雅居乐企业文化

雅居乐企业文化（共5篇）

篇1：雅居乐企业文化

顺德雅居乐花园二期工程C1区30#、31#

工程竣工总结 项目经理： 总工程师： 中天建设集团有限公司

中天建设集团有限公司

顺德雅居乐花园二期工程C1区30#、31#及地下室

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工程总结

一、建筑概况

顺德雅居乐花园二期工程C1区30#、31#及地下室，由佛山市顺德区雅居乐房地产开发公司投资兴建，广东南海城乡建筑设计有限公司设计，广东竞成工程项目管理有限公司监理，总承包施工单位为中天建设集团有限公司，工程位于佛山市顺德区大良南区18号地块。

本工程结构设计使用年限为50年，抗震设防烈度为七级，框架结构，30#楼建筑面积为17118.86平方米，31#楼建筑面积为16939.73平方米，地下室面积为6608平方米。桩基采用静压预应力混凝土管桩，外墙砌体材料采用蒸压加气混凝土砌块，内墙砌体材料采用混凝土实心砖，砌体强度等级不小于MU10，M5水泥混合砂浆砌筑。屋面为平屋面, 防水保温材料采用3㎜APP改性沥青防水卷材,SGK防水型隔热板。

本工程自2011年 6月2日开工，在业主、设计、监理、质监单位的大力支持和精心指导下，在项目全体员工的共同努力下，于2012年10月15日工程竣工，现已具备验收条件。

二、施工过程控制措施：

1、质量管理措施：

第一，建立质量保证体系和现场质量管理流程； 第二，确定质量控制的原则：

本工程质量控制坚持“质量第一，顾客满意”的原则，“以人为核心”的质量控制原则，以“预防为主”的质量控制原则，坚持质量标准、严格检查、第1页，共7页 中天建设集团有限公司

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一切用数据说话的原则，贯彻科学、公正、守法的职业规范的质量控制原则。

第三，分阶段控制，主要表现为事前控制、事中控制、事后控制。事前质量控制主要做好工程开工前及分部分项工程开工前，技术准备工作、物资准备工作、组织准备工作、施工现场准备工作的控制。

事中质量控制主要为全面控制施工过程，重点控制工序质量，并及时形成完整的质量控制资料。

事后质量控制主要表现为每一分部分项工程完成后，采用“三检制”进行检查验收，即班组自检、互检、交接检，检测方法采用目测法（看、摸、敲、照）、实测法（靠、吊、量、套），合格后签字认可，并形成质量技术资料。

第四，工作工序质量控制与检查：

工程质量是由工序质量组成，因此工程质量控制的关键就是控制工序质量。影响工序质量的因素主要可分为人、机、料、方法、环境，施工过程中应重点控制此五个因素，并加强此五个因素的动态管理与检查调整。

第五，主要分项工程质量保证措施：

本工程主要分项工程为模板工程、钢筋工程、普通混凝土工程、砌体工程、装饰装修工程、屋面防水工程、安装工程等，分部工程、重点分项工程均制定质量保证措施。

1）、钢筋

凡进入本工地的钢筋我们都对其厂家进行了详尽的调查，进场钢筋均按规定进行见证取样送检并报请监理单位验收，没有发现不合格的原材。

钢筋下料单均由项目部审核符合设计要求再着手加工，每类钢筋批量加工前均先制作样筋由项目部检查合格。钢筋调直严格控制其拉长率不大于4%，水平钢筋接头均采用绑扎，竖向钢筋均采用电渣压力焊，焊

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剂采用HJ431型专用焊剂。所有电焊接头均按规范见证取样送检，结果均符合要求。

钢筋绑扎按图纸尺寸：箍筋及分布筋均预先在主筋或模板上做好记号，绑扎严格按照记号进行。

钢筋分项检验批完成后，项目部及时组织班组自检和交接检，达到预期目标后及时报请监理进行隐蔽验收。2）、模板

模板工程的支撑系统、选材、支模方式都经计算确定，高支模部位专门制定高支模施工方案，并经专家论证通过。

模板的拼缝均用双面海绵胶粘贴拼密，使漏浆现象基本得到了控制。模板分项检验批完成后，项目部及时组织自检和交接检，达到质量目标后报请监理单位验收。3）、混凝土查验

本工程混凝土采用商品混凝土，混凝土进场均进行资料查验，报监理签发浇筑令后进行浇筑。

混凝土浇筑前对预埋管道、预留洞口均进行检查，无误后开浇。混凝土浇筑工作严格按规范和相关操作规程，现场管理人员24小时跟班，对混凝土的运输、振捣、抹平进行及时控制，特别是对于板面负筋的保护层控制、平板厚度等进行了有力的监督，做了大量工作。浇筑过程中，钢筋、模板分项作业班组均派人在现场看护，发现问题及时纠正。

混凝土的养护每天一般不少于四次，保证了混凝土的湿润，养护时

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间都不少于七天。4）、砌砖

项目部对多家砖的生产厂家进行了实地考察，最后择优确定了供应商，砖进场后均报监理查验，并按规定见证取样送检。

砂浆配合比经试验确定，现场严格按配合比拌制，并进行不定期抽查，控制其配合比的准确。

砌筑前首先对其前期准备工作进行检查，做好技术复核工作，砌筑过程专人跟班控制，每天工完后进行检查，对不符合要求的的墙体坚决予以推倒重来，保证砖墙的各项指标符合规范。

2、安全技术措施

首先，建立以项目经理为项目安全生产第一责任人、项目安全员为安全生产直接责任人的安全生产保证体系。

其次，建立健全安全管理制度，主要包括安全技术交底制度、班前检查制度、外脚手架验收制度、机械设备安装验收制度、安全检查制度、特种作业人员管理制度、安全事故报告制度、应急求援制度等。

第三，安全管理工作：保证安全设施的投入、进行安全重难点分析并制定控制措施、施工现场设置明显安全标识、建立安全管理台帐等，并形成安全管理资料。

第四，现场安全防护：正确使用安全“三宝”、做好“四口、五临边”防护、交叉作业安全防护、机械设备安全防护等工作。

第五、安全用电管理：编制《施工现场临时用电》专项方案，具体指导施工现场用电，现场用电采用TN—S体系。

第六，消防保卫管理：建立健全消防保卫制度，消防保卫岗位制度，消防保卫责任制度，明确责任人。

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3、文明施工措施

首先，建立文明施工保证体系：以项目经理为文明施工第一负责人，项目全体管理人员齐抓共管的文明施工管理体系，实行分区管理责任制，落实责任人。

其次，建立健全文明施工管理制度，开展会议、黑板报、宣传标语等多种形式的教育。

第三，文明施工现场管理：以公司CI形象为基础，结合工程现场实际，创建文明工地，主要以企业形象、施工现场标识、标牌、生活卫生环境、不扰民等为现场管理重点，杜绝施工现场脏、乱、差现象，提高生产工人生活环境。

4、另一方面，我们推行了施工质量管理责任制。

从而使责任落实到个人，落实到实处，严格贯彻技术交底、技术复核、自检互检、原材料的检验和隐蔽工程技术管理制度，随时做好建筑物的沉降观测，确保工程的整体质量。

三、管理制度和施工组织设计（方案）执行情况

施工过程中，严格按施工组织设计、施工图纸、规范规程的要求，编制相关施工方案，如桩基施工方案、钢筋施工方案、模板施工方案、高大模板专项方案、混凝土工程施工方案、装饰装修装方案、屋面工程施工方案、安装工程施工方案等方案，并按施工组织设计及施工方案的要求指导施工。

项目管理制度为项目管理提供了必要的依据及保障，施工中按项目部相关制度指引下，通过合理组织、精心施工，尤其是质量技术交底制度及“三检制”检查验收制度，使施工组织设计及施工方案基本得到贯彻执行，保证了工程结构质量及施工过程安全。

四、技术档案和施工管理资料情况：

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在工程建设过程中，我们非常认真地做好技术档案和施工管理资料的工作，按工程的实际情况进行记录及整理，使施工技术资料能够实事求是地反映工程施工情况，经检查，技术档案和施工管理资料基本齐全。

在施工过程中，我们认真如实地按有关规定做好各种主要建筑材料、建筑物配件的试验工作，进场材料都有出厂合格证，钢筋、水泥、水泥砖、砼、砂浆等试验报告齐全，有效地杜绝不合格材料在本工程中使用。

五、工程质量评定情况：

1、地基与基础分部：包括九个分项工程，优良率为90%。各种原材料包括钢筋、水泥、灰砂砖均有出厂合格证、并经抽样送检合格，其它材料均有出厂合格证，砼试验报告齐全，强度达到设计要求；砂浆试验单齐全，砂浆强度符合设计要求，技术资料基本齐全。地基与基础分部工程评定为优良。

2、主体结构分部：包括五个分项工程，但模板分项工程不参与评定。优良率为91%。各种原材料包括钢筋、水泥、砌体等均有出厂合格证、并经抽样送检合格，其它材料均有出厂合格证，砼试验报告齐全，强度达到设计要求；砂浆试验单齐全，砂浆强度符合设计要求，技术资料齐全。主体分部工程评定为优良。

3、建筑装饰装修分部：包括六个分项工程，优良率为90%。防水涂料、铝合金型材等材料试验报告齐全, 建筑装饰装修分部工程评定为优良。

4、屋面分部工程：包括四个分项工程，防水卷材及节能保温材料试验报告齐全且全部合格, 优良率为89%。屋面分部工程评定为优良。

5、建筑节能分部：包括三个分项工程，优良率为88%。蒸压加气块、CAS抹面砂浆、SGK屋面防水隔热板经检测导热系数符合图纸设计要求；F

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绿吸热玻璃传热系数以及外墙砖太阳辐射吸收系数经检测符合图纸设计要求。

工程经过施工单位的努力，各部分工程质量都符合有关施工规范、规定的要求。经本单位结合工程观感及其它技术资料，把单位工程质量综合评定为优良工程。

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中天建设集团有限公司

项目经理:

年 月 日

篇2：雅居乐企业文化

(1) 单变量模型的应用

1. 单变量模型:

2. 分析评价

(1) 该公司的2009、2010年债务保障率较2008年提高, 由于公司有效的控制现金流量, 企业承担债务的能力有所增强。

(2) 近三年该公司2008年的资产收益率最高, 而2009年最低, 2010年略有提升。表明资产的利用效率下降并在改善中。

(3) 该公司的资产负债率近三年呈上升趋势;该公司除了2008年的资产负债率较好外, 近两年长期偿债能力下滑。

(4) 该公司的资产安全率在逐年降低, 该指标的警戒值为0, 一般来说, 指标值大于0, 企业财务状况良好, 虽然三年的指标值都大于0, 但应保证较高和较稳定的资产安全率, 以降低财务风险。

通过财务比率和单变量模型的分析可以看出, 单变量模型虽然比较简便, 但其缺点在于:一个企业的财务状况是由多方面的财务指标来反映的, 没有哪一个比率能概括企业的全貌。因此, 这种方法经常会导致对于同一个公司, 使用不同的预测指标得出不同结论的现象。

(2) 多变量函数模型的应用

1.多变量函数模型:

2.分析评价

运用多变量函数模型对该公司的财务风险进行分析后, 得出的结论是:总体上, 雅居乐地产控股有限公司的Z值指标是呈下降趋势, 根据这一模型计算, Z≥3.0, 企业在财务指标上是安全的;2.7≤Z<2.99, 企业要特别谨慎, 以免发生危机;1.8≤Z<2.7, 企业如果不依据财务数据改善公司经营和财务状况, 两年内破产的机率很大;Z<1.8, 企业很可能破产。近三年, 该公司Z值最高的是2008年为2.77, 需加谨慎;2009、2010年的Z值, 已进入灰色区域, 而且2010年的Z值接近财务困境的分界线1.8;财务风险逐年加大, 必须引起足够的重视。

(3) 融资风险的总体分析评价

1.从单变量模型分析, 该公司除了债务保障率外, 2008年的其他指标值比2009和2010年的都好, 2010年除了资产收益率相对于2009年稍有改善外, 资产安全率、资产负债率是一年不如一年。本人认为, 该公司可能是通过借入长期贷款来保证充足的用于偿还短期到期负债的现金流量, 使得债务保障率提高, 资产负债率也提高, 而资产安全率下降。

2.从多变量模型分析, Z值逐年降低, 2009年的Z值进入灰色区域, 2010年的Z值已经接近财务困境的边界值。

综上所述, 该公司的偿债能力下降, 而盈利能力偏低, 使得资产收益率也较低, 且Z值一直下降, 该公司应该积极采取融资风险的控制措施, 以避免陷入财务困境。

二、雅居乐房产公司融资风险现状的原因分析

基于上文对雅居乐房产公司融资风险的分析, 必须找出产生其融资风险的主要原因, 才能“对症下药”有效防范和控制。

(1) 內源融资较少, 主要依靠外部融资。

内源融资对企业的资本形成具有原始性、自主性、低成本和抗风险的特点, 是企业首选的融资方式, 内源融资不足将严重束缚企业的自我发展能力;而雅居乐的资产负债率越来越高, 偿债压力不断加大;另外, 雅居乐的留存收益/总负债近年在28.5%~34.4%之间, 且呈现逐年下降的趋势;雅居乐的经营利润率近三年波动很大, 2008、2009年公司的派息比率较高, 主要依靠外源融资来扩大公司的开发规模;而2010年派息比率的骤降, 是公司意识到內源融资的成本低、而且迅速, 是改善公司当前盈利能力不足的举措。

(2) 长期融资比例较低, 短期融资比例较高。

雅居乐近三年的长期负债比例:33.4%~38.2%, 短期负债比例:61.8%~66.8%。长期融资比例偏低一个重要原因就是融资渠道没有多样化, 对于房地产企业资金来源主要依靠银行, 银行贷款稳定性差, 市场风险较大, 目前公司债权发展滞后以及其它融资方式缺失这都是融资结构不合理的原因。

(3) 间接融资比重大, 直接融资比重低。

雅居乐公司的产权比率从2008年的77.95%升至2010年的111.12%, 可见间接融资的比重逐渐加大;对于房地产上市公司而言, 直接融资主要是依靠股权融资, 如增发、配股等;间接融资方式主要是依靠银行贷款, 这样的方式比例都不利于房地产行业的长期稳定发展, 也不利于企业防范市场风险, 提升企业价值。

(4) 流动负债同比增长显著, 凸现短期偿还压力。

雅居乐的流动负债规模达到31999818000元较2009年同期的18244706000元同比大幅增长75.4%增幅, 高于同期营业收入的增幅 (2010年比2009年增长53.9%) 。流动负债的显著增长态势, 有可能凸现企业短期偿还债务的压力。

(5) 营业收入继续高速增加, 但增幅明显放缓态势。

雅居乐年报显示, 2009年的营业收入较2008年同期增长42.9%, 高于同期总资产和负债的增幅 (26.3%和37.4%) ;2010年年终结转营业收入为20520192000元, 较2009年同期的13330783000元, 同比增长53.9%, 增长态势低于同期总资产和负债的增幅 (58.2%和70.2%) 。

(6) 现金流趋紧态势加剧。

雅居乐公司的现金流有进一步趋紧的态势, 尤其是经营业务现金流, 延续了紧张的态势, 并有进一步加剧的趋势。

单位:千元

三、加强融资风险控制的对策

在制定融资风险的控制对策时, 必须多方考虑, 内外兼顾, 防止风险, 分散风险, 尽可能地把融资风险所带来的损失降到最小。基于对雅居乐房产公司融资风险主要原因的分析, 下面就“对症下药”, 提出可以有效防范和控制其融资风险的对策。

(1) 增强雅居乐公司盈利能力, 提高内部融资比例。

内部融资是企业最为可靠的融资方式之一。对于房地产上市公司来说, 保证企业的盈利, 是提升其内部融资的基础。内部融资主要靠企业内部的资金积累, 因此雅居乐公司要强化现金流控制, 保证资金链顺畅, 要善于将资金在各项目的付款、开发、贷款和回款之间进行调度。

(2) 加快雅居乐公司债券的发展, 提高长期融资比例。

对于房地产企业, 债券融资是一种成本相对较低的融资方式, 可以作为银行贷款较为合适的替代融资产品。为了推进我国债券市场的发展, 在完善相关立法和加强监管下, 可以适当增加雅居乐公司发行短期融资券和可转换债券的规模。

(3) 加大雅居乐公司股权融资力度, 提高直接融资比例。

对于房地产上市公司来说, 应当重视股权融资和引入信托基金, 拓宽融资渠道 (如产业基金) , 从而提高直接融资比例。股权融资是房地产上市公司与资本相结合的理想融资渠道。通过股权融资, 雅居乐公司可提高自有资本金比例, 改善企业的资本结构以降低财务风险。

(4) 雅居乐公司应该保持适度的资产流动性, 以免陷入流动性风险, 避免可能不能按期偿还短期负债。公司在筹措和使用增量资金以提高流动性时, 应对长、短期负债的盈利能力与风险进行权衡, 以确定既能使风险最小, 又能使企业盈利能力最大化的长、短期负债比例。

(5) 合理使用公司的财务杠杆和经营杠杆, 降低负杠杆效应业带来的风险。当销售前景不好或预期销售收入波动很大时, 公司减少固定资产 (成本) 所占比例, 保持较小的经营杠杆更为有利。雅居乐公司应充分意识到杠杆预测功能和控制风险的功能, 有效地利用财务杠杆规避风险, 以提高企业的获利能力。

(6) 加强雅居乐公司现金流量管理。具体对策如下:认真对待现金流量表的编制;重视现金流量的预算管理;提高现金流的周转速度;正确掌握现金流量风险的预警方法;建立完善的现金流量控制系统;做好现金流量分析和考核。

参考文献

[1]刘俊.中国房地产企业的融资风险——风险度量与防范对策[D].华东师范大学, 2009:53-92.[1]刘俊.中国房地产企业的融资风险——风险度量与防范对策[D].华东师范大学, 2009:53-92.

[2]徐秀渠.Altman’s Z-Score模型在企业风险管理中的应用研究[J].经济经纬, 2010 (4) :103-104.[2]徐秀渠.Altman’s Z-Score模型在企业风险管理中的应用研究[J].经济经纬, 2010 (4) :103-104.

[3]张兰荣.我国上市公司融资结构现状及原因分析——以万科集团为例[J].科教导刊, 2010 (3) :88, 112.[3]张兰荣.我国上市公司融资结构现状及原因分析——以万科集团为例[J].科教导刊, 2010 (3) :88, 112.

[4]阎兆一.我国房地产行业融资问题分析[D].对外经济贸易大学, 2003:20-22.[4]阎兆一.我国房地产行业融资问题分析[D].对外经济贸易大学, 2003:20-22.

篇3：雅居乐：生态杀手？

从海南清水湾到惠州白鹭湖，从瑞丽、西双版纳到腾冲，雅居乐每一次拿地，几乎都是瞄准生态环境优美、旅游资源丰富的景区、区域或城市。当这些美丽的海岸线边、幽静的湖岸旁、原始的热带雨林，被豪宅、酒店、商业街、度假村、高尔夫球场覆盖、“侵占”，无疑将会对当地生态环境造成破坏。自从2007年转型旅游地产，在这条路上前行六年的雅居乐，因开发过度带来的环境破坏的质疑，一直未曾间断。

2006年8月初，海南陵水黎族自治县与雅居乐地产签订了建设清水湾协议书。根据协议，雅居乐将成片开发清水湾，总用地面积约1.5万亩，项目总投资130亿元人民币。

而据记者了解，雅居乐清水湾项目确实占据了优越的滨海资源。该项目位于距离三亚市区60公里左右的陵水县海边，属于陵水珍珠海岸中段，连接海棠湾、香水湾、石梅湾、神州半岛旅游度假区，正处于海南东海岸的枢纽地带。清水湾拥有的海岸线长达12公里，而知名的三亚亚龙湾才不到8公里。清水湾背山靠海、水清沙白、坡缓浪轻，200米海域内水深也不过2米。海水质量达到国家一类海洋水质标准，能见度达11米，是世界顶级的天然海滨浴场。

随着雅居乐海南清水湾开发建设的快速推进，此区域放眼望去都是完工的大片大片的房子、正在施工的尘土飞扬的工地和随处可见的塔吊。更令人担忧的是，在雅居乐清水湾的“带领”下，目前陵水珍珠海岸成为东海岸最炙手可热的湾区，并形成高端项目的聚集地，富力、合景泰富、龙光集团、北京顺泽、绿城等开发商蜂拥而至。整条陵水珍珠海岸像一个大的工地，到处一片热火朝天。

对此现象，中国房地产研究会副会长童悦仲接受本刊记者采访时表示，海南是个很漂亮的地方，大家喜欢海南，就是因为高楼大厦少，能亲近自然。旅游的目的是接近自然，大规模的房地产开发是反自然的。海南发展的优势是度假、旅游，他支持海南开发旅游地产，但强调不能过度开发。因为大规模的投资建设，会破坏海南的环境，使空气被污染。

2006年，雅居乐还接手了占地1000万平方米的惠州白鹭湖项目。其间，雅居乐也因破坏环境被卷入一些争议。雅居乐白鹭湖项目占地16000亩，湖面面积4000亩，距离惠州市中心9.2公里，总投资额约为80亿元，规划把白鹭湖建设集主题公园、会议中心、休闲度假居所及住宅于一体，发展以惠州为基点，辐射深圳、香港、东莞、广州的集旅游、度假、休闲、商务、投资于一体的综合地产高端项目。整个项目建设专案包括：五星级酒店、游艇码头、人工沙滩、休闲生态园、拓展活动基地、马术俱乐部、郊游经营、娱乐购物区、休闲度假山庄等。以雅居乐集团的说法是：“致力于开发南中国第一湖滨社区。”

在雅居乐进驻前，白鹭湖似是一块未被破坏的人间净土。随着开发的推进，当地群众质疑山体和原始植被遭到破坏，还有网友在微博上发了白鹭湖的卫星图，显示翠绿山林变成了黄土一片。

针对网友质疑，雅居乐地产惠州白鹭湖旅游实业开发有限公司总经理莫丹蔚在接受媒体采访时曾表示，建设和破坏之间本来就是一个矛盾，“没有破坏就没有建设”。只能在建设过后，把破坏掉的部分恢复好。如今，白鹭湖还在继续开发中，“破坏和建设”的矛盾依然无解。

而在云南，雅居乐在西双版纳、瑞丽跑马圈地后，又被腾冲丰富的旅游资源和人文底蕴所吸引。腾冲素来有着“极边第一城”的美誉，历史悠久，文化积淀厚重，有中国魅力名镇和顺、保存完整的滇西抗日纪念馆等历史人文景观。自然景观方面很丰富，有火山、热海、北海湿地、高黎贡山、云峰山等独一无二的景观。

5月16日，雅居乐宣布以1.6亿元取得云南省腾冲县10幅相连商住地块使用权，占地面积达60.6万平方米，预计总建筑面积98.9万平方米。据悉，雅居乐是次所购地块与其现有项目相邻，计划合并发展。算及此次所购地块，雅居乐在云南腾冲项目的土地储备总建筑面积为337万平方米。

本刊记者查阅资料发现，雅居乐于去年底首次进入腾冲，以2.4亿元购入云南腾冲95万平方米土地，总建筑面积161万平方米，楼面地价149元/平方米，拟将项目打造成为集五星级国际品牌酒店、温泉养生区、民族特色商业街等为一体的国际级休闲养生度假城。

长期关注生态保护的中国民族和谐发展基金会秘书长邢宝军接受本刊采访时坦言，他对雅居乐在西双版纳、瑞丽和腾冲的拿地开发感到担忧。他说，因开发旅游地产而破坏自然生态环境和规划不合理导致的资源浪费现象层出不穷。如云南西双版纳白象湖填湖建房、大理洱海天域项目等，对当地生态环境破坏程度令人痛心。许多房地产巨头各景点或自然景观优越的区域硬生生地分割出一个个地块，用作高档住宅和别墅项目开发。在当地政府的“支持”下，企业拿地成本低得难以想象。开发商则更关注以开发旅游的名义而带来土地增值，实现周边商业地产和住宅的高回报，旅游项目正在被房地产“绑架”。以雅居乐为例，其在腾冲的楼面地价每平方米仅为100多元。

更糟糕的是，随着旅游地产不断蔓延扩张，景区的完整性被一个个地产项目割裂，公共资源变成私有领地，这样的旅游地产不仅没有推动旅游产业的发展，反而压缩和破坏了旅游产业赖以存在的实体空间，对产业的可持续造成了不可逆的负面影响。

一位业内人士也表示：“现在开发商有一个‘下线进二’的趋势，也就是下到二、三线城市，进入‘旅游区和文化产业区’，其进入这两个区域都不是为了发展旅游或者文化产业，而是为了搞地产开发。”

中国房地产研究会副会长童悦仲认为，旅游地产开发过程中，不仅要对原有的自然环境实施保护，还要考虑旅游开发的规模和配套设施对环境的影响。防止滥用资源的过度开发和制定长远的生态修复和保护计划，是房地产企业在开发度假旅游项目必须考虑的社会责任。

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大跃进式扩张

近年来，除了肆意抢占生态景观资源之外，雅居乐扩张野心的意图愈加明显。

在今年3月份的业绩发布会上，雅居乐主席陈卓林就透露，2013年公司的买地预算在100亿元～130亿元，着重获取5亿元～10亿元规模的地块，预计即可购入15～20个项目，明后年开盘销售时将获取利润。

在未来3～5年业绩每年增长20%的目标之下，雅居乐的扩张态度显得很积极。4月19日，雅居乐宣布，公司以10亿元获得了江苏扬州一块商住土地的使用权。5月16日，还宣布在广东佛山收入一商住地块。据悉，雅居乐以2亿元取得佛山市三水区商住地块，占地面积为4.5万平方米，预计总建筑面积为10.7万平方米，楼面地价为每平方米人民币1892元。不仅如此，在5月10日，雅居乐以挂牌出让方式竞得佛山市顺德北滘新城区BJ-B-3号商住用地，最终成交价为12.2亿元，楼面价3960元/平方米，溢价率达112%。

而在此之前，雅居乐还分别在南京、上海大举斥资拿地。相关统计显示，雅居乐今年以来在土地市场上的投入已达37.6亿元，远超去年26亿元的购地额。

雅居乐接连大手笔投入旅游地产，无疑加速了其现金流紧张，推高了负债率。雅居乐毛利率由2011年的53.8%，大幅跌至2012年的41.4%；净负债率由61.9%，升至64%。知名券商瑞信表示，即使大力削减资本开支，雅居乐负债比率仍然上升。而申银万国给出的数据更为详细，其称雅居乐今年固定资本开支或逾280亿元。据其测算，雅居乐今年若实现315亿元的合约销售，现金回笼率保持70%水平，现金流也很难支持庞大的资本开支，年底现金水平或降至20亿元。

就在雅居乐大肆扩张之时，外界的争议声也一直没断。在雅居乐旅游地产的发展中，目前只有清水湾一个项目可以为集团提供收益，但是因海南房地产行业的整体下滑，清水湾项目为集团贡献占比也逐渐下降，而云南尚处于前期开发阶段，目前还不到收益期。在高端产品线方面，雅居乐一再强调广州富春山居项目销售颇佳，但事实上雅居乐富春山居目前的交通配套极度缺乏，且地铁6号线的开通遥遥无期，公交设施稀少，到达广州市中心至少两个小时。所以，该项目开盘半年以来卖得并不好，仅售出82套。此外，之前南京藏龙御景价格直降6000元的促销之事，也被疑为其高端产品销售遇挫的无奈之举。

伴随着雅居乐近期堪称“疯狂”的拿地举动，其在资本市场亦动作颇大。据5月16日雅居乐最新公告显示，其与上海汇丰银行、渣打银行、恒生银行、东亚银行、UBSAG新加坡分行及中国工商银行（亚洲）作为原贷款方及委任牵头安排行，恒生银行作为信贷代理人及渣打银行作为质押代理人订立信贷协议。据此，雅居乐获授予39.78亿港元定期贷款信贷及14.82亿港元超额贷款，自信贷协议订立日起计为期36个月。

针对雅居乐的频频拿地以及融资状况和相关项目的销售情况等问题，本刊记者曾多次致电雅居乐集团总部、集团资本市场部以及雅居乐西南区负责人，但采访遭到拒绝。

地产评论人马跃成认为，雅居乐过去一直依靠广东省内项目和清水湾为主要销售来源。尽管2012年雅居乐如期完成了之前制定的全年销售目标，但其布局过于集中的风险也愈加突显，依然难以摆脱外界对其未来发展的忧虑。而目前雅居乐意图尝试摆脱这种局面，因此在今年加快了拿地的速度。

一位分析人士也指出，雅居乐的扩张对于现金回流要求十分高，这样造成一定短板。他认为，未来做旅游地产两类企业相对更有优势，第一种是像中粮这样的对于现金回流要求不高的大型国企，另一种是像万达这样资金雄厚而且产业链完善的民企。

抬升旅游地产泡沫

就在雅居乐疯狂扩张之际，旅游地产行业竞争日益激烈、市场消化慢、回报周期长，管理、运营、维护过程复杂问题日益凸显，整个旅游地产行业似乎都在面临一场大考。

雅居乐加快扩张，多位业内人士称是众多一线房企竞相涌入旅游地产惹的“祸”。2010年前后，房地产行业前100名房企中，就已至少有1/3介入了旅游地产领域。而2012年下半年以来，进军旅游地产的房企骤然增多。万科、恒大、保利、碧桂园等房地产百强企业中的近七成，也纷纷抢吃旅游地产这块大蛋糕。仅在海南，目前已有海航置业、富力、鲁能、中信、雅居乐、绿城、恒大7家房企扎堆旅游地产。据统计，其土地储备总数高达33万亩，面积几乎相当于一个海口市。

“以限购为主旨的房地产行业调控政策，严厉地限制了投资和投机性住房需求。不受调控限制的旅游地产以其拿地成本较低的优势，成为各房企眼中的香饽饽。”有业内人士分析称。

事实上，各一线房企抢占旅游优势资源之时，“作为较早进入旅游地产的雅居乐当然不会坐以待毙，即使存在不能同时支撑几个大型项目的风险，为了保持在旅游地产中的领先地位，雅居乐仍选择背重壳走旅游地产扩张之路”。上述人士指出。

事实上，旅游地产在遭遇蜂拥而至的投资热潮之后，已经开始面临消化难题。相关数据显示，2012年中国旅游地产项目超过3000个，全年投资总额破万亿元，而当大部分旅游地产的投资者年收益率仅在3%～4%左右徘徊时，市场不得不重新考虑旅游地产是否出现泡沫及其解救之道。在旅游地产项目扎堆、空置率高涨的情况下，如何提升投资收益率，以拉动项目销售，正成为众多开发商共同面临的难题。竞争的压力让很多旅游地产项目售价难以再提高，毛利率下降的压力逐步加大。

除了来自市场的挑战，有关旅游地产的政策亦有趋紧的迹象。2012年2月16日，央行和发改委等七部委联合发文指出：支持合格旅游企业上市，但对于借旅游项目变相开发的房企将予以严查。

4月25日，中国第一部旅游法正式出台，根据《旅游法》第十八、十九条要求，旅游发展规划应当包含对旅游资源的保护，应当与土地、城乡、环境以及人文等资源的保护和利用规划相衔接。在地产业内看来，这不仅意味着旅游资源将变得更加稀缺，同时也意味着，部分旅游地产曾经的“野蛮生长”的时代将结束，旅游地产必须更多地考虑对自然资源的合理开发与利用。

标普分析师陆枫表示，发展旅游地产最大的风险在于，这种模式的房地产项目受经济影响大，不是刚需产品，销售对象并不稳定。而且，旅游地产的入住率问题一直困扰整个行业。记者在相关论坛了解到，雅居乐白鹭湖项目已经拥有业主大约2700户，然而真正入住的不到30%。分析原因，首先白鹭湖前五年购房者中有超过五成是外地客，置业多为投资。由于多为投资客，这就给整个社区带来了一个困扰，那就是：人越少，生活配套越做不起来；生活配套越跟不上，就越发没有人愿意住进来。如此恶性循环，对一个动辄长达几年甚至数十年开发期的项目来说，必然会影响后期销售。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，旅游地产投资存在较高的风险，具有资金额大、周期长、见效慢的特点。一旦投资收益不理想，就有可能产生旅游地产泡沫化的风险，出现大面积“烂尾楼”。 从整体而言，旅游项目投资巨大，投资回报期长，必须要有良好的资金能力方能支撑。如果盲目进入，对当前资金链比较紧张的房企来说无疑是雪上加霜。以万达为例，其几个大型旅游项目都是联合了国内几家顶级的民营企业组成了投资团队进行投资，共同抵御资金风险的同时，实现资源整合和技术整合。

同时，旅游地产是全产业链的行业。与商业地产相比，旅游度假项目跨行业和专业门类多，复杂的复合型更高。这就意味着，旅游地产不仅要在选址上做功课，更要注重后期运营的策略，以此来强化旅游地产的持续性和稳定性。

业内人士指出，旅游地产最大的吸引力在于其唯一性和不可复制性，这种稀缺资源是“圈一块少一块”。但旅游地产的开发模式属于后期盈利型，地块所在的景区一般远离中心城区，由于基础建设投资巨大、后期运营成本高、收益周期长，对开发商的资金实力和运作能力均是考验。旅游地产不是刚需产品，但是按照投资收益率来看，年收益率低于5%的项目很难吸引购房者投资。若在经济不佳时，政策“擦边球”又很难打的情况下，项目销售不理想，投资风险超过开发商资金链的承受力，其结果就会很可怕。同时，自然资源的有限性、越来越多开发商的进驻带来的市场饱和竞争的高风险，都是旅游地产的争食者最终必须面临的问题。

篇4：雅居乐企业文化

笔者从事住校生管理工作多年, 在实践中不断摸索管理规律, 积累管理经验, 探求适合本校实际的“住校文化”的构建之路, 形成了特色鲜明的“住校文化”体系。

一、管理网络明晰, 管理文化虚功实做

(一) 管理网络化, 岗位职责明确

学校对住校生实行了网络化管理 (如图1所示) , 并明确了每一个岗位的具体职责。

(二) 狠抓常规教育, 加强对学生生活特别是内务的指导

现在的独生子女大部分生活自理能力差, 对此生活管理教师变过去的“管”为“导”, 从指导学生折叠被子、摆放鞋子、物品、洗漱、拖地等小事入手, 帮助学生养成良好习惯。

(三) 以“寝室文化建设月”活动为载体, 提升管理文化品位

1. 活动内容

学校参照《学生寝室“三项竞赛”评分标准》, 从就寝纪律、出勤安全、寝室卫生三个方面开展全方位的检查评比活动。

2. 检评方法

由年级部领导、生活指导老师、青年教师、政教员对就寝纪律进行监督与评分;由宿舍管理员对出勤安全进行考评;由生活指导教师、政教员、宿舍管理员每天上午、下午各一次对寝室卫生实施检查评分。每天的检评结果在年级部公告栏里张贴。

3. 奖惩方法

满一个月后, 按照累计每天检评的扣分之和, 从低到高排序, 评出“寝室文化建设月”先进寝室和先进班级予以表彰;“后进寝室”“后进班级”必须提出书面反思材料, 查找原因, 明确整改方案和今后努力的方向, 一式两份, 递交政教处和年级部。“活动”旨在强化学生就寝管理, 促使学生养成良好的就寝习惯, 打造一个洁净舒适、宁静祥和的住校环境, 提升管理文化品位。

(四) 设立值周寝室

根据学生宿舍楼的实际情况, 每层设立1～2个值周寝室。值周寝室的工作期限为周日至下周六;工作内容为遵照《浦江中学寝室管理制度》进行晚就寝安全管理 (晚点名) 、寝室卫生管理 (包干区域每晚一扫一拖, 政教处安排大扫除时包干区域的大扫除) 。

(五) 安排大扫除

学校的大扫除分常规大扫除和专门大扫除。每周一中午的大扫除为常规大扫除, 要求每个寝室室内和阳台门口地面干净无尘, 内务整洁, 物品摆放有序, 窗明几净;专门大扫除由政教处安排, 由政教处组织检查评比, 除各自的寝室需按要求进行大扫除外, 值周寝室所在班级也要对包干区域进行彻底大扫除。

(六) 进行日常检查

日常检查也称日常常规检查, 包括:值周寝室长的每周晚点名;宿管员每晚的消防设施检查;宿管员一天一次的寝室内务卫生检评, 一周一次的电器电线详查, 一月一次的床铺牢固情况详查, 期初、期末对宿舍楼各种设施进行的全面检查。

二、制度引领行为, 制度文化细微规范

(一) 寝室管理制度

全面、科学的管理制度, 是管理工作的重要理论依据。数年来, 学校遵照《浦江中学寝室管理制度》进行管理, 确保了管理工作的有序高效。

(二) 宿管员例会制度

学校于每周一下午第四节课在政教处召开由六名宿管员和全体生活指导教师参加的例会。议程有三项:一是由生活指导教师或生活指导组组长总结上周寝室管理中存在的问题, 通报宿管员劳动纪录、管理到位情况;二是由宿管员畅谈一周来学生在纪律、卫生、出勤等方面比较突出的问题和门窗、学生床铺、电路电线、消防设施等安全设施等方面出现的新情况;三是共同查找一些解决问题的办法, 布置下周工作, 并提出有关要求。

(三) 抽查制度

抽查制度也叫层层抽查制度。生活指导教师在白天 (一般一周1～2次) 对学生寝室的卫生情况进行抽查 (一般抽查两层) , 具体时间为上午9时后 (宿管员常规检查之后) , 抽查内容为宿管员检查及记录情况、寝室内部卫生和内务的实际情况。宿管员对学生寝室的出勤情况进行抽查, 每周不少于三次。熄灯铃响后, 宿管员还要抽查十个左右的寝室, 看与上报的《安全纪律检查汇报表》所记录的情况是否吻合;生活指导教师适当时候也要展开抽查, 可抽查宿管员抽查过的寝室, 以此提高抽查的准确度。

三、环境教育优化, 环境文化温馨和谐

(一) 宿舍楼宣教环境的营造

1. 黑板报

学校每幢宿舍楼的大厅都有黑板报。黑板报的内容主要有三大块:一是常规管理规定, 包括作息时间、宿舍大门开放时段, 值周寝室包干区的划分和工作职责;二是纪律、卫生、安全检查情况记录;三是每周寄语, 以班级为单位, 每周写一句励志或自勉的话。

2. 消防字图

在大厅显著位置张贴“消防安全三提示”和消防应急疏散图。

3. 宣传标语

每幢宿舍楼的每层楼梯休息台处张贴各种标语, 如“走好每一步, 才能攀高峰”“纪律造就人生的辉煌”“少一分嬉闹, 多一分安全”“你我都讲普通话, 情同手足是一家”“舒适的环境, 我们共同营造”等, 从守纪、安全、人际、和谐等方面进行宣教, 起到潜移默化的作用。

(二) 个性化寝室的设计

篇5：雅居乐 决战云南

蛰伏两年，雅居乐在云南首个项目终于走上前台。11月23日，雅居乐·云南原乡首个开放日，首批推出的200余套房源抢购一空。

带着续写清水湾辉煌的期许，雅居乐对原乡这个旅游地产项目寄予厚望，更希望借此打破多年的销售瓶颈，但雅居乐能成功吗？

腾冲突围

雅居乐方面公开资料显示，原乡项目是雅居乐自海南清水湾之后第二个大手笔投入的旅游地产项目。首期将推出约2400套房源，包括51-162平米洋房、170-345平米泰式别墅、200-551平米现代风格别墅等，其中洋房与别墅分别仅以单套35万元、180万元低价入市。

11月15日，“筑梦云南”雅居乐地产云南战略新闻发布会上，雅居乐集团副总裁、海南云南区域总裁黄奉潮透露，原乡一期项目在建约为50万平米，开盘均价带精装为7000元/平米左右，可售货值约50亿元。11月23日，雅居乐·云南原乡首个开放日，首批推出的200余套房源成交金额高达3亿元。

但腾冲原乡项目是否能延续雅居乐清水湾的成功，一切还有待商榷。腾冲在全国甚至在云南本土也算不上主流的旅游特点城市，自然景观资源比较有限。

“相比云南其他城市，腾冲的旅游资源优势确实不突出。”即使是腾冲人李楠也不得不承认，无论是市场成熟度，还是旅游热度方面，腾冲都比不上昆明、大理、丽江等城市。腾冲现在也涌现出不少旅游地产项目，但不可忽视的是同质化竞争较为严重。

目前，腾冲在售的旅游项目有四个。分别是腾冲世纪城、奥宸纳帕溪山、高黎贡国际旅游城和水墨中国·腾冲旅游第一站。四个项目均主打别墅、洋房、小高层，洋房售价在4200元-6000元/平米之间，独栋别墅售价8600元-9000元/平米，双拼和联排别墅的售价则在6000元-8000元/平米不等。这四个项目不管是在价格还是在产品类型方面，都会给雅居乐带来直接的竞争压力。

不仅如此，腾冲还有很多项目正处于开发阶段。例如，云南柏联和顺旅游文化发展有限公司投资打造的“天下和顺”旅游文化产业项目、成都嘉润集团有限公司投资的腾冲江东古银杏旅游风景区项目等等。

这些项目在未来入市后，给雅居乐带来的压力也不容小觑。而腾冲本地总人口却仅有65.34万，雅居乐要如何吸引投资客户，在一众对手中突围，也是极大的考验。

寻找销售增长点

在大笔投资腾冲项目的同时，一个不容忽视的问题是，雅居乐今年的销售目标恐怕要打折实现。

截至11月底，雅居乐实现累积销售金额为339.3亿元，雅居乐在前11月只完成了420亿元销售目标的80.8%。

克而瑞研究员认为，雅居乐想要完成420亿的目标，意味着12月份要实现80.7亿的销售金额。如果按照上下半年的去化率和均价一致计算，以及按照管理层此前的意见，增加刚需货源，全年业绩最多突破380亿，完成420亿的目标，这似乎是个不可能完成的任务。

“雅居乐销售出现问题，很大一部分原因在于其项目过于单一，习惯于押宝重点项目的销售额，过去清水湾项目就是个很好的例子。”中国旅游地产服务集团副总经理王路表示。曾经，雅居乐的销售业绩随着海南清水湾项目的销售水涨船高，2009年和2010年分别实现合约销售额226亿元和323亿元。但接下来的三年里，清水湾项目受房地产政策调控的影响出现销量下滑，雅居乐的销售额也受到较大影响，连续三年徘徊在300亿元的水平上。

在海南清水湾项目的销售高峰期过后，雅居乐急需找到一个新的销售增长点。在这个背景下，雅居乐将目光投向云南。根据雅居乐计划，在整个云南将投入450亿元，这是一次比清水湾更大的旅游地产投资计划。

云南房地产行业协会会长韩忠庆在“筑梦云南”的发布会上，用一组数据描绘云南旅游地产的发展：从全省开发投资的情况来看，住宅型的房产，从投资到销售都在下降，而商业地产、旅游地产上升较快，1至9月份完成开发投资283.93亿元，同比增长63.7%。在韩忠庆看来，云南旅游业发展迅速，雅居乐选择云南选对了。

雅居乐自身显然也对进军云南抱有很大信心。黄奉潮直言看好云南旅游地产市场的发展，除原乡外，雅居乐还在云南西双版纳和瑞丽投资了两个项目，投资额高达450亿元。

与雅居乐十足的信心形成鲜明对比的是，金融机构、分析师对雅居乐进军云南之举表示担忧。美银美林在报告中称雅居乐大举进军旅游地产而忽略刚需的做法，不会为公司带来更高估值。瑞信也在最近的报告中提及，现在并非扩大旅游地产项目的合适时机。更多的业内人士认为雅居乐在云南重注450亿元是一次风险很大的投资。

在中投联达（北京）投资有限公司董事长杨少锋看来，得益于海南岛自然资源优势及当时的市场环境，雅居乐清水湾在海南取得成功不难，但不意味着其在全国复制也可以一帆风顺。“尽管开发模式和营销模式可以复制，但由于云南和海南的环境差异大，政策市场环境不同，清水湾的成功模式很难复制。”

滚动投入开发

雅居乐和腾冲结缘，始于2011年。2011年，雅居乐与腾冲县达成合作协议。雅居乐将在腾冲兴建一个总占地33000亩的旅游小镇。雅居乐将这个命名为“原乡”的项目定位为“国内首屈一指的国际级休闲养生度假城”。

按当时披露的雅居乐云南构想，腾冲及西双版纳项目，则是雅居乐旅游地产战略中的旗舰产品。目前率先启动的腾冲原乡项目，则被雅居乐视为“第二个清水湾”。

虽然被视为“第二个清水湾”，但雅居乐并不打算走清水湾的老路。

“对于过去一直依靠广东省内项目和清水湾为主要销售来源的雅居乐来说，在海南清水湾销售进入低谷后，旅游地产布局过于集中，风险一直突出。”杨少锋表示，而现在看来，雅居乐也意图摆脱这种局面。

据黄奉潮透露，原乡不会简单地复制清水湾的模式。清水湾单年销售能够达到几十亿元甚至上百亿元，但原乡的销售贡献不会那么高，雅居乐不会过度依赖单个项目。

在今年早些时候雅居乐集团就曾表示，雅居乐下半年将会从可售资源、产品结构及销售策略等方面作出相应调整，以满足市场需求及应对市场变化。

2013年以来，雅居乐有意调整重仓旅游地产的模式，转向一二线城市拿地。上半年，雅居乐在华东片区一二线城市取得多宗住宅及商业用地，拿地金额占到当期销售的六成。黄奉潮表示，目前雅居乐的布局和产品更趋多元化，未来旅游地产产品的营业额在集团内部占比为20%-25%。

而对于450亿元的投资额度是否较为急进、存在较大风险一说，黄奉潮在会上也有自己的看法。

他认为，投入不是一次性的，而是滚动开发，由第一期投入带来的利润再去开发下一期的项目；投资额度越大，项目周边的配套越齐全，影响力越大，吸引前来旅游和投资的人就会越多。此外，腾冲项目200亿元的投资资金主要来源于集团支持、银行贷款等。他坦承，目前包括清水湾在内，所有旅游地产的盈利模式并没有成熟，仍然重点依赖销售收入。

除腾冲项目外，雅居乐目前在云南运作的还有瑞丽和西双版纳项目。2011年4、5月，雅居乐分别与西双版纳、德宏瑞丽、腾冲县政府签下了总计64000亩的意向投资协议。黄奉潮透露，这些协议是框架性的，目前相关拿地等工作正在推进中。