“营改增”政策对房地产项目公司流转税的影响

1 房地产行业“营改增”政策支持

2016年3月国家相关部门相继发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》 (财税[2016]36号) 、《全面推开营业税改征增值税试点后增值税纳税申报有关事项 (申报表) 》 (国家税务总局公告2016年第13号) 、《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税管理暂行办法》 (国家税务总局公告2016年18号) 等一系列政策, 为房地产行业“营改增”奠定政策基础。

2 房地产行业“营改增”税制差异对比

增值税和营业税同为流转税, 但是两者在计税方式、征收管理等存在较大差异。一是增值税仅对货物、劳务等销售额中没有征过税的那部分征收增值税, 不重复征税, 具有中性税收的特点;营业税作为传统的间接税制需要在每一环节按销售额全额道道征税, 由此导致对转移价值的重复征税问题。二是增值税制的核心是价款的抵扣制度, 中国增值税采用凭专用发票等抵扣凭证进行抵扣的制度, 征管严格, 法律管控力度大。三是增值税实行价外征收, 对销售货物或者提供应税劳务等各环节征收的税款, 附加在价格以外自动向消费环节转嫁, 最终由消费者负担。四是增值税纳税人在日常会计核算中, 其成本不包括增值税。

3“营改增”对房地产开发企业流转税税负影响

“营改增”之前房地产开发企业属于地税征管范围, 需缴纳营业税;2016年5月1日之后, 房地产开发企业将彻底告别营业税, 进入增值税纳税监管范围。那么, 此次“营改增”对房地产开发企业流转税具体产生什么影响?原定于5月前后开工的项目采用一般计税法更有利, 还是简易计税更节税?

以某市一房地产项目公司为例, 假如该公司预计全项目周期回款额200000万元, 销售毛利率25% (营业税口径) , 期间费用 (销售费用与管理费用分别占全项目周期回款额的2.5%) 为10000万元;财务费用中的贷款和存款利息全部资本化, 金融机构手续费金额较小, 本次测算不予考虑。假设项目直接成本构成如下:土地价款占直接成本的20%, 基础设施以及建安成本占直接成本的50%, 可以取得11%的可抵扣增值税专用发票, 咨询、设计等服务费占直接成本的10%, 可以取得6%的增值税专用发票, 另外20%的成本 (如政府性收费、贷款利息、开发间接费下的行政管理费等) 取得的票据不可以抵扣。部分销售费用可以取得6%的增值税专项发票, 金额较小, 本案例不予考虑。

根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》, 房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目 (选择简易计税方法的房地产老项目除外) , 以取得的全部价款和价外费用, 扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

一般纳税人的销售额不包括销项税额。纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的, 需要首先计算出不含税销售额, 再用不含税销售额与适用增值税税率相乘得出销项税额。

进项税额, 是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产, 支付或者负担的增值税额。

房地产开发企业的进项税额主要是由项目直接成本产生。“表2”中一般计税方法下的进项税额测算如表3:

从上述测算可以看出, 在回款额相同的情况下, 房地产开发企业实行“营改增”之后所缴纳的流转税金额明显减少, 且采用一般计税方法的纳税人节税力度更大。

简易计税方法下, 流转税税负仅与销售收入有关;而一般计税方法下流转税税负不仅与销售收入有关, 还与直接成本有关。一般计税方法下, 在成本结构及销售收入一定的情况下, 毛利越低, 成本越大, 进项税额越多, 应缴纳的增值税越少, 反之, 应缴纳的增值税越多。企业项目情况不同, 盈利能力、成本构成不同, 选择的计税方法也就不同。

摘要：近年来, 房地产企业的发展有目共睹, 然而想要保持房地产企业健康、稳定、良性的发展过程, 就必须充分地融合市场体制的发展要求, 积极地利用营改增的政策来作为房地产企业发展的“方向标”。营改增税收政策的执行, 可以促进房地产企业财务管理体系的调整优化, 同时还可以促使房地产企业调整产业结构, 不断提高自身实力。随着营改增政策的不断深入发展与融合, 对当前房地产项目公司的流转税也带来了一定的影响。

关键词：营改增,房地产,项目,流转税