下面小编整理了一些《房地产法律论文范文(精选3篇)》，希望对大家有所帮助。[摘要]随着我国市场经济的腾飞和房地产开发产业的日趋繁荣，房地产开发过程中的资金与土地资源趋现紧张。资金与土地合作的房地产开发模式是促进房地产产业健康发展的有效路径，然而，实践中的资金与土地合作开发模式却阻碍重重，其主要原因是缺乏相应的法律依据与机制保障。
第一篇：房地产法律论文范文
浅谈房地产法律法规
【摘 要】随着房地产行业的日益壮大，对我国的国民经济发展有着举足轻重的影响，在我国国民经济中占有非常大的比例。努力完善房地产企业在开发、经营管理中的法律法规，有助于促进房地产业健康、快速、持续地发展。因为在房地产企业的开发、经营管理中，房地产的法律法规贯穿于前期的开发阶段、工程的建设阶段、商品房的交易阶段。并且房地产企业要遵守国家的法律法规，从而确保房地产企业的经营管理活动顺利运行。
【关键词】房地产;法律;法规
1 房地产法律法规的综述
1.1 房地产法律法规体系的组成
房地产法主要适用于调整房地产的所有权人和非所有权人(主要包括房地产的管理人、修建人、使用人)之间以及房地产的所有权人之间在房地产进行交易(主要包括房地产的租赁、房地产抵押、房地产的转让)、房地产开发经营、房地产管理、房地产权属等过程中出现的各种关系的法律法规的总称。我国现行的房地产法律法规体系由三部分组成：(1)综合性的法律法规，主要包括有《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国民法通则》;(2)针对性的法律法规，主要包括有《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《住宅法》和《城市规划法》以及《建筑法》等;(3)相关性的法律法规，主要包括有《担保法》、《继承法》、《婚姻法》、《环境保护法》、《森林法》、《渔业法》和《草原法》以及《商业银行法》等。
1.2 房地产法实施应遵循的基本原则
(1)坚持国家土地的公有原则;我国的社会主义经济制度是以公有制经济为基础，并且公有制经济在社会主义经济中占主导地位，多种所有制经济并存的经济体系。土地是国家的资产，也是国家的资源。我国实施的是土地所有制，除部分土地由相关法律规定属国家之外，其余土地均属劳动群众所有。同时，国家因需要有权依法征用土地，所征用的土地属全民所有。
(2)坚持国家土地的有偿使用原则;国家土地的有偿使用主要指的是有期限的使用。农村集体经济可以通过土地使用权的联营和人股的形式与其他的个人和单位共同合作办立企业。但是，农民集体土地的使用权不能通过转让、出租、出让的方式用于非农业方面的建设。对于根据法律取得的建设用地并且符合土地使用的总体规划的企业，由于兼并和破产造成的土地使用权依法转移的土地除外。
(3)坚持合理利用土地和珍惜土地以及保护耕地的原则;合理利用土地资源，珍惜土地资源，保护耕地已经成为了我国的基本国策。对于各级人民政府，必须要全面规划土地的使用，严格控制、开发、管理和保护土地资源，并要采取一定的措施，严禁个人或者集体组织非法占用土地。要对土地实施特殊的保护制度，根据相关法律坚持实施土地使用用途的管制制度、耕地占用的补偿制度、基本农田的保护制度。
(4)坚持房地产的综合开发原则;房地产企业对土地进行开发经营要遵循环境效益、社会效益、经济效益相统一的原则，同时实施配套建设、综合开发、合理布局、全面规划。
(5)坚持城镇住房的商品化原则;为了改善城镇居民的生活水平和居住条件，国家要适当的根据社会经济的发展水平，加大对城镇居民住宅建设的扶持力度，并要逐步推行城镇居民住房的商品化，才能最大限度的满足人们不断增加的住房需求。
(6)坚持市场调节和宏观调控相互结合的原则;房地产业已经成为了国民经济的支柱产业，由于房地产市场具有高风险和高利润的特性，尤其要警惕出现泡沫经济，不能让房地产交易活动放任自流，也不能管得太死。因此，对于房地产市场以宏观调控为指引，由市场去调节才是最科学的管理方法。
2 针对房地产业融资风险的相关法律法规
2.1 正确划分政府部门在房地产业融资风险中的行为界限
作为政府部门，其主要职责就是保持房地产市场的快速、稳定的发展，其首要目标是控制房价。化解融资风险比较重要的措施就是政府要在低收入住房的保障体系和私人商品房的市场体系中明确定位目标，并实行二元制政策。政府部门还要明确房地产行业融资监管的局限性和正当性，房地产融资监管的正当性主要体现在金融服务强烈的外部性和公共产晶特性，通过金融组织的运行规则和行为规则的制定，从而建立房地产行业的市场预警制度和价格监管制度，并采取多种预防和控制措施来稳定房价，保证房地产市场快速、稳定的发展。同时还要明确市场机制与政府监管之间的关系，融资市场化能够有效解决房地产行业的融资风险，通过价格机制和市场竞争机制建立起多元的房地产融资结构。
2.2 完善房地产金融体系、建立健全的房地产法律制度
在我国的房地产开放经营中，银行信贷是房地产企业的主要资金来源，因此银行体系名副其实地成了房地产企业融资风险的集中地。因此，需要为房地产企业提供更多新的融资手段，进一步拓宽融资渠道，分散银行体系承担的融资风险，从而形成完整的房地产行业金融体系。同时，还可以确立证券、信托等融资方式在房地产行业融资中的合法地位，通过统合性的法律措施，从而建立起市场体系多层次、组织机构多元化的房地产融资体系。在市场经济条件下，市场竞争虽然能够优化资源配置，提高效率和，但是也会因不适应经济发展而产生主体退出市场，因此还需要依法构建房地产行业融资的退出机制。还要依法建立房地产行业融资的信用平台，信用平台的建立，有助于房地产企业估价的科学化和信息化，提高银行体系的放贷质量。
2.3 健全房地产企业融资监管的法律制度
目前，我国虽然已经出台了相关的金融法律法规，但是对于房地产企业的金融监管方面只有少许的规定。因此，要加强对于专业性较强并且复杂多变的房地产企业融资监管方面的立法。同时要独立司法、严格执法。法律制度的实施不仅要体现在它的制定和完善，更重要的是要严格执法。完善房地产企业融资监管的法律制度，要建立起行政监管、法律监管、自律性监管，从而减少房地产企业的融资风险。
3 针对预售商品房的相关法律法规
在《城市商品房的预售管理办法》中有明确的规定，商品房预售人的基本义务就是要进行商品房的预售登记。实行商品房的预售登记不但能够预防和避免一些不必要的房产纠纷，还能够保护商品房购房者的相关合法权益，确保商品房的交易安全。购房者和房地产企业要在行动上和思想上对预售合同引起足够的重视，要积极地到相关部门进行合同登记，在进行商品房预售登记后就能让预售合同产生相应的公示效力，减少不必要的商品房预售纠纷，同时也能有效避免第三人的购房行为，防止购房纠纷。
在房地产商品房的预售过程中，还要设立专门的机构来负责商品房预售款项的监控保管工作，房地产企业需要付给监管机构一定的报酬，并且等到商品房竣工、验收合格之后，将商品房预售款退还给房地产企业，从而有助于工程款项的供给得到保障，还有保证商品房预售款项的专项使用，确保工程项目的建设款不人为地流失，确保工程项目的建设顺利进行，也保障了购房者的合法权益。
4 结束语
房地产企业的法律法规涉及到每位购房者的合法权益、千家万户的切身利益。解决和减少房地产企业纠纷，关键在于完善房地产企业的法律法规，房地产企业的法律法规不但能够改善城市居民的居住质量，还能让房地产企业快速。稳定的发展。
参考文献
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[3]刘雪强，李兴文.我国房地产业可持续发展的运行机制分析[期刊论文].科技创业月刊
[4]赵亮.我国房地产业可持续发展的运行机制分析[期刊论文].科技咨询导报2007(20)
作者：肖义
第二篇：浅析资金与土地合作房地产开发的法律正当性及法律实现
[摘 要]随着我国市场经济的腾飞和房地产开发产业的日趋繁荣，房地产开发过程中的资金与土地资源趋现紧张。资金与土地合作的房地产开发模式是促进房地产产业健康发展的有效路径，然而，实践中的资金与土地合作开发模式却阻碍重重，其主要原因是缺乏相应的法律依据与机制保障。正当的法律依据，完善的法律规定，健全的法治保障是从根本上消除制度层面阻碍，避免各种纠纷，保护合作双方合法权益，确保这一房地产开发模式顺利进展的关键。
[关键词]资金;土地;合作房地产开发;法律正当性;法律实现
当前随着城镇化进程的加快，房地产产业发展迅猛。与此同时，作为资金密集型行业，房地产产业开发过程中不可避免会面临资金与土地二缺一的窘境。资金与土地合作的房地产开发模式是合理调配资金与土地资源，实现房地产开发顺利进行的有效路径。资金与土地合作房地产开发是指由一方提供房地产开发资金支持，另一方提供建设所需土地资源，共同担当风险与获益的房地产开发模式。然而，由于缺乏一定的法律依据和制度保障，实践中的土地与资金合作开发易被土地管理部门依据《城市房地产管理法》第三十九条中“按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件”予以限制否定，障碍重重，直接影响到房地产开发的顺利进行。事实上，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国公司法》、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定，资金与土地合作的房地产开发模式具有其法律正当性。
一、《城市房地产管理法》第三十九条的不适用性分析
我国《城市房地产管理法》第四章房地产交易的第二节第三十九条具体规定如下：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件 ：(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。[1]根据以上规定可以明晰该法适用的大条件是房地产交易阶段的房地产转让，而资金与土地合作属于房地产开发阶段，两者明显属于不同的阶段。[2]根据《城市房地产管理法》第三章房地产开发中的第二十八条规定：依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。同时《公司法》第二十四条规定：股东可以用土地使用权作价出资，土地使用权的评估作价，依照法律、行政法规的规定办理，必须进行评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价[3]。因此，《城市房地产管理法》第三十九条并不适用于资金与土地合作的房地产开发模式。
二、资金与土地合作房地产开发模式具有法律正当性
法律之所以能规范并制约人们的日常行為正是因为其具有人们认可的正当性。然而，合法性是一切正当性的基础，资金与土地合作房地产开发模式的法律正当性源于其合法性。依据对《物权法》、《公司法》、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》等相关规定的分析，资金与土地合作的房地产开发模式具有其法律正当性。
我国2007年颁布的《物权法》构建起了较为完善的不动产法律体系，根据《物权法》第十二章第一百三十七条规定：“设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让”[4]。可见，建设用地使用权可以直接通过多种出资方式获得，通过出让方式参与房地产开发符合法律相关规定。1995年颁布的《房地产管理法》第二十七条规定：“依法取得的土地使用权可以作价入股，以合资或者合作的方式开发房地产”。《公司法》第二十四条也有相关规定：“股东可以用土地使用权作价出资”。因此，合法的土地使用权可以通过合资或合作形式直接参与房地产开发，与资金、技术等相结合促进房地产开发产业的高效、健康发展。2005年8月施行的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：“合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”[5]。该条规定实质上以法律形式明晰了土地、资金合作开发房地产的合伙性质特征和合同效力问题。“共同投资，共享利润、共担风险”是对合作开发房地产合同效力的质性法律规定，更是对资金与土地合作房地产开发特质的最正当法律解释。显然，根据以上法律对合作房地产开发的相关规定，土地与资金合作的房地产开发模式具有法律正当性，然而，如何进一步促进我国房地产合作开发的法律实现是保障法律正当性与现实社会有效接轨、房地产产业高效健康发展的关键。
三、资金与土地合作房地产开发的法律实现路径
在当前市场经济全面转型的大背景下，我国正在逐渐深化各项经济体制改革。其中，房地产领域的改革是目前经济体制改革的焦点议题。房地产开发环节作为房地产产业链的起始阶段对整个房地产的顺利进展具有关键作用。资金与土地合作的房地产开发模式是当前追求高效、高质房地产产业发展的最佳选择之一，然而，受到我国严格土地制度的限制和约束，这一房地产开发模式面临各种制度层面的阻碍，因此，探析资金与土地合作房地产开发的法律实现路径具有重要意义。
(一)完善基于合作双方当事人利益保护的相关法律规定
当前我国的法律体系中关于房地产合作开发的规定较为零星、散乱，有必要建立一套相对完整的房地产合作开发法律制度体系，进一步明确资金与土地合作房地产开发模式的性质、基本原则、合作效力等，以保护合作双方当事人的合法利益。
1.明确资金与土地合作房地产开发模式为合伙性质，基本原则为合作互利共责。我国《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：“合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”。该条实际上是对合作开发合同的定义，同时也间接指出了合作开发房地产的性质和基本原则，但这种较为模糊的表达方式极易造成现实相关管理部门的误导，因此，应该在明确定义合作开发房地产定义的基础上讨论合同相关事宜。应予以完善为“合作开发房地产是指土地使用权、资金等合伙投资房地产开发，实现合作互利共责;当事人需订立以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议即合同。”
2.完善关于合作效力的相关规定。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》中第十五条规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资質或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效”[6]。可见，只要一方具有开发资质就认为合作合同有效，实际上还有许多因素诸如土地使用权变更程序复杂、合作建设用地限制条件较多等都会影响合作效力。因此，应以法律规定的形式加以完善，增加以上两个因素不影响合作效力的相关规定，规避房地产合作开发过程中的各种矛盾和障碍。
(二)规范房地产开发预先登记制度
预先登记制度源于中世纪的德国民法典，[7]是为保全不动产物权变动为目的的请求登记。根据我国《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。可见，预先登记对不动产物权的保护具有重要现实意义。因此，为保护房地产合作开发中双方当事人的将来合法利益，避免不必要的法律纠纷，有必要建立并规范房地产开发预先登记制度。
(三)采取措施防范资金与土地合作房地产开发中的纠纷
由于牵扯到责任、风险、利益分配等，合作房地产开发中的双方当事人极易产生各种各样的纠纷，直接影响到房地产开发合作项目的顺利进展，有必要在合作初始阶段就采取各种防范措施以消除合作过程中的纠纷危机，保证合作的顺利进行。
1.严格对资金或土地合伙人的资质评估。在选择合作对象时，应从信誉度、合法性、承建能力、个人品质等角度出发严格审查评估合伙人的资质。对提供土地使用权的一方，重点考察其所拥有的土地使用权的独立性、合法性、合程序性，包括所拥有土地的性质，获得途径和各种权属证明材料等。对于提供资金一方，重点评估其资金的合法性、信誉度、可流动资金比例、候补资金来源等，以确保房地产开发过程中资金充分到位。同时，选择合伙人时应看清双方个人品质、生活作风等，这是合作得以进行的最本质基础。
2.谨慎签订合作合同。谨慎签订合作合同是避免日后一些纠纷发生的关键，因此，在正式合作之前应依法谨慎签订完备的合作合同。合同中应明文规定合作项目具体概况(房地产项目规划占地面积、建设用地面积、容积率、开发资金来源等)，合作双方的具体权利、义务与责任，房地产开发的进度，房地产建完后的利益分配比例等，以保证合作房地产开发的顺利进行。同时，合同中应具体规定一方违约后的责任承担事宜，包括违约现象设定，违约金计算与支付等，以保护另一方合作当事人的合法利益不受侵害。
资金与土地合作的房地产开发模式有利于合理调配资金与土地资源，是适应并促进我国房地产产业高效、优质发展的途径之一。正当的法律依据，完善的法律规定，健全的法治保障是从根本上消除制度层面阻碍，避免各种纠纷，保护合作双方合法权益，确保这一房地产开发模式顺利进展的关键。
[参考文献]
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[2]张海燕.土地+资金模式开发房地产是否合法?——兼论《城市房地产管理法》第39条的适用[J].中国律师，2004，(1)：34.
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[7]赵蕾.合作开发房地产制度的完善[D].北京：中国政法大学，2007.
[作者简介]吴广付，上海师范大学法政学院，硕士研究生，公司法、民商法研究方向。
作者：吴广付
第三篇：房地产产权变动法律制度研究
摘 要：本文以我国房地产产权变动法律制度的相关模式、体例以及法律法规的具体规定为基础，对我国房地产产权变动法律制度法理、立法现状、存在问题为锲入点进行了初步探究，希望可以为促进我国房地产产权法律制度这一问题的深入研究和相关理论的完善。
关键词：产权 房地产 变动 公示 法律制度
一、我国房地产产权变动法律制度存在的问题
1.房地产产权变动方式单一。由于我国广义上的民法范畴中的意思自治原则以及物权法领域相关原则的作用，在我国社会经济日新月异发展的今天，“交付+占有”的房地产产权变动方式已经在房地产产权变动中产生着日渐深远的影响，而我国立法上目前关于房地产产权变动还是采用着绝对的登记生效要件主义的立法模式，其弊端与不尽完善之处已经日益体现出来，这种现状很容易会对房地产产权合法享有者的权利造成损害，由此可以得出一个结论，即我国房地产产权变动方式存在着过于单一的不足。但是实务重新构建了该规则，重中之重就是对交付在改变房屋产权的效力及其他相关权利的认可。借鉴各国民法的规定，我国民法典在制定相关规则时，应该对于两个重要的行为——占有行为和处分行为进行区分对待，同时，对围绕着登记生效主义和登记对抗主义产生的债权合意与债权形式的关系重新构建，从而改变原有的“处分合意与公示对抗二者须同时兼备”的模式，从而对现有的单一的，并且延及其在外部房产变动中的对抗力，交付占有将非善意登记人的获得房产的可能性降至最低。这就一举打破了原先我国的财产法体系，随之而来也合理避免了登记生效主义的相关不良反应。在现实的房地产处分中，房产管理部门的登记作为判断房屋产权是否归为业主的唯一标准，无论买受人是否合法，都一律平等对待的理论，缺乏可以落地执行的可行性。近些年来，司法实践总是不断推陈出新，意欲打破原有民法、物权法框架的束缚，而卓有成效的便是不断突破交付在确认房屋产权中的比重，也随着时间的推移社会的发展而越来越为人们所关注。建立房地产所有权归属的新规则，是合理解决社会纷争的现实要求，对我国民法典体系的建立与制度的更新具有重大意义。
2.公示范围狭窄。在现行法律在经济活动的施行当中，其实广泛存在着法律制度外的不同类型的房地产产权变动行为，如公示等;但是法律只是片面的对制度的行使及作用进行了一个停止的、不产生变化的规范，这种不变化，不改变，不改进、改良的现状已经难以跟上经济发展的高速度、高频率的节奏，因此需要对现行登记以外的其他房地产产权变动公示方式进行立法上的确立和采纳，去除旧的不适合现实经济发展的方式方法，而推出确立新的房地产产权变动公示方式方法。结合并学习借鉴了十九世纪至今的国外经典大陆法系国家的立法活动中对于房地产活动中的各种情况的立法规制，发现在我国现今的房地产产权变动立法活动中，在网络虚拟空间世界领域，伴随着我国快速发展的电子计算机信息技术的发展，现有的经济领域立法对于基于网络而产生的虚拟产权的变动所带来的各种影响，规制不足，法律效力并不明显。尤其是对计算机网络发展中产生的虚拟物的产权变动上，基本没有一个明确的效力规定和公示的方法，去规范网络生活，因此，我国产权变动领域公示的范围确实在走向日趋狭窄的方向。
3.房地产产权变动公示的效力不明确。关于房地产产权的立法上应当对公示的权利推定效力进行完全的规定，比方说像在《德国民法典》的具体规范中我们可以看出一个现状，德国法关于此就规定，当房地产产权的变动被房地产登记簿进行了相关的登记后，就需要做出买受人已经对变动后的房地产产权享受其权利。与此反之的推定是，房地产权利不存在了以后，房地产产权不然会出现如在房地产登记簿上被注销等情形。该法第932条第三款就针对此现象，做出了相应的指示：权利变更手续的变动，就应当推定权利也随着它发生变动。第二款明文规定了，为了实现对买受人的保护作用，当买受人对产权实际上产生了占有适用的效果时，就应该认为并推定该产权的权利归属发生了变更。虽然第三人善意取得制度被我国物权法所确认并保护，但我国与其他国家比较在政治制度上有所不同，因此在对善意第三人的合法权益进行全方位的保护的社会需求下，应该对房地产产权变动的公示效力在立法上进行明确。
二、完善我国房地产产权变动法律制度的举措
1.确立并发展交付占有制度。在大陆法系经典国家立法中，交付占有作为一种制度，被法律确立为房地产交易中房地产产权变动的基本公示方式。在房地产产权变动中，房地产产权变动法律行为中能否去采用交付占有的方式来实现产权变动转移，现在我国法学界还有争论。一般认为，由于房地产产权变动是依法产生并发生转移效力的，因登记而发生效力，与该房地产是否交付无关。房地产产权的变动并没有经过登记程序，所有在法律意义上房地产产权并没有发生转移，因此房屋所有权仍然是房地产公司的。但是在事实上，买受人可能已经在该房屋中居住了数年之久，这对于买受人来说，是非常不公平和难以接受的。按照民法原理，在房屋的交付占有中，首先，原房屋产权所有人通过交易资源放弃了对房屋的所有权，同时又有买受人购买房屋的意思自治，还有交付占有的公示形式，确定房地产产权已经发生变动转移该是毫无疑义的。同时，在对于房地产产权已经发生变动归属于买受人的情況进行确认后，还需确立买受人对房屋的占有具有一定的公示效力。如果出卖人利用房屋未过户登记而再次将房屋出卖给第三人，并与第三人办理过户登。从以上两个方面可以看出，交付占有行为在社会经济生活领域中，尤其是房地产产权变动过程中，从实际操作意义上来说，它具有使房地产产权发生变动的后果的实际效力，同时通过一定的行为方式，产生相关的关于房地产产权变动的公示效力。因此，在房地产交易市场中，在广大的房地产产权变动登记制度没有办法进行规制或者不具有现实作用的情况下，对交付占有行为进行立法化确立和制度化建设，是对房地产产权变动法律制度的一个很有效的功能补充和漏洞的填补。
2.发展我国社会“城乡二元化”现状下移转见证制度。由于我国现阶段社会经济还处于社会主义发展的初级阶段，我国还有7亿农民，农村建设，农村经济的发展依然是我国社会经济发展的一支支柱性的力量，这也就是我国现阶段典型的“城乡二元化”社会现状。在这种前提背景下，我国现有的房地产产权变动法律制度在其适用范围上，还是主要体现在以城市土地用地上的房地产产权变动法律规制为主，而对于我国广袤的农村大地以及在广大农村地区出现的没有正式存在于立法法规之中，但是在实践中被农村广泛应用并承认的其他形式的房地产产权变动模式，这其中，尤其以“移转见证”方式尤为典型。移转见证简单的说就是，在农村的围绕着农村房地产产权交易中，在买卖双方当事人意思自治的基础上，由一方当事人或者利害参与人邀请第三人来作为中间人和见证者的身份，参与到该房地产产权变动的交易中来。而作为中间见证者的第三人应当为一定范围内的众人所熟知并认可，随着交易的完成，房地产产权以交付的形式进行转移后，这种转移通过见证人的有意无意的传播与宣传来为一定范围内的人们所知晓并认可，以此来起到公示的作用。因此，房地产产权变动的发生以及房地产产权变动的房屋归属状况基本上是通过见证人的参与，他们在当地自觉或不自觉地传达、言语交流达到一个向社会公众公示、公开、传达的效果。这种基于我国农村的房地产产权变动公示方法植根于我国现阶段的城乡二元社会结构。
3.进一步完善房地产登记制度。建立统一的房地产登记规则是建立、健全房地产登记制度的任务之一，也是当务之急。伴随着《物权法》的诞生，与之宗旨、目标、效力即职能相配套的其他如《土地登记办法》《房屋登记办法》等法律法规也就应运而生了，从立法角度完善了房屋登记与土地登记的程序，而对统一法律依据、统一登记机关，因其仍属于部门规章层次，无法也无力对确立统一的房地产登记规则做出更进一步的具体规定。这就有赖于尽快出台与之相配套的房地产登记法。根据以上分析可以得出一个基本的论点就是，在建立统一、高度整合的的房地产产权变动登记制度上，我国还需要从以下几方面加以完善：(1)制定统一的房地产登记法。《物权法》的颁布，虽然为我国房地产统一登记制度的建立与完善提供了一个基本的原则，但是从立法角度而言，构建我国房地产统一登记制度，从法律基础上来说，一要对现有的与《物权法》立法精神相悖的相关房地产登记法律法规进行清理修订，保持法制的统一性;二要制定具体的规范房地产登记的专门法律—房地产登记法，从法学理论的建设上为统一登记制度提供法理支撑与保障，结束房地产登记法律散乱、层次多、相互矛盾的情形。(2)确定统一的房地产登记机关。我国《物权法》在房地产登记制度的管辖权上采取了回避性的做法，即没有规定一个明确的、统一的、竞合的房地产登记部门。对于这种现状，国家立法机关的解释是，由于建立统一登记制度可能会涉及到房地产行政管理体制问题，同时也与不少单行法律的规定存在冲突与混淆，因此，对该问题的论证还须谨慎。《物权法》在出台之时就历经许多波折，甚至引发了意识形态领域的争论，因此，暂时对于有争议、意见分歧较大的相关问题不予规范，暂时回避争议，集中力量解决现实操作中急需解决的大多数问题，这是立法中应该采用并且以及采用的一种行之有效的思维方法。而《土地登记办法》、《房屋登记办法》基于各自部门利益的考虑也根本无法统一房地产登记机关。但作为与《物权法》相配套的房地产登记法，则不应再回避。考虑到我国房地产登记由行政机关负责的体制已维持了多年，而且从当前的实际情况出发，采用沿用已久的现状，即国家房地产管理行政机关进行房地产登记更为妥当。但随之而来的问题是建设行政主管部门与国土资源行政主管部门出于行政权力扩张的天然本性，很难就统一房地产登记机关问题达成共识。因此，国家立法机关在统一房地产登记机关这一问题上不仅要听取建设行政主管部门、国土资源行政主管部门的意见，更要听取广大老百姓、法院、金融机构等的意见。具体地说，可以合并现有地方上的土地登记机关和房屋登记机关，成立统一的房屋上地资源管理局来办理登一记事项。在我国，土地和房屋登记机关皆为行政机关，在各地都有建制，其合并统一较容易操作。(3)完善公开查询制度。房地产产权变动的公示使第三人在参与房地产交易时有了一个对于房地产产权所有权归属的判断依据。在正常情况下，无须进行调查，根据登记及其所体现出的内容为依据，即可进行交易。但是如果该权利上存在瑕疵，则势必会对房地产产权所有人与他人的正当房地产交易产生不利影响，在真正权利人没有充分证据证明其是该房地产的权利时，根据房地产产权登记的公信原则，法律只能根据登记的内容作为判断标准，从而对房地产交易过程中确实享有合法权益的交易当事人合法权利进行保护，此时，不仅保障了交易安全，对登记内容可以行至有效地被有需求的房地产交易利害关系人掌握，从而保护了房地产交易被安全的进行操作。我国《土地管理实施条例》只是笼統的，空泛的规定了可以进行所谓相关的信息的内容上的公开。而正如前提提到过的《土地登记规则》的规定：“土地登记文件资料的查阅，按照土地管理部门规定办理，未经允许不得向第三者提供或公布。”这给公开查询无形当中增加了种种限制。因此我国需要建立房地产登记信息公开查询制度。随着立法的完善，在我国《物权法》的立法上，对于建立相应的房地产登记信息公开制度已经有了一定的导向与侧重，如该法第18条规定，“房地产登记管理机关应向房地产交易参与当事人提供登记资料的复制、查阅等便利条件，但是对于关系到国家机密、商业机密以及个人隐私等内容时，则应当予以保密”;物权法上的这一条对建设房地产交易活动中的相关交易信息进行公布于众的制度化建设进行了法理上的确定，提供了法律依据。
4.能够证明房地产产权变动意思存在的其他方式。在我国社会经济活动中，还以公序良俗的形式，在我国的农村、城乡结合部、城中村等具有我国特色的社会领域，还出现并产生了一些不在立法和制度建设上的，可以起到房地产产权变动被公示效果的其他的产权变动的公示方式。当前这种经济社会生活环境下，针对民间已经存在的各种房地产产权移转方式，在第一不违反法律的规定，第二能够确实的使房地产产权被变动结果的产生，这种情况下，立法活动应当对其予以认可，以实现对于经济法律领域的立法进行完善的目的。通过立法给予其他变动方法以法律行为效力的确认，对与改善物权法定的局限性局面，促进社会经济的发展能够起到一个好的作用。由于社会生活的复杂性、多样性以及不可预测性，因而法律也应当随着社会的变化发展而进行完善和改良，在我国现实生活中同样存在大量的并没有经过当事人去房地产管理机关完成登记手续而欲完成房地产产权变动的非典型行为，在这种现状下应当针对具体问题和我国社会的具体情况，来进行具体问题具体分析，达到从实际出发，理论联系实际来解决问题。否则，就会进一步使矛盾激烈，这明显与我国法律保障经济、定纷止息的宗旨相悖离。因此，在当事人之间在社会实践中产生合理的方法来进行房地产产权变动时，应当予以承认，从而适应复杂多变的社会生活，确保当事人意思自治的实现，保障私权。因此房地产产权变动公示多元化的立法更符合我国现阶段经济社会生活现状以及人们的现实内在要求。
参考文献：
[1]贺宏斌.法治公路的规律、支柱及其对策研究[J].《长安大学学报(社会科学版)，2003(1)：33-35.
[2]江河.房地产占有人在交易中的权益保护[D].北方法学.2014.
[3]《公路隧道养护技术规范》(JTG H12—2015)交通运输部于2015年3月1日正式发布.
作者简介： 张旭(1988—)，男，陕西西安人，硕士研究生学历，现就职于陕西学前师范学院人事处。
作者：张旭