小伙伴们反映都在为论文烦恼，小编为大家精选了《房地产市场论文范文(精选3篇)》的文章，希望能够很好的帮助到大家，谢谢大家对小编的支持和鼓励。[摘要]在我国房地产市场震荡转型的过程中，部分人士和学者提出了对于我国房地产市场下行风险是否会给宏观经济带来压力的担忧。我们通过从住房抵押贷款中追索权条款的研究，发现我国房地产市场与日本更为类似，而与次贷危机的爆发地美国有着本质区别，我国房地产风险的实际承担者是消费者本人与房地产企业，而提供住房抵押贷款的银行已经较好的隔离了大部分房价波动的风险。
第一篇：房地产市场论文范文
房地产市场监管机制思考
摘 要：房地产市场监管主要是相应的监管制度于房地产市场中各方面的实行，也就是说房地产市场监管主体是对房地产市场的各大环节进行严格监督与管理，且施以相应的规制。监管主体不同则房地产市场监管也是分为广义监管或者是狭义监管，广义则是房地产市场监管应具备相应的监管权力及其法律制度，或者是各级执法机关和行业组织与社会监督力量，以此对房地产开发全过程施以监管，狭义上则是政府的监管模式，强调政府监管机构对房地产开发中各种组织经营活动的严格规范及约束。本文分析了房地产市场监管机制，并提出了实用性应用策略。
关键词：房地产市场 监督管理 机制
房地产属于国民经济发展的支柱产业，其可持续发展关乎着整个国民经济的稳定提升。不过因局部地区投资太大，导致其土地供应过量，使得房地产市场风险极大。随着国内房地产业的飞速发展，推动了经济水平的快速提升，不过房地产市场中也存在诸多问题，如诸多城市房价增长极快，比当地的GDP增长率都高，或者是房屋空置率极高，这也说明房屋利用率小。因此，分析房地产市场监管机制，对国内房地产业的持续发展有着很大促进意义。
一、房地产市场发展简述
房地产市场关乎着我国国民经济水平的提升，确保房地产市场的有序运行，可以说是政府的一项重要职责与任务。随着城市化进程的不断深化，城市人口数量也快速增长，这时更多的危旧房改造，或者是房地产二级市场和租赁市场的快速成长，这些都表明住房市场存在一定的发展空间。再是人民生活水平的持续改善，人们对居住条件的要求也在持续提升，國内住房建设并没有持续发展的趋势。不过也有某些机构调查结果表明，许多居民对现在的住房不满意，其满意率不到20%，大约48%的居民都提出2-5年之内有换房的想法，已购公房中大约67%期望换购住房，以此来改善居住条件及环境，也有不少居民愿意投资住房，其住房市场潜在需求量较大。国内房地产市场已经多是基于集团或者是机构消费，以此将其改变为个体消费。个人买房比例也会有所提升，但是其住房质量亦有待提升，销售环节能够加快规范，住房消费服务领域也能有更大的发展，同时个人贷款等方面问题也随之增多，再是物业管理覆盖范围也逐渐扩大，这时的住宅及房地产法制建设也持续加强。
二、房地产市场特点
1.其影响范围区域性。房地产市场区域性主要是指房地产市场供求影响范围地域性极强，仅可于同一共需范围之后以实现供求调剂，比如其间产生的环形竞争。房地产市场位置是固定且不能移动的，这也决定着某个区域实行调剂，以此让其达到平衡。若是供过于求，因不可建成房产运送至异地市场，从而使得本地的房产空置或者是市场价格持续降低。若是供不应求时则房地产项目的地域位置不同，其间差异性很大，而使得房地产价格上升而显现出刚性。
2.房地产市场不完全开发及其竞争不充分。不完全开放性是房地产市场行为务必服从于国家的宏观调控，以此来强化各项交易活动的规范化管理。竞争不充分性是由于房地产市场中的信息公示度不充分，再是其信息不对称而导致的物业出售，或者是出租由于位置差异性及其不可移动性，但这缺失伴随着相应的垄断性。
3.房地产市场投机性及投资性。保值增值功能和房地产业高水平投资回报能力，这也是非常诱人的一个投资领域。再是因房地产投资风险性和房地产资源稀缺性，这导致其成为投机活动多且强的领域，这说明住宅市场供求状况决定了房地产市场基本发展趋势。
4.房地产市场流动性弱且变现能力差。这是因为房地产为不动产，其使用年限长且不易做到货畅其流，其不可以像其余商品市场一样能够及时弃旧换新，同时一个具体的房地产交易都需要长时间来完成。
5.房地产市场滞后性。这主要是体现于其对经济形势短时间的波动不敏感，尽管房地产业发展趋势和国民经济发展大概一致，不过房地产市场本就是竞争不充分的市场，通常是于经济走向繁荣及衰落时，房地产业总体涨落幅度低，这导致房地产业短时间经济波动反应滞后，同时其表现非常不敏感。
6.对金融业的依赖性。这主要是强调房地产市场是基于金融业而发展的，相较于普通商品来讲，房地产商品价值量很大，且通常占有很长时间，不管是开发商，或者是普通购房者，这些都需要金融机构对此的支持，金融政策和利率的不断变化，这会严重影响房地产市场的发展。
三、房地产市场监管机制
1.三位一体房地产市场监管模式。主导型主体，这主要是发挥主导性力量，属于一种政府行政监管。房地产市场监管机构是基于政府行政监管为主导，不过构建监管体系时不可以因某个单位单独进行，而使其脱离其余部门。房地产市场监管体系应注重各部门的协调，以此来统一协调监管，和相关部门共同合作协调机制及其监管体系。要积极加强房地产市场监管协调与合作，这样即可构建健全的房地产市场监管会议制度，应由相关的房地产市场监管部门复杂人参加，同时根据市场上存在的新问题等进行定期沟通，同时积极探索各个阶段的房地产市场监管策略，发现其间所存在的问题，且采用适当的方式来处理相关的问题。再是应不断完善政府监管体制，构建适宜的房地产政府监管体系，这时务必处理好政府和市场，或者是自律及他律，还有服务及监管之间的关系，同时基于房地产业所存在的问题，构建适宜的房地产政府监管体制。
2.健全统一房地产市场监管体系。房地产行业中的环节很多，务必全面监管房地产业，这时则要求严格监管房地产市场行为，同时也应对各企业严格监管，其包括房地产开发企业或者是房地产销售代理企业，亦或者是房屋评估企业及其相对应的物业管理企业。房地产监管体系构建时，应注重综合监管体系的构建，同时应尽量对房地产一级市场和二级市场，再是其三级市场等施以联动监管。监管时务必基于市场情况来健全相应的监管策略，且及时创新监管机制，同时加快对中介服务市场的建设，且确保其规范有效，这样对房地产市场全过程监管有着很大的促进作用，从而增强市场监管力度，这样亦可有效提升房地产市场监管能力及其效率。
3.拓展监管途径。要不断拓展监管途径以实现监管社会化，监管社会化主要是强调监管中积极发动社会力量来实现监督，从而充分拓宽且扩展管理触角，同时积极鼓励且发起广大群众的监管作用。利用各大途径控制虚假消息的发布，严管囤积土地和炒房炒楼，或者是违规销售等不法行为信息的发布。再是主管部门亦可公布投诉电话，要积极梳理投诉处理机制，这样才能确保购房者权益。
四、结语
房地产属于国民经济发展的支柱产业，其可持续发展关乎着整个国民经济的稳定提升。不过因局部地区投资太大，导致其土地供应过量，使得房地产市场风险极大。房地产市场监管主要是相应的监管制度于房地产市场中各方面的实行，也就是说房地产市场监管主体是对房地产市场的各大环节进行严格监督与管理，且施以相应的规制。因此，分析房地产市场监管机制，对国内房地产业的持续发展有着很大促进意义。本文对房地产市场发展进行了简，并分析了房地产市场特点，基于此提出了房地产市场监管机制完善策略，以期提升国内房地产市场监管水平。
参考文献：
[1]韩云.对地方政府影响房地产市场有效机制的思考[J].中国经贸导刊，2010（11）.
[2]钟卫稼.房地产市场的特点、现状与监管思考[J].热点聚焦，2008（5）.
[3]王小梅.我国房地产业的政府监管[J].铁道警官高等专科学校学报，2010（3）.
作者：武向阳 陈云景
第二篇：中国房地产市场风险分析
[摘要]在我国房地产市场震荡转型的过程中，部分人士和学者提出了对于我国房地产市场下行风险是否会给宏观经济带来压力的担忧。我们通过从住房抵押贷款中追索权条款的研究，发现我国房地产市场与日本更为类似，而与次贷危机的爆发地美国有着本质区别，我国房地产风险的实际承担者是消费者本人与房地产企业，而提供住房抵押贷款的银行已经较好的隔离了大部分房价波动的风险。在这一意义上我国房地产市场变动不会给金融体系带来过大压力，而只会产生一定的财富转移效应。
[关键词]房地产风险；住房抵押贷款；追索权条款；风险转移
1前言
当前，由于房地产市场调整，部分区域房价出现了一定的波动，给购房者和相关行业及政府部门都带来了较大的压力。同时有专家指责已经购房者采取断供等手段放弃房产以逃避偿还房贷是一种没有契约精神的行为。而在过去，也曾经有报道部分地区有因为房价下行而断供的行为，特别是经历过房地产泡沫的日本和美国，也都有类似的经历。因此，在房价有可能下行的情况下，我们需要从我国房地产具体运行结构以及相关房贷合同条款出发，讨论我国房地产风险的主要承担者，厘清消费者、金融机构和相关行业与政府部门的担忧所在。
2我国房地产抵押贷款合同追索权分析
21住房抵押贷款合同中追索权的国际经验
美国和日本由于经济过热而出现的经济与金融危机中，都有着明显的房地产的身影。因此我们分析我国的房地产市场首先要看这两个发达国家的经历。实际上，美国和日本的房地产市场有着本质的区别。这一区别就是看合同中是否有追索权条款（recourse-clause），这一条款决定了住房抵押贷款中哪方是受到房价下行风险的主要影响，以美国为例，其在次贷危机爆发之前，由于贷款利率极低，同时美国发达的金融业竞争非常激烈，其往往提供的是非追索权（Non-Recourse）的住房抵押贷款[1]，这一情况下，当房价下行造成房屋实际价值小于贷款余额时，美国购房人往往选择放弃抵押物进行止损，但是由于合同中存在非追索权条款，在购房人放弃抵押物的时候，相关金融机构对购房人的债权即行中止，就是说金融机构只能通过拍卖相关房产获得其之前放出的贷款的清偿，而对于不足额部分不再对购房人享受债权和追索。所以一旦购房人因为房价下行而放弃房产，则银行等金融机构直接承担房价继续下行的损失。
日本则与美国有本质区别，由于多数国家并不像美国一样提供无追索权的住房抵押贷款。其在房地产价格下行的过程中，如果购房人放弃房产，则在相关金融机构拍卖房产之后，由于房产价值低于房贷余额的部分，金融机构还有追索权，其债权依然成立，可以继续向购房者追索。除非购房人作为自然人完全破产，否则银行的债权是永存的。这就使得日本的经济危机形式并不表现在其银行和发放住房贷款的金融机构上。而是反映在普通居民长期偿还房贷的过程中。因此日本经济危机反映的不是美国式的由于大型金融机构受到冲击的突然爆发，而是由于还贷压力造成居民的长期消费低迷。
22我国银行业采取的是有追索权的住房抵押贷款合同
我国银行业在这方面采取了同样的审慎措施。选择的是以追索权形式提供的住房抵押贷款，多数合同文本中都有类似如下的条款“抵押期满，如债务人不能偿还债务本息，又未与乙方达成延期协议的，按法定程序处理抵押房地产，清偿债务本息。处理抵押房地产所得价款不足以偿还债务本息和承担处理费用的，乙方有权另行追索；价款偿还债务本息后有剩余的，乙方应退还给甲方。”这条看似简单的格式条款。就意味着在中国房地产市场上，购房者是不可能通过断供止损的。因为银行在拍卖了购房者抵押给银行的房产之外，其对购房者的债权还是同样存在的，可以继续通过其他司法手段对购房者进行强制执行。在我国当前的情况下，断供者往往是以投资为目的的购房者，其个人资产一般情况下大于其住房抵押贷款不少[2] [3]，因此在这种情况下银行并不会由于购房者断供而承担房价下行的风险，而恰恰是购房者会承担由于银行拍卖抵押资产过程中房产这一抵押物过度折价以及断供而产生的信用违约、利息以及相关司法费用和滞纳金[4]。因此购房者才是真正意义上的风险承担者。在我国当前的银行住房抵押合同实务中，银行完全将自身的风险通过追索权条款转移到了住房抵押贷款的借款方身上。自身的金融风险则已经部分转移。
3他国房地产市场变动的启发与意义
31我国金融体系受房地产直接冲击的影响较小
我们通过上面的分析已经可以看出，我国金融体系并不会直接收到多数购房者断供与否的影响，同时由于我国没有自然人破产制度，所以虽然在经济下行期可能出现少数购房者由于断供或者个人资产不足而造成相关贷款无法及时回收造成一定期限内的坏账，但从长期来看，由于其债权的永续性，在购房者收入提升和经济水平回复之后，银行的住房抵押贷款不会出现大规模的损失，也就是意味着在我国不会出现美国次贷危机一样的大型银行和金融机构纷纷倒闭的情况，但存在由于购房者在房价下行的同时依旧承担巨大的还款压力的可能性，一旦出现可支配收入减少的情况，其消费开支也会进一步降低，从而减弱内需。因此这一情况看，除了稳定房地产市场，在关注金融机构与银行业的同时，更重要的继续深化其他行业的改革创新，一方面利用制度创新和科技创新推动相关行业的发展，另一方面也需要改革收入分配机制，确定人民群众在购房还贷的同时有确切的收入能够满足日常消费。由于消费结构出现变化而导致经济波动。
32我国应当明确房地产市场的风险共担
我们可以看到，在我国实际上断供并不会给购房者带来任何好处，由于其住房抵押贷款合同中追索权条款的存在，一旦断供，购房者只是获得了短期内的现金流的便利，但在长期内由于银行债权的存在和相关费用的产生可能产生债台高筑的可能性。在这一意义上来说，也需要银行和相关媒体加强宣传，在保护房地产行业平稳发展的同时，让购房者更为理性的权衡自身的购房决策，避免出现双输的局面。由于我国银行业监管较严，银行风险管控中为了自身的利益所在，往往喜欢在合同设计和权益转移上使得其自身完全规避于风险之外，虽然这保证了在房地产风险期间金融行业的稳定，但也反映出金融行业市场化程度与创新水平不足，不能给购房者在住房贷款上更多的选择，也使得我国住房者和房地产企业独自承受房价波动的风险。作为一个市场化的行业，应该允许金融机构更多的创新，也避免我国购房者承担过分的风险而没有止损手段，从而可能使得我国在经济下行的情况转为日本经济的情况。
33我国银行业应该需要注意企业贷款风险
如上所述，由于追索权条款的存在和银行对于购房者的风险管控，实际上在个人房贷一部分，无论市场如何波动，对金融行业的影响都是有限的，我国并不存在与美国一样的金融危机的基础，但是由于大量银行贷款是以开发商抵押整楼而贷出的，开发商与自然人不同，其债权受到开发商自身资产负债比的影响，同时开发商可以通过自身的破产程序使得银行的相关债权归于消灭。因此这可能会是我国金融行业需要注意的风险来源。需要金融机构审慎对待。
参考文献：
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[5]郭强房地产企业财务风险防范研究[J].中国市场，2012（22）.
[6]冯朝军，王丽娟建立中小型房地产企业战略联盟的机制研究[J].中国市场，2013（32）.
[7]马海涛房地产项目投资决策中的主要风险[J].中国市场，2014（20）.
作者：邓兴华 秦祺 罗丹
第三篇：我国房地产市场现状浅析
摘要:为遏制房价过快上涨势头,2010年1～4月国家连续出台楼市调控政策。文章从操纵房地产市场高位房价的原因、房地产业可能出现的极端问题、“楼市新政”对楼市的影响等方面做出分析。
关键词:房地产市场;供需矛盾;楼市资本;楼市调控政策
为遏制房价过快上涨的势头,2010年1～4月国家连续出台楼市调控政策。2010年4月17日,国务院又出台了新“国十条”,“遏制部分城市房价过快上涨,切实解决部分城市居民住房问题。”由此可见迅速膨化的楼价已经到了危及GDP稳步增长的临界点,遏制房价首先是出于整个国民经济平稳发展的大治方略。楼价持续不断地上涨,从根本上严重制约了“城镇居民住房问题”的解决,一方面这与“和谐社会”的政治主张相抵触,另一方面也与“民富则国强”的政治理念相左。
那么,楼价上涨的原因在哪呢?这份《通知》能否达到遏制房价的目的?在房价背后我们看到了什么?高位房价与政治、经济、乃至老百姓的切身利益关系是什么?笔者从以下几个方面作出简析。
1高位房价背后的“操手”
1.1国家银行与房地产企业为利益均衡而结盟的垄断资本
(1)房地产投资的资金大多来源于银行贷款。从国内外情况看,房地产投资资金来源中,银行贷款一般占到60%左右,这是房地产业发展的一个显著特点。在我国,房地产业的银行贷款主要表现为土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款,开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款。
(2)国家资本间接垄断楼市是决定消费层次的一种方式。大规模的房地产资金来源于各大银行,也就是说,绝大多数房地产的最后资产权控制在银行手里。而各大银行的最大股东无疑是国家,房地产的资产权最终还是由国家控制。银行的大量存款来自老百姓储蓄,为了挤压老百姓手中的存款用于消费,以偿还在这样一条资金链里面的盈利空间,利用“房价上扬、鼓励购房”成为“拉动内需”的必然手段之一。
(3)开发商以利润瓜分程度确定房屋价位,大量的贷款利息占据大量利润空间。商品房的定价机制并非普通商品以市场购买力来衡量被消费底线,而是以利润瓜分程度来确定房屋价位。在楼房从产品转化为商品的过程中,既然大部分资产来源于贷款,那么,大量的贷款利息的负担就必然贯穿于其盈利方式的全过程,长距离的资本转换回笼的中间环节也同样需要耗费大量的利润 ,加上房地产商的预期利润,这些都是利益链条同盟掌控着房价的因素。
(4)楼市价格过高,在相应的税收之后的暴利,无形中造成资本合法转移。“通过挤压手段拉动内需”成为制造“从事房地产开发即可一夜暴富的富豪阶层”的生产流程,使老百姓在购买房屋之后迅速转移到利用银行贷款进行土地开发的小团体,直接导致社会财富占有分层为“穷者更穷、富者更富”,同时无异于给滋生民怨的土壤施与催化剂。
1.2 國际热钱规模化的涌入给中国楼市造成新的市场价格垄断
国际金融资本大规模进军中国楼市,给国内房地产商融资带来足够的后劲,同时,高额的资本回报诉求也决定了房产价格的飙升,绝对的资本优势精确地定位在中国房地产的供需矛盾关系上。
(1)国际游资参与土地高额透支,囤积土地。国际游资直接导致疯狂地“圈地运动”,结果是,地价越拍越高,土地囤积越多,股价也迅速拉高,房价强势高位运行。据相关资料,国内开发商在土地储备上沉淀的资金已高达1.5万亿元左右,土地价格过高,严重透支未来的房地产价格。未来三年内,房价必须保持15%～18%的增长率,才有可能支撑目前的地价。由此,这些上市房企所开发的楼盘也成为房价领涨的“带头大哥”。这个预计已在2009～2010年的今天已经得到了证实。高房价与过多、过高的土地透资密切相关,而囤积土地的房地产商的融资渠道很多来自国际游资。
(2)国际资本的长驱直入,“热钱建仓、囤积待涨、热钱出货”的投机行为是国际资本的投资行为的实质。投机行为的高额回报直接来自房价的高价出仓。
国际资本强势受国家银行利率调控或者相关政策的影响很小,所以政府通过调整银行贷款利率遏制房价的政策对掌控在国际游资投机集团下的房地产开发收效甚微。
1.3 国内投机集团的民间游资大举注入房地产业也构成相当程度的价格垄断
民间资本就是掌握在民营企业及股份制企业中属于私人股份和其他形式的所有私人资本的统称。活跃在大陆房地产业的民间资本更多的体现出游资特征,有典型的投机性。
1998年到2001年,温州的民间资本大量投入当地房地产,促使当地房地产价格飙升。2001年8月18日,第一个温州购房团共157人浩浩荡荡开赴上海,三天买走了100多套房子,5000多万元现金砸向上海楼市。此后几年时间里,约2000亿元温州的资金投向各地房地产,其中北京、上海两地集中了1000亿元。此外,温州资本还先后大举进入了杭州、青岛、重庆、沈阳等城市。可以说“温州炒房团”所到之处,房价一路狂飙,这些足以透视民间资本对楼价的绝对控制 。
1.4 部分城镇居民闲置资金流入房地产市场,这种投资或投机性需求致使刚性需求的房源更为紧缺
部分城镇居民闲置资金购置房地产,期待物业升值,这就是人们常说的第二、三套购房者,他们将购置的房地产用于出租,致使出现高房价低租金的局面,而且加剧了房地产市场供需矛盾。
2 在综上所述的楼市资本的势态下,房地产业可能导致出现极端的问题——泡沫经济
2.1地产价格泡沫
土地价格由于土地稀缺、不可再生和市场需求无限性的拉动作用,及其土地市场投机炒作,就会出现虚涨,这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨,就会发展成泡沫经济。
2.2房屋空置泡沫
在房地产市场全面受控于投机和投资性销售中,商品房的囤积遏制市场需求,造成虚假的供给过剩增长属于虚长,同样构成经济泡沫。按照通用的国际经验数据,商品房空置率达10%以内时,这种经济泡沫是正常的。如果超越过多,引起实际上的严重供给过剩,同样会形成泡沫经济。
2.3房地产投资泡沫
一般规律,房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应,力求供求关系平衡。只要房地产投资过度膨胀,商品房严重滞销,造成还贷困难,连带引起金融危机时,就会形成泡沫经济。
2.4房价虚涨泡沫
房价是与地价相联系的,房价泡沫与地价泡沫密切相关。此外,开发商对利润的期望值过高,人为抬高房价,也会形成经济泡沫。如果房价飞涨,开发商攫取暴利,购房者难以承受,由此也会形成房地产泡沫经济。
3 新国十条的出台使得消费者对房价下跌预期增强,观望氛围越来越浓
以上归纳了导致楼市高位运行的诸多决定性因素,那么在这样一种运行状态下出台的“楼市新政”对楼市的影响究竟能有多大呢?
(1)新“国十条”出台一个月以来,各地楼市成交量锐减。以一线城市北京为例,4月份,北京房屋销售价格同比上涨14.7%,涨幅比3月份提高2.4各百分点;销售商品住宅118.7万平方米,下降41%。与北京、上海、广州、深圳等一线城市楼市一样,一些二线城市成交量下降,但是成交均价并没有明显松动,成交单位多集中在中高端项目上。
(2)房地产市场的逐利行为本身构成的“惯性”,即房地产商不到危及资金链断裂关键状态不会放血、割肉、价格“跳水”,另一方面,新政的出台刺激了消费市场的等待价格下调的预期心理,因而,楼市的“观望期”势必与一轮又一轮的新政出台相伴而生。
(3)“观望期”的长短由地产商的价格坚挺程度决定。但是,在“观望期”过程中出现的对于具体成交量的价格波动会对观望势头产生刺激作用。价格持续坚挺或者稍加上扬,无疑会相对缩短“观望期”的延长,反之,价格的持续下滑就会鼓励购房者持续等待从而拉长观望周期。
4楼市新政收益分析
楼市新政背后谁受益?在中国大陆,任何一项新政出台都存在直接或者间接受益的一方。那么楼市新政频出后谁是真正的受益者呢?笔者以为有以下几点:
(1)出现一个和谐、有序、相对平稳、百姓推崇的楼市秩序是政府需要的,改变、平抚民怨,政府受益。
(2)物业税酝酿开征,直接增加国库收入,政府受益。
(3)二手房营业税优惠取消,地方政府受益。
(4)严格二套房贷,增加首付比例,加速银行套现,银行受益。
(5)7折利率优惠取消:将首套房的优惠利率由7折升至8.5折,也就是说提高贷款利率,减少或降低银行呆账,维持银行资金良性循环,银行受益。
(6)首套房契税优惠收紧,增加炒房投机成本支出,国库增收,政府受益。
(7)存款准备金利率上调,同时给投资银行或合作性投资银行,地产商、地产投机职业产生成本压力,政府受益。
(8)银监会加强房贷风险防控,对违规房企停止新增贷款,逼迫闲置楼盘抛出换取投资循环资本,确保金融体系在房地产市场震荡、变换中的良性循环,银行、政府受益。
那么是不是我们看不到老百姓受益的“曙光”呢?不是,至少从势态上让老百姓看到了新政出台楼市即将发生相应波动、可能出现价格下浮的希望。如果一定要说老百姓受益的话,那就是心理预期得到了暂时的满足,仅此而已。最后赢利的依旧是控制房地产市场的相关“操手”,老百姓仍然是放血購楼置业。
由于房价长期高位运行可能出现的楼市“崩盘”直接动摇GDP的稳步增长,对整个国民经济的打击是致命的,国家不希望也不会允许出现这样的结果。稳定楼市首先是一种政治需要的经济手段,因为楼市关乎国计民生,平抑民怨民愤成为经济社会中的政治诉求。在目前大规模的城市化进程建设的国情状态下,改善住房是一个迫在眉睫的民生问题,房屋供需关系短时间内不会有根本性的转变。所以以政策加金融利率手段稳定楼市必然成为国家相关部门干预的可能,而且这种干预将可能是长期的、不间断的。
笔者认为,要达成平抑房价的目的,需要建立一个相当成熟的市场公平机制。如今的房地产市场状态恰恰说明公平机制的缺位所带来的失调的价格膨胀,地产资本集团的绝对垄断地位决定了房价的最终发言权的归属。“外科手术式”的房价调控即使有效也是效果甚微,治标不治本,给房价反弹囤积了时间和能量,以应对楼市政策变换带来的交困。真正平抑房地产价格,关键是打压和逼退投机资本。那么如何有效地利用国际热钱为国民经济发展服务对我们的经济专家来说是个值得研究的课题。抑制楼市泡沫的出路就是国家投资兴建大量的经济适用房、廉租房,使其成为国有资产的一部分。
由此可见,垄断资本的地产高位运行还将继续,公益性住房建设逐步投资,住房需求处于“饥饿”状态,楼市在泡沫、打压、遏制之间循环的过程或许比想象的更为长期。
作者：侯玉萍,蒋 琤,韩 梅