集体土地征收补偿标准

集体土地征收补偿标准（精选8篇）

篇1：集体土地征收补偿标准

集体土地征收涉及的房屋拆迁补偿标准

作者:贾国昌来源:

随着城市旧城改造步伐的加快和城市化范畴的不断拓展，城市可用的建设用地越来越少和城市的房屋拆迁所造成的高昂成本代价使征收城市中心和其边缘的集体土地成了城市用地发展的一个渠道。但是集体土地上的房屋拆迁补偿和国有土地上的房屋拆迁补偿二者之间的补偿标准却大不一样，同在一个地块，补偿标准却有天壤之别。对于在市中心集体土地上的房屋和市中心周边的集体土地房屋进行拆迁补偿时，给予的补偿标准，令被拆迁人很难在原居住地附近购买住房，使其生活水平严重下降，甚至直接流落街头，成了无家可归之人，也导致了由拆迁引起的纠纷不断发生。其中近一段时间以来，频频出现野蛮拆迁和暴力抵抗拆迁的事件，典型的如成都唐福珍事件、自制火炮对抗拆迁的湖北农民杨友德事件。在现在的一个和谐社会中发生这样的事情无不令人痛心！

根据国家法律规定可知，对于国有土地上的房屋拆迁补偿适用的法律依据是现有的《城市房屋拆迁管理条例》，对于补偿的标准是根据市场价对房屋进行评估。而对于集体土地上的房屋拆迁补偿适用的法律依据是《土地管理法》，是依据征收法律来制定的补偿标准，有的地方是县或者市制定的一个集体土地上房屋的补偿标准，甚至是2000年以前制定的，例如安徽阜阳市人民政府2000年制定的《阜阳市非农业建设征地拆迁实施办法》，直到现在阜阳市的房屋拆迁补偿仍以此为补偿标准。由于最近几年来，房地产市场价格的突飞猛进，一年一个价格的变化，早年的房屋价格至今早应不该适用。如果按照2000年左右的市场房屋重置价进行补偿，再结合当今周圈国有土地高高在上的市场价格，差额低则十多倍，高则相差三四十倍。这其中的矛盾可想而知。

有的地方是先征地，没有在征地的同时给予房屋拆迁补偿，等过了1年或者几年后再给予拆迁补偿，类似这样的情况应该适用城市房屋拆迁补偿标准。2005年10月12日，最高人民法院行政审判庭就此问题作出了《关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》的司法解释，明确指出了行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。在没有明确的法律规定的情况下，最高人民法院的司法解释，就是应该予以适用的。

2010年5月25日，国务院下发了《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》，对于尚未按照有关规定公布实施新的征地朴偿标准的省、自治区、直辖市，必须于20lO年6月底前公布实施，那么在对于集体土地上的房屋拆迁补偿标准上，将会依据新的征地朴偿标准来实施，这大大的提高了集体土地上的房屋拆迁补偿补偿标准。

另外对于征地涉及拆迁农民住房的，必须先安置后拆迁，妥善解决好被征地农户的居住问题，切实做到被征地拆迁农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。这表明，在以后的集体土地上的房屋拆迁补偿将进一步的保护了老百姓的合法权益。

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篇2：集体土地征收补偿标准

首先需要跟大家明确一下，宅基地上的房屋遭遇征收，地价跟房屋都应该补偿，但从目前各地的实践来看，宅基地的地价和房价很多都是作为整体进行补偿的。

其次，宅基地遇征收时的补偿，没有全国统一的标准。《土地管理法》第47条规定也没有明确的相关标准。据此，对宅基地的补偿没有全国统一的标准，但一般各地区的国土资源部门会有相关的文件，文件中会有相关的标准。实践中很多被征收人惯于征询明确的“标准”，我们对此也很无奈，因为征收补偿地域性非常强，补偿标准会根据当地经济状况的不同而各不相同，因此，被征收人一定要积极去查找房屋所在地的相关法律文件。

再者，对宅基地上房屋的拆迁补偿，参照590号令的精神执行。根据中纪委、监察部《规范征地拆迁行为的通知》：（农村）房屋拆迁要按照建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地标准补偿，被征地拆迁农户所得拆迁补偿以及政府补贴，能够保障其选购合理居住水平的房屋……在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。一般来讲有以下三种方式：(1)在有条件的情况下，可以优先采取宅基地迁建安置，另外对重建房屋的成本进行货币补偿。(2)选择货币补偿方式，房屋拆迁补偿价= 宅基地区位补偿价 × 宅基地面积 + 被拆迁房屋重置成新价。（宅基地区位补偿价= 〔（当地普通住宅指导价 – 房屋重置成新均价）× 户均安置面积〕÷ 户均宅基地面积）不同的测算方法会带来较大的差额，一定要注意测算方法的选择。(3)选择产权调换方式，最低的补偿标准是按照1:1的比例进行置换，即拆一还一

因此，房屋的补偿标准并没有确定统一具体的数额，但需要遵循“保证不能降低农民的原有生活水平” 的原则。在此，杨勇律师拆迁团队提醒农民朋友们不要担心，2017年国土资源部（也就是如今的自然资源部）对外发布的《土地管理法》修正案征求意见稿中指出，农民住房不再作为地上附着物补偿，而是作为专门的住房财产权给予公平合理补偿，且现阶段农村宅基地面临征收时均已被列入了城市规划区，也就是说其整体补偿标准应当依据590号令的大致标准和原则进行，“同地不同价”的现象必将逐步成缩减之势，只要敢于维权，就能得到合理的补偿。

律所名称：北京众成拆迁律师团队

篇3：集体土地征收补偿标准

征收是如何导致所有权变动的?所有权变动的背后是否存在较深的符合法的正义性的基础因素?征收是基于法律规定的继受取得,但为何以保护私权为价值目标的公法、私法,却规定了蕴藏着极大道德风险的土地征收制度呢?有没有其他因素决定了征收的正当性?

对于一系列问题探索的逻辑进路大约有三种。第一种是基于征收行为目的正当性上,试图用法律行为目的正当性来论证征收法律行为的正当性,其落脚点集中于企图对征收目的做出最清晰的界定,结论是征收范围的明确化,立法上的体现应是对能进行征收的社会公益事项进行一一列举,且严格禁止清单之外的征收。不在清单之内的征收,因缺乏法律的直接授权从而会因违法而导致整个征收法律行为的无效。公共利益的目的用途限制在整个征收制度中处于首当其冲的位置,是防止过度征收和违法征收的第一道防线。第二种思路是基于征收程序的正当性来论证征收法律事实的正当性,借助于严格的程序法定主义来规范征收权力的滥用,针对我国目前的征地法定程序的每一环节进行细化研究,从征地方案的起草、公布到组织征地听证,再到批准征地方案,到正式的征地公告的发布;然后是关于征收补偿的程序,研究者对所有环节进行实证研究和理论探索,站在限制公权力和保障私权利的立场,试图尝试用程序正义来促进实体正义的实现,程序正义中必须体现被征收人的意志,体现被征收人的利益诉求和意志表达。正当程序论发挥着遏制过度征收和违法征收的第二道防线的作用。第三个思路重点关注保障征收补偿的合理性的 “公正补偿”,也有学者提出 “合理补偿”或 “适当补偿” 以及“完全补偿”或者 “市价补偿”,〔1〕那么借助于征收补偿的合理性来证明征收行为的正义性,是否可行?此是遏制过度征收和违法征收的第三道防线。其理论的源点是借助于经济学的手段来遏制征收权力和征收行为的滥用,从分析理性经济人的行为所支付的成本与行为所获收益进行利益计算,确立一种行为的激励与惩罚机制,以保证行为在符合法的正义性的前提下对行为进行调节,使得征收法律行为遵循 “成本—收益”的规律,使征收行为的行为人的主观意愿受到市场规律的支配,即若成本过高,甚至大于等于收益的情况下,行为人就会自动放弃征收;只有征收所带来的收益明显高于征收的成本,征收行为人才可能启动征收。特别说明的是,征收的成本除了经济成本外,还包括生态利益的损失补偿成本。其研究指导思想遵循经济学一般原理,那就是要想限制人的某种行为,可以通过提高实施这一行为的所必须支付的成本的方法,因为任一理性经济人,在受到成本的警示下,尤其 “凡权利必然伴随义务,违法行为必伴随责任”,行为人在进行复杂利益衡量之后,行为会变得审慎和理性,尤其是某一行为可能触及利益相关方的利益时,必然受到利益相关方的抵制,此时,交互式的磋商式谈判机制形成了,矛盾双方在进行阶梯式的一步步谈判之后,有可能形成一个利益最大化的方案,这个方案同时兼顾利益相关方的利益诉求,对于社会而言,也是会出现一个帕累托最优的结果。

二、征收补偿法定主义:正当性的法理基础

按照学界大多数观点,征收就是强制性购买,是对所有权的强制剥夺,也是所有权转移的一种方式,属于所有权的继受取得。〔2〕征收关乎到所有权的转移,尤其是不动产所有权的转移。征收既然涉及到所有权的转移,征收作为能引起所有权变动的法律事实,其自身有着严格的成立要件。征收法律行为的成立要件中主要涉及两个方面。一是必须基于公共利益的需要,这是从法律行为的目的上来论证法律行为的合法性。但是这一论证面临着一个困难就是行为目的正当并不必然导致行为自身的正当性,另外是行为目的极有可能陷于空泛。二是征收必须支付补偿。离开征收的损失补偿去谈征收的正义性可行不可行?因为征收就是强制购买,既然含有购买的基因,所谓的征收损失补偿就是自然之理。并且这一补偿标准乃至补偿数额必须合乎正当性的要求。如果把征收所致的损失补偿列入征收行为成立要件,这就会得出一个结论,就是征收与其损失补偿在理论上是一个整体,则这个整体性理论必然表现为征收条款与损失补偿的条款必然要在同一部法律中一同出现,缺乏与征收对应的损失补偿条款的法律会因违反整体性理论而无效,德国法学理论有所谓的唇齿条款,一体性条款。〔3〕德国宪法理论上认为,违反整体性理论的征收内容的法律因为直接违宪而无效。

基于征收的定义以及整体性理论,可以推导出征收的两个重要特征。一是补偿的事先支付性。即征收所致的损失补偿要在征收标的物所有权转移之前支付。采用货币补偿 (通常情况 是货币补 偿),则在征收补偿款没有付清之前,被征收标的物的所有权并不能发生转移,类似于购买。二是强制性。征收行为具有法律上的强制性。它区别于购买,它在本质上不是买卖合同 (其需遵循意思自治原则)。但征收是一具体的行政法律行为,它并不以行政相对人的同意为要件。基于权利确保原则,征收法定主义包括征收决定行为法定主义和损失补偿法定主义,后者关乎损失补偿的公平性。基于损害赔偿的一般法理, 损害多少 赔偿多少; 损害 (失 ) 赔(补)偿二者之关系必须在法律上是等价的,实际上符合了市场的交易行为的等价有偿特点。损失补偿标准的正义性在于法定化,而法定标准的基础却是建立在市场化的标准 之上。离开市价 补偿 (赔偿)的法定补偿很难找到行为正当性的基础。

从民法上关于所有权保障的角度看,征收是对所有权的极大侵害行为,因权利的本质是权利人的自由意志,但征收是在未经权利人同意的情况下而强行剥夺其所有权,违反了所有权人的自由意志,是对所有权人的主观自由意志的暴力干涉。在征收的第一层面,财产的所有权人为了社会的公共利益做出了特别牺牲。如果在征收补偿层面,因为征收补偿不合理,那就是无端地让被征收人做出第二次牺牲。因此,我们将征收定位为对所有权的侵害行为并不违反法理。但同时征收又是对所有权的合法侵害行为,因为首先征收权来自于宪法的授权,征收权这一特别授权决定其权源来源完全合法。其次,征收在符合严格的法定条件和程序条件后,其具备最低程度的正义性,能被社会大众所接受,具备了正当性。

三、征收所致损失补偿标准市场化:正当性的一个进路

征收所导致的损失标准的法定化在于以市场化为基础,法律已经充分考虑了原所有人的所失利益,就是原所有人可以获得所失之物的市场对价,这个对价———损失所致赔偿可以确保原所有人可以在市场重新购得原物。称之为集体土地财产权之物上代位的征收补偿权。从社会实证的角度看,补偿标准确定下来以后,也存在征收双方谈判的现象。征收补偿安置协议应当说主要是基于当事人双方自由意志的产物。征收是一种对民事权利的侵害行为。但站在公法 (当然也包括效力位阶更高的的根本大法宪法)的角度看,征收因为是基于宪法的特别授权而产生,征收行政权的权源是完全合宪的。如何让这一行政权合法正当地行使,同时又尽可能少的伤害土地所有权人的权利或者说把土地所有权人因征收所致的损害降到最小限度,这才是公权力伤害私权利时必须遵循的一般原则,即比例原则,这也关乎到征收的正当性的问题。

现行征收补偿标准存在的实际问题有几个方面。一方面,农民因为土地被剥夺而失去依靠,又因征收补偿标准低,其很难维持原有的生活水准,成为社会稳定的极大隐患。另一方面,地方政府从中牟取暴利。本应保护耕地乃至守土有责的地方政府却成了严重损害耕地的主体。土地集约利用率低和节约利用土地并未能有效实现。经济学家认为对于资源最好的保护办法就是提高资源的利用价格,提高资源的使用成本。提高资源的利用成本,也即是通过市场定价的方法,将低于市价的资源价格通过市场定价机制回归市场价格,达到资源的最优化利用的目的,使得市场在资源配置中发挥决定性作用。我国目前关于土地资源配置采用的是双轨制,就是这样一个机制,将土地的利用者和农村土地的所有权人隔离开,二者并不能面对面的直接交易,用地者要想用地,只能去找国家,而国家又没有地,只能去找农民集体拿地。今后土地资源市场化改革的方向是把土地一级市场也改造成真正的交易行为的平台,这就是集体建设用地直接上 市的政策,意味着政府从土地市场的逐步退出,政府在土地市场的改革中会失去很多既有利益,长期以来对土地出让金的依赖在土地市场改革中失去,这是个痛苦的过程,地方财政支出的巨大缺口究竟怎样弥补,这确实是个亟待研究的问题。但是政策已经选择土地资源配置市场化之路,那么建设用地是要上市的,最终的用地者只能去市场上买到土地的建设用地使用权,获取土地并需支付对价,以后要缩减土地征收的适用范围,将所有的商业化用地以及工业化用地都通过市场来解决。能用市场手段解决用地的,就不再采取征收的行政手段。土地征收的对象仅仅限于社会公共利益项目。但最规范意义上所谓的征收即公益征收也应当关注对被征收人财产权益的维护。

同时,损失补偿 (损害赔偿)采用市价赔偿标准具有几大好处。一是会形成一个关于征收与损失补偿之间的清晰价目表。损害补偿就是征地的成本。真实的成本的有效存在以及市场价格无形之手的调节作用,可以促进土地的集约化利用和减少耕地的浪费。促进地尽其用,地尽其利。二是土地市场价格的作用就能实现。这样一来也能同时减少在土地利用以及土地批租上的腐败现象发生。这里有必要强调一下完全补偿与适当补偿的问题,既有的理论研究成果在征地损失补偿标准上,都认为对于补偿标准应当采取法定标准,但是对于法定标准的内涵,却认识不一,存在着完全补偿标准 (也称市价补偿标准)与适当补偿之争。叶百修在对德国法上的这两个概念———适当补偿与完全补偿的司法实践和法学理论的历史进行细致梳理后认为,从来就无适当补偿真正能够取代完全补偿的历史时期。许多人所热衷的适当补偿只是法律的发展史上的一个虚幻,甚至域外司法实践中适当补偿被法官解释为完全补偿。〔4〕从利益衡量的角度看,公平补偿 (适当补偿)所置重者是公众利益,而完全补偿置重的是被征收人的利益。

但如何估算集体土地所有权的市场价格呢?即地价的市场化标准如何实际操作的问题。对于征收标的物的市场价是采用拟制交易的方式来确定交易价格,借助于市场自身的公平性和平等性和证明补偿标准的正当性。如何拟制交易呢?一是借鉴同一区位的土地价格来确定。但是如果没有可类比的价格作为参照物,也就是如果不存在土地的真正市场交易的情况时怎么办?这里还有一种解决之道,就是关于土地交易价格的年申报制度。就是由相关机构在每年的年初公告本年度的每一地区的土地价格,这一价格应当综合区位因素和市场行情来确定。

应当指出,损失补偿与损害赔偿并没有区分的必要。所谓的 “损失是针对合法行为所产生的不利后果而言的,损害针对的是违法行为所产生的不利后果而言的,损失只有补偿的问题,损害才有赔偿的问题”说法尚需斟酌。在合同法中与侵权责任法中,发现立法者事实上并不区分损失与损害,将二者视为同义语反复不加区分地使用;同样的道理,补偿与赔偿同样被不加区分地使用着。

四、征收损失补偿纠纷的司法救济之路

因为征收损害了所有权人的权益,故对权利的救济显得尤为重要。财产权是宪法赋予公民的基本权利。农村集体土地所有权是宪法赋予农民的基本权利,征收的对象恰恰是公民最基本的财产权,稍有不慎,极有可能滑向对私权利大面积侵害而无法救济的局面,征收这一公权力侵害私权利的社会后果是相当严重的。退一步讲,即使短期内无法控制征收行政权的滥用以及对私权利的伤害;但若有着良性畅通的私权利救济机制和法律途径,比如在土地征收上有着完善体系化的责任约束机制,以民事责任机制为基础,以行政责任为辅助,以刑事责任为最终威慑机制的建立和有效运作,从而扼制过度征收的现象。因为作为理性的经济人,作为征地方的政府在责任机制的约束下和责任的提醒之下,也会使得自己的行为变得审慎。

对于被征收人的权益被侵害的救济机制和程序方面,在司法实践中,争议很大,有学者将之归入行政诉讼,征收法律行为自身与征收补偿问题由一个诉讼整体解决。〔5〕征收补偿从性质上应属于特殊的侵权损害赔偿,对于请求征收损失补偿的权利人与征收损失补偿义务人之间关于征收数额的争议———并不是对征收行为是否合法而是征收补偿数额多寡的争议,后者具有协商乃至博弈的空间,当事人之间可以展开博弈,乃是因当事人之间具有地位上的平等性,这是大异于行政争议旨趣之所在,将之界定为民事争议更符合事物的本质规定性。在补偿数额上,政府和被征收人完全居于平等地位。从法律关系的性质上,应将征收行为与征收所导致的损失补偿剥离开,在司法救济上,就应当是两种不同性质之诉。对于具体行政行为———征收决定行为合法性不服的,被征收人自然可以寻求司法救济,即当事人拥有请求人民法院对征收决定行为进行司法审查的权利,这一请求权成为行政诉讼的标的。为了更准确剖析征收补偿法律关系的本质,我们引入征收补偿义务人的概念,并且在理论构造上必须将其独立化。因为行政机关做出的行政征收补偿决定———只不过是行政机关依据法定的补偿标准做出的行政裁决行为。当事人对于该补偿决定不服,能否独立的进行司法救济呢?或者说选择民事诉讼的救济路径呢?我国目前的司法实践中,并不认为征收补偿决定是一个独立的问题,认为它至多是征收处分行为的一个附带问题,也被纳入行政诉讼当中。但是若当事人只对补偿决定不服而对征收决定的合法性并无争议怎么办?理论上,被征收人请求审查征收决定这一具体行政行为是否合法应当属于行政诉讼的受案范围,结果无非是两种,人民法院认为这一具体行政行为合乎法律的规定,其就会做出维持行政决定的判决;法院认为征收决定缺乏法律依据,就会做出撤销该具体行政行为的判决。但是被征收人诉讼的标的是主张补偿决定是否合理的问题,因把二者捆绑在一起,法院按照行政诉讼的路径和思维模式处理问题,即使法院认为补偿决定不公平———补偿数额过低,也只能撤销原补偿裁决决定,判令机关重新作出补偿决定。事实上等于人民法院对于补偿数额多寡无权进行裁判。从实践来看,征收所涉及的争议的焦点并不在对于征收决定是否合法的争议而在对于征收补偿数额多寡的争议上,恰恰在这一重要的问题上,这一裁判权力转移给了行政机关。

征收主要涉及到两个争议和两个诉讼。一个是关于征收法律行为是否合法的争议,被征收人对于征收处分行为是否合法的争议属于行政争议,属于行政法院 (我国为行政法庭)的管辖范围,所生之诉是行政诉讼;另一个是征收补偿决定的正当性、合理性的争议,对于补偿标准或者补偿方式、补偿数额有争议,是民事争议,所生之诉是民事诉讼,由民事法院 (我国为民事法庭)来管辖。这是两个完全不同的诉讼,分别由不同的法院 (庭)受理。对于人民法院来说,因为法律关系的明晰,有利于快审速判。考虑到征收损失补偿与民事侵权赔偿都是为了权利救济,同样属于损害赔偿的范畴,二者之间存在共性。我国现行法对此只规定了行政裁决与行政诉讼的救济模式,并没有规定民事诉讼的救济模式,且仍把行政裁决作为行政诉讼的前置程序,并且征收补偿自身不独立,不能单独提起行政诉讼。原因是认为补偿请求权是土地权利人的转化性的权利,是原权利消失之后的一种继发性的、补偿性、第二位的权利。另外,行政诉讼中法官也没有司法变更权,这会导致罕见有当事人诉诸法院寻求司法救济。行政裁决机关因担心自己称成为行诉的被告,就会拖延做出裁决。再加上行诉中法官没有司法变更权,当事人即使胜诉,意义也不大。我国对于补偿争议的解决确需借鉴德国的民事诉讼模式。

篇4：我国集体土地征收补偿标准的实施

关键词：补偿标准；集体土地房屋；集体经营性建设用地；增值利益

一、我国集体土地征收补偿标准之根据法

目前我国涉及集体土地征收补偿标准的相关法律法规甚少。其中《物权法》、《土地管理法》、《土地管理法实施条例》只对土地补偿费、安置补助费标准进行了稍详细的规定，对地上附着物和青苗费的标准只作原则性规定。《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》规定了集体土地房屋可以国有土地房屋征收补偿标准进行补偿的情形。

二、政府和法院对集体土地房屋征收补偿的制定和处理方式

（一）《最高院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条衍生的法律适用和法院审查问题

《最高院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条第2款规定：征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持。因此，涉案房屋所在土地的性质直接关系到法律适用问题，甚至是具体补偿标准问题。

笔者以该司法解释第12条为关键词，在北大法意检索到了29则相关案例。了解到法院审理相关案件时对被征收房屋所在土地的性质进行形式审查，对于补偿标准进行实质审查，从其补偿标准的合法性与合理性两方面进行审查①。

（二）根据房屋用途调整补偿标准的问题

房屋性质和用途是否会影响房屋征收补偿标准？最高院公布的典型案例“霍佩英诉上海黄浦区政府房屋（公房）征收补偿决定案”对这个问题的处理方法是根据被征收房屋的性质适用不同补偿标准。法院也通常依据房产登记证件所载明的用途认定房屋性质。关于集体土地房屋，有些地方政府征收集体土地房屋时也按房屋的用途适用不同补偿标准。如《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》要求将房屋分为居住房屋和非居住房屋进行补偿②。

三、政府和法院对集体土地征收补偿的制定和处理方式

《土地管理法》对于集体土地补偿标准的规定简单宽泛，且耕地以外的其他集体土地的补偿标准仍需由当地政府予以规定。笔者对上海市和长春市政府的集体土地补偿标准规定进行分析以后，发现，长春四个不同乡村集体土地，虽然根据房屋用途制定不同补偿标准，但农用地和建设用地的征收补偿金之差额极其微小，甚至完全相同。

四、我国集体土地征收补偿存在的問题

通过上述分析，笔者发现我国集体土地征收补偿存下以下几个问题。

第一，现有的补偿标准忽略了对被征房屋的区位价值补偿。各地政府对集体房屋基本上采取作价补偿，忽略了对被征收房屋的区位价值补偿，有的地方由镇政府与村组签订土地征收协议书打包处分农民的房产，损害了农民利益③。

第二，政府补偿标准的随意性大。法律仅对集体土地征收补偿作原则性规定，具体补偿标准授权政府制定，导致各地补偿标准不一，随意性较大。

第三，政府补偿标准的方式设定不科学。农村集体土地对农民而言，具有生产、居住、就业甚至社会保障等多种功能。《土地管理法》的以“土地平均年产值”为核心的补偿标准既没有体现出土地的实际价值，更不足以弥补被征地土地失地农民的功能性损失④。

五、小结

如果根据市场价格对集体土地进行补偿，固然最为客观公平，但因市场的不确定性和不稳定性，按市场价格进行补偿也可能对农民不利。因此，笔者认为现阶段保护农民补偿利益的最可行的办法是，第一，用多元化的补偿方式弥补集体土地征收补偿标准的不足。第二，各地方政府应当落实好中央指导意见，制定完善的补偿标准，确实保护好农民利益。比如，对有长期稳定收益的项目用地，政府可以根据国土资源部发布的《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》的精神，对集体土地征收采用入股分红方式进行补偿，以充分保护农民的利益。

虽然我国法律没有明文表示承认集体土地的市场价值，但国家和政府的各项举措已足以表明对集体土地市场价值的认可，国家和政府也正通过各种方式保障农民也能够享受到土地增值利益。笔者相信，我国农民的征收补偿和保障制度将会更加完善。

注释：

①亦可参考《关于我国城市化进程中农村土地征收司法保护的调研报告》，临沂市中级人民法院课题组，载于《山东审判》2013年，第3页。

②《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》第13条、14条。

③对农村集体土地征收补偿范围的反思，申建平，《比较法研究》，2013年第2期，第1页。

④农村集体土地征收行政案件审理疑难问题研究，江苏省高级人民法院行政审判庭，《法律适用》2010年第6期，第1页。

参考文献：

[1]土地征收中的被征收人的权利保护研究，邹爱华著，中国政法大学出版社，2011年.

[2]房屋征收补偿与诉讼救济法律实务，张国法著，中国法制出版社，2013年.

[3]不动产征收法律制度纵论，房绍坤、王洪平主编，中国法制出版社，2008年.

[4]对农村集体土地征收补偿范围的反思，申建平，《比较法研究》，2013年.第2期[2]关于我国城市化进程中农村土地征收司法保护的调研报告，临沂市中级人民法院课题组，《山东审判》，2013年第4期.

[5]农村集体土地征收行政案件审理疑难问题研究，江苏省高级人民法院行政审判庭，《法律适用》，2010年第6期.

[6]《土地管理法》.

[7]《土地管理法实施条例》.

[8]《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》.

[9]国土资源部《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》.

[10]最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定.

作者简介：

篇5：集体土地征收补偿标准

厦门市人民政府关于调整征收集体土地村镇企业用地补偿标准的通知

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各区人民政府，市直各委、办、局：

为维护被征地拆迁企业的合法权益，确保被征地拆迁企业的正常生产经营，进一步加快推进重点项目征地拆迁工作，经市委市政府同意，决定对《厦门市人民政府关于完善征地拆迁政策的若干意见》（厦府〔2005〕176号）的有关规定进行修

订，现通知如下：

一、涉及村镇企事业用地的补偿标准作以下调整：属合法批准的村镇企业用地且已缴交土地配套费的，思明、湖里区按每平方米500元补偿给村集体经济组织；海沧、集美区按每平方米400元补偿给村集体经济组织；同安、翔安区按每平方米300元补偿给村集体经济组织。若未按规定缴交土地配套费的，则按上述标准扣减

相应的工业用地土地配套费（按50元/平方米）后予以补偿。

二、上述标准自市政府批准之日起施行。之前已发布征地（预）公告、补偿通

告、拆迁通告的，仍按市政府原有的有关规定执行。

厦门市

人民政府

二OO

七年九月二十九日

篇6：集体土地征收补偿标准

题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、下列房源中，是房地产经纪公司中数量最大，同时也是交易量最大的一种房源。

A：商铺

B：住宅

C：写字楼

D：仓库

E：工厂的生产设备

2、伪造、变造房屋权属证书的行为违反了的具体规定。

A：《物权法》

B：《房屋登记办法》

C：《城市房地产转让管理规定》

D：《商品房销售管理办法》

E：权利型房地产投资信托

3、西方室内装饰装修的传统风格中，主要是通过建筑绘画、雕塑以及与室内环境的结合，体现室内装饰装修的力度、变化和动感，具有夸张、浪漫、激情和非理性、幻觉等特点。

A：哥特式风格

B：巴洛克风格

C：意大利风格

D：伊斯兰风格

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

4、被喻为是协同商务之父的JimHepp1emann指出，的协同工作将成为今后衡量企业是否真正具有竞争力的核心。

A：以人为本

B：应用

C：流程

D：信息

E：客户资金代收代付风险

5、申请人申请预购商品房转让预告登记一般应当向登记机构提交的文件不包括。

A：预购商品房权益转让书

B：预告登记证明

C：契税凭证

D：商品房预售合同

E：客户资金代收代付风险

6、《城市房屋拆迁管理条例》规定的拆迁货币补偿的基本原则是，采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，用房地产市场评估的办法确定。A：等价有偿

B：公平、公开

C：协商一致

D：平等自愿

E：权利型房地产投资信托

7、房地产经纪公司或房地产经纪人可以根据自己掌握的，专注开展某一类型的房屋租赁经纪业务。

A：房源特点、客源特点，以及专业特长和业务经验

B：房源类型、客源特点，以及专业能力和业务水平

C：房源特点、客源类型，以及专业能力和业务水平

D：房源类型、客源类型，以及专业特长和业务经验

E：工厂的生产设备

8、在国有建设用地使用权出让方式中，适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地。

A：招标方式

B：拍卖方式

C：挂牌方式

D：协议方式

E：权利型房地产投资信托

9、品牌最持久的含义是。

A：价值、文化和个性

B：稳定、文化和个性

C：价值、稳定和个性

D：价值、文化和稳定

E：客户资金代收代付风险

10、房地产企业建立产品组合策略时，如果仅考虑，有可能造成企业盲目扩张。

A：产品组合的长度

B：产品组合的宽度

C：产品组合的高度

D：产品组合的深度

E：工厂的生产设备

11、通常以完成特定事项为代理内容，事项完成后，代理即告终结的是指。

A：法定代理

B：复代理

C：指定代理

D：委托代理

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

12、城市一定地区内各类绿地面积的总和占该地区总面积的比率是指。

A：绿地率

B：容积率

C：绿化覆盖率

D：空地率

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

13、水中酚的来源不包括工业排放的废水。A：冶金

B：煤气

C：电镀

D：石油化工

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

14、《房地产估价机构管理办法》规定，房地产估价机构及其估价人员应当回避未回避的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门给予警告，责令限期改正，并可处万元以下的罚款。

A：1 B：3 C：7 D：5 E：权利型房地产投资信托

15、物业管理的策划阶段，在选聘物业服务企业时，建设单位通过招投标方式选聘物业服务企业，新建现售商品房项目应当在现售前日完成。

A：10 B：15 C：28 D：30 E：权利型房地产投资信托

16、房地产经纪行业组织行使管理职责的依据是房地产经纪执业规则和。

A：职业道德

B：执业技术标准

C：执业纪律

D：行业组织章程

E：客户资金代收代付风险

17、物业服务企业中，业主委员会应当自选举产生之日起日内召开首次业主委员会会议。

A：3 B：5 C：7 D：14 E：权利型房地产投资信托

18、根据我国《合同法》，房屋租赁合同成立的要件是。

A：房屋交付

B：依法达成协议

C：收验房屋

D：支付租金

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

19、在物业交验过程中，房地产经纪人应做的工作是。

A：收取经纪服务佣金

B：交纳公共事业费用

C：安排交易双方核对并签订物业交接单

D：与物业服务企业协调交易双方的矛盾 E：工厂的生产设备 20、2003年8月12日，国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中明确指出，要健全房地产中介服务市场规则，严格执行执(职)业资格制度，为居民提供准确的信息和便捷的服务。

A：房地产经纪人和物业管理师

B：房地产经纪人和房地产估价师

C：房地产估价师和物业管理师

D：房地产经纪机构和房地产经纪人

E：权利型房地产投资信托

21、风险识别应该遵循的原则不包括。

A：全面周详原则

B：综合考察原则

C：量力而行原则

D：风险控制原则

E：工厂的生产设备

22、新建房屋租赁活动的经纪服务一般采用的形式是。

A：居间

B：包租转租

C：行纪

D：代理

E：客户资金代收代付风险

23、房地产居间合同中，属于委托人义务的是。

A：支付报酬或必要费用的义务

B：只能委托一个房地产经纪人提供居间服务的义务

C：允许居间人使用其名义的义务

D：对居间人行为负责的义务

E：客户资金代收代付风险

24、根据《房地产开发企业资质管理规定》，涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的，由原资质审批部门公告资质证书作废，收回证书，并可处以的罚款。

A：1万元以上2万元以下

B：1万元以上3万元以下

C：2万元以上3万元以下

D：3万元以上5万元以下

E：权利型房地产投资信托

25、依据有关法律、法规的规定，直辖市、市、县人民政府或者其设置的负责房屋登记工作的机构是法定的房屋登记和发证机关，其他部门登记和发放的房屋所有权证书，不具有法律效力，不受国家法律的保护。

A：建设主管部门

B：国土资源行政主管部门

C：规划主管部门

D：民政主管部门

E：权利型房地产投资信托

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、房地产经纪信息共享，既可以提高企业内部办公与信息交流效率：同时为提供基础。

A：协同办公

B：信息汇总

C：协同管理

D：信息传递

E：客户资金代收代付风险

2、组织管理能力属于。

A：一般能力

B：操作能力

C：认知能力

D：社交能力

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

3、按照资金来源，个人住房贷款分为。

A：商业性贷款

B：组合贷款

C：住房公积金贷款

D：个人购买商品住房贷款

E：经济适用住房贷款

4、经纪活动中的代理，即代理人根据与被代理人达成的经纪合同关系，从事合同规定的商品交易活动的行为。

A：范围

B：程度

C：方向

D：时间

E：职责

5、从购房者的实际经济承受能力出发，根据国际经验，月还款额一般不应超过家庭总收入的，还要考虑贷款利率变动所带来的风险。

A：20％

B：25％

C：30％

D：35％

E：客户资金代收代付风险

6、从看，利率上升或下降会增加或降低房地产开发的融资成本从而会使房地产开发建设成本上升或下降，进而会使房地产价格上涨或下降。

A：综合效应

B：房地产供给的角度

C：房地产需求的角度

D：房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

7、房地产投资所涉及的领域有等。

A：置业

B：房地产开发

C：房屋建设 D：旧城改造

E：土地开发

8、投资具有的特性有。

A：投资必须有经验

B：投资必须有投入

C：投资必须求回报

D：投资具有风险性

E：投资具有时间性

9、根据风险偏好，可将投资者分为。

A：投机型的投资者

B：普通投资者

C：风险型的投资者

D：保守型的投资者

E：开放型的投资者

10、房地产经纪业务风险存在是客观的，重要的是要。

A：风险自留

B：识别风险

C：风险转移

D：规避风险

E：管理风险

11、居住区内道路担负着分隔地块和联系不同功能用地的双重职能，组团(级)路是居住区内的支路，用以解决住宅组群的内外联系，路面宽。

A：2．5～3m B：3～5m C：6～9m D：20～30m E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

12、在各种实践活动中，人们经常运用已有的知识经验对问题进行分析综合、比较概括等，这些思考活动就是。

A：想象

B：思维

C：知觉

D：注意

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

13、以下关于缴存住房公积金对象的表述中，正确的有。

A：国家机关可以缴存住房公积金

B：城镇个体工商户不可以申请缴存住房公积金

C：民办非企业单位职工不可缴存住房公积金

D：自由职业人员可申请缴存住房公积金

E：有条件的地方，城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工可缴存住房公积金

14、国有土地有偿使用的方式，除国有土地使用权出让外，还有方式。

A：国有土地租赁

B：国有土地抵押 C：国有土地买卖

D：国有土地使用权作价出资或入股

E：国有土地转让

15、用来细分消费者市场的因素可分为等。

A：系统因素

B：地理因素

C：人口因素

D：行为因素

E：心理因素

16、在理论上可以将房地产的供求状况分为等类型。

A：本地区房地产的供求状况

B：全国房地产总的供求状况

C：全国本类房地产的供求状况

D：消费者对房屋的需求量

E：本地区本类房地产的供求状况

17、房地产经纪人在存量房营销活动中的作用主要有。

A：降低交易价格

B：降低交易风险

C：节约交易成本

D：提高交易效率

E：促进双方交易

18、房地产经纪机构品牌战略的目标包括品牌愿景、品牌结构和。

A：品牌承诺

B：品牌个性

C：品牌定位

D：品牌价值

E：客户资金代收代付风险

19、按照代理产生的不同原因和方式，代理的种类有。

A：律师代理

B：委托代理

C：经纪人代理

D：法定代理

E：指定代理

20、加强房地产经纪行业管理的法制建设的内容包括。

A：从法律层级上解决上位法缺失的问题

B：建立房地产经纪行业管理专项法规

C：建立科学的行业管理模式

D：理顺行业管理体系

E：改变多头管理、各行其政现状

21、新建商品房销售准备的销售文件中价目表的内容应包含以及重要提示。

A：购房折扣

B：楼盘名

C：公摊面积

D：楼栋号 E：单价

22、一个好的战略目标通常具有的特征包括。

A：时限性

B：确定性

C：全局性

D：综合性

E：现实性

23、房地产估价的基本原则有。

A：可信原则

B：供求原则

C：最高最佳使用原则

D：时点原则

E：合法原则

24、在人与人的交往中，的人使人容易接近，因而更受人欢迎。

A：自知、自信

B：积极、主动

C：乐观、开朗

D：坚韧、奋进

E：客户资金代收代付风险

25、房地产经纪人员在为购房者进行个人住房贷款代办服务时，一般需要协助购房者制定合理的贷款方案，贷款方案主要组成要素包括。

A：货款成数

B：贷款金额

C：贷款期限

D：偿还比率

篇7：农村集体土地征收补偿条例

来源：21世纪经济报道作者：发布时间：2012-03-21 08:40:00

有关农村土地征收补偿的条例可望在半年内出台。

本报从国土资源部参与修法的人士处获悉，事关征地补偿标准和征地程序的《农村集体土地征收补偿条例》（以下简称征地条例）现已经国土资源部初步完成，征求意见后将直接上报国务院，预计在今年八九月份以部门法规形式出台。

这也是国务院总理温家宝不久前承诺的本届政府在任期最后一年将要做好的几件困难事情之一。

据上述人士介绍，该条例最大的亮点就是强调对农民享受土地增值收益，保证农民的长远生计。

条例草案强调补偿与安置的分离，其中集体土地征收的补偿，将不再简单地按附着物补偿，而是对包括耕地上的青苗附着物以及宅基地上的房屋等分别给予补偿。

本报还从国土部了解到，作为母法，目前国务院法制办已牵头形成《土地管理法》修订议案，正处于征求意见阶段，尚未上报全国人大。

补偿与安置分离

据上述国土部知情人士介绍，征地条例草稿由国土资源部耕保司起草，现已初步完成，并转交至国土资源部政策法规司；经国土资源部征求各方面意见后，该条例将直接上报国务院。

上述修法知情者介绍，征地条例草案改变原来单一一次性货币安置为主的模式，“强调补偿与安置的分离，其中集体土地征收的补偿，将不再简单地按附着物补偿，将单独给予补偿，包括耕地上的青苗附着物以及宅基地上的房屋等。”

就具体的补偿标准，上述人士称，“在调研中，地方政府也反映各地经济发展不同，补偿标准无法一致。”

新征地补偿标准还特别强调安置，上述人士解释，“其中首要的就是就业安置，失地农民由政府出资培训、并推荐就业。如果是农地上开发建企业，农民可以选择农地入股，为被征地农民留足发展机会和发展资源。”

为了规避征地矛盾，上述人士介绍，“征地条例”草案完善了征地程序，要求征地拆迁之前必须公示，实现征地补偿安置争议协调裁决制度，保证被征地农民的知情权和参与权。为该条例铺路的农村集体土地所有权证确权工作正在加速。

“确权是保证农民土地财政权、解决征地纠纷的前提。确权完成要求由年底提至7月底。”上述接近国土部的人士介绍。

“地方政府意见很大”

而作为征地条例母法的《土地管理法》修订，却仍在拉锯之中。

上述国土部知情人士介绍，征地条例中要推出的征地补偿标准，也因为土地管理法“同地同价”原则尚未修订完毕，而暂时没有更确切的说法。

“《土地管理法》涉及多方利益，修改的阻力很大”，王卫国直言。

“国土部对于《土地管理法》修订草案没有异议。”一位接近国土部的知情人士透露，“预计来自其他部委和地方政府的阻力较大。”

据一位接近铁道部的知情人士透露，铁道部就不乏担忧。他介绍，近年来，铁路建设加速，资金缺口很大，尤其是征地拆迁成本上涨。若征地补偿标准再提高，对于铁道部来说，无疑是雪上加霜。

水利部也有类似担忧。水利部总规划师兼规划计划司司长周学文曾表示，“目前征地移民等费用占重点水利建设成本的40%左右，一些甚至高达80%”。

此外，在上述接近国土部的知情者看来，改革的最大阻力源于地方政府，“征地制度改革一旦破题，地方土地财政将大幅缩水甚至归零”。

上述国土部参与征地条例制定的知情者也坦言，根据国土部初步调研情况来看，地方政府对征地条例草案的意见就很大。

据北方地区国土系统一位官员介绍，“地方政府在征地补偿中或明或暗的补偿已经很多了，条例草案在实际操作上成本非常大，除货币补偿之外，还需要就业安置等，培训、就业等均需要高成本投入，而入股的话，财产能否得到公开，暂时都没有定论。”

显然，地方政府需要探索新的财源。财政部财科所所长贾康（微博）直言，征地补偿标准无疑将大幅缩减地方财政，若无相关收入补充，由此带来的地方政府违法违规用地，以及地方债务平台风险将十分棘手。

去年，全国政协经济委员会组成专题调研组，就《深化财税体制改革的几点建议》报送中央，提出要理顺中央和地方的关系，完善分税制财政管理体制，建立完整的地方税体制。

“‘建议’得到了中央高层领导的批示和赞许”，据参加调研的一位政协委员介绍。土地管理法修订案年内难出

上述参与修法的知情人士介绍，随着温总理表态任内出台征地条例，作为子法的《征地条例》很可能将以部门法规形式，先于母法《土地管理法》修订案的出台。

据其介绍，与土地管理法修订需要通过全国人大审议相比，制定集体土地征收条例只需经国务院层面批准，程序上更加快捷。

据该知情者介绍，《土地管理法》修订议案，正在由国务院法制办牵头，在部委和地方政府征求意见。

杨粼杰对本报直言，征求意见阶段，也就是所谓的“博弈”阶段。此前温家宝总理在各个场合多次呼吁该法尽快修订出台。

事实是，包括今年在内，《土地管理法》修订持续多年列入全国人大常委会立法规划，但中途草案屡屡搁置，迟未露面。

“因为各方争议太激烈，无法达成一个折衷的方案。”一位参与土地管理法修订的学者说。

上述国土部知情者介绍，“中央给的时间非常紧张，要求年底必须完成修订工作”，但他同时表示，“《土地管理法》的修订涉及各方利益，大家相互妥协，达成一致后，才可能上报给全国人大常委会审议”。

篇8：集体土地征收补偿标准

关键词：集体土地,征收补偿,征收程序,补偿标准

集体土地是指农民集体经济组织所有的土地, 集体土地征收是指国家为公共利益的需要, 通过法定程序, 将原属于农民集体所有的土地征为国有的行为。土地是农民赖以生存的前提和保障, 集体土地被征收之后, 对农民而言无疑会产生深远的影响。目前, 我国经济快速发展, 城镇化进程不断加速, 高速公路、铁路等基础设施建设步伐逐步加快, 农村土地征收的规模越来越大, 造成失地农民的人数急剧增加。据相关资料统计, 从1978年到2009年被征地农民已高达8700多万, 近10年, 每年征收集体土地的数量近20万hm2, 被征地农民新增高达400万左右, 可能还将持续10年左右。

为了加强和改善征地管理, 国土资源部于2010年6月发布了“国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知”, 对征地的补偿、分配、失地农民的安置及征地程序方面的原有方法和程序都提出了改进。但是, 由于我国在集体土地征收方面缺乏完善的法律规范, 土地征收过程中仍存在诸多问题, 侵害了农民合法权益、引发农民集体上访事件时有发生。

1 土地征收程序不完善

科学合理的土地征收程序应该预先设定行政机关的权限, 规定其决策的依据和步骤, 避免行政机关专断和滥用职权, 保证土地征收的顺利进行。但是在我国, 土地征收程序的规定过于简单, 缺少必要的监督机制, 容易带来各级政府和主管部门行政权力的滥用。

1.1 土地征收程序中没有征收目的合法性的专项审查

土地征收必须是出于公共利益的需要, 征收目的必须合法, 这是国际上通行的原则, 亦为我国法律所接受。我国现行立法中, 土地征收审批程序中没有征地目的合法性的专项审查, 在征地公告中也没有征地目的合法性的专门说明。2010年1月新出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确了公共利益的具体含义, 但有关集体土地征收的相关法规并没有出台, 集体土地征收中“公共利益”是否按照此原则执行, 并没有相关法规对此作出说明。一些地区打着“公共利益”的幌子征收集体土地用于经营性项目的开发, 导致集体土地资源的流失, 损害了农民的合法权益。例如, 广东某地一个名人故里园区规划, 项目是由某企业推动的“禅宗文化园区”。这个项目其实是一五星级酒店, 文化项目只是一个幌子。此种事例在集体土地征收中不胜枚举。

1.2 土地征收程序中未将“听证”设为必要环节

虽然国土资源部《关于进一步做好征地管理工作的通知》 (2010年6月) 规定, 要认真做好用地报批前告知、确认、听证工作。市县国土资源部门要严格按照有关规定, 征地报批前认真履行程序, 充分听取农民意见。对于是否举行听证会, 要看被征地农民是否有异议和是否提出要求听证。如果被征地农民不提出申请, 则土地行政主管部门只要“听取意见”即可。文件中也没有规定土地行政主管部门是否应履行听证告知的义务。而且在征地实践中, 由于被征地农民在文化素质、法律意识、参与能力等方面的欠缺, 即使参加听证会, 也很难在征地程序中维护自身的权益。

1.3 土地征收补偿的司法救济程序不完善

最高人民法院2005年《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》规定, 被征地农民对征地范围、征地补偿标准等有争议时, 由县级以上人民政府协调;协调不成的由批准征地的人民政府裁决;征收各方不能对征地补偿标准达成一致意见的, 不属法院受理范围, 由征收部门裁定, 而且该裁定为终局裁定。可见, 当农民对补偿有争议时, 根本无法通过司法途径解决, 政府部门既是决策的制定者, 又是裁决者, 难以避免会出现不公平、不公正的现象。

2 补偿范围和补偿标准有待拓宽与提高

2.1 补偿范围仅涉及直接损失

按照《土地管理法》第47条规定, 征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。可见我国土地征收的范围仅仅限于与土地有直接联系的损失, 而没有考虑其他间接损失。所以, 这样的补偿范围根本弥补不了农民失去土地的全部损失。

例如, 1999年南方某市近郊的人和乡由于修建京珠高速公路, 共被占用农民耕地26.7hm2。当地农民虽然得到了被征耕地的补偿, 但未被征收的耕地生产能力也受到了严重影响, 却并不能因此得到相应的补偿。在修建京珠高速公路的涵洞时, 由于要达到涵洞要求的3m多的高度, 不得不把地平面的地挖得低一些, 但是由于排水设备跟不上, 涵洞内常年积水, 给农民的出行和耕作带来了很多不便。像这种由于征地而导致的间接损失, 相关法律并没有做出补偿的规定。

2.2 补偿标准依然偏低, 依据不充分

按照《土地管理法》第47条规定, 我国土地征收是按照土地原有用途进行补偿, 并以土地产值作为征收补偿标准的依据。征收耕地的土地补偿费和安置补助费, 通常按照耕地年产值和需要安置的农业人口数进行计算。但是, 土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍。以当前的土地农业产出、农产品价格状况来看, 土地年产值十分有限, 农民得到的补偿费用往往较低。这个问题的关键是没有考虑到土地的市场价格, 没有考虑土地用途转变后的增值收益。一些地区在土地征收补偿标准方面采用征地区片价, 是指在确定的测算范围内, 依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素, 划分征地区片, 并采用征地案例比较和年产值倍数等方法测算的区片征地综合补偿标准。虽然征地综合区片价与现行的实际征地补偿水平相比有所提高, 但依然难以补偿农民农民失去土地所有权的全部损失。

3 征地补偿款的分配及发放方式欠规范

按照有关规定, 土地补偿费应主要用于被征地农户, 应在农村集体经济组织内部合理分配, 具体分配办法由省级人民政府制定。在具体的工作实践中, 一种方式是由村集体统一经营管理, 不对村民发放, 即下发的征地补偿款直接进入村集体账户, 由村委会统一管理和经营, 仅定期向农民发放生活补助。在当前村民自治的意识和能力都有待提高的情况下, 如果村委会不能合理分配、使用土地补偿款, 这种分配方式通常会引发村民和村委会之间的矛盾。另一种方式是直接向被征地农民发放, 避免了中间环节。但这种方式也会涉及到一个关键的问题, 那就是到底按照什么来核定农民的发放资格。到底是按照被征地农民各自的被征地数量发放, 还是按照整个村集体的人数平均发放, 在各地的实践中, 名义上是由村民大会或村民代表大会决定, 但实践中经常会出现多数人侵占少数人权益、或少数人侵占多数人权益的情况。

4 完善我国土地征收补偿制度的建议

4.1 进一步明确、细化集体土地征收程序

首先, 将土地征收目的合法性审查纳入征收程序, 在征地公告中增加征地目的合法性的专门说明。要尽快出台集体土地征收相关法律, 明确集体土地征收中“公共利益”的界定模式。参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》中关于界定“公共利益”的方式, 采取一方面列举公共利益的范围, 另一方面又对公共利益作出概括性规定这种折衷的界定模式。要消除集体或农民对征收目的为公共利益的合法性的疑虑, 杜绝经营性用地打着“公共利益”的名义对集体土地进行征收, 避免集体土地的流失。

其次, 在征用土地程序中将“听证”设为必要环节, 并分为事前听证、事中听证和事后听证。听证是指听取利害关系人的意见的法律程序。集体土地征收过程中, 农村集体经济组织作为土地所有权人, 农民作为村集体成员, 应该被视为利害关系人。因此, 无论是在实施征地工作前、征地工作实施过程中, 还是征地结束后政府部门都应充分听取村集体、农民的意见, 而不能以一纸行政命令解决所有问题。不管被征用土地所有权人、使用人是否提出申请, 土地行政主管部门都有举行听证会的义务。

再次, 让司法救济成为解决土地征收补偿纠纷的主要手段。在土地征收程序中应引入司法救济程序, 当被征收者对征收补偿标准有异议, 但通过谈判、协商及政府裁决还是没有得到解决的, 可以通过人民法院进行诉讼, 通过中立的第三方来进行公正的裁决。只有这样才能确保审判结果的公正, 才能确保农民的合法权益得到保护。

4.2 逐步扩大补偿的范围

目前各国在对征地造成的损害进行赔偿时, 从范围上看至少包括以下内容:土地及其地上建筑物、附着物和构筑物的补偿;因征地活动引起的其他补偿, 如残余地补偿、相邻土地损害补偿等。结合我国的实际情况, 土地征收补偿范围除包括现行法律规定的土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补助费之外, 还应包括残余地损失补偿、相邻土地损害补偿、土地承包经营权损失补偿以及其他各种因征地所致的必要费用等可确定、可量化的财产损失补偿。

其中, 残余地补偿是指由于征收了原有土地中的一部分, 导致剩余部分土地可能由于难以形成规模, 从而对土地种植产生影响, 针对这种影响所进行的补偿。相邻土地的损害补偿, 是指对被征收土地相邻的土地所进行的补偿。这是由于被征收土地的非农用途可能会对相邻土地产生噪音、空气等多方面的污染和影响。土地承包经营权的损失补偿, 是指对以其他方式承包村集体土地的单位或个人在承包权因征地终止带来的损失所进行的补偿。在征收以其他方式承包经营的集体土地时, 不仅要对承包者未收回的初始投资进行补偿, 而且应对未来可能产生的经济收益进行补偿。

4.3 参照城市土地市场价格, 适当提高补偿的标准

集体土地的征收, 实际上是土地所有权的转移, 即由农村集体所有转变为国家所有。市场经济条件下, 商品所有权的价格通常由市场来决定, 应遵循公平、合理的原则。尽管在土地征收过程中, 集体土地还无法被看作完全的商品, 但是在当前市场条件下, 征地中不同利益主体对补偿标准或成本的预期, 取决于各方对土地市场价格的认知程度, 因此合理、公平的补偿应该是“合理的市场价值或买者乐意支付、卖者愿意接受的价格”。

当然, 我国目前正处于社会主义发展的初级阶段, 集体土地征地模式也处于探索阶段, 加之现阶段我国的经济发展水平和人们认识的局限性, 集体土地征收完全按照市场价格来确定在近期内难以实现。但是, 土地征收补偿应尽量参照附近地区城市用地市场价格予以补偿。以天津市中心城区及各区县城镇基准地价与征地区片综合地价相比, 在同一区县相邻地区之间的差距至少要在6、7倍以上。因此, 土地征收补偿标准的提高尚有巨大的空间, 在具体操作上, 可区分两种情况确定补偿标准:一是当被征收土地用于经营性项目开发时, 应以公平为确定补偿标准的主要原则, 采用土地评估中的假设开发法测算土地价值, 并据此对农民予以补偿, 确保土地增值收益的合理分配。二是当被征收土地用于非经营性项目时, 应以合理作为确定补偿标准的主要原则, 可以参照城镇附近地区较低级别用地的基准地价确定补偿标准, 同时对被征地农民给予非货币形式的其他补偿, 如创业优惠政策、就业机会提供等。

4.4 制定征地补偿发放的指导性原则, 保证个体农民的权益

在土地征收过程中, 征地补偿的发放也是容易引发矛盾的一个环节。改革开放30多年的发展, 我国农村的情况已经变得极为复杂, 包括土地的承包使用、人口变动、社会状况等。虽然我国自1988年就颁布实施了《村民委员会组织法》, 开始了村民自治的进程, 但受制于村民素质、法制环境等因素, 村民自治中依然存在很多的问题。由于征地补偿的数额通常十分巨大, 其发放关系到农村每一个成员的切身利益, 因此极易使日常积累的矛盾凸显出来。因此, 在征地过程中, 不仅要关注补偿标准是否合理, 也应对征地补偿的发放提出指导性的原则, 并对整个过程实施监管。

5 结论

在我国经济社会快速发展的今天, 集体土地的征收是无法回避的一项工作。在多年的探索过程中, 已经逐步形成了一整套土地征收的制度体系。但目前就各地出现的一些案例来看, 征收制度中依然存在多方面的问题, 总体来讲包括征收程序规定的欠缺、补偿范围较窄、补偿标准偏低、发放方式欠规范等。针对以上问题, 应深入探讨社会主义市场经济条件下土地征收的属性, 通过明确界定公共利益的范围、细化征收程序、参照市场价格确定补偿标准、关注征地补偿发放问题等方面逐步完善土地征收制度。

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