房地产业“营改增”运营的实践与不足

2023-02-27

1 引言

2011年, 经国务院批准, 财政部、国家税务总局联合下发营业税改增值税试点方案;自2016年5月1日起, 我国全面推开“营改增”试点, 将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业全部纳入“营改增”试点。在房地产业中, “营改增”政策的实施, 对相关企业的财务与税务管理都产生了不同程度的影响, 必须切合房地产业的本身特点与发展实际, 完善其内部控制体系, 从而有效应对“营改增”政策实施对房地产业带来的冲击。

2“营改增”运营的实践对房地产业的影响

在“营改增”之前, 若房地产企业获得100万元的销售收入, 需要缴纳5%的营业税, 也就是5万元整;而在“营改增”之后, 增值税税率为11%, 同样的100万元的销售收入, 应计提销项税额为[100/ (1+11%) ]×11%=9.9万元;而应交增值税额=销项税额-进项税额, 若假设设计费与建筑安装费等对应的增值税专用发票上的进项税额为5.3万元, 则企业最终需要交纳4.6万元的增值税。

除纳税方式, 由于房地产项目工期较长, 还产生了一系列的新老项目划分、新老项目技术方法调整、预缴税款的处理等问题, 对房地产企业的财务与税务管理, 产生了不同程度的影响。

“营改增”后, 税率由以往的5%的营业税税率, 变为了11%的增值税税率, 税率的变化, 在一定程度上可能影响税负的上升。新的计税方式中, 虽可以抵扣相应进项税额, 但考虑到房地产项目开发与建设的特殊性和复杂性, 实际操作当中的贷款利息支出、报批报建费用、无法取得增值税专用发票的工程施工支出等, 难以实现抵扣;此外, 由于建筑施工企业与房地产企业之间, 有着十分紧密的联系, “营改增”对建筑施工企业造成的影响, 必然会对房地产企业造成一定的冲击, 如建筑业当中, 施工原材料的采购环节, 极难获得增值税专用发票, 且人工费用不能进行税前抵扣等。

另外, “营改增”之后, 税款的计算、发票认证、进项税额抵扣、会计核算、财务报表披露等财务管理, 也都相应发生了较大变化, 若相关人员对“营改增”政策的把握不够准确, 则可能形成较大的税务风险或不必要的财务损失。

3 房地产业应对“营改增”政策实施的几点建议

3.1 提升企业会计核算水平

在房地产企业的角度来看, 财务管理及会计核算水平的提升, 能够更好地应对“营改增”政策实施对企业发展造成的冲击, 通过把握政策实施带来的优势, 合法避税, 进而降低整体税负。对于企业会计核算水平的提升, 需要优先完善会计管理制度, 用于规范、监督财务管理的全过程, 形成完善的会计核算模式与操作流程, 确保相关核算与管理人员, 能够及时发现并弥补“营改增”政策实施期间, 财务管理中存在的问题与不足。同时, 还应针对性的提升会计核算效率, 单独设立会计核算部门, 对其进行独立管理;并组织专门的培训课程, 保证相关财务人员, 能够正确认识、理解“营改增”的理念与流程, 提升员工的专业性, 尽量减少企业税负。

3.2 确保抵扣链条的完整性

在房地产业中, 房地产开发过程中产生的成本, 在整个项目成本中有很大占比, 也就是说, 若能有效控制开发成本的进项税额能够完成抵扣, 就能进一步控制项目整体的缴纳税额降低。从房地产企业的角度出发, 保障抵扣链条的完整, 应以慎重选择合作伙伴为前提, 促进企业自身与其上下游企业之间的关系。“营改增”之后, 进项税额是否能够完全抵扣取决于相应的增值税发票, 因此在同类供应商与服务商当中, 应优先选择能够开具增值税专用发票, 且具有健全财务核算体系的, 从而增加进项税额的抵扣, 减少企业税负。若最终合作对象是无法取得增值税专用发票的单位或个人, 应尽量争取代开增值税发票, 如此便能抵扣3%;若也无法取得代开增值税专用发票, 则可以与其重新议价, 确保双方利益均达到合理范围, 降低企业的损失。

3.3 调整产品结构, 优化市场布局

房地产业“营改增”运营的实践表明, 进项税额的抵扣能够对企业整体税负产生极大影响, 而房地产项目中的建安成本费用, 则是进项税额中的重要组成部分, “营改增”政策的实施, 对于建安成本占比较高的产品更为利好。由此可见, 房地产业应顺应政策变化趋势, 对产品结构进行适当调整, 形成多业态并行的发展模式。对于以住宅产品为主的房地产企业来说, 可提升精装修、高档公寓别墅等产品的业务占比, 以此为基础, 能够有效延伸下游企业产业链, 包括装修材料、家具、家电等, 将“拎包入住”一体化住宅模式建设, 作为房地产企业的业务拓展方向, 在提升自身产品质量与服务层次的同时, 有效降低企业税负, 增加盈利空间。

4 结语

综上所述, 探究房地产业“营改增”运营的实践与不足, 有利于推进“营改增”政策的有效实施。通过相关分析, “营改增”政策对房地产企业的税务与财务管理, 均产生了积极或消极的影响, 充分利用“营改增”政策对房地产企业及市场发展的推动作用, 有效规避各种税负增加的现象, 能够进一步提升房地产市场上税收环境的公平性, 促进相关企业的稳健发展。

摘要：“营改增”政策在房地产业中的实施存在不足之处, 需要及时对其加以完善。基于此, 本文就房地产业“营改增”运营的实践与不足展开探究, 并提出了调整产品结构、提升企业会计核算水平、确保抵扣链条的完整性等应对建议, 以期推动“营改增”政策在房地产业的顺利实施。

关键词：房地产业,“营改增”,抵扣链条