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第一篇：房地产法论文范文
房地产估价规避房地产金融风险探讨
【摘要】房地产行业由于自身的特性很容易产生风险和泡沫，所以人们越来越重视房地产金融的安全问题。由于房地产估价与房地产金融相关，因此本文以房地产估价的相关概念为切入点，阐述了房地产估价引发的房地产金融风险，探讨了规避房地产风险的措施。
【关键词】房地产 估价 规避 金融风险
近年来，房地产行业发展起起伏伏，金融风险与泡沫接连出现，导致房地产市场经济动荡不安。采取何种措施来规避房地产金融风险、保持其持续稳定的发展成为社会上的焦点话题。由于房地产估价与房地产金融存在很大的相关性，并作为房地产金融活动开展的前提条件，所以从房地产估价方面着手来采取有效措施规避房地产金融风险是一个有效的手段。
一、房地产估价概述
(一)房地产估价的含义
房地产估价就是专业的估价人员按照一定的估价目的，遵守被普遍认同的估价原则，严格依照估价程序，采用恰当的、科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础之上，对房地产在估价时点的价值进行估算和判定的活动。房地产估价是一个旨在揭示、表达客观存在的房地产价值的动态过程[1]。
(二)房地产估价应该遵循的原则
在进行房地产估价的时候，必须遵循以下原则：第一、合法原则。在房地产估价的过程中，应该以房地产的合法使用、合法处分作为前提条件进行估价，遵循合法原则。第二、最佳最高使用原则。进行估价的时候，要充分考虑房地产的最佳最高使用因素，以此为基础进行估价。第三、替代原则。对于房地产价格应该合理进行评估，其结果不应与类似房地产在同等条件下的正常价格差异过大。第四、估价时点原则。遵循估价时点原则，这就要求房地产的估价结果必须是在其估价时点的客观、合理价格或价值。第五、应该遵循公平原则。第六、要坚持谨慎原則。
(三)房地产估价的方法
到目前为止，我国房地产估价方法应用比较广泛的就是市场法、成本法以及收益法[2]。
1.市场法。市场法也被称为市场比较法，就是比较估价房地产和估价时点近期交易过的类似房地产，改正类似房地产的已知价格，进而估算所估价房地产的合理价值或价格的一种方法。
2.成本法。成本法就是以估价房地产的重新购建价格为基础，估算所要估价房地产的价值的一种方法。
3.收益法。收益法又叫收益还原法，这是一种通过所要估价房地产的未来收益，来估算其现在价值的估价方法，也就是预测所估价房地产的未来收益，然后将其转化成相应的价值，进而估算所估价房地产现有的客观价值。
二、房地产估价引发的金融风险
(一)影响金融机构
一部分国外同行以及投资者对我国银行公布的不良资产率保持怀疑，这是因为不良资产率的计算需要比较房地产抵押价值和贷款，由于房地产的抵押价值是通过房地产估价机构来进行评估的，所以一旦房地产评估结果虚高，就会导致金融机构的优良资产不断减少，而且形成一种账面上的不良资产率保持在合理范围的假象。如果房地产抵押贷款逐渐增加，所占的商业银行余额的比例增高，出现金融波动后，金融机构就会因为资金短缺而导致经济危机的发生。
(二)影响资本市场
股票市场也会受到房地产估价行业的影响，一旦后者出现问题，股票市场也会产生动荡。上市企业通常都有较大规模的不动产，在企业年报中对于不动产的资产评估都是让专业的房地产估价机构来处理。所以一旦股民怀疑房地产估价行业的合理性、正确性，对企业的财务就会产生信任危机，进而大大降低投资企业股票的信心。就目前的情况来看，国内的股民对于内地上市公司的股票没有足够的信心，究其原因就是对企业股票的含金量持怀疑态度。
(三)影响抵押贷款
房地产估价与房地产金融最直接的联系形式就是房地产抵押贷款。当前房地产融资的最主要手段就是借助银行的抵押贷款，渠道相对比较单一。进行房地产抵押首先就要做好房地产估价，这是银行放贷的主要依据。但是实际估价受到诸多因素的影响，评估价格普遍偏高，一旦这种情况持续发展，很容易就会引发银行的金融风险。
三、规避金融风险的措施
(一)加强房地产估价人才队伍建设
规避房地产估价引发的金融风险，首先应该加强房地产估价人员的职业技能以及道德水平的培养，打造一支技术过硬、职业素质高的房地产估价人才队伍。房地产估价是经验、科学还有艺术三者的结合体，因此在进行估价的时候会有较多的不确定因素，而且其灵活性非常大[3]。房地产估价师要想做好房地产估价的工作，首先就要全面掌握正确的关于房地产市场的认识，而且可以准确判断制度、社会、经济等因素对房地产价值的影响，从而利用自己的估价技能准确进行房地产估价。培养房地产估价师的职业技能和道德素养，就要加强对其的后期教育，并且进行定期考核。在后期教育中，要重视培养房地产估价人员的职业道德教育和专业技能教育，加强对其敬业、勤业精神的教育，强化房地产估价人员的风险意识和责任意识，促进其职业道德素质的发展。除此之外，还要组织房地产人员进行定期的专业知识技能培训，将处于行业领先水平的估价技术以及相关理论知识进行传授，组织学习最新的房地产行业方面的法律法规，全面提高房地产估价人员的专业知识技能。
(二)规范市场行为，严禁垄断现象发生
规范房地产市场行为，严禁垄断行为的发生，形成公平竞争，促进市场的健康发展，这就要求必须加大金融机构制度建设的力度，避免指定评估的现象发生，让客户可以根据自己的意愿选择估价机构。金融机构和客户不可以对估价机构的相关业务加以干涉，保证估价机构公正性、客观性以及独立性。估价机构的主管部门应该定期抽查估价机构，避免出现不规范的行为。估价行业协会要组织各估价机构开展评比，备案出现的违规记录并给予警告，屡教不改的直接取消其执业资格。此外，还要建立估价机构和估价人员信用档案，对于良好行为和违规行为都记录在案，在社会上进行公示。同时，要构建一套行之有效的客户反馈投诉体系，加强客户以及社会人员对估价机构和估价人员的监督。
(三)建立市场信息数据库，搭建信息共享平台
房地产估价行业协会应该加快建立二手房交易市场的信息数据库，搭建起市场信息的共享平台[4]，指导房地产估价行业的规范发展，并提供相应的服务。建立市场信息数据库，可以促进房地产估价的科学化、信息化，实现估价机构间的资源共享，从而有效的提升房地产估价的质量。房地产行业协会应该加强与估价机构之间的合作，完善房地产交易市场的信息预警制度，避免一些交易风险，促进经济的发展。同时，搭建互联网信息交流平台，做到信息互通有无，形成信贷风险信息系统，避免由于信息缺失而出现的管理漏洞、损失贷款等问题，规避金融风险，保证信贷安全。预警相关产业状况、信贷风险等，收集法律法规信息，充分掌握最新的抵押担保方面的司法解释，向社会定期公布有关信息，加强金融机构对信贷风险的控制力。
四、结束语
总而言之，房地产估价在金融机构、资本市场、抵押贷款等方面都可能引发严重的金融风险，因此，加强房地产估价管理，对规避房地产金融风险有十分重要的意义。所以，要加强房地产估价人员的职业技能以及道德水平的培养，打造一支技术过硬且专业素质高的房地产估价人才队伍，还要规范房地产市场行为，杜绝垄断行为，促进公平竞争，对房地产估价进行信息化、科学化建设，通过这些措施加强房地产估价行业的发展，进而有效规避房地产金融风险的发生，促进房地产健康、稳定的发展。
参考文献
[1]李永波.浅谈房地产估价行业的发展[J].城市建设理论研究(电子版)，2012，(17).
[2]王加林.完善房地产估价，防范房地产泡沫破裂时对金融的冲击[J].科技信息，2010，(4)：112-113.
[3]梁敬.我国房地产估价和商业银行金融风险防范研究[J].商情，2012，(19)：99-99，102.
[4]吴刚.浅谈房地产评估与银行金融风险防范[J].黑龙江科技信息，2010，(31)：130.
作者：罗玉
第二篇：房地产税、房地产投资与房地产价格的联动分析
摘要：利用我国1999-2014年的时间序列数据，选取房地产税收、房地产投资和房地产价格作为分析变量，构建向量自回归的VAR模型、运用脉冲响应和方差分解方法，就房地产税收、房地产投资和房地产价格之间联动影响进行分析。结果显示：房地产税收在短期内有促进房地产投资和房地产价格上扬的倾向，虽然长期有抑制效果，但是并不显著；房地产投资和房地产价格互为影响，房地产价格对房地产投资影响更大，短期来看两者的影响互为正相关，但是长期关系却出现负相关；另外，房地产投资和房地产价格的趋势在长期内也会影响房地产税收政策的走向。
关键词：房地产税，房地产投资，房地产价格，VAR
自1998年住房制度改革以来，我国房地产市场得到迅猛发展，并且对促进国民经济增长、扩大内需以及提高人们的居住水平起到了不可替代的作用，但与此同时，我国房地产市场面临着非理性发展，房价持续走高，房地产投资过热，巨大的经济利益将越来越多的社会资源盲目吸引到房地产业之中，造成实体经济空心化和金融风险的增加，高房价远远超出了居民的负担水平，严重挫伤了普通购房者的消费需求，不利于宏观经济的稳定、房地产业的可持续发展和社会的和谐。因此，为了保持房地产市场的平稳发展，利用房地产税成为政府监管和控制房地产市场的手段之一。2015年，十二届全国人大常委会立法规划公布，房地产税法被正式列入其中。但房地产税也逐渐暴露了税费项目繁杂、房地产各环节税费不均、税制体系复杂等多方面的问题。在受到各界的质疑中，房地产税政策能否有效地给房地产投资和房价“降温”，同时三者之间是否存在相互影响，是本文研究的目的和意义所在。
本文利用我国1999-2014年有关时间序列数据，采用VAR模型实证研究房地产税、房地产投资和房价三者之间的联动影响。
1 文献回顾
首先，关于房地产税对房价的影响，众多学者虽然视角和方法不同，但无论是从理论上还是实证上都已经对其进行过成熟的探讨。Tiebout（1956）的“用脚投票”理论最先从税收资本化和公共服务提供的视角指出，具有消费者和投票者双重身份的理性人根据各地方政府提供的公共产品和税负的组合，来自由选择那些最能满足自己偏好的地方定居。Tiebout的研究为后来的房地产税与房价关系的研究奠定了基础。随后，Oates（1969）通过对美国新泽西州东北部的53个城镇进行调查，发现地方房地产价值与实际房地产税之间负相关，与每年的公共支出正相关。Oates在模型中将房地产价值作为被解释变量，如果居民在选择定居地时确实考虑地方公共服务水平和税率，那么该地的公共服务越好税率越低，就会吸引大量人口流入，从而会引起本地房地产需求增加，进而带动房价上涨。Wood（2006）采用微观模拟模型研究了澳大利亚房地产政策对住宅需求选择的影响，房地产税会影响租房、买房的相对价格，家庭财富，并最终会影响房价。
我国学者也对房地产税和房价的关系进行了研究，主要观点归纳为3类：第一类观点认为，房地产税将促进房价的上涨。杨绍媛、徐晓波（2007）认为我国在现行的税制下，由于购房者需求弹性小，不论从资产收益的角度还是从住房成本的角度看，税收在短期内都会提高房价。第二类观点则是认为，房地产税将抑制房价的上涨。王海勇（2004）按照现代资产定价理论，房地产税收能够降低住宅投资的未来预期增值，从而导致住宅资产价格的下降。况伟大（2012）在住房流量模型的基础上，构建了一个购房者和开发商的住房市场局部均衡模型，考察了完全垄断和完全竞争情形下房地产税与房价之间的关系。结果表明，无论何种市场结构，提高房地产税均导致房价下降；住房市场垄断性越强，房价越高，房地产税对房价影响越大。第三类观点，则是侧重于房地产税对房价的长短期影响。杜雪君、吴次芳等（2008）以我国1988-2006年房地产税和房价的相关数据为基础，通过协整分析、向量自回归、误差修正和Granger因果检验，研究了我国房地产税对房价的短期影响及两者的长期关系。认为我国房地产税和房价长期存在均衡稳定的关系，调高房地产税将促进房价上涨，并且房地产税的长期影响效应要大于短期影响效应。陶萍、张秋燕（2014）利用我国2000-2012年的30个省的房地产税和房价的面板数据，通过平稳性分析、协整检验以及回归分析，发现我国房地产税对房价由正U型影响效应，即短期内房地产税能有效抑制房价的上涨，而长期内房地产税的征收则会带动房价的上涨，而且房地产税对房价的影响具有显著的区域差异。
其次，国内文献关于房地产税影响房地产投资的研究较少，而且大多数文献是从宏观层面进行，分析土地财政对于房地产投资的影响。例如，陈志勇（2011）通过分析省级面板数据，指出土地财政依赖度与房地产业产值占GDP的比重之间存在不显著正向关系。雷根强、钱日帆（2014）通过利用地级市面板数据模型和广义矩阵法，分析了土地财政对房地产投资和房价的影响，结果发现：地方财力的依赖程度对房地产开发投资呈显著的正向影响，但对房价并不显著。
最后，对于房地产投资和房价之间的关系，不少学者进行了研究。段岩燕、田华（2009）认为，房地产开发投资与房地产价格通过供需传导机制相互影响，房地产投资与房地产价格呈正相关关系。牛甲卿（2009）从市政角度出发分析房价指数与房贷和房地产开发投资额之间的关系后，发现房地产投资额与房地产价格存在长期的稳定正向关系。赖一飞、黄芮等（2014）利用VAR模型和协整方程，从房地产调控政策入手，重点研究利率、房地产投资与房地产价格的相互影响效应，结果发现：房地产投资对房价有正向影响，利率对房价有负向影响，并且在长期均衡角度上看房地产投资对房价的影响更大，同时房地产价格对房地产投资也有较大影响。
现有文献为我们研究房地产税和房地产投资与房价间的联动影响提供了有利的借鉴。但是，鲜有文献从全局上把握房地产税、房地产投资和房价之间的关系。另外，大多数文献只是笼统考虑土地财政对于房地产投资的影响，并没有细分到房地产税政策的影响。基于此，本文尝试在现有基础上量化分析房地产税、房地产投资和房价三者之间的联动影响。
2 计量方法与数据
2.1 数据说明
本文选取我国1999-2014年房地产税收（ET）、房地产价格（EP）、房地产投资（EI）相关数据，房地产税收（ET）采用5种直接以房地产为征税对象的税种（房产税、耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税和契税）的税收收入之和；房地产价格（EP）采用商品房平均销售价格数据。所有原始数据均来源于中国统计年鉴、国家统计局官网。同时，为消除时间序列数据存在的量纲问题，文章对实际ET、EP、EI取对数，自然对数形式为LET、LEP、LEI，统计软件为EVIEWS7.2。
2.2 计量模型
建立一个包含房地产税收、房地产投资和房地产价格3个内生变量的VAR 模型，并通过平稳性检验、协整分析、脉冲响应函数分析和方差分解分析对三者之间的关系进行探索。
向量自回归（VAR）模型通常用于多变量时间序列的预测和描述随机扰动对变量系统的动态影响，实质上是考察多个变量之间的动态互动关系，把系统中每一个内生变量作为所有变量滞后项的函数来构造回归模型，最一般的VAR（P）模型如式：
式中，yt是m维内生变量向量；xt是d维外生变量向量；A1，…，Ap和B1，…，Br是待估计参数矩阵，内生变量和外生变量分别有p和r滞后期；为随机扰动项，同期之间可以相关，但不能自相关，不能与模型变量的右边相关。
3 基础型检验分析
3.1 平稳性检验
VAR模型是针对平稳数据建立的，因此在用VAR模型进行估计分析之前，需要考虑到时间序列数据的平稳性。本文采用ADF单位根检验法对房地产税（ET）、房地产投资（EI）和房地产价格（EP）进行平稳性检验。检验结果如表1所示。
从表1看出，原变量序列均存在单位根，是非平稳的，但房地产投资和房地产税收经过二阶差分后是平稳的，房地产价格经过一阶差分后是平稳的，不包含单位根，那么序列LEI、LET是I（2）序列，LEP是I（1），满足协整检验的条件。
3.2 协整检验
首先要确定VAR模型中的最优滞后期值，若滞后期值K过大则会导致模型中的自由度过少，从而不利于模型参数估计的有效性，而K值太小，误差项又会存在严重相关。本文根据AIC和SC最小化的原则进行选取，通过VAR模型最优滞后期的检验，结果如表2所示，可知此VAR模型的最优滞后期为3期。
基于上述单位根检验结果，发现时间序列数据满足协整检验的条件，对这3组数据进行Johansen协整检验，结果如表3所示。
从表3可以发现，在没有协整关系的原假设下，p值的概率是小于0.05，说明存在协整关系。我们可以避免伪回归的现象，同时可知房地产税收、房地产投资和房地产价格三者之间存在长期均衡关系，可以采用三者相关数据构建VAR模型。除此以外，为进一步考察模型的稳定性，估计AR特征多项式的根。从图1中看出所有的根的倒数的模都落在圆内，表示VAR模型平稳。
图1：AR特征根的倒数的模的单位圆表示
4 实证分析
4.1 脉冲响应函数分析
脉冲响应函数刻画了内生变量对误差变化大小的反应，即描述一个标准差大小的冲击对VAR模型中内生变量当期值和未来值的影响，为了分别观测房地产税收、房地产投资和房地产价格比一个标准差大小的随机新量对VAR模型中内生变量的当期值和未来值的影响，本文在VAR的基础上，建立相应时期数为10的脉冲响应函数，其结果如图2所示。
从“对ET的反应”的图表中可知，各内生变量对房地产税收的一个标准差大小的随机变量的反应不一。首先，房地产投资脉冲响应第1期大约为0.4，在第1期到第7期内则是上下浮动，第7期达到峰值，后期开始持续下降，到23期之后由正向冲击变为负向冲击，说明从长期来看房地产税收的征收有助于抑制房地产投资的过旺，但是效果并不显著，而且近期来看则会促进房地产投资。这有可能主要是因为地方政府为了增加地方财政收入，前期低价供应工业用地盲目吸引工商企业，而且由于受官员任期和政绩压力的影响，在任官员承诺给引进企业税费减免导致前期房地产投资过旺，但下任官员并不受上任影响，从而又通过增加税费来弥补财政支出。其次，房地产价格的脉冲响应第1期也为0.4，之后便持续上涨，直到第7期达到峰值，再之后便持续下降，在大约第22期左右，便有正向响应变为负向响应，说明短期来看房地产税收的征收并不能抑制房价的下跌，长期才会有效果，但是效果也不显著。这有可能是政策的逆向效应，并且政策的执行往往存在时滞情况，在房地产税收税率增加之前，消费者可能会在短期内出现“哄抢”现象，致使房屋供不应求出现房价上涨现象。最后，房地产税收对自身的响应，在第1期几乎没什么影响，后期一直在0-0.3左右浮动，最终又趋于零，说明房地产税收对其自身的冲击所引起的响应在初期比较明显，后期没什么影响。
从“对EI的反应”的图表中可知，各内生变量对房地产投资的一个标准差大小的随机扰动的反应差异也很大，房地产价格的脉冲响应函数第1期为0，之后便持续上涨，在大约第10期时达到峰值，但是之后便持续下降，在23期之后由正响应变为负响应。这说明房地产投资的增加在近期会促进房价的上涨，但是长远来看却会造成房价的下跌。这主要有可能是持续的高房价在前期吸引大量的资本进入，由于高房价带来的消极影响，压制了普通购房者的需求，从而导致需求萎缩，而与此同时房地产投资带来的房地产市场后期出现了供过于求的情况，所以房价出现下跌；房地产税收对于房地产投资的反应则是比较温和，呈现出先增加后逐渐为零的情况，这说明我国目前还是以投资为主，并且依然落实“房地产业定位为国民经济的支柱产业”的政策，政府政策执行力度不大所致。
从“对EP的反应”的图表中可知，各内生变量对房地产价格的一个标准差大小的随机新量的反应。首先，房地产投资对房地产价格的响应较为强烈，初期为0.25左右，之后便持续下降变为负响应，在第2期之后开始持续上升，并变为正响应，一直到第23期左右又变为负响应。这说明前期的房价上涨，并不会带来房地产投资的过旺，由于受心理预期的影响，投资者需要对一个地区的后期市场行情作出判断才会采取行动，但持续的房价上涨肯定会吸引投资者的不断进入，造成房地产投资过旺。正如以上所述，持续的高房价最终会抑制对房地产的需求，而这种影响又会传递到前期的投资，从长期来看会导致房地产投资下降。其次，房地产税收受到房地产价格一个正向冲击后，在11期内先呈现出平稳的正响应，11期后有逐渐归为零。这说明短期内政府在面对高涨的房价时，会出台相应的房地产税收政策去积极抑制房价的上涨，但是由于目前我国经济处在转型阶段，短期内继续以“投资拉动经济”的格局不会改变，所以如果房地产税在长期内会抑制房价的下跌，必然会影响前期投资者的心理预期，对经济增长反而不利，所以政府的房地产税收政策长期看来对于房价的响应并不积极。
4.2 方差分解分析
利用VAR模型，可以研究模型的动态特征。其主要思想是，把系统中每个内生变量的波动按其成因分解为与各方程新息相关联的若干组成部分，从而了解各新息对模型内生变量的相对重要性。本文利用EVIEWS7.2得出3个变量的VAR跨时为8的方差分解，如表5所示。其中，S.E所对应的列是各个变量的各期预测标准误差，这种误差来源于新息的当期值和未来值，其他几列是关于源自某个特定新息所引起的方差占总体方差的百分比，在第一期，一个变量的所有变动均来自其本身的新息，因此值为100%，通过方差分解：
（1）关于房地产投资的方差分解分析。如表2所示，不考虑房地产投资对自身的变动贡献度，房地产价格和房地产税收的变动不存在对房地产税收的同期影响，但随着时间的推移，房地产价格方差变动的贡献度越来越大，在第8期，全国房地产投资的变化的71%以上来自于房地产价格的变化，这表明房价的变化对房地产投资影响较大，在房价只涨不跌的预期下，房价的上涨势必会刺激更多的房地产投资；而房地产税收对于房地产投资的变动的贡献度则一直不明显。
（2）关于房地产价格的方差分解分析。考察房地产价格波动的原因，分析房地产投资和房地产税收的变动对于房地产价格的重要性，如表5所示，除去房地产价格变动对自身变动贡献的影响，房地产投资的变动影响最为显著，虽然房地产投资的影响在逐步下降，但是在第8期，房地产价格变化的28%以上来自于房地产投资的变化；而房地产税收的变动对于房地产价格的变动并不明显。
（3）关于房地产税收的方差分解分析。从表5可以看出，对于房地产税收的变动受到房地产价格的变动贡献较大，在第8期达到78%以上，房地产投资的变动贡献虽然不及房地产价格的变动，但是对于其房地产税收变动的贡献在第8期也在20%以上。这说明房地产价格和房地产投资的趋势会影响房地产税收政策的走向，如果长期内房地产投资和房地产价格有下降的趋势，对于目前国家依然依靠投资拉动经济增长的格局反而不利，房地产行业更是保增长的关键，在这种背景下，房地产税收的征收并不能有效的调控房地产市场，最终房地产税收对两者响应的力度也会由于执行上的乏力而大大缩减。
5 结论与政策建议
本文采用VAR模型，探讨了房地产税收、房地产投资和房地产价格三者之间的联动影响。在现有文献的基础上，对三者之间进行了实证考察，房地产税收对于抑制房地产投资过旺和房地产价格过热虽然从长期来看有影响，但是效果并不显著，而且在短期内还有促进房地产投资和房地产价格上扬的倾向；房地产投资和房地产价格之间相互影响。而房地产价格对于房地产投资影响更大，说明我国市场上充斥着投机性投资行为。另外，虽然短期来看，无论是房地产投资对于房价的影响，还是房价对房地产投资的影响成正相关，但是两者相互之间的影响长期来看是负相关的，这与我国目前房地产市场出现的高库存情况也基本符合。高额的房价吸引了大量的投资，但是这与消费者实际负担能力严重不匹配，致使房地产需求萎缩，导致大部分城市有价无市，而这种影响又会传递到前期房地产投资，从而出现投资减少。房地产投资和房地产价格会影响房地产税收政策的走向，虽然我国政府在宏观层面常用房地产收对房地产市场进行调控，然而结果并不理想。在此，根据本文研究结论，提出以下建议：
（1）房地产税收对于调控房地产投资和房地产市场起到一定作用，但是作用有限，这其中需要国家加大执行力度，并且单一的财政政策并不能很好地发挥效果，要平稳房地产市场需要国家将行政手段、财政手段和金融手段并行。
（2）房地产投资和房地产价格互为影响，其中房地产价格对房地产投资影响较大。政府有关部门要加强规范房地产市场的投机行为，加大处罚力度，确保房地产市场的平稳运行。
（3）我国要逐步改变依赖投资发展经济的行为，尤其是房地产投资，避免重新回到粗放式发展的老路上去，因此国家需要从“供给侧”改革出发，实现资本、土地和劳动等要素的最优结合，以创新带动发展。
参考文献：
1.Tiebout C M.A Pure Theory of Local Expenditures.Journal of Political Economy.1956.64
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The Linkage Analysis of Real Estate Tax， Real Estate Investment and Real Estate Price
Chen Shuyun，Yang Jiankun，Li Weihua
李求军/责任编辑
作者：陈淑云 杨建坤 李伟华
第三篇：房地产金融与房地产金融风险分析
摘要：近几年，我国房地产市场在发展中暴露出大量问题，如房地产投资规模过大、商品房价格上涨过快、结构不合理等。这些问题给迅猛发展的房地产金融带来了较高的经营风险。本文就如何提高房贷政策的调控作用，有效防范和化解房地产金融风险等问题进行了深入分析。广义的房地产金融包括房地产信贷、房地产证券、房地产信托、房地产基金、房地产保险等。从我国房地产市场的运行过程及资金链来看，房地产金融主要是由银行开发和销售的整个过程。
关键词：房地产;信贷产品;金融风险
一、我国银行的房地产信贷品种及现状
在1998年以前，银行房地产信贷的主要对象是房地产开发企业，贷款品种主要有住房开发贷款、商用房开发贷款、土地储备贷款、建筑企业流动资金贷款。1998年以后才扩展到个人住房消费信贷，贷款品种主要有个人住房贷款、个人商用房贷款、二手房贷款。
个人住房贷款和房地产开发贷款是我国近年来发展较快、特色鲜明且权重较大的房地产贷款品种。个人住房贷款主要是按揭贷款，这种模式极大地促进了我国住房商品化进程。且个人住房贷款使商业银行长期以中短期贷款为主的资产结构，向短、中、长期贷款共同发展的方向转移，资产结构逐步趋于合理。同时，个人住房贷款因资产质量优良、效益良好而成为各家银行竞争的焦点，2005年末，全国个人住房贷款余额达1.84万亿元，在房贷总量中的权重达37.8%。房地产开发贷款属于中长期贷款，一般期限为2-3年。1998年以来，我国房地产开发贷款发展迅速。贷款余额从期初的2028.9亿元增至2005年末的9141亿元，增长了3.5倍，在房地产贷款总量中的权重达18.8%。
二、我国的房地产泡沫问题及由此形成的金融风险
衡量一个国家房地产市场是否存在泡沫，国际上有多种标准，本文主要通过住房价格、房屋空置率和房地产投资规模及其增长速度来分析我国的房地产泡沫问题。
(一)住房价格方面
1.房屋绝对价格上涨。从1998年房改之前到2004年期间，全国绝大部分城市的房屋价格涨幅都超过了一倍。
2.房价增长水平与居民收入增长水平的比较。与快速增长的房价相比，居民收入的增长水平相对逊色。以在岗职工年平均收入为例，1998年全国在岗职工年平均收入为7479元，2004年上升为16024元，上涨了1.14倍。而城镇居民人均收入水平增长速度与在岗职工相比还有一定的差距。
3.房价收入比问题。按照国际通行规则，房价收入比的正常值应在3-6之间。从2001年至2004年，我国的房价收入比始终在8左右，4年数值分别为8、8.31、7.7和8(推算标准：3口之家、80平米普通住宅)，一些沿海城市如杭州、上海在2004年分别达到了17和16。
4.房屋销售价格和房屋租赁价格的差距日益明显。房屋售价高涨而租赁价格不涨或上涨甚微，说明大家抢着买房并不打算自用，而准备将来涨价后卖掉，这样的房子多了极易产生泡沫。以宁波为例，1998年-2004年宁波房屋销售价格指数大涨75.4%，同期该市房屋租赁价格指数却下降4%。再从房屋租售收益比情况看，以宁波市70平米住房的月租金1500元匡算(房屋成本420000元)，折合年收益率4.29%，与5年以上公积金贷款4.23%持平，低于5年以上商业住房贷款利率1.02个百分点。出租收益与房贷成本的背离，揭示着房地产市场存在较大风险。
(二)房屋空置率方面
近年来，开发商片面追逐超额利润，加大对别墅和高档公寓的投入，忽视中低档普通商品住房的建设，住房供应结构不合理导致商品房空置面积居高不下。现将1996年至2004年全国商品房空置情况列表如下。
国际房地产领域对房屋空置率的警戒线一般设定为10%，而我国近年来的房屋空置率始终在这个警戒线之上。2004年情况虽有所好转，但2005年房屋空置率又有所抬头。据人总行金融市场司反映：2005年末，全国商品房空置面积达1.43亿平方米，比上半年增长 15.7%(同比增长16.3%)，其中商品住宅空置面积0.83亿平方米，增长12.4%。
(三)房地产投资规模方面
近年来，我国房地产投资额年平均增长率达到20%以上，销售额以每年27%的速度增长，一段时间内房地产投资累计增速超出固定资产投资增速很多，并带动固定资产投资增速一路走高。2005年房地产投资快速增长的势头虽有所减缓，但2006年上半年其增速又呈加速态势。房地产投资持续的快速增长，导致部分地区房地产市场价格上涨较快，出现地区性的房地产热。
依照国际惯例，房地产投资额增长率最多应在GDP增长率的2倍范围之内。近些年我国GDP增长率接近10%、其增速本身就很高，而2000年以后房地产投资额增长率早已超出GDP增长率的2倍，表明我国现阶段房地产投资过热。
通过以上三方面的分析我们不难看出，我国房地产市场已经存在较多泡沫，其根源在于土地的稀缺、本行业的超额利润、需求市场的旺盛和信贷政策的宽松。
由于金融机构是以房地产市场价格为量度来进行贷款的，当房地产市场价格过分偏离内在价值时，泡沫成份被大量转移给了金融机构。而当房地产金融系统中积累的泡沫压力太大时，系统运行的内在机制将以急性和突发性的方式来释放压力，泡沫破裂最危险的后果是房地产卖方市场转入买方市场——房屋销售受阻、房地产市场价格急跌，作为抵押物的房地产就会大幅缩水，给房地产金融市场带来巨大风险，进而促成整个金融系统风险的爆发。
目前，我国金融机构是房地产市场最主要的资金供应者，且房地产金融资产在全部金融资产中占有很大的权重(根据专家保守估算，55%左右的房地产开发资金都直接或间接地来自商业银行信贷。)商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。一旦泡沫破裂，将给国内金融机构带来不可估量的损失。
三、房地产金融风险产生的深层次原因分析
(一)房地产融资体系不健全，制度安排缺失
长期以来，我国房地产融资以间接融资为主，银行是该行业资金来源的主渠道。证券、信托机构等涉足很少，其融资量不足房地产市场资金需求量的1%。此外，在住房抵押贷款市场上，基本上不存在二级市场，不能将异质的抵押品转换为流动性较强的金融产品，使得房地产市场与整个金融市场无法有机结合。
(二)房地产业对银行信贷依存度过高
我国房地产开发商普遍规模较小、资质偏低、权益性资本不足。2003年度《中国统计年鉴》显示，房地产开发商当年资金来源的70%来自银行信贷。房地产金融与房地产业相互依存，二者的风险具有共生性，而我国的房地产业对银行信贷的高度依赖性使这种共生特征愈加突出。限制房地产业发展的宏观调控政策频出，银行将会因客户的大量违约而陷入资金流动性困境。
(三)房地产融资机构风险意识淡薄
由于缺乏有效的房地产融资监管措施和手段，加之商业银行产权形式、治理结构、经营机制、内控机制等方面存在诸多问题，受眼前房地产市场“形势大好”的迷惑，为争夺市场份额，房地产融资机构极易形成市场冲动，从而盲目扩张房地产信贷规模。尽管2004年以来陆续有三家国有商业银行完成了股份制改造，建立了现代公司治理结构，但有效运转尚需时日。旧体制、旧理念、旧的银行文化惯性仍将在相当长的时间内存在。具体表现为：一方面，房地产不良贷款数字惊人，截至2005年末，房地产业的不良贷款余额已经达到1093亿元，居行业排名第四的高位。另一方面，银行还在加速放款，2006年1至5月，国内房地产贷款2188亿元，同比增长42.9%，增幅比去年同期提高34.2个百分点。
(四)房地产融资方式和融资工具单一，创新不足
房地产融资体系(包括机构、中介、市场)的构成、抵押贷款种类、还款及担保方式、利率期限设计、法律环境、风险保障机制的发展和成长不充分、不完善。这既阻滞了房地产融资的良性循环，也限制了房地产融资风险管理技术作用的发挥。
(五)房地产融资风险管理技术过于简单
我国房地产风险度量技术尚处于起步阶段，与国外先进技术差距较大，不利于对信用风险、市场风险、操作风险和流动性风险进行有效识别和微观处置。
(六)房地产业和房地产融资的宏观调控政策传导不畅
一些地方政府管理行为不规范，为搞“形象工程”、“政绩工程”，甚至为解决财政困难而盲目推动房地产发展，使土地价格虚高，造成房地产成本大幅上升，而开发商最终将高额成本转嫁给消费者，抑制了有效需求，造成住房空置面积大量增加。转轨过程中宏观调控政策的非稳定性所造成的冲击波，往往使处于市场最前沿的金融机构遭受重创，从而出现疼在房地产业却伤在金融机构的现象。
四、解决房地产金融风险的相关政策分析
(一)建立合理的房地产金融资金筹集机制，解决好金融机构住房信贷资金的流动性问题
建议采取如下三种筹资途径。一是建立住房储蓄信贷制度。从投资性购房来看，由于房价不断上升，而存款利率却保持不变，买房实际成为居民进行资产保值的一种手段。如果实行住宅储蓄信贷制度，按市场利率吸收住房储蓄资金，零存整取、专款专用、免利息税，到期购买住房按优惠利率发放贷款，不仅可形成稳定的住房信贷资金来源，还可以延缓居民购房欲望。二是继续健全和完善住房公积金制度，提高公积金运行质量。当前，为提高职工缴纳公积金的积极性，可以考虑创立公积金受益凭证，对住房公积金缴交额实行证券化管理，采取市场利率运作，使公积金不断增值。三是发展住房抵押贷款二级市场，将个人抵押资产出售或证券化。通过住房抵押贷款证券化，商业银行可以随时将长期资产变现，从而解决住房抵押贷款流动性差的问题。
(二)探索建立政府住房抵押贷款担保制度，形成与商业性保险互补的混合保险模式
住房金融的政策性决定了建立政府住房金融担保制度的必要性。我国要借鉴国外住房金融保险制度的成功经验，认真研究政府介入住房金融担保的方式、范围、对象、条件等，以形成我国政府担保与商业性保险相结合的住房金融保险体系，有效降低金融机构面临的违约风险。
(三)重视房地产市场的景气分析和周期分析
房地产市场存在景气循环和较强的周期特性，房地产市场的发展要受到国家的经济景气、人口变动、政策变化等因素的影响。房地产价格的波动是房地产金融风险产生的一个主要因素，当房地产价格回落时，作为房地产抵押贷款的担保基础就会被削弱，贷款风险就会凸现。因此，对于金融机构来说，正确地预测房地产市场的景气，并根据楼市的景气不同，确定不同的抵押系数是防范房地产抵押贷款风险的重要手段。
(四)加强房地产金融风险防范的制度环境建设
房地产金融是一个比较特殊的金融领域，世界上很多国家都有专门的金融监管部门对其实行风险监管。我国目前住房金融才刚刚起步，自我约束机制还很不完善，住房金融的潜在风险很大，单一的央行监管模式难以适应现时金融监管的要求。因此，我国有必要建立起包括央行、银监会、审计、房管、行业协会在内的，多元化、全方位的房地产金融监管体系。
(五)革新、灵活掌握个人按揭贷款的政策尺度和管理手段
一方面要改进个人住房贷款的拨付程序。我国目前实行的商品房期房按揭直接带来抵押物“悬空”问题，即在购买者办理了按揭手续后，开发商就得到了全部房款，而在开发商正式交付房产之前，购房者抵押给银行的房屋在法律和实物上并不存在。鉴于此种情况，为规避风险，应参照国际通行做法，引导商业银行将按揭贷款由一次性打入开发商账户，改为根据工程进度分期拨付。另一方面对房价过高的省区、城市实行现房按揭，并予以贷款规模限制。现房按揭，可限制开发企业在商品房预售过程中的融资功能，是一种比较严厉的信贷资金紧缩手段，加上贷款规模的限制，对平抑市场房价，保全信贷资产的安全将起到重要作用。
(六)要坚持商业银行的住房信贷必须以“自住房为主”这条原则
在满足大量自住购房需求的同时，要防止利用贷款购买多套住房的投机行为，促进商业银行提高风险管理能力，切实防范贷款风险。为此，要尽快建立起全部金融机构共享的个人住房信贷信息平台。
(七)逐步建立起相对独立的房地产投资银行体系，彻底改变当前房地产金融机构设置混乱、人员混杂、员工专业素质差的局面，在理论和实践中不断探索适合我国国情的房地产专业金融机构发展道路。
(八)在逐步完善包括住房信用借贷市场、住房初级抵押市场、住房有价证券市场等住房金融一级市场的运行和操作规则的基础上，大力发展证券化的房地产金融二级市场，把银行流动性差的住房信贷资产转变成为流动性强的证券化资产，有效规避房地产信贷风险。
课题主持人：李庆
课题组成员：常忠喜程启定
薛冀峰李建奇
执笔：薛冀峰
参考文献：
[1]李健飞.《中国房地产融资风险防范》.北京：中国金融出版社，2006年5月.
[2]曹元芳、吴超.关于房地产金融与房地产市场的理论研究《华北金融》.2005，增刊.
[3]《信贷政策调研》.中国人民银行金融市场司主办.2006，(4).
[4]《中国金融年鉴》.2005.总第20卷.
(责任编辑李西江)
作者：人民银行保定市中心支行课题组