国有土地房屋征收程序

第一篇：国有土地房屋征收程序

单县国有土地上房屋征收与补偿

暂 行 办 法

第一章 总 则

第一条 为规范国有土地上房屋征收与补偿活动，保障被征收房屋所有权人(以下简称被征收人)的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关法律、法规，结合我县实际，制定本办法。

第二条 本县行政区域内国有土地上房屋征收与补偿活动，适用本办法。

第三条 县人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。 第四条 县住房和城乡建设局是县人民政府国有土地上房屋征收部门，县房屋征收补偿管理办公室组织实施县行政区域内的征收补偿工作。

房屋征收部门的主要职责是：

(一)会同有关部门对拟征收范围内的房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，并在房屋征收范围内予以公布;

(二)拟定征收补偿方案;

(三)组织由被征收人和公众代表参加的征收补偿方案听证会;

(四)代县政府拟定房屋征收决定和补偿决定;

(五)筹集、管理、使用房屋征收与补偿资金;

(六)与被征收人签订征收补偿协议;

(七)负责房屋征收补偿档案的管理;

(八)组织公开抽签选定房地产评估机构;

(九)完成法律法规规定和县人民政府交办的其他有关房屋征收与补偿工作。

第五条 房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与 1

补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。 房屋征收部门负责监督房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为，并对其行为后果承担法律责任。

第六条 监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。

审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。

发展改革、财政、国土资源、规划、住建、城市管理、房产管理、城市经营、物价、工商、税务等部门及街道办事处(乡镇人民政府)应当按照职责分工，相互配合，协助做好房屋征收与补偿工作。通讯、供电、供排水、燃气、热力等管线产权单位，应积极支持配合房屋征收工作。

第七条 房屋征收应当对被征收人给予公平补偿，并遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。

第二章 征收决定

第八条 房屋征收实行县人民政府决定制度。

县人民政府作出房屋征收决定前，对符合国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条、第九条规定，确需征收房屋的各项建设活动，房屋征收部门应就建设活动是否符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划向发展改革、国土资源、规划等部门发出征询函。发展改革、国土资源、规划等部门应在10个工作日内向房屋征收部门出具书面意见。

保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入县国民经济和社会发展计划。

第九条 县人民政府确定征收补偿方案前，应当履行下列程序：

(一)组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众

意见。征求意见期限不得少于30日;

(二)及时公布征求意见情况和根据公众意见的修改情况，期限不得少于3日;

(三)旧城区改建需要征收房屋，被征收区域内超过60%的被征收人认为征收补偿方案不符合上级有关规定的，应当组织被征收人和公众代表召开听证会，并根据听证会情况修改方案;

(四)房屋征收涉及被征收人1000户以上的，必须经政府常务会议讨论决定。

第十条 作出房屋征收决定前，县人民政府应当组织有关部门和单位，按照有关规定进行风险评估，并作出社会稳定风险评估报告。 第十一条 作出房屋征收决定前，征收补偿资金应当足额存 入征收部门指定的监管帐户，专户存储，专款专用。实行现房产权调换的，可以冲减相应的监管资金;实行期房产权调换的，根据产权调换房屋的建安造价和概算的产权调换房屋面积，测算征收补偿资金。征收补偿资金主要包括对被征收人的补偿费用、补助和奖励费用等。第十二条 房屋征收决定公告应当载明征收目的、征收范围、征收部门、征收实施单位、征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。 县人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

第十三条 征收范围确定后，房屋征收部门应当书面通知有关部门，在征收范围内暂停办理下列事项：

(一)房屋所有权、土地使用权买卖、交换、赠与、租赁、抵押、析产、变更用途等手续。但人民法院或仲裁机构生效的判决、裁决除外;

(二)房屋新建、改建、扩建和装饰装修等手续;

(三)营业执照;

(四)税务登记证。

前款规定的事项，暂停期限最长不得超过1年。

第三章 评 估

第十四条 被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产

价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。评估机构与行政机关和其他机关不得存在隶属关系或者其他利益关系。

第十五条 房屋征收部门应当每年向社会公布评估机构的名录，供征收当事人选择。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正的开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

第十六条 房地产价格评估机构由被征收房屋所在地街道、村(居)委会组织被征收人协商选定。协商不成的，由房屋征收部门主持，邀请被征收人代表、街道办事处(乡镇人民政府)代表参与，以公开抽签或摇号等方式选定评估机构，并聘请公证机构对抽签或摇号过程与结果进行现场公证。

第十七条 房屋评估应当选用市场比较法，不具备采用市场比较法条件的，可以选用其它评估方法，但应当在评估报告中说明原因。 第十八条 房地产价格评估机构必须入户对被征收房屋进行实地查勘，必要时通过录音、录像等方式取得相关资料，逐户出具评估报告，并解答被征收人对评估报告的异议。

被征收人应当积极配合房地产价格评估机构开展评估工作。 第十九条 被征收房屋价值是指被征收的建筑物及其占用范围内的建设用地使用权和其他不动产的价值。

评估报告必须由两名以上专职注册房地产估价师签字。

房屋征收评估机构和评估人员与被征收人有利害关系的，应当回避。 第二十条 征收部门应当将初步评估结果向被征收人公示，公示期不得少于7日，并进行现场说明，听取意见。

公示期满后，征收部门应当向被征收人提供分户评估报告。分户评估报告应当在公示期满后10日内送达被征收人。

第二十一条 对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

第四章 补 偿

第二十二条 对被征收人的补偿包括：

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。 第二十三条 对被征收房屋价值的补偿，应当按照被征收房屋所处区位的新建普通商品房市场价格，结合被征收房屋的区位、用途、建筑面积、建筑结构、朝向、新旧程度、配套设施以及土地等因素评估确定，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

第二十四条 选择房屋产权调换的，应当提供用于产权调换的房屋。待计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价后，产权调换房屋的产权归被征收人所有。产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，应予提供改建地段或者就近地段的房屋。被征收人符合住房保障条件的，可优先给予住房保障。

第二十五条 被征收房屋价值的补偿应以合法建筑面积为依据。县人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门参照房屋普查及航拍 5

资料依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。对被征收人在规定期限内主动拆除违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，按照拆除成本给予补助。

征收范围确定后的违章突击装饰装修不予补偿，应自行拆除。 第二十六条 同时符合下列条件的房屋，应认定为合法的非住宅房屋，可按照本办法给予补偿。

(一)国有土地使用权证载明为出让土地，且用途为商业、工业等非住宅用途。

(二)建设工程规划许可证规划用途为商业、工业等非住宅用途。

(三)房屋所有权证载明房屋用途为商业、工业等非住宅用途。 第二十七条 被征收的住宅房屋用作营业用房，且同时符合下列条件的，按照不同区位可适当提高补偿标准：

(一)取得营业执照、税务登记证并有连续1年以上的纳税申报记录;

(二)房屋所有权证书、营业执照和税务登记证注明的营业地点一致;

(三)沿城市主次干道、属于同一幢建筑主体或纵深8米以内正在经营的合法连体建筑。

第二十八条 对不沿城市主次干道以及虽沿城市规划道路但未开通、实际正在经营的住宅房屋，且同时符合本办法第二十七条

(一)、

(二)项条件的，按照住宅房屋给予补偿，支付一次性停产停业损失费。停产停业损失费按被征收房屋实际正在经营面积每平方米30元计算。被征收房屋有承租人的，应当提供备案的房屋租赁证明，停产停业损失费按被征收人与承租人各占50%的比例分配。

第二十九条 因征收房屋造成搬迁的，征收部门应当对被征收房屋使用人支付搬迁费。搬迁费的标准按照被征收房屋合法建筑面积每平方米10元的标准进行一次性补偿。

需要搬迁设备的，征收部门应当根据设备拆装、运输、调试等工序所需费用支付搬迁费。征收部门组织搬迁的，不予支付搬迁费。 第三十条 因征收住宅房屋需要临时安置的，征收部门应当对被征收人支付临时安置费。临时安置费的标准按被征收房屋合法建筑面积每平方米每月5—8元计算。

实行货币补偿的，征收部门一次性支付被征收人3个月的临时安置费。

实行房屋产权调换的按月支付至产权调换房屋交付之月止，一般不超过24个月。确需延长过渡期限的，从逾期之月起按被征收房屋合法建筑面积每平方米每月7—10元计算。 由征收部门提供周转房的，不支付临时安置费。

第三十一条 征收符合本办法第二十六条、第二十七条规定，因征收房屋造成停产停业的，由征收部门付给停产停业损失费。

被征收人选择货币补偿的，征收部门可按被征收房屋合法实际经营面积每平方米每月10—15元一次性支付3个月的停产停业损失费。

被征收人选择房屋产权调换的，按被征收房屋合法实际经营面积每平方米每月10—15元按月支付停产停业损失费，一般不超过24个月;确需延长过渡期限的，从逾期之月起按被征收房屋合法实际经营面积每平方米每月15—20元计算，至产权调换房屋交付之月为止。 被征收房屋承租人的停产停业损失以被征收房屋合法实际经营面积按每平方米50元一次性支付。

第三十二条 被征收人在规定期限内签订征收补偿协议的，按照被征收合法建筑面积每平方米100元给予补助和奖励。

征收个人住宅，被征收人选择房屋产权调换且在规定期限内签订征收补偿协议的，按照被征收房屋所占合法土地使用权面积的15%按安置房价格进行安置奖励。

第三十三条 选择产权调换房屋，在规定的房屋产权调换范围内，以 7

签订房屋征收补偿协议的先后顺序，按照被征收合法房屋的建筑面积就近套靠的原则依次挑选，并予以公示。

第三十四条 征收部门应与被征收人依照本办法的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、停产停业损失费、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

第三十五条 被征收人在签订征收补偿协议时，应当将被征收房屋的土地使用证、房屋所有权证等一并缴回，有关部门应当及时办理注销手续。

第三十六条 征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议或者被征收房屋产权不明确的，由房屋征收部门报请县人民政府依照本办法的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

第三十七条 征收补偿决定应当载明以下内容：

(一)补偿方式;

(二)补偿金额与支付期限;

(三)用于产权调换房屋的地点和面积;

(四)搬迁费、临时安置费、停产停业损失费;

(五)搬迁期限;

(六)过渡方式与过渡期限等。

被征收人对补偿决定不服的，可依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

第三十八条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

县人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

第五章 征收强制执行

第三十九条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由县人民政府依法申请人民法院强制执行。

第四十条 申请强制执行征收应当向人民法院提交以下材料：

(一)强制执行申请书;

(二)征收补偿决定及送达文书;

(三)作出征收决定的证据与所依据的规范性文件;

(四)人民法院认为应当提供的其他材料。

第四十一条 强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋地点和面积等材料，并载明以下内容：

(一)申请执行人和被执行人的基本情况;

(二)申请执行的标的物;

(三)申请执行所依据的法律文书;

(四)行政机关书面催告的情况;

(五)其他应当说明的事项。

第六章 法律责任

第四十二条 县人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行法律、法规、规章和本办法规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评;造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的 9

主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十三条

采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予处分;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

第四十四条

采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

第四十五条

贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告;造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予处分。

第四十六条

房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，依法由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案;情节严重的，吊销资质证书、注册证书;造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章 附 则

第四十七条 本办法自公布之日起施行。有效期至 年 月 日。本办法施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，政府不得责成有关部门强制拆迁，可申请人民法院强制执行。

第二篇：扬州市区国有土地上房屋征收评估办法

扬州市住房保障和房产管理局

扬住房发﹝2011﹞32号

关于印发《扬州市区国有土地上房屋

征收评估办法》的通知

各区房管(建设)局，各房地产价格评估机构：

现将《扬州市区国有土地上房屋征收评估办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

二〇一一年七月二十五日

抄送：市政府办公室，各区人民政府(管委会)、市各有关部门。 扬州市区国有土地上房屋征收评估办法

第一条 为规范国有土地上房屋征收评估活动，保证房屋征收评估结果客观公平，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、国家住建部《国有土地上房屋征收评估办法》(建房[2011]77号)文件精神，结合市区实际，制定本办法。

第二条 评估市区国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。

第三条 房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会(以下称评估专家委员会)成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。

任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。

第四条 对从事房屋征收的房地产价格评估机构实行信用管理制度。市住房保障和房产管理局根据在我市备案的房地产价格评估机构的资质等级、从业经历、评估技术水平、社会信誉等情况，每年公布具备资格条件的房地产价格评估机构名录。

第五条 房地产价格评估机构的选定：

(一)由房屋征收部门向社会发布征收评估信息。

(二)具备资格条件的房地产价格评估机构报名。

(三)房屋征收部门按报名先后顺序在房屋征收现场公布报名的评估机构名单，由被征收人协商选定。

(四)在房屋征收现场登记被征收人的书面选择意见，房地产价格评估机构名单公布后5个工作日内，半数以上被征收人共同选择一家房地产价格评估机构的，视为协商选择成功，由该房地产价格评估机构进行评估作业。

(五)如房地产价格评估机构名单公布后5个工作日内协商选定不成的，则由房屋征收部门在报名的房地产价格评估机构中推荐3个以上房地产价格评估机构，公开抽签确定。房屋征收部门在抽签前5日内在征收范围内公告抽签时间和地点。抽签过程与结果由公证机关现场公证。

房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。

第六条 同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。

两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位;牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。

3 第七条 房地产价格评估机构选定后，由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。

房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。

第八条 房地产价格评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。

房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。

第九条 房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。

房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

第十条 被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

第十一条 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范

4 围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

第十二条 房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。

被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。

房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师均需在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况需在评估报告中说明。

第十三条 注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

5 可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。

第十四条 被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

第十五条 在房屋征收评估过程中，房屋征收部门或者被征收人不配合、不提供相关资料的，房地产价格评估机构应当在评估报告中说明有关情况。

第十六条 被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，由征收当事人协商确定;协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

第十七条 房地产价格评估机构评估后，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果，分户的初步评估结果包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示5日。

公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。

第十八条 分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。

整体评估报告和分户评估报告必须由两名以上负责房屋

6 征收评估项目的注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。

第十九条 房屋征收评估业务完成后，房地产价格评估机构应当将评估报告及相关资料立卷、归档保管。

第二十条 被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释。

第二十一条 被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产价格评估机构申请复核评估。

申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。

第二十二条 原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。

第二十三条 被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，可以自收到复核结果之日起10日内，向市评估专家委员会申请鉴定。经鉴定后被征收人对补偿仍有异议的，由房屋征收部门报请作出征收决定的市、县(市、区)人民政府，按照项目的征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

第二十四条 市住房保障和房产管理局组织成立市房地

7 产价格评估专家委员会，对房地产价格评估机构做出的复核结果进行鉴定。市评估专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成。

第二十五条 市评估专家委员会选派成员组成专家组，对复核结果进行鉴定。专家组成员为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。

第二十六条 市评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。

经市评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告;评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。

第二十七条 房屋征收评估鉴定过程中，房地产价格评估机构应当按照市评估专家委员会要求，就鉴定涉及的评估相关事宜进行说明。需要对被征收房屋进行实地查勘和调查的，有关单位和个人应当协助。

第二十八条 除物价部门审核确定价格的产权调换房屋以外，其它用于产权调换房屋的价格应当以评估方式确定。

第二十九条 被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、面积、建筑结构、新旧程度、土地使用权和房屋权属情况等相同或者相似的房地产。

被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类

8 似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。

第三十条 房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。但经鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。房屋征收评估、鉴定费用按照市物价部门规定的收费标准执行。

第三十一条 各县(市)房管部门可参照本办法另行制定实施办法。

第三十二条 本实施办法自公布之日起施行。《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有规定。

第三篇：菏泽市国有土地上房屋征收评估试行办法

发布时间：2011年5月18日 点击：5192 来源：菏泽房管局 字号：[小 中 大]

菏泽市国有土地上房屋征收评估试行办法

第一章 总 则

第一条 为了规范我市国有土地上房屋征收评估行为，保证房屋征收评估客观、公平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价规范》和《菏泽市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》等有关法规规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 评估被征收房屋和产权调换房屋的价值，以及对评估价值进行复核评估和鉴定，适用本办法。

第三条 房地产估价机构、注册房地产估价师、评估专家委员会成员应当独立、客观、公正地开展评估、鉴定业务;与被征收人有利害关系或者是被征收人的，应当回避;应当回避而未回避的，评估结果或者鉴定意见无效。

任何单位或者个人不得干预评估、鉴定行为和结果。

第四条 承担房屋征收评估业务的房地产估价机构由征收项目所在办事处(乡镇人民政府)、社区(居委会)组织被征收人在征收部门规定的期限内协商选定，协商不成的，在征收部门的主持下，由公证机构以公开抽签或者摇号的方式选定评估机构，并对抽签或摇号的过程和结果进行现场公证。

市征收部门定期推荐社会信誉好、综合实力强、具有相应资质的房地产估价机构，供当事人选择。

第五条 房地产估价机构选定后，房屋征收部门应当向房地产估价机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订书面房屋征收评估委托合同。房地产估价机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。

第六条 同一征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产估价机构承担。房屋征收范围大的，可以由两家或者两家以上房地产估价机构共同承担。

两家或者两家以上房地产估价机构承担同一房屋征收评估项目的，各房地产估价机构应当就评估对象、时点、依据、原则、技术路线、方法、价值内涵、重要参数选取等进行沟通协商，执行统一标准。

第七条 对于承接的房屋征收评估项目，房地产估价机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的注册房地产估价师开展评估业务。

第八条 房屋征收评估费用和专家鉴定费用由委托人承担。房屋征收评估费用按照国家规定收费标准执行，专家鉴定费用参照评估费用收取。征收部门委托评估机构实施房屋征收评估的，从征收补偿费用中列支。

第九条 在房屋征收评估活动中，房地产估价机构和注册房地产估价师违反本办法的，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等规定进行处罚，记入其信用档案。

第二章 被征收房屋价值评估

第十条 被征收房屋价值是指被征收的建筑物及其占用范围内的建设用地使用权和其他不动产的价值。因征收房屋造成的搬迁费、临时安置费、停产停业损失以及市、县级人民政府规定的其他补助和奖励费用等在征收补偿方案中明确。

前款所述的其他不动产是指不可移动的围墙、水井、烟囱、水塔、苗木等。

第十一条 被征收房屋价值评估目的应当表述为“为确定被征收房屋的补偿金额提供依据，评估被征收房屋的价值”。

第十二条 被征收房屋价值评估应当明确评估对象，其中评估对象范围包括合法的被征收建筑物及其占用范围内的建设用地使用权和其他不动产，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。

第十三条 被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

第十四条 被征收房屋的建筑面积，以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

对未经登记的房屋，经有关部门认定后，其建筑面积以实际丈量为准。

对被征收房屋面积有异议的，提出异议者可以委托具有房产测绘资质的房产测绘单位测算，被征收房屋面积以测绘成果为准。 第十五条 房地产估价机构必须入户对被征收房屋进行实地查勘，必要时，通过录音、录像、拍照等方式取得相关资料。

实地查勘记录应当由被征收人、实地查勘的估价人员、征收部门(或征收实施单位)有关人员、监督部门人员等共同签字认可。

被征收人应当积极配合评估机构开展评估工作。被征收人不同意在实地查勘记录上签字的，由征收部门(或征收实施单位)有关人员、监督部门人员、估价人员以及无利害关系的第三人见证，作为评估的依据。因被征收人原因不能对被征收房屋进行入户实地查勘、拍摄影像资料，评估机构可依据被征收房屋的权属资料、可确权书证等进行评估，并在评估报告中作出相应说明。

第十六条 被征收房屋价值的补偿应当以合法建筑面积为依据，按照被征收房屋所在区位的新建普通商品房市场价格，结合被征收房屋的建筑结构、用途、使用年限、新旧程度、容积率、配套设施、土地等因素进行评估。

(一)被征收房屋的容积率为基准容积率的，按房屋的评估价值给予货币补偿或房屋产权调换;

(二)被征收房屋的容积率低于基准容积率的，扣除不足部分的建安造价等相关费用(500元/平方米)后，按基准容积率的相应建筑面积给予货币补偿或房屋产权调换;

空闲的合法国有土地，对选择货币补偿的，按照国家有关规定经评估后给予补偿;对选择房屋产权调换的，扣除基准容积率相应建筑面积的建安造价等相关费用(500元/平方米)后，按基准容积率的相应建筑面积给予房屋产权调换。

(三)被征收房屋的容积率高于基准容积率的，以被征收房屋的权属证书、可确权书证或2004年房屋普查资料为依据，依法给予货币补偿或房屋产权调换。对没有合法有效证件的高出部分房屋，被征收房屋所有权人在规定期限内主动配合拆除的，按照380元/平方米给予补助。

第十七条 被征收房屋室内外装饰装修的价值按照被征收房屋的合法建筑面积每平方米300元的标准给予包干补偿。

被征收房屋有承租人的，装饰装修包干补偿费用应按照租赁合同约定给付;没有约定的，由出租方和承租方在规定期限内协商确定;在规定期限内协商不成的，征收部门可向公证机关办理证据保全手续后先予征收，待纠纷解决后，按本办法进行补偿。

对确属高档装修的，由当事人提出申请，经有关部门鉴定后，结合成新以质论价给予补偿。

第十八条 房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。

第十九条 房地产估价机构应当向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果向被征收人公示7日，公示期间应当安排负责房屋征收评估项目的注册房地产估价师进行现场说明解释。对被征收人反映的确属错估的部分，注册房地产估价师应当现场予以记录，并报请房地产估价机构进行修改、完善。

公示期满后，征收部门应当向被征收人提供分户评估报告。分户评估报告应当在公示期满后10日内送达被征收人。

征收的房屋有产权、债务纠纷的，由当事人在规定期限内协商解决。在规定期限内未解决的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县区人民政府依照有关规定，按照征收补偿方案作出补偿决定并公告，房屋征收部门就有关事项向公证机构办理证据保全手续后可先予征收。待纠纷解决后，按本办法进行补偿。

第三章 产权调换房屋价值评估

第二十条 以征收范围内所有被征收房屋价值的评估均价为基础，结合征收项目实际情况，评估确定产权调换房屋的平均价格，楼层差价依据市场行情确定。

产权调换房屋为保障性安居工程，价格已经确定的，可以不评估产权调换房屋价值。

第二十一条 产权调换房屋价值包含用于产权调换的建筑物及其占用范围内的建设用地使用权和其他不动产的价值。

第二十二条 产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为确定产权调换房屋的结算价格提供依据，评估产权调换房屋的价值”。

第二十三条 产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

第四章 复核评估和鉴定

第二十四条 被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，房地产估价机构应当向其作出解释说明。 第二十五条 被征收人或者房屋征收部门对评估价值有异议的，自收到评估报告之日起5日内，可以向房地产估价机构申请复核评估。

申请复核评估的，应当向房地产估价机构提出书面复核评估申请，并指出评估结果或者评估报告存在的问题。

房地产估价机构应当自收到书面复核评估申请之日起5日内给予答复。评估价值改变的，应当重新出具评估报告，并按照原程序送交相关单位;评估价值没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。

第二十六条 被征收人或者房屋征收部门对房地产估价机构的复核结果有异议的，自收到复核结果之日起5日内，可以向市房地产价格评估专家委员会申请终局鉴定。

第二十七条 市征收部门成立由房地产估价师以及城市规划、法律等方面专家组成的评估专家委员会，对房屋征收评估进行技术指导，受理房屋征收评估鉴定。

第二十八条 受理房屋征收评估鉴定后，评估专家委员会应当指派3人以上(含3人，其中半数以上应当为房地产估价师)单数成员组成鉴定组，处理房屋征收评估鉴定事宜。

原房地产估价机构有义务对评估专家委员会鉴定涉及的有关事宜进行说明。

第二十九条 评估专家委员会应当自收到申请之日起15日内，对申请鉴定的评估报告的评估依据、技术路线、方法选用、参数选取、价值确定方式等评估技术问题出具书面鉴定意见。

评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告;评估报告存在技术问题的，出具该评估报告的房地产估价机构应当改正错误，重新出具评估报告。

第五章 附 则

第三十条 各县征收主管部门可依据本办法，结合当地实际研究制定具体实施办法。

第三十一条 本办法自2011年5月13日起施行。此前已颁发房屋拆迁许可证的房屋拆迁项目，仍按2007年4月23日菏泽市房产管理局发布的《菏泽市城市房屋拆迁估价指导意见》执行。

第四篇：陕西省国有土地上房屋征收房地产

价格评估机构选定办法

第一条

为规范本省国有土地上房屋征收房地产价格评估行为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》制定本办法。

第二条

在本省行政区域内国有土地上房屋征收房地产价格评估机构(以下简称评估机构)的选定，适用本办法。

第三条

市县级房屋征收部门负责国有土地上评估机构的选定工作，选定工作应遵循决策民主、程序公开、公平透明原则。

第四条

从事房屋征收的评估机构应当符合法定条件。 第五条

由市县房屋征收主管部门建立房地产价格评估机构名录和信用档案体系，并通过房地产评估管理信息平台定期向社会公布评估机构名单、等级、联系方式、诚信记录等信息，为被征收人选定房屋征收评估机构提供参考和依据。

第六条

房屋征收范围确定后，房屋征收部门应通过本市、县政府信息网或征收部门门户网站和当地媒体发布评估机构报名公告。房地产价格评估机构在公告规定时限内，可以向房屋征收部门提出申请。房屋征收部门在征收范围内公布已经报名并符合资质条件的评估机构名单，供被征收人协商选定。参与报名的评估机构少于三家时，房屋征收部门应在房地产价格评估机构名录内邀请具有相应资质的评估机构参与。

第七条

房屋征收部门应以公告形式，在征收范围内将申请参加该项目评估的评估机构名单、基本情况及协商选定评估机构的期限等相关事项告知被征收人。

第八条

房屋征收部门应在公告作出5个工作日内，组织被征收人在公示的评估机构名单中以征求意见填写表格等方式协商选定房地产价格评估机构。

第九条

在规定时间内协商不成时，由房屋征收部门组织被征收人采取投票、抽签、摇号等方式从报名的房地产价格评估机构中公证确定。

第十条

房屋征收部门应提前5个工作日，将选定评估机构的相关事项(选定时间、地点、方式、程序、要求和拟选评估机构名称、资质等级等)告知被征收人。采取投票方式选定的，被征收人应在规定时间内持房屋权属证明或公用房屋租赁凭证、承租证书、身份证明，按一个被征收人(产权户)一票的原则，到指定地点参与投票。参与投票选定的被征收人数量应超过被征收人总数的三分之二。投票得票率最高且超过50%的评估机构入选。

通过投票方式未能选定评估机构时，房屋征收部门在得票率最高的前三名评估机构中采取摇号、抽签等方式随机选定。选定过程应公开、全程录像，公证机构现场公证，并由房屋征收部门宣布选定结果。 第十一条

评估机构确定后，房屋征收部门应将选定结果在当地政府信息网或征收部门门户网站和相关媒体予以公示，并在征收范围内书面公示所选定评估机构名称、地址、联系方式，以及签订合同、实地评估、公示解释、交付报告、申请复核、申请鉴定等事项的时间和各征收环节的参与方式及要求。

第十二条

房屋征收部门或实施单位向被选定的征收评估机构出具房屋征收评估委托书，并签订书面房屋征收评估委托合同。

第十三条

同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可由两家以上房地产价格评估机构共同承担。两家以上房地产价格评估机构承担同一征收项目房屋征收评估工作时，应共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位。

第十四条

被选定的房地产价格评估机构应在分户评估之前，将评估技术路线、评估方法选用、典型房屋分类及市场价格、修正体系等重要数据报市县政府确定的房屋征收主管部门备案。

第十五条

在评估过程中，对有下列行为之一的进行处罚，并记入信用档案。

(一)与征收当事人一方串通，损害对方合法权益的; (二)在房地产价格评估机构确定中以回扣、恶意低收 费、承诺价格、诋毁他人、虚假宣传等不正当手段获取评估业务的;

(三)在房地产价格评估机构确定中招募他人做宣传的; (四)依本办法确定的评估机构，无故不接受委托的; (五)法律、法规禁止的其他行为。

第十六条

杨凌示范区国有土地上选定房屋征收房地产价格评估机构时参照本办法执行。

第十七条 本办法自2018年6月1日起施行，有效期至2023年5月31日。

第五篇：如皋市国有土地上房屋征收与补偿办法

如皋市人民政府文件

皋政规〔2012〕1号

市政府关于印发《如皋市国有土地上房屋

征收与补偿办法》的通知

各镇人民政府，市各委、办、局、行、社、公司，市各直属单位：

经市政府研究，现将〘如皋市国有土地上房屋征收与补偿办法〙印发给你们，请认真贯彻执行。

二〇一二年二月四日

如皋市国有土地上房屋征收与补偿办法

第一章 总 则

第一条 为规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据国务院〘国有土地上房屋征收与补偿条例〙(以下简称〘条例〙)、江苏省人民政府〘江苏省贯彻实施〖国有土地上房屋征收与补偿条例〗若干问题的规定〙、南通市人民政府〘市政府关于贯彻实施〖国有土地上房屋征收与补偿条例〗的若干意见〙等有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条 在本市范围内征收国有土地上房屋并进行补偿安臵的，适用本办法。

第三条 市人民政府负责全市范围内国有土地上的房屋征收与补偿工作。

第四条 市住房和城乡建设局(以下简称市住建局)、市交通运输局(以下简称市交通局)、市水务局为全市国有土地上的房屋征收部门(以下简称房屋征收部门)。

市住建局负责组织实施本市范围内科教文卫体等公共事业、保障性安居工程建设、旧城区改建等房屋征收与补偿工作。

市交通局负责组织实施本市范围内交通基础设施(城市道路除外)建设的房屋征收与补偿工作。 市水务局负责组织实施本市范围内水利基础设施建设的房屋征收与补偿工作。

市房屋征收管理办公室(以下简称征收办)受市政府或房屋征收部门的委托，负责处理房屋征收补偿的具体事务。

项目由所在镇政府(区管委会)负责组织实施。 第五条 房屋征收部门及征收项目所在镇政府(区管委会)可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。

房屋征收部门及征收项目所在镇政府(区管委会)对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

第六条 市发展改革、住建(规划)、国土、物价、城管、公安、财政、民政、工商、国税、地税、审计、监察及政府法制办等有关单位应当根据〘条例〙和政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

第七条 任何组织和个人对违反本办法规定的行为，都有权向市人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的单位应当及时核实、处理。

监察局应当加强对参与房屋征收与补偿工作的有关部门或者单位及其工作人员的监察。

第二章 征收决定 第八条 房屋征收部门应当按照国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划要求，编制房屋征收计划。保障性安居工程建设和危房集中、基础设施落后等地段旧城区改建，应当纳入市政府国民经济和社会发展计划。

第九条 符合〘条例〙第八条规定的公共利益建设项目，需要征收国有土地上单位、个人房屋的，由项目建设单位向房屋征收部门提出房屋征收申请，由房屋征收部门初审后报市政府。建设项目应具备项目批准文件、建设用地规划许可证(含规划红线图)、土地性质证明等有关材料。

建设项目由房屋征收部门实施的，由房屋征收部门直接向市政府提出房屋征收申请。

第十条 房屋征收部门应当自收到征收申请之日起5个工作日内(建设项目由房屋征收部门实施的，房屋征收部门应当自决定实施项目之日起5日内)，书面通知国土、住建(规划)、公安、工商、民政等部门暂停办理征收范围内的新建、改建、扩建房屋，改变房屋和土地性质、用途，房屋析产、买卖、租赁和抵押，户口迁入或者分户，新办工商营业执照、新办非企业法人登记等相关手续。暂停期限最长不得超过1年。

第十一条 市征收办组织住建(规划)、国土、城管、征收项目所在镇政府(区管委会)等单位对拟征收范围内的房屋权属等进行登记处理，收集相关证据，被征收人应当予以配合。

第十二条 房屋征收部门在组织调查前，应当委托两家或者两家以上具有二级以上房地产评估资质的评估机构对征收范围内的房屋进行采样评估，取得征收范围内被征收房屋类似房地产市场价格和修正系数的数据，同时测算征收成本，并提交项目征收补偿总额概算报告。

第十三条 房屋征收部门应自调查登记、核实工作结束之日起15个工作日内，拟定征收补偿方案，报送市政府。征收补偿方案应当包括房屋征收的目的和范围、补偿方式和补偿方式选择权、各类补偿、安臵房价格、补助和奖励标准、用于产权调换房屋的地点及面积、搬迁费、临时安臵费或周转用房、搬迁过渡方式、签约及交房期限等内容。

房屋征收部门在报送征收补偿方案时，还应一并报送土地利用总体规划、拟征收地块系国有土地的批件或证明材料、城乡规划(详规)、征收资金已落实的证明材料及市政府要求的其他材料。

第十四条 市政府组织有关部门对拟定的征收补偿方案进行论证，并在政府网站和征收范围内公布，征求公众意见，征求意见期限不得少于30日。被征收人认为征收补偿方案不符合〘条例〙的，应当在征求意见期限内提交书面意见，并附本人身份证明和房屋权属证明。市政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况在政府网站和征收范围内及时公布。

因旧城区改建需征收房屋，半数以上被征收人认为征收补偿方案不符合〘条例〙规定的，市政府应当组织由被征收人和公众代表和有关方面参加的听证会，并于听证会7日前将举行听证会的时间、地点、听证事由等事项在市政府网站和房屋征收范围内公布。市政府根据听证会情况修改完善征收补偿方案。

第十五条 征收项目社会稳定风险评估工作由房屋征收部门和征收项目所在镇政府(区管委会)共同负责，并制作风险评估报告。

第十六条 房屋征收补偿费用应当设立征收专户。建立健全征收补偿资金使用审批程序，做到征收补偿费用足额到位、专户存储、专款专用，保证房屋征收工作的顺利进行。

房屋征收补偿费用按照征收范围内被征收房屋的总建筑面积乘以被征收房屋所在地或周边二手住房平均交易单价后确定，或者按照被征收范围内房屋采样评估的价格确定。已支付用于购买、建设产权调换房屋的费用，视同实际到账费用。已落实的产权调换房屋费用可以折价计入征收补偿费用，折价金额按照产权调换房屋的总建筑面积乘以二手住房平均交易单价后确定，或者按照评估价格确定，折价金额最多不得超过征收补偿费用的60%。 监察部门、审计部门应当对征收补偿费用使用情况进行监督和审计。

第十七条 房屋征收部门报请市政府作出征收决定时，应报送经过公开征求意见(听证)的征收补偿方案、风险评估报告、补偿资金证明等市政府要求的其他材料。

第十八条 市政府根据房屋征收部门报送的材料进行审查，并召开政府常务会议讨论决定。

征收决定应当在政府网站和房屋征收范围内公告。征收决定应包括征收的对象与时点、补偿方案、被征收人与房屋征收部门的签约及交房期限、救济途径、现场咨询接待点、监督举报电话等事项。

房屋被依法征收的，相应的国有土地使用权同时收回。

第三章 征收评估

第十九条 住建局负责对评估单位的资质进行审查，建立信用管理制度，根据房地产价格评估机构的资质等级、从业经历、社会信誉等情况，每公布名录，并适时更新。

房屋征收部门在征收范围内向被征收人介绍有关评估单位的资质、信用等情况，会同镇政府(区管委会)组织被征收人选定评估机构。被征收人在房屋征收部门公布名单之日起5日内不能协商选定房地产价格评估机构的，房屋征收部门可以通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式选定评估机构。 第二十条 确定房地产价格评估机构应当遵循以下程序：

(一)房屋征收部门向社会发布征收评估信息;

(二)具有相应资质的房地产价格评估机构报名;

(三)房屋征收部门按照报名先后顺序公布具有相应资质的房地产价格评估机构名单;

(四)被征收人在规定时间内协商选定房地产价格评估机构，并将协商结果书面告知房屋征收部门;

(五)被征收人在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票决定或者通过摇号、抽签等方式确定。采用投票方式时，超过50%的被征收人选择同一房地产价格评估机构的，按多数决定;不足50%的，采取摇号、抽签等方式确定;

(六)房屋征收部门公布被征收人协商选定或者通过多数决定、随机选定等方式确定的房地产价格评估机构。

通过多数决定、随机选定等方式确定房地产价格评估机构的过程和结果，应当经过公证机构依法公证。

房屋征收部门应当将受委托的房地产价格评估机构资质证书、营业执照、注册房地产估价师本人签名的资格证书在征收范围内现场公示。

第二十一条 评估机构确定后，房屋征收部门应当向评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订书面房屋征收评估委托合同，明确具体的评估要求。 同一征收项目范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产评估机构承担。

如由两家或者两家以上房地产价格评估机构承担同一房屋征收评估项目的，应当就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取等进行沟通协商，执行统一标准。

第二十二条 评估机构根据房屋征收部门提供的房屋登记资料，结合房屋实际状况，按照住建部颁布的〘国有土地上房屋征收评估办法〙及〘如皋市国有土地上房屋征收与补偿评估技术规范〙等进行市场价评估。

评估机构在现场测量、登记时，房屋征收部门应派员全程参与，并在评估机构的测量登记资料上签字确认。

评估机构应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。

被征收房屋及其合法占用的土地使用权的价值应当一并评估。

被征收房屋室内装饰装修的价值和其他不动产的价值应当与被征收房屋主体的价值分别评估。 对无证建筑及其装饰装修、相关附属设施等，在有权部门认定处理前不得进行评估;经认定为合法建筑的，按规定进行评估;对认定为未超批准期限的临时建筑，应当结合剩余使用年限进行评估;经认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑，对其建筑及装饰装修、相关附属设施等不得进行评估。

第二十三条 房地产价格评估机构应当按照委托合同约定的时间和要求，到被征收房屋现场逐户进行实地查勘评估，核对评估对象状况，做好实地查勘记录，拍摄反映被征收房屋外观和内部状况的影像资料，并妥善保管。

被征收房屋实地查勘记录，应当由被征收人、房屋征收部门或者受委托的房屋征收实施单位有关人员和实地查勘的注册房地产估价师等共同签字认可。

因被征收人原因不能对被征收房屋进行入室实地查勘、拍摄影像资料或者被征收人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由第三方见证，并在评估报告中作出说明。

第二十四条 房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。房屋征收部门在收到评估机构提供的分户初步评估结果后，应当进行审核，对于存在差错的，应通知评估机构修正。房屋征收部门应将审核后的分户初步评估结果向被征收人公示7日，公示期间应当安排负责评估项目的注册房地产估价师进行现场说明解释。对被征收人反映的确属错估的部分，由评估价机构依法修正，并报房屋征收部门审核。

房地产价格评估机构在分户初步评估结果公示期满并修正后，应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门在收到评估机构提供的被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告后应认真核查，并及时向被征收人转交分户评估报告。

第二十五条 被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告必须由负责房屋征收评估项目的两名或者两名以上注册房地产估价师签字，同时加盖房地产价格评估机构公章。

第二十六条 被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，房地产价格评估机构应当作出解释说明。

被征收人或者房屋征收部门对评估价值有异议的，自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构书面申请复核评估，并指出评估报告存在的问题。

房地产价格评估机构自收到复核评估申请之日10日内给予答复。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。

第二十七条 被征收人或者房屋征收部门对房地产价格评估机构的复核结果有异议的，可自收到复核结果之日起10日内向南通市房地产评估专家委员会申请鉴定。 房屋评估、鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。

第二十八条 被征收房屋评估时点为房屋征收决定公告之日。

第四章 征收补偿

第二十九条 对被征收人给予的补偿包括： (1)被征收房屋价值的补偿;

(2)因征收房屋造成的搬迁、临时安臵的补偿; (3)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。 对被征收人的补助和奖励按照〘如皋市国有土地上房屋征收补偿补助和奖励办法〙执行。

第三十条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。

第三十一条 被征收人选择产权调换房屋的，房屋征收部门应当提供产权调换房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与产权调换房屋价值的差价。

除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外，应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。用于产权调换房屋的价值由评估被征收房屋价值的同一家房地产价格评估机构按照同一时点、相同方法评估确定。 第三十二条 因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，房屋征收部门应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

第三十三条 对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿;对认定为违法建筑及其附属设施、超过批准期限的临时建筑及其附属设施，不予补偿。

对突击装潢等不当增加补偿费用的，不予补偿。 第三十四条 选择房屋产权调换的，安臵房屋交付前，房屋征收部门应当向自行过渡的被征收人支付临时安臵补偿费(即过渡费)。

被征收人应当自行承担其在过渡期限内所发生的水、电、气费。

第三十五条 被征收人或者房屋承租人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

对被征收人在规定期限内签约交房的，予以奖励。 第三十六条 停产停业损失是指因征收房屋造成停产停业的直接效益损失。

停产停业损失补偿根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。

第三十七条 给予停产停业损失补偿的被征收房屋应当同时符合以下条件：

(一)具有土地、房屋权属证明，或者经市人民政府组织有关部门依法认定为合法建筑;

(二)被征收房屋作为生产经营场所的，经营者应当持有合法、有效的工商营业执照、税务登记证以及其他有关许可证件;

(三)因房屋被征收造成停产停业损失的。

第三十八条 对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，由征收当事人协商确定;协商不成的，可以委托已经选定或者确定的评估机构通过评估确定。

第三十九条 房屋被征收前的效益原则上按照房屋征收决定作出前3年的平均效益计算;不满3年的，按照实际年限计算。计算平均效益应当结合纳税情况，以会计核算及其他有关资料为依据。

被征收人选择货币补偿的，停产停业期限为被征收人实际搬迁之日至以原生产方式或者经营方法恢复到原生产经营规模所需的社会平均时间;被征收人选择产权调换的，停产停业期限自被征收人实际搬迁之日起至产权调换房屋通知交付之日止;被征收人使用房屋征收部门提供类似房屋周转的，使用周转房屋的时间相应扣减。

第四十条 被征收人擅自将住宅房屋改变为经营性用房的，征收时不给予停产停业损失补偿;擅自改变非住宅房屋用途的，按照原用途计算停产停业损失。

被征收房屋于2010年7月1日前已经改变为经营性用房，并取得工商营业执照、持续营业1年以上的，可以结合实际营业年限按照适当比例给予停产停业损失补偿，但仍按改变为经营用房前的房屋用途安臵。营业年限在1年(含)以上3年以下的，按照年平均效益的40%给予一次性补偿;3年(含)以上5年以下的，按照年平均效益的60%给予一次性补偿;5年(含)以上的，按照年平均效益的80%给予一次性补偿。

被征收房屋的用途按房屋所有权证记载的设计用途或者建设工程规划许可证记载的功能认定。房屋所有权证未记载的，以房屋档案记载的用途认定。对于非住宅的具体用途，按营业执照记载的经营范围和经营方式认定。

第四十一条 征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，应当按照住房保障有关规定优先给予住房保障。

被征收人获得征收补偿后仍符合申请购买经济适用房或者申请廉租住房租赁补贴、租赁廉租住房、租赁公共租赁住房条件的，由市政府给予优先保障。申请廉租住房租赁补贴的，由住房保障主管部门自被征收人签订补偿协议并实际搬迁后的次月发放廉租住房租赁补贴。申请购买经济适用房、租赁廉租住房或者公共租赁住房的，其保障次序列同期申请的非被征收人之前。

被征收人仅有一处住房且可能获得的货币补偿金额低于征收补偿最低标准的，应当按照征收补偿最低标准给予补偿。

第四十二条 征收按政府定价缴纳房租的国有直管或单位自管公有住宅房屋(1998年12月1日前已租赁)，房屋承租人在本市范围内无其他住房且未与被征收人就解除租赁关系达成协议的，应当对被征收人进行产权调换，被征收人与承租人重新订立租赁合同，产权调换后的房屋依约由原房屋承租人承租;房屋承租人在本市范围内有其他住房的，被征收人有权选择补偿方式。被征收人选择货币补偿的，被征收房屋的重臵价格结合成新的部分补偿给被征收人，其余补偿给房屋承租人。对已经享受过房改优惠政策的国有直管住宅房屋承租人(1998年12月1日前已租赁)，不得享受征收补偿。

征收1998年12月1日后租赁的公房及按市场协议租金租赁的各类房屋，对被征收人进行补偿。因房屋征收导致租赁合同无法履行的，由租赁双方按照租赁合同的约定或相关法律法规处理。

第四十三条 使用被征收房屋从事的生产经营活动不符合国家、省产业政策，房屋征收后不允许恢复原生产经营活动的，按照国家、省产业政策调整相关规定执行。

第四十四条 实施房屋征收应当先签订补偿协议，后实施搬迁。

第四十五条 安臵房的规划、建设应当征求房屋征收部门的意见，安臵房应当符合国家质量标准和设计规范。房屋征收部门负责安臵房的组织建设、计划、供应等管理工作。

第四十六条 房屋征收部门应当在房屋征收范围内设臵固定场所，公开房源的地理位臵、小区布臵图、房屋的单体平面图及楼层的方格示意图、安臵房价格等内容，供购房人了解和自由选择。

第四十七条 房屋征收部门应当与被征收人或者房屋承租人在征收补偿方案确定的签约期限内订立补偿协议。补偿协议应包括补偿方式、补偿金额、产权调换房屋(地点和面积)、搬迁费、临时安臵费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式等事项。

补偿协议格式文本由市征收办制定。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

第四十八条 房屋征收部门与被征收人或者公有房屋承租人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，或者被征收房屋所有人不明确的，由房屋征收部门报请市政府作出补偿决定，并报送归户登记资料及户籍证明、房屋及土地权属证书、评估报告、对被征收人的补偿方案、征收部门或其委托的房屋征收实施单位与被征收人协商的书面记录、未达成协议的原因或产权不明确的相关说明、市政府要求的其他材料。

第四十九条 补偿决定包括被征收房屋及土地的权属面积等基本情况、各项应得的补偿金额、补偿方案、搬迁期限、救济途径。

补偿决定在房屋征收范围内公告并送达被征收人，具体由房屋征收部门实施。 第五十条 被征收人或者房屋承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定确定的期限内又不搬迁的，由房屋征收部门向市政府提出报告，并提交补偿决定及送达回执、被征收人不履行补偿决定的证明、已超过复议诉讼期或复议诉讼程序终结的证明、补偿金额及专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的证明、协助执行及善后事宜的方案及市政府要求的其他材料。

市政府法制办对房屋征收部门提交的报告及材料进行审查后，向法院申请强制执行。

对于法院裁定强制执行，需要行政机关等协助执行的，由市政府确定的单位统一协调相关单位做好协助执行工作。

第五十一条 房屋征收部门应当依法建立健全房屋征收补偿档案制度，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，每年公布审计结果。

征收补偿结束后，房屋征收部门应当及时将征收补偿档案移交相关档案馆。

第五章 法律责任

第五十二条 各镇政府(区管委会)及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本办法规定的职责，或者违反政策、滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由市人民政府责令改正，通报批评;造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十三条 采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予处分;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

第五十四条 采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

第五十五条 贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告;造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予处分。

第五十六条 房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予行政处罚，并记入信用档案;造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。 第五十七条 伪造、变造土地、房屋权属证明、工商营业执照等证明文件骗取停产停业损失补偿的，应当依法予以追缴，并追究相应的法律责任。

第六章 附 则

第五十八条 集体土地上房屋搬迁采用成本法进行评估，其补偿安臵标准参照本办法及其配套政策执行。

第五十九条 本办法自2012年2月4日起施行。2011年3月3日市人民政府颁发的〘市政府关于贯彻执行〖国有土地上房屋征收与补偿条例〗规范征收补偿程序的通知〙与本办法不一致的，按本办法执行。本办法施行前已实施的搬迁项目，继续沿用原有规定办理。