房地产行业财务风险的识别与管理

2022-09-11

1 房地产行业财务风险概述

1.1 房地产行业财务风险的特点

(1) 资金周转率偏低, 筹资压力大。房地产项目的开发主要分为征收土地、土地开发、房屋建造、竣工销售和物业管理五个阶段, 资金的投入涉及每个阶段, 但是真正的收回资金是在最后阶段, 少数符合预售条件的房地产企业也可以在第三阶段收回部分资金。由于房屋价值大, 因此竣工出售时一般采用分期付款的方式, 导致资金收回需要一定的期限, 这时房地产企业的筹资压力就会增加许多。

(2) 不匹配的资产期限。相当多的房地产企业采用举债经营形式, 因此为避免陷入短期资金不足的境地, 企业要合理借款, 而且应当与相当数额的资产匹配。存货是房地产行业主要的流动资产, 由于存货流动性相对较低, 变现能力相当弱, 因此流动资产与流动负债的匹配度大大降低, 加大了企业的偿债压力。

(3) 过度使用财务杠杆效应。财务杠杆的作用有利有弊。企业使用财务杠杆是为了提高股东权益收益率, 但是却给股东权益收益率的存在带来了极大不稳定性。企业股东控制的自有资本很少, 为维持企业正常运营就必须要依靠大量外来贷款, 因此造成企业的资产负债率过高, 财务杠杆使用过度效应就会出现。

1.2 房地产行业财务风险的具体表现

(1) 无力偿债风险。多数房地产企业初期以负债开发为主, 少量的自有资金, 大量资金主要依靠借款和贷款。企业负债经营进行的开发投资如果不能在一定期间内收回, 不能获得预期的收益, 那么企业会面临无力偿还债务的风险, 使企业陷入资金短缺的危机, 会影响企业的信誉, 甚至还会导致企业破产。

(2) 利率变动风险。房地产企业依靠少量自有资金和大量负债开发经营期间, 倘若社会经济出现类似通货膨胀这样的情况将会导致贷款利率升高, 使企业投资成本增加, 进一步冲减了企业的预期收益。

(3) 再筹资风险。企业负债率的增加以及企业对债权人的债权保证程度的降低都是受到企业的负债经营模式的影响, 进而使企业从其他渠道筹资的能力得到很大程度上的限制。一些大型房地产企业可能会存在连锁筹资担保链, 只要一环断裂, 再筹资风险产生的效应就会加大, 甚至会给企业带来致命性的威胁。

2 房地产行业财务风险成因分析

2.1 外部因素

(1) 房地产的周期长。由于房地产行业所具有的特性, 所以其销售周期通常达到3~4年, 这期间几乎都只有资金的投入, 虽然销售房屋时首付比例达到百分之三十, 但是收回全部价款还需要20~30年甚至更久。

(2) 政策环境的影响。房地产行业是一个涉及多个领域的综合性行业, 作为国家的重要经济支柱之一, 政府有必要采用多种措施促进房地产行业健康持续的发展, 进一步加强对房地产行业进行的宏观调控。由于近些年来社会环境发生了很大变化, 加上国家相关体系和政策在不断完善, 外部环境不确定性加大, 从而使房地产行业财务风险相应的加大。

(3) 市场供求风险。在市场因素方面, 房地产企业在项目选择时一定要定位明确, 建立健全相关的配套设施, 制定有效合理并且符合市场的销售政策, 尤其是在市场低迷的情况下, 应更加注重市场的重要性, 慎重选择投资时机, 才会尽可能地规避风险。

2.2 内部因素

(1) 财务管理能力差。资金对于房地产行业来说至关重要, 相应的财务管理对企业的发展快慢有直接决定性作用。企业内部各部门之间以及企业与其上级之间, 在资金的管理和使用、利益分配等方面存在着权责不明、管理不力的现象, 从而造成资金使用效率较低, 资金的安全性和完整性也根本无法得到合理有效的保证。

(2) 资本结构不合理。房地产行业作为典型的资本密集型产业, 在开发经营过程中需要大量资金投入。先前若没有做好有效的规划, 当资金运转出现问题时, 就要依靠银行借款, 自有资金比例小, 会存在百分之七十到九十的债务成本, 这显然存在很大的财务风险。

(3) 内部成本控制力度不够。大部分房地产企业的成本管理模式过于简单, 前期房屋开发所有成本没能做好控制与计量, 因此会不利于后期的财务分析。另外, 由于材料部门没有及时报账, 致使财务部门不能按时收集到最新的成本资料, 财务预算与成本管理就会存在一定的偏差, 资金就不能得到有效的管理。

3 房地产行业财务风险管理对策

3.1 加强成本费用控制

(1) 可行性研究阶段。房地产企业在决策前, 需要做一份成本测算报告。成本管理部门根据设计部门做出的设计方案经过分析得出建安成本测算, 再加入其他开发成本, 主要包括净土地成本、前期开发投入费用、配套工程建设成本、竣工费用、公共配套设施费用、销售费用、筹资成本、管理费用及各种税费等, 从而得出项目的总成本。除此之外, 房地产企业应及时了解学习并合理运用政府对房地产行业的税收优惠政策, 这对于降低房地产项目开发成本具有事半功倍的效果。

(2) 设计阶段。设计阶段的费用在项目中所占比例虽然不大, 但因为设计的改动对项目总成本的影响程度却最高, 所以项目的成本控制除了施工过程中, 在开始规划和设计阶段也需要加强项目成本的动态管理与控制。

(3) 招标及合同签订阶段。材料选择方面, 针对常规大宗材料采购, 可以考虑和信誉较好的大型生产企业签订采购协议。这样节约成本的同时还能有效保障供货周期和控制质量。

合同筹划阶段, 应该综合考量专业特点、施工资质以及常规做法等方面。同时应该根据招标时设计图纸的完整性、专业性和灵活性来确定定价合同。

图纸会审阶段, 招标前, 为避免施工中造成设计变更或索赔情况的发生, 确保图纸设计的完善性、可行性和规范性, 成本管理部门应该组织工程部和设计部对图纸进行详细会审。

招标阶段, 由成本经理负责编制评标报告, 组织评标会议及商务洽谈。确保招标顺利进行, 得出合理的中标价格。

(4) 施工阶段。施工过程是一个动态的过程, 会出现各种不可控因素影响施工, 如国家政策的改变导致变更。然而在获得审批通过以后, 为确保公司的利益, 必须以规范化的流程制度进行具体操作, 保证工程进度和质量。

(5) 结算阶段。竣工结算环节至关重要, 财务部门需要对每一项目的经费做一次最后的结算。然后分析项目成本管理上的缺陷, 总结出经验教训, 避免再次犯错。

3.2 优化资金结构, 拓宽投资渠道

房地产企业应事先进行合理的筹划, 决定其最优的投资方式。首先结合本企业的资本结构特点和实际需要确定投资多少、投资期限长短、利益高低以及所需承担风险的大小, 慎重选择最适合本企业且能够在未来带来高收益的投资方式。

3.3 重视市场监测, 做好投资决策

政府调控是房地产行业进行投资的主导因素。政府已出台或即将出台包括货币政策、土地政策、税收政策和金融政策等内在的多种措施对房地产行业进行宏观调控, 以便企业能够做好有效的投资。

3.4 注重财务项目评价, 建立财务风险预警系统

(1) 风险隔离。房地产企业通常采用风险隔离这一措施来避免企业的财务风险。风险隔离就是经过合理分析将容易产生风险的单位进行隔离, 这样就可以避免房地产企业与其他企业一样面临风险, 尽量在根源上把房地产的财务风险控制到最低。

(2) 制定应急计划。制定应急计划是避免风险的重要方法, 是为控制项目实施过程中有可能出现或发生的特定情况做好准备工作, 分为事前计划 (企业为避免潜在风险而制定的应急计划措施) 和事后计划 (企业发生风险后采取相应的应急计划保证企业顺利运转) 。应急计划主要包括风险的描述, 完成计划的假设, 风险发生的可能性、风险的影响以及适当的反应等。

具体到房地产企业, 要求每个相关部门的负责人必须在自己职责范围内做好应急处理突发事件的工作。分类管理突发事件, 各部门要团结一致, 各司其职做好管理工作。另外, 企业要全方位培训企业的职员。应急处理主管部门应该采取多种方式, 对职员从监测、预警、识别、报告及应急处理技术等方面进行系统的培训。

摘要：自1998年国务院取消分房政策以来, 房地产行业短期内高速发展成为支撑国民经济的产业之一, 作为新的经济增长点拉动了国民经济的发展。本文通过研究和分析房地产行业财务风险管理存在的漏洞, 发现了房地产行业存在财务风险的根本原因, 并提出了一些加强房地产行业财务风险管理的一些措施, 如加强成本费用控制, 完善资金管理系统, 合理选择筹资方式, 优化资本结构等。

关键词：房地产行业,财务风险,恒大地产