兽药合作合同范本

兽药合作合同范本（精选10篇）

篇1：兽药合作合同范本

兽药服务合作协议

甲方：莘县爱德禽业专业合作社

乙方：________ 地址：__________电话：____________身份证号：_________ 丙方：________ 地址：__________电话：____________身份证号：_________ 为提高养殖户的饲养管理水平，把莘县散乱的个体经营户带到标准化的合作道路上来，增强市场的应对能力和抗风险能力，爱德专家服务队愿为您保驾护航。

1、甲方负责给养殖户提供兽药服务，对提供的兽药及疗效负责。

2、乙方向甲方交费具体：

（1）合同规格鸡2.6—3斤料/只，药费0.6元/只；3—4.5斤料/只，药费0.75元/只；4.5斤—6.5斤料/只，药费0.9元/只。

（2）市场规格鸡2.6—3斤料/只，药费0.4元/只。3—4.5斤料/只，药费0.55元/只，4.5—6.5斤料/只，药费0.8元/只。

3、疫苗、油苗、抗体除外。

4、如果甲方向乙方提供的防疫药不够用，另外补充药物，不再收费。

5、甲乙双方确认丙方为担保人及委托人，丙方负责协同乙方代办相关业务、结算及其他约定事项。

6、如遇火灾、洪水、地震、安全事故及重大疫情等不得抗拒的因素，致使合同不能正常履行的，经甲乙丙三方确认后合同自行终止。

7、本合同出现争议，三方协同解决，协商不成可到莘县人民法院裁定。

8、本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，签字盖章后生效。甲方：乙方：丙方：代表签字：代表签字：代表签字：年月日年月日年月日

篇2：兽药合作合同范本

甲、乙双方本着诚信自愿，合作互利的原则，经友好协商，签订下列合同 ，并共同遵守。

一、产品品种、数量、价格、总金额。

总金额(大写)：肆拾玖万伍仟伍佰元整

二：交货时间、费用

交货时间为年 月 日。此次交收货物中所产生的费用由甲方自行负责。乙方收货时应验收货物，并在收货单上签字交予甲方。 三：付款方式、金额

乙方在收到货物后三十日内，一次性以转帐方式与甲方结算货款。

四、产品质量保证

所有购买产品的质量、规格应严格按照国家规定执行，若产品不

合格，乙方有权退回，若产生争议，应按国家相关检测部门的结论执行。 五、违约责任

若甲方不能交货，按照合同总金额10%支付违约金，延期交货支付合同总金额5%的违约金，乙方不依法或不按合同要求而单方终止合同的，乙方同样应按照合同总金额10%支付违约金。

不可抗力的原因下除外。

违约金在一个月内偿付，否则按逾期款处理。

本协议一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字后即生法律效力。

甲方负责人： 乙方负责人：

公章 公章

篇3：兽药合作合同范本

成都中牧廖成斌董事长发表讲话, 详细介绍了企业经营发展理念以及公司一直以来对产品研发工作的高度重视, 他强调:中兽药是行业发展和规范受多重因素影响下的重要突破点, 我们要利用好中药资源, 加大对中兽药的研发力度, 与中国农业科学院兰州畜牧与兽药研究所积极合作, 打造产学研联合平台, 共同努力推进中兽药产业化应用, 利用好中药安全环保的天然优势, 为广大养殖户做好健康养殖服务, 为食品安全作出企业的努力和贡献。

中国农业科学院兰州畜牧与兽药研究所杨志强所长表示, 在当前行业发展形势下, 研究所也在积极探索与企业合作的发展模式, “ 经过前期长时间的相互了解、 沟通、 信任, 我们与成都中牧生物药业有限公司建立了良好的合作关系, 此次达成战略协议, 是我们所的一次重要事件。 ”

四川省兽医监察所葛荣所长介绍了四川省兽药产业规模以及当前行业发展所面临的挑战和机遇, 充分肯定了成都中牧与兰州牧药所此次产学研的科技创新合作模式, 他认为“双方此次战略合作为地区行业发展起到了典范作用”。

篇4：台网创新合作范本

“第二季《好声音》和第一季相比，真正的传播创新在于它跟唯一网络平台的合作。”搜狐视频内容运营中心总编辑尚娜表示。

搜狐视频首席运营官邓晔表示，“搜狐视频与灿星制作的合作不单纯是版权购买，而是集版权使用、产品研发、营销拓展为一体。”

最高响应机制

搜狐视频对于《好声音》的重视程度为“最高级别”。

“拿到项目后，我们用了公司全部的资源去实现我们的设想，比如在基本产品上、销售营销上、内容开发上、自制的节目匹配上等等。另外，我们和灿星整体沟通，看看第一季还有哪些资源可以再利用。”尚娜说。最终，《中国好声音对战最强音》（即第一季《中国好声音》巡回演唱会）也被搜狐视频独家打包拿下。

自去年12月份拿下第二季《中国好声音》版权起，一直到今年10月份，搜狐视频打造《好声音》长达10个多月。在此期间，对内，搜狐视频启动矩阵资源全力支持《好声音》，搜狗、畅游、搜狐门户等都是矩阵中的重要资源。对外，搜狐视频前所未有做出了利益取舍，和所有的网络媒体进行战术上的配合，比如与新浪达成了一些此前从未有过的合作。

依靠搜狐“娱乐+视频”双平台优势以及第一季《中国好声音》的超高人气，搜狐视频在此次合作上运行了三屏合一平台，加强在电脑屏幕、手机屏幕、PAD屏幕上的跨屏整合服务与营销，与第二季《中国好声音》的电视平台——浙江卫视一起，实现全网全渠道覆盖。

台网联动 淋漓尽致

邓晔表示，搜狐视频与《好声音》的台网聯动淋漓尽致，“过去的台网联动更多是彼此推广，真正的联动是互为必需品，发挥各自的特点，电视侧重于曝光，互联网有更多互动和多品种选择。”

此次合作中搜狐视频除了独家获得第二季《中国好声音》新媒体版权外，触角还渗透到综艺节目上游的内容环节，直接参与节目制作、学员征集、导师培训等，并通过举办网络通道征集优秀学员直通第二季《中国好声音》等方式，进一步推动搜狐视频的品牌影响力。

2月27日，第二季《中国好声音》在北京启动，搜狐视频开通了第二季《中国好声音》全球学员官方征集平台。第二季《中国好声音》征集到报名资料约80万，是第一季的数倍，作为官网唯一征集平台，搜狐视频开通了PC端、移动端等多个平台。在征集学员中，搜狐视频独家官网征集人数接近整体半数，显现出网络媒体的作用。

搜狐视频制作的《冲刺好声音》作为第二季《中国好声音》预热节目，通过8场好声音展示表演，选出优秀学员，直接送入第二季中国好声音盲选阶段。《冲刺好声音》的举办使得第二季《中国好声音》在网络平台上的热度持续升温。

7月12日开始，第二季《中国好声音》开始电视播出，收视率丝毫没有受到网络直播的影响，节目首播收视率达到3.62%，此后一路走高，巅峰之夜创下5.174%的收视高峰。

第二季《中国好声音》导师学员队伍得到扩充，因此，并不是每个获得导师转身的学员都能在电视上得到呈现，搜狐视频承担了这部分内容的播放工作。“互联网节目不受播出时间和时长的限制，这也是网台联动中‘网’的优势所在。”邓晔说。

发挥网络传播优势，搜狐视频与搜狐微博、新浪微博、腾讯微博实现双向互通并推出了“看点”功能，用户可以将自己觉得最有趣的部分作为视频的播放时间起点来分享到三大微博平台中去。利用互通机制，搜狐视频获得社交媒体的反馈信息后，在研发上推出更贴近用户的产品。据悉，互通功能实现后，无论是站内观看，还是被传播至微博平台，用户都可以看到该视频的全部评论内容，实现病毒式的传播效应。

衍生节目已成为网台联动的标配，除了享有《好声音》的两档衍生电视节目《酷我真声音》、《成长教室》的独家版权，搜狐视频还基于媒体经验和用户互动反馈，为《好声音》量身打造了多档互联网衍生节目，策划并相继推出了《寻找好声音》《冲刺好声音》《K歌之王》《好声音英雄谱》等多档自制节目。

搜狐出品

“一档好的综艺节目若能贯穿整个夏季，形成热点话题、热点事件，那么媒体就可以进行360度拆解。好声音的后续传播效果很好，而且网络可以挖掘台前幕后的情况，做成一些互联网化的节目，一鱼多吃，就看你的想法和能力了。”邓晔表示。

在搜狐视频播出的《好声音》系列节目中，80%是搜狐视频自主做的延展和编播，形成了一个大的《好声音》节目带。

据尚娜介绍，衍生节目的总体规划如下：《好声音》播出之前安排了两档节目——《寻找好声音》和《冲刺好声音》。在《好声音》播出阶段，安排了《K歌之王》和《好声音英雄谱》两档节目。《寻找好声音》的目的是做海选，海选之后，通过《冲刺好声音》，选出一些预热《好声音》的话题，一方面为《好声音》进行网络造势，另一方面选出来一些选手推送给《好声音》。

《冲刺好声音》是搜狐重金打造的自制大型音乐评论培训类真人秀。节目首先借助《中国好声音》的国民认知度优势，通过网民在线投票方式，选出中国好声音第一季学员作为明星学长，李代沫、吴莫愁、平安、张玮、张赫宣等先后参与到节目中来；其次，通过每期设定固定主题，有效吸引网民兴趣，引发节目内容创意提升，带来话题讨论，获得了网民好评，每期节目直播期间有数十万网友在线评论互动，比肩卫视平台受众的到达率。同时，节目大手笔聘请业内“梦之队”操刀音乐和舞美，规格直逼顶级卫视综艺节目。《冲刺好声音》共8期，周播+直播的方式开创了互联网自制综艺的先河。

每周五晚《K歌之王》无缝接档《好声音》直播，节目邀请人气高但被淘汰的选手来演唱他们在盲选时来不及唱完的歌，并与网民互动。《英雄谱》则是把热门选手和导师的幕后的经历做了一个完整回溯。

除了搜狐视频自制的衍生节目，网民也会主动上传一些《好声音》选手相关的视频，如原唱歌曲、成名之前的作品等，电视上没有播的素材也会在搜狐视频呈现。

尚娜称，这次合作“等于深入到了‘好声音’的骨头里了”。

两个“舆论场”

从《好声音》播出开始，搜狐视频推出了好声音学员科鲁兹人气榜。该榜单基于学员在网络平台上积累的视频播放量、礼品、投票支持等三个因素综合计算得出。尚娜表示，《好声音》冠军是导师、媒体、现场观众的意愿，更多是从专业角度选择的名次，网络人气榜则是网民互动和参与的结果。

10月7日晚，第二季《中国好声音》巅峰之夜，李琦最终夺得本季冠军。然而，在网络人气榜单上，排名第一的选手是姚贝娜。网络“状元”与电视冠军的错位形成了两个“舆论场”的交锋，引发巨大话题效应。

篇5：兽药购买合同补充协议

（一）买方(甲方)：卖方（乙方）：

根据甲乙双方签订的兽药购买合同内容以及《中华人民共和国合同法》等相关法律法规，经甲乙双方平等、自愿、协商一致，现达成补充协议如下：

一、乙方擅自变更合同约定的药品配方、成份、含量未书面告知或告知后未经甲方同意的，乙方需按照合同约定向甲方承担双方销售产品总金额20%的违约金，该违约金甲方有权直接从尚未支付给乙方的药品货款中扣除。

二、甲方或甲方委托的检测机构出具的检验报告数据与合同双方约定配方成份含量不一致的，或证明乙方提供药品不符合合同约定的产品质量的标准的，乙方需承担双方销售产品总金额20%的违约金，该违约金甲方有权直接从尚未支付给乙方的药品货款中扣除。

三、若乙方对甲方委托检测机构检验结果不服要求复检的，乙方应于检测结果出具后10日内向甲方书面提出，并派专门人员至甲方公司共同取样，封样后送往双方共同选定的检测机构： 大连农产品质量监测中心复检，若复检数据与乙方合同中约定的配方含量等数据一致，那么乙方支付检测费用后，无需承担违约责任。若复检数据与乙方合同中约定的配方含量等数据不一致，则乙方除需承担检测费用还需按照合同约定向甲方承担双方销售产品总金额20%的违约金（该违约金甲方有权直接从尚未支付给乙方的药品货款中扣除），还需承担由于乙方原因提供不符合合同约定的药品在肉鸡放养过程中甲方养户由此受到的全部损失。本次由于乙方原因甲方受损失养户数为户，损失金额共计：元。该部分损失额自复检结果出具后由乙方在7日内无条件支付，若逾期支付则每逾期一日按双方交易总金额%来支付给甲方滞纳金，直至乙方履行完毕为止。

本协议与双方签订的兽药购买合同具有同等法律效力，经双方或双方代表人签字盖章后生效，一式两份双方各执一份。

买方（甲方）：卖方（乙方）： 地址：地址：

法定代表人：法定代表人： 委托代理人：委托代理人： 电话：电话：

开户银行：开户银行： 账号：账号：

篇6：BT模式合作合同的思考

BT是Build-Transfer (建设—转让) , 其含义是指政府通过与投资者签订特许协议, 引入民间资金实施专属于政府的基础设施项目建设, 项目建成后由政府按协议回购。在合同谈判时, 常常将BT模式与带资承包混淆, 其定义与内涵是有所不同的。政府或其授权的单位作为BT模式的项目业主, 由项目业主通过招标方式或经法定程序选择投融资人, 由融资人组建BT模式项目公司对项目进行建设。项目建成后, 由项目业主按合同约定支付回购价款回购项目。而带资承包是指建设单位未全额支付工程预付款或未按月支付工程进度款, 由施工企业预先垫付一定数量的工程款, 当带资施工到约定工程款时, 再由发包方支付款项;所签合同性质及内容不同, 在BT模式下, 投融资人与项目业主之间是投资与被投资的关系, 签订的是BT投资建设合同, 合同中包括融资、建设管理、工程施工、验收移交等内容。带资施工承包模式中, 双方签订的是建设工程合同, 合同的主要内容就是工程施工;职责和范围不同, 在BT模式下, 项目业主一般负责项目的前期工作, 完成项目初步设计前的报批和征地拆迁, 选择融资人和监理单位等各项工作。融资人负责项目的融资和建设管理, 如筹集建设资金, 通过招标选择承包商、供应商、设备制造商等项目实施单位, 并负责项目的计划、组织、协调、控制等建设管理工作, 工程竣工验收以后按合同约定的相关程序将项目移交, 负责质量缺陷责任期内施工、设备材料供应商保修工作的管理, 最终从项目业主那里得到该项目的全部回购资金。在带资承包方式下, 项目业主要对工程项目进行全面的管理, 从工程项目的前期构思、策划和组织工作, 直到工程项目的投资建设管理、竣工交付使用为止。承包单位只负责按合同约定的承建工程范围和内容进行施工阶段的工作。建设资金的筹集与支付方式不同。在BT模式下, 项目业主只负责筹集和支付按合同约定的工程项目竣工后的回购资金;融资人则要负责筹集并投资建设工程项目的全部资金, 要向工程承包单位支付工程预付款、进度款等规定款项。在带资承包模式下, 业主只负责建设项目实施过程中的部分资金, 其余资金则由承包单位垫资施工, 不负责全部建设资金的筹集。承担的责任与风险不同。在BT模式下, 项目业主只承担工程项目前期工作的一些责任与风险, 进行项目的宏观管理;作为融资人不但要承担建设期间的建设管理和施工技术、安全、质量、工期、造价以及融资风险, 还要承担不能及时得到回购资金的风险。

总之, 中标单位执行业主职能, 从资金筹措、相关手续、委托勘察、设计、监理、施工建设、现场管理、竣工验收, 直至项目移交全过程管理。合同签订后承担建设期间的建设管理和施工技术、安全、质量、工期、造价以及融资风险, 还要承担不能及时得到回购资金的风险。通过对项目的前期策划、精心运作, 在完成合同约定质量前提下, 力求管理利润最大化是我公司的任务目标。

一般BT项目规模较大。近年原材料价格、人力成本、机械成本的波动都比较大, 而这三者是影响建设成本最主要的因素, 是“时间风险”。同时, 潜在因素也要考虑, 政府能否到期回购、能否按时点支付进度款、为项目提供必要担保、政府人员调整 (换届) 等。在防范投资风险方面, 首先, 加强政府信用度调查。政府信用是投资者参与BT项目投资建设的基础, 既是强化投资者投资信心的保障, 也是投资回报能否顺利实现的保障。第二, 政府利益让度承诺。相对于其他具有投入产出功能的企业, BT项目投资者承担的风险更大。所以, 在各种利益上作出相应让度, 实施有利于项目投资的项目管理政策、财税优惠与补贴政策、货币政策、社会保障政策等。对项目运作中的风险事项如风险范围、风险承担责任方、预防风险成本等做出合理界定并适当负担, 以消除BT项目投资者的顾虑, 切实降低项目投资风险。第三, 政府担保。BT模式运作的前提是政府有足够的财政资金回购项目并投入运营, 这要求政府财税资源比较充足, 否则BT在回购环节上存在着巨大风险。因而, 政府应以其现有的财税资源作为担保, 确保项目的顺利回购。第四, 商业保险。为BT项目建设投保商业保险是防范非系统性风险的有效手段。因而, 无论是政府或是BT投资者都应非常重视商业保险的风险防范作用, 并充分运用以规避可能发生的各种风险。建设工程一切险宜由BT项目公司投保, 以此防范项目建设中的不可抗力风险。

一个BT项目的成功运作, 贯穿于合同签订、项目计划、风险应对、团队组建、工程实施、质量、资料管理、移交业主全过程。

对于潜在风险应对措施:首先, 要强化合同风险, 对项目涉及到的承包范围、合同工期、质量标准、项目定价、取费标准、设计变更、融资费用、材料价差、计价依据、付款时点、违约责任、担保方式等要有明确约定。其次, 规避回购风险, 在合同中约定回购风险措施, 要求业主提供足额的回购担保, 尽量是物权法意义上的担保。再次, 依据现有建筑法和合同约定的规定, 对专业分包、劳务分包等应及时办理分包手续, 需要公开招标的, 编制标书。与太原市建设工程招标投标管理办公室人员沟通, 依法公开进行招投标工作。编制标书设定条件时, 紧扣BT合同, 原则上要求分包承诺的条件应该比BT合同更优惠, 以减少风险和预留空间。

组建一个廉洁、高效的项目管理团队, 这是项目成功的因素。先说造价:一个建设工程“整个工地都是钱铺出来的”, 这句话足以体现预算的重要性。做预算不难, 做好了就不容易, 难就难在经验积累上。预算是算钱的, 财务也是算钱的, 但二者最大的区别就是:财务不能有一分钱的差, 预算可以有非常大的差。一般认为, 3%～5%以内就算准确。同一图纸做三次预算, 总造价一定是不同的。专业工程师的职责是对本专业工程管理、质量、进度、投资进行管理;审核施工单位提交施工组织设计、负责组织现场质量, 分部、分项指令验收, 核签工程设计变更及技术核定单、核签施工单位提交的施工进度报表和竣工报表, 收集、提供工程索赔事宜的原始资料和处理意见等工作。

外联工作对成功实施项目也很重要。设专人负责外部与各部门的协调沟通, 及时了解各政府机构、职能部门的工作流程, 对设计院的设计变更、业主的技术变更及时请业主书面确认。要求建设方及时出具合法手续办理规划、报审等建设期间手续, 协调煤气、热力、给水、供电等单位, 委托项目配套接入设计和实施, 办理竣工验收、规划验收等工作;项目计划, 业主、监理、施工单位是建设期间的主体, 组建精干的管理班子、选择过硬的施工单位、委托严谨的监理单位, 是BT项目质量的保证。

对于本BT项目建设投资约15亿元人民币, 规模大周期长。原则上锁定资金、技术、设计、施工各方面有雄厚实力的公司, 要求分包承诺的条件应该比BT合同更优惠, 以减少风险和预留空间。材料分包可减少业主资金压力, 还可适当降低施工方相应取费。选择下游分包商、供应商时要选择实力强、信誉好的企业, 最好能签订战略联盟协议, 这样可以延长应付款的周期。在保持资金总量不变的情况下, 拉长资金链, 同时确保资金链的安全运行。

实施方案, 对BT项目宗地四邻关系确认、了解项目内三幢建筑停工原因、规划用地和相邻待征土地权属关系, 如规划绿地、东侧两块商业用地是否出让, 对东西两侧暂未开发土地我项目能否在建设期间临时占用 (租用) , 施工用水、施工用电、排污对周边单位、村落有无影响, 是否会受阻拦施工等, 前期要了解有无存在争议的拆迁物或构筑物。如有潜在问题, 要通过政府和社会力量, 化解在萌芽状态, 不要影响全面开工。对我公司而言, BT项目合同签订后所承担的风险要大于政府承担的风险。开工令就是百米起跑线上的发令枪, 启动就要尽快完成投资计划。这一点对项目决策来说至关重要。质量风险主要出现在项目的实施和转让过程中, 目前的建筑市场竞争激烈, 施工单位良莠不齐, 分包严重的工程往往也是质量问题较多的工程。严格选定分包队伍, 对分包商的承接能力、技术力量、施工水平、设施设备、管理手段等严格把关, 一个项目大致需30家单位共同施工实施方可完成, 优化施工顺序和管理流程, 减少分包商之间、分包商与项目之间的矛盾和摩擦, 杜绝出现不必要的浪费和意外发生。建设期间, 项目部对工程质量、进度和投资等进行控制, 并且进行工程全方位、全过程的质量控制及工序验收签认工作。同时作为第三方见证的监理公司的质量职责和权限必须进行明确划分, 从而建立各自的质量管理体系, 既要全面覆盖工程质量管理的方方面面, 又要设置好相互的质量管理接口。强化我方技术力量、管理手段, 将工程质量风险消灭在萌芽阶段。

资料管理, 收集保存工程设计图纸、会审记录、设计变更、施工合同及有关分包合同、审批的施工组织设计、施工方案、前期工程经济签证、洽商、补充协议、有关技术资料、会议纪要。做好隐蔽工程、节能工程的影像记录。随着工程的进展随时备齐后续相关资料, 为工程验收、工程结算服务。

参考文献

篇7：谨防利用合作合同欺诈

一、劳保手套加工合同欺诈

这类信息多出自山东临沂等地，有时在同一报刊上可看到几家类似的加工合作信息，再看地址，竟然在马路东头一家、西头一家，或在马路两边对门。烟台人杨某据广告提供的加工信息，与“临沂某某劳保用品厂”签订了劳保手套加工合同，合同约定：由该厂免费提供加工设备和原料；产品全部由该厂回收，现金结算付给加工费，批结批清；回收手套的质量标准是眼看手模，没有瑕疵即可；为保证合同的履行，收取杨某数千元的押金。杨某认为，厂方免费提供设备和原料，收取押金也在情理之中，厂方不会不讲信用，万一……，还有厂方的设备和原料在押着。于是，杨某就如数交付押金。但等杨某送交产品时，该厂以产品不合格为由拒绝回收，杨某与之理论，说手套质量没任何问题，该厂仍坚持说不合格，要求解除加工合同。后来，在工商部门对该厂依法查处时发现，该厂提供给加工户的是劣质设备和原材料，按其收取的押金作价，比市场价格要高出许多。其目的是通过订立手套加工合同，设置合同陷阱，高价推销劣质设备和原材料，非法谋利。

二、联营合作合同欺诈

山东莘县某某贸易公司，在报刊上发布联营合作的广告信息，条件较优惠。张某看到后，经过联系洽谈，与该公司签订了合作生产打气筒、颗粒机的联营合同。合同约定：由该公司免费提供原材料；张某利用现有厂方和设备进行加工生产，并交纳合同定金；产品全部由该公司按双方商定的价格回收。张某认为，该公司免费提供原材料，交付定金也不会有多大风险。可是，在张某交付定金后，该公司以张某不能出具银行担保、其设备不能生产合格产品为由，单方解除合同，将定金非法占有。后该公司被莘县工商局依法查处。

三、蜗牛养殖合同欺诈

山东滨洲王某发布蜗牛养殖的虚假广告信息，称蜗牛是含高蛋白质的营养食品，在大宾馆、酒店是上等菜肴，供不应求，养蜗牛成本低，易管理，利润大，成品蜗牛全部按价回收，短时间即可收回蜗牛种款投资。以此引诱多人与其订立蜗牛养殖收购合同，每人收取蜗牛种款6000多元。待养殖户按标准交回成品蜗牛时，王某以蜗牛达不到回收标准为由拒绝回收，并携款逃走。后经工商部门依法查处，责令其退回骗取的种牛款，为养殖户挽回了部分损失。

篇8：兽药合作合同范本

2005年3月29日, 广州某公司 (乙方) 与黄某、钟某、广州某菜市场 (甲方) 签订《经营场地合作协议书》。同日, 签订《补充协议》。约定:1.甲、乙双方经营合作、共同开发改造位于广州市某区某村某某肉菜市场 (以下简称某肉菜市场) 首、二层, 为某某商业商场 (生鲜街市面积1000平方) 。2.乙方全程接手经营和管理。乙方整体运作投入折合1500000元资金对该市场进行升级改造 (如超过双方再协商确认) ;引进乙方技术设备、经营管理模式及导入乙方形象标识, 并策划进行整体项目推广。乙方在对该市场进行商业包装并全部装修改造完成后, 乙方独立经营半年作为乙方投资成本回收期。回收后, 双方按比例分取纯利润, 甲方占51%, 乙方占49%。半年分成一次。3.双方同意装修改造完成后, 即给半年期让乙方回收成本, 由乙方独立经营管理的回收成本期半年期中, 从经营利润中提取10000元作为甲方收入。回收期间的收入和支出全部由乙方负责运行, 财务透明;如乙方提前回收成本, 就按提前期开始分取纯利润;回收期过后或提前开始分成, 不再从经营利润中再提取壹万元给甲方。改造期限为2005年5月1日至8月31日, 非乙方原因自然顺延改造期限。升级改造装修期间, 甲方如单独收取原市场改造前的经营收入, 需承担市场所有费用支出, 财务透明;在此期间, 一切债权、债务由甲方自行承担负责, 乙方不做任何费用承担。若甲方提前离场, 乙方提前接收管理, 负责运作收入和支出。4.本经营场地合作管理期限10年, 即从生效之日开始履行。5.本协议及其附件自2005年5月1日起生效。协议签订后, 广州某公司依据协议约定对市场进行装修改造并经营管理。

【原一审、二审审理情况】

2005年9月11日, 黄某、钟某等突然强行将广州某公司的工作人员驱赶出市场, 单方面占领市场。自此, 广州某公司再也无法进入市场进行经营或管理。随后, 广州某公司向法院提起诉讼, 请求:1.判令解除广州某公司与被告签订的《经营场地合作协议书》;2.判令被告赔偿广州某公司损失合计人民币1000万元;3.本案诉讼费用由被告承担。损失包括两大部分:第一部分是直接损失, 第二部分是可得利益。

庭审中发现某肉菜市场并不具有法人资格, 广州市中级人民法院依法追加广州市某区某村某合作经济社 (以下简称某经济社) 为本案被告参与诉讼。

广东省广州市中级人民法院经审理后判决:一、解除原告广州某公司与被告黄某、某肉菜市场订立的《经营场地合作协议书》;二、在本判决发生法律效力之日起10日内, 被告黄某、某肉菜市场赔偿损失7271670.31元给原告广州某公司, 两被告互负连带责任;三、被告某经济社对被告黄某、某肉菜市场所负上述债务不足清偿部分承担补充清偿责任。

黄某、某肉菜市场、某经济社不服一审判决, 向广东省高级人民法院提起上诉。

广东省高级人民法院经审理认为, 本案争议的焦点问题是违约问题。首先是违约方的认定, 其次是损失的承担。关于违约方的问题, 广州某公司主张黄某方违约将其驱赶出某肉菜市场, 但广州某公司并没有提交确凿的证据证实该事实。虽然广州某公司提交了报警回执、黄某的函件, 但并不能直接证实黄某在2005年9月采用暴力手段将广州某公司的陈某某及员工驱赶出某肉菜市场。广州某公司的该主张缺乏事实依据, 不予支持。广州某公司与租户签订租赁合同收取租金等费用后, 并没有依约开设共管账户, 将租金等存入共管账户, 亦没有如实告知黄某方租金等费用的收取情况, 没有按照补充协议, 每月支付黄某一万元;而黄某处理问题简单粗暴, 致使广州某公司难以经营。因此, 双方当事人对于合同不能继续履行均有过错。诉讼中广州某公司、黄某、钟某均主张解除双方签订的《经营场地合作协议》, 而且事实上广州某公司已经离场, 故原审法院判决解除上述合同正确。

关于损失承担问题。广州某公司主张对方赔偿的损失是两部分, 一是直接损失, 该损失为半年的投资回收期的收益, 经其计算为972330元;二是可得利益损失9052392元。由于广州某公司在合同履行期间, 实际收取租户的租金、管理费等费用的数额已经超过其所支付的工程款数额, 该部分的合同目的已经实现, 广州某公司对于该部分损失赔偿的主张, 本院不予支持。

关于第二部分可得利益损失。广州某公司主张黄某方将其驱赶离场, 但在原审庭审时的表述是:黄某等自己回收租金和管理费, 而不是由广州某公司进行半年的收回, 故2005年12月15日广州某公司退场了。可以认定广州某公司是自行离场, 而且也没有提交黄某驱赶其离场的证据。对于损失的计算, 广州某公司采用以签订租赁合同的租户的租金、管理费为基础, 以合作合同面积计算来确定经营利润。本院认为, 广州某公司与黄某方的合同关系是合作经营, 并非场地租赁。简单以租金、场地面积计算经营利润显然不客观, 也不符合经营的特征, 以此计算得出的纯利润缺乏依据, 广州某公司以此主张赔偿损失依据不足。因此, 对于广州某公司主张的预期可得利益损失, 本院不予支持。判决:一、维持广东省广州市中级人民法院 (XXXX) 穗中法民二初字第XX号民事判决第一、五项;二、撤销广东省广州市中级人民法院 (XXXX) 穗中法民二初字第XX号民事判决第二、三、四项;三、驳回广州某公司的其它诉讼请求。

广州某公司不服广东省高级人民法院上述二审判决, 向最高人民法院申请再审。

【律师代理意见】

1.申请人于2005年8月31日前已完成了对某肉菜市场的升级改造, 全面履行了合同义务

(1) 某肉菜市场于2005年9月1日开业。 (2) 申请人代表某肉菜市场与承租人签订的60多份租赁合同的起租日均为2005年9月1日。综上, 2008年8月31日前申请人已完成了对某肉菜市场的升级改造, 可以对外出租经营。

另外, 申请人是以某肉菜市场的名义对外签订合同, 签订合同时要由钟某审查加盖某肉菜市场的公章。申请人与广州某装饰设计有限公司签订的三份工程增加项目的合同均盖有某肉菜市场的公章, 且被申请人也从未提供其不同意的证据, 因此被申请人是知情且同意的。即使是2005年8月31日前申请人未完成对某肉菜市场的升级改造也不能归因于申请人, 依照合同约定升级改造期限是可以自然顺延, 申请人亦不构成违约。

2.双方合作期间的财务管理是公开的、透明的, 并不存在申请人单方收取租金被申请人不知道的情形

(1) 依据双方合同约定, 申请人一方委派郭某出任财务人员, 被申请人一方委派钟某出任会计人员, 郭某和钟某在某肉菜市场的同一间办公室办公。

(2) 申请人以某肉菜市场的名义对外招租, 所有签订的合同由被申请人钟某审查盖公章, 同时收费也是由被申请人钟某开具单据。对外出具的单据为一式三联, 红单给交款人, 黄单给钟某, 白单由申请人留底。申请人所有的收入项目所开具的单据在被申请人处均同时有一套单据备案。

(3) 某肉菜市场交纳租金、水电费, 对外支付工程款, 报销办公费等均要经过黄某、钟某及申请人原法定代表陈某某签字后才能办理。

3.被申请人见利忘义, 为独享市场升级后的成果, 强行将申请人驱逐出某肉菜市场

4.一审法院对损失的计算方法客观合理, 亦未超出被申请人在签订合同时所能预见的范围

由于被申请人某肉菜市场、黄某的违约行为, 致使申请人无法继续履行合作协议。另外, 某肉菜市场原经营范围就是从事场地出租和铺位分租等商业活动的, 并且申请人与被申请人某肉菜市场、黄某等签订的《经营场地合作协议书》中也明确约定, 共同开发改造某农贸商场为某村某某商业广场, 可见, 被申请人对市场改造后用来对外出租经营是明知的, 如果违约将造成申请人的租金损失也是能预见到的。因此, 被申请人不仅应当赔偿申请人的直接损失, 而且应当赔偿其可得利益损失也即预期租金利润损失, 这并未超过被申请人在签订合同时所能预见的范围。

【代理结果】

篇9：兽药合作合同范本

2005 年《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第 15 条规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效”。司法解释之所以如此规定，是因为我国房地产开发实行严格的准入制度，房地产的开发规模与企业资质相一致。不具有房地产开发资质的企业是禁止进行房地产开发经营活动的。合作开发合同不要求合作双方或多方都必须具有房地产开发经营资质，但至少有一方当事人应具备房地产开发经营资质。

二、建设用地使用权的性质对合作开发合同效力的影响

2005年《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第 16 条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效”。司法解释如此规定的原因在于我国建设用地使用权的取得方式主要有两种，一种是出让方式取得，另一种是以划拨方式取得。以划拨方式取得的建设用地使用权，建设用地使用权人一般都是无偿或低偿取得，如果允许以划拨建设用地使用权进行投资合作开发房地产，不仅损害国家的土地收益权，使国家土地大量流失，而且还会对土地一级供应市场和二、三级市场产生冲击。因此，在合作开发合同中，合作一方以未经有批准权的人民政府批准，以划拨建设用地使用权作为投资在纠纷发生后，在起诉前未补办批准手续的，合作开发合同无效。笔者认为以划拨建设用地使用权作为投资合作开发房地产的，应分不同情况来确认合作开发合同的效力。第一种情况为：在签订合作开发合同时，合作一方明知合作另一方以划拨建设用地使用权作为投资，而且双方在签订合同时其真实意思就是在划拨土地上进行房地产开发，此时的房地产合作开发合同应该是无效的。但是在另一种情况下，合作双方当事人在签订合作开发合同时，双方对将划拨建设用地使用权转化为出让方式的建设用地使用权的分工进行了约定，同时约定了违约责任，当在将划拨建设用地使用权转化为出让方式建设用地使用权的过程中，合同约定的义务方不履行出资义务或不办理手续的义务，如果此时的合作开发合同被认定为无效，那么守约方将无法依据有效合同得到违约赔偿救济，对守约方显然不公平，此时的合作开发合同至少应被认定为部分无效而不是全部无效。

三、土地使用权证的取得对合作开发合同效力的影响

2005 年《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第 14 条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”从该司法解释的规定上可知，该解释所称的以出让方式取得的土地使用权，应是已取得土地使用权证的土地。因为，未取得土地使用权证的土地，当事人不是该土地的使用权人，对该土地不具有支配权利。但在实践中，许多合作开发合同在签订时都未取得土地使用权证，那么，此时合作开发合同的效力该怎样认定呢？

对于此问题，笔者认为应分不同分阶段来分析其对合作开发合同效力的影响。第一种情况为：在签订合作开发合同时，供地方未取得土地使用证的事实另一方当事人不知，此时合作开发合同的效力状态。笔者认为，此时在合作双方未发生纠纷即合作另一方未提起诉讼前，合作开发合同的效力处在效力未定状态。因为，合作另一方在合作双方发生纠纷提起诉讼前，还是有办理下来土地使用证的可能的；但是，在合作开发合同发生纠纷时即合作另一方提起诉讼时，供地方仍未将用以合作的土地办理下来土地使用权证，此时合作开发合同应是无效的。

第二种情况：在签订合作开发合同时，供地方未取得土地使用权证的情况已在合作开发合同中列明，合同中同时约定了供地方应办理下来土地使用权证的时间，即将办理下来土地使用权证作为供地方应履行的合同义务，并约定在此期间未办理下来土地使用权证的相应的违约责任等，这时将怎样认定合作开发合同的效力？笔者认为，此时的合作开发合同中包含有两方面的合同内容，一方面的合同内容为合作开发的合同内容，一方面的合同内容为合作开发合同预约合同内容。在供地方未在合同约定的期限内办理下来土地使用权证时，在合作另一方未提起诉讼前，合同的合作开发内容的条款的效力处在效力未定状态，因为在另一方提起诉讼前，供地方是有办理下来土地使用权证的可能的；此时除合作开发内容条款外的合作开发预约合同内容是有效的。但在合同约定的期限内，供地方未办理下来土地使用权证，另一方提起诉讼的，此时，合同的合作开发内容的条款应是无效的。因为，在提起诉讼时，供地方的土地使用权证仍未取得也未经有批准权的人民政府批准，供地方对用以合作的土地使用权是没有支配权的，合作开发条款失去了履行的基础，必然将导致合作开发条款无效。

篇10：论房地产合作开发合同的法律性质

一、房地产合作开发概述

《中华人民共和国城市房地产管理法》 (以下简称《房地产法》) 第2条第3款规定, 房地产开发是指在依据该法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。该规定至少明确了以下三个问题:首先, 房地产开发只能在国有土地上进行, 这就排除了在集体土地上进行房地产开发的可能性, 尽管有些学者有不同意见, 但笔者以为, 在我国现行的国有集体二元土地制度之下, 不宜将集体土地纳入房地产开发视野之中。其次, 房地产开发须以取得国有土地使用权为前提, 这就廓清了房地产开发与建筑工程承包之间的差异, 后者不以取得国有土地使用权为前提。最后, 开发是指进行基础设施、房屋建设的行为。在《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 (以下简称《解释》) 出台之前, 人们对开发行为是否仅限于商业行为有分歧, 学者一般也将房地产开发分为以经营为目的和以自用为目的的房地产开发两类, 而根据《解释》第14条的规定, 房地产开发行为仅限于商业性质的开发, 不包括以自用为目的的开发, 在《解释》出台过程中, 多数意见也认为, 非经营性的合作开发行为不是房地产开发行为, 而只是一般的合建、联建房屋行为。

房地产的合作开发作为房地产开发之一类, 自然亦应遵循《房地产法》之规定。关于房地产的合作开发, 在《解释》出台之前, 学者们对其内涵外延各有不同认识, 司法实务中其称谓与内容也千差万别, 在《解释》出台之后, 该概念就成了一个专门法律术语, 具有特定的内涵外延。《房地产法》第27条明确规定:“依法取得的土地使用权, 可以依照本法和有关法律、行政法规的规定, 作价入股, 合资、合作开发经营房地产。”此乃房地产合作开发的基本法律依据, 但是其在以下三个问题的规范上是模糊不清的:其一, 何谓房地产合作开发;其二, 合作开发与合资开发有何区别;其三, 开发与经营是一种行为还是两种行为。对于这些模糊, 《解释》第14条进行了一定的澄清, 结合该条以及《房地产法》第2条的规定可知, 所谓房地产合作开发, 是指双方或多方当事人以出让土地使用权为前提, 共同投资、共享利润、共担风险合作进行经营性的基础设施和房屋建设的行为。由该定义可知, 房地产合作开发的构成要件有三:

1. 房地产合作开发的主体是双方或多方当事人。合作开发本

身即意味着主体的多元性, 以此区别于房地产的单方开发, 因此, 当事人共同投资组建独立法人进行房地产开发就不属于房地产合作开发, 而是单方开发, 法人而非法人投资者是房地产开发的主体。《房地产法》和《解释》对此问题虽未明言, 但应做如此理解, 以体现和贯彻民事主体法律地位的独立性。

2. 房地产合作开发以共同投资、共享利润、共担风险为构成

要件。在起草《解释》的过程中, 参与起草的法学理论界和实务界人士多数认为, 房地产合作开发须以共同投资、共享利润、共担风险 (所谓的“三共”) 为构成要件, 少数意见认为其仅以共同投资为构成要件。而正式颁行的《解释》对房地产合作开发的“三共”要件已经作出了明确的规定。另一方面, 由房地产合作开发的“三共”要件可知, 《房地产法》没有明确区分的合资开发与合作开发在《解释》中已经得到廓清, 即合作开发以资本联合为构成要件, 但由房地产合作开发的主体多元性所决定, 合作开发的资本联合形式不包括成立独立于投资者的法人以进行房地产开发的情形, 此乃法人人格独立原则之必然要求。

3. 在房地产合作开发的共同投资中, 必须以出让土地使用权

为其组成部分。尽管从文义上看, 《解释》第14条似乎并未将出让土地使用权作为房地产合作开发必备投资内容, 但结合《房地产法》第2条的规定可知, 房地产合作开发必须以取得出让土地使用权为条件, 亦即至少须一方当事人以出让土地使用权作为出资才能进行房地产合作开发, 至于其他的投资则可以是资金等财产或财产权利。根据《房地产法》第2条的规定, 如果当事人对其所开发之房地产所占用之土地不享有国有土地使用权, 就不可能是构成房地产开发, 当然也就不可能构成房地产合作开发了。

值得注意的是, 关于合作开发与合作经营是一种行为还是两种行为的问题, 由于《解释》只规定了房地产合作开发的问题, 所以应认为《解释》是将房地产合作经营包容在房地产合作开发的范围之内, 而这也符合房地产开发的商业性质以及社会一般的观念。

二、房地产合作开发合同法律性质之争

《解释》第14条对房地产合作开发合同的概念进行了权威的界定, 即所谓合作开发房地产合同, 是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资, 共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。从该条中并不能清晰地看出房地产合作开发合同的法律性质, 该问题在法学界争论也很大, 见解各异, 究其原因, 是因为现实生活中房地产合作开发的形态各异, 因此, 在研究房地产合作开发合同的法律性质之前, 首先有必要明确房地产合作开发的不同形态。

一般来说, 我国现实社会生活中主要存在着以下六种房地产合作开发形态:

1. 一方提供出让土地使用权, 他方提供资金、劳务或技术

等, 以双方的名义进行房地产开发, 在工程进行了一定阶段后, 即可各自以自己的名义对预分得的房地产进行预售, 或者在开发完成后各自取得其依约应得的房屋所有权及土地使用权。

2. 一方提供出让土地使用权, 他方提供资金、劳务或技术等,

以土地使用权人的名义开发房地产, 开发完成后, 当事人各自取得其依约应得的房屋所有权及土地使用权。

3. 一方提供出让土地使用权, 他方提供资金、劳务或技术等,

以他方当事人的名义开发房地产, 开发完成后, 当事人各自取得其依约应得的房屋所有权及土地使用权。

4. 一方提供出让土地使用权, 他方提供资金、劳务或技术等,

组建非法人组织 (如合伙企业) 开发房地产, 开发完成后, 双方当事人取得其依约应得的房屋所有权及土地使用权。

5. 一方提供出让土地使用权, 他方提供资金、劳务或技术等,

以其中一方的名义开发房地产, 开发完成并出售后, 当事人依约分配售房价款。

6. 双方或多方均提供部分出让土地使用权, 其中一方或双方

又再提供资金、劳务或技术等, 以双方或其中一方的名义进行开发, 在工程进行一定阶段后, 即对房地产进行预分配进而进行预售, 或者在完成开发后, 双方当事人依约进行实物或资金分配。

正是由于房地产合作开发的形态复杂多样, 所以学者对房地产合作开发合同的性质众说纷纭, 归纳起来, 大致有以下几种观点:其一, 承揽合同。该观点将土地使用权人分得的部分房屋视为合作开发房地产的他方当事人承揽的定作物, 而将他方当事人取得的部分土地使用权看作土地使用权人支付的报酬。其二, 互易合同。该观点将房地产合作开发合同视为部分土地使用权与部分房屋所有权的交换。其三, 合伙合同。该观点认为当事人缔结合伙合同, 以土地使用权、资金、劳务和技术等作为出资, 成立合伙, 共同建造房屋, 并分享合伙之收益。其四, 买卖合同与承揽合同并存的混合合同。该观点认为他方当事人为土地使用权人完成一定工作, 土地使用权人以转让他方当事人取得的部分房屋所占用的土地之使用权作为报酬, 而他方当事人又以此项报酬抵充受让其房屋所占用土地之使用权的款项。其五, 附合合同。该观点认为有的国家规定房屋是土地的构成部分, 与土地一起共同构成不动产, 房屋不能单独成为不动产, 所以他方当事人以自己的资金、材料在他人享有土地使用权的土地上建房, 是动产附合于不动产, 因而土地使用权人原始取得房屋的所有权。

关于房地产合作开发合同性质的上述六种观点, 似乎都是可以自圆其说的。在房地产合作开发的前五种形态中, 如果说附合合同的观点在我国并不正确, 因为在我国房屋本身就是不动产, 那么承揽合同、互易合同、合伙合同、混合合同的观点却是可以成立的。而第六种房地产合作开发形态, 则仅有合伙合同说可以作妥当解释。同一合同竟然可以做多种性质完全不同的解释, 而这些解释看起来似乎都各有其妥当性, 显然, 这些解释的正确性和合理性是值得怀疑的, 同时值得引起重视的是, 在分析法律现象时应多做事实的分析, 而不应轻易地进行拟制的分析。另一方面, 如果将同一合同多种解释这种现象作为合同竞合来处理, 则如此之多的竞合肯定会严重损害法律的稳定性和确定性, 因此, 有必要另辟蹊径考察房地产合作开发合同的法律性质。

三、作为合伙合同的房地产合作开发合同

基于前文对房地产合作开发概念的界定, 笔者以为合作开发房地产合同在性质上乃是一种合伙合同。其理由主要有以下几方面:

1. 理论上, 将合作开发房地产合同定性为合伙合同是妥当的。

《合伙企业法》、《民法通则》都明确规定, 合伙合同以共同出资、合伙经营、共享收益、共担风险为本质特征, 而理论界和实务界传统上一般也认为, 合作行为亦以合作方共同出资、共同经营、共享利润、共担风险为特征, 因此作为合作行为之一种的合作开发房地产自然亦应属于合伙合同。

2.《解释》第14条实际上已经将合作开发房地产合同定性为

合伙合同。虽然《解释》第14条明确规定合作开发房地产仅以共同投资、共享利润、共担风险为特征, 不以共同经营为条件, 但是这并不损害合作开发房地产合同作为合伙合同的性质。因为《合伙企业法》、《民法通则》的规定以及传统观点认为合伙应以合伙经营为条件, 是一种错误认识。首先, 在理论上, 合伙人共同经营合伙事业并非是所有合伙的必备要件, 如在隐名合伙, 隐名合伙人即不参加合伙经营, 即使在普通合伙中, 合伙人亦可放弃其对合伙事业经营的权利;其次, 在实践中, 许多合伙的经营并非是由全体合伙人共同进行的, 甚至在有的合伙中部分或全体合伙人并不参与合伙经营, 而由其他合伙人甚至第三人进行经营;最后, 从比较法的角度看, 主要大陆法系国家如德国、日本以及我国台湾地区等国家或地区的民法典都未将合伙经营作为判断合伙成立与否的标准, 而一般是将合伙界定为二人以上互约出资以经营共同事业之契约, 此“经营共同事业”并非共同经营!可见, 合伙经营尽管通常是多数合伙组织的特征之一, 但是并不是所有的合伙组织都具有该特征, 缺乏该特征并不能说明其非合伙组织。《解释》之所以未将“共同经营”作为房地产合作开发成立之条件, 乃是因为在起草《解释》过程中, 我国法学理论界和实务界人士多数认为共同经营在目前的合作行为中已无足轻重, 实际中许多合作方不参与经营的, 而由其他合作方独立经营, 且这也符合合同自由原则, 故认为不应再将共同经营作为认定合作的条件。可见, 《解释》不仅间接地将合作开发房地产合同的性质界定为合伙合同, 而且也纠正了对合伙特征的不妥当的传统认识。

3. 合作开发房地产合同是当事人联合起来、经营共同事业而

缔结的合伙合同。在现代私法中, 自然人的联合方式是多种多样的, 单就财产关系而言, 自然人的联合主要通过两种方式实现:一是通过合伙合同实现联合, 二是通过组建法人团体、非法人团体实现联合。在房地产合作开发中, 各方当事人为了获取资源和财富, 相互合作进行房地产开发, 将其开发的房地产出售后分配利润或直接分配房地产, 这都是当事人联合起来以取得资源和财富的体现, 而组建法人进行房地产开发, 其已非房地产合作开发已如前述, 房地产的合作开发仅限于组建非法人团体或者缔结非组织型的合伙, 而此两者都必须首先缔结合伙合同, 因此合作开发房地产合同自应是合伙合同。当事人之所以只有通过缔结合伙合同才能实现其联合, 其根本原因在于合伙的目的乃是经营共同目的事业, 学界通说认为合伙须建立在经营共同目的事业之基础上, 此亦为大陆法系各国法律均明确规定。[8]而承揽合同、互易合同、混合合同、附合合同等均无经营共同事业之目的, 仅是当事人间直接的利益交换, 并不涉及当事人与第三人的利益交换问题, 而合伙合同的当事人之间虽然也存在着一定的利益交换, 但就主要方面而言, 是合伙人以合伙为媒介与第三人进行利益交换, 各合伙人之间具有经营共同事业之目的, 因此, 主张房地产合作开发合同的性质是承揽合同、互易合同、混合合同或附合合同的观点是不正确的。

4. 就实践层面考察可知, 现实社会生活中的房地产合作开发,

就是双方或多方当事人为了从中获取资源和财富而经营的共同事业。在前述六种房地产合作开发的形态中, 一方或双方或多方以出让土地使用权为投资, 他方则以资金、劳务或技术为投资, 共同设立合伙以开发房地产, 从中获取利益, 只不过投资方式、分配方式、组织方式不同罢了。关于投资方式, 既有一方当事人又有双方或多方当事人以其出让土地使用权为投资的, 既有仅以出让土地使用权作为出资又有以出让土地使用权和资金、劳务或技术等作为出资的。关于分配方式, 既有实物分配又有资金分配。关于组织方式, 既有普通合伙又有合伙企业, 前者如仅仅为开发一个楼盘而缔结合伙合同, 利益分配完毕后合伙即消灭, 后者如依据《合伙企业法》而成立的房地产开发合伙企业。理论上将前者称为行为性合伙而后者称为组织性合伙, 所谓行为性合伙是指其仅具有临时性共同事业、具有较强契约性的合伙, 通常是当事人仅就特定事项结成合伙, 事毕合伙即消灭, 德国法上称其为偶然合伙 (Gelegenheitsgesellschaft) 。所谓组织性合伙是指具有继续性共同事业、具有较强团体性的合伙组织, 我国《合伙企业法》中的合伙企业就是典型的组织性合伙, 其具有相对独立的民事主体地位。在我国房地产合作开发中, 行为性合伙较多而组织性合伙较少。

从以上分析可知, 合作开发房地产合同实际上就是合伙合同之一种, 理论界与实务界对房地产合作开发合同的性质及其法律适用认识不清, 很大程度上与我国民法学界引进联营概念一样, 是将生活中的不成熟的、未进行适当抽象的概念直接纳入法律规范领域的结果, 这是我国私法立法以及学术研究不成熟的表现, 在我国当前正在进行物权法乃至民法典起草的过程中, 该类问题应该得到更好的澄清和梳理。

四、合作住宅问题

在我国现实生活中还存在着一类特殊的合作建房方式, 即合作住宅的建造, 根据《城镇住宅合作社管理暂行办法》第3条的规定, 所谓住宅合作社是指经市 (县) 人民政府房地产行政主管部门批准, 由城市居民、职工为改善自身住房条件而自愿参加, 不以盈利为目的公益性的具有法人资格的合作经济组织。而住宅合作社通过社员集资合作建造的住宅被称为合作住宅。合作住宅具有以下几方面特点:

1. 合作住宅的建造主体是作为法人的住宅合作社, 城镇职工、居民可自愿加入住宅合作社。

2. 建造合作住宅的资金来源主要有社员交纳的资金、银行贷款、政府和社员所在单位资助的资金以及其他合法收入的资金。

3. 合作住宅的建造受到政府全程监督指导, 从住宅合作社的

兴办、合并、分立、终止到合作住宅的建设管理等都受到政府的监控。

4. 合作住宅可由住宅合作社、社员个人单独拥有所有权, 或者由住宅合作社与社员个人共同所有。

5. 合作住宅不得向社会出租、出售, 社员家庭不需要该住宅

时, 须将其退给本住宅合作社, 后者以重置价结合成新计算房价, 按原建房时个人出资份额向社员个人退款。

6. 合作住宅所占用之土地是划拨土地。

由合作住宅的上述几方面特点可知, 合作住宅建设虽然具有社员合作的因素, 但其与前文所述房地产合作开发, 是性质完全不同的两个事物, 其差异至少体现在以下几方面:第一, 与房地产合作开发不同, 合作住宅的建造行为不属于商业性的房地产开发, 因此, 合作住宅不得向社会出租、出售, 而合作开发之房地产得在市场自由流通;第二, 房地产合作开发的主体可以是任何民事主体, 而合作住宅的建造主体是作为法人的合作住宅社, 而该合作住宅社也仅有城市职工、居民才有资格加入;第三, 房地产合作开发的资金来源于当事人的投资, 而合作住宅建造的资金来源渠道众多;第四, 较之于合作住宅的建造, 房地产合作开发所受政府监控的程度较低、所受政府优惠亦较少;第五, 与合作住宅的所有权归属方式不同, 房地产合作开发因其开发模式多样, 其房地产所有权归属方式亦较复杂;第六, 合作住宅所占用之土地是划拨土地, 而合作开发之房地产所占用之土地是出让土地。

参考文献

[1]耀振华:房地产的共同开发和委托开发探析[J].政法论坛, 1997 (2)

[2]韩延斌:《国有土地使用权出让、转让合同及相关纠纷案件适用法律若干问题的解释》修改意见综述[J].人民法院报, 2004年6月29日

[3]杨与龄:房屋之买卖、委建、合建或承揽[M].正中书局, 1981.413～415

[4]参见《德国民法典》第705条、《日本民法典》第667条、我国台湾地区民法典第667条