北京市义务教育分析

2022-08-03

第一篇：北京市义务教育分析

北京市交通需求管理对策与分析

“运输需求管理与运输组织”专题报告

北京市交通需求管理难点、对策及分析

随着社会经济的快速发展和机动车保有量的急剧增加，城市交通拥挤正成为一个普遍的社会现象，尤其是在大中城市，交通拥挤问题已经成为影响城市功能正常发挥和可持续发展的一个全局性问题。近年来，交通拥挤这一世界性的大城

市通病正在我国迅速蔓延。其中，北京作为我国大城市的典型代表，其城市交通问题的提出和解决十分具有研究意义。

一、缓解北京交通拥堵问题是一个长期而艰巨的任务

北京现有城市人口已达2000万左右，机动车数量450万辆左右，每年还以50万辆车的速度高速增长。与此同时，由于多年来北京市区以原紫禁城为中心，“摊大饼”式的城市发展格局从未改变。这两方面问题在时间上的累积和空间上的叠加，使北京市现阶段所面临的交通问题和解决交通拥堵的难度在世界上是独一无二的。

(一)大城市交通与其他城市问交通的特点不同，向心交通需求巨大。

北京市主要的行政办公、商业、金融、医院等公共服务设施都集中在城市中心区，吸引了大量的车流和人流。城市中心区有限的空间与日益增长的向心交通特别是小汽车交通形成了难以调和的供需矛盾。

(二)北京市小汽车发展超前于公交发展，依赖小汽车出行的交通习惯已形成。

北京自1997年以来，机动车净增300多万辆。2004年以后才确立大力发展大容量轨道交通的政策，加上建设周期，要再过几年才能发挥其效用。培育公共交通出行的最佳时机已经错过，倡导市民公共交通出行的难度已明显增大。

(三)小汽车发展和机动车道拓宽挤压了自行车和步行交通的空间。

北京自行车道被小汽车停车大量占用，交通环境恶化。自行车出行比例由2000年的36.4%下降到2009年的18.1%。自行车交通衰退进一步诱发小汽车的增长，小汽车出行比例由2000年的23.2%上升到2009年的34.0% 。交通拥堵缓解难度加大，交通出行结构持续向小汽车转化。

二、北京市现有交通需求管理对策及分析

交通需求管理政策是针对交通的发生源进行管理、控制与引导，削减城市交通总需求，分解、转移相对集中的交通需求，以保证城市交通系统有效运行，缓解交通拥挤，其核心思想是通过诱导人们的出行方式来缓解城市交通拥挤的矛盾。主要从以下几个方面加以实施：机动车保有与使用的控制、机动车交通削减、错时出行、共乘政策和价格策略。北京市交通需求管理政策走在全国先列，其对交通状况的改善起到很大作用。

(一)加强对公交专用道的管理

公交专用道不仅保障公交车的高效运行，在特殊情况下，也是城市应急救援、贵宾车辆等的保障性通道。现北京城区道路总里程6247公里，公交专用道303公里。2011年5月25日，17.4公里公交专用道在京通快速路开通。京藏高速路开设公交专用道，已经进行调研。此外，北京市交通部门计划在"十二五"期间，实现公交专用道联网。今年4月，五环内拥堵时间由去年同期的2小时30分降到45分钟，三环内拥堵时间为2小时45分钟，比去年同期减少一半。全市工作日公共交通日均客运量达2144.56万人次，比去年同期上升3.3%，其中轨道交通同比增长19.4%。京通快速路规划公交道后，公交车平均行驶时间由上一周同期的26分缩短到12分，最快的9分钟就能跑完专用道全程。可见，加强对公交专用道的管理在北京取得了显著的成果。

(二)加大财政补贴，优先发展公交

北京自2007年1月1日起，就低统一市区地面公交票制票价，发行市政交通一卡通普通卡和学生卡，实行持卡成人4折、学生2折优惠。低票价政策实施后，原月票有效线路和无效线路车辆高峰平均满载率趋于均衡，市民公交出行费用大幅降低。近年来，北京先后投资84.25亿元对地铁

1、2号线进行消隐工程改造，包括对342辆老旧车辆进行强检强修。2007年10月7日，随着地铁5号线的开通试运营，轨道交通实施全路网单一票制、每人次2元的低票价政策，同步实现了进站换乘不再两次购票验票，提高了换乘效率和服务水平。地铁1号线、2号线、13号线、八通线等4条线先后7次缩短高峰时段发车间隔，最小间隔分别由3分钟、3分30秒、4分钟、5分钟缩短到2分30秒、3分钟、3分钟、3分30秒，运力分别提高了20%、16.7%、33.3%、42.9%。市区地面公交、轨道交通、市郊9字头公交日均客运量分别达1302万人次、325万人次和202万人次，比上年同期增长22.6%、116%和40.5%。市政交通一卡通得到了广泛使用，目前累计发放一卡通IC卡1650万张，日均刷卡999万笔，最高日刷卡1216万笔，刷卡比重占日均客运量的85%以上。通过以上工作，北京市公共交通运营效率全面提升，服务质量明显改善。

(三)提高城市中心区停车收费

2011年4月1日起，北京开始实施新的停车收费标准，对不同区域实行差别化停车收费，大幅提高中心城区停车费，以缓解北京城区内日益严重的交通拥堵。三环以内，目前的2元区将调整为5元区，部分5元区调整为10元区。另有部分5元和10元区调整到15元区。占道停车，一类地区收费每小时10元(首小时以后每小时15元);公建配建停车楼和地下停车场，一类地区为每小时6元。由于停车费价格的调整必然会引起车主用车费用的变化，不少人因此改变了原有的购车意向。调查结果显示，在有车族中51.1%的受访者会尽量选择停车费相对较低的停车场所，以减少因停车费上涨而增加的用车成本。在对无车族的调查显示，接近五成的受访者表示，将会推迟购车计划。如此看来停车费用的上涨对用车本提高，进而影响消费者用车甚至是购车的作用是不可小视的。

(四)降低汽车增长速度，实施总量控制

2010年12月23日，《北京市小客车数量调控暂行规定》宣布正式实施。小客车配置指标将以摇号方式无偿分配。2011年机动车放牌量为24万，平均每月2万个。自实行摇号购车后，中签的比例随着越来越多的排队者的加入而变得越发困难，从6月8日的比例来看，每一百个参与摇号者里面，只有3个人获得购车指标。限购政策是解决北京机动车过快增长的不得已之法，也着实取得非常明显的效果。以此同时，油价持续飙涨，成品油再次创下历史新高，尽管国际油价已经跌至90美元关口，但是国内油价还是居高不下。油价的上涨，也一定程度上限制了人们的买车欲。

(五)单双号限行，错时上下班工作制

2008年7月20日至9月20日，北京夏季奥林匹克运动会期间，错时上下班、单双号限行和公务车限行在内的一系列交通需求管理策略被统一执行。根据《北京市人民政府关于实施工作日高峰时段区域限行交通管理措施的通告》的规定，决定将2011年4月10日至2012年4月10日期间按车牌尾号工作日高峰时段区域限行的机动车车牌尾号分为五组，每13周轮换一次限行日。这项措施现在依旧在实行，取得了一定效果，但是还需要更多的保障措施才可以发挥更大作用。错时上下班

政策在奥运会期间起到了较好的效果。根据资料显示，因奥运交通需求管理政策的实施，使道路交通流量比奥运前下降了22.5% 。早高峰的路网平均车速达到30.2km/h，提高了6.7km/h，而工作日早、晚高峰路网平均速度较限行前分别提高了28.5%和24.1% 。

三、结语

要有效解决北京市的交通拥堵问题必须既着眼于近期的救急措施的落实，又必须进行长远的规划：既着眼于增加道路、公共交通的供给，又必须从交通需求管理着手进行逐步严格的控制，既要突出发展绿色交通加大对公交、恢复自行车道、疏通人行道等方面的投入，又要从城市规划入手，科学进行城市空间的调整。与此同时.还要在倡导绿色交通、引导人们少使用私人小汽车方面形成符合生态文明的出行文化习俗。只有这样综合系统、一以贯之地来解决问题才能有望奏效。

第二篇：北京市预算支出绩效评价现状及分析

随着我国财政支出管理改革的不断深化和财政收支规模的日益扩大，提高财政资金的使用效益已突出地摆在各级政府和财政面前。财政部为贯彻落实十六届三中全会关于建立预算绩效评价体系的要求，制定了一系列绩效考评管理办法，并试点进行了预算支出项目的绩效考评。北京市根据财政部有关办法的精神，结合本地区的具体情况，在预算支出绩效考评理论研究方面进行了探索并开展考评试点工作，通过对部门预算支出和项目的绩效考评，对提高预算管理水平，增强绩效理念，发挥财政资金效益等方面起到积极的促进作用。

一、实施预算支出绩效考评工作主要成效

经过近几年的探索，北京市财政预算支出绩效考评工作取得一定进展。截至2006年，对20余家市级部门实施了预算支出项目的绩效考评，部分区县也不同程度地进行了绩效考评试点工作，有的区县比照市局成立了相应的机构，确保了考评工作有效实施;市级各部门通过绩效考评工作，提升了绩效管理的认识，加大了对预算支出绩效管理的工作力度，市劳动保障局对再就业资金的使用制定了绩效考核办法，市教委、市科委、市信息办等部门正在制定部门和业务的绩效考评管理办法。总的来说，我市预算支出绩效考评范围不断扩大，影响力逐步增强，绩效意识大大加强，工作经验日益丰富，绩效考评工作逐步向规范化、制度化、科学化发展。

1.稳步推进试点，绩效管理理念不断加深

通过近年来我市绩效考评工作的不断深入，绩效考评影响不断扩大，无论主管部门还是项目单位，在对绩效考评感性认识的基础上，对考评工作程序、步骤以及意义有了更全面的认识，绩效理念、绩效管理的认识不断提高，对绩效考评工作从不认同到理解和支持。许多部门将绩效考评工作纳入本单位主要工作，在本部门推行实施绩效考评，制定考评管理办法，加强资金管理，提高使用效益。

2.积累实践经验，绩效考评基础得以加强

一是加强考评培训，奠定考评工作基础。针对大部分考评项目单位是第一次进行绩效考评，对绩效考评工作不了解，对考评内容、工作方式和要求不熟悉的情况，我们在绩效考评工作启动后，进行针对性的培训，使单位尽快熟悉工作程序和要求，保证了考评工作顺利进行。二是规范指标体系，科学进行考评。从管理实际需要出发，绩效考评指标体系分为业务指标体系和财务指标体系两大部分，分别根据业务和财务管理的若干要素设置指标，并根据重要性设定分值，使考核指标更具有针对性、完整性、科学性和可操作性。三是精选考评专家，保证考评质量。考评专家的学术水平、专业知识以及职业道德，决定了考评结果的客观、公正和权威性。因此专家是考评的重要环节，直接关系考评结果。在考评中根据项目专业领域等特点，我们遴选了近百位财务和业务专家参加绩效考评，制定专家考评守则，严格考评纪律，确保考评质量。四是细化考评方案，规范考评程序。为保证考评工作的规范性，使考评

工作不走样，在启动考评工作前制定了具体详细的工作方案，明确规定了考评的内容、原则和方法、程序，以及考评各方职责、要求，使考评工作更有计划性和可操作性。在考评中严格按照事前确定的工作目标进行，把握工作进度，检查工作质量，保证考评工作圆满完成。

3.强调结果应用，不断提升预算管理水平

一是提高项目管理水平。通过预算支出项目绩效考评工作，验证预算单位预算管理制度的有效性和规范性，及时发现管理中的问题，激发单位加强管理的内在动力，进一步完善各项管理制度，提高资金使用效益。二是提高预算管理水平。通过从项目立项到项目完成的考核，及时发现部门、单位预算编制中存在的问题，提出预算编制方面的整改意见;同时考评的结果能够对预算编制提供依据，促进预算管理水平的不断提高。

二、实施绩效考评的难点

(1)绩效考评认识还不充分。目前绩效评价工作处于起步阶段，触及面还不是很广，大部分部门及管理人员对绩效考核不是很了解，有的单位还认为是进行检查的性质，对绩效管理的意义认识不清，尤其是对“效”的理解不够，还停留在是否按计划完成任务上，而没有将工作重点放在效益和效果方面。

(2)考核指标体系尚不健全。从理论上讲，绩效管理和绩效评价是一个内涵比较丰富的课题，目前比较公认的考评方法有比较法、因素分析法、公众评价法、成本效益分析法等，在设计理念上采取定性和定量相结合的原则，但具体到某一类支出和某一个项目的考评，采取哪种方法更适当，需要仔细推敲，如果采取统一的考评指标体系和考评方法，势必会影响一部分项目的考评效果。但是针对不同类别的项目乃至具体个案制定不同的考评指标体系，评价结果的可比性就较差，如何在统一性和个性化两个方面找准结合点，需要我们今后进一步研究。

(3)绩效考评制度依据不充分。虽然财政部制定了一系列办法，但没有上升到立法的高度，地方实施绩效考评工作没有足够的法律依据，推行难度比较大，约束力不足，评价结果不能形成对预算安排的有效制约，绩效评价的作用得不到充分发挥。

(4)绩效评价结果应用困难。目前的评价结果仅作为支出项目的档案保存，或者为有关部门加强支出管理提供参考，而对财政支出中存在的问题和相关责任并没有相应的约束，从而影响了财政支出绩效评价工作的权威性，降低了这项工作的使用价值。

三、实施绩效预算的可行性分析

1.实施绩效预算的基础

绩效预算是市场经济条件下政府管理模式发展到一定阶段，进一步加强公共支出管理，提高

财政资金有效性的一种制度选择。它不仅是预算方法的一种创新，而且是政府管理理念的一次革命，将政府预算建立在可衡量的绩效基础上，强调的是“结果导向”，或者说强调的是责任和效率，使预算资源配置更有效率。因此建立绩效预算体系的基本目的，就是为了进一步加强公共财政管理，提高财政资金的使用效益，逐步实现对财政资金的管理由注重投入转向支出效果。

根据国内外实施绩效预算的实践经验，我们认为实施绩效预算与以下几个条件密切相关：一是法律基础，实施绩效预算的国家大多由国家立法，确保实施绩效预算的权威性和规范性;二是核算体系，完善的绩效评价体系是与权责发生制的政府会计制度联系在一起的;三是经济发展程度，目前世界上实施绩效预算的以发达国家为主，因为只有充裕的财力才能保证预算部门的能动性的发挥;四是人文环境，任何一种制度的产生和发展都离不开实施环境，制度与环境要互相适应，才能保证制度的平稳运行。首先是观念、理念的普及，其次是执行和监督机制都要健全并形成有效的制衡，再次是与其他制度不能有根本冲突。

2.在现阶段实施绩效预算的可能性和必要性

改革开放二十多年，我国的经济实力得到了跨越式的发展，财政收入持续增长，为支持各项事业发展提供了强劲动力，尤其是为完善公共财政体制创造了有利条件，这种实力基础的根本性变化要求财政预算管理制度要向更高的层次发展。具体而言，在计划经济和短缺经济时期，财政职能以分配为主，很大程度上表现为“吃饭财政”，资金使用效益难以体现，在衡量事业发展时，往往以投入量为尺度;随着经济社会的发展和经济体制的转型，财政实力大大增强，财政职能更多地向公共服务领域转移，资金应用的效果也越来越成为社会关注的焦点，从满足财政的公共属性出发，亟待建立以目标和结果为导向的预算制度，这是实施绩效预算的必要性所在。

从实施绩效预算的可能性看，近年来部门预算、政府采购、国库集中支付等财政管理体制改革进展顺利，并走上正常运行的轨道。按照科学发展观的要求，预算管理的努力方向一是提高管理水平，改进管理方式;二是提高资金使用效益，走集约化之路。在加强管理的具体手段方面，近年来做了大量的规范性工作和基础性工作，以规范人员支出和完善公用经费定额为主要内容的基本支出管理取得了较大的突破;以项目库管理为特点的项目支出管理也得到了一定发展，项目滚动预算初见成效。在技术手段上，“金财工程”建设取得了很大的进步。这些基础条件的改善，为实施绩效预算奠定了坚实的基础。

3.实施绩效预算的有利条件

(1)具备一定的理论和实践基础。一是有大量的国外经验可借鉴，美国、澳大利亚等发达国家推行绩效预算已有数十年历史，积累了一定的成功经验;二是国内对绩效管理的探索进行了较长时间，中央及地方均有一定的实践经验和做法可循。因此无论在理论还是在实践上都有了一定的基础。

(2)与中央要求、社会需要一致。根据党的十六届三中全会提出的建立预算绩效评价体系

的目标和要求，以及十六届六中全会提出的“完善公共财政制度，逐步实现基本公共服务均等化”的改革方向，财政资金要更多地投向公共服务领域，资金投入的方向与效果日益成为公众关注焦点，政府和社会对提高资金使用效益的要求逐步提高，因此实施绩效预算是改革的需要，符合社会公众的要求。

(3)组织机构建设有了很大进展。目前许多省市成立了绩效评价的专门机构，为实施绩效预算提供了有利条件。以北京市财政局为例，2006年先后成立了绩效评价处和绩效评价中心，推进绩效评价工作有了组织保证，为实施绩效评价工作提供了有力支持。

4.实施绩效预算存在的困难和问题

(1)考评办法不一，使绩效预算缺乏统一性。目前从中央到地方，在不同领域和层次上进行了绩效评价工作，具体的实施办法和要求、标准都不一致。虽然各有优点，各具特点，但从建立一项制度的角度讲，这种松散的考评管理的状况，使权威性和说服力受到一定限制。

(2)核算基础不同，使绩效预算缺乏基础。绩效预算包含着一定意义的权责统一，权责发生制预算会计制度是全面、准确地反映公共部门业绩的会计核算制度。它能更加清晰、真实地反映公共部门和公共支出的成本与绩效。而我国目前还没有实行权责发生制的政府预算会计制度，因此很难在考核成本等领域发挥作用，影响实施效果。

(3)固化的利益格局，使绩效预算缺乏动力。绩效预算与激励、约束机制是分不开的。实施绩效预算后，绩效较好的部门在财力上能得到较好保证，而绩效较差的部门就受到一定限制。这样就对长期以来形成的利益分配格局造成一定冲击，部分单位对实施绩效预算不理解甚至不支持，形成实施绩效预算的阻力。

四、几点建议

实施公共部门绩效预算制度是公共财政改革的必然趋势。目前应按照建立社会主义和谐社会的要求和完善公共财政制度的改革方向，将绩效管理理念引入公共部门的管理中，建立、完善符合发展要求的绩效评价体系，提高政府管理效能和财政资金使用效益。从现实条件来看，在一定范围内实行绩效预算是可行的，但全面推行绩效预算还存在较大的困难，还要继续坚持“先易后难、稳步推进”的原则。

(1)确立绩效预算法律地位。加快推进绩效评价制度的步伐，研究制定绩效评价工作相关的法律、法规或具有可操作性的指导性意见与办法，与《预算法》等有关法规形成统一整体，指导各地行之有效地开展绩效评价工作。

(2)明确组织管理机构。设立或明确负责绩效评价的部门机构，统一指导绩效评价工作，形成长效的管理机制便于各地对口建立专门机构，为绩效评价工作服务。同时加强各地

的横向交流，互相借鉴经验，加强规范绩效评价工作。

(3)推进预算会计改革。为真实、客观地反映公共支出的成本，体现支出绩效水平，应大力推进政府预算会计制度改革，实行权责发生制的预算会计制度，真实、完整、全面地反映政府绩效，为实施公共支出的绩效评价工作提供科学依据。

(4)加大宣传培训力度。加强横向、纵向培训的力度，使广大财政、财务人员正确完整地理解和掌握绩效评价工作的内涵和意义，积极主动地配合绩效评价工作的实施。

第三篇：北京市电力公司召开配网运行分析会

日前，北京市电力公司生产技术部组织召开了配网运行分析会，北京市电力公司生技部、试验研究院、各供电公司生产技术处处长等有关人员参加了会议。

北京市电力公司生技部通报了一季度北京配网运行情况及各单位生产指标完成情况，对一季度配网故障进行了分析，海淀供电公司、丰台供电公司、怀柔供电公司、朝阳供电公司分别汇报配电站、电缆、架空、低压管控措施和经验，各公司对一季度暴露出的设备、外力、鸟害、树线矛盾等突出问题踊跃发言、献计献策，相互交流本单位的典型经验。

根据一季度配网故障分析，配网故障共计291次，其中架空245次、电缆46次。架空线故障占配网故障84%，架空线仍然是影响配网可靠性的主要因素。架空故障中树线矛盾、鸟害占22%，设备原因如瓷瓶、保险器绝缘罩、立皮线等占41%，由此可见，架空线路的故障管控仍然是配网故障管控工作的重点，树线矛盾、鸟害和瓷瓶、保险器绝缘罩等设备是故障管控的主要环节。

下一阶段北京市电力公司将落实“八字方针”工作要求，做好以下几方面工作：

一是降低故障次数是当前的主要工作，继续开展去树工作，解决树线矛盾，进行树线整治的阶段性总结和巩固整治成果;要打一场消除鸟害隐患的攻坚战，根据线路的环境特点加强特巡，做到鸟窝随巡随消，进行局部绝缘化工作，最大限度遏制鸟害故障发生次数;推行无责任考核将反外力落实到人，主动出击通过技术措施和运行措施，开展二级用户以上加装电缆标识工作，努力降低外力故障;加强对瞬间故障原因的查找工作，努力消除可能引发后续故障的隐患;开展绝缘罩技术改进，调查研究10千伏瓷瓶相关技术问题，解决绝缘罩和瓷瓶引发的故障。

二是开展配网大修技改工作，按照生技部下发的大修技改的质量要求开展设备大修工作，对于故障频发的线路做好集中综合检修。

三是开展线路防雷措施，随着雷雨季节到来，防雷工作成为下一阶段的重点，要开展降低地阻和更换老旧阀式避雷器工作。

四是做好架空线路示范段的改造工作，为今后引导配电架空线标准化建设做好示范作用，开展新型线路故障指示器的试点工作，开展架空线路自动化改造试点工作。

五是总结好通州公司线路接地故障查找设备的应用工作、平谷公司单相变的应用工作和朝阳公司防雷对比工作，通过召开现场会的形式向公司进行推广。

五是重点防范带电作业的安全风险，春检开展以来带电作业工作需求猛增，带电作业任务重，工作量大，要求带电作业以“安全第一”为原则稳妥、积极地开展带电作业，近期公司将召开专题培训强调带电作业的安全风险管控。

六是总结和进一步推进配网状态监测工作，电缆的状态检测工作取得了一定效果，各单位要相互学习结对子的方式带动其他单位开展状态检测工作。

七是梳理发掘各公司先进的管理经验，开展单位之间的对标学习，利用专刊的平台集约各单位工作方法，以开现场会的形式推广先进经验，达到快速提高配电管理整体水平的目的。

八是研究制定符合北京电网实际情况的配网设备风险定级标准和风险管控分级措施。

第四篇：北京房价分析

2009 年新增的银行贷款导致商品房的供给提高了 15.3%，那么信贷优惠政策使商品房需求增长了 14.7%，我们去年商品房的销售，需求的大幅度增长，与信贷优惠的政策力度有很大关系。由于政策主调着眼于保增长，目标带来明显的阶段性应急特征，不可避免对房地产市场自身的发展也产生了一定负面影响，这几个影响概括为三个方面，第一比较宽松的货币政策导致了投资需求的急剧增加，市场投资行为再度活跃，土地市场的地王频出，再次造成了全社会对房价上涨预期的高度一致。大量的资金投入了房地产行业，导致商品房价格上涨，导致商品房销售面积增长。第二，短期政策在刺激需求急剧增加的同时，可以说进一步加剧了市场供求矛盾的进一步恶化，应该说中国房地产市场供求关系的扭转开始于 2005 年，2005 年

京土地交易额，远超 2009 年一季度的 113%，达到 2009 年全年土地出让金的 52%。考虑到去年全年北京土地出让金实际只有 494.17 亿元，今年一季度土地交易额已经接近这一数据。不仅总交易额猛增，而且溢价率也已达到 120.8%，环比去年的 2%，上涨了 60 倍，即使相比 2008 年也上涨了 2 倍。楼面均价则上涨到了 7314.6 元/平方米，相比去年上涨了 339%。

搜狐焦点网、北京一季度土地出让溢价率超 09 年 60 倍 / 搜狐焦点网、北京中原制作目前商品房价格依然飞涨的主要原因有几点：

一、地王的刺激。 3 月 15 日北京一天卖出 6 块地，继土地出让金高达 143.5 亿元之后， 17 日北京市土地出让金再获大丰收。当天，7 块挂牌出让的土地共获得土地出让金 76.25 亿元，招标的两块望京商业金融用地流标，该周的土地出让收入超过 220 亿元，而相比之下， 2009 年全年北京土地仅成交 928 亿元。望京、东升乡、亦庄等几块地王的出现，使得本来就资金宽裕的投资者减少了对政策的担忧，继续入市。

二、政策并未明显影响购房者对房价上涨的预期。楼市的高利润，土地市场炒作的低风险，有可能让地价超过房价成常态，这种高地价必然会传导到商品房市场，短期内区域房价可能继续升高，稳定房价的期望短期很难实现。

三、郊区房价非理性飞涨。在上周开盘的 12 个项目中 5 环外项目达到了 7 个，且均价已经达到了 18900 元每平方米。郊区房价的暴涨，主要原因是购买需求因炒作而外延。收入增长速度赶不上房价增长，因此购房者只能到郊区买房，需求不断外移，造成供不应求。举例来说，目前市场上 80%以上的消费者只能通过贷款等手段购买 150 万元总价的房源，而因为市场的热炒，当 3 环内房价卖到 200 万元时，这部分人群就集中到 3—4 环内，而局部的集中使得 3—4 环也很快上升到大部分消费者的购买极限，如此的市场明显酝酿着调整。通州、昌平动辄出现单价上 2 万元每平方米的普通住宅，市场炒作气氛已非常浓郁。

四、商品房房源少。目前北京商品房存量房源仅有 8.8 套，相比去年同期的 13.5 万套少 4 万余套，而且商品房的均价已经突破 2 万元每平方米，使得大部分购房者只能选择二手房。二手房的明显回暖也成为趋势。

因素一社会高速发展，2010 年社会发展速度应该高于 2009 年，因此上升的大方向应该是不变的，也就是说 2010 年的房价依然是走在上坡路上的。因素二货币投放，显然 2010 年货币投放量会比 2009 年有所下降，因此单位货币贬值速度降低，流动性也相应缩减，也就是说 2010 年房价走的上坡路的坡度是有限的。因素

素三社会投资投向，尽管 CPI 终于转正，但 PPI 还是负的，社会投资的实体性经济方向在上半年依然不会显著增加，因此部分资金在上半年还会投到房地产领域。毕竟 PPI 会在不久后

跟随 CPI 上涨，实体经济复苏后，也就是在 2010 年的下半年社会投资必将逐步回流实体经济，也就是说 2010 年的房价走的上坡路会越来越缓。因素四政策，二手房税收优惠取消，其他优惠政策继续，某种程度上抑制了炒房，也给真实购买需求增加了交易成本，因此在总体上还是抑制了需求，也就是说在 2010 年房价上坡路上推动力小了。因素五购房人心态，随着 2009 年底的爆发，释放了相当部分的需求，再加上优惠政策的取消，2010 年成交井喷的现象不会持续，但也会有一些后知后觉的买房人迟到出手。也就是说 2010 年房价在上坡路上还有可靠的动力。因素六金融支持，现在的不少银行金融支持方向已经从住宅项目转向商业地产项目，因此 2010 年商业地产价格也将出现一个不错的涨幅。从目前来看还没有收紧房地产开发贷款的迹象，但二套房按揭贷款已经恢复到优惠之前的正常水平。按照中央金融工作会议的精神，按揭政策不会有太大变化，预计在明年中期，房地产开发信贷政策会适当收紧，下半年开发商的资金回流压力会逐渐显现，捂房惜售将有所缓解，能否出现房价的松动还是要看收紧的程度。也就是 2010 年房价在上坡路的后半段会有人在前进的道路上挖坑，但坑的大小还不知道。笔者认为在诸多因素中，此项因素是房价影响因素中最重要的一个，坑挖的大了，也就会出现一个阶段性的“下坡”，但再怎么挖，路也还是上坡路。因素七投资者，取消了税收优惠，并且配套上银行按揭以网签价格为依据，使得炒房再度变成鸡肋。因为炒房的重要对象就是 5 年内的新房，而且炒房必然以按揭作为资金放大的方法，上述政策极大增加了炒房的税收成本，因此炒家已经陆续退出市场，但长线投资者不受影响。也就是说 2010 年房价在上坡路上没有人在背后猛推了。

综上，2010 年的房价依然走在上坡路上，路面坡度有限，而且坡度渐缓，前进速度减慢但依然会前进，而且前面有坑，也许是个不小的坑，能否走一小段下坡路要看政府的金融政策，但有一点可以肯定，没有人在背后猛推了。

现状房价涨幅缩小销量整体下降

去年 1 到 9 月的数据显示，全市商品房销售面积同比下降 49.7%，其中住宅销售面积下降 55.8%。9 月份限价房集中入市后，某种程度上拉动了住宅销售量上升，但未根本改变商品住宅销售量的整体下降。“截止到今年 1 月，数据

显示北京房价仍是同比上升，只是涨幅在缩小。”戴建中表示，房价的坚挺使得不少市民放弃入市，直接导致销量下降。

房价已超居民承受能力

世界银行制定的房价收入比标准是 5∶1，联合国的标准是 3∶1。我国专家通常采用的房价与家庭年收入比合理标准是 3∶1-6∶1。

2007 年北京市城镇户均年可支配收入为 65967 元。当年底平均房价是每平方米 15162 元，按照户均 100 平米计算，则房价与收入之比为 23∶1，远远高于 3∶1-6∶1 的标准，也高于国内其他大中型城市。

住房闲置率已超三成

由于房价过高，有购买能力的有效需求远低于供给，已造成现在北京市住房闲置约 1044.1 万平方米，闲置率达 34.04%。

蓝皮书还指出，导致房价高的原因是多方面的，如政府部门、企业集团购房造成的需求刚性;配套设施建设和拆迁成本较高;投机炒作也大行其道，一些开发商炒地皮、炒概念，囤积居奇，造成房屋售罄的假象;外地投机者在北京置地买房等。

趋势保障房明年井喷房价将真降

戴建中认为，到 2009 年底北京可以竣工 200 万平方米、配售 5 万套保障房;到 2010 年以后，大量保障性住房将上市，届时会对房地产市场价格产生较大影响。戴建中认为到那时才会出现真正的降价。

戴建中认为，北京商品房价格由涨转落将是市场规律加政府调控的必然结果，不是任何个人或利益集团所能操控的。而房价回落到市场认可的水平，将使房地产市场真正良性运转，社会获得三赢的局面：居民根据自己的经济条件改善了居住状况、房地产商得到了略高于市场平均利润率的收益、政府增加税收。探因地价降低新区土地供应加大目前地价已降了不少。蓝皮书指出，适当降低土地出让金对于抑制过高的房价很必要。因为土地购置费用在房地产开发投资中所占份额较大，约为 35%左右。降低土地出让金是政府让利于民的重要举措，有利于房地产业摆脱困境。北京中心城房地产开发调控的分析与对策研究指出，城市发展新区土地供应力度在加大，从成交土地总量的区域分布看，城市发展新区，包括房山区、通州区、顺义区、昌平区、大兴区和亦庄开发区土地供应量大幅增加，2008 年前 9 个月，城市发展新区成交土地总量 615.5 万平方米，比上年同期增长 1.3 倍。展望未来几年城中村将成开发热点蓝皮书还对房地产结构进行分析，装修精致的高档住宅将成为中心城的主流，而开发较为低端的住宅项目将逐渐在中心城消失。未来几年内，占据着北京城市黄金地段的城中村将成为开发热点区域之一。今后住宅开发的热点区域，主要还是集中在规划中的交通

第五篇：北京商圈规划分析

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北京商圈规划分析

中广信：北京商圈规划分析 2008-3-3 17:14:39 来源：中广信

商圈的概念

什么是商圈?商圈是指以店铺座落点为核心向外延伸一定距离而形成的一个方圆范围，是店铺吸引顾客的地理区域。它由核心商业圈，次级商业圈和边缘商业圈构成。核心商业圈是离商店最近，顾客密度最高的地方，约占商店顾客的50%-70%，核心商业圈的外围，则顾客较分散，市场占有率相对减少。一般讲，商圈有四种形态：

一、商圈的定义

商业是由消费者的购买行为和商业企业的经营能力所决定的，而商圈是商业物业吸引顾客的空间范围，也就是消费者到商业场所进行消费活动的时间距离或者空间距离。确定商圈需要从以下几个方面考虑：第一，商圈需要从体量、目的、位置等方面定义。商圈是一个群体，它的层次是多元化的。第二，消费群体。一个商圈若没有消费力，消费组合只是盲目地打造，也不能称为成功的商圈。第三，位置。商圈的关键要素在于便利性和消费环境，所以位置非常重要。第四，目的。打造商圈肯定有一个目的，开发商的目的是如何体现商业价值。第五，城市规划。通过商业的改造形成消费环境，聚集人气，这也是打造商圈的重要目的。

二、商圈的要素

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商圈必需的要素，包括消费人群、有效经营者、有效的商业管理、合理的发展前景和政府支持，此外还有商圈的形象、功能、建筑形态以及建筑成本等。第一，消费人群。第二，有效经营者。这两者需要有机结合。第三，有效的商业管理。第四，商业发展前景。打造商圈需要多方面的投资者和经营者入驻，商圈未来的形象、概念都是打造商圈的主要手段。第五，商业形象。商圈必须有自己的形象，有自己的特色。环境、包装、对外宣传都是商圈树立形象的重要环节。第六，商圈功能。商圈按功能分为传统商圈和主题、概念商圈。赛特商圈、王府井商圈等属于传统商圈，而像电子城等属于主题商圈。

北京市老商圈分析

王府井商圈：王府井商圈主要是由一条步行街带动的，而且“客流量不小，外地人不少”，定位具有传统色彩，北京市商业规划中，王府井商业将由一条街转为一个区域的繁荣。西单商圈：气旺盛，商铺租金增长迅速;以“时尚、品位、休闲”为主题的青春型商圈;? 西单商圈的消费者主要是35岁以下的北京居民，西单商业区是北京市居民众所周知的购物消费场所，人流量大。燕莎商圈：主要经营国内外高档名牌商品和时尚精品;受CBD和泛CBD商业冲击明显，商业经营效益下降。燕莎商圈是北京最为知名的国际化社区之一，是北京外籍人士主要居住地之一。燕莎商圈是北京较早形成的涉外商圈之一。由于该区域以燕莎商场为核心，东临使馆区，周边聚集了许多北京最早的涉外酒店，燕莎商圈西临东三环，

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东三环以内即为使馆区。公主坟商圈：特色与发展方向：以满足西城区社区消费需求为主的百货商圈;主要经营服装、日用品等，有一定的餐饮，但是娱乐配套相对较少。? 手机市场是公主坟的一大特色，公主坟周边大大小小的手机专卖店有几十个，很大一部分的客流是机关单位和部队，因为这里部队大院非常多。部队比白领的消费相对要低一点，消费的观念也不太一样。双安商圈：主要经营服装、日用品等，有一定的餐饮和娱乐配套;百货和超市两大业态为主。阜成门商圈：特色与发展方向：以满足社区消费需求为主的商圈;主要经营服装、日用品等，有一定的餐饮和娱乐配套;万通转轨后经营小商品批发零售，档次较低。对北京西部的辐射能力比较强，消费人群以三里河附近的国家各大部委及西三环外的部队人员比较多。崇文门商圈：南城消费的滞后是本区域商业发展的不利因素，多种业态的国瑞城正式开盘。区域突围的步伐开始明显加快。中关村商圈：特色与发展方向：包括多个主题子商圈，如数码商业街、图书商业街等;大灶更加综合的中关村科技园区，提升形象。中关村商圈特点：一是电子产品集散地，二是中关村高科技商务中心(中关村西区)，三是高校集中地(北大/清华/人大等)。 CBD商圈：商圈分析：CBD集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施，国际上大量著名的跨国公司、金融机构、企业、财团在这里设立总部或分支机构。

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望京商圈：望京区域消费是北京市平均水平的7倍。望京区域规划总居住人口为35万人，现常住人口近20万人，外籍人士占常住人口的1/3。是韩国人居住集中的地方。方庄商圈：方庄规划的初衷是服务社区的社区商业，方庄是北京的一个高档富人区，从整体上提升区域的吸引力，这也是方庄餐饮街目前的主流。餐饮竞争比较大。亚运村商圈：亚运村地区目前的商业主要是一些生活配套：超市、便利店、百货店、餐馆等，其最大的特点是社区商业。区域内已形成一定规模的商业街，其中以餐饮业为主，居住人群较为固定、消费能力较强。五道口商圈：消费群体高品位、高收入，周边有高校师生、外教及留学生;甲级写字楼，有1000多家科研机构、高档住宅区;韩国留学生比较多的地方。

北京新老商圈规模与变化分析

北京市由于其长期的历史积淀以及深厚的文化底蕴，形成了众多传统的商业聚集区域，也逐渐形成了北京传统的商圈格局，其总体发展状况主要可以体现在区位分布、商业发展状况业态分布等方面。

由上图可见，北京的老商圈主要分布在商业比较繁华和地理位比较优越的地段，而且形成了固定的辐射范围。北京商业市场在其自身多次结构调整的推动下，发展水平已明显升级，现阶段已基本形成竞争性商业格局，商业网点分布逐步由从城市中心区向边缘区域发展，

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超市、便利店业态取得较大发展，商业市场开始逐渐走向成熟和完善，呈现出市场化、现代化、多元化的发展趋势。随着商业规划的不断发展，在新的商业项目带动下，北京市新的商圈逐渐形成。

新商圈位置示意图木樨园商圈

交通：南中轴路纵贯木樨园南北;位于小区东侧的地铁5号线(宋家庄—太平庄北站)工程2007年全线贯通;规划中的4号线(北宫门—马家堡)、贯穿南北中轴路的地铁8号线(辛店—南苑)在木樨园也设有地铁站。

环境：凉水河治理后已建成一条旅游观光河道，开通游船，在珠江骏景的南侧将设有码头。

商业：永定门粮库地区位于木樨园桥西北侧，已规划建设亚洲最大的现代化商品交易中心，吸引了包括家乐福、沃尔玛、麦德龙、欧培德及上海联华等连锁业巨头和来自义乌、温州的众多海内外商家。

马连道商圈

交通：菜市口至南二环成为连接市中心和城市快速环线的交通要道，与广外大街交叉形成一横一纵的交通枢纽;南

二、

三、四环、丽泽路与正在建设的马家堡西路、地铁

5、

4、9号线缩短了与城区的距离。

环境：城南完成了广安门内外大街危房改造，随着两广大街通车，新商圈已初具规模。

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商业：马连道采购中心区启动建设一年多已现出雏形，到2008年，这个都市采购中心将成为一批国内外著名企业中国采购总部的云集之地。特色：北京全力规划打造的国内外著名品牌商品的流通总部——宣武区马连道采购中心区将成为以专业采购为支柱，以批量交易为主导，具备专业化、批量化、国际化明显特征的现代商业区域。?

石景山沃尔玛商圈

交通：石景山区除了复兴路、阜石路两条贯穿东西的大动脉以外，一线地铁更被无车族看好，加上五环路，交通优势不逊于其他区域。

环境：拥有优越的运动休闲环境，石景山游乐园、雕塑公园、八大处公园、香山公园汇集于此。

商业：传统项目有普尔斯马特、华联商厦、小白羊超市„„现沃尔玛建在西五环一侧，五环取消收费，将进一步促进沃尔玛的销售。

特色：玉泉公园二期工程建成，凸显苏州园林式风格，保留了11棵百年以上的古柏。两园共占地43.1公顷，成为长安街延长线最大的公园。

马甸亚奥商圈交通：地铁

4、10号线一期(含奥运支线)将与现有的地铁1号线、环线、城铁13号线以及正在建设的5号线在多个地点交叉并形成换乘站，2007年底建成通车后将打通城区大部分最繁华的地带。环境：紧邻1215公顷奥林匹克公园，包括1300亩国家森林公园及200公顷人工湖在内、方圆12平方公里的2008年奥运会的核心会区。

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商业：亚运村周边已形成成熟的商业圈，奥运村周边也已有普尔斯马特、百安居、东方家园等一批知名企业进驻。社区周边医院、银行、邮局、超市、药房、餐饮、娱乐、健身场所等应有尽有。

特色：亚运村是京城首屈一指的配套服务设施完善的成熟大社区。2008年奥运会落户北京，亚运商圈基础上形成的奥运商圈，将成为北京新的城市中心，它对周边区域带来的巨大商机必将赶超当年的亚运会。

高碑店商圈

交通：地铁一号线、八通线、朝阳路、朝阳北路、东四环路、东五环路等多条交通要道贯通全区。

环境：绿化率达到43%。占地1100多亩的兴隆公园、80多亩的四惠花园、40多亩的街心公园、近50亩的高尔夫球场，还有800多亩的高碑店湖。商业：作为东长安街延长线上的第一乡，高碑店商圈紧邻CBD，而相对于寸土寸金的CBD，高碑店进入成本却更低更经济。

特色：拥有兴隆公园—中国紫檀博物馆—高碑店湖—高碑店古家具一条街—高碑店污水处理厂等特色鲜明的旅游景区和环保教育基地。

现代商圈及其动态发展

商圈又称商势圈(Trade Area)，通常是指一个零售店或商业中心的营运能力所覆盖的空间范围，或者说可能来店购物的顾客所分布的地理区域。一般可归纳为三点:第

一、商圈是一个具体的区域空间，是

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一个大致可以界定的地理区域;第

二、商圈是一个具体的销售空间，同时又是一个具体的购买空间，而且，这个地理区域空间很容易在地图上标示出。第

三、商圈内各种销售辐射力和购买向心力构成一个类似物理学中跳“场”的“商业场”，商业活动就是在这个商业场中进行。一个具体的商圈的构造应由“点、线、面、流”四个方面构成: 所谓“点”，是指商圈的辐射源，是市场区域的中心点。一家商店，或一个具体的集中交易的活动的场所就是商圈构造中的“点”，它决定商圈所在的具体地理位置。因此，科学选址是市场建设中十分重要的环节，选址正确，成功一半;选址错误，则从一开始就埋下失败的祸根。其原因就在于良好的店址能够使商店获得较为持久的、不能为竞争对手所轻易模仿的竞争优势。因此，零售店或大型购物中心已进行选址首先要考虑其业态特征。那些单位规模小、满足顾客便利需要，以经营选择性较低的日常生活用品为主的零售业态，如超市、便利店原则上应在距离顾客较近的地方，而那些商品种类齐全、单体规模大，以经营选择性强的商品为主的零售业态，如百货店(商场)、购物中心能够从运处吸引顾客，原则上应选址于商业中心或四通八达的地方。而且，在考虑具体店址时，应充分考虑使商圈缩小的障碍因素和使商圈扩大吸引力的吸引力因素，综合评估选址的可能性。所谓“线”，是指市场区域内的各种买卖集存关系。显然，依存关系越多，程度越高，这种线也就越强，商圈也就越强大。当然，由于交易成本的存在及其差异，随着空间范围的扩展，这种依存度一般总是递减的，所以一个具体的商圈会有它自己的边界。一个具体的现实

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市场只是这种“线”的集合的外在形式。“空壳市场”所空缺的就是这种“线”。因此，重要的是培育当地市场经济的发育，构建生成更多的“线”。地方政府应该调查研究分析比较当地各种相对优势，制定政策措施充分发掘和开发这种优势，地方优势既是地方经济发展的生长点，又是区域市场的生成点。因为正是这种优势能够生成商品交换的“线”。所谓“面”，是指中心点的辐射所达到的范围，是市场影响力的空间广度。由于商圈构造中的“线”辐射随空间范围的扩展呈现衰退，因此，商圈构造中的“面”呈现层次性，可以依据理论成交数量或市场占有率等指标将商圈区分为:零售店(商业中心的)60%一65%的顾客来自核心商圈，20%左右的顾客来自第二层商圈—次级商圈，15%一20%的顾客来自于边缘商圈，俗话说“核心商圈保基本:(生活必需品)，次级商圈靠服务，边缘商圈靠特色”。所以合理规划市场布局，消除市场建设中的盲目的重复建设是减少“空壳”市场的一项重要措施。在经济活动中，不同的市场的商圈会呈现重叠、交叉等现象。对于这种情况要作具体分析。首先是在规划市场布局时要分析市场商圈的大致辐射范围，以及所在范围内是否具有替代功能的同类市场。一般而言，商圈交叉会出现在“边际商圈”，有时也可能是“次级商圈”或“边缘商圈”，这里既有市场的互补关系，也有市场的替代与共存关系。商圈的相交或相叠如果功能定位相同会构成直接的竞争，从而分割交易量，使市场经营效益下降。但也有相当多的实例表明，竞争会形成一种共生关系，使市场具有更强的渗透力和影响力，共同构造出

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一个大商圈。根据以上三种情况，合理规划市场布局有利于市场的健康发展，形成科学、合理的市场商业网络，整合统一市场，减少市场建设中的盲目性。只有这样才能使商圈势力得到进一步的增加和拓展。所谓“流”，是指商圈的动态性，是指市场区域职能的变化、动向。这种变化既受外部因素影响，也受市场内部因素变化的影响，前者如产业结构变化、竞争格局变化、以及诸如自然环境、产业环境、全球环境等变化因素。后者如市场管理方法、市场经营方针的调整，市场服务功能的变化等。

商圈的类型

商圈的类型包括微观商圈、中观商圈、宏观商圈。微观商圈，指不同的业态店或业种店的商圈范围;中观商圈，又叫区域商圈，指区域内的不同的商业业态聚集形成的商圈范围;宏观商圈是指一个城市的商圈范围及其大小，它是由区域商圈所形成的。

西方国家的商圈计算的三种方法: l、雷利法则—零售引力法则，是计算商业中心商圈大小的公式，只要知道两个商业城市之间的距离，两个城市的人口数量就能够计算出每一个城市吸引顾客的距离，同时通过这一公式的延伸又可计算出某一个城市的商圈大小。当一个商业中心充分采用计算机和网络技术后，形成某一商业中心，两个商业中心之间信息交流的距离将会缩小，顾客将由网民来代替，两个城市中心之间的商圈大小将由网络力量及其辐射力量、网民及上网购物数量的多少来修订。

2、市场饱和理论(RSI，Retail Saturation Index)—是计算每一平方米

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营业面积的某类商品所能实现的销售额，当RSI呈现高值时，表明该市场尚未饱和，因此仍具有发展零售业的潜力;当RSI呈现低值时，表明该市场已经饱和，新的零售发展商不宜再进入此市场发展零售业。

3、购买力指数(BPI，Buying Power Index)—是估计经济区域内可支配收人的大小，如果用购买力指数除以本区人口占全国人口的比重，就能得出市场质量指标(QI，Quality Index)。

商圈与商业区的区别和联系

(一)传统的商业区。传统商学理论将城市商业布局称之为商业区，它包括中央商业区、区域性商业区、社区商业区等。

1、中央商业区，应叫中心商业区。

2、区域性商业区。

3、社区商业区。

(二)现代商圈概念≠传统商业区概念

商业区具有浓厚的计划经济痕迹，如“中央”商业区的“中央”具有计划经济的痕迹，正因为如此，就出现了“中央”或者“地方”之间的差异。现代商圈的意义有两个方面的创新意义:

1、商圈的辐射范围可以透过传统的行政区域壁;

2、两个商圈也可以叠交形成“交集”，相互渗透行政区划。

南城商圈定位及其特点

如北京商圈:(1) 3000多年前北京最早的南城商圈在宣武门、崇文门地区，具体来说后来形成前门一大栅栏中心商圈;? (2) 20世纪改革开放初期形成王府井、西单、前门一大栅栏的“品字形”的中央商业

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区;(3)90年代以来随着不同环线路开通形成多层次、分散化的商圈形成，由过去中心商圈集中于三环以内，变为分散于三环沿线至四环沿线甚至到五环外;(4)至今“大北京”商圈的形成，形成80多个市级商业中心、70多个区域商业中心，众多的社区商业区，两网三区、十城十街等，商品辐射力增强，形成京津塘环渤海经济圈的核心，(5)但必须引起注意的是，2008年奥运会后北京商圈内部会出现某些“空洞化”的端倪，具体表现为:由于交通的改善，城市空洞化规律会逐渐发挥出来，多条新轻轨车的开通，城郊地铁口会出现新的业态和新商圈。“大北京商圈”内部商圈的动态变化，外部商圈也在动态变化，这也是客观的，不以人们意志为转移的。

商圈是动态发展的

一、北京南城及其范围

北京南城是指长安街以南主要包括崇文区、宣武区、丰台区在内的区域，它是由几个区组成的商圈范围。北京南城从外延来看是由北京的几个行政区组成，不像王府井商圈，也不像西单商圈，不像东城CBD，也不像中关村，各属于不同的行政区管辖，狭义的北京南城包括宣武区、崇文区、丰台区，广义的北京南城包括宣武区、崇文区、丰台区、大兴区等。

二、由于历史原因，形成北京商圈形成传统的“北重南轻”、业态布局“北密南疏”现象北京南城具有独特的特点，历史上有“东富西贵”、“南穷北贱”、“下风下水”„„等描述，老百姓也有“东城富、西城贵，崇文穷、宣武破”的说法，在北京商圈建设中，长期以来形

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成“重北轻南”、业态“北密南疏”的格局。近几年来，特别是2001年北京市委、市政府提出了实行政策倾斜、加快南城发展战略决策，并实施了以基础设施建设、危房改造和经济适用房建设为主要内容的南城发展计划，交通在变化，市政设施在变化，居民正在“置换”，大商贸产业已经形成为南城的先导产业，形成了北京南城特有的商圈。

三、北京区域商圈呈现“商圈南移”现象，北京南城商圈内部又具有自身的特点近几年来，北京区域商圈呈现“商圈南移”现象，原因很多，归纳起来主要因素是交通变化和消费者居民的“置换”。

1、交通条件的变化起了大的作用。如菜市口大街开通，丰北路、丽泽路打通并拓宽，南四环近日与四环路全部连通，京开高速业已通车，广安大街、南中轴路三四环间、亦庄开发区连接南四环路的道路也通车在即，地铁五号线启动„„城南的交通正在变得更加通畅等等，交通的改善带来地价的上升，引致市场人气上升，名气上升，商气上升，财气也开始上升。

2、“居民的置换”也起到重要的作用。如危房居民的“货币搬迁”，宣武区、崇文区十年来先后搬迁出9万多户，新建小区搬进一批新富裕的居民户，原有居民收入水平的提高，外地居民，如浙江、福建、湖北等地的大批生意人集聚在南城，带来了市场人气。

四、作为南城危房改造，北京南城新建商圈应体现“政府引导、企业自主投资、市场化运作”的原则，一般而言，商圈的投资主体是房地产商，商圈的经营主体是商品经营商，商圈的消费主体是消费者，在现代市场经济条件下消费者是商圈的主人。北京南城商圈定位及其特点:

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五、形成北京南城与其他商圈不同的特有商圈

新世纪初，北京南城建设成为“国际性商贸港”，其内涵为:(一)北京南城成为连接中国与世界的商贸枢纽和“窗口”，把北京南城建成“外商区域性采购市场”—把中国的商品和服务卖到全世界，把世界的商品和服务卖到中国来的“窗口”;(二)奥运会的首都商贸支撑工程;(三)首都国际商贸城的重要载体;(四)把南城建设成为营销中国的“大柜台”、大商场、大批发市场;(五)把南城建成与北京其他区县协调发展的经济区域，成为“大北京”区域经济向南渗透的“过渡商贸地带”。具体来说:

1、外向型的民营为主体的商贸企业群体系，以区别于其他区的商业中心或区域商业中心，并形成互补的商业格局;

2、多层次、专业化的市场体系，现有的各种类型的专业批发市场体系已经形成，需要进一步提档升级，既有物流批发市场，又有商流批发市场，既有有形批发市场，又有无形批发市场，近几年批发市场应大力推行网上交易和拍卖、商业品牌代理、国际采购等多种现代商业经营形式;

3、现代物流和配送的支撑体系，北京市商业规划中已经将三大现代物流基地之一规划在南城的丰台区? (即房山闰村—丰台王佐)，其中规划中的17个配送区之一以及有些配套服务体系也在南区，如大兴大庄、丰台王泉营、大红门、丰台五里店等;

4、用特色步行商业街提升南城区域形象。如磁器口至珠市口之间南、北两侧将建设北京大家庭商业街，商业街全长1 .8公里，总建筑规模30万平方米，将建设成具有北京南城特色的Shopping/Mall且，规划中的专业化主题市场主要有奥林匹

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克精品走廊、时尚部落、数码空间、珠宝一条街、国际汽车名品展示中心、现代医药城等;

5、信息支撑体系，今年以来，南城已经引进外商投资于这一领域;

6、形成统一的商贸规划和发展战略，打破行政分割，形成统一的经济区域，按照经济区域精细打造出北京特色的“南城国际大商贸区”。就南城大商贸发展模式而言，南城可借鉴义乌模式、汉正街小商品市场模式、香港模式、中关村模式、以及中国(含台湾、香港)现有的73个Shopping/Mall的模式，概括起来为: