房地产信托论文范文

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第一篇：房地产信托论文范文

房地产信托“叫停”传言背后

今年年初以来，资金吃紧的地产商们纷纷将目光投向了信托业务，使信托产品收益率直线上升，更加大了地产商的融资成本。银监会“叫停”房地产信托业务的传言此起彼伏，这背后到底有何玄机?

今年5 月初，有媒体报道银监会要叫停房地产信托业务，消息一出，便遭到银监会否认。半月之后，

又有媒体发表称银监会要紧急叫停房地产信托业务，后经证实，又属传言。

按说“空穴来风，未必无因”。最近，银监会对多家信托公司进行“窗口指导”的消息甚嚣尘上，更有媒体报出的最新消息是，接受窗口指导的信托公司已扩展至20 家。但事实一再证明，所谓的“房地产信托业务被叫停并未发生”。

作为房地产资金来源之一的房地产信托，有时会被认为是房地产企业最后一根“救命稻草”，甚至也会被人们认为是推助房价高企、放大房地产风险的帮凶。因此，任何关于房地产信托的传言都能引人关注。

“假作真时真亦假，无为有处有还无”，这句话道出了世间的虚幻莫测与真假难辨。正如房地产信托传言的虚实一样，它的“停与未停”是让人去质疑媒体的公信力，还是去猜测传言背后另有玄机?

房地产商“资金饥渴”

自从实行紧缩的货币政策和严格的房产新政以来，无法从银行得到贷款的房地产商只能将目光投向房地产信托。在房地产商看来，房地产信托是一种合理合法并有可操作性的“自筹资金”。如果一家房地产企业的某个项目正在如火如荼地建设，但因资金短缺而陷于尴尬时，房地产商便会借道信托公司，将建设中的项目制成信托产品以达到融资的目的。

中国房地产信托协会统计显示，今年一季度，投向房地产领域的新增信托项目金额高达710.9 亿元，同比增长12.5%。而银行系统的统计数据显示，一季度银行新增房地产贷款累计5095 亿元，同比少增3338 亿元;其中，开发贷款新增1678 亿元。

为此，兴业银行首席经济学家鲁政委曾对媒体表示，当前房地产信托增速如此之快的主要原因，是房地产开发企业无法从正常渠道融资，只能将所有希望寄予自筹资金方式上。

银行信贷资金的全面收紧，使得房地产企业失去了正常的“血液”来源，只好寻找其他“血源”。而地产商认为，房地产信托就是一条最为直接有效的融资渠道。因此，房地产信托产品市场迅速火爆升温，具体表现在信托公司融资数量巨大、融资渠道翻新、借贷利率猛高等方面。

根据用益信托最新统计数据，5 月份，房地产集合类信托发行84 支，占同期集合类信托产品发售数的30.88%，较4 月份略有上升。发行规模290.87 亿元，高于4 月的248.9 亿元。同时，信托平均预期年化收益率10.32%，环比也有所上升。

另外，根据买好基金数据显示，5 月份纳入统计的26只房地产信托产品总募集资金为96.24 亿元，平均募集金额为3.7 亿元，而其余行业的平均募集金额均未超过2 亿元。从具体项目来看，规模超过10 亿元的6 个项目中，有5 个是投向房地产企业的。这一切都表明，当前，地产企业的“资金饥渴”已相当严重。

房地产信托“刀尖上跳舞”

当信托成为房地产企业最后一根“救命稻草”时，信托公司也强势抬头。而随着金融机构对流向房地产行业资金的收紧，房地产企业的融资成本必然有所上升，这也导致信托产品收益率将呈现上升态势。

根据用益信托的数据，房地产信托融资的资金成本在持续上升，5 月份的房地产信托产品平均年化收益率达10.32%，大大高于4 月份的9.42%。如果再加上信托公司利润和销售手续费，房企获得信托资金的成本可能超过20%。

业内人士表示， 去年10 月之前，房地产信托最低年化收益率在5.5%~6%，10 月之后便达到6.6%，今年的平均水平在7% 以上;而最低收益率接近10% 的房地产信托产品举不胜举，最高预期收益率从11% 一路飙升至15%，个别信托计划甚至打出超过20%的最高收益率来吸引投资者。

由于房地产信托收益率整体上升，对于很多房地产企业来说，整体融资成本在增加。但为了能顺利从信托公司获得融资，房地产企业都会开出高额的收益率作诱饵。

据媒体报道，2011 年还未过半，绿城集团的融资“大跃进”已经上演。在过去的4 个月里，华融国际信托、中泰信托和北京国际信托已相继与绿城集团合作成立了三款信托产品，募集金额分别为3 亿元、2.57 亿元和20 亿元，共计25.57 亿元。据不完全统计，今年前4 个月，绿城的信托融资量已达2010 年的81%。按照12%的成本计算，绿城发行26 亿元信托的融资成本在3 亿多元。如果市场不好，房子卖不掉的话，过高的负债率就会造成开发商的资金链断裂，信托公司将面临产品到期无法兑付的流动性风险，继而可能引发信托公司利益严重受损或破产的可能。

除了要面对流动性风险以外，房地产信托也要谨慎应对政策性风险。近来，监管层已经加大了对信托产品风险的控制力度，并要求一些发行风险产品较多的信托公司进行自查。5 月6 日，银监会主席刘明康在第22 次委务扩大会上强调，在房地产信贷风险防控上，对当前房地产市场出现的一些新苗头密切监测、加强研判，加强房地产信托业务的监管。业内人士分析，这里的“新苗头”就是指房地产企业借助信托进行大规模融资的迹象。

“窗口指导”并非叫停信托业务

5 月的最后一周，中融信托、平安信托等20 多家信托公司，陆续接到来自银监会的“窗口指导”。对于房地产信托余额较大的信托公司，银监会要求“规模要实现稳中有降”;对于房地产信托新增规模较大的信托公司，则要求“把握好节奏，严格控制增速”。

然而，自房地产信托收紧至今，短期房地产信托的发行情况成逐渐递减态势，难道真的是房地产信托叫停传言已成现实所致?

用益信托数据显示，在5 月30 日至6 月5 日的一周时间里，房地产信托的发行规模为29.9 亿元，平均募集规模2.49 亿元，相比较上一周无论在发行总规模还是平均募集规模上都有明显的下降。另外，成立的29 款产品中，有10 款权益投资类产品，占总规模的21.36%;而股权投资类产品有5 款，占总规模的54.16%。成立数量最多的为权益投资类产品，而融通资金规模最大的则为股权投资类产品，权益投资和股权投资成为最主要的资金运用方式。

数据已充分说明了“窗口指导”之下各家信托公司对于申报地产类信托产品的态势变得谨慎，但谨慎并非因为传言真的成为现实。所谓的“房地产信托业务叫停”也并未发生，中融信托6 月份集合信托发行达到了15 个产品，其中房地产信托有3 个产品，这也说明了房地产信托并没有停止。

来自银监会最新的风险提示，要求房地产信托业务中的股权投资方式，房企必须严格按照“项目四证齐全、企业资本金达到30%、开发商二级以上资质”等条件。因此，对资金需求逐渐迫切的开发商而言，信托正在成为一种高门槛的融资渠道。而这种严格的审核条件，基本上也把不少的中小房企挡在了门外。

诺亚财富高级研究员李要深指出：“近期发行的信托产品主要采用股权投资方式，目的并不是叫停房地产信托，而是要求严控房地产业务风险。同时，监管部门不太可能直接叫停不违规的业务，控制房地产信托规模才是符合现实的做法。”

此外，中信建投分析师魏涛认为，监管层主要对部分房地产信托增长过快公司进行了“窗口指导”，以实现房地产信托的稳健和合规发展，而不是对房地产信托业务“一刀切”地叫停。

作者：刘虎彪

第二篇：房地产信托　突围新主力

严厉的宏观调控，从紧的货币政策，较高的收益预期，成就了房地产信托理财。

今年以来，在严厉的宏观调控与从紧的货币政策下，备受资金之苦的房地产业借道信托，树起了高收益的幌子，使房地产信托俨然成了证券类信托产品的“接班人”。

据普益财富统计，今年1-9月，国内共发行60款房地产投资类信托产品，募集资金总规模接近100亿人民币，而且发行量逐月增加，到9月份则达到了21.94亿元，接近全年已募集规模的25%。

今年6月，北京国际信托投资有限公司发行的财富5号集合资金信托计划，预期收益率最高可达15%。7月，中信信托公司发行的中信鸿图投资集合资金信托计划预期收益率达到24%。

房地产信托在2008年的走强，与2003年有同样的理由，均因房地产企业融资陷困境，不得已借道信托融资。重庆国际信托投资公司私人股权投资部总经理傅志强告诉记者：“其实2005年开始，房地产企业就一直在不断探讨多元化融资之路，今年以来，因为股票市场走熊，一直在信托资金上高居榜首的证券投资类信托产品开始下降，取而代之的是房地产信托。”

据市场人士介绍，很多房地产信托产品发行不到一周就提前卖完了，热捧程度不亚于2007年的打新股类理财产品。另据了解，从目前的实际兑付情况来看，在已发行并兑付的房地产信托产品中，尚未有因投资出现问题而无法兑付的情况，且所有的产品均达到甚至超过预期收益率。

房地产类信托产品能够卖得火热，还得益于其超高的预期收益回报。目前，理财市场已难见收益率超过6%的人民币理财产品，而9月发行的房地产投资类信托产品平均收益率达11.16%，最低收益率为6%，最高甚至达到20%。

“房地产开发商需要资金，才不惜提供这么高的收益率、付出这么大的成本。”北京一信托公司产品研发部负责人说。一方面有不计成本的资金需求方，一方面市场资金又投资无门，房地产投资类信托产品今年以来的持续火爆也就不足为奇了。

信托公司对房地产信托产品的偏爱也是一个原因。傅志强介绍说，国家限制银行信贷资金进入房地产行业，因此信托公司在土地招标之前进入地产项目，帮助房地产商解决拿地资金，在地产商利用信托资金拿到土地并取得土地证之后，银行信贷资金进入房地产项目，替换出信托资金。即使地产商最终拿不到地，也不影响信托资金的安全。或者信托资金进入后，地产商拿到了地，但银行资金跟不上，信托资金还有土地作为抵押，与其他抵押品比较，土地的变现能力更强，即使出现了风险，信托资金也容易退出。

房地产信托热销的局面能持续多久?中泰信托研究发展部总经理助理盛大认为，信托融资是银行信贷的一个替补角色。房地产信托总是随宏观调控趋紧及房地产遇困境而发展，随房地产火爆及宏观环境宽松而低迷。但从目前的情况看，尚没有地方政府的新政直接帮助开发商缓解资金困难，同时，央行、银监会近期仍重点强调了房地产开发贷款要防范风险。因此，即使新政取得效果，或许并不意味着开发商银行融资渠道重新被打通，房地产投资类信托产品的供应方面不会出现较大变化。

另一方面，今年以来，随着证券市场的大幅回落，各种投资工具收益平淡。在这个背景下，房地产信托产品市场相对来说还是很具有投资价值的。 “我个人认为房地产信托相对热销的局面仍将持续。”盛大表示。

业内人士表示，日前保险法修订草案规定可投资不动产，说明政府鼓励房地产商从别的渠道获得资金。所以，信托这一类的资产证券化会逐渐增多，间接融资部分会逐渐减少。

或许，房地产信托理财产品会比证券类信托来得长远而稳定。

第三篇：浅析我国的房地产投资信托

【摘 要】房地产业作为资金密集型产业,其发展离不开金融业的支持,融资难成为困扰房地产企业的普遍问题。笔者简单阐述了我国房地产投资信托的产生和它的发展意义及融资模式,再通过对房地产投资信托的发展现状的研究,指出了其面临的问题,并给出了一些政策建议。

【关键词】房地产融资;投资信托;融资方式;道德风险

我国房地产业始于80年代初,经过20多年的发展,房地产业规模和市场不断扩大,成为推动我国国民经济发展的支柱产业。房地产业作为资金密集型产业,其发展离不开金融业的支持。我国现阶段房地产融资的主要途径是通过银行贷款,房地产资金的70%以上来自于银行。虽然我国从90年代初就出现了投资基金,且发展很快。到1994年,全国共发行了70多只基金。但这些投资基金都是综合的,既投资房地产,也投资实业和证券,基本处于无序状态。

1 房地产投资信托的产生

在这种情况下,央行又收紧房地产信贷政策,限制银行业向房地产过度倾斜,使得房地产融资开始向信托转移,为房地产信托融资提供了难得的机遇。同时,信托自己的优势也对房地产信托融资的兴起发挥了推波助澜的作用。信托方式相对银行贷款而言,可以降低房地产业整体的融资成本,节约财务费用,有利于房地产资金的持续应用和公司的发展。在供给方式上更加灵活,可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目,设计个性化的资金信托产品,以多种方式提升房地产业绩,从而增加了市场供需双方的选择空间。在此背景下,房地产投资信托产生了,而它的出现恰好可以满足双方的需求。

2 房地产投资信托的发展意义

由近几年来我国房地产业的迅速发展可以看出,引入房地产投资信托基金有着非常重要的意义。首先,引入房地产投资信托基金有利于完善中国房地产金融架构。房地产信托投资基金直接把市场资金融通到房地产行业,是对以银行为手段的间接金融的极大补充。其次,引入房地产投资信托基金有助于分散与降低系统性风险,提高金融安全。从房地产金融的角度来看,引进具有市场信用特征的房地产信托基金,将使得房地产金融当期的化解系统风险的能力得到一定程度提高,并且能提高金融体系的安全性。最后,房地产信托融资方式有自身突出的制度优势和创新特质。

3 房地产信托存在的融资方式

房地产产权信托投资 它是指直接投资并拥有房地产,以所持有的房地产的经营收入为主要收益来源,作为信托标的物———土地和房屋,不论是保管目的、管理目的或处理目的,委托人均应把它们的产权在设立信托期间转移给信托投资机构所有。这种融资方式收益稳定、持续,风险较低,可以通过多地区、多类型物业的投资组合来降低市场的系统风险,比较能为中小投资者所接受。

房地产抵押信托投资 是指将信托资金以金融中介的角色发放抵押贷款或者购买抵押贷款债权,收益来源主要是发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息。随着我国抵押贷款证券化的发展,购买抵押贷款债权的投资模式还可以通过购买抵押贷款证券的方式实现。

混合型房地产信托投资 混合型房地产信托投资是由以上几种投资模式的组合,是一种相当灵活的投资模式,它可以根据市场的实际情况搭配不同的收益率和风险,调整各种资金投向的比例。

4 我国房地产信托投资存在的问题及政策建议

虽然房地产投资信托在我国发展迅速并且具有良好的前景,但是仍然存在本身的缺陷与不足。目前我国信托业所暴露出来的问题集中在两个方面:一是决策管理出现战略目标不明确、治理机制不健全、决策流程不科学等的问题;二是业务经营中出现挪用信托财产、对信托客户承诺或变相承诺保底受益、不规范的关联交易和信息披露、异地经营集合资金信托业务以及风险管理不到位等种种弊端。

面对这样的现状,政府提出了多种政策建议,希望以此来完善房地产投资信托。

4.1 为我国房地产投资信托的实施运作创造必要的法律环境

加快我国相关政策和法律法规制定的进度,为房地产投资信托的发展建立完善的法制环境和有利的税收政策。我们首先应进一步完善《公司法》或制定专门针对投资基金发展的《投资公司法》、《投资顾问法》等法规。其次,制定出房地产投资信托基金的专项管理措施,如投资资格的审定、投资方面的限制、投资比例的确认等,以促进基金的规范发展。除此之外,还应逐步完善证券场外交易市场和产权交易市场,使基金的资金收入与回收机制更为完善。

4.2 建立发达的房地产投资信托的二级市场

建立和发展房地产信托产品的二级市场非常重要。《信托法》规定信托产品不能通过公共媒体进行营销宣传,致使该产品的公认程度比银行储蓄、国债、证券投资、基金都要差,如果转让,成本会非常高。可以通过调整对房地产信托产品的监管制度与模式,增加房地产信托产品的流动性,解决投资者转手的问题,同时可以通过直接上市等方式,建立高效、透明、完善的房地产信托产品的二级市场。

4.3 完善人才培养和信息公开化制度

加强房地产投资信托基金的人才培养,需要尽快建立起一支既精通基金业务、又了解房地产市场、熟悉业务运作的专门管理人才队伍。从国外基金市场发展看,信息越公开,基金市场越发达。因此,信托投资公司应真实、准确、及时、完整地披露信息,包括经审计的年报和重大事件临时报告等,在年报中披露各类风险和风险管理情况及公司治理信息,并在会计附注中披露关联交易的总量及重大关联交易的情况等。并且要尽可能使各类包括房地产信息、国家政策信息、金融证券信息及时、准确地传递给信息需求者,促使大家在信息公开情况下,从事房地产投资信托基金的运作,促进我国房地产投资信托基金的顺利发展。

我国房地产企业如果想要有进一步的发展,决不是在简单地重复堆积,而必须借鉴国际经验,实现房地产金融投资和创新房地产金融工具的组合,结合资本市场资源,通过专业的投资手段,实现房地产信托、基金、保险等创新工具的整合,从而实现房地产投资大众化和融资社会化。

参考文献:

[1] 刘静岩.房地产投资基金主体的发展对策[J].中国房地产金融,2002(08).

[2] 特瑞斯• M•克劳瑞特.房地產金融:原理和实践[M].经济科学出版社, 2004.

[3] 刘峰.浅析房地产投资信托基金[J].经济论坛,2006(12).

[4] 丁健,孙玉波.建立和培育房地产金融市场[J].中国房地产,1995(05).

[5] 丁秀英.我国房地产产业投资基金探析[J].中国房地产金融,2002(10).

作者：孙徐亚　石愫愫