加强房地产行业借款费用税收征管管理

加强房地产行业借款费用税收征管管理（通用4篇）

篇1：加强房地产行业借款费用税收征管管理

加强房地产行业借款费用税收征管管理

日前，我们在对某一房地产企业的纳税检查中，发现企业的“管理费用”项目下包含有大量的资金监管咨询服务费、财务顾问费等费用支出，于是，对企业提供的相关协议逐条进行了审查。我们发现这几项费用支出都与一份“借款合同”有着密切关联，如果没有该项专门借款的客观存在，企业是不会向贷款人支付这几项费用的。可以明确，上述几项费用支出都属于企业为取得该项专门借款而支付的相关成本，都应该予以资本化。同时，我们在“财务费用”项目下发现了企业为“贴现”所支付的费用明细，这些费用支出也应予以资本化。

这几个看似不重要的会计核算科目，一项看似不会出现大问题的借款业务支出，让我们的稽查工作找到了突破口。最后，我们对该房地产企业依照税收政策“实质重于形式”的原则，把资金监管咨询服务费、财务顾问费以及票据贴现费用都作为借款费用处理。按相关税收政策进行归集调整，进行资本化，共查补企业所得税460余万元、同时给予了相应处罚。法理分析

近几年我们在对多户房地产企业的纳税检查过程中，发现一些税收工作人员对房地产企业的“借款费用”的资本化方面都存在一个认知误区，认为“借款费用就是指借款利息，对借款利息费用的资本化就仅仅是对借款利息本身的资本化；票据贴现不是银行贷款业务”。可以看出，在税收管理中大家容易忽略对因借款而发生的其他相关成本的资本化，没有严格审查企业借款合同的有关条款及与借款合同紧密关联的其他协议，没有去核实企业是否存在因借款而发生的其他相关成本。同时，对企业为票据贴现而支付的费用也只是认为属于一般费用，没有作为借款费用按相关税收政策进行处理。

由于我们的认知模糊，管理上的淡化随之产生。于是一些房地产企业开始有意无意地利用和银行等部门签订的所谓“资金监管咨询服务协议”、“财务顾问协议”等文书，将因借款而发生的其他相关成本计入“管理费用”项下，否认其借款费用属性，规避借款费用的资本化，多计当期企业所得税的税前扣除额。

政策建议

现行会计准则和税收政策中对“借款费用”、“专门借款”、“票据贴现”的定义以及对房地产企业相关业务核算的要求都有着明确规定。

“借款费用”是指企业因借款而发生的利息及其他相关成本，包括借款利息、折价或溢价的摊销、辅助费用以及外币借款汇兑差额等。“专门借款”是指为购建或者生产符合资本化条件的资产而专门借入的款项。按照规定，不仅专门借款的利息要予以资本化，同时为专门借款发生的借款辅助费用等，在所购建或者生产符合资本化条件的资产达到可使用或者可销售状态前发生的，在发生时也应予以资本化。

“票据贴现”是指放款人以购买借款人未到期的商业票据方式发放的贷款。它的实质是银行通过买进票据，为出票人预付票款。这是现代商业银行资产业务中贷款的一种特殊形式，是一种类似担保贷款。可贴现的票据包括银行承兑汇票、商业承兑汇票、商业本票、银行票据和政府债券等。按照规定，企业为票据贴现所支付的一切费用都应视为借款费用，符合资本化条件的，应予以资本化。

同时，我们还要注意到，在借款费用资本化期间内，企业符合资本化条件的资产如果占用了一般借款的，一般借款的借款费用要按照一定的比例（税收上称为资本化率）予以资本化。

综上所述，我们应该明确这样一个事实：借款利息仅仅是借款费用总额的一个部分，借款费用还应该包括其他借款成本，发生的这些费用符合资本化条件的，应该全部予以资本化。我们认为，在今后的税收管理中，对借款费用的审查必须予以高度重视。这也将是一个新的税收检查切入点，应强化这方面的管理。

（作者单位：大连地税局第四稽查局）

篇2：加强房地产行业借款费用税收征管管理

郭剑 邓劲松

近年来，随着潜江城乡建设的迅速发展，重点建设工程进度的加快，对河沙需求量的急剧增长，促使河沙开采的数量和规模一直呈上升趋势，河沙价格节节攀升，许多人纷纷投资河沙产业从事河沙经营，促使此行业在该县发展到了一个前所未有的高度。在潜江市境内，河沙开采主要分布在老新镇徐李和西大垸，还有泽口码头等乡镇河段，目前有大小开采点32个，有的月销售在50000元以上，有的月销售不足30000元，预计全年可征收增值税30余万元。河沙行业税收已经成为通城当前税收收入整体中一个重要的行业税源。

一、黄沙河沙行业税收征管现状

1、行业管理处无序状态。主要表现在：一是有近半数采沙业主没有办理经营许可证，有的虽然办了证，但是没有得到有效控管；二是目前正在经营的采沙业主都没有在工商行政管理部门办理注册登记，也没有在国、地税办理税务登记；三是河沙市场价格混乱，各搞各的，物价部分没有实行统一监管，存在着严重的乱抬价乱杀价现象；四是销售环节比较复杂，有的直接由采沙业主送货，有的是用户上堤拉货，有的由中间环节（运营户）贩运，所以掌握其各环节销售情况有很大难度；五是河沙行业人员整体素质不高、社会背景复杂、流动性大，管理上阻力较大。

2、准确核定税款难度大。由于取得河沙开采权的河沙经营 者基本上都是兄弟、家人、亲戚、朋友或者其他投资人合伙经营，使用机械设备采选河沙，管理比较原始，没有正确的进行财务核算，对所挖河沙买卖都直接用现金付款，具有很大的隐蔽性，且河沙经营户都没有建立相应的账册、单证、收付款凭据等资料，使税务机关的核查难以取得直接有效的认定证据。从而使河沙等资源类税收的征管缺乏充分估计和相应的对策措施，税源难以控管，成为税收管理的盲点和难点。

3、部门配合监管力度不够。河沙资源相关管理部门为了自身的经济利益，未能协调各方共同加强管理，又未及时将出让开采标的情况反馈给税务机关，再加上政府有关部门和工商行政管理部门对此类行业也缺少有效的管理手段，经营者无需办理相关的证照，只向水利部门和村组交纳管理费就从事河沙开采，使税务机关对河沙资源的开发和经营状况及计税依据难以监控和核实。

二、强化黄沙河沙行业税收管理的建议

1、规范河沙行业户籍管理。要求河沙经营户按规定向生产、经营地国税机关申报办理税务登记。对已办理营业执照但不办理税务登记的河沙经营户，由主管国税机关责令其限期改正；逾期不改正的，由主管国税机关提请工商行政管理部门吊销其营业执照。对未按规定领取营业执照的河沙经营户，由主管国税机关及时纳入无证户管理，照章征税。主管国税机关对辖区内的沙石经营户逐户实地调查摸底，建立健全分户管理台账。

2、规范应纳税营业额的核定。根据开采合同或河沙开采主管部门确定的采沙标段的开采量及开采期限，并结合经营实际核定河沙经营户的月销售量。主要参考其取得标段的合同金额、使用的开采工具（车、船、铲车等）的动力及吨位、能耗情况、开采场地的优劣、规模大小、雇工多少、主要设备情况等，统一计税标准。对采掘设备动力耗能为网电的，须于每月申报纳税期结束之前向主管国税机关报送上月电费发票的复印件。

篇3：加强房地产企业税收征管的思考

1. 房地产企业检查中发现的问题

1.1 财务混乱、会计信息严重失真, 偷逃税现象严重

不做账、做假账、记流水账、账务混乱等现象普遍存在于两家被查企业中。有些企业不按规定设置账簿, 将收入直接存入投资者账户, 支出时从投资者账户划转;不按规定向购房人开具发票、将部分收入混入其他往来账户、多头开户等, 隐瞒收入;报表和账簿不符, 随意人为调整纳税申报数额;以工期长为由, 不及时结转成本, 影响计税所得的及时结出, 进而不及时申报和缴纳税款。这种不规范的会计核算, 加大了税收征管及稽查的难度, 为其偷漏税提供了方便。

2. 房地产企业产生上述问题的可能原因

房地产企业产生上述问题的原因是多方面的, 有制度上的, 也有人为方面的, 主要表现在以下几个方面:

2.1 纳税人纳税意识淡薄, 会计人员业务素质较差。

目前, 深州市从事房地产开发经营的大都是民营企业, 投资者纳税意识淡薄。在企业财务方面, 老板说了算, 随意性强。私人老板对企业财务工作的重要性认识不足, 不愿出高价聘请高级会计人才, 也不注重本企业财务人员的业务培训。

2.2 现行房地产行业税收制度和体制滞后。

首先, 房地产税收政策繁杂, 税制结构不合理, 给纳税人自行申报纳税带来难度。其次, 征税体制不健全, 征税部门与房地产管理部门信息不对称, 征税部门很难掌握房地产开发企业的涉税资料, 尤其是房地产开发企业建筑成本信息和其收入情况, 几乎处于监管之外。

2.3 税收征管力度不强, 稽查工作不到位。

查处力度不强是税务部门出于扶植企业发展、维护税源的考虑, 征管力度较弱, 处罚较弱, 客观上为房地产业偷逃税款提供了机会。

2.4 部分房地产开发项目受行政干预过多, 影响了税收征管。

有些地方政府为了局部利益, 违规制定各种税收优惠政策, 对征税部门干预过多, 严重影响了征税工作, 客观上给房地产开发企业偷漏税行为提供了“保障”。

3. 加强房地产企业会计监督, 完善税收征管的几点建议

3.1 完善制度, 不断探索新的管理方法;

加强税法宣传, 提高纳税人纳税意识;提高房地产业会计人员业务水平及职业道德, 严格对会计人员从业资格证进行管理。

首先, 要加强财务基础工作的管理, 理顺财务工作秩序。各企业都应依法建立健全会计机构, 制定本企业的内部财务制度;建立健全内部监督机制, 同时强化外部监督;推广会计电算化;对会计人员从业资格进行严格管理。其次, 加强代理记账机构建设。财政部门作为代理记账机构的主管部门, 应加强管理、建章立制, 引导会计中介服务行业的健康有序发展, 为企业及时提供会计方面的服务。最后, 推行税收代理制, 税务代理机构按规定的程序代纳税人向税务机关申请办理有关纳税事宜, 具有独立、中性、公正等特点, 可以帮助企业合理、合法进行税务筹划, 降低企业纳税成本;同时向企业和纳税人宣传税法, 为国家创造良好的纳税环境。

3.2 严格控制减免税。

减免税政策是一把双刃剑, 它的实施与税务部门的管理密不可分, 该政策的贯彻执行考验着税务部门的执法水平。税务部门应对税源进行严格控制, 规范管理, 严格、公正执法, 并与各部门密切配合, 减免税政策才能起到初衷目的。

3.3 加强各管理部门之间的协调配合, 相互反馈信息。

一是加强部门配合, 掌握税源信息。房地产开发业务的每一个环节都必须通过政府部门办理相关手续, 税收征管机关应加强与土地管理、城市规划、城市建设、房产管理等部门的联系, 建立信息传递制度。二是改进税收征管手段, 提高管理效率。一方面要加强对房地产企业纳税人登记、申报管理, 并实行全程跟踪管理, 涉嫌偷逃税的, 及时移交稽查部门, 防止因征管机关内部管理脱节而发生偷逃税行为。另一方面加大对房地产开发项目的成本和票据审核的力度, 增加工程成本的真实性和准确性, 尽量防止利用假合同、假信息虚增成本偷逃税款。

3.4 扩大稽查队伍, 提高稽查人员的业务水平和政治素质, 强化对房地产行业的稽查, 加大对房地产业偷逃税的惩处力度

具体来说, 应做好以下几个方面的工作:一是加强对其业务水平的培训和职业道德的教育, 并建立有效的监督机制。二是稽查部门根据征管部门提供的资料, 有选择性的对个别房地产企业进行重点稽查。三是加大对房地产涉税案件的处罚力度。对查处的偷逃税款行为采取强制措施, 依法坚决催缴入库;对大案要案, 按照法律程序移送司法机关并对偷税者予以重罚, 对法人代表和财务人员依法追究法律责任。

3.5 改革和完善房地产行业税制, 从源头上堵住房地产企业的偷逃税漏洞。

我国房地产市场的根本问题就是制度缺失, 没有一套完整的制度体系, 更没有形成有效的市场约束机制。要加快制度建设, 完善征税体制;加快税制改革, 合理调整房地产业税种, 增强可操作性。改革的方向是建立科学的物业税收体系, 在统一内外税制的基础上, 按照简化税制, 扩大税基, 降低税率的总体思路, 改革房地产过于混乱的租、税、费体系。

摘要：随着国民经济的快速增长, 房地产业得到了前所未有的发展。但房地产行业偷税问题严重, 引起了社会广泛关注。针对税收日常管理中发现的房地产企业中存在的问题, 分析了产生这些问题的各项原因, 提出了加强房地产企业税收征管的几点建议。

篇4：加强房地产行业借款费用税收征管管理

论文关键词：房地产行业 税收征管 一体化管理

论文摘要：房地产行业的税收是地方税收收入的重要来源，本文对房地产行业在税收征管中存在的问题进行了分析，并提出了具体的预防措施和管理方法。

随着城市建设及房地产业的快速发展。建筑业和房地产业的税收收入大幅增长，己成为地方税收收入的重要来源。但由于建筑房地产业涉及的税种多、征管的难度大.税源管理仍存在较大漏洞。为了提高该行业税收管理的科学化、精细化水平.进一步发挥税收的调控职能.促进房地产行业的健康发展。有必要在现行管理体制下落实各项管理要求的同时.通过整合现有征管资源.加强部门协调配合，搞好各征管环节的衔接。进一步做到应收尽收。现结合房地产业税收管理的实际。就加强房地产业税收管理谈几点意见。

一、房地产行业税收征管存在的问题

(一)房地产行业企业纳税意识不强。目前，大多数房地产行业企业是地方政府通过招商引资开办的.这些企业曲解地方的优惠政策.甚至有的认为自己是招商引资企业.在税收方面享有优惠、得到照顾理所应当：部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政策不清楚.特别是对预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等特殊税收政策更是知之甚少。

(二)房地产行业企业财务核算不健全。一是财务制度混乱。账务不全.有的甚至根本没有建账。二是收入不实。有的房地产开发企业采用预收售房款的形式.因未开具正式发票.预收款长期挂在账上.不作收入.有的甚至无账可查。三是虚列成本。多数房地产企业由于工期长，与建安施工结算不及时.成本核算未严格执行权贲发生制、遵循配比原则.有的仍然按收付实现制即对成本采取支付多少.就列支多少：对末售房面积。收入未转但成本已提前列支.造成收入、成本不配比。因而无法核实其真实成本，也就无法真实反映企业盈亏情况。有的按预计数开具收款收据入账。造成成本虚增.同时存在大置的不合法凭证或没有取得凭证。

(三)政策宣传力度不够.政策执行不能到位。目前。在土地使用权的出让和房地产开发、转让诸环节分别征收营业税、城市维护建设税和教育费附加、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、印花税、契税等税种。由于涉及的税种较多，房地产方面的税收政策又不能及时、全面地送到纳税人手中，使一些纳税人无法对房地产相关税收政策有所认识。同时由于房地产开发商税收法律意识淡薄，又不积极配合也增加了征收难度.导致房地产企业相关税收政策执行不到位。

(四)税收征管力度不够，漏洞较为明显。由于房地产行业的会计核算复杂，涉及税种相对较多.使得征管难度加大，再加上税务部门征管手段的落后。房地产行业税收基础管理工作不扎实.使得房地产行业的税收征管存在较多的缺失。主要原因：一是税务人员管理的不衔接。如房地产企业在开发前期主要涉及施工企业的建安营业税，开发中期主要涉及到销售不动产的营业税.而在开发中后期涉及企业所得税。在通常的税收日常管理中，税务人员偏重于营业税的征管.而忽视了对企业所得税的管理。二是行业税收管理措施不到位。如目前对企业所得税的征管.有核定征收、查账征收，还有以工程为单位.待工程完工后进行结算征收等.而土地增值税则由于提供税款不多.计算程序复杂，以及预征政策落实问题.使得征管上存在较大的漏洞。三是发票控管力度不强。主要表现在：其一.施工企业结算不开具建安发票，无法确定工程成本。其二，房地产公司不开具销售不动产发票.在企业隐瞒有关情况时.难以确认收入，从而影响税款征收。其三.房地产公司与施工企业大量使用白条结算.混淆纳税义务时间.少申报收入。四是房地产行业流动性强。流云力JIl生强是房地产行业的共同特点，目前，全市外来房地产开发公司都是外地的固定业户.往往以回总公司汇总纳税为由.不愿接受经营地税务机关管理.但按照国家政策的规定.他们中无一符合回总公司汇总纳税的条件.并且在我市累计经营期限大都超过了180天.应该接受经营地税务机关管理。流动性强的特点给税收管理带来一定困难.稍有疏松.极易形成漏征漏管。

(五)税收违法打击不够.检查工作力度不到位。

目前，地税机关检查人员素质参差不齐，专业性管理较弱，给那些少缴、不缴、甚至偷逃税款的人有机可乘。造成税源的白白流失。另外，对偷逃税的处罚不严.虽然刑法、税收征管法又寸偷逃税行为有明文处罚的规定，但在实际工作中，税务部门往往以补代罚，以罚代刑，使偷逃税的人总存有侥军的心理。如契税是一次性的行为税，涉及的纳税人面宽且复杂.事后监督检查.追缴税款相当困难。目前.产权交易双方或者中介机构采取瞒报成交价，t丁立假合同等手段降低计税依据以达到少缴税款的目的.由于税法对这类偷逃税行为没有相应的处罚条款.加上查处不严，致使开发商、中介机构以及产权承受人肆无忌惮地弄虚作假，偷逃国家税款。

(六)部门配合缺乏合力，税收管理外部环境有待改善。虽然新的税收征管法对有关部门协税护税职能作用作出了明确的法律规定，但现实中由于部门利益驱使.造成部门配合不力，协税护税组织不够完善.更增加了管理难度。税务部门在具体进行房地产税收征管过程中.一些基础信息来源于房管、土地等部门。但由于彼此不属于同一领导部门.以及没有一个具体的法律或规蕈来约束相关部门对房地产业的协税护税行为。致使部门之间协调配合乏力。税务部门对房地产业税收的征管工作.普遍需要依靠相关部门的协助配合。才能掌握房地产企业的税源资料.但在买际工作中。出于种种原因很难形成部门合力.由于涉及的部门较多，其各自又有各自的管理程序，目前相互之间的合作只处于相互约定和协商的状态。遇到问题不能及时解决.必须召开部门间的协调会议才可解决.缺乏相应的激励制约手段，未能实现信息共享.难以实现房地产行业税源的源泉控制。

二、对房地产行业税收管理的建议