南京市房地产市场分析

第一篇：南京市房地产市场分析

房地产开发企业资质年检（南京）

发布日期：2008-06-26 文章来源：互联网

南京市建设系统政务大厅办事指南

窗口号：

3、4

类别：其他具体行政行为

一、事项名称：房地产开发企业资质年检

二、办理主体：南京市建设委员会

三、办理依据：

1、中华人民共和国建设部第77号令《房地产开发企业资质管理规定》

2、江苏省建设厅苏建房(2001)250号《关于印发〈江苏省实施〈房地产开发企业资质管理规定〉细则〉的通知》

四、办理条件：

(一)房地产开发企业的资质实行年检制度

(二)房地产开发企业按照企业条件分为

一、

二、

三、四，四个等级。

1、申请一级资质的房地产开发企业必须符合下列条件：

⑴注册资本不低于5000万元;

⑵从事房地产开发经营5年以上;

⑶近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成房地产开发投资额3亿元以上;

⑷连续5年建筑工程质量合格率达100%;

⑸上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成房地产开发投资额1亿5千万元以上;

⑹有专业职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人; ⑺工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称;

⑻具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;

⑼未发生过重大工程质量事故。

2、申请二级资质的房地产开发企业必须符合下列条件：

⑴注册资本不低于2000万元;

⑵从事房地产开发经营3年以上;

⑶近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上或者上一年房屋建筑面积竣工8万平方米以上;

⑷近3年累计完成房地产开发投资额1亿5千万元以上或者上一年完成房地产开发投资额8000万元以上;

⑸连续3年建筑工程质量合格率达100%;

⑹有专业职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，建筑、结构专业中级以上职称的管理人员不少于4人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人;

⑺工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称;

⑻具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;

⑼未发生过重大工程质量事故。

3、申请三级资质的房地产开发企业必须符合下列条件：

⑴注册资本不低于800万元;

⑵从事房地产开发经营1年以上;

⑶近3年房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上或者上一年房屋建筑面积竣工3万平方米;

⑷近3年累计完成房地产开发投资额5000万元以上或者上一年完成房地产开发投资额3000万元以上;

⑸已竣工的建筑工程质量合格率达100%;

⑹有专业职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，建筑、结构专业中级以上职称的管理人员不少于2人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人;

⑺工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计业务负责人具有相应专业初级以上职称;

⑻具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;

⑼未发生过重大工程质量事故。

4、申请四级资质的房地产开发企业必须符合下列条件：

⑴注册资本不低于400万元;

⑵从事房地产开发经营1年以上;

⑶近3年房屋建筑面积累计竣工2万平方米以上或者上一年房屋建筑面积竣工1万平方米以上;

⑷近3年累计完成房地产开发投资额2000万元以上或者上一年完成房地产开发投资额1000万元以上;

⑸已竣工的建筑工程质量合格率达100%;

⑹有专业技术职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人;

⑺工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员;

⑻具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;

⑼未发生过重大工程质量事故。

五、数量：无限制

六、申报材料：

1、书面申请报告

2、资质证书正、副本原件(不装订入申报材料)

3、房地产开发企业资质申报表、基本情况表各一份

4、经工商年检的营业执照正、副本(提供原件备核，复印件装订入申报材料)

5、上年度企业资产负债表和审计报告(原件装订入申报材料)

6、企业注册资金、住所、法定代表人、总经理、董事会成员、部门负责人、组织机构设置、专业技术人员等有关变更材料

7、房地产开发项目手册及备案登记记录、两书执行情况报告

七、办理程序：

1、申请单位向建设系统政务大厅建委综合窗口提交申报材料，材料齐全的，受理人员出具接收材料凭证。

2、建委依法进行审查，并在15个工作日内作出审查决定。

3、三级及以下资质制证、发证;申请二级以上资质上报省建设厅审核批准。

八、收费：无

九、法定时限：无

十、承诺时限：15个工作日

十一、受理地址：南京市广州路183号

十二、联系电话：832782

48、83278231

第二篇：北京市永强房地产经纪有限公司

我得为自己的智商点赞，因为信用度太好，无限制的欠费中，透支额度无限啊......

2016年6月，我来到了北京，来之前我就做好了打算，自己租房子然后找工作，人生中的第一次!我知道不会一帆风顺的，我会给自己打气，我认为逆境顺境都能让我成长，然后......我和朋友合租了一个单间(后来发现就是厨房边弄了一个实墙隔断间)，对于空间的大小，我一直没有啥概念，只知道进房两步就是床，宽度就是床的长度，床是一米八!

签合同：第一次租房没经验，上面只有我个人的相关信息，出租方就是一个名字，其他什么东西都没有，合同上显示是永强房地产经纪有限公司，我个人签署的合同，我问不用盖公司公章吗?(此时欠费不太严重)，人家回答我：“不用的，如果你硬是要盖的话，也行，要支付一个月的中介费哦，你放心，这房子都是我们自个儿的，不存在骗你，大家出来都不容易我知道，你留着我的电话号码吧，有事给我打电话就行!要交水电费什么的你就交给对门的人就行了，有事也可以找他们!”

租金缴纳的时间说要提前半个月，6月27号租房，缴第一次，提前半个月就是7月的12号要缴一次，然后7月27号又缴一次，8月开始就正常27号缴，也就是说7月我门一共缴了两次，一年的期限，最后五六月是不用缴的，我不知道的是，这个时候人家就已经给我下套了，我朋友问如果中间不住了怎么办?人家说：没关系，随时给我打电话转租就行了!然后我们就稀里糊涂的租了，押一付一共四千!然后还加了每天一块钱的管理费，365元

住了有五六天，工作因为找不着(之前已经在宾馆住了有一个星期了)，压力很大，我朋友想回家了，她走了就我一个人，而且还没有工作，一个月2000的租金我是支付不起的，但她自己的决定作为朋友我只能支持，然后打电话问出租方，我们能解除合同吗?给您造成的损失我们可以给予一定的补偿的，然后对方说，不行不能解除合同，只能转租，行，转租呗，我们就自个儿在各个网站上发布消息，什么原因多少钱需要转租......我朋友在决定转租的第二天还是第三天就走了，回了老家，房子还没转租出去，当时我是真的有点生气，但是是朋友，我相信我一个人可以应付接下来的事的!

七月初，我搞清楚了住在我对门的那户是什么人了，和租我房的人是一个公司的，我想叫他们中介，三号，让我缴电费，这次他们缴了三百，四户平摊，说是六月份他们缴了一次，所以这次我缴两百，不该我花的钱我不可能认的，我就问我来了一个星期，一个星期烧了500元的电费?最后我就只缴了一百。

接着他又说，美女把网费交了吧，一年六百(网费是他们新安装的)，我说行，把你们的收据给我看看吧，不能你们说几百就几百吧?然后他说收据没有，丢了，我说你们安装那个不是有单子吗?能给我看看吗?他说也没有，那没有任何依据，我不可能交的，我现在也不会用你的网，而且这房子我不住了要转租的，结果就是他说那找下一家要吧!微信刚放下，住在对户的另一个中介又来敲我门，美女把电费交了吧，我说我交了，怎么谁都找我要啊，你们能合计好吗?

房子转租了将近半个月，中间有我们自己发布消息的租客，也有对门中介带来的租客，但就是一直没租出去没办法我找到了出租方，他让我去公司，我拿着合同去了公司，当时他们老板也在，说这合同不能解除，要解除就只能赔付两个月违约金，或者我们帮你转租，你支付一个月的租金，翻看我们的合同，我现在的情况并不属于任何一条违约责任(合同中并没有中间不住了转租这一项)，那能不能协商一下，他们跟我说哪个地方都是这样的，不是合同里面有没有的问题，我们协商不成，磨了许久，那老板说，看你也不容易，你看这样吧，你自己转租，租金提高三百转租，租出去了押金房租剩下的全部退给我，这提议听着很不错是吧，但是，我不是中介，我不是干那一行的，自己转租是转不出去的，之前也试了，然后那老板又说，那我们也帮着转，什么时候转出去什么时候退你钱，可以吧?

怎么样?协商结果很好?并不是，因为他没有给我任何的期限，怎样都给不了我期限，租出去之前我还是要交房租的，在此次协商过程中，刚开始有提及过要填转租申请单(但是要缴2000元租金)，直到最后就再也没有提及过，协商不成功，期限定不下啦，那就看什么时候转出去了!

此后一直有人看房，中介的、我们的，可就是没租出去，已经到二十七号了，二十七号又该交房租了，真的是交不了了，工作才十多天，没钱交房租了，认命的我和朋友协商，那2000押金我们不要了，让他们把剩下的房租退给我们就行了，

我给出租方打电话，说明原因，押金作为补偿，我们解除合同吧，然后他不同意，说是不能解除，给2000元不行，我问为什么不行，他说今天你该交房租了，我说我知道，但是我不住了，也愿意赔付你押金，怎么就不能解除合同啦?当初说让你们转租不也是说交付一个月的押金就可以了吗?他说你今天就是该交房租了，不交房租就是违约，就要扣掉你两个月的租金，我说今天解除合同不行吗?他说不行......，真的是很无奈也很生气，没办法，又怕真的违约了扣掉我所有的租金，我就又交了一个月的租金，从开始到现在一个月已经在这儿交了三次房租，加一个月押金和管理费共计8365了!

最后一拖再拖，8月6号，我找到他们公司，我要求解除合同，因为从开始我要转租到现在，将近一个月了，有人看房，但房子就是没租出去，押金我不要了剩下租金还给我，然后租我房的那个人说，你什么时候转租的，我们怎么不知道?你转租是要填转租申请的，我说我给你打了那么多次电话要转租，你跟我提过一句吗?而且你们不知道那怎么带人去我房看房子?他愣是说那他不知道，一口咬定不知道，气的我打了110，可是110说不受理这样的时事件，你只能找工商投诉，那个时候我真的是崩溃了，一个人在北京又遇上这样的事，我眼泪自己就跑出来了，止也止不住，我只能回到房间，平复情绪，然后用冷水洗脸，想去掉我因哭泣而泛红的五官，然后没办法我再次到了他们公司，同意签署转租申请，签署的时候告诉我，写上同意一个月的房租作为佣金，之前说的一切都不算数了，我只能默认了，然后我问剩下的电费怎么办?他说那跟他没关系，那管理费呢?他说那个退不了，那个是一次性的...... 过了没几天房租转租出去了，以2300的价格转出去了，然后我搬出去了，当天我找他结清剩余的房租，到现在还有3200的房租在他们那儿，他让我带着钥匙去他公司，我去了后，他人不在，给他打电话，他说：你把钥匙放那儿就行了，我问那我的租金呢?他说租金明天再来吧，我说刚开始给你打电话怎么不说明呢?他说那没办法你明天来吧，我说不行房子你都租出去了，我凭什么明天再来?然后他又说，今天不行，我们经理不在，他回家了，钱在经理那儿呢，他明天回来你明天来吧!最后没办法我只能把钥匙拿回走了，第二天，我再次到那个地方，他开始理都不带理我的，我问你们经理什么时候到?他说他打着电话呢?到最后他经理都没来，然后他跟人用语音通话，声音听着像是他们的老板，因为上次见过有印象，他让他们老板给算算要退我多少钱，纠结了好久，然后找我要合同和押金条，我没带，我说我写一个申明可以吗?他们说不可以，必须得要合同，从签合同到现在从没提过一句，可能也是我自己有问题，干嘛不带合同呢，然后他们让我明天再来，我说不行，今天一定得结清，然后我打车来返，带来了合同，还打算多算我一天的钱，我在他们通话中多次申明，根本没理我，最后在我坚持下这一天没算我的，接着，他们又说，要扣掉两百保洁费和啥什么费我忘了，这我肯定不干，没有任何的凭据不是，我和他们争论，然后，他们一个员工搭腔说，这个给你说清楚，哪个公司都是这样的，你看你搬出去的时候是不是房子会很脏很乱，这是清洁费，我一气之下说了句放屁，走的时候我打扫的干干净净，有照片为证要看吗?租我房那个人急了，说就要扣你钱，还没算你家具磨损费呢，那你把家具磨损费交了吧，这简直就是无赖，没办法，我再次拨打110，关键时候110打不进去，他们看没辙就说，这些费用算了，电费100交了吧...... 我也真是对他们的无耻佩服的五体投地了，我上次交的到现在都还没用呢，然后住我对户的其中一个来了，一口咬定我没交电费，说是一共交了两次，我只交了一次，还有一百没交呢，我跟他们争辩，他们还说什么，不要抵赖，你心里跟个明镜似的，没交就没交.... 好在我比较懒，聊天信息从来不删，存的可多了，翻出来了我们的聊天转账记录，这一次他们再想不出别的招了，只能退我钱，然后给了我一张白纸，让我写解约合同，一张白纸....这公司迟早倒台，钱最后按转租申请中一样全数退回了!

来这以后我学会了一点，永远不要相信他人，有时候能多留个心眼就留个心眼，刚开始可能也有我自己的问题，我不知道别的租房情况是怎样的，但是从一开始就有所隐瞒欺骗，到最后的无赖之举，一个公司做到这样，我想知道它的存活期有多长，是不是下次也会有我这样无知的人，上当受骗，被欺负! 其实我也算有一点心机，有的录音下来了，有的却没有，这算是学会了一个新技能吗?

第三篇：【策划方案提案】南京市酒店式公寓市场分析

南京市酒店式公寓市

场分析

目

录

一、什

么

是

酒

店

式

公寓„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1-9

1、酒店式公寓的概念

2、酒店式公寓的特点

3、酒店式公寓与传统酒店的比较

4、酒店式公寓与公寓的差异

5、酒店式公寓的优势

6、酒店式公寓必须具备的条件

二、酒

店

式

公

寓

的

客

户

特征„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„9-10

1、商务人士，分为国内商务人士和国际商务人士

2、投身事业的年轻人

3、还有一种是向以上两种人群出租酒店式公寓的投资者

三、

市

场

前景„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„10-11

1、风险小

2、回报高

3、有专业人员和经营机构替你经营，可信度较高，省事省心

4、新生事物，生命力强

5、市场逐步成熟

四、个案分析 1约

瑟

夫

酒店式公寓„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„11-15

1、项目的基本情况

2、周边项目情况

3、市场定位

4、SWOT分析

2、铂领公寓„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„16-18

1、项目的基本情况

2、周边项目情况

3、市场定位

4、SWOT分析

2、新锐国际公寓„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„18-20

1、项目的基本情况

2、周边项目情况

3、市场定位

4、SWOT分析

六、总结„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„21

随着南京市房地产市场竞争的日益激烈，各开发商纷纷进行战

略调整，进行产品差异化经营，对市场进行细分。在市场结构性剩余的背景下，各开发商纷纷看好小户型的市场，小户型以它的低总价、低首付受到中等收入，事业起步人群的欢迎。

在房地产结构性调整，部分开发商纷纷看好小户型的市场的前提下，部分有远瞻性的开发商进而提出酒店式公寓的市场概念，将眼光瞄准了流动性较大的商务人士和经济实力有限的年轻人群。

那么究竟什么是酒店式公寓，对酒店式公寓进行经营是否具有可行性呢?下面我们就来进行逐一分析。

一、什么是酒店式公寓

1、酒店式公寓的概念 1.1起源

酒店式公寓的全称为“酒店式商务公寓”，来源于欧洲的“产权式公寓”，属舶来品，起源于20世纪70年代欧美国家，由“时权酒店”(TimeshareHotel)演变过来。“时权酒店”是指出售一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或交换。

1.2概念：发展到今天的产权式酒店，指由开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，并聘请酒店管理公司引进酒店式物业管理，为业主开展出租服务和理财服务。

1.3发展 国内的酒店式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京、沈阳、南京等地均有开发。 2 、酒店式公寓的特点

2.1 酒店式公寓是位于大型商圈内，所处位置交通便利; 2.

2有统一的装修风格，配置全套高标准硬件设施和酒店服务系统;

2.

3集中解决就餐、健身、会客、休闲等功能，大多配有会所; 2.

4聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司，并由其统一经营和管理的公寓;

2.5 对资金的需求上，因其为小面积户型，单价虽高、但总价低;

2.6

生活配套设施齐全

3、酒店式公寓与传统酒店的比较

3.

1最本质的区别在于这种物业可将每个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主或者委托酒店物业管理公司统一出租经营;

3.

2与传统的酒店相比，酒店式公寓在硬件设施上毫不逊色，而服务更胜一筹：除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭住房格局和家居式服务，真正实现宾至如归。

4、酒店式公寓与公寓的差异 4.

1统一装修，统一对外经营 4.2 服务周到;

4.

3租金获利比一般公寓要大;

5、酒店式公寓的优势

酒店式公寓集住宅、酒店、会所等多种功能为一体，具有“自用”和“投资”两大功效。

6、酒店式公寓必须具备的条件 6.1 硬性指标：

6.1.1 商业CBD需求

成熟商圈的物业更具投资价值，决定物业有没有稳定的消费群，成熟商圈对酒店服务式公寓的目标消费群体有着聚集效应，公寓的客源才会源源不断。

6.1.2 交通需求

便捷的交通和低廉的交通成本，将成为客户考虑酒店式公寓的基本因素之一。

6.1.3生活配套需求

日常生活使用的能源包括水电、煤气、热力这些能源和物业管理费的费用。 6.2 软件配套条件：

6.1装修标准 要求按照星级酒店标准进行装修;提供丽晶国际的装修方案以做参考：

地面：公共部位铺地面砖;室内厨卫部分铺地面砖;房间部分铺1.5cm厚仿实木复合地板柏高牌复合地板

天花：公共部位吊顶，刷乳胶漆;室内局部吊顶,房间部分刷乳胶漆

分户门：防火防盗门 内

门： 木门

窗： 彩铝窗，配双层中空玻璃 外墙： 面砖及局部外墙涂料

厨房： 整体厨柜，弗兰卡或摩恩水槽,南升牌B型龙头或摩恩龙头

卫生间： 地面砖,墙砖;TOTO或美标牌座便器、碗式台盆,南升牌台盆龙头,钢化玻璃淋浴房及高宝牌雨蓬淋浴龙头或同档品

设备标准：分体式冷暖空调，80L电热水器，天际牌欧式抽油烟机,小天鹅牌烘干机,小天鹅或海尔洗衣机,海信或康佳电视,海尔或荣声冰箱,尚朋堂牌电磁炉,贝莱尔牌排风扇,雷士开关及插座

多个三层挑空会客中厅，四星级装潢设计标准，全方位延展客厅功能。

多功能主题会所，集工作休闲于一体，在休闲中体味快乐，在奋斗中体味沉醉，诠释健康享乐、休闲工作的时尚理念。

多部高速(2.5M/s)高档电梯，将快速、便捷溶入居家生活。 精装修交付标准中，包括分体式冷暖空调，80L电热水器等精装设备，省去个体装修的诸多不便，入住即可享受星级待遇，公寓不再冷漠，居家不再烦琐。

6.2.2物业管理

要求按照酒店物业进行管理; 6.2.3经营服务

要求按照酒店模式进行经营;

企业实力、经营管理水平是关键，这方面的经验可以借鉴外地市场，聘请对酒店式管理有着丰富经验的物业公司，而且还积极与各大酒店预订机构合作，保证了客源的稳定。

二、酒店式公寓的客户特征

1、商务人士

分为国内商务人士和国际商务人士。

1.1 主要包括常驻本地机构的商务人员、管理人员、技术人员。由于他们工作年限关系和人员轮替，所以通常只租房而不买房。由于住房补贴高，他们往往会和家属租住品质好的高档公寓，这样便形成了一个庞大的酒店式公寓消费群体，当前国内各大、中城市已形成了高级商务人士阶层，这一阶层拥有非常可观的商务消费能力，传统的物业管理对他们来说早已不能适应其快节奏的生活。

1.2 从另一层面来看，随着中国加入WTO，将会为南京这样的大城市带来数量众多的境外中小型公司，中小型公司由于其资金实力，既想方便，又想价位合适，那么酒店式公寓应是其最佳选择。

1.3 还有本地的小企业和SOHO族。南京小企业数量众多，少数盈利能力强的小企业会购买或租用酒店式商务公寓，用于办公、休息及接待客户。

2、投身事业的年轻人

这部分人的生活自理能力不强或没有时间打理生活，多忙于事业的拓展，但这部分消费群体有一定的经济实力;

3、还有一种是向以上两种人群出租酒店式公寓的投资者 这些人的资金实力往往很强，加之小户型的投资量对于这部分人来说不算多，风险相对较小，转让或出租得到的回报率却较高。

三、市场前景

1、风险小

由于物业由酒店管理公司统一经营，只要有一套房屋出租，所有的客户都有收益，避免了因空置遭致的零收益。

2、回报高

与普通高档公寓相比，酒店式服务公寓的租金水平更坚挺。虽然目前南京还没有真正的酒店式公寓投入运行，但是酒店式公寓装修标准一般在三星级以上，出租价一般可卖到每天250元/间以上，除去各项费用，业主每月基本可收入3000元左右;

3、有专业人员和经营机构替你经营

可信度较高，省事省心。

4、新生事物，生命力强

虽然它属过渡性产品，但是这个过渡只是针对一部分人群而言，而随着市场的发展，时间的推移还会有需要这种产品的人群出现。所以，酒店式公寓将以其特有的生命力继续活跃在房地产市场上。

5、市场逐步成熟

根据我们了解到的情况，酒店式公寓在南京还属于市场起步阶段，目前有丽晶国际、金陵王府、君临国际等酒店式公寓面世，根据酒店式公寓在深圳、上海、北京、沈阳等地的发展历程，相信在随后的一段时间内南京陆续会有更多的酒店式公寓向市场推出。

四、个案分析

1、约瑟夫公寓

1、项目的基本情况

1.1地理位置

地处南京市新街口程阁老巷与洪武路交汇处，紧邻新街口商圈。

1.2商业繁华指数

紧邻南京市第一商业圈，5分钟步行范围内，商业环境繁华。

1.3交通情况

1.3.1 道路状况：周边有洪武路、程阁老巷等;

1.3.2 公共交通：路线众多，四通八达，公交线路有：2路、26路、30路、46路、814路(步行1分钟距离)，16路、33路、35路、38路、100路、8

16、820路(步行4分钟距离)，地铁张府园站、地铁新街口站(步行7分钟距离)。

1.4项目概况：

楼盘用地约1万平方米，建筑总面积6.9万平方米，为两幢高层建筑，1-4层为商业裙楼(面积近10000平方米)，A座5—22层为国际化标准写字间，B座5—31层为514套精装修单身小户型。

容积率约6.9，层高2.9米，得房率70%，

土地使用年限：剩余土地使用年限57年(1993年4月30日—2063年4月29日)。

内部结构：暗卫，无阳台;无管道气，配备电磁炉;

外部结构：中间走廊，东西南北分布，每层20户，5部电梯(东芝电梯)。

内部配套：地下二层为机动车及非机动车停车库，建筑面积16685.5平米，提供近300个机动车停车位;

外部配套：羊皮巷菜场、苏果羊皮巷社区店(步行1分钟距离)，沃尔玛超市(步行4分钟距离)，中央商场、大洋百货(步行6分钟距离)、东方商城、新街口百货大楼(步行8分钟距离)。

开发商：南京市城市建设开发(集团)有限责任公司;

设计单位：南京民用建筑设计研究院; 施工单位：南通市第四建筑安装工程有限公司。 物管：物管费3元/平方米 物业管理公司为永和物业管理公司。 物业类别：住宅

交付日期：2008年上半年。

2、周边项目概况

项目周边：东侧紧邻洪武路，南侧为“新达一期”小高层单栋住宅，西侧为武学园小区道路，北侧为东向单行三车道的程阁老巷。

东侧洪武路东为天空之都，为一幢38层商住楼，总高度182米，占地面积4732.2平方米,建筑面积54137.95平方米。

容积率11.40 ，层高：4.8米，得房率：62% 内部结构：无阳台，无管道气;

外部结构：中间走廊，东南西北分布，6梯28户。 户型：30—65平方米， 均价：13500元/平方米， 销售情况：尚剩数十套房源。 开发商：南京东渡房地产开发有限公司

物管物管费：2元/平方米(住宅)、3.7元/平方米(办公) 物业类别：商住。

内部配套：17层为公共餐厅，顶层为豪华会所，楼顶建有停机坪。

外部配套：地处新街口商圈，生活配套设施齐全;沃尔玛超市(步行4分钟)，羊皮巷菜场。

交通：

2、

26、

27、30、

33、

37、

46、60、814路，地铁新街口站(步行7分钟)。

3、酒店式公寓的市场定位 3.1 南京酒店式公寓的市场需求

如开篇所述，由于南京市目前产品类同而导致整体房地产市场不够活跃，而小面积的户型却受到众多人士的追捧;另一方面，南京作为江苏省省会城市、位于长三角核心地带，商务活动频繁，商务人士流动性大，对酒店式公寓有较大的需求。

3.2 南京市酒店式公寓处于起步阶段，同类优质产品稀缺，更重要的是由于新街口地段土地的稀缺性，类似产品出现较少，本项目可以在一定程度上刺激消费者的购买欲望。

3.2.1 酒店式公寓对于南京市场来讲虽然是个新兴的产品，但是就全国范围内来讲已经有2-3年的发展历程，大多商务人士和年轻人士已经能够接受此类产品，而我们的主要客户对象也正式这部分人群，因此产品应该是适销对路的。

3.2.2所以本项目市场定位为高端的酒店式公寓可行性较大。

4、项目SWOT分析 4.1项目优势分析

4.1.1 地段优势

南京市第一商业圈，商业繁华，大型银行、超市众多。

4.1.2 交通优势

新街口地铁站点附近(步行时间7分钟内);主要交通干线公交站点附近(步行时间3分钟内);商业网点/写字楼集中区域附近(步行时间3分钟内)。

4.1.3 物业管理优势

该物业为永和物业，2005南京金牌社区管家。

4.1.4 品牌优势

城开品牌形象好，案名富有深意，精装修，形象代言人为吴大维先生。 4.2项目劣势分析

4.2.1周边无明显自然景观优势，南部为早期居民住宅，档次低。 4.2.2地处闹市区，空气质量差，噪音较大。

4.2.3 层高2.9米，附近天空之都层高4.8米，存在较大的市场冲击。

4.3项目机会分析

4.3.1南京市已逐渐形成购买酒店式公寓的潮流。 4.3.2 地铁的增多，项目地块价值的提升。

4.3.3 国际商务人士来宁的增多，商务活动日趋频繁。 4.4项目威胁分析

4.4.1周边天空之都等项目对本项目存在市场竞争。

2、铂领公寓

1、项目的基本情况

1.1地理位置

应天西路91号

1.2商业繁华指数

河西主干道区域，商业日趋繁荣

1.3交通情况

1.3.1 道路状况： 应天大街及高架桥

1.3.2 公共交通： 39路、63路、86路、113路、126路、301路、803路(步行3分钟到公交泰山路站)

1.4项目概况：

由4栋建筑组成，占地面积15147.4平方米，总建筑面积约3.12万平方米，容积率1.63。南面两栋多层商住楼紧邻应天西路，1层为风情商业街，2—4层为142套带电梯挑高SOHO公寓，北面两栋为151套小高层住宅。

2、周边概况

东侧为金陵汽车驾驶员培训基地，南侧为应天西路高架桥，西侧为南京建功达工程机械有限公司，北侧为南京电力电容器厂、海军江苏物资站。

3、项目SWOT分析 4.1项目优势分析

4.1.1 地段优势

位于河西交通主干道，成熟商业配套，人气旺盛。

4.1.2 交通优势

公交线路众多，39路、63路、86路、113路、126路、301路、803路(步行3分钟到公交泰山路站)，应天西路高架桥在项目南部经过。

4.1.3 物业管理优势 江苏星汉物业管理，优质物业。 4.1.4 宣传优势

铂领挑人，另类促销，吸引媒体的眼球。

4.2项目劣势分析

4.2.1紧邻应天西路高架桥，噪音较大，空气质量差。 4.2.2 周边环境较差，难以树立高端物业形象。 4.2.3 缺乏自然景观

4.2.4 限定年龄段及学历，流失部分客户。 4.2.5 价格偏高 4.3项目机会分析

4.3.

1河西新城区的开发带动，项目地块价值的提升。 4.3.

2政府规划 4.4项目威胁分析

4.4.1

处于整体提升档次区域，人口素质较差。

3、新锐国际公寓

1、项目的基本情况

1.1地理位置

建邺区庐山路128号

1.2商业繁华指数

地处奥体CBD中心，各项生活配套设施都处在待建状态

1.3交通情况

1.3.1 道路状况： 庐山路、兴隆大街

1.3.2 公共交通： 8

6、92路、134路、河奥线，地铁二号线向兴站

1.4项目概况：

项目位于河西新城CBD中心，西临奥体中心，项目占地19亩，总建面积7万多平方米，是一个集商务、酒店式公寓和商铺为一体的综合性大楼。

大楼分为主楼和裙楼两个部分，主楼22层，裙楼7层。裙楼1-2层为商铺，一层层高4.8米，二层3米;3—7层为平层精装国际公寓，层高3.2米，单套面积从37-70㎡不等;8-22层为5米挑高时尚公寓。

开发商：南京欧瑞房地产开发有限责任公司。

物管费2元/平方米，物管公司为南京东渡物业管理有限公司。 物业类别：住宅。

土地使用年限：2003年3月15日—2073年3月14日。

2、周边概况

东侧为庐山路，南侧为紫金西区中央，西侧宋都奥体名座，北侧为新城大厦。

3、项目SWOT分析 4.1项目优势分析

4.1.1 地段优势

位于河西奥体CBD中心，未来各项生活配套设施齐全。

4.1.2 交通优势

86、92路、134路、河奥线，地铁二号线向兴站

4.1.3 物业管理优势 东渡物业，优质物业。 4.2项目劣势分析

4.2.1 得房率偏低

4.2.2 过街马路设计过宽，不利于日常生活。 4.3项目机会分析

4.3.

1奥体CBD中心，未来发展机遇大。 4.3.

2政府规划 4.4项目威胁分析

4.4.1 存在众多河西楼盘的市场竞争。 4.4.2 缺乏商业配套和人气。

七、总结

从长远来看，南京酒店式公寓的市场需求还是很大的，但目前酒店式公寓多集中在交通配套发达、便捷的新街口、湖南路等重点商圈，并在建造、销售上容易受国家政策的影响，自身的销售压力也很大。酒店式公寓作为一种新兴的住宅产业形态，在国际商务日益融合，住宅观念不断更新的时代，不再仅仅是一种住宅的过渡，而是被赋予了新的生活理念。

第四篇：北京市房地产经纪行业动态监督管理暂行办法

北京市房地产经纪行业动态监督管理暂行办法 2008年09月12日 15时49分 356 主题分类: 土地房产 建设建筑

“房地产经纪”

北京市建设委员会关于印发《北京市房地产经纪行业动态监督管理暂行办法》的通知

京建交[2008]577号

各区县建委、房管局，各有关单位：

为加强对房地产经纪行业监督管理，营造依法、诚信的经营环境，现将《北京市房地产经纪行业动态监督管理暂行办法》印发给你们，自2008年9月1日起试行一个季度。试行期间，只打分不处理，根据试行情况，完善调整有关分值后，再正式实施。

附件：北京市房地产经纪行业动态监督管理暂行办法

二○○八年八月二十二日

附件：

北京市房地产经纪行业动态监督管理暂行办法

第一条 为进一步加强对房地产经纪行业的日常监管，规范房地产经纪行为，保护当事人的合法权益，营造依法、诚信的经营环境，根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》(建设部令第97号)和《北京市房屋租赁管理若干规定》(北京市人民政府令第194号)等有关规定，制定本办法。

第二条 房地产经纪行业动态监督管理包括对在本市行政区域内从事房地产经纪业务的房地产经纪机构、经纪人员及其他从业人员(以下简称机构及人员)违法违规行为的日常查处和记分、处理。

第三条 北京市建设委员会(以下简称市建委)建立全市统一平台的房地产经纪行业动态监管系统，纳入房地产市场动态监管信息平台(以下简称监管平台)，采用记分制，对机构及人员违法违规行为按规定进行处罚、处理时进行记分，累加后按规定的措施做出相应处理。

第四条 市建委依据法律、法规、规章、规范性文件的规定，制定《北京市房地产经纪行业违法违规行为记分标准》(见附件，以下简称《记分标准》)，并可根据法律法规和政策变化适时予以补充调整。

第五条 记分周期从每年1月1日起至12月31日，记分周期届满，机构及人员的积分清零，重新记分。

第六条 区县建设房管部门要加强对辖区的房地产经纪机构(包括分支机构)和从业人员的日常监管，发现机构及人员存在涉嫌违法违规行为的应于15日内完成调查、处理工作，对其违法违规行为查实的，应责令限期整改，依法进行处罚、处理，并在执法文书上记分，同时在监管平台上进行填报。市建委要加强对区县工作的监督指导，并进行重案查处。

第七条 根据对房地产经纪机构违规行为记分的积分情况，分别进行如下处理：

(一)机构积分达到3分时，对机构负责人进行约谈告诫，将机构列入重点监管名单，相关管理部门联动对其加大日常监管力度。

(二)机构积分达到6分时，提示有关协会在组织企业评优、评级活动时，应对其资格慎重考评;违法违规行为未及时整改的，暂停其新设分支机构备案3个月，暂停其存量房网上签约、租赁的居间和代理备案等业务至少3个月，同时将其违法违规行为向社会公示1年。

(三)机构积分达到12分时，违法违规行为未及时整改的，暂缓机构续期备案和其新设分支机构的初始备案半年;暂停其存量房网上签约、租赁的居间和代理备案等业务至少半年;同时将其违法违规行为向社会曝光2年。

第八条 根据对房地产经纪从业人员违规行为记分的积分情况，分别进行如下处理：

(一)从业人员存在违法违规行为积分达到3分时，对其进行批评教育，要求其参加不少于一天的专业培训;提示有关协会在组织经纪人员评优活动时，应对其资格慎重考评;将其违法违规行为向社会公示1年。

(二)从业人员积分达到6分时，市、区县建设房管部门对其进行核查，并依法予以暂停注册1年;将其违法违规行为向社会公示2年。

对由于从业人员主观原因造成机构违规的，根据相应的责任主体，对人员予以查处和记分。

第九条 对房地产经纪机构的相关违法违规行为及记分情况通报工商、地税、发改、公安等有关部门予以查处。对从业人员相关违法违规行为通报工商局、北京市经纪人协会等有关部门予以查处。

第十条 市建委通过经纪监管平台对机构及人员的违法违规信息进行汇总和整理，并依照有关规定予以公示。

机构及人员可以通过监管平台及时查询自身积分情况。

第十一条 对违法违规问题较多或情节严重的机构及案件办结率较低的区县建委、房管局，市建委组织对有关机构和相关区县开展重点专项检查。

第十二条 执法单位和执法人员有下列行为的，市建委责令限期整改并通报批评，对情节严重的依法追究责任人员执法责任：

(一)收到公民、法人或者其他组织的投诉、举报后，不按照规定履行调查、处理等职责的;

(二)应当处罚而未进行处罚的;

(三)对处罚处理情况故意隐匿不报的;

(四)做出的处罚、处理明显违法或不当的;

(五)对违法违规机构及人员的记分不符合《记分标准》或不按照规定的程序报送记分情况的。

第十三条 本办法自2008年9月1日起开始试行。

附件：北京市房地产经纪行业违法违规行为记分标准

附件：

北京市房地产经纪行业违法违规行为记分标准

一、房地产经纪机构违法违规行为记分标准

行为类别 不良行为代码 违法违规行为描述 认定依据 处罚处理依据 处理措施 记分

备案管理 FJJ201001 房地产经纪机构或分支机构取得营业执照之日起30日内，

未办理备案 《关于加强北京市房地产经纪机构备案管理和动态监管工作的通知》第1条第

(一)项 《关于加强北京市房地产经纪机构备案管理和动态监管工作的通知》第9条 限期15日内整改

未按期整改或整改不合格的，向社会公示 2

备案管理 FJJ201002 房地产经纪机构法定代表人或分支机构负责人无房地产经纪职业注册资格

(或《北京市房地产经纪资格考试合格证》) 《关于加强北京市房地产经纪机构备案管理和动态监管工作的通知》

第1条 第

(三)项 《关于加强北京市房地产经纪机构备案管理和动态监管工作的通知》第9条 限期15日内整改

未按期整改或整改不合格的，向社会公示 1

备案管理 FJJ201003 房地产经纪机构不具有4名以上房地产经纪人员，

分支机构不具有2名以上的房地产经纪人员

《关于加强北京市房地产经纪机构备案管理和动态监管工作的通知》第1条第

(二)项

《关于加强北京市房地产经纪机构备案管理和动态监管工作的通知》第9条 限期15日内整改

未按期整改或整改不合格的，向社会公示 2

备案管理 FJJ201004 房地产经纪机构或分支机构营业执照发生变更之日起30日内，

未办理变更备案 《关于加强北京市房地产经纪机构备案管理和动态监管工作的通知》

第2条 第

(一)项 《关于加强北京市房地产经纪机构备案管理和动态监管工作的通知》第9条

限期7日内整改

未按期整改或整改不合格的，向社会公示 1

备案管理 FJJ201006 房地产经纪机构或分支机构备案证明有效期截至日前，未办理续期备案

《关于加强北京市房地产经纪机构备案管理和动态监管工作的通知》第3条

《关于加强北京市房地产经纪机构备案管理和动态监管工作的通知》第9条 限期15日内整改

未按期整改或整改不合格的，向社会公示 1

信息公示管理 FJJ202004 房地产经纪机构未在经营场所明显位置公示有效的备案证明正本、

房地产经纪人员职业资格注册证书复印件、房地产经纪服务内容及相应佣金标准、本机构投诉电话、

行政主管部门或行业组织推行的合同示范文本等行政主管部门要求公示的其他证件和材料

《关于加强北京市房地产经纪机构备案管理和动态监管工作的通知》附件三第2条

《关于加强北京市房地产经纪机构备案管理和动态监管工作的通知》第9条 限期7日内整改

责令改正，移送公安部门处理 2

租赁经纪管理 FJJ206002 房地产经纪机构从事房屋租赁经纪业务，

签订房屋租赁合同、出租委托代理合同，或合同发生变更、终止之日起3日内，

未在建委房屋租赁合同网上备案系统备案、变更、注销

《关于修订<北京市房屋租赁合同>系列示范文本和实行租赁合同网上备案的通知》第4条

《关于修订<北京市房屋租赁合同>系列示范文本和实行租赁合同网上备案的通知》第5条 限期7日内整改

向社会公示 1

租赁经纪管理 FJJ206004 房地产经纪机构从事房屋租赁经纪业务，承租人为外地来京人员的，

未协助出租方督促承租人到当地公安派出所办理暂住证

《关于修订<北京市房屋租赁合同>系列示范文本和实行租赁合同网上备案的通知》第3条第

(三)款第3项

《关于修订<北京市房屋租赁合同>系列示范文本和实行租赁合同网上备案的通知》第5条 限期7日内整改

移送公安部门罚款200-500元 2

租赁经纪管理 FJJ106003 房地产经纪机构使用未取得房地产经纪资格证书的人员从事房屋租赁经纪活动

《北京市房屋租赁管理若干规定》第18条第

(二)款 《北京市房屋租赁管理若干规定》

第29条 第

(三)项 责令改正罚款0.5万元-3万元 2

租赁代理管理 FJJ107001 房地产经纪机构未交存风险准备金和未开设房屋租赁代理租金专用账户，

而从事房屋租赁代理业务 《北京市房屋租赁管理若干规定》第19条

《北京市房屋租赁管理若干规定》第29条第

(四)项 责令改正并罚款0.5万元-3万元 2

租赁代理管理 FJJ207002 房地产经纪机构从事房屋租赁代理业务，

未在房屋租赁和代理合同中向当事人明示房屋租赁代理租金专用账户的账号，未通过专用账户划转代收代付租金

《关于印发<北京市房屋租赁代理资金监管暂行办法>的通知》第10条

《北京市房屋租赁管理若干规定》第29条第

(四)项 责令改正并罚款0.5万元-3万元 2

租赁代理管理 FJJ207003 房地产经纪机构从事房屋租赁代理业务未在合同中

与当事人约定所提供延伸服务的内容及收费标准而收取费用

《关于印发<北京市房屋租赁代理资金监管暂行办法>的通知》第12条

《北京市房屋租赁管理若干规定》第29条第

(四)项 责令改正并罚款0.5万元-3万元 2

其他行为管理 FJJ208001 房地产经纪机构泄露或者不当使用委托人的个人信息或商业秘密，

利用委托人的个人信息或资料牟取不正当利益

《关于加强北京市房地产经纪机构备案管理和动态监管工作的通知》附件三第17条

《关于加强北京市房地产经纪机构备案管理和动态监管工作的通知》第9条 限期7日内整改 1

未按期整改或整改不合格的，向社会公示 2

其他行为管理 FJJ208002 房地产经纪机构冒充交易一方当事人违规进行房地产交易、

抵押、登记等行为 《关于加强北京市房地产经纪机构备案管理和动态监管工作的通知》附件三第14条

《关于加强北京市房地产经纪机构备案管理和动态监管工作的通知》第9条 限期7日内整改 1

未按期整改或整改不合格的，向社会公示 2

其他行为管理 FJJ208003 房地产经纪机构向政府主管部门提供伪造、假冒、

涂改证件或虚假材料(包括备案、投诉、巡检等内容)

《关于加强北京市房地产经纪机构备案管理和动态监管工作的通知》附件三第6条

《关于加强北京市房地产经纪机构备案管理和动态监管工作的通知》第9条 限期7日内整改 1

未按期整改或整改不合格的，向社会公示 2

其他行为管理 FJJ208004 房地产经纪机构未及时妥善处理网上投诉和政府主管部门交办的群众投诉，

并按工作时限要求提交相关材料

《关于印发<北京市房地产经纪纠纷投诉处理管理规定>的通知》第5条第10项

《关于印发<北京市房地产经纪纠纷投诉处理管理规定>的通知》第4条第6款第7项 向社会公示 2

其他行为管理 FJJ208005 房地产经纪机构存在法律、法规和规章禁止的其他行为

《关于加强北京市房地产经纪机构备案管理和动态监管工作的通知》附件三第26条

《关于加强北京市房地产经纪机构备案管理和动态监管工作的通知》第9条 限期7日内整改 1

未按期整改或整改不合格的，向社会公示 2

其他行为管理 FJJ208006 房地产经纪机构因违法构成犯罪，被追究刑事责任

《关于房地产经纪信用档案系统管理若干问题的通知》第4条第1款第4项

《关于房地产经纪信用档案系统管理若干问题的通知》第6条 向社会公示 2

二、房地产经纪从业人员违法违规行为记分标准

行为类别 不良行为代码 违法违规行为描述 认定依据 处罚处理依据 处理措施 记分

资格注册管理 FJJ209001 未取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效，而从事房地产经纪活动

《人事部、建设部关于印发<房地产经纪人员职业资格制度暂行规定>和<房地产经纪人执业资格考试实施办法>的通知》第3条

《人事部、建设部关于印发<房地产经纪人员职业资格制度暂行规定>和<房地产经纪人执业资格考试实施办法>的通知》

第3条 限期7日内整改 1

资格注册管理 FJJ209002 房地产经纪人执业资格注册有效期满前3个月，未办理再次续期注册手续

《人事部、建设部关于印发<房地产经纪人员职业资格制度暂行规定>和<房地产经纪人执业资格考试实施办法>的通知》第20条 《人事部、建设部关于印发<房地产经纪人员职业资格制度暂行规定>和<房地产经纪人执业资格考试实施办法>的通知》

第20条 限期7日内整改 1

资格注册管理 FJJ209003 房地产经纪人在注册有效期内变更执业机构的，

未及时办理变更手续 《人事部、建设部关于印发<房地产经纪人员职业资格制度暂行规定>

和<房地产经纪人执业资格考试实施办法>的通知》第20条

《人事部、建设部关于印发<房地产经纪人员职业资格制度暂行规定>

和<房地产经纪人执业资格考试实施办法>的通知》第20条 限期7日内整改 1

资格注册管理 FJJ209004 房地产经纪人受刑事处罚

《人事部、建设部关于印发<房地产经纪人员职业资格制度暂行规定>和<房地产经纪人执业资格考试实施办法>的通知》

第21条 第

(二)款 《人事部、建设部关于印发<房地产经纪人员职业资格制度暂行规定>

和<房地产经纪人执业资格考试实施办法>的通知》第21条第

(二)款 注销注册 2

资格注册管理 FJJ209005 房地产经纪人同时在2个及以上房地产经纪机构进行房地产经纪活动

《人事部、建设部关于印发<房地产经纪人员职业资格制度暂行规定>和<房地产经纪人

执业资格考试实施办法>的通知》第21条第

(四)款 《人事部、建设部关于印发<房

地产经纪人员职业资格制度暂行规定>和<房地产经纪人执业资格考试实施办法>

的通知》第21条第

(四)款 注销注册 2

信息公示管理 FJJ202002 发布房源、客源信息前，房地产经纪人员未与委托人签订委托合同

《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》第3条第

(一)款

《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》第3条第

(一)款 限期7日内整改 1

服务收费管理 FJJ203001 房地产经纪人员收取佣金后不向当事人开具发票

《关于加强北京市房地产经纪机构备案管理和动态监管工作的通知》附件三第11条

《关于加强北京市房地产经纪机构备案管理和动态监管工作的通知》第9条 限期7日内整改 1

服务收费管理 FJJ203002 房地产经纪人员发布虚假广告、提供虚假信息、签订虚假合同，

骗取中介费、服务费、看房费、诚意金以及类似性质费用

《关于加强北京市房地产经纪机构备案管理和动态监管工作的通知》附件三第7条

《关于加强北京市房地产经纪机构备案管理和动态监管工作的通知》第9条 限期7日内整改 1

服务收费管理 FJJ203003

房地产经纪人员对交易双方隐瞒真实的房屋成交价格，以低价购入(租赁)、

高价售出(出租)等方式赚取差价 《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》第3条第2款

《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》第3条第2款 限期7日内整改 1

服务收费管理 FJJ103003 房地产经纪人员索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，

或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益 《关于修改<城市房地产中介服务管理规定>的决定》第21条第

(一)项

《关于修改<城市房地产中介服务管理规定>的决定》第24条第

(三)项

收回资格证书或者公告资格证书作废;罚款1-3万元 2

服务收费管理 FJJ103004 房地产经纪人员从事房屋租赁经纪业务的，

占用、挪用或者拖延支付客户资金 《北京市房屋租赁管理若干规定》第20条第

(五)项

《北京市房屋租赁管理若干规定》第29条第

(五)项 责令改正罚款0.5万元-3万元 2

服务收费管理 FJJ203006 房地产经纪人员居间或代理存量房买卖的，欺骗买卖双方赚取差价

《关于实行存量房买卖合同网上签约和信息公示有关问题的通知》第11条

《关于实行存量房买卖合同网上签约和信息公示有关问题的通知》第11条 限制网上签约;向社会公示 2

合同档案管理 FJJ104001 房地产经纪人员承办业务，

未将相关业务交由所在经纪机构统一受理并与委托人签订书面经纪合同

《关于修改<城市房地产中介服务管理规定>的决定》第15条

《关于修改<城市房地产中介服务管理规定>的决定》第15条 限期7日内整改 1

买卖经纪管理 FJJ105001 房地产经纪人员居间、代理不符合上市交易条件的房屋

《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条 《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条 限期7日内整改 1

买卖经纪管理 FJJ205001 房地产经纪人员居间或代理存量房买卖的，

不进行网上签约，诱使交易双方自行签约并收取代理费

《关于实行存量房买卖合同网上签约和信息公示有关问题的通知》第1条

《关于实行存量房买卖合同网上签约和信息公示有关问题的通知》第11条 限制网上签约;向社会公示 2

买卖经纪管理 FJJ205002 房地产经纪人员居间或代理存量房买卖的，

向买卖双方隐瞒网上签约的查询密码 《关于实行存量房买卖合同网上签约和信息公示有关问题的通知》第9条

《关于实行存量房买卖合同网上签约和信息公示有关问题的通知》第11条 限制网上签约;向社会公示 2

买卖经纪管理 FJJ205003 房地产经纪人员居间或代理存量房买卖的，

未通过专用账户划转交易结算资金，自行或委托其他经济组织代收代付

《关于印发<北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定>的通知》第3条

《关于印发<北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定>的通知》第13条

限期7日内整改;违规机构为保证机构的，注销其“专用账户“备案 2

买卖经纪管理 FJJ205004 房地产经纪人员居间或代理存量房买卖的，

故意向政府管理部门隐瞒交易价格和报税价格 《关于实行存量房买卖合同网上签约和信息公示有关问题的通知》第11条

《关于实行存量房买卖合同网上签约和信息公示有关问题的通知》第11条 限制网上签约;向社会公示 2

租赁经纪管理 FJJ106004 房地产经纪人员以个人名义承揽房屋租赁经纪业务，

未由经纪机构统一受理并与委托人签订书面经纪合同、统一收取佣金、开具发票

《北京市房屋租赁管理若干规定》第20条第

(二)项 《北京市房屋租赁管理若干规定》

第29条 第

(五)项 责令改正罚款0.3万元-3万元 2

租赁经纪管理 FJJ106005 房地产经纪人员同时在两个或两个以上房地产经纪机

构执行房屋租赁经纪业务 《北京市房屋租赁管理若干规定》第20条第

(三)项

《北京市房屋租赁管理若干规定》第29条第

(五)项 责令改正罚款0.3万元-3万元 2

租赁经纪管理 FJJ106006 房地产经纪人员从事房屋租赁经纪业务的，伪造、

变造、买卖、出借、出租房地产经纪资格证书 《北京市房屋租赁管理若干规定》第20条

第(四)项 《北京市房屋租赁管理若干规定》第29条第

(五)项 责令改正罚款0.3万元-3万元 2

租赁经纪管理 FJJ106001 房地产经纪人员居间、代理不符合出租条件的房屋

《北京市房屋租赁管理若干规定》第20条第

(六)项 《北京市房屋租赁管理若干规定》

第29条 第

(五)项 责令改正罚款0.3万元-3万元 2

其他行为管理 FJJ208003 房地产经纪人员向政府主管部门提供伪造、假冒、

涂改证件或虚假材料(包括备案、投诉、巡检等内容)

《关于加强北京市房地产经纪机构备案管理和动态监管工作的通知》附件三第6条

《关于加强北京市房地产经纪机构备案管理和动态监管工作的通知》第9条 限期7日内整改 1

未按期整改或整改不合格的，向社会公示 2

其他行为管理 FJJ108001 房地产经纪人伪造、涂改、转让《房地产经纪人资格证》

《关于修改<城市房地产中介服务管理规定>的决定》第9条

《关于修改<城市房地产中介服务管理规定>的决定》第9条 收回资格证书或者公告资格证书作废;罚款1-3万元 2

其他行为管理 FJJ208007 房地产经纪人员以个人名义承揽房地产经纪业务

《关于加强北京市房地产经纪机构备案管理和动态监管工作的通知》附件三第24条

《关于加强北京市房地产经纪机构备案管理和动态监管工作的通知》第9条 限期7日内整改 1

未按期整改或整改不合格的，向社会公示 2

其他行为管理 FJJ208001 房地产经纪人员泄露或者不当使用委托人的个人信息或商业秘密，

利用委托人的个人信息或资料牟取不正当利益

《关于加强北京市房地产经纪机构备案管理和动态监管工作的通知》附件三第17条

《关于加强北京市房地产经纪机构备案管理和动态监管工作的通知》第9条 限期7日内整改 1

未按期整改或整改不合格的，向社会公示 2

其他行为管理 FJJ208002 房地产经纪人员冒充交易一方当事人违规进行房地产交易、

抵押、登记等行为 《关于加强北京市房地产经纪机构备案管理和动态监管工作的通知》附件三第14条

《关于加强北京市房地产经纪机构备案管理和动态监管工作的通知》第9条 限期7日内整改 1

未按期整改或整改不合格的，向社会公示 2

其他行为管理 FJJ108002 房地产经纪人员允许他人以自己的名义从事房地产经纪业务

《关于修改<城市房地产中介服务管理规定>的决定》第21条第

(二)项

《关于修改<城市房地产中介服务管理规定>的决定》第24条第

(三)项

收回资格证书或者公告资格证书作废;罚款1-3万元 2

其他行为管理 FJJ108003 房地产经纪人员与委托人有利害关系

《关于修改<城市房地产中介服务管理规定>的决定》第22条 - 限期7日内整改 1

其他行为管理 FJJ108004 房地产经纪人员与一方当事人串通，损害另一方当事人利益

《关于修改<城市房地产中介服务管理规定>的决定》第21条第

(四)项

《关于修改<城市房地产中介服务管理规定>的决定》第24条第

(三)项

收回资格证书或者公告资格证书作废;罚款1-3万元 2

其他行为管理 FJJ108005 房地产经纪人员在房地产经纪活动中存在法律、法规禁止的其他行为

《关于修改<城市房地产中介服务管理规定>的决定》第21条第

(五)项

《关于修改<城市房地产中介服务管理规定>的决定》第24条第

(三)项

收回资格证书或者公告资格证书作废;罚款1-3万元 2

其他行为管理 FJJ208006 房地产经纪人员因严重违法构成犯罪，被追究刑事责任

《关于房地产经纪信用档案系统管理若干问题的通知》第4条第2款第3项

《关于房地产经纪信用档案系统管理若干问题的通知》第6条 向社会公示 2

备注：

1、由于一种违法违规行为导致出现另一种违法违规行为的，按最严重的行为处理、处罚、记分。

2、因同一违法违规行为被处理的，在其整改期间不再重复记分。

3、“处理措施“中所指限期整改日以自然日计算。

4、《北京市房地产经纪行业违法违规行为处理标准》以最新制定的版本为准，

新版本执行之日旧版本自行失效，不再另行通知。

第五篇：北京市房地产开发企业开发经营活动须知

一、成立房地产开发企业应具备什么条件?

二、企业如何进行备案及核定房地产开发资质?

三、企业如何在"北京市房地产开发企业和开发项目管理系统"中填报相应资料?

四、企业变更名称、法定代表人和主要管理、技术负责人，应该办理哪些手续?

五、房地产开发项目如何取得?

六、什么样的资质等级能够取得多大规模的项目?

七、项目取得后应办理什么后续手续?

八、房地产项目开发建设过程中应注意哪些问题?

九、预售商品房应该具备那些条件?

十、如何办理商品房预售许可证?

十一、如何办理商品房预售登记?

十二、如何办理竣工备案?

十

三、交付预售商品房应符合哪些条件?

十四、如何进行房屋所有权初始登记?

十五、商品房现售应满足哪些条件?

一、成立房地产开发企业应具备什么条件?

在本市设立房地产开发企业应当具备下列条件：

1、有固定的经营活动场所;

2、有1000万元以上的注册资本(含1000万元);

3、有具备与开发建设规模相适应的经济师、会计师、土建工程师职称的专业技术人员(5名以上持有房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员，工程负责人应具有中级以上职称，财务负责人应具有初级以上职称);

4、外商投资设立房地产开发企业，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。

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二、企业如何进行备案及核定房地产开发资质?

1、新设立的房地产开发企业，申办人自领取营业执照之日起30日内应到公司注册住所所在区、县建委进行备案(超过30天的不予备案)，备案时须提交如下材料：

(1)房地产开发企业备案表一式三份;

(2)企业营业执照复印件和原件;

(3)企业章程原件;

(4)企业验资报告原件;

(5)企业法定代表人身份证明原件;

(6)企业专业技术人员的资格证书、身份证和劳动合同原件;

(7)中外合资(合作)房地产开发企业除提供上述资料外，还必须提供市商务局与市发改委的有效批准文件。

2、备案后30日之内到市建委办理暂定资质证书，超过30天的不予办理暂定资质证书，核定暂定资质证书须提交材料：

(1)书面申请;

(2)已在区备案证明材料;

(3)企业营业执照副本复印件;

(4)企业章程复印件;

(5)企业法定代表人简历和身份证复印件;

(6)企业专业技术人员的资格证书和身份证复印件;

(7)企业的验资报告复印件、资产负债表和损益表;

(8)中外合资(合作)房地产开发企业除提供上述资料外，还必须提供市商务局与市发改委的有效批准文件。

3、房地产开发企业申请核定资质等级须提交如下材料(外商投资房地产开发企业相同)：

(1)房地产开发企业资质申报表;

(2)房地产开发企业原资质证书正、副本原件;

(3)企业营业执照副本(原件或复印件加盖工商部门公章); (4)企业(公司)章程(加盖公章的复印件);

(5)企业的验资报告和上及上月财务报表(原件或复印件加盖工商部门公章);

(6)企业法定代表人、总经理的任职文件，企业经济、技术、财务等负责人的任职文件及职称证件，企业专业技术人员的职称证件(原件或加盖公章的复印件);

(7)企业近3年房地产开发项目投资计划批准文件(加盖公章的复印件);

(8)企业近3年房地产开发项目工程竣工验收和备案的有效证明材料;

(9)近3年房地产开发统计年报基层表(加盖统计报表主管部门公章);

(10)近3年房地产开发企业资质年检的有效证明材料;

(11)《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》;

(12)违章、违纪及纠纷情况报告。

房地产开发企业申报资质等级条件，详见《房地产开发企业资质管理规定》(建设部令第77号)第五条的规定。

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三、企业如何在“北京市房地产开发企业和开发项目管理系统”中填报相应资料?

开发企业取得开发资质后应及时登录“北京开发网”(http://)，填报“北京市房地产开发企业和开发项目管理系统”的相应报表。系统包含五个部分：《企业基本情况表》、《企业资质情况表》、《企业经营情况表》、《项目基本情况表》和《项目手册月报表》。其中，《企业基本情况表》和《企业资质情况表》中的“企业资质情况”应在取得开发资质后立即填写，《项目基本情况表》按实际情况填写，以上三部分内容若有发生变更的，应在该季度内及时变更报表内容;《项目手册月报表》为每月填报，应在每月末的后5日至次月的前10日之内及时填报;《企业经营情况表》和《企业资质情况表》中的“项目近三年累计完成情况”为每季填报，应在每季度末的后5日至下季度的前10日之内及时填报。(具体填报方法见“北京开发网”。)

凡在本市从事房地产开发经营业务的开发企业必须真实、完整、准确、及时地填写所有报表。报表数据将作为考核开发企业经营业绩、评定资质、实施监督管理的依据。

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四、企业变更名称、 法定代表人和主要管理、技术负责人，应该办理哪些手续?

企业变更名称、 法定代表人和主要管理、技术负责人，应在变更30日内，到北京市建委办理相关变更手续,并在"北京市房地产开发企业和开发项目管理系统”申报相应变更。

1、房地产开发企业变更注册地点，须提交以下材料： (1)书面申请;

(2)已在新区县登记证明材料;

(3)企业营业执照复印件;

(4)企业资质证书正、副本原件。

2、房地产开发企业变更法人，须提交以下材料：

(1)书面申请;

(2)新法人简历及身份证复印件;

(3)企业营业执照复印件

(4)企业资质证书正、副本原件。

3、房地产开发企业变更注册资金，须提交以下材料：

(1)书面申请;

(2)企业增资后验资报告复印件;

(3)企业营业执照复印件;

(4)企业资质证书正、副本原件;

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五、房地产开发项目如何取得?

按照国家土地供应政策，所有经营性项目用地均须通过入市交易确定国有土地使用权人，北京市政府委托市土地整理储备中心具体组织土地的招标、拍卖和挂牌工作。

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六、什么样的资质等级能够取得多大规模的项目?

按照市建委《关于转发建设部〈房地产开发企业资质管理规定〉的通知》(京建开〔2000〕387号)和《关于招标拍卖挂牌出让国有土地使用权投标、竞买人房地产开发资质有关问题的通知》(京建开〔2002〕688号)的相关规定，凡通过招标拍卖挂牌取得国有土地使用权用于房地产开发用途的，其投标、竞买人必须取得建设行政主管部门核定的房地产开发资质等级，并按照资质等级取得相应规模的土地和项目开发权。

各资质等级房地产开发企业可承担的开发规模具体规定如下：一级资质房地产开发企业承担的开发规模不受限制;二级资质房地产开发企业可承担25万平方米以下(含)的开发项目;三级资质房地产开发企业可承担20万平方米以下(含)的开发项目;四级资质房地产开发企业可承担10万平方米以下(含)的开发项目;暂定资质房地产开发企业根据企业资产、专业技术管理人员等情况，核准可承担的房地产开发项目规模。

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七、项目取得后应办理什么后续手续?

1、房地产开发企业通过招标拍卖挂牌取得国有土地使用权后，应按照《中标通知书》的相关要求，在规定时限内与市国土局签定《国有土地出让合同》，并按期缴纳土地出让金;

2、依据市国土局出具的国有建设用地项目《中标通知书》、《国有土地出让合同》、房地产开发企业资质证书以及项目资本金证明等相关资料，向市发改委、市建委进行项目立项的核准或备案;

3、依据市发改委、市建委出具的有关批复向市规划委申报《建设用地规划许可证》;

4、向市发改委、市建委申请商品房屋建设计划;

5、依据市发改委、市建委批准的商品房屋建设计划向市规划委申报《建设工程规划许可证》;

6、建设单位向北京市建设工程承发包交易中心提出申请，由北京市建设工程承发包交易中心组织工程招标，确定开发项目施工单位和监理单位;

7、向市建委建设工程管理办公室申报《建设工程施工许可证》。

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八、房地产项目开发建设过程中应注意哪些问题?

1、施工准备

开发企业要认真审查施工单位上报的施工组织设计，本着“先地下、后地上;配套与住宅主体同步实施”的原则，合理安排施工进度。

2、施工阶段管理

(1)开发企业应对开发建设项目的工程质量负责，对于出现重大质量事故的项目，该项目规模不计入开发企业的竣工业绩，并作为企业不良经营行为记入房地产开发企业信用档案;

(2)开发企业应对开发建设项目的施工安全负责，对于出现重大安全事故的项目，该项目规模不计入开发企业的竣工业绩，并作为企业不良经营行为记入房地产开发企业信用档案;

(3)开发企业应按施工进度拨付工程款，做到月结季清。对于存在拖欠工程款行为的开发企业，不予批准新的建设项目，不得设立新的公司。

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九、预售商品房应该具备那些条件?

1、已交付全部土地使用权出让金并取得国有土地使用权证，属于预售经济适用住房的，应当取得城镇建设用地批准书;

2、取得建设工程规划许可证件和施工许可证件;

3、按申请预售的商品房计算，投入开发的建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期;

4、已取得商品房预售许可证，且满足市建委公布的预售最长期限。

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十、如何办理商品房预售许可证?

1、登录北京市房地产交易管理系统(WWW.BJFDC.GOV.CN,以下简称管理网)，注册新用户。(第一次申请预售项目的公司，其授权工作人员应到市建委交易市场处办理用户注册，并领取系统专用加密钥匙。)

2、提供如下资料进行预测数据转化成楼盘表备案：

(1)房屋测绘技术报告书文本原件、电子文档各一份;

(2)该项目全套电子图;

(3)施工图审查合格通知书;

(4)共用面积分摊说明及配套的分摊彩图;

(5)建设工程规划许可证及其附件、附图;

(6)人防部门批准或备案的人防建设方案;

(7)关于使用审验合格图纸进行测绘的承诺。

以上材料送至北京市建设委员会房地产测绘服务大厅(东城区青年沟路4号)，在北京市房地产交易管理系统转化成楼盘表。

3、登录北京市房地产交易管理系统，在申请预售项目已转化的楼盘表中确认本项目拟预售房屋，在网上点击预售证申请栏目，在线填写申请预售商品房的相关信息，提交成功后下载打印预售商品房申请表和商品房预售方案，并加盖本单位印章。

4、房地产开发企业持加盖本单位印章(骑缝章)的预售商品房申请表和商品房预售方案，以及下列材料办理商品房预售许可证：

(1)企业法人营业执照; (2)开发企业资质等级证书;

(3)国有土地使用证，经济适用住房项目提交《北京市城镇建设用地批准书》;

(4)已交清全部出让金证明(国有土地使用权出让或转让合同及地价款交纳情况核实函)，经济适用住房项目提交市物价局、市建委关于经济适用住房销售价格的批准文件;

(5)市或区(县)规划管理部门核发的建设工程规划许可证及附件、附总平面图;

(6)市或区(县)建设管理部门核发的建设工程施工许可证;

(7)工程施工合同(复印第一部分);

(8)房地产开发企业开户银行出具的按申请预售的商品房计算,投入开发建设资金达到投资总额25%以上的证明材料;

(9)属于绿化隔离地区内的项目提供市绿化管理部门认可机构出具的确认商品房范围的证明文件。

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十一、如何办理商品房预售登记?

自2005年3月15日起，本市商品房预售合同均应按照规定在管理网上进行网上认购和网上联机备案签约。房地产开发企业应当自联机签约之日起30日内，持以下资料向市或者区、县房屋行政管理部门申请预售登记：

1、管理网上打印的商品房预售合同一式四份(双方当事人已签字或盖章);

2、管理网上打印的商品房预售合同签约证明和预售登记申请书一份;

3、房地产开发企业的营业执照复印件、法定代表人(或负责人)身份证明书复印件、授权委托书原件各一份;

4、国有土地使用权证原件及复印件各一份;

5、买受人身份证明复印件，包括：

(1)买受人为自然人的，提交身份证件的复印件，买受人为外省市自然人的，还需提交《暂住证》或《工作居住证》的复印件;

(2)买受人为法人或其他组织的，提交营业执照或注册证书的复印件;

(3)向境外(含港、澳、台)自然人、法人或其他组织预售商品房的，还需提交涉外项目国家安全审查批准文件;

6、预售已被抵押的商品房，预售登记应当由房地产开发企业和买受人双方共同申请，还需提交抵押权人同意预售的材料。

市或者区、县房屋行政管理部门对申请资料齐全，已联机签约且符合转让办法规定相关条件的预售商品房，在商品房预售合同上加盖预售登记章。

以下情况商品房预售合同不能进行网上联机打印，房屋行政管理部门不予办理预售登记手续：

1、该商品房不在预售许可范围内;

2、该商品房已取得房地产权属证书或取得竣工备案表超过四个月;

3、该商品房已被其他买受人联机签约或已预售登记;

4、房地产开发企业名称与核准预售许可的预售人名称不一致;

5、该商品房被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他方式限制房地产权利。

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十二、如何办理竣工备案?

建设单位应在项目竣工验收合格之日起1 5日内到北京市建委或区县建委办理竣工验收备案手续，详见网上备案地址：http://210.75.213.171:8000。

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十三、交付预售商品房应符合哪些条件?

1、取得建筑工程竣工验收备案表;

2、取得商品房面积实测技术报告书;

3、预售合同约定的其他交付条件。

房地产开发企业应当在交付日的7日前书面通知预购人办理交付手续的时间、地点及预购人应当携带的证件、文件。交付时，房地产开发企业应当向预购人出具前款规定的文件;交付住宅的，还应当同时向预购人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

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十四、如何进行房屋所有权初始登记?

竣工验收后，开发企业提交以下材料至北京市房屋权属登记事务中心(东城区和平里北街2号)或区县房屋登记部门办理房屋所有权初始登记：

1、申请书;

2、房屋面积测量成果报告;

3、四至表;

4、位置示意图;

5、房屋状况表;

6、申请人身份证明(复印件)或法人资格证明(年检合格的营业执照、批准证书等复印件)，委托代理人申请登记的，还应提交授权委托书、代理人资格身份证明(复印件);

7、建设工程规划许可证、规划验收合格证明(复印件);

8、房屋竣工验收备案证明(复印件);

9、竣工项目地价款核实复函;

10、商品房的公共部位建筑面积分摊材料;

11、国有土地使用证(复印件);

12、拆迁补偿结案证明(复印件);

13、需提交的其他补充材料。

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十五、商品房现售应满足哪些条件?

商品房现房销售应取得房屋所有权证书和土地使用权证书。