干扰时, 所表现出来的缓和十扰、调节自身状态使生存得以维持的能力, 或者可以看作生态负荷的还原能力。”这个概念从生态学的角度出发, 着眼于生态系统的整体性、可优化性特征, 将生态补偿理解为生态系统由于遭受外界活动的干扰、破坏后, 功能的自我调节、自我恢复。体现了生态系统的内部稳定机制和自我调节作用, 强调了生态系统自身的补偿, 反映出它对人类的生产和生活活动所产生的废物具有净化和消纳能力。但是, 自然状态的消纳自净容量是有限的, 过程也是缓慢的, 人类自身的规模及他们生产和生活活动的规模、强度和速率, 大大地超出了自然环境系统的承载能力和限度。随着人类活动越来越多的作用于自然, 生态环境的变化远远超过了生态系统自身的补偿能力, 生态补偿概念必然有了新的涵义。

毛显强等认为生态补偿是通过对损害 (或保护) 资源环境的行为进行收费 (或补偿) , 提高该行为的成本 (或收益) , 从而激励损害 (或保护) 行为的主体减少 (或增加) 因其行为带来的外部不经济性 (或外部经济性) , 达到保护资源的目的。昌忠梅认为生态补偿从狭义的角度理解就是指对由人类的社会经济活动给生态系统和自然资源造成的破坏及对环境造成的污染的补偿、恢复、综合治理等一系列活动的总称。广义的生态补偿则还应包括对因环境保护丧失发展机会的区域内的居民进行的资金、技术、实物上的补偿、政策上的优惠, 以及为增进环境保护意识、提高环境保护水平而进行的科研、教育费用的支出。沈满洪认为生态补偿是通过一定的政策手段实现生态保护外部性的内部化, 让生态保护成果的受益者支付相应的费用;通过制度设计解决好生态产品这一特殊公共产品消费中的“搭便车”现象, 激励公共产品的足额提供;通过制度创新解决好生态投资者的合理回报, 激励人们从事生态保护投资并使生态资本增殖。

从本文研究视角来看, 生态补偿就是为了解决资源与环境保护领域的外部性问题, 利用环境外部成本内部化原理, 使资源和环境被适度、持续性的开发、利用和建设, 从而达到经济发展与保护生态平衡协调, 促进可持续发展的最终日标。

二、土地征收中生态补偿的缺失

(一) 征地补偿原则的范围和标准

根据我国《土地管理法》第47条第一款的规定, 目前, 我国土地征收的补偿范围主要包括上地补偿费、安置补助费及地上附着物和青苗的补偿费等三项。土地补偿标准为除地上附着物按实际情况补偿外, 土地补偿费为征收前三年平均产值的6-10倍, 每个劳动力安置补助费为前三年平均产值的4-6倍, 最高为15倍, 但土地补偿费和劳动力安置补助费之和不得超过土地被征收前三年平均产值的30倍。

(二) 农地价值分析

农地总价值:经济价值、社会价值和生态价值。胡静、陈银蓉、汪峰等学者在其研究中都将农地总价值划分成了经济价值、社会价值和生态价值。所谓经济价值, 主要是指农地所提供的粮食、纤维等农副产品及农业资料的价值。所谓社会价值, 由农民的生存保障价值和国家粮食安全保障价值构成。由于我国农村社会保障基本空白, 所以农地不仅是生产生活资料的载体, 而且对农民具有生活保障、提供就业、直接收益、继承、资产增值等效用, 承担了农民的社会保障责任。可以预期的是, 随着社会的进步, 农村社会保障体系的建立与完善将使得农地的社会保障价值淡化。农地又是提供粮食生产的唯一实体, 国家为了在紧急时刻能够有充足的粮食供应就必须保护农地, 以求得国家的长远利益和粮食安全, 由此可见农地粮食安全保障价值的重要性。所谓生态价值, 是指农地的景观价值及净化空气、防止水土流失、维护物种多样性、保育环境等功能的价值。随着人们对生态环境的重视, 农地的生态价值也越来越被重视。

(三) 征地中生态补偿的缺失

从征地的标准和范围来看, 我国实行的是部分补偿原则, 即当国家为了公共利益的需要必须征收个人或团体的私有土地而给其合法权益造成损害时, 国家针对具体损害给予相对人一定的补偿。其显著特点是征地补偿数额与土地所有者权益的价值不相等, 往往低于被征土地的市场价格。我国征收土地是按照被征收土地的原用途给予补偿的。征收耕地的补偿费用仅包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费等, 与发达国家相比, 我国的征地补偿涵盖的范围明显较小。另外, 补偿金额是基于农地收益计算的, 不能准确反映农地转为非农用地的预期收益, 而目前, 相对于土地的增值潜力, 土地补偿费远远低于土地出让价格, 属于低价征收, 没有以市场决定地价。据王仕菊、黄贤金等人以耕地价值为基础测算, 2007年全国征地的补偿标准是现行征地补偿标准的2.51倍, 且高于耕地最低市场价格。在测算中王仕菊等将耕地价值分为经济价值、社会价值、生态价值, 分别计算各自的价值 (见表1) 。

征地中生态补偿其基本理论是环境外部成本内部化原理。从生态补偿与征地的关系看, 征地是一种政府行政行为。这种行政行为的后果, 不仅改变了土地的资产价值, 同时也改变了土地的资源价值。根据生态补偿的定义, 这种政府行政行为使大量的土地资源改变用途, 而作为资源的生态价值也往往受到损害而不断减少, 但当前征地中这种政府行政行为导致的生态价值减少并没有得到补偿 (或收费) , 生态补偿缺失。

数据来源:王仕菊等:基于耕地价值的征地补偿标准

从理论角度来看, 土地征收补偿的理论基础应为资源效用价值理论、生态位理论和外部性等理论, 且以“受益者负担”为原则。在征收补偿理论研究方面, 理论界就土地征收中农民土地权益遭受侵害的经济学原因、历史原因、政策和制度原因等进行了多方面的探讨, 但都不涉及征地生态补偿的内容。而且在土地生态价值及其损失研究方面, 日前的重点和热点主要集中耕地转型与土地整理、农地的外溢效应、土地的集约利用、土地资源的生态安全研究、农地生态系统服务功能及价值等方面。但这些涉及生态系统服务价值评估的研究都没有对土地征收后土地利用/土地覆被变化而引起的土地生态功能的变化作为研究对象, 没有针对征地生态补偿提出合理的补偿机制和补偿方式。而土地的双重属性——资产属性和资源属性又是客观存在的, 作为环境资源, 土地生态系统拥有生态服务价值, 这是农地价值的一个本质属性, 这一重要内容的缺失恰恰反映了现行征地补偿制度的深层缺陷。

三、土地征收中生态补偿的缺失的后果分析

(一) 绿地较少, 生态失衡

由于城市化进程加快, 非农建设占用农地, 特别是占耕地数量具大。农地特别是耕地被征以后, 其农产品生产功能 (表现为直接利用价值) 和生态环境功能 (表现为间接利用价值) 随之不复存在。耕地在很大程度上具有绿地所具有的物质循环、能量转化、调节气候、保持水上、生物多样性维护和环境净化等多种功能。耕地的不断减少在很大程度上意味着绿地数量的流失。耕地的流失也使得土地被征前后原有的生态平衡不断被人为打破, 生态环境难以恢复。被征农地的生态服务功能和价值的发展丧失殆尽, 但征收者和使用者却没有为土地资源的生态服务价值付出任何成本, 这显然是不公平的。因此, 生态补偿在征地补偿中的缺失是不言而喻的。近年来, 由于不当征地不仅导致了城郊土地抛荒、闲置现象, 还形成了城市周边的污染带, 已丧失了其应有的田园景观功能。

(二) 土地配置效率降低

土地配置效率的高低不仅要从空间考虑, 还要从时间上加以分析。随着经济发展, 生态环境的恶化, 土地持续利用更加注重的是土地利用的生态可持续性。但是目前的征地行为总是在局限条件下追求最大化利益。在征地中, 征收者和使用者总是偏向于以较低的征地补偿费取得土地, 从而忽略生态服务价值等外部性价值, 更不会对土地所有者或使用者进行应有的生态补偿, 甚至会尽量避开一切不利于自身利益的补偿费用。从时间、代际间的持续利用角度看, 这种只是维持当前快速的经济发展速度, 而忽视未来成本配置方式影响土地的持续利用。

四、实现我国土地征收中生态补偿建议

(一) 更新观念, 审视农地价值

要审视农地总价值, 改变以往只关注农地较低经济价值而忽视农地较高生态价值的观念, 明确农地在生态系统中的自然、社会、经济等价值, 明确保护生态环境是人类的共同责任。征地补偿是一个系统工程, 它涉及到土地的所有者、使用者、管理者及受益者, 因此, 全体社会成员、政府、投资者和农户都应该关注被征农地的生态价值。政府及工作人员享有国家的公共权力, 是生态补偿的直接操作和运作者, 对生态补偿问题的认识及提高显得更为重要和迫切;投资者是土地资源的使用者和受益者, 其经济活动对环境的破坏负有不可推卸的责任, 他们必须把生态保护的观念植入到生产过程中去;农户是征地行为的直接受害者, 也要转变观念, 捍卫自身最大的利益。

(二) 完善征地补偿制度

实现生态补偿首先就要解决的是在征地补偿中的利益冲突, 对现行的征地补偿制度进行完善。在对生态补偿利益冲突的制度协调中, 法律制度是其中核心的内容之一, 建立和完善征地生态补偿的法律制度, 可以有效降低政策协调、经济协调、观念协调的主观随意性和变动性, 最大限度地保持利益平衡和社会稳定。目前, 由于技术的原因, 土地的生态价值还难以准确量化, 耕地转换后的外部经济性也很难被量化到每一个社会主体身上。因此, 从法理的公平原则出发, 可以通过税收的方法, 让有能力者即土地资源的使用者承担生态责任。通过对土地使用者征收生态税等进行征地的宏观调控等手段, 保护失地农民的权益。同时要建立和完善农村社会保障体系, 针对不同年龄段的被征地农民, 实行多渠道、多形式安置补偿, 包括就业培训或公共医疗保障等。对于补偿方式, 除传统的征地资金补偿外, 生态补偿可以从实物补偿、智力补偿、政策补偿等方面做起, 减缓农民在土地征收过程中生活质量的下降, 促进环境、经济、社会的和谐发展。

(三) 加强征地生态补偿的理论和生态补偿标准研究

从理论上厘清生态服务的提供者和消费者之间的经济利益关系, 区分失地者和用地者的生态责任。尤其亟需建立农地生态补偿评价指标及其生态补偿标准体系。可以根据被征农地生态系统所提供的生态服务功能价值, 或者根据被征农地生态系统类型转换的机会成本 (或恢复成本) 来对被征农地进行定价。也可以采取“意愿价值评估法 (AVM) ”, 对征收前的农地及征收后土地覆被发生显著变化的土地分别进行生态价值估算, 通过计量分析乎段揭示影响评估价值的过程变量和主要因素, 确定补偿标准, 或者对农地生态环境质量引入生态补偿指数进行综合评价, 进而提出生态补偿资金的分配方法。在此基础上, 根据补偿者的承受能力和受偿者的受偿效果, 制定合理的补偿标准。

(四) 多渠道筹措征地生态补偿资金

生态是一种全社会的公益性问题, 补偿费应由社会承担, 不能全靠国家, 应按照“有偿使用, 全民受益, 政府统筹, 社会投入”的思路, 全社会一起来筹集生态补偿基金。一方面, 可以尝试采用市场化的运作手段来推行征地制度改革, 明晰土地的财产价值和生态价值, 推行土地股份制、年租制或发行土地债券等, 实行征地生态补偿的市场化运作。另一方面, 可以建立征地补偿金制度, 对因开发利用农地生态系统而损害生态功能, 或因生产、生活行为导致土地生态价值丧失的征收者和投资使用者收取经济补偿, 并对为保护和恢复土地生态及功能而付出代价的农户进行补偿。由于土地的资源属性决定其许多功能和服务具有公共物品的性质, 土地覆被变化中的外部性很难内部化, 在补偿过程中, 无法把邻地的不经济性纳入到补偿范围。因此, 要依靠政府建立不同层次的补偿金制度, 拓展实现补偿的有效途径。

五、小结

随着工业化、城镇化进程的加快, 城市规模的扩张, 土地征收是不可避免, 合理补偿标准和补偿制度是保障农民利益和社会总体效益的根本。征地中生态补偿的实现还需要土地法律体系的不断完善、权利制度的不断明晰以及对土地资源价值的进一步认识, 土地征收补偿制度逐渐重视对土地的资源价值、生态价值、发展价值的补偿, 扩展土地资源价值的补偿的内涵, 这不仅关系到土地资源的现实开发、利用和持续发展问题, 而目也关系到土地资源利用与代际发展问题, 这是我国未来土地政策、制度和法律都不可忽视的重要问题, 而征地补偿中增加生态补偿是解决这种外部性的最为有效的方法。因此, 对征地生态补偿进行理论探析, 有助于解决土地补偿实践中的重大问题, 并为此提供理论依据。

参考文献

[1]、孙新章, 谢高地, 张其仔等.中国生态补偿的实践及其政策取向[J].资源科学, 2006 (4) .

[2]、环境科学大辞典编委会.环境科学大辞典[M].中国环境科学出版社, 1991.

[3]、彭丽娟.生态效益补偿涵义初探[J].湖南林业科技, 2005 (4) .

[4]、毛显强, 钟瑜, 张胜等.生态补偿的理论探讨[J].中国人口.资源与环境, 2002 (4) .

[5]、吕忠梅.超越与保守——可持续发展视野下的环境法创新[M].法律出版社, 2003.

[6]、沈满洪, 陆箐.论生态保护补偿机制[J].浙江学刊, 2004 (4) .

[7]、王仕菊, 黄贤金, 陈志刚, 谭丹, 王广洪.基于耕地价值的征地补偿标准[J].中国土地科学, 2008 (11) .