北京市房地产市场研究

第一篇：北京市房地产市场研究

叶昊旅游房地产研究文集之--旅游房地产业发展机遇分析--北京天一博观城市规划设计院

旅游房地产业发展机遇分析

——旅游房地产系列研究之三

北京天一和恒投资顾问有限公司

叶昊、刘笑川

旅游房地产受多个方面因素影响，如社会环境、经济收入、消费意识和投资发展、政策法规等方面。在目前阶段，发展旅游房地产业的诸多前置和重要影响因素逐步成为利好，成为发展机遇。

第一，从资本市场分析。

房地产传统投资领域、生产领域已基本饱和，市场进入成长发展阶段，京、沪、深人均居住面积已超过20平方米，住宅市场成熟期已基本到来。住宅消费开始向舒适型转移，销售市场开始出现了萎缩的前兆，大量的传统房地产资金开始投向新的领域。中国房地产协会秘书长顾云昌说，“随着我国加入WTO，国家对中西部大开发政策的相继出台，全国许多地区将旅游业、休闲度假业作为支柱产业或重要产业加以扶持，原有的旅游区不断更新改造，一批新的旅游休闲度假项目正在规划设计、融通资金、开发建设。”以沿海开放城市、大中城市环城市游憩带发展为特征的旅游假日经济，正是投资转向的市场外在表现。

投资多元化和投资规模急剧扩大是另一个显著的特征。中国旅游房地产投资从早期单一的政府投资行为，发展到90年代中后期各类经济成份共同参与，以及进入21世纪后所出现的国内外房产合伙投资机构、专业投资基金，以及社会组织和个人积极参与酒店等物业投资现象，已基本形成了社会各类资金参与旅游房产(住宿业)投资的产业形态。

以产权酒店模式出现的旅游房产项目，据不完全统计，已由几家发展至 600 多家，并遍布全国主要商务城市，如上海、北京、杭州、天津等地出现的以投资理财为主的商业经营型产权酒店，即各类产权式旅游星级酒店、公寓式酒店、度假酒店、服务式公寓、经济型酒店等;以及在海南三亚、浙江千岛湖、安徽黄山、北戴河等著名旅游风景区出现的以异地房产投资为主的投资消费类休闲度假第二住所，如度假公寓、别墅等。

可以这样认为：旅游业的繁荣为社会创造了更多积累财富的机会，旅游房地

产是其中发展空间大、发展前景好的一个方面。根据国外旅游和酒店业的发展经验，以及中国社会经济的发展趋势，中国旅游房地产产品创新将蕴藏着巨大的市场机会。无论是多元化社会旅游市场所形成的对旅游房地产创新需求的推动，还是社会资本对旅游房地产的投资需求，中国旅游房地产已呈现出了市场消费群体和投资主体双多元化现象。

第二，从社会角度分析。

根据世界银行报告，人均GDP3000美元左右被认为是现代化的门槛，同时也是中国2020年全面建成小康社会的主要标志。2006年中国人均GDP已经超过2000美元，达2003美元，而改革开放最早的中国沿海经济发达地区和部分省市的省会城市人均GDP早已超过3000美元，已逐步显现出高度工业化时代的社会特征。人们生活水平不断提高、生活方式及消费观念正在改变，休闲、度假、旅游等已经成为了社会经济活动、人们工作、生活的重要组成部分，而国家法定假日增加、黄金周调整等使得三闲(闲心、闲钱、闲时)结构完整。

据国家旅游局统计资料，2007年，全国国内旅游人数为16.10亿人次，比2006年增长6.67%，其中，城镇居民为6.12亿人次，比2006年增长10.77%，农民为9.98亿人次，比2006年增长13.89%。2007年，全国国内旅游收入7770.62亿元人民币，比2006年增长8.85%，其中，城镇居民旅游消费5550.39亿元，比2003年增长9.72%，农村居民旅游消费2220.23亿元，比2003年增长10.19% 。中国入境旅游人次数创纪录地达到了1.3187亿人次，比2006年增长5.55%，入境过夜旅游人数为5176.14万人次，旅游外汇收入达到327.39亿美元。消费规模的增加极大促进了旅游房地产的发展。

城市基础设施尤其是高速公路的发展来看，截至2007年底，中国有公路206万公里，其中高速公路5.1万公里，居世界第二位。今后5年，中国将建设9纵18横的高速公路网，2010年公路总里程将达到230万公里，其中高速公路6.5万公里。到2010年，中国要建成以公路网为载体的快速运输网络，在400-500公里内实现当日往返，800-1000公里实现当日到达。另外，中国2007年民用汽车保有量达到3860万辆，比2004年增长96%;中国拥有驾驶执照的个人已经超过1亿人，在中国的一些大城市已经进入5个人一辆车的时代。便利的交通使得

住处距离不再是难以逾越的障碍，加上社会和居民财富的增加，假日经济、第二居所等一系列旅游房地产需要的前置条件不再成为障碍。

第三，从政策法规角度分析

近年来，国家和地方政府相继出台了一系列推动旅游和相关产业发展的新的政策，不仅为旅游业发展提供了可持续性发展的动力保证，而且也为房地产业营造了一个广阔的发展平台。最新的，如“国务院办公厅关于加快发展服务业若干政策措施的实施意见”国办发〔2008〕11号、国家关于节假日黄金周的调整等，都从根本上对旅游业和旅游房地产发展具有积极的引导意义。

以城市为重点扩展消费领域的政策，为旅游房地产业带来新的发展机遇。中央经济工作会提出扩大内需的重点将从投资转向消费，要以城市为重点，进一步拓展消费领域，增强消费热点的带动效应和扩散效应，以适应居民收入水平的提高和消费结构的升级趋势，并提出了要加快发展服务业消费，这为旅游业和房地产业的发展无疑是十分有利的。旅游、房地产、汽车、钢铁四大积极推进产业中旅游房地产占据其中一半，并与汽车密不可分，成为国家大政方针的直接受益者。

随着旅游业和房地产业的发展，相关的法律法规政策也开始健全，可以预计，在未来日子里，针对旅游房地产的专门的法律法规也会逐步建立和实施，如旅游房地产规划设计、旅游房地产市场开发与宣传、国际购买消费者、生态与环境保护、资本流动等方面。

第二篇：办理北京市房地产前期手续所需材料

申报北京市发展和改革委员会(投资处)项目立项所需材料目录

1、由具备相应工程咨询资格的机构编制的项目申请报告一式5份。(项目申请报告的主要内容包括：项目申报单位情况，拟建项目情况，建设用地与相关规划，资源利用和能源耗用分析，生态环境影响分析，经济和社会效果分析)。注：根据建设项目性质、内容、规模不同，最低收费3万元起。

2、城市规划行政主管部门(北京市规划委员会用地处)出具的城市规划意见(规划意见书)。

3、国土资源行政主管部门(北京市国土局)出具的项目用地预审意见。

4、环境保护行政主管部门(北京市环保局)出具的环境影响评价文件的审批意见。

5、市交通行政主管部门(北京市交管局)出具的交通流量评价通过的意见。

6、房地产行业主管部门(北京市建委开发办)实行资质管理的，应提供资质证明文件。(房地产开发资质证明)

7、中外合营项目，合营各方签署的合作意向书。

8、需要经区县发展改革部门初审的，由项目所在地的区县发展改革部门出具关于项目核准的初审意见。(根据根据建设项目规模不同，2万平方米以上的直接报到市发改委)

9、其他应提交的材料。

10、建设单位出具的申报文件(写清建设地点、规模、投资额)。

申报北京市规划委员会《规划意见书》提供材料目录

1、建设单位出具的申报委托书;

2、建设单位填写完整并加盖单位印章的"建设项目规划许可及其他事项申报表;

3、对项目的相关批复及规划文件，如：

(1)危改项目：市、区危改办对危改项目的批复意见，市政府对《修建性详细规划》的批复意见及批复同意的《修建性详细规划》文本及图纸材料;

(2)市级开发区或产业、科技园区建设项目：市政府对开发区建设和《开发区控制性详细规划》的批复文件和《开发区控制性详细规划》文本及规划设计图纸黑(或申请人为入区单位，还需提交开发区管理部门对入区单位的批复意见及用地范围及市规划行政主管部门为开发区管理部门核发的〈规划意见书〉及附图复印件);

(3)绿隔项目：绿化隔离地区建设项目审查会会议纪要及相关文件，市规划院核定的"规划意见书"(含主要经济技术指标)1份，"规划意见书"附图4份。

4、主管部门批准建设项目的有关文件原件;(建委批复)

5、修建性详细规划(或《规划意见函复》等前一阶段规划审批文件)中要求提交的相关部门的审查意见(规划委批复);

6、建设单位的用地申请(须表述取得用地的有关情况，申请文件应包含发文号、签发人、单位印章等基本公文要素)文件;

7、申报的建设项目拟规划设计方案图(含主要经济技术指标)(设计院提供)

8、经市测绘行政主管部门审核确认的，具有相应资质的测绘单位提供的基本比例尺1：500或1：2000地形图1份，并用铅笔画出用地范围。 9.建设用地钉桩成果(测绘单位提供)

10、其他要求提供的相关材料。

申报北京市规划委员会《建设工程规划许可证》所需要材料目录

1、 建设单位填报《建设项目规划许可及其他事项申报表》(建设工程)

2、 法人委托书一份，委托人身份证复印件一份。

3、 规划意见书(规委)

4、 报规证图纸一套(施工图纸包括：图纸目录、无障碍设施设计说明、设计总平面图、各层平面图、剖面图、各向立面图、各主要部位平面图、基础平面图、基础剖面图各1份;其中总平面图6张)

5、 《城市建设工程办理竣工档案登记表》原件一份(城市档案馆)

6、 报园林规划审批图纸一套(由规委转园林局)

7、 交通规划设计审核批准书(由市交管局或区县交通支队的规划主管部门批复)

8、 人防批准通知单(市或区县人防办公室)

9、 消防设计审核批准通知单(市消防局建审处)

10、 拟建项目对周遍建筑物(住宅)有日照影响的，需由有资质的日照测算单位做日照分析测算，要求满足大寒日不小于2小时，冬至日不小于1小时的日照)

11、 设计、勘察中标通知书和北京市勘察设计招标投标登记表(由招投标公司办理)

12、 其他要求提供的相关材料。

申报北京市规划委员会《建设用地规划许可证》所需要材料目录

1、建设单位出具的申报委托书;

2、建设单位填写完整并加盖单位印章的"建设项目规划许可及其他事项申报表"(以招拍挂方式取得土地使用权的建设项目，需提交建设单位用地申请，须表述取得用地的有关情况，申请文件应包含发文号、签发人、单位印章等基本公文要素);

3、《规划意见书附件》及附图复印件(以招拍挂方式取得土地使用权的建设项目，需提交土地整理储备机构《北京市国有土地使用权挂牌出让成交确认书》和国土资源行政主管部门《北京市国有土地使用权出让合同》及其相关文件);

4、主管部门批准建设项目的有关文件原件(以协议出让方式取得土地使用权的建设项目，需提交国土资源行政主管部门《北京市国有土地使用权出让合同》及其相关文件;

5、《建设用地钉桩成果》;(由测绘单位测绘后提交成果报告)

6、由提供规划申报用图的测绘部门，按建设用地钉桩成果及绘图要求绘制的1：500或1：2000地形图5份。

7、需要使用项目名称的须提交地名命名行政许可文件复印件;

8、其他要求提供的相关材料。

申报北京市交通管理局交通规划方案审批所需材料清单

1、 建设单位写申请(写明项目内容、规模)

2、 规划意见书(规划委员会用地处)

3、 交通影响评估报告(委托有交通评估资质的单位编写)

4、 交通影响评估报告的批复(交管局规划处)

5、 总平面图、坡道祥图、各层平面及剖立面图(由设计院提供)。 申报北京市消防局建筑工程消防设计防火审核申报所需材料

1、 规划意见书(报施工图时附送初步设计的建筑消防设计防火审核意见书)。

2、建设单位填写《建筑工程消防设计防火审核申报表》(一式两份)。

3、全套正式蓝图装订成册，装入城乡建设档案馆的标准图盒，送审的正式蓝图需有设计单位本图纸报审专用章(设计院提供)。

4、消防设计专篇(文字方式表示)设计院提供。

申报北京市建设委员会《建设工程施工许可证》所需要材料目录

1、按规定填写《建筑工程施工许可申请表》(一式两份)加盖建设单位公章及法人代表签章后到市建委工程办登记备案编号。 1.1可同时进行的程序有：

(1)建设单位开户行出具资金证明;

(2)到人防办公室进行人防图审查，取得人防施工图设计审查通知书; (3)到规划委认可的审图单位进行施工图审查，取得施工图设计文件审查合格书。

2、到北京市投标监管处办理项目招投标、施工和监理合同备案及中标通知书备案手续。

2.

1、经过我公司预先委托的招投标代理公司工作，办理项目招投标施工和监理登记工作。

2.

2、约20天左右在北京市标办召开施工总包和监理公司专家评议会，确定施工总包单位和监理公司。

2.3办理项目招投标施工和监理合同备案及中标通知书备案手续，以及其他项目有关专业预登记工作。

2.

4、建委建材办领取项目散装水泥专项基金和节能墙体材料交费单据，到公司开户银行交纳。

3.招投标结束后，填写《北京市建筑工程施工安全监督通知书》并加盖甲乙双方公章，持此《通知书》及"安全生产技术措施"到市建委施工安全处办理安全监督手续和安全生产技术措施审查手续，并由施工安全处在《施工许可申请表》内"质量、安全监督手续"一栏加盖安全监督备案章(一式两份)，并由施工总包单位办理“施工人员意外伤害保险”保单。

4、填写质量监督注册登记表及建筑节能备案登记表，加盖各有关建设单位(甲方)、施工总包单位、监理公司、设计单位公章及资质证书编号。

5、将以上材料全部报市建委工程办审查，并等待经办人员踏勘施工现场。

第三篇：行规定北京市房地产价格评估机构管理暂

北京市房地产价格评估机构管理暂行规定

(京房地评字[1996]第784号)

第一条 为加强本市房地产评估机构的管理，保障国家、集体、个人的合法权益，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及建设部《城市房地产市场估价管理暂行办法》《城市房地产中介服务管理规定》，制定本规定。

第二条 凡在本市行政区域内从事房地产价格评估的机构，均须遵守本规定。

第三条 北京市房屋土地管理局(以下简称市房地局)是本市房地产价格评估机构的主管机关。主要职能是：

1.负责本市房地产价格评估机构的资质认定、年审工作;

2.制定本市房地产价格评估行业标准;

3.规范本市评估机构的行业行为。对本市房地产评估机构的评估工作进行业务指导、管理、监督和检查;

4.负责本市房地产评估人员的注册、培训、考核及继续教育。

北京市房地产价格评估事务所(以下简称市评估所)负责本市评估机构的日常管理工作。

第四条 房地产评估机构申请资质认定，须具备以下条件：

1.有自己的名称、组织机构、章程和健全的财务制度;

2.有固定的服务场所;

3.10万元以上的注册资金;

4.有相应的房地产估价人员及其他相应专业技术人员。

第五条 申请房地产价格评估机构资质认定的单位须提交下列材料：

1.房地产评估机构资格申请书及上级主管单位的批件;

2.企事业法人证明材料;

3.固定经营场所的证明;

4.组织章程;

5.评估人员专业资格及技术职称证明材料;

6.房地产评估实例;

7.注册资金验资报告;

8.其他需要提交的有关材料。

第六条 市评估所对申请资质认定的评估机构审核后，报市房地局审批，颁发《北京市房地产价格评估机构资格临时证书》。评估机构到工商部门办理工商登记，领取营业执照，方可经营。一年后经市房地局审查合格，换发《北京市房地产价格评估机构资质证书》。

第七条 房地产价格评估机构的资质分为三个等级：

1.甲级

(1)注册资金在100万元以上(含100万元);

(2)以“房地产评估”为主要经营业务;

(3)获得市房地局颁发的《北京市房地产估价人员上岗证书》(以下简称《上岗证书》)的人员不少于15人，其中有注册房地产估价师或土地估价师资格的人员不少于7人，具备建筑、经济类中高级专业技术职称资格的专职人员不少于6人(其中至少有一名结构专业高级工程师和一名高级房地产经济师)，兼职人员不得超过各项核定人员的50%;

(4)从事房地产评估业务满三年以上。

2.乙级

(1)注册资金在50万元以上(含50万元);

(2)获得市房地局颁发的《上岗证书》的人员不少于8人;其中有注册房地产估价师或土地估价师资格的人员不少于4人，具备建筑、经济类中高级专业技术职称资格的专职人员不少于3人(其中至少有一名结构专业工程师和一名房地产经济师)，兼职人员不得超过各项核定人员的40%;

(3)从事房地产评估业务满两年以上。

3.丙级

(1)注册资金在10万元以上(含10万元);

(2)获得市房地局颁发的《上岗证书》的人员不少于6人，其中有注册房地产估价师或土地估价师资格的人员不少于2人，具备建筑、经济类中高级专业技术职称资格的专职人员不少于2人，兼职人员不得超过各项核定人员的35%;

(3)从事房地产评估业务满一年以上。

第八条 国有土地使用权出让地价的评估由市房地局确认的评估机构承担，估价结果须经市房地局审定，方可生效。

第九条 土地增值税的评估由市房地局确认的评估机构承担。

第十条 房地产抵押评估由市、区、县房地局设立的事业性评估机构或贷款银行设立的取得正式房地产评估资质的评估机构承担。

第十一条 房屋买卖过户评估、房屋拆迁补偿评估和其他政府指定的房地产项目评估，由市评估所和各区、县房地局设立的事业性评估机构按规定评估。

第十二条 第八条至第十条所包括的各类业务，各级评估机构须按以下要求承接：

甲级房地产价格评估机构可单独承担土地总面积5万平方米以下，同时总建筑面积15万平方米以下的评估业务;

乙级房地产价格评估机构可单独承担土地总面积3万平方米以下，同时总建筑面积10万平方米以下的评估业务;

丙级房地产价格评估机构可单独承担土地总面积1.5万平方米以下，同时总建筑面积5万平方米以下的评估;

土地总面积超过5万平方米(含5万)或总建筑面积超过15万平方米的项目为特大评估项目。此类项目由市评估所组织多家评估机构共同承担。

第十三条 房地产价格评估机构实行注册登记制度，有效期三年。有效期满前一个月，房地产价格评估机构须到市房地局申请重新登记。重新登记时，房地产价格评估机构要提供三年内的工作报告、人员现状和三份典型估价报告等文件。审查合格的机构予以公布。

甲级评估机构在三年中至少完成三项建筑规模在10万平方米以上或五项建筑规模在5万平方米以上的评估业务;

乙级评估机构在三年中至少完成三项建筑规模在5万平方米以上或五项建筑规模在2万平方米以上的评估业务;

丙级评估机构在三年中至少完成三项建筑规模在1万平方米以上的评估业务。

第十四条 房地产价格评估机构实行年审制度。年审的具体办法另行规定。

第十五条 房地产价格评估收费按《关于房地产中介服务收费的通知》(京价房字1996年第396号)规定执行。

第十六条 房地产估价人员分估价师和估价员两级：

通过国家有关部门组织的考试并获得房地产估价师或土地估价师的人员为估价师。已取得估价师资格的人员，仍须取得市房地局颁发的《上岗证书》后，方可在本市从事房地产评估业务。

未取得房地产估价师或土地估价师资格，从事房地产估价工作的人员，符合以下条件，经市房地局专业培训，考核合格，取得《上岗证书》，为房地产估价员：

1.具有北京市户口;

2.具有高中、中专以上文化程度;

3.在市房地局批准成立的房地产价格评估机构中任职。

第十七条 房地产价格评估人员在评估作业中不得有下列行为：

1.索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益;

2.允许他人以自己的名义从事房地产评估业务;

3.同时在两个或两个以上评估机构执行业务;

4.与一方当事人串通损害另一方当事人利益;

5.法律、法规禁止的其他行为。

第十八条 评估人员变更注册机构，应及时申报备案。评估机构对兼职估价人员的评估业绩应有记录。

第十九条 房地产价格评估机构应当遵循公平、公正、公开的原则，按照国家或本市规定的技术标准和评估程序开展业务。

第二十条 房地产价格评估机构须按季度向市房地局报送评估业务统计报表。表格式样由市房地局统一制发。

第二十一条 房地产价格评估机构及其从业人员与委托人有利害关系的应当回避。对评估中需要保密的内容，不得随意向他人提供。

第二十二条 房地产价格评估机构变更名称或注销的，应于变更名称或注销后十日内持有关文件到市评估所办理更名或注销手续。

第二十三条 房地产价格评估机构对所出具的房地产估价报告书的真实性和合法性负责。

第二十四条 房地产价格评估机构在指定的业务范围内受理评估项目，凡越权评估，不予办理相关手续。

第二十五条 房地产价格评估机构及其评估人员违反本规定，致使评估行为无效或评估结果失准，造成损害的，应承担相应的民事或行政责任，情节严重构成犯罪的，由司法机关追究其刑事责任。

第二十六条 房地产评估师违反本办法，按照建设部、人事部《房地产评估师执业资格制度暂行规定》处罚;评估机构违反本办法，按照建设部《城市房地产中介服务管理规定》处罚。

第二十七条 本办法由市房地局负责解释。

第二十八条 本办法自发布之日起施行。

文章来源：中顾法律网 (免费法律咨询，就上中顾法律网)

第四篇：北京市房地产开发企业土地增值税清算管理办法

北京市房地产开发企业土地增值税清算管理办法 2007年05月28日 15时22分 1496 主题分类: 财税审计 土地房产

“房地产” “土地增值税”

北京市地方税务局关于印发《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知

京地税地[2007]134号

各区、县地方税务局、各分局：

为了进一步加强土地增值税清算的管理工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)及土地增值税相关政策文件，市局制定了《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》(以下简称《管理办法》)，现印发给你们，并就有关问题通知如下，请一并依照执行。

一、土地增值税清算工作是土地增值税征收管理的重要环节，是依法行政，确保国家足额入库的重要保证。各局在强化土地增值税税款预征工作的同时，要认真贯彻落实《管理办法》的精神，做好土地增值税清算的各项管理工作。

二、为了更好地开展清算工作，各局应依照《管理办法》，结合本地区土地增值税征管的实际情况，制定本局清算工作的具体工作流程，落实岗位责任，确保清算土地增值税税款工作的顺利实施。

北京市地方税务局 二○○七年四月九日

房地产开发企业土地增值税清算管理办法

第一章 总则

第一条 为了规范房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》及有关文件的规定，制定本办法。

第二条 凡从事房地产开发的企业应办理清算土地增值税手续的房地产开发项目，包括未预征土地增值税税款的房地产开发项目，均适用本办法。

第三条 土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为对象，对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的，应分别核算增值额。

第四条 纳税人在办理土地增值税清算税款手续时应在报送有关资料的同时附送中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》，标准格式见附件1)。

第二章 清算条件

第五条 符合下列情况之一的，纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续：

(一)全部竣工并销售完毕的房地产开发项目。

(二)整体转让未竣工的房地产开发项目。

(三)直接转让土地使用权的项目。

(四)纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。

第六条 符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

(一)纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，在整个预(销)售的房地产开发建筑面积达到可销售总建筑面积的比例85%(含)以上的。

(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。

(三)经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。

第七条 房地产开发企业纳税人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。

第三章 清算申请与受理

第八条 凡符合应办理土地增值税清算条件的纳税人，应在90日内向主管地方税务机关提出清算税款申请，并据实填写《土地增值税清算申请表》(附件2)，经主管地方税务机关核准后，即可办理竣工清算税款手续。对纳税人清算土地增值税申请不符合受理条件的，应将不予核准的理由在《土地增值税清算申请表》中注明并退回纳税人。

第九条 凡主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，主管地方税务机关应出具《土地增值税清算通知书》(附件3)并送达纳税人。纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起30日内，填写《土地增值税清算申请表》报送主管地方税务机关。经主管地方税务机关核准后，在90日内办理清算税款手续。

第十条 纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，应向主管税务机关提交有关清税项目资料，并填写《土地增值税清算材料清单》(附件4)。须提交的有关资料如下：

(一)项目竣工清算报表，当期财务会计报表(包括：损益表、主要开发产品(工程)销售明细表、已完工开发项目成本表)等。

(二)国有土地使用权证书。

(三)取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同。

(四)清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单。

(五)能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同。

(六)销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式，包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等。

(七)清算项目的工程竣工验收报告。

(八)清算项目的销售许可证。

(九)与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等。

(十)《土地增值税清算鉴证报告》。

(十一)《土地增值税纳税申报表

(一)》。

(十二)税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。

第十一条 纳税人应准确、据实填写各类清算申报表和相关表格;纳税人委托中介机构代理进行清算鉴证的，在《鉴证报告》中应详细列举清算项目的收入、扣除项目和进行土地增值税清算的相关鉴证信息。

第十二条 主管地方税务机关在收取纳税人提交的申请材料和《鉴证报告》时，应认真核对纳税人提供的资料，并严格按照《鉴证报告》标准格式进行验收，对纳税人提交的申请材料齐全的，主管税务机关应予以受理，并向纳税人开具《土地增值税清算受理通知书》(附件5)交纳税人转入审核程序。对纳税人提交的清税资料不完整、《鉴证报告》内容不规范、审计事项情况不清楚的，应退回纳税人重新修改《鉴证报告》或补充资料，并向纳税人开具《土地增值税清算补充材料通知书》(附件6)交纳税人，待清算资料补充完整后，重新办理税款清算手续。

第四章 清算审核

第十三条 主管地方税务机关应自受理纳税人清算申请之日起90日内完成清算审核工作，不含纳税人应税务机关要求的补正资料时间。

第十四条 主管地方税务机关应认真审核纳税人提供的证明凭证、资料是否真实有效;审核《鉴证报告》的真实性;格式的规范性;内容的齐全性，内容应包含开发项目总建筑面积、批准总销售面积、企业总自用面积、总配套设施面积、项目分类用途情况、允许分摊的配套设施面积、本次土地增值税清算面积，审核各表格扣除项目内容与相关资料的关系等。主管地方税务机关有权对《鉴证报告》的工作底稿进行抽查和检查。

第十五条 清算项目销售收入的确定。销售收入是指销售商品房所取得的全部价款及有关的经济收益。收入的确认重点审核企业预售款和相关的经济收益是否全部结转为销售收入，同时应审核向购买方收取的房价款中是否包含代收费用。

对房地产开发企业将开发的商品房用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权属转移时应视同销售房地产，取得其收入确定由主管地方税务机关按照当期同类区域、同类房地产的市场价格核定。

对纳税人转让房地产无法提供收入资料或提供收入资料不实造成成交价格明显偏低的，收入确定由主管地方税务机关依照上述方法的市场价格核定。

第十六条 对清算项目扣除项目金额的确定，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定计算，发生的各项成本和费用应按实际发生额确认扣除;对纳税人无法提供合法有效凭证的，不予扣除;各项预提(或应付)费用不得包括在扣除项目金额中。

第十七条 纳税人应向税务机关提供合法有效凭证，方可据实扣除项目金额的范围如下：

(一)纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

(二)纳税人在房地产开发过程中实际发生的土地征用费用、耕地占用税、拆迁地上地下建筑物和附着物的拆迁费用、解决拆迁户住房和安置被拆迁者工作的安置及补偿费用等支出。

(三)纳税人在销售房地产过程中缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加。

第十八条 对开发土地和新建房及配套设施的成本(简称开发成本)中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等，按实际发生额据实扣除。对纳税人进行土地增值税清算时，有下列情况之一的，税务机关应按核定办法扣除：

(一)无法按清算要求提供开发成本核算资料的;

(二)提供的开发成本资料不实的;

(三)发现《鉴证报告》内容有问题的;

(四)虚报房地产开发成本的;

(五)清算项目中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的每平方米建安成本扣除额，明显高于北京市地方税务局制定的《分类房产单位面积建安造价表》中公布的每平方米工程造价金额，又无正当理由的。

第十九条 地方税务机关根据建设部门定期公布的建安指导价格，结合商品房用途、结构等因素制定《分类房产单位面积建安造价表》，并据此核定第十八条所列四项开发成本的扣除额。《分类房产单位面积建安造价表》及核算方法，由市地方税务局另行制定下发。

第二十条 公共配套设施费的扣除范围确认，以房地产开发中必须建造、但不能有偿转让的非营利性的社会公共事业设施所发生的支出确定。非营利性的社会公共事业设施主要是指：物业办公场所、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、自行车棚、公共厕所等。由于各开发项目配套设施情况不同，必须先确定允许扣除的配套设施面积后再计算分摊。

对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用，在先期清算时应按实际发生的费用进行分摊。

对于后期清算时实际支付的公共配套设施费用分摊比例大于前期的金额时，允许在整体项目全部清算时，按照整体项目重新进行调整分摊。

第二十一条 对开发土地和新建房及配套设施的费用(销售费用、管理费用、财务费用)扣除的确定，对财务费用中的利息支出凡能够按清算项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的5%计算扣除。

对财务费用中的利息支出凡不能按清算项目计算分摊或提供金融机构利息证明的，利息不能单独扣除，房地产开发费用采用按率扣除的方法，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10%进行计算扣除。

第五章 清算管理

第二十二条 各区县地方税务局要做好土地增值税的清算管理工作，认真查验和审核清算企业报送的《鉴证报告》内容及相关资料，在审查清算项目过程中因鉴证事项或其他问题需要纳税人进一步补充与清算项目相关的证明资料时，决定暂停清算，应向纳税人开具《土地增值税清算中止核准通知书》(附件7)，待纳税人重新补充证明资料后，再办理税款清算手续。对纳税人不能按主管税务机关规定期限提交补正材料的，应将清算项目资料移交给税务稽查部门，由稽查部门进行清算工作。

第二十三条 主管地方税务机关经过清算审核后，对清算项目需要进行纳税评估的，应将全部资料移交纳税评估部门进行清算评估工作，经过纳税评估后，决定对纳税人申请的清税项目不予核准，需转入检查程序进行检查的，应向纳税人开具《土地增值税清算终止核准通知书》(见附件8)送达纳税人，并将全部清税资料移交稽查部门，按照有关规定进行稽查检查工作。

第二十四条 主管地方税务机关在清算项目审核中，发现有下列情况的之一的，应将全部资料移交纳税评估或稽查部门进行清算工作。

(一)纳税人办理清税时，报送的《鉴证报告》内容不规范，退回重报后，《鉴证报告》仍不符合要求的;

(二)纳税人办理清税时，提供《鉴证报告》需要退税的;

(三)纳税人未按土地增值税政策规定预缴税款的。

第二十五条 地方税务机关在清算审核、纳税评估、稽查检查工作中，发现纳税人有下列情况之一的，可以按确定的销售收入进行核定征收土地增值税(征收率另行制定)。

(一)依照法律、行政法规的规定应当设置财务帐簿未设置的;或虽设置财务帐簿，但帐目混乱，销售收入、成本材料凭证残缺不齐，难以确定销售收入或扣除项目金额的;

(二)擅自销毁帐簿的或者拒不提供纳税资料的;

(三)符合土地增值税清算条件，未按照规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期改正，逾期仍不清算的;

(四)纳税人未如实进行土地增值税清算申报，计税依据明显偏低，又无正当理由的。

第二十六条 主管地方税务机关通过清算审核对清算项目需要进行核定征收的，应向纳税人开具《土地增值税清算终止核准通知书》和《土地增值税核定征收通知书》(见附件9)送达纳税人。

地方税务机关通过对房地产开发项目纳税评估或稽查检查需要进行核定征收的，应向纳税人开具《土地增值税核定征收通知书》送达纳税人。

第二十七条 经地方主管税务机关清算审核后，需办理退还土地增值税手续的，依照《北京市地方税务局退税管理暂行办法》(京地税征[2003]686号)规定的程序办理退税手续。

第二十八条 主管税务机关负责将清算工作中形成的资料与原保存的该项目税务资料按照《北京市地方税务局税务档案管理办法》(京地税档[2004]73号)的有关规定合并立卷。对于成片开发分批清算土地增值税的项目，应在全部办理清算土地增值税税款工作后再进行归档。

第六章 对中介机构的管理

第二十九条 房地产开发企业土地增值税清算专项鉴证业务，可由纳税人委托具有主管部门批准资质的中介机构进行。

第三十条 中介机构应对不同用途的房地产开发清算项目所涉及的收入、成本、费用等情况加以区分并说明情况。

第三十一条 中介机构对清算项目的总体基本情况、不同用途的面积划分情况、销售收入、成本及费用等情况进行鉴证。中介机构应按税务机关规定的《鉴证报告》范本和内容对鉴证情况出具《鉴证报告》，供税务部门参考，并接受税务机关要求提供清算项目鉴证工作底稿的查验核实工作。

第三十二条 对中介机构出具的《鉴证报告》，经税务机关审核退回后，仍未达到清算要求的，将不允许再从事土地增值税清算鉴证业务工作。

第七章 清算处罚

第三十三条 对房地产开发企业纳税人存在未及时、如实进行土地增值税清算申报、提供虚假纳税资料、偷税等税收违法行为的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条、六十三条、六十四条等有关规定进行处罚。

第三十四条 税务机关在土地增值税清算审核工作中，一经发现中介机构违反有关税收法律、法规出具虚假鉴证报告，造成纳税人少缴、未缴土地增值税的，除按照《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第九十八条规定进行处罚外，还应对违纪单位进行通报，凡对被通报的中介机构出具的鉴证报告，在办理土地增值税清算工作时均不予认可。

第八章 附则

第三十五条 本办法所涉及各文书和表格均列举在附件中。

第三十六条 此前规定与本办法不一致的，按本办法执行。

第三十七条 本办法自下发之日起开始执行。

第三十八条 自本通知生效之日起，原《北京市地方税务局关于印发北京市地方税务局清算土地增值税税款管理工作规程的通知》(京地税地[2004]628号)和《北京市地方税务局印发关于房地产开发企业清算土地增值税附送专项审计报告的管理办法的通知》(京地税地[2002]305号)废止。

附件：

1、北京市土地增值税清算鉴证报告

2、北京市土地增值税清算申请表

3、北京市土地增值税清算通知书

4、北京市土地增值税清算材料清单

5、北京市土地增值税清算受理通知书

6、北京市土地增值税清算补充材料通知书

7、北京市土地增值税清算中止核准通知书

8、北京市土地增值税清算终止核准通知书

9、北京市土地增值税核定征收通知书

附件1：

北京市土地增值税清算鉴证报告

单位签章：年月日土地增值税鉴证报告

(200 )土增鉴字 号

单位：

我们接受委托，对贵单位转让“ “项目取得的收入应缴纳的土地增值税进行了查证。我们查证的依据是《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《实施细则》及相关政策规定，并参照《中国注册会计师独立审计准则》对贵单位所提供的凭证、帐册、财务会计报告、有关纳税资料和数据实施了我们认为必要的鉴证程序，同时还包括查阅、核对施工图纸及相关资料、查看现场。贵单位对所提供的会计资料、纳税资料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是出具客观公正的鉴证报告。

经审核，贵单位“ “项目：

取得转让房地产收入为 元;

其中：

1、货币收入 元;

2、实物收入 元;

3、其他收入 元;

扣除项目总金额为 元;

其中：

1、取得土地使用权所支付的金额为 元;

2、土地征用及拆迁补偿费为 元;

3、开发土地和新建房及配套设施的四项成本为 元;

4、公共配套设施费的成本为 元;

5、开发土地和新建房及配套设施的费用为 元;

6、与转让房地产有关的税金为 元;

7、从事房地产开发的纳税人加计扣除额为 元;

增值额为 元;

增值额与扣除项目金额之比 %;

应缴土地增值税税额为 元;

免缴土地增值税税额为 元;

已缴土地增值税税额为 元;

项目竣工清算应补(退)土地增值税税额为 元。

特此报告附件：

1、《土地增值税纳税鉴证表》

2、《土地增值税缴款情况汇总表》

3、《房地产转让收入鉴证表》

4、《扣除项目汇总表》

5、《取得土地使用权所支付的金额鉴证表》

6、《土地征用及拆迁补偿费鉴证表》

7、《前期工程费鉴证表》

8、《建筑安装工程费鉴证表》

9、《基础设施费鉴证表》

10、《开发间接费用鉴证表》

11、《公共配套设施费鉴证表》

12、《利息支出鉴证表》

13、《与转让房地产有关的税金鉴证表》

中介机构负责人：中国注册税务(会计)师：

中介机构名称：中国注册税务(会计)师：

地址：联系电话：

年 月 日

土地增值税纳税鉴证说明

我们接受委托，对贵单位转让“ “项目，应缴纳的土地增值税进行了审计，现将审计情况说明如下：

一、 整体基本情况：

项目简介

(1)项目座落地

(2)总建筑面积

(3)批准总销售面积

(4)总自用面积

(5)总配套设施面积

(6)本次清算建筑面积

(7)项目分类用途情况

(8)项目装饰装修情况

(9)允许分摊的配套设施面积

(10)竣工验收情况

(11)符合普通标准住宅面积情况

(12)立项批复文件

(13)税务机关要求提供的其他有关情况等

(14)

二、转让房地产取得收入说明：(货币收入、实物收入、其他收入)

三、扣除项目有关情况说明：依据土地增值税政策规定，对成本所涉及的项目加以详细说明。

四、纳税情况详细计算过程：

五、其他审核事项说明：

中国注册税务(会计)师：

中国注册税务(会计)师：

年 月 日

表1：

北京市土地增值税纳税鉴证表

项目起止日期： 年 月 日至 年 月 日

金额单位：元

纳税人名称 纳税人 地址 联系人电话

经济类型 行 业 直接主管部门

开户银行 账 号 邮 政 编 码

项目名称 项目地址

项目 行 次 中介鉴证数

一、转让房地产收入总额 1

其中 转让土地收入 2

转让地上建筑物及其附着物收入 3

二、扣除项目金额合计 4

1.取得土地使用权所支付的金额 5

2.房地产开发成本 6

其中 土地征用及拆迁补偿费 7

前期工程费 8

建筑安装工程费 9

基础设施费 10

公共配套设施费 11

开发间接费用 12

3、房地产开发费用 13 其中 利息支出 14 其他房地产开发费用 15

4、与转让房地产有关的税金 16 其中 营业税 17 城市维护建设税 18 教育费附加 19

5、财政部规定的加计20%扣除数 20

三、增值额 21

四、增值额与扣除项目金额之比(%) 22

五、适用税率(%) 23

六、速算扣除系数(%) 24

八、应缴土地增值税税款 25

九、免缴土地增值税税款 26

十、已缴土地增值税税款 27 十

一、项目清算应补土地增值税税额 28 十

二、项目清算应退土地增值税税额 29 中介机构：(公章)单位：(公章)

机构负责人：财务负责人：

中国注册税务(会计)师：(签章)年月日

助理人员：年月日

表2：

北京市土地增值税缴款情况汇总表

金额单位：元

纳税人名称 纳税人地址 联系人、电话

经济类型 行业 直接主管部门

开户银行 账号 邮政编码

项目名称 项目地址

税款入库日期 行次 缴款书号码 金额

合计

中介机构：(公章)单位：(公章)

机构负责人：财务负责人：

中国注册税务(会计)师：(签章)年月日

助理人员：年月日

表3：

北京市房地产转让收入鉴证表

取得收入起止日期：年月日至年月日金额单位：元

委托单位名称： 编制人 日期

复核人 日期

开发商品房收入类别 企业提供数 中介调整数 确定收入数 备注

销售货币金额

换取非货币性资产作价金额

分配股东作价金额

分配投资人作价金额

用于职工福利作价金额

用于职工奖励作价金额

用于赞助作价金额

对外投资金额

抵偿债务金额

取得其他收益金额

合计

中介机构：(公章)单位：(公章)

机构负责人：财务负责人：

中国注册税务(会计)师：(签章)年月日

助理人员：年月日

表4：

北京市扣除项目汇总表

金额单位：元

委托单位名称： 编制人 日期

复核人 日期

项目 有效凭证金额 本次扣除金额 本次未扣除金额 备注

1.取得土地使用权所支付的金额

2.房地产开发成本

其中 土地征用及拆迁补偿费

前期工程费

建筑安装工程费

基础设施费

公共配套设施费

开发间接费用

3.房地产开发费用

其中 利息支出

其他房地产开发费用

4.与转让房地产有关的税金

其中 营业税

城市维护建设税

教育费附加

5.财政部规定的加计20%扣除数

合计

中介机构：(公章)单位:(公章)

机构负责人：财务负责人：

中国注册税务(会计)师:(签章)年月日

助理人员：年月日

表5：

北京市取得土地使用权所支付的金额鉴证表

金额单位：元

委托单位名称： 编制人 日期

复核人 日期

项目名称 有效凭证金额 本次扣除金额 本次未扣除金额 备注

支付的土地出让金

支付地价款金额

交纳的有关税费

其中：

合计

表6：

北京市土地征用及拆迁补偿费鉴证表

金额单位：元

委托单位名称： 编制人 日期

复核人 日期

项目名称 有效凭证金额 本次扣除金额 本次未扣除金额 备注

土地征用费用

耕地占用税

劳动力安置费

安置动迁用房支出

拆迁补偿款

合计

表7：

北京市前期工程费鉴证表

金额单位：元

委托单位名称： 编制人 日期

复核人 日期

项目名称 有效凭证金额 本次扣除金额 本次未扣除金额 备注

规划费用

设计费用

项目可行性研究费用

水文费用

地质费用

勘探费用

测绘费用

七通一平支出

合计

表8：

北京市建筑安装工程费鉴证表

金额单位：元

委托单位名称： 编制人 日期

复核人 日期

项目名称 有效凭证金额 本次扣除金额 本次未扣除金额 备注

建筑工程费用

安装工程费用

支付给承包方费用

其他建筑安装工程费用

其中

合计

表9：

北京市基础设施费鉴证表

金额单位：元

委托单位名称： 编制人 日期

复核人 日期

项目名称 有效凭证金额 本次扣除金额 本次未扣除金额 备注

开发小区内道路

供水工程支出

供电工程支出

供气工程支出

排污工程支出

排洪工程支出

通讯工程支出

照明工程支出

环卫工程支出

绿化费用

其他设施工程发生的支出

其中

合计

表10：

北京市开发间接费用鉴证表

金额单位：元

委托单位名称： 编制人 日期

复核人 日期

项目名称 有效凭证金额 本次扣除金额 本次未扣除金额 备注

管理人员工资

职工福利费

折旧费

修理费

办公费

水电费

劳动保护费

周转房摊销费

其他发生的间接费用

其中

合计

表11：

北京市公共配套设施费鉴证表

金额单位：元

委托单位名称： 编制人 日期

复核人 日期

项目名称 有效凭证金额 本次分配扣除金额 本次未扣除金额 备注

物业管理用房费用

变电站费用

热力站费用

水厂费用

居委会用房费用

派出所用房费用

幼儿园用房费用

学校用房费用

托儿所用房费用

公共厕所费用

自行车棚用房费用

邮电通讯用房费用

其他非营业性公共设施费用

其中：

合计

表12：

北京市利息支出鉴证表

金额单位：元

纳税人名称 纳税人地址 联系人电话

经济类型 行业 直接主管部门

开户银行 账号 邮政编码

项目名称

项目地址 银行同期利率：

金融机构名称 行次 借款金额 借款期限 利率 允许列支利息金额

合计

表13：

北京市与转让房地产有关的税金鉴证表

金额单位：元

委托单位名称： 编制人 日期

复核人 日期

项目 行次 应缴纳税款金额 实际缴纳税款金额 备注

营业税 1

城市维护建设税 2

教育费附加 3

4

5

6

7

8

9

10

11

已纳税额合计 12

附件2：

北京市土地增值税清算申请表

单位：平方米

纳税人名称 纳税人地址

纳税人计算机代码 联系人及电话

项目名称 + 项目地址

项目总建筑面积 应销售总面积

已预(销)售总面积 已预(销)售面积占应销售面积比例 %

纳税人申请理由：单位签章：法人签章：年月日

主管税务机关意见：签字：年月日

填表说明：

1、房地产开发企业应在办理土地增值税清算前据实填写本表。

2、本表申请项目应与原填报的土地增值税项目登记表项目一致。

3、项目清税终了后，本表与土地增值税项目登记表、纳税申报表及清税相关资料一同存档销号。

4、本附表一式两份，送地方主管税务机关审核盖章后，由税务机关留存一份，退回申请单位一份。

附件3：

表1：

北京市土地增值税清算通知书

地税清税(审) 号纳税人(申请人)：

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》、《北京市地方税务局房地产开发企业土地增值税清算管理办法》有关规定，你(单位)申报的 项目，已符合土地增值税清算条件，请你单位自收到本通知之日起30日内，到 办理土地增值税清算申请手续。

特此通知

你(单位)如需查询有关情况，可拨打电话 询问。

签章：

年 月 日

备注：本通知单由纳税人留存。

表2：

北京市土地增值税清算通知书

地税清税(审) 号纳税人(申请人)：

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》《北京市地方税务局房地产开发企业土地增值税清算管理办法》有关规定，你(单位)申报的 项目，已符合土地增值税清算条件，请你单位自收到本通知之日起30日内，到 办理土地增值税清算申请手续。

特此通知

你(单位)如需查询有关情况，可拨打电话 询问。

签章：

年月日

纳税人签收回执

收件人： 单位签章：

收件日期：

备注：本通知单送达纳税人签收盖章后，税务机关留存。

附件4：

北京市土地增值税清算材料清单

纳税人名称：

清算项目名称：

清算项目座落地址：编号：第号

序号 材料名称 备注

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

合计

附件5：

北京市土地增值税清算受理通知书

地税清税(审) 号

纳税人(申请人)：

经审查，你(单位)申报的 清算税款项目，符合受理条件，现予受理。本机关将于受理后90个工作日内做出核准决定。你(单位)如需查询有关情况，可拨打电话 询问。

签章：

年 月 日

附件6：

北京市土地增值税清算补充材料通知书

地税清税(审) 号

纳税人(申请人)：

经审查，你(单位)申请的 清算税款项目，需补正清税材料。请你(单位)于接到本通知书之日起30日内补正有关清税材料。补正材料时间不计入本清税核准时限内。

需要补充提交的清税材料及要求如下：

如需了解有关情况，可拨打电话 询问;如有异议，可向本机关法制部门投诉，电话□ 。

签章：

年 月 日

附件7：

北京市土地增值税清算中止核准通知书

地税清税(审) 号

纳税人(申请人)：

经审查，你(单位)申请的 清算税款项目，需补正清税材料，本机关决定中止核准。请你(单位)于接到本通知书之日起30日内补正有关清算材料。补正材料时间不计入本清算核准时限内。未按规定期限提交补正材料的，将移交到税务检查部门，由稽查检查部门对清算项目进行稽查检查工作。

需要补正的申办材料和要求如下：

你(单位)如需了解有关情况，可拨打电话 询问;如有异议可向本机关法制部门投诉，电话□ 。

年 月 日

附件8：

北京市土地增值税清算终止核准通知书

地税清税(审) 号

纳税人(申请人)：

根据《中华人民共和国税收征收管理法》及实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则、北京市土地增值税清算管理办法等有关政策规定，经对你(单位)申请的 清算项目情况进行了审核，税务机关认为不符合土地增值税清算税款正常核准的有关规定，决定终止核准。

终止核准的理由如下：

处理意见：

移交检查部门

核定征收土地增值税

你(单位)对此决定如有异议，可于接到本通知书之日起30日内向上一级税务机关申请行政复议。

签章：

年 月 日

附件9：

北京市土地增值税核定征收通知书

地税清税(核) 号

纳税人：

根据《中华人民共和国税收征收管理法》及实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的有关规定，税务机关决定对你(单位) 项目按确定的销售收入 %的征收率，核定征收土地增值税。核定征收的理由如下：

你(单位)对此决定如有异议，可于接到本通知书之日起30日内向上一级税务机关申请行政复议。

签章：

年 月 日

第五篇：北京市国有土地上房屋征收 房地产价格评估机构选定办法

(征求意见稿)

第一条 为规范本市国有土地上房屋征收评估，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)和《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》(京政发[2011]27号)，制定本办法。

第二条 本市国有土地上房屋征收房地产价格评估机构的选定适用本办法。

第三条 市住房和城乡建设委员会(以下简称市住房城乡建设委)负责对房地产价格评估机构选定进行指导监督。

区县房屋征收部门负责组织本行政区域内房地产价格评估机构的选定工作。

北京房地产估价师和土地估价师协会(以下简称估价师协会)负责为区县房屋征收部门组织房地产价格评估机构选定工作提供技术指导。

第四条 市住房城乡建设委根据房地产价格评估机构的资质、从业经历、监管记录、社会反映等情况，建立房屋征收房地产价格评估机构名录，并向社会公布。进入名录的房地产价格评估机构应具备以下条件：

(一)具备房地产价格评估资质;

(二)无不良监管记录。

1 未列入房屋征收房地产价格评估机构名录的，不得承接本市房屋征收评估业务。

第五条 房地产价格评估机构有下列情形之一的，记入不良监管记录：

(一)因评估问题侵害国家和个人利益，给社会造成不良影响的;

(二)因评估问题导致相关人员提出复议、诉讼，被相关部门或人民法院裁定存在问题的;

(三)因评估问题被纪检、监察、审计部门认定存在问题的;

(四)被选定参与房屋征收评估业务，无故拒绝承接评估业务或转让、变相转让评估业务的;

(五)出具虚假或有重大错误评估报告的;

(六)有其他违法行为的。

第六条 经查实，房地产价格评估机构有本办法第五条所列不良监管记录的，不予列入房屋征收房地产价格评估机构名录;已列入的，退出机构名录。

因存在不良监管记录未列入或退出机构名录的，自退出之日起两年内没有发生不良监管记录的房地产价格评估机构，可以再次申请列入机构名录。申请时，需向市住房城乡建设委提出书面申请，提交整改措施，由市住房城乡建设委组织估价师协会、监察、信访、法制等相关部门评议整改效果并听取群众意见，达到要求的方可批准列入机构名录。

第七条 列入房地产价格评估机构名录的评估机构，评 2 估业务量超过下述标准时不能承接新的房屋征收评估工作：

(一)一级资质评估机构的在估业务量达到2000户;

(二)二级资质评估机构的在估业务量达到1000户;

(三)三级资质评估机构的在估业务量达到300户。 第八条 区县房屋征收部门应当在征收范围内和市住房城乡建设委网站公开发布房地产价格评估机构选择通知。符合条件的房地产价格评估机构在通知规定的报名时限内，可以向区县房屋征收部门提出书面申请，由区县房屋征收部门按本办法审核后在征收范围内和市住房城乡建设委员会网站公布，供被征收人协商选定。

第九条 区县房屋征收部门组织被征收人在规定期限内协商选定房地产价格评估机构，并将协商选定结果在征收范围内和市住房城乡建设委网站公布。

第十条 协商不成的，区县房屋征收部门可以在公布的机构中采取投票方式，通过产生的多数意见选定房地产价格评估机构，也可以采取公开摇号的方式随机选定。通过投票方式无法形成多数意见的，通过摇号方式选定。投票或摇号选定的房地产价格评估机构要在征收范围内和市住房城乡建设委网站公布。

第十一条 房屋征收部门组织公开摇号工作，由被征收人代表负责摇号选出房地产价格评估机构，摇号工作应进行全程录像，公证机构负责公证。

属地街道办事处或乡(镇)人民政府应当协助房屋征收部门做好被征收人代表选择组织工作。

3 第十二条 在房地产价格评估机构选定过程中，被征收人在规定时间内不协商，造成无法按期选定的，由房屋征收部门从报名的房地产价格评估机构中摇号确定。

第十三条 在房地产价格评估机构选定过程中，没有房地产价格评估机构报名的，由区县房屋征收部门从机构名录中选定不低于5家房地产价格评估机构，供被征收人协商选定、投票选定或摇号选定。

第十四条 两家以上房地产价格评估机构承担同一个征收项目房屋征收评估的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位。

第十五条 房地产价格评估机构选定后，由房屋征收部门与被选定的房地产价格评估机构签订房屋征收评估委托合同，并在合同签订之后的15日内，向其出具房屋征收评估委托书。

第十六条 被选定的房地产价格评估机构应在完成分户评估报告30日内，将基准价格、评估参数选取、评估方法选用等重要数据报市住房城乡建设委和市估价师协会。

估价师协会应逐步建立和完善房地产价格评估机构征收评估业务数据库，对数据信息实施动态监控。

第十七条 本办法自公布之日起实施。