物业综合能力模拟考试

物业综合能力模拟考试（精选6篇）

篇1：物业综合能力模拟考试

物业管理师考试综合能力辅导：物业节能

物业企业服务项目多、标准高、收费低，造成物业企业利润少，风险大。如何使物业企业生存发展，除了加强管理，挖掘潜力，开展多种经营外，还应在以下几个方面下功夫，达到节能增收的效果。

一、节约水电。一是节水：物业企业在参与房产开发规划时，应积极建议采用节能产品，小区可采用中水回用、滴灌微喷系统。在绿化时应多栽树少种草，以减少后期管理费用。物业公司在绿化工作中，根据季节情况，调整浇水时间，应避开中午高温期，浇完水后应及时关闭阀门，防止跑冒滴漏。各小区水景更换的水应排放到绿化带里,以免浪费。二是节电：各办公场所工作结束后，应及时关闭电源;小区草坪灯、高杆灯应选择节能灯，并根据季节变化及时调整开关时间;小区楼宇单元一层门庭、地下室、过道灯应逐步更换成触摸开关，以避免单元门白天关开浪费电。

二、搞好维修。小区公共设施设备维护的好坏直接影响到设施设备的使用寿命，各小区对维修人员实行分片划区负责制，维修人员应按照设施设备维护保养的要求，定期检查维修。各单位领导应不物业管理师资料：http://edu.21cn.com/kcnet610/物业管理师培训 http:///kcnet610/定期地进行检查，及时讲评，使公共设施设备维修养护工作落实到位，只有这样才能节约成本，达到物业增值保值的作用。

三、节能办公。集团公司多次要求实行网上办公，目前我公司对上已实现联网，日常事务可以通过网上办公，既可以提高办事效率，又可以节约人力、物力成本。公司管理层人员多，为了实施有效管理，今后可开可不开的会议不开，可下可不下的文件不下，能用电话通知的不下发文件，可采取领导分管、跟踪指导、有针对性调研等方式，把工作的重心放到一线，及时解决工作中的问题。

四、合并用车。随着房产快速开发，公司管理的小区面积越来越大，事务性工作也越来越多，用车日趋繁忙，车辆应由行政办公室统一协调，统一调用，能合并的合并使用，以有效减少车辆动用，这样既可以保证安全，又可以节约经费。

五、回收废品。小区可利用品较多，平时都当成废品垃圾运走。现在应设立可回收垃圾箱和不可回收垃圾箱，备注说明，引导业主投放。不可回收的安排拉走，可回收的集中变卖。同时在小区出入口设置电池、电器回收箱，定期交给有关部门处理，以减少对小区环境的污染。对维修更换的配件，采取拆件装配的方法，使废旧物品充分利用。

六、计划采购。公司、各管理处每年编制物资采购计划，每月上报办公用品、材料申报单，由公司领导审核后，按照集团规定的采购程序实行集中采购，这样可降低单价。公司、各管理处建立物资帐本，坚持物资出入库制度。对各仓库库存物资应定期盘点，调剂使用，以减少库存，提高物资的利用率。

七、广泛宣传。公司要充分利用各种会议、小区宣传栏，向广大员工和全体业主宣传节能减排工作的意义、节能减排的措施，使大家切实增强责任感和使命感，从我做起，从现在做起，自觉履行节能减排义务。特别是在企业内部长期开展节约一度电、一滴油、一杯水、一块煤、一张纸“五个一”活动，杜绝跑冒滴漏，形成“节能减排光荣、浪费污染可耻”的良好风尚。

篇2：物业综合能力模拟考试

一、单项选择题(共50题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)

1.某居住小区居民的下列四种服务需求中，价格弹性最小的是()服务。

A.基本物业

B.特约物业

C.家庭装修

D.会所康乐

2.在商品房市场上，当供给量超过需求量时，降价动力主要来自于()一方。

A.开发企业

B.购房人

C.价格主管部门

D.物业服务企业

3.根据边际收益递减规律，当平均产量达到最大时，()。

A.边际产量达到最大

B.总产量达到最大

C.边际产量等于零

D.边际产量等于平均产量

4.实行酬金制收费的物业管理项目，物业服务企业须向业主公布收支情况，主要是为了解决因为信息不对称可能引起的()问题。

A.行业垄断

B.败德行为

C.信息失灵

D.负的外部性

5.住在楼宇通道一端的业主擅自占用楼宇通道的做法，属于经济学中所称()问题。

A.最大效益

B.代理行为

C.外部性

D.逆选择

6.物业管理市场中存在的非对称信息，最直接的表现就是()。

A.企业竞争加剧

B.服务质量差

C.服务费低

D.服务质价不符

7.物业服务市场价格，主要由物业服务()决定。

A.质量

B.需求方购买意愿与支付能力

C.供求状况

D.成本

8.实现有效管理的关键因素是()。

A.培训方法

B.规章制度

C.奖励措施

D.管理者

9.在物业服务的管理工作中，成为联系企业诸条件与目标之间的桥梁是()。

A.组织

B.计划

C.决策

D.激励

10.某物业服务项目经理，根据项目特点与物业服务需求，招聘合适的管理服务人员，进行部分分工与岗位安排协调，其所做的管理工作属于发挥了管理的()。

A.计划

B.控制

C.组织

D.服务

11.某物业服务企业根据业主上下班时间将业主进行细分，这种细分标准属于()标准。

A.时间

B.人员

C.行勾

D.习惯

12.某物业服务企业在业内率先于业主大会成立前组织业主、建设单位、施工单位和项目服务中心每月召开一次协调会，解决建设单位遗留问题与物业服务问题，这种做法属于物业管理()创新。

A.能力

B.作风

C.制度

D.激励

13.动机是指人们从事某种活动，为某一目标付出努力的意愿，这种意愿取决于()。

A.能否获得最大的效益

B.能否以及在多大程度上满足人的需要

C.能否获得高的工作报酬

D.能否提高生产效率

14.根据马斯洛需要层次理论，最高层次的需要是()需要。

A.安全

B.社交

C.自我实现

D.生活改善

15.群体可分为项目群体、友谊群体、兴趣群体、协会群体等等，这种分类方法是根据群体的()。

A.联系方式

B.任务特点

C.形成方式

D.组织结构

16.属于人的稳定的心理特征之一，影响人的心理活动和行为的动力特点是()。

A.能力

B.个性

C.爱好

D.气质

17.已经同组织发生影响和关系，但尚未行动的公众属于()。

A.潜在公众

B.沉默公众

C.组织公众

D.知晓公众

18.下列传播方式中，不属于公共关系基本传播方式的是()传播。

A.大众

B.人际

C.亲友

D.组织

19.公共关系最根本的职能是()。

A.聚集客户

B.树立形象

C.沟通协调

D.宣传引导

20.在社会知觉和归因层次上，人们对某类事物或人物所持有的共同的、固定的、笼统的看法和印象是()。

A.成见效应

B.近因效应

C.先人印象

D.刻板印象 21.关于管理幅度、管理层次与组织规模三者关系的说法，正确的是()。

A.管理幅度既定，管理层次与组织规模成正比

B.管理幅度既定，管理层次与组织规模成反比

C.组织规模既定，管理层次与管理幅度成正比

D.管理层次既定，管理幅度与组织规模成反比

22.市场缺陷是指市场机制调节的()缺陷。

A.功能性

B.控制性

C.地区性

D.局部性

23.按照法的效力范围不同，法可以分为()。

A.根本法和普通法

B.实体法和程序法

C.一般法和特别法

D.程序法和特别法

24.我国省、自治区、直辖市人民政府有权制定()。

A.地方行政法规

B.地方部门规章

C.地方性法规

D.地方政府规章

25.下列法律法规中，属于部门规章的是()。

A.《物权法》

B.《城市房地产管理法》

C.《物业管理条例》

D.《物业承接检验办法》

26.根据《民法通则》，自然人具有完全民事行为能力的起始年龄是()周岁。

A.14

B.16

C.18

D.20

27.我国《民法通则》规定，民事诉讼的一般诉讼时效为()年。

A.1

B.2

C.3

D.4

28.统计的职能主要包括()职能。

A.信息、咨询、监督

B.预测、监督、分析

C.信息、预测、监督

D.管理、沟通、预测

29.统计调查分为统计报表和专门调查，这种分类的依据是统计的()。

A.调查组织形式

B.搜集资料方式

C.总体范围

D.调查内容

30.某物业管理公司员工年龄段分组资料如下表，则员工年龄的众数是()。

A.25～30

B.30～35

C.35～40

D.55～60 31.表示同一对象在不同时间之间的对比的统计指标称为()相对数。

A.比例

B.比较

C.动态

D.静态

32.起源与影响都不与特定的人有关，并且是在全社会范围普遍存在的风险，属于()

风险。

A.基本

B.相对

C.纯粹

D.社会

33.根据保险合同，按所保标的的实际损失额给予赔偿，属于保险的()。

A.经济补偿

B.保险金给付

C.防止损失

D.防灾防损

34.财产保险分为财产损失保险、信用保证保险、责任保险，这种划分方法的依据是()。

A.保险标的补偿方法

B.保险保障的范围

C.保险理赔原则

D.保险价值的确定方式

35.某业主向甲保险公司投保80万元的财产保险，又同时就同一标的向乙保险公司投保60万元的财产保险，在保险有效期内，由于火灾，保险标的受损42万元。则甲、乙两公司赔偿额分别为()万元。

A.18、24

B.21、21

C.24、18

D.42、42

36.两种文化相互冲突与融合的过程，称之为()。

A.文化比较

B.文化传播

C.丈化交往

D.文化交汇

37.物业服务企业对新招聘员工进行的上岗培训属于()社会化。

A.基本

B.重新

C.继续

D.再

38.社会组织按结构原则分类，一般分为()。

A.盈利组织和公益组织

B.生产组织和政治组织

C.功利组织和规范组织

D.正式组织和非正式组织

39.家庭成员、邻里、朋友属于()群体。

A.次级

B.初级

C.正式

D.参照

40.密度是指材料在()状态下，单位体积的质量。

A.自然

B.堆积

C.绝对密实

D.干燥

41.下列无机胶凝材料中，不属于气硬性胶凝材料的是()。

A.石灰

B.石膏

C.水泥

D.石灰膏

42.沿建筑物长轴方向布置的墙称为()。

A.横墙

B.纵墙

C.山墙

D.承重墙

43.用块材与砂浆砌筑成墙体，用钢筋混凝土楼板和钢筋混凝土屋面板建成的建筑称为()结构建筑。

A.钢筋混凝土

B.混凝土

C.砖混

D.框架

44.建筑消防给水系统按照灭火方式可分为()。

A.消防卷盘灭火系统和消防贮水池灭火系统

B.消火栓给水系统和自动喷水灭火系统

C.独立消防给水系统和区域集中消防给水系统

D.直接给水灭火系统和设水泵水箱的灭火给水系统

45.建筑给水系统中的贮水池既贮存生活用水，又贮存消防用水时，为保证消防用水平时不被动用，可在贮水池中没置()。

A.浮球阀

B.溢流墙

C.通气管

D.消防水泵

46.将建筑中排放的废水、污水及冷却水、雨雪水经适当处理后，回用于建筑作为生活杂用水的压力供水系统称为()系统。

A.建筑中水

B.建筑废水回收处理

C.建筑循环用水

D.建筑杂用给水

47.我国电力供电的工频标准是()Hz。

A.50

B.60

C.110

D.220

48.建筑物内部的照明配电线路由进户线、()、干线和支线组成。

A.熔断器

B.电表

C.配电箱

D.自动开关

49.在火灾自动报警控制系统中，承担将火灾发生所产生的烟、热、光转变为电信号，输入火灾自动报警系统功能的是()。

A.火灾报警装置

B.火灾报警控制器

C.火灾探测器

D.火感探测器

50.VAV空调系统是指()空调系统。

A.集中式

B.全空气

C.空气一水

D.变风量

二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2 个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分)

51.关于商品需求弹性大小的说法，正确的有()。

A.商品用途越多，需求弹性越大

B.商品越贵，需求弹性越大

C.生产周期越短，需求弹性越小

D.越是生活必需品，需求弹性越小

E.商品越是耐用，需求弹性越小

52.关于外部性的说法，正确的有()。

A.服务领域与生产领域都有可能产生外部性

B.政府干预，可以消除负的外部性

C.政府可以给予适当激励增加物业管理的正外部性

D.小区物业管理的负外部性是指物业管理水平差对小区居民带来的不良影响

E.物业管理的负外部性，既影响物业管理区域内的业主，也影响周边地区

53.物业服务企业领导的影响力大小来源于()。

A.企业职位的设置

B.领导者自身的能力、经验和人格魅力

C.领导者政治面貌

D.企业的工作计划

E.企业性质

54.下列群体中，属于非正式群体的有()。

A.小区秧歌队

B.某市物业管理智能化研究兴趣小组

C.某市白蚁防治专业委员会

D.职工自行车维修互助小组

E.公司“驴友会”

55.构成公共关系活动中的传播因素包括()等。

A.传播的范围

B.传播者

C.传播的时长

D.传播媒介

E.传播对象

56.在人际交往的过程中存在着制约和影响人际交往的一些障碍性因素，这些因素通常包括()。

A.语义障碍

B.移情效应

C.自我意识障碍

D.晕轮效应

E.成见效应

57.我国民法的基本原则有()原则等。

A.平等

B.自愿

C.公平

D.诚实信用

E.道德

58.下列各种因素中，属于民事责任构成要件的因素有()。

A.行为违法

B.损害事实

C.因果关系

D.主观过错

E.客观分析

59.承担合同违约责任的方式有()。

A.强制履行

B.认定责任

C.赔偿损失

D.提起诉讼

E.违约金

60.在统计调查的分类中，按搜集资料方式的不同，统计调查可分为()调查。

A.直接

B.典型

C.统计报表

D.询问式

E.凭证式

61.统计指标有实物量指标、价值量指标、劳动量指标之分，属于实物量指标的有()。

A.年.月、日、小时

B.工日、工时

C.吨、公斤、克

D.元、角、分

E.公顷、公亩、平方米

62.关于保险合同法律性质的说法，正确的有()。

A.保险合同是射幸合同

B.保险合同是要式合同

C.保险合同是单务合同

D.保险合同是附合合同

E.保险合同是有偿合同

63.关于混凝土应用的说法，正确的有()。

A.要严格控制配合比和水灰比，尽量提高混凝土的流动性

B.要注意浇筑顺序，尽量连续浇筑，减少施工缝

C.早期的养护尤为重要，如果混凝土早期失水，会造成不能弥补的强度下降

D.夏季高温时施工，要防止混凝土凝结过快，可在混凝土中掺加缓凝剂

E.浇筑后，要合理振捣，对边角及钢筋密集部位，要减少振捣，防止影响模板或钢筋位置

64.在给水方案设计中，当室外给水管网的压力不能满足用水的水压要求时，可设置()。

A.水泵

B.水箱

C.通气管

D.滤气管

E.贮水池

65.供电的主要指标有()指标。

A.电压

B.频率

C.负荷

D.可靠性

E.电路电阻

三、案例题(共20分)

某小区物业服务中心按上级指示对该小区近年来发生的管理服务纠纷案例进行了汇总整理，其中几起典型纠纷案例见下表：

几起典型纠纷案例

试根据表中案例回答下列问题。

问题

66.若业主所称“隐瞒成本信息，维修偷工减料”等情况属实，用经济学中“市场失灵理论”分析其属于什么问题。如何解决这种问题?(3分)

67.该小区的收费规定是业主在下个月交纳上个月的物业服务费，若业主可以行使合同

履行中的抗辩权，行使的是哪种抗辩权?(1分)

68.欠费业主的欠费时间是否超过诉讼有效期?针对欠费久拖不交的业主，物业公司采用哪种措施才能避免超过诉讼有效期?(3分)

69.该案中李某拒绝物业公司装修管理的理由是否成立?如何依法向李某作出解释?(4分)

70.若李某不听物业公司劝阻警告，不做出整改，有哪些主要途径处理这类问题?(2分)

71.保洁服务纠纷中，物业公司应不应该赔付张大妈的这笔医药费?为什么?物业服务企业如何才能防范此类风险?(7分)

一、单项选择题

1.A 2.A 3.D 4.C 5.C

6.D 7.D 8.D 9.B l0.C

11.C 12.C 13.B 14.C 15.B 16.D 17.D 18.C 19.C 20.D 21.A 22.A 23.C 24.D 25.D 26.C 27.8 28.A 29.A 30.A 31.C 32.A 33.A 34.B 35.C 36.D 37.D 38.D 39.B 40.C

41.C 42.B 43.C 44.B 45.B

46.A 47.A 48.C 49.C 50.D

二、多项选择题

51.ABDE 52.ACDE 53.AB 54.ADE 55.BDE 56.ACDE 57.ABCD 58.ABCD 59.ACE 60.ADE 61.ACE 62.ADE 63.BCD 64.AB 65.ABD

三、案例题

66.若业主所称“隐瞒成本信息，维修偷工减料”等情况属实，用经济学中“市场失灵理论，分析，则该问题为非对称信息所导致的市场失灵问题。通常可以设置健全的激励制度和监督

体系，同时，政府也要加强对物业管理市场行为的指导与监管力度，如通过建立健全物业管理法律法规等途径来解决这种问题。

67.若业主可以行使合同履行中的抗辩权，则应行使的是先履行抗辩权。

68.在欠费业主中有19名业主的欠费时间没有超过诉讼有效期。其余6名欠费业主的欠费时间已超过诉讼有效期。针对欠费久拖不交的业主，物业公司为避免超过诉讼有效期，应采取的措施：在诉讼有效期内提起诉讼、发出催缴通知。

69.该案中李某拒绝物业公司对装修管理的理由不成立。应依据《物业管理条例》和《住宅室内装饰装修管理办法》向李某作出解释。

70.若李某不听物业公司劝阻警告，不做出整改，应当及时报告有关部门依法处理这类

问题。

71.保洁服务纠纷中，物业公司应不应该赔付张大妈的这笔医药费应视情况而定。其情况为：

(1)物业公司未给出明显的提示、警示，也未采取必要、适当的防范措施，就应该赔付张大妈的这笔医药费。

(2)物业公司给出提示、警示不清晰，防范措施不得力，就应该赔付张大妈的部分医药费。

(3)物业公司给出提示、警示清晰，防范措施得力，就不应该赔付张大妈的部分医药费。

篇3：物业管理师综合能力分析

1 国内外物业管理师发展的历史沿革

物业管理已经成为与广大人民群众生活、工作息息相关的新兴行业,在加快城市化发展进程、扩大就业和居民消费、维护房屋使用安全、改善居住环境、构建和谐社区等方面发挥了重大作用。

1.1 我国物业管理师产生的背景

目前,我国广大城市居民的住房需求正从追求生存空间的数量型转向数量和质量并重,随着住房商品化的发展,物业管理走进千家万户,为广大居民提供专业服务。自2004年开始,我国房地产市场投资一直保持着迅猛的增长势头,房地产开发企业施工房屋面积、竣工房屋面积、新开工房屋面积逐年增长。数据表明:20042013年间,我国房地产的巨大利润空间吸引了各种资金的持续进入,房地产市场的供给迅速增加。庞大的房屋建设规模和巨大的后期管理任务,足以引起物业服务行业的注意。

上世纪80年代,随着我国深圳经济特区的建立,我国首家涉外物业管理专业公司在深圳诞生。深圳市物业管理公司为全国物业管理活动的开展起到了表率作用,并为今后物业管理行业的发展奠定了基础。

1994年4月建设部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》,明确了新建住宅小区的房屋必须实行物业管理,从而推动了房屋管理新模式的发展。2003年6月《物业管理条例》的出台,预示着我国物业管理行业进入到市场竞争和逐步规范阶段。2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过了《中华人民共和国物权法》,规定:“业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理;物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督”。标志着物业管理市场进入了继续发展阶段,为物业管理的发展奠定了法律基础。特别值得一提的是,2010年按照《物业管理师制度暂行规定》和《物业管理师资格考试实施办法》,在全国统一实施了物业管理师(简称CPM)资格考试,标志着对物业管理专业人员有了更高标准的要求。

2013年10月28日,中国物业管理协会正式向社会公开发布的《物业管理行业发展报告》显示,截至2012年底,我国物业管理行业拥有71000余家企业,612.3万从业人员,管理各类房屋面积145.3亿平方米,年营业收入超过3000亿元。但是,从事此行业的专业物业管理师必须具备相关综合能力,才能适应此行业的发展需要。

在物业管理服务中,管理对象是房屋建筑及附属的设施设备,服务对象是业主或使用人,物业管理人员对自己所管理的对象必须有专业的了解:如房屋建筑的组成部分(基础、屋顶、楼梯和电梯、墙体、门窗、楼地层、给排水系统、采暖通风系统、电气照明系统、中央空调系统、智能化管理系统等)、各建筑组成部分的构造要求、建筑工程识图的技能、水暖电设施设备图的识图原理、建筑材料的种类及使用过程中的注意事项等。

随着我国加入WTO以及《物业管理条例》的颁布实施,物业管理行业的发展更加规范、更加市场化。国外物业管理企业的大举进入,使得市场的竞争日趋激烈,这对我国物业服务企业无疑是一种挑战。而物业管理的优劣关键在于物业管理服务的品质,服务品质的提升在于企业是否拥有先进的管理体制和优秀的人才,谁拥有了人才,谁就将在市场竞争中占有优势。

1.2 国外物业管理师发展沿革

众所周知,英国是世界上工业革命发展最早的国家之一,早期工业革命的发展,必将促进生产和生产力的发展,也必将对整个社会的政治、经济和社会生活环境带来极大的冲击。

19世纪的英国,工业革命致使很多农村人口进入到城市的工厂务工,致使城市人口膨胀,住房紧张,造成生活环境恶化,给社会稳定带来巨大隐患。当时一位名叫奥克维娅·希尔(OCTAVIA HILL)的女士,拥有自己的物业,为了搞好经营、获得经济效益,她制定了一套相应的房屋管理办法,要求客户遵守,很快便取得了成功。不仅大大改善了客户的居住环境,而且使业主与客户的关系变得相对友好,创造了物业管理的早期经营模式。这一现象,受到了英国政府以及广大业主和客户的广泛关注,世界各地的物业管理经营者也开始纷纷效仿。与此同时,英国在19世纪中叶成立了英国特许房屋经理学会(简称“CIH”),以各种形式针对不同人群进行培训。“CIH”的住房管理注册学院不仅开展各种培训,还提供远程学习课程。学习有两种方式,一种是采取脱产学习的形式,另一种是采取远程学习的方式进行“CIH”资格认证的学习。很多人采取CIH资格认证的学习方式进行物业管理专业知识的学习,这种学习理念,对英国物业管理行业起到了积极的推动作用,使得物业管理队伍中的人员素质和能力得以迅速提高。

在美国,随着20世纪城市化的到来,房地产行业变得越来越专业化和复杂化。注册物业管理师(CPM)这个专业名称产生于1933年,获得这个称号必须通过三门专业考试并且拥有至少五年的工作经验。物业管理师是从以前收租人的角色演变而来的,他们必须拥有公关技巧和建筑工程维修等技术知识,并且是一位理性的决策者。20世纪早期重要技术改革的到来(如:钢结构建筑、高速电梯等)带来了高层建筑和超高层建筑的兴起,从而使得建筑密度也持续增加。另外,汽车的广泛使用也让越来越多的人迁移到郊区去居住,于是出现了不同类型的物业。其中,主要的类型是零售业、办公区、工业区、农业区、住宅区以及一些其他特殊用途的物业形式。

美国的物业管理领域职位定义是十分多样化的,包括资产经理、物业管理师、租赁经理、管理员、维护主管、建筑工程师等,因此,要求物业管理师必须具备多项综合能力,才能胜任物业管理工作。

2 物业管理师职业能力的构成分析

要想成为一名优秀的物业管理师,职业能力的培养非常重要,需要掌握很多基本理论知识,并具备运用基本理论知识指导具体工作的能力。

2.1 具备物业管理和建筑工程方面专业知识

作为物业管理者,应该非常清楚,物业(property)是指已建成并投入使用的各类建筑及其附属设施、设备和场地。物业管理(propertymanagement) 是指通过业主和物业服务企业之间签订物业服务合同,双方严格按照物业服务合同的约定,对物业进行专业化管理。按照国家相关规定,物业管理师 (certified propertymanager) 将是今后物业管理活动中,不可或缺的专业管理人员。

提高物业管理者的综合能力,应掌握房屋建筑工程及其附属设施、设备的专业知识。因为物业服务企业管理对象是物业,它涉及各类工程建筑及其附属设施、设备等专业知识,只有熟悉所管理的对象,才能更好地为业主提供专业服务。随着新一代互联网技术和其他高新技术的发展,对传统的物业管理者提出巨大挑战,物业管理师应该与时俱进,努力学习新技术、新方法,把握新时期业主及使用人的服务需求,探索出符合我国基本国情的物业管理新模式。

2.2 具备房地产开发管理相关知识

物业管理者的综合能力涉及到房地产项目的开发与经营管理,物业人员应该掌握房地产开发和房地产经营的相关知识,因为物业管理与房地产开发密切相关,前期房地产项目的开发活动,直接影响后期的物业管理质量。物业管理企业在接管物业项目之前要充分了解开发企业的设计意图,注意开发企业的销售业绩,关注即将入住的业主的服务需求,为今后更好的为业主服务提供保障。

2.3 具有一定的经济管理、社会和心理学相关知识

首先,物业管理师需要具备一定的经济管理基本知识。物业管理是一种以服务为主要内容的特殊商品,在物业管理市场中符合经济学运行的一般规律,了解市场需求和供给理论、生产理论、成本理论和市场失灵理论,运用经济学理论指导物业服务市场运作,才能保证物业服务企业决策的科学性。

其次,物业管理师需要具备管理学基础知识。在物业管理过程中,物业服务企业要想更好地实现经营目标,获得较强的企业信誉和竞争力,必须灵活的运用管理学基本原理,明确管理的概念、管理的基本职能、市场营销管理、服务营销、企业经营战略、品牌战略等相关理论,并把管理学理论应用在日常的物业管理与服务实践之中。

再次,物业管理师需要掌握社会和心理学基本知识。社会学是研究人类社会结构和行为的学科,在物业管理实践中,社区文化、社区组织以及和谐社会的建设均离不开社会学基础知识。另外,正确运用心理学知识也是物业管理师必备的能力之一。物业服务对象是业主和使用人,这类人群年龄段不同、职业不同、受教育程度不同、个人素质不同,如何正确处理好人际关系,将直接涉及物业公司的满意度。因此,只有运用好心理学等相关知识,才能更好的与客户沟通,不断提高物业服务质量。

2.4 熟练运用法律、法规解决难题

在实际的物业管理活动中,由于各方法律主体利益不同,会产生各种各样的法律纠纷,如:开发企业和业主之间、物业服务企业和业主之间、业主和业主之间、物业服务企业和专业公司之间,都有可能产生法律纠纷。如何运用法律知识维护自身合法权益,正确处理物业服务过程中的各方法律主体的权利义务关系,显得尤为重要。法是国家制定或认可的社会规范,是国家强制力的表现。作为物业管理师,必须全面掌握物业管理法律知识,明确各方主体的权利义务关系,掌握“以事实为依据,以法律为准绳”的法律原则,解决物业管理工作中的实际问题。

2.5 运用公共关系知识,指导物业管理工作

作为一名物业管理师,服务对象可能是不同类型的物业项目,也可能是不同项目中的不同客户。不同的服务对象具有不同的特征,需要采取不同的服务方式。因此,必须掌握公共关系等相关知识,正确运用公共关系理论,指导物业服务工作,为物业服务企业的生存、发展和个人的活动创造良好的声誉。

3 我国物业管理师综合职业能力现状分析

到目前为止,物业管理在我国只有短短近30年的发展历程,但是我国物业管理行业发展非常迅速,从业人员增长较快。在此基础上,专业人才综合能力的培养显得至关重要。通过分析2010年我国物业管理师的资格考试,可以看出,广大物业管理人员的综合能力和基本素质亟待提高。

3.1 2010年我国物业管理师资格考试数据分析

3.1.1报考人数少,通过率较低

以2010年我国第一次全国物业管理师资格考试情况统计分析,不难看出,该资格考试的报考人数不多,实际考试的通过率也比较低。参考率只有87.83%,通过率只有26.42%(见表1)。

3.1.2 考生学历层次不高

参加考试人员学历层次较低,研究生以上学历报考人员所占比例很少,只有3%,专科学历人员最多,达到48%。该数据显示出物业管理行业从业人员中高学历人员仍占少数(见表2)。

3.1.3 中青年人通过率高

虽然实际的物业服务企业人员年龄较大,但是通过职业资格考试成功率最高的年龄段是30-45岁人群,占参考人员的73.9%,说明这些人员才是目前物业管理队伍中的中坚力量(见表3)。

数据来源:中国物业管理协会网站。

数据来源:中国物业管理协会网站。

3.1.4 经济发达地区考试通过率较高

一个地区的经济发展,必将带动物业管理行业的发展,经济欠发达地区很难吸引到高素质的物业管理人员。在2010年的资格考试中,通过率最高的地区为北京、上海和广东。其中,通过率最高的是北京,达到14.2%。但从全国来看,通过率最低的是西北地区,仅仅达到3.8%(见表4)。

3.2 大多数物业服务企业的人员结构

3.2.1房管站转制,成立物业服务企业

随着我国事业单位体制改革的不断推进,原有房管站或房管所均已进行事业单位改革,部分房屋管理和工程维修人员直接转制到物业服务企业。由于现代物业管理模式与传统的房屋管理模式在服务理念上有本质的区别,特别是物业管理市场化的今天,对管理人员的服务意识和综合能力的要求越来越高,这些人员需要逐步改变服务理念才能应对新形势下物业管理行业对服务人员的要求,逐步成为真正的物业管理师。

3.2.2 各行各业人员转入物业服务行业

随着改革开放事业的发展,全国各行业的人员纷纷转入物业管理队伍,这些人有一定的专业理论知识,但不熟悉物业管理业务。物业管理工作内容复杂,专业性较强,要想成为物业管理行业内的佼佼者,还需在专业技能上不断努力学习,从外行变内行,成为合格的物业管理师。

3.2.3 大中专院校毕业生

在应届和往届的大中专院校毕业生中,不乏物业管理专业的毕业生较多,但是他们缺乏工作经验且人数较少。

以天津市为例,26所高职院校中只有天津国土资源和房屋职业学院一所院校率先开设了物业管理专业,每年也只培养2-3个班的学生。很多学生和家长对该专业有误解和偏见,选择专业时优先报考其他热门专业,造成该专业人才储备不足。另一方面,刚刚毕业的学生工作能力欠缺,还需在实际工作岗位中历练,才能胜任物业管理师的艰辛工作。

3.2.4 城市中的“4050”人员

在目前的物业服务企业中,有相当一批人的年龄层次在40-50岁之间,他们有的是企业下岗职工,有的是来自农村的剩余劳动力,经过简单培训就进入到物业管理队伍之中,从事体力劳动和简单的服务性工作。

这些城市下岗职工和农村剩余劳动力普遍存在年龄较大、学历较低的问题,再学习的能力也非常欠缺,难以胜任服务标准越来越高的物业管理专业人才需求。

综上,无论是过物业管理师资格考试的数据分析,还是对从业人员的结构构成分析,都可以看出,目前物业管理行业中还存在着物业管理人员知识水平不高、业务水平有限、综合能力素质偏低等不利因素,在今后的物业服务活动中,需要大量培养物业管理专业人才,充实到物业服务企业之中。通过理论培训和实践锻炼,不断提高物业管理人员的专业水平。

数据来源:中国物业管理协会网站。

数据来源:中国物业管理协会网站。

4 提高物业管理师管理能力的方法研究

为了解决物业管理专业人才需求,同时也从提高物业管理师综合能力角度出发,建立结构合理的专业管理人员队伍,应从以下几个方面进行研究。

4.1 建议更多的高等院校开办物业管理专业

建议全国范围内的各级各类院校积极开设物业管理专业,形成中专、大专、本科院校各个层次的物业管理人才培养,为今后物业管理行业提供高级人才储备。

4.2 以物业管理师考试内容为目标,合理设置核心专业课程

在安排教学计划时,将职业资格考试的内容设置为核心课程,请有培训经验的专业教师担任主要核心课程的授课任务,使学生在校期间就能系统的学习物业管理师的基本理论知识,以便在毕业后能够积极参与物业管理实践工作,充实到物业服务企业中高级管理人员队伍当中去。

4.3 持续开展物业管理师的职业培训

为了不断提高物业管理师的职业能力,应积极开展职业培训和继续教育,以适应新时期形势下物业管理行业不断发展的需要。

应逐步构建灵活开放的培训体系,努力做到物业管理专业学历教育和非学历教育协调发展、短期培训和长期培训相结合的物业管理师职业培训,对已经考取物业管理师职业资格的人员,开展继续教育培训,为形成学习型社会奠定坚实基础。

4.4 学习发达国家的先进经验,不断提升物业管理师职业能力

物业管理是从西方国家开始起源的,如何向物业管理服务水平较高的发达国家学习,具有重要意义。

因此,可采用走出去、请进来的方式积极学习和借鉴国外先进物业管理经验,不断提升我国物业管理水平,建立有中国特色的物业管理师队伍。

4.5 政府应加大监管力度,促进物业管理师职业资格制度有序发展

物业管理行业涉及千家万户,关系到社会的和谐稳定,因此,政府要不断加大监管力度,严格物业管理师考试制度,不断给物业管理行业输送优秀的高级管理人才,促进物业管理行业的健康发展。

参考文献

[1] .张弘武.美国物业管理概要.中国建筑工业出版社.2010.9

[2] .韩朝.物业管理综合能力.中国建筑工业出版社.2006.8

篇4：物业管理师综合能力分析

关键词：物业管理，物业管理师，综合能力

中图分类号：F293文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2015）01-0074-80收稿日期：2014-12-28

我国物业管理市场是随着我国房地产市场的发展应运而生的，近些年我国房地产市场发展迅速，形成很大规模的房屋建设，这必将引起对新建成房屋的专业管理和维护需求。不论房屋销售状况如何，都需要有相应的一支专业管理人员队伍，对物业提供环境卫生保洁、公共秩序维护、绿化环境养护、房屋配套设施的维修养护管理。随着我国城市化进程的不断推进，需要管理的物业规模还将逐步扩大，今后一段时期内，如果不能提供一定数量的高素质物业管理专业人员，必将严重制约物业管理行业的健康发展。

1 国内外物业管理师发展的历史沿革

物业管理已经成为与广大人民群众生活、工作息息相关的新兴行业，在加快城市化发展进程、扩大就业和居民消费、维护房屋使用安全、改善居住环境、构建和谐社区等方面发挥了重大作用。

1.1 我国物业管理师产生的背景

目前，我国广大城市居民的住房需求正从追求生存空间的数量型转向数量和质量并重，随着住房商品化的发展，物业管理走进千家万户，为广大居民提供专业服务。自2004年开始，我国房地产市场投资一直保持着迅猛的增长势头，房地产开发企业施工房屋面积、竣工房屋面积、新开工房屋面积逐年增长。数据表明：2004-2013年间，我国房地产的巨大利润空间吸引了各种资金的持续进入，房地产市场的供给迅速增加。庞大的房屋建设规模和巨大的后期管理任务，足以引起物业服务行业的注意。

上世纪80年代，随着我国深圳经济特区的建立，我国首家涉外物业管理专业公司在深圳诞生。深圳市物业管理公司为全国物业管理活动的开展起到了表率作用，并为今后物业管理行业的发展奠定了基础。

1994年4月建设部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，明确了新建住宅小区的房屋必须实行物业管理，从而推动了房屋管理新模式的发展。2003年6月《物业管理条例》的出台，预示着我国物业管理行业进入到市场竞争和逐步规范阶段。2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过了《中华人民共和国物权法》，规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理；物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督”。标志着物业管理市场进入了继续发展阶段，为物业管理的发展奠定了法律基础。特别值得一提的是，2010年按照《物业管理师制度暂行规定》和《物业管理师资格考试实施办法》，在全国统一实施了物业管理师（简称CPM）资格考试，标志着对物业管理专业人员有了更高标准的要求。

2013年10月28日，中国物业管理协会正式向社会公开发布的《物业管理行业发展报告》显示，截至2012年底，我国物业管理行业拥有71000余家企业，612.3万从业人员，管理各类房屋面积145.3亿平方米，年营业收入超过3000亿元。但是，从事此行业的专业物业管理师必须具备相关综合能力，才能适应此行业的发展需要。

在物业管理服务中，管理对象是房屋建筑及附属的设施设备，服务对象是业主或使用人，物业管理人员对自己所管理的对象必须有专业的了解：如房屋建筑的组成部分（基础、屋顶、楼梯和电梯、墙体、门窗、楼地层、给排水系统、采暖通风系统、电气照明系统、中央空调系统、智能化管理系统等）、各建筑组成部分的构造要求、建筑工程识图的技能、水暖电设施设备图的识图原理、建筑材料的种类及使用过程中的注意事项等。

随着我国加入WTO以及《物业管理条例》的颁布实施，物业管理行业的发展更加规范、更加市场化。国外物业管理企业的大举进入，使得市场的竞争日趋激烈，这对我国物业服务企业无疑是一种挑战。而物业管理的优劣关键在于物业管理服务的品质，服务品质的提升在于企业是否拥有先进的管理体制和优秀的人才，谁拥有了人才，谁就将在市场竞争中占有优势。

1.2 国外物业管理师发展沿革

众所周知，英国是世界上工业革命发展最早的国家之一，早期工业革命的发展，必将促进生产和生产力的发展，也必将对整个社会的政治、经济和社会生活环境带来极大的冲击。

19世纪的英国，工业革命致使很多农村人口进入到城市的工厂务工，致使城市人口膨胀，住房紧张，造成生活环境恶化，给社会稳定带来巨大隐患。当时一位名叫奥克维娅·希尔（OCTAVIA HILL）的女士，拥有自己的物业，为了搞好经营、获得经济效益，她制定了一套相应的房屋管理办法，要求客户遵守，很快便取得了成功。不仅大大改善了客户的居住环境，而且使业主与客户的关系变得相对友好，创造了物业管理的早期经营模式。这一现象，受到了英国政府以及广大业主和客户的广泛关注，世界各地的物业管理经营者也开始纷纷效仿。与此同时，英国在19世纪中叶成立了英国特许房屋经理学会（简称“CIH”），以各种形式针对不同人群进行培训。“CIH”的住房管理注册学院不仅开展各种培训，还提供远程学习课程。学习有两种方式，一种是采取脱产学习的形式，另一种是采取远程学习的方式进行“CIH”资格认证的学习。很多人采取CIH资格认证的学习方式进行物业管理专业知识的学习，这种学习理念，对英国物业管理行业起到了积极的推动作用，使得物业管理队伍中的人员素质和能力得以迅速提高。

在美国，随着20世纪城市化的到来，房地产行业变得越来越专业化和复杂化。注册物业管理师（CPM）这个专业名称产生于1933年，获得这个称号必须通过三门专业考试并且拥有至少五年的工作经验。物业管理师是从以前收租人的角色演变而来的，他们必须拥有公关技巧和建筑工程维修等技术知识，并且是一位理性的决策者。20世纪早期重要技术改革的到来（如：钢结构建筑、高速电梯等）带来了高层建筑和超高层建筑的兴起，从而使得建筑密度也持续增加。另外，汽车的广泛使用也让越来越多的人迁移到郊区去居住，于是出现了不同类型的物业。其中，主要的类型是零售业、办公区、工业区、农业区、住宅区以及一些其他特殊用途的物业形式。

美国的物业管理领域职位定义是十分多样化的，包括资产经理、物业管理师、租赁经理、管理员、维护主管、建筑工程师等，因此，要求物业管理师必须具备多项综合能力，才能胜任物业管理工作。

2 物业管理师职业能力的构成分析

要想成为一名优秀的物业管理师，职业能力的培养非常重要，需要掌握很多基本理论知识，并具备运用基本理论知识指导具体工作的能力。

2.1 具备物业管理和建筑工程方面专业知识

作为物业管理者，应该非常清楚，物业（property）是指已建成并投入使用的各类建筑及其附属设施、设备和场地。物业管理（property management）是指通过业主和物业服务企业之间签订物业服务合同，双方严格按照物业服务合同的约定，对物业进行专业化管理。按照国家相关规定，物业管理师（certified property manager）将是今后物业管理活动中，不可或缺的专业管理人员。

提高物业管理者的综合能力，应掌握房屋建筑工程及其附属设施、设备的专业知识。因为物业服务企业管理对象是物业，它涉及各类工程建筑及其附属设施、设备等专业知识，只有熟悉所管理的对象，才能更好地为业主提供专业服务。随着新一代互联网技术和其他高新技术的发展，对传统的物业管理者提出巨大挑战，物业管理师应该与时俱进，努力学习新技术、新方法，把握新时期业主及使用人的服务需求，探索出符合我国基本国情的物业管理新模式。

2.2 具备房地产开发管理相关知识

物业管理者的综合能力涉及到房地产项目的开发与经营管理，物业人员应该掌握房地产开发和房地产经营的相关知识，因为物业管理与房地产开发密切相关，前期房地产项目的开发活动，直接影响后期的物业管理质量。物业管理企业在接管物业项目之前要充分了解开发企业的设计意图，注意开发企业的销售业绩，关注即将入住的业主的服务需求，为今后更好的为业主服务提供保障。

2.3 具有一定的经济管理、社会和心理学相关知识

首先，物业管理师需要具备一定的经济管理基本知识。物业管理是一种以服务为主要内容的特殊商品，在物业管理市场中符合经济学运行的一般规律，了解市场需求和供给理论、生产理论、成本理论和市场失灵理论，运用经济学理论指导物业服务市场运作，才能保证物业服务企业决策的科学性。

其次，物业管理师需要具备管理学基础知识。在物业管理过程中，物业服务企业要想更好地实现经营目标，获得较强的企业信誉和竞争力，必须灵活的运用管理学基本原理，明确管理的概念、管理的基本职能、市场营销管理、服务营销、企业经营战略、品牌战略等相关理论，并把管理学理论应用在日常的物业管理与服务实践之中。

再次，物业管理师需要掌握社会和心理学基本知识。社会学是研究人类社会结构和行为的学科，在物业管理实践中，社区文化、社区组织以及和谐社会的建设均离不开社会学基础知识。另外，正确运用心理学知识也是物业管理师必备的能力之一。物业服务对象是业主和使用人，这类人群年龄段不同、职业不同、受教育程度不同、个人素质不同，如何正确处理好人际关系，将直接涉及物业公司的满意度。因此，只有运用好心理学等相关知识，才能更好的与客户沟通，不断提高物业服务质量。

2.4 熟练运用法律、法规解决难题

在实际的物业管理活动中，由于各方法律主体利益不同，会产生各种各样的法律纠纷，如：开发企业和业主之间、物业服务企业和业主之间、业主和业主之间、物业服务企业和专业公司之间，都有可能产生法律纠纷。如何运用法律知识维护自身合法权益，正确处理物业服务过程中的各方法律主体的权利义务关系，显得尤为重要。法是国家制定或认可的社会规范，是国家强制力的表现。作为物业管理师，必须全面掌握物业管理法律知识，明确各方主体的权利义务关系，掌握“以事实为依据，以法律为准绳”的法律原则，解决物业管理工作中的实际问题。

2.5 运用公共关系知识，指导物业管理工作

作为一名物业管理师，服务对象可能是不同类型的物业项目，也可能是不同项目中的不同客户。不同的服务对象具有不同的特征，需要采取不同的服务方式。因此，必须掌握公共关系等相关知识，正确运用公共关系理论，指导物业服务工作，为物业服务企业的生存、发展和个人的活动创造良好的声誉。

3 我国物业管理师综合职业能力现状分析

到目前为止，物业管理在我国只有短短近30年的发展历程，但是我国物业管理行业发展非常迅速，从业人员增长较快。在此基础上，专业人才综合能力的培养显得至关重要。通过分析2010年我国物业管理师的资格考试，可以看出，广大物业管理人员的综合能力和基本素质亟待提高。

3.1 2010年我国物业管理师资格考试数据分析

3.1.1 报考人数少，通过率较低

以2010年我国第一次全国物业管理师资格考试情况统计分析，不难看出，该资格考试的报考人数不多，实际考试的通过率也比较低。参考率只有87.83%，通过率只有26.42%（见表1）。

3.1.2 考生学历层次不高

参加考试人员学历层次较低，研究生以上学历报考人员所占比例很少，只有3%，专科学历人员最多，达到48%。该数据显示出物业管理行业从业人员中高学历人员仍占少数（见表2）。

3.1.3 中青年人通过率高

虽然实际的物业服务企业人员年龄较大，但是通过职业资格考试成功率最高的年龄段是30-45岁人群，占参考人员的73.9%，说明这些人员才是目前物业管理队伍中的中坚力量（见表3）。

3.1.4 经济发达地区考试通过率较高

一个地区的经济发展，必将带动物业管理行业的发展，经济欠发达地区很难吸引到高素质的物业管理人员。在2010年的资格考试中，通过率最高的地区为北京、上海和广东。其中，通过率最高的是北京，达到14.2%。但从全国来看，通过率最低的是西北地区，仅仅达到3.8%（见表4）。

3.2 大多数物业服务企业的人员结构

3.2.1 房管站转制，成立物业服务企业

随着我国事业单位体制改革的不断推进，原有房管站或房管所均已进行事业单位改革，部分房屋管理和工程维修人员直接转制到物业服务企业。由于现代物业管理模式与传统的房屋管理模式在服务理念上有本质的区别，特别是物业管理市场化的今天，对管理人员的服务意识和综合能力的要求越来越高，这些人员需要逐步改变服务理念才能应对新形势下物业管理行业对服务人员的要求，逐步成为真正的物业管理师。

3.2.2 各行各业人员转入物业服务行业

随着改革开放事业的发展，全国各行业的人员纷纷转入物业管理队伍，这些人有一定的专业理论知识，但不熟悉物业管理业务。物业管理工作内容复杂，专业性较强，要想成为物业管理行业内的佼佼者，还需在专业技能上不断努力学习，从外行变内行，成为合格的物业管理师。

3.2.3 大中专院校毕业生

在应届和往届的大中专院校毕业生中，不乏物业管理专业的毕业生较多，但是他们缺乏工作经验且人数较少。

以天津市为例，26所高职院校中只有天津国土资源和房屋职业学院一所院校率先开设了物业管理专业，每年也只培养2-3个班的学生。很多学生和家长对该专业有误解和偏见，选择专业时优先报考其他热门专业，造成该专业人才储备不足。另一方面，刚刚毕业的学生工作能力欠缺，还需在实际工作岗位中历练，才能胜任物业管理师的艰辛工作。

3.2.4 城市中的“4050”人员

在目前的物业服务企业中，有相当一批人的年龄层次在40-50岁之间，他们有的是企业下岗职工，有的是来自农村的剩余劳动力，经过简单培训就进入到物业管理队伍之中，从事体力劳动和简单的服务性工作。

这些城市下岗职工和农村剩余劳动力普遍存在年龄较大、学历较低的问题，再学习的能力也非常欠缺，难以胜任服务标准越来越高的物业管理专业人才需求。

综上，无论是过物业管理师资格考试的数据分析，还是对从业人员的结构构成分析，都可以看出，目前物业管理行业中还存在着物业管理人员知识水平不高、业务水平有限、综合能力素质偏低等不利因素，在今后的物业服务活动中，需要大量培养物业管理专业人才，充实到物业服务企业之中。通过理论培训和实践锻炼，不断提高物业管理人员的专业水平。

4 提高物业管理师管理能力的方法研究

为了解决物业管理专业人才需求，同时也从提高物业管理师综合能力角度出发，建立结构合理的专业管理人员队伍，应从以下几个方面进行研究。

4.1 建议更多的高等院校开办物业管理专业

建议全国范围内的各级各类院校积极开设物业管理专业，形成中专、大专、本科院校各个层次的物业管理人才培养，为今后物业管理行业提供高级人才储备。

4.2 以物业管理师考试内容为目标，合理设置核心专业课程

在安排教学计划时，将职业资格考试的内容设置为核心课程，请有培训经验的专业教师担任主要核心课程的授课任务，使学生在校期间就能系统的学习物业管理师的基本理论知识，以便在毕业后能够积极参与物业管理实践工作，充实到物业服务企业中高级管理人员队伍当中去。

4.3 持续开展物业管理师的职业培训

为了不断提高物业管理师的职业能力，应积极开展职业培训和继续教育，以适应新时期形势下物业管理行业不断发展的需要。

应逐步构建灵活开放的培训体系，努力做到物业管理专业学历教育和非学历教育协调发展、短期培训和长期培训相结合的物业管理师职业培训，对已经考取物业管理师职业资格的人员，开展继续教育培训，为形成学习型社会奠定坚实基础。

4.4 学习发达国家的先进经验，不断提升物业管理师职业能力

物业管理是从西方国家开始起源的，如何向物业管理服务水平较高的发达国家学习，具有重要意义。

因此，可采用走出去、请进来的方式积极学习和借鉴国外先进物业管理经验，不断提升我国物业管理水平，建立有中国特色的物业管理师队伍。

4.5 政府应加大监管力度，促进物业管理师职业资格制度有序发展

物业管理行业涉及千家万户，关系到社会的和谐稳定，因此，政府要不断加大监管力度，严格物业管理师考试制度，不断给物业管理行业输送优秀的高级管理人才，促进物业管理行业的健康发展。

参考文献：

1.张弘武.美国物业管理概要.中国建筑工业出版社.2010.9

2.韩朝.物业管理综合能力.中国建筑工业出版社.2006.8

3.张秀萍.物业管理实务.中国建筑工业出版社.2014.7

作者简介：

篇5：物业综合能力模拟考试

一、单项选择题(共50题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)

1．个人需求是表示一个人在特定时间内，在各种可能的价格下，购买某种商品的（）。

A．基本数量

B．特定数量

C．各种数量

D．需要数量

2．如果A商品的需求与8商品的价格同方向变化，则A商品和B商品之间的关系是互为（）。

A．补充品

B．替代品

C。附属品

D．增值品

3．供给曲线向右上方倾斜，表示供给量与价格的变化是（）的。

A．同方向

B．反方向

C．相斥

D．无关

4．当边际产量为0时，达到最大值的是（）。

A．总产量

B．总利润

C．总投入

D．总成本

5．根据边际收益递减规律，在其他投入不变的情况下，不断增加维修人员，物业管理公司的利润会出现（）。

A．总利润下降

B．边际利润减少，直至为0 C．总利润下降，但不会为0 D．总利润增加，但幅度较小

6．市场失灵是指（）。

A．局部均衡点移动

B．政府宏观调控失效

C．价格机制不起作用

D．经济合同失效

7．市场细分的目的是要选择（）。

A．目标市场

B．创新产品 C．高端业主

D．合理收费标准

8．差异目标市场营销策略的优点是（）。

A．经营成本低

B．容易实现规范化管理

C．营销稳定性好

D．产品集中度高

9．市场营销组合中的价格是指（）。

A．处于盈亏平衡点的价格

B．生产商依成本确定的价格

C．政府指导价格

D．顾客购买商品时的价格

10．需要是指缺乏或期待某种结果而产生的（）。

A．心理状态

B．生理状态

C．客观状态

D．物理状态

11．区别个性的主要心理标志是（）。

A．气质

B．能力

C．性格

D．素质

12．某经理刻苦学习，努力考取物业管理师资格。其追求的需要层次属于马斯洛理论中的（）。

A．生存需要

B．安全需要

C．自我实现

D．认知需要

13．根据赫茨伯格“双因素理论”，能产生好的激励作用的需要是（）。

A．生存需要

B．安全需要

C。社交需要

D．尊重需要

14．“三个臭皮匠赛过诸葛亮”，说明了人际关系功能中的．（）。

A．合力功能

B．激励功能

C．感情功能

D．信息功能

15．人际关系的行为主体是（）。

A．组织

B．企业 C．街道办事处

D．个人

16．“以貌取人”，指的是人们认识过程中经常存在的（）。

A．刻板印象

B．先入印象

C．成见效应

D．晕轮效应

17．“远亲不如近邻”说明了影响人际吸引主要因素中的（）。

A．互补性因素

B．相似性因素

C．临近因素

D．首次效应

18．工商行政管理的对象是（）。

A．市场经营主体及其市场行为

B．企业设立登记

C．企业发展战略

D．市场经营主体及其发展战略

19．行政权力具有（）。

A．主观性

B．强制性

C．规律性

D．灵活性

20．下列主体中，不属于行政管理主体的是（）。

A．省市政府

B．乡镇政府

C．省市建设厅(住建委)D．业主委员会

21．下列主体中，不属于我国民法中规定的民事主体的是（）。

A．某物业服务企业员工

B．某市物业服务企业商会

C．业主大会

D．某物业服务企业工程部维修班

22．建筑物区分所有权包括对专有部分享有所有权、对共有部分享有共有和（）的权利。

A．共同利益

B．共同处分

C．共同管理

D．共同规划

23．某物业服务企业招聘了一名17岁的秩序维护员A，双方签订了劳动合同，A工作表现好，每月工资除支付生活费外，还能贴补家用。请问A从民法上讲，视为（）。

A．完全民事行为能力人

B．限制民事行为能力人

C．无民事行为能力人

D．法定民事受益人

24．业主A为避免出国在外的邻居住所被盗，联系了一家商户帮其更换了破损门窗，请问业主A的行为在法律上称为（）。

A．不当得利

B．侵权行为

C．无因管理

D．慈善行为

25．业主大会与物业服务企业所签订的合同属于（）。

A．物权合同

B．债权合同

C．身份合同

D．期权合同

26．物业管理活动中，物业服务企业承担民事责任主要是违约责任和（）。

A．返还责任

B．赔偿责任

C．维修责任

D．侵权责任

27．要了解某物业服务企业100名员工的性别构成情况，则统计总体是（）。

A．每一名员工

B．每一名员工的性别

C．全体员工的性别

D．全体员工

28．统计调查按调查的组织形式分为（）。

A．统计报表和专门调查

B．全面调查和非全面调查

C．典型调查和非典型调查

D．直接调查和间接调查

29．某物业服务企业200名员工的工资分组资料如下：

则员工工资众数为（）。

A．1000～2000 B．2000～3000 C．3000～4000

D．4000～5000

30．统计分组的基本原则是必须保证在某一标志组内各单位的（）。

A．差异性

B．同质性

C．结构性

D．统一性

31．物业保险基本职能包括经济补偿和（）职能。

A．保险金给付

B．融资

C．防灾防损 D．修复

32．物业保险的作用是（）。

A．抵御意外风险

B．提高企业知名度

C．规范企业服务行为

D．增强企业凝聚力

33．关于社会保险作用的说法，错误的是（）。

A．社会保险促进社会稳定

B．社会保险促进劳动力再生产

C．社会保险不一定促进社会公平

D．社会保险促进社会进步

34．关于物业服务公众责任险的说法，错误的是（）。

A．保险人在任何情况下不承担刑事责任

B．公众责任保险包括受害人的精神伤害

C．公众责任险是一种无形财产保险

D．受害人无权直接向保险人索赔

35．文化的主要变量是（）。

A．生产力

B．地理环境

C．价值观

D．人生观

36．参加注册物业管理师继续教育，是注册物业管理师（）的体现。

A．基本社会化

B．重新社会化

C．继续社会化

D．再社会化

37．根据构成群体的原则和方式，群体可分为（）。

A．内群体和外群体

B．正式群体和非正式群体

C．所属群体和参照群体

D．初级群体和次级群体

38．社会群体存在的本质反映是（）关系。

A．生产

B．社会

C．组织

D．血缘

39．社会学中将面对面的结合与合作，具有亲密人际关系的社会群体称为（A．初级群体

B．同辈群体

C．亲密群体

D．次级群体

40．关于水泥的说法，错误的是（）。

A．水泥属于水硬性胶凝材料

B．水泥在良好的储存条件下，也不可储存过久。）C．要求快硬高强的混凝土应优先选用硅酸盐水泥

D．厚大体积混凝土应优先选用硅酸盐水泥 41．C30混凝土中的“30”是指（）。

A．混凝土产品标准分类代号

B．混凝土立方体抗压强度标准值

C．混凝土所用水泥的强度等级标准值

D．混凝土的标准配合比代号

42．以下各项。不属于民用建筑基本组成的是（）。

A．地基

B．板层与地面

C．楼梯

D．门窗

43．高层建筑的屋面防水层耐用年限应为（）年。

A．5 B．10 C．15

D．25

44．镀锌钢管是给水系统中常用的管材之一，通常镀锌钢管不得采用（）的连接方式。

A．焊接

B．外螺纹连接

C．内螺纹连接

D．法兰连接

45．关于建筑给水方案的说法，错误的是（）。

A．直接给水方式是最简单、经济的给水方式

B．设水箱的给水方式易产生水质污染问题

C．相比直接给水，采用间接给水时用水的压力和流量基本不受给水管网的影响

D．高层建筑采用分区给水主要是因为给水水压不足无法满足高层用户使用的要求

46．建筑排水系统中设置通气管系统的作用不包括（）。

A．防止管道内压力波动过大，以保护水封不受破坏

B．避免管中因不畅产生负压而更加不畅

C．用于控制排水系统内的液位，避免溢流

D．使管道内常有新空气流通，减缓管道腐蚀，延长管道使用寿命

47．配电箱的三级设置包括总配电箱、（）和开关箱。

A．单元配电箱

B．分配电箱

C．照明配电箱

D．混合配电箱

48．关于电路短路的说法，错误的是（）。

A．当电路中有电压的两点被电阻为零的导体连接时，即为短路

B．电路短路时电流不再流过负载

C．电路短路时电源的端电压为零

D．电路短路时电路中的电流为零

49．小区防盗报警系统一般由探测器、传输系统和（）组成。

A．报警控制器 B．显示与录像设备

C．门卫系统控制器

D．输出控制设备

50．智能小区中的门禁系统是指（）。

A．出入口控制系统

B．防盗报警系统

C．闭路电视监控系统

D．访客控制系统

二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0．5分)51．供给量的变动不会改变（）。

A．厂商的生产技术

B．供给表

C．供给曲线

D．供给价格

E．供给函数

52．企业经营战略的特征包括（）。

A．全局性

B．长远性

C．政策性

D．应变性

E．及时性

53．下列能力中，属于心理学上所说的一般能力的有（）。

A．物业维修能力

B．记忆力

C．抽象概括能力

D．观察力

E．项目管理能力

54．物业服务企业针对业主开展公共关系活动的常用方法有（）。

A．积极和新闻媒介沟通

B．参加各种社区活动

C．编写和制作宣传材料

D．设施设备安全检查

E．开展企业优秀员工评比活动

55．政府在市场经济中具有职能包括（）。

A．调控价格

B．宏观调控

C．市场监管

D．公共服务

E．制定规则

56．关于物业服务合同的说法，正确的有（）。

A．物业服务合同是平等主体之间签订的民事合同

B．物业服务合同应为要式合同

C．物业服务合同为有偿合同 D．物业服务合同是双务合同

E．物业服务合同双方可以随意解除合同

57．下列主体中，属于物业管理民事法律关系主体的有（）。

A．业主大会

B．物业服务企业

C．业主

D．某市住房和城乡建设委员会

E．某区街道办事处

58．制定一个完整的统计调查方案，应包括（）。

A．确定调查目的

B．明确调查对象和调查单位

C．选择调查方式和方法

D．撰写调查报告

E．规定调查时间和地点

59．关于人身保险的说法，正确的是（）。

A．人身保险属于定额保险

B．人身保险的保险利益以人与人的关系来确定

C．人身保险具有长期性

D．人身保险的保险利益是以人与物的关系来确定

E．人身保险的保险期间一般不长

60．根据我国实际情况，按照组织的性质和功能，可将社会组织分为（A．经济

B．政治

C．生产

D．文化

E．群众

61．文化交汇包括（）。

A．文化接触

B．文化冲突

C．文化移植

D．文化融合E．文化比较

62．建筑物的耐火等级是由（）决定的。

A．建筑结构的耐火特性

B．建筑材料的燃烧性能

C．建筑构件的最低耐火极限

D．建筑构件的最高耐火极限

E．建筑物的重要性

63．关于建筑石膏性质的说法，正确的有（）。

A．建筑石膏凝结硬化慢

B．建筑石膏防火性能较好

C．建筑石膏耐水性能较好

D．建筑石膏硬化时体积略有膨胀

E．建筑石膏硬化体的可加工性能较好）组织。64．关于建筑通风的说法，正确的有（）。

A．通风包括排风和送风两个过程

B．利用风压的通风是自然通风，自然通风的效果主要取决于室内外温差的大小

C．机械通风可将吸入的新鲜空气，按照需要送到房间内的任何地点

D．通过机械通风送入建筑物的空气可以首先加热、冷却、加湿或减湿

E．机械通风的通风量会在一定程度上受到外界气候的影响

65．智能建筑通常由（）系统组成。

A．楼宇自动化

B．通信自动化

C．办公自动化

D．智能建筑集成E．电话公网及广电网络

三、案例题(共20分)

某物业服务企业项目经理工作日志如下。请仔细阅读，并回答问题：

1月5日 晴

近日，公司就本物业服务收费计划征求各项目部意见。本项目部全体同志经过认真研究，认为所管项目属于普通住宅小区，物业管理服务需求的价格弹性大，提高收费标准容易引起业主不满，应建议公司维持原有收费标准。

2月6日 多云

临近春节，准备向公司申请专项经费，用于购买慰问品，探望去年底因电梯事故而向政府投诉的三位业主，争取他们对我们服务工作的支持。

3月5日 多云

上午，公司赵总来电话，要求本小区公共场地露天停车场白天向邻近大厦的车辆开放，既提高了车场使用率，又可以为公司创造收入。我觉得小区露天停车场白天确实有大量的富余车位，如果出租给附近大厦使用，可为公司每年创收近百万元。但是，我们如果将停车场出租创收，又恐引起业主不满。思考再三，决定先开放停车场试试，出了问题再说。

4月2日 晴

针对小区内个别住宅楼内的楼层地面出现松动、空鼓、开裂以及少量地面砖破裂的现象。工程部安排施工人员对出现问题的住宅楼进行了维修。今天上午，我组织了各部门的人员联合进行验收，发现部分工程未达到质量要求，当即请工程部组织返修。

5月20日 阴

五月上旬，公司人力资源部组织新近入职的大学生到我们项目部进行岗前实习。员工普遍反映实习人员学历较高，学习能力较强，但物业管理专业知识普遍不足。考虑到目前项目部人员严重不足，我还是要求公司选派一部分实习人员到我处工作。相信经过一段时间学习和工作后，他们是能够胜任工作的。

问题

66．请用经济学原理，分析该项目部1月5日建议的依据是否正确。说明理由。(4分)67．请用心理学知识解释该项目部2月6日的春节慰问活动是否有效。为什么?(4分)

68．针对3月5日的日志，依据《物权法》知识，请问该项目部开放小区公共场地露天停车场是否妥当?你作为项目部经理，该如何处理这件事?(4分)

69．根据4月2日的工作状况，指出楼地面工程的维修有哪些质量要求?(4分)

70．请用社会学中社会化的相关知识，结合5月20日的工作日志，解释开展企业员工培训的重要性。(4分)

2011全国物业管理师执业资格考试试卷

《物业管理综合能力》参考答案

一、单项选择题

二、多项选择题

三、案例题

66．根据经济学原理，该项目部1月5日建议的依据不正确。

理由：物业管理服务需求是缺乏价格弹性的。

67．用心理学知识解释，该项目部2月6日的春节慰问活动是有效的。

理由：业主投诉的一般心理包括：(1)求尊重心理；(2)求发泄的心理；(3)求补偿心理。购买慰问品可以起到安抚心理的作用。

68．针对3月5日的日志，依据《物权法》知识，该项目部开放小区公共场地露天停车场不妥当。作为项目部经理，应该首先和业主委员会进行协商，经业主同意后，方可对外开放停车场。

69．根据4月2日的工作状况，楼地面工程的维修的质量要求：维修应牢固、安全、平整、不起砂、拼缝严密不闪动，不空鼓开裂，地坪无倒泛水现象。

篇6：物业综合能力模拟考试

1、以下不属于现金流量三要素的是( )。

a.大小 b.方向

c.速度 d.时点

2、在资本金财务现金流量表中，以下不属于现金流出的是( )。

a.流动资金回收 b.增值税

c.所得税 d.借款还本付息

3、假设名义利率为r，按月计息，则半年的有效利率为( )。

a.[(1+r/12)12-1]/2 b.r/2 c.(1+r/12)6-1 d.(1+r/12)12-1

4、某人储备养老金，每年年末存款100元，年利率为8%，则后他的养老金总额为( )。

a.4506.2 b.4670 c.4576.2 d.4500

答案：c

解析：已知a=100，i=8%，n=20

(1+i)n—1 (1+8%)20—1

根据年金终值公式则：f=a————————=100———————

i 8%

=100×45.762=4576.2

5、年有效利率大于名义利率，是因为( )。

a.计息周期小于一年时 b.计息周期等于一年时

c.计息周期大于一年时 d.计息周期小于等于一年时

6、某企业向银行借款，有两种计息方式：一种为年利8%，按月计息;另一种为年利8.5%，半年计息，则 企业应选择的有效利率为( )。

a、8.3% b、8% c、8.5% d、9.2%

答案：a

解析：根据公式iff=(1+r/m)m—1有：

iff1=(1+8%/12)12—1

iff2=(1+8.5%/2)2—1

择其中值小的，应为8.3%。

7、在经济评价中，一个项目内部收益率的决策规则是( )。

a.irr低于基准利率，则投资;

b.irr大于或等于基准利率，则投资;

c.irr>0，则投资;

d.irr<0，则投资.

8、某项目财务现金流量表的数据如下表所示，该项目静态投资回收期为( )年。

某项目财务现金流量表 单位：万元

计 算 期 1 2 3 4 5 6 7

现金流入 900 1200 1200 1200 1200

现金流出 800 700 500 600 600 600 600

a.5.4 b.5.0

c.4.8 d.4.4

答案：c

解析：静态投资回收期的计算公式：

pt=(累计净现金流量出现正值的年份)-1+上年累计净现金流量绝对值/当年净现金流

根据题意可列表：

静态投资回收期计算表

计 算 期 1 2 3 4 5 6 7

现金流入 900 1200 1200 1200 1200

现金流出 800 700 500 600 600 600 600

累计(万元) -800 -1500 -1100 -500 100 700 1300

9、正常情况下，偿债备付率应( )。

a.小于1 b.小于2

c.大于1 d.大于2

10、某投资方案的初期投资额为1500万元，此后每年年末的净现金流量为400万元，若基准收益率为15% ，寿命期为，则该方案的净现值为( )万元。

a.739 b.839

c.939 d.1200

答案：b

(1+i)n—1 (1+15%)15-1

解析：已知a=400，i=15%，n=15，co=1500，则，p=a———————=400————-———

i(1+i)n 15%(1+15%)15

=2339

所以：fnpv=2339—1500=839

11、下列评价指标中，属于动态指标的是( )。

a、投资利润率 b、利息备付率 c、内部收益率 d、投资收益率

12、工程项目的投资回收期，在没有注明具体时间的情况下，一般应从( )算起。

a、投资年 b、投产年的前一年 c、建设开始年 d、建设结束年

13、有形磨损的局部补偿形式适用于( )。

a.可消除性的有形磨损 b.不可消除性的有形磨损

c.第一种无形磨损 d.第二种无形磨损

14、设备的经济寿命是指从设备开始使用到( )最小的使用年限。

a.等值年成本 b.年度使用费用 c.资金恢复费用 d.年运营费用

15、某租赁公司出租给某企业一台价格为50万元的设备，设定的附加率为4%，折现率为10%，租期为5年 或6年，则每年租金为( )万元。

a.17.00或14.50 b.18.00或14.50

c.17.00或15.33 d.17.50或14.00

答案：c

(1+n×i)

解析：根据公式：r=p———————+p×r

n

(1+5×10%)

r(5年租期)=50——————+50×4%=17%

5

(1+6×10%)

r(6年租期)=50——————+50×4%=15.33%

6

16、对于企业采用融资方式租赁设备来说，下列说法中错误的是( )。

a.融资租赁适用于长期使用的贵重设备

b.企业可以随时通知对方取消租约

c.企业可以降低技术过时的风险

d.企业不可以处置租赁设备

17、某建材厂设计能力为年生产某型号预制构件7200件，每件售价5000元，该厂固定成本680万元，每件 产品变动成本为3000元，则该厂的盈亏平衡产量为( )。

a.3500 b.3000

c.4420 d.3400

答案：d

解析：根据盈亏平衡点计算公式：

年固定成本bep(q)=————————————————————————

单位产品售价—单位变动成本—单位产品销售税金及附加

6800000

有：bep(q)=—————————————=3400

5000 — 3000

18、敏感性分析中评价指标的确定，一般根据项目实际情况而选择。如果主要分析投资大小对方案资金 回收能力的影响，则选用( )作为分析指标。

a.投资回收期 b.项目投资收益率

c.财务净现值 d. 财务内部收益率

19、建设工程项目施工阶段的工作内容包括：施工组织设计、生产准备、施工过程，其工作顺序为( )。

a.施工组织设计→生产准备→施工过程

b.施工组织设计→施工过程→生产准备

c.生产准备→施工组织设计→施工过程

d.生产准备→施工过程→施工组织设计

20、可行性研究的内容涉及技术、经济和社会等方面，下列基本内容中属于技术方面的是( )。

a.市场分析与评价 b.融资方案

c.风险分析 d. 原材料燃料供应

21、价值工程中的总成本是指( )。

a、生产成本 b、使用成本 c、使用和维护费用 d、产品寿命成本

22、根据甲、乙、丙三个零件的已知数据，应选择( )为价值工程的对象。

甲 乙 丙

功能评价系数 0.2 0.02 0.09

目前成本 100 10 9

成本系数 0.10 0.01 0.09

a.甲 b.乙

c.丙 d.甲、丙

23、功能价值v的计算可分为功能成本法和( )。

a.方案估算法 b.功能指数法 c.强制确定法 d.多比例评分法

24、两项等额的资金，由于时间价值的存在，发生在前的资金时间价值( )发生在后的资金时间价值

a、无法确定 b、低于 c、等于 d、高于

25、某企业向银行借款1000万元，期限为3年，到期需还本付息合计1300万元，已知45)=1.295，(f/p ，10%，3)=1.331，(f/p,11%,3)=1.368，则银行的贷款利率为( )。

a、小于9% b、9%-10% c、10%—11% d、大于11%

答案：b

解析;已知p=1000，f=1300，n=3，由f=p(f/p，i，n)可知1300是介于9%和10%之间的。

26、现金流量表的编制原则是( )。

a.权责发生制原则 b.收付实现制原则

c.客观性原则 d.历史成本原则

27、现金等价物具有期限短的特点，一般是指从购买日起，( )个月内到期。

a.3 b.4

c.6 d.8

28、下列各项，属于静态会计报表的是( )。

a.利润表 b.资产负债表

c.现金流量表 d.分部报表

29、下列各表，属于会计报表附表的是( )。

a. 资产负债表 b.利润表

c.现金流量表 d.利润分配表

30、我国编制资产负债表的基本格式属于( )。

a. 帐户式 b.报告式

c.单步式 d.多步式

31、下列各项，属于没有实物形态的非货币性长期资产的是( )。

a. 长期投资 b. 其他资产

c. 固定资产 d. 无形资产

32、下列各项，适用于托收承付结算方式的是( )。

a.赊销商品的款项 b. 寄销商品的款项

c.代销产品的款项 d. 商品交易而产生的款项

33、采用双倍余额递减法计提折旧的固定资产，应当在固定资产使用后期，当发现某期按双倍余额法计 算的折旧( )该期剩余年限按直线法计提的折旧时，改用直线法计提折旧。

a. 大于 b.小于

c.等于 d.不确定

34、某企业12月31日购入一项固定资产。该固定资产原价为216万元，预计使用年限为5年，预计 净残值为5万元，按年数总和法计提折旧。该固定资产的折旧率应为( )。

a.3÷15×100% b.2÷15×100%

c. 4÷15×100% d. 1÷15×100%

答案：a

预计使用年限—已使用年限

解析：按年数总和法计提折旧的公式为：固定资产年折旧率=—————————————

固定资产预计使用年限的总和

3

该固定资产年折旧率= ——————×100%

15

35、下列各项，视同自有固定资产管理的是( )。

a. 经营租出固定资产 b. 融资租入固定资产

c. 经营租入固定资产 d. 融资租出固定资产

36、下列各项，属于流动负债的是( )。

a. 长期借款 b.应收账款

c.预收账款 d.预付账款

37、企业的预付帐款，如有确凿证据证明其不符合预付帐款性质，或因供货单位破产、撤消等原因已无 望再收到所购货物的，应将原记入预付帐款的金额转入( )，并按照规定计提坏帐准备。

a. 营业外支出 b.管理费 c.其他应收款 d.应收帐款

38、某企业年初盈余公积金余额500万元，本年提取法定盈余公积金200万元，提取法定公益金100万元， 用盈余公积金转增资本200万元，用法定公益金购置职工集体福利设施50万元，该企业盈余公积金年 末余额为( )万元。

a. 420 b.500 c.550 d.600

答案：d

解析：盈余公积的来源是税后净利润，盈余公积包括法定盈余公积、任意盈余公积、法定公益金。企 业的盈余公积可以用于弥补亏损、转增资本。符合规定的企业，也可用于分派现金股利。所以，提取 法定盈余公积、提取法定公益金是盈余公积的增加，用盈余公积弥补亏损、转增资本、分派现金股利 是盈余公积的减少，而用法定公益金购置职工集体福利设施是盈余公积内部构成的变动，不会对盈余 公积总额发生影响。

本题中该企业盈余公积的年末余额应为：

500+200+100—200=600(万元)

本题应对盈余公积的实质、提取和使用的核算应熟练掌握。

39、在项目利润分配中应优先提取的是( )。

a.法定公益金 b.任意盈余公积金

c.法定盈余公积金 d.优先股股利

40、利润在数量上表现为( )。

a.收入与费用相抵后的数额

b.现金流入与现金流出相抵后的余额

c.资产与负债相抵后的数额

d.资产与所有者权益相抵后的余额

41、对于在同一会计年度期间开始并完成的劳务，应当在( )予以确认。

a. 劳务开始时 b.完成时

c.实际收到货币资金时 d.资产负债表日

42、企业财务管理的目标是( )。

a. 利润最大化 b.风险最小化

c.企业价值最大化 d.报酬率最大化

43、补偿性存款余额的约束使借款企业受到的影响是( )。

a. 增加了所需支付的借款利息额 b.增加了实际可用的借款数

c.提高了实际借款利息 d.降低了实际借款利息率

44、会计信息必须满足使用者的需要，这体现了( )原则。

a. 明晰性 b.相关性

c.及时性 d.重要性

45、财务分析中最重要、最基本的方法是( )。

a.对比分析 b.趋势分析

c.比率分析 d.构成分析

46、建筑安装工程中的规费属于( )。

a. 直接费 b.直接工程费

c.间接费 d.以上都不是

47、病假在6个月以上的生产工人工资应计入( )。

a. 生产工人辅助工资 b.间接费中的劳动保险费

c.职工福利费 d.生产工人劳动保护费

48、在施工现场对建筑材料、构件进行一般性鉴定、检查所发生的费用应列入( )。

a. 检验试验费 b. 研究实验费 c. 间接费 d. 现场管理费

49、某工程及该工程的施工单位均位于市区，该工程的直接费为180万，间接费27万，利润10万，则该工 程的营业税、城市维护建设税和教育费附加的合计为( )万。

a. 7.400 b.7.266

c.6.987 d.7.161

答案：a

解析：根据税金=(直接费+间接费+利润)×税率的公式，由于该工程位于市区，其综合税率应取 3.41%，则综合税应为：(180+27+10)×3.41%=7.3997=7.400

50、某工程直接工程费为180万元，间接费为27万元，利润为10万元，营业税率3%，则该工程的营业税为 ( )。

a. 6.711 b. 6.510 c. 6.320 d. 6.705

答案：b

解析：根据税金=(直接费+间接费+利润)×税率的公式，该工程的营业税为：217×3%=6.510

51、我国现行工程清单计价办法中的单价采用( )。

a 直接工程费 b 综合单价 c 工料单价 d 不限制

52、国产标准设备的原价一般是指( )。

a. 设备制造厂的交货价 b. 出厂价与运费、装卸费之和

c. 设备预算价格 d. 设备成本价

53、某项目进口一批工艺设备，其银行财务费为4.25万元，外贸手续费为18.9万元，关税税率为20%，增 值税税率为17%，抵岸价为1792.19万元。该批设备无消费税、海关监管手续费，则该批进口设备的到 岸价格(cif)为( )。

a. 747.19 b. 1045 c. 1291.27 d. 1260

答案：d

解析：根据公式：进口设备抵岸价=货价+国外运费+国外运输保险+银行财务费+外贸手续费+进口关税 +增值税+消费税+海关监管手续费

有：1792.19=cif+4.25+18.9+20%cif+(cif+20%cif)17%

cif=(1792.19-4.25-18.9)/1.404=1260

54、整个车间的设备安装后的负荷试运转属于( )。

a. 联合试运转费 b.设备购置费

c.设备安装费 d.生产准备费

55、某项目建设期2年，第一年贷款100万元，第二年贷款200万元，贷款分年度均衡发放，年利率10%， 则建设期贷款利息为( )万元。

a. 30 b. 15 c. 25.5 d. 25

答案：c

解析：根据利息计算公式：各年应计利息=(年初借款本息累计+本年借款额/2)× 年利息

有：第一年应计利息=(0+100/2)×10%=5

第二年应计利息=(105+200/2)×10%=20。5

建设期为2年，其应计利息为5+20.5万元

56、对工程建设定额分类的的说法错误的是( )

a 按定额反映的物质消耗内容分类，可以把工程建设定额分为劳动消耗定额、机械消耗定额和材料消 耗定额3种

b 按照定额的编制程序和用途来分类。可以把工程建设定额分为施工定额、预算定额、概算定额、概 算指标、投资估算指标等5种

c 按照投资的费用性质分类。可以把工程建设定额分为建筑工程定额、设备安装工程定额、建筑安装 工程费用定额、工器具以及工程建设其他费用定额等

d 按照专业性质来分类。工程建设定额分为通用定额、行业通用定额和专业专用定额、企业定额4种

57、工人工作时间分类中，不属于有效工作时间的是( )

a 准备与结束时间 b 基本工作时间

c 辅助工作时间 d 不可避免的中断时间。

58、投资决策中的项目建议书阶段和详细可行性研究阶段的投资估算误差率的范围分别为( )。

a ±30%;±20% b ±20%;±10%

c ±30%;±10% d ±30%;±25%

59、原有日产产品10吨的某生产系统，现拟建相似的生产系统，生产能力比原有的提高2倍，用生产能力 指数法估计投资额需增加约( )。(n=0.5)

a. 1.4倍 b.1.7倍

c.70% d.40%

答案：c

解析：已知x2/x1=3，n=0.5，根据公式c2=c1(x2/x1)n×cf

有：c2/c1=31/2

c2/c1=1.732 c2=70%

60、国际工程项目的检验试验费一般计入( )。

a. 材料设备费 b.人工费

c.现场管理费 d.公司管理费

二、多项选择题(每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分。)

1、属于现金流量的是( )。

a. 现金流入

b. 现金流出

c. 现金转移

d. 净现金流

e. 机器折旧

2、工程经济分析中的经营成本包括( )。

a. 生产成本

b. 折旧费用

c. 销售费用

d. 财务费用

e. 利息支出

3、下列指标中，取值与项目效益成正比的指标是( )。

a、投资收益率

b.投资回收期

c.财务内部收益率

d.财务净现值

e、净年值

4、采取下列哪些措施可以提高盈亏平衡产量( )。

a. 提高年固定总成本

b. 提高单位产品可变成本

c. 降低单位产品可变成本

d. 降低单位产品销售价格

e. 提高单位产品销售税金及附加

5、建设项目可行性研究的基本内容包括( )。

a. 招投标准备

b. 机会研究

c. 市场研究

d. 技术研究

e. 效益研究

6、下列指标中与资金时间价值有关的指标有( )。

a. 投资收益率

b. 净现值率

c. 投资利润率

d. 内部收益率

e. 利息倍付率

7、方案创造是价值工程活动成败的关键，在价值工程中常用的方案创造的方法有( )。

a. 头脑风暴法

b. 模糊目标法

c. 专家意见法

d. 加权评分法

e. 专家检查法

8、下列各项能够通过阅读abc公司资产负债表获悉的有( )。

a. 该公司拥有多少货币资金

b. 该公司的产品质量

c. 该公司所欠债务

d. 该公司拥有多少台设备

e. 该公司的经营状况如何

9、资金成本包括资金筹集费和资金占用费两部分，下列各项划分正确的有( )。

a. 股票发行代理费属于资金筹集费

b. 股票的股利、银行的利息属于资金占用费

c. 债券利息属于资金筹集费

d. 债券发行代理费属于资金占用费

e. 股票发行广告费属于资金筹集费

10、会计核算的基本原则有( )。

a. 法人资格

b. 持续经营

c. 会计分期

d. 货币计量

e. 会计主体

11、下列资产如发生减值，应计提减值准备的有( )。

a. 流动资产

b. 长期投资

c. 无形资产

d. 固定资产

e. 存货

12、根据企业会计准则，下列应计提固定资产折旧的有( )。

a. 在用的固定资产

b. 以融资方式租入的固定资产

c. 以经营方式租入的固定资产

d.房屋及建筑物

e.未使用、不需使用的固定资产

13、下列各项资本公积可以直接用于转增资本的有( )。

a. 资本溢价

b. 接受现金捐赠

c. 拨款转入金

d. 外币资本折算的差额

e. 股权投资准备

14、销售商品的收入应该在满足下列条件的情况下予以确认( )。

a. 企业已将商品所有权的主要风险和报酬转移给供货方

b. 企业已经能够可靠的确认交易的结果

c. 企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已出售的商品实施 控制

d. 与交易相关的经济利益很可能流入企业

e. 相关收入和成本能够可靠的计量

15、建筑安装工程费用项目的组成包括( )。

a. 直接费用

b. 间接费用

c. 企业管理费

d. 税金

e. 利润

16、进口设备到岸价(cif)是以下哪几项价格或费用之和( )。

a. 外贸手续费

b. 海关监管手续费

c. 离岸价(fob)

d. 国外运费

e. 国外运输保险费

17、按照《建设工程工程量清单计价规范》规定，分部分项工程量清单应按照统一的( )进行编制

a. 项目编码

b. 项目序号

c. 项目名称

d. 计量单位

e. 工程量计算规则

18、下列费用中属于与未来企业生产经营有关的其它费用的有( )。

a. 临时设施费

b. 工程保险费

c. 联合试运转费

d. 生产准备费

e. 办公和生活家具购置费

19、人工定额的制定方法通常有( )。

a. 技术测定法

b. 理论计算法

c. 统计分析法

d. 比较类推法

e. 经验估计法

20、下列说法正确的有( )。

a. 分部分项工程量清单为可调整清单

b. 分部分项工程量清单为不可调整清单

c. 措施项目清单为可调整清单

d. 措施项目清单为不可调整清单

e. 其它项目清单由招标人部分和投标人部分组成

模拟试卷一参考答案

一、单项选择题

1、c 2、a 3、c 4、c 5、a 6、a 7、b 8、c 9、c 10、b 11、c 12、c 13、a 14、a 15、c 16、b 17、d 18、d 19、b 20、d

21、d 22、a 23、b 24、d 25、b 26、b 27、a 28、b 29、d 30、a 31、d 32、d 33、b 34、a 35、b 36、c 37、c 38、d 39、c 40、a 41、b 42、a 43、c 44、b 45、c 46、c 47、b

48、a 49、a 50、b 51、b 52、a 53、d 54、a 55、c 56、d

57、d 58、c 59、c 60、c

二、多项选择题

1、abd 2、acd 3、acde 4、abde 5、cde 6、bd 7、abce、8、ac 9、abe 10、bcde 11、bc 12、abde 13、abcd