北京市市场调研报告

一份优质的报告，需要以总结性的语录、合理的格式，进行工作与学习内容的记录。想必你也正在为如何写好报告而发愁吧？以下是小编精心整理的《北京市市场调研报告》仅供参考，希望能够帮助到大家。

第一篇：北京市市场调研报告

北京艺术市场考察报告

——北京艺术之旅

11级艺管

201192003

3徐云龙

2013年10月26日至11月4日，我们艺术管理专业进行了对北京艺术产业为期8天的考察。

北京作为中国的首都，是一个具有悠久历史的古都，它不仅是一个政治中心，还是艺术文化和国际交往的中心，在这你可以看到不同肤色不同种族的人在这座城市里穿行，可以说北京是一个文化包容性很强的城市。这也是为什么我们这次考察选择北京的原因。这次考察的目的是为了让我们走出去，了解课堂外的知识，开阔眼界，同时也让我们接触画廊、博物馆等艺术市场、艺术机构的运行模式，商业模式。

北京初印象。经过了19个小时的奔波，终于到达了北京西站。一下车，一股寒流铺面而来，还有点不适应突然的温度差，大家都披上了厚厚的衣服。记得来北京之前大家就准备了口罩来应对北京的雾霾天气。出了火车站，雾霾阻挡了我的视线，北京被笼罩在迷雾当中，让我不知所措。打开手机的天气预报，今天北京的污染指数是288，再看看厦门80，我心里默默的想，我再也不想来北京了。

坐上了奔驰面包车，我们赶往我们的目的地，798艺术区。一路上大家抱怨最多的还是北京的天气，下午一两点的时间，大家一直以为是傍晚了，雾霾挡住了太阳，挡住了阳光。我们住在798艺术区的7天酒店。就这样，我们开始了对798艺术区进行考察。

798艺术区地处北京朝阳区酒仙桥街道大山子地区，原为原国营798厂等电子工业的老厂区所在地。艺术家和文化机构进驻后，成规模地租用和改造空置厂房，逐渐发展成为画廊、艺术中心、艺术家工作室、设计公司、餐饮酒吧等各种空间的集聚地。798艺术区的建筑也是他独特性的原因，它的结构雏形是基于原本的化工厂的厂房而建立起来的，许都建筑是围绕着锅炉、烟囱、天然气管建成，体现了798艺术区的独特气质，工业和文化相结合的产物。

28、

29、30日，我们对798艺术区进行了走访考察。看了这里大大小小的画廊，艺术空间及展览等，还有看了很多特色的小店，相对来说798越来越像一个商业区、旅游休闲区，商店、咖啡馆等快占到了798的一半。在当中也有不少好的画展，比如方力钧，严力，张林海的画展，798普遍以当代艺术居多。其中还有幸的接受了再3画廊的棉布老师授课，他给我们讲解了画廊产业和再3画廊的经营等。在多方面画廊即在办展又在卖画，这样的商业模式有时使它失去了展览本身滴意义，让我对策展人的真正含义又模糊了，到底策展人在展览当中的意义?或者压根有的画展没有策展人，只是把画挂上去，等买家看上后买走。这是值得深思的，策展人到底扮演这一个什么样的角色。我认为策展人是一个引导性的人物，他要把展览和主题想结合，如果没有了策展人就只是单纯的交易，没有真正的让艺术走进人们的生活里，策展人起到了一个桥梁的作用，让人们对艺术了解、理解、欣赏。我还是主张提倡艺术要走进人们的生活，每个人都有欣赏艺术的权利，就像安迪沃霍尔一样提倡的大家买的起玩得起的艺术。其实很多东西和商业扯上了关系就变味了，但是不存在单纯的艺术，艺术家也需要有收入来维持他的生活，所以两者需要达到一种平衡，商业性太强会导致卖家因为利益也创作没有思想的作品，同时也要让艺术家得到合理里收入来维持他的创作，但是这种平衡还是很有困难的，中国的艺术市场还存在诸多的问题，需要大家一起来监督，慢慢的纠正。

10月30日、10月31日、11月1日，我们又开始了对北京的各大博物馆和美术馆进行走访考察。我们去了中央美院美术馆、中国美术馆、中国国家博物馆还有故宫等。相对画廊来说，美术馆和博物馆主要以学术交流和普及大众为主，大部分美术馆和博物馆都是对大众免费开放的。我主要关注了中央美院美术馆和中国国家博物馆，我们去中央美院美术馆时这里正在展出安迪沃霍尔的艺术作品。中央美院美术馆有个特点就是大，对这次展览策展是中央美院美术馆馆长王璜生，和798相比，这个展的总体布局和规格都比798高出许多。走在美术馆里能感受到这里的艺术气息，环境灯光展馆的设计都体现了和798不一样的地方，也许正是因为他和商业比较不沾边的原因。美术馆主要是专门负责收集、保存、展览和研究美术作品的机构，它更像一个学术交流的地方，是对一般的民众展示艺术作品的平台，本质上和画廊的经营模式是有区别的，画廊的定义主要以盈利为主，而美术馆主要是为了传播艺术文化知识。画廊虽然不及美术馆，但是也要承担起社会的责任，不仅要把画卖出去，而且要卖的有价值有意义。

博物馆和美术馆的功能是一样的，但博物馆主要是征集、典藏、陈列和研究代表自然和人类文化遗产的文物的场所，并对其有科学性、历史性或者艺术价值的物品进行分类，为公众提供知识、教育和欣赏的文化教育的社会公共机构。在中国国家美术馆，我着重看了古代中国的展馆，古代中国主要是展示了古代中国从远古时期到民国的文化遗产进行展示，展示了大量的陶器、瓷器、玉器、青铜器和衣物等，展示了古代人民的生活方式，聪明才智，吃苦耐劳等。整个展馆的布置井井有条，从远古时期，商周西周等等到复兴之路都按照历史的时间的衔接一个展厅接着一个展厅，让观众们一目了然，知道每个时期人们在干什么，用什么工具等，帮助人们了解古代人类的生活起居，了解那段过去的历史。

11月2日，我们把重心又转回到了画廊，这次我们的对象是草场地。草场地距离在798不远的地方，是继798后又兴趣的一个艺术区。草场地相比798艺术区来清了许多，到处可以看到飘落的枫叶，还有许多流浪猫。进来这个地方有种凄凉的感觉，可以感受到这里的商业性没有798艺术区那么浓烈，没有那么多的咖啡屋和商品店。草场地的画廊感觉很冷淡，每个画廊观众只有我们，不像798艺术区的那样到处都是人，可能是因为季节时间不对的原因吧。虽然这样，在草场地还是发觉了不少不一样的东西，有陶瓷做的纸箱、枕头等还有多种形式的综合绘画，还有许许多多的行为艺术。对草场地的印象比798艺术区好，至少他是个安静的地方，在这样的地方，艺术家才可以静下心来创作，远离城市的喧嚣。

11月3日，我们又对北京的名胜古迹进行了考察，我们去了八达岭长城、十三陵和圆明园。印象比较深刻的是去长城，在八达岭长城上，我们很难找到一块没有名字的砖块。这也让我对文化遗产保护进行了反省，在对文化遗产进行保护的同时，也要加强对广大的社会群众进行宣传教育，文化遗产需要大家一起来保护，而不仅仅是政府部门的事情。一个国家的形象是靠游客的素质体现出来的，曾看过一篇报道，有一位中国游客在埃及著名的卢克索神庙浮雕上刻了“×××到此一游”。同时我认为文化古迹旅游景区自身也可以做一个签名墙、签名区等，来满足特殊游客“到此一游”的心里，这样双重结合才能保证这种不文明现象不出现，同时也有效的保护了文化遗产。

短短的八天很快就过去了，马上就要结束短暂的北京考察之旅。北京是一个艺术文化的大城市，大的我们无法把它看透，短短的八天无法完全感受到北京的博大精深，想真正的了解一个城市的文化要长期居住下来才感受的到，留下了诸多遗憾。记得刚来的时候对北京的印象不太好，但除了空气质量，对北京还是有很多好感的，希望以后有机会再回到北京，了解北京更深层的文化。作为一个大学生，在多方面我们还太幼稚，需要多走去出去看一看，并且在北京的日子里还发现了自己还有很多疑问，还需要通过理论知识来充实提高自己，多看一些理论知识的书刊、论文，还需要通过实践和理论接轨，从实践中升华。虽然在北京留下了诸多的遗憾和疑惑，但是这一行让我理解了我们专业实践的重要性，同时也开阔了自己的眼界和思维，认识更多了艺术家等，此行所获颇多。

第二篇：北京食品行业市场调研报告

市场定位准确是取得经营成果的关键

杭州大厦购物中心是杭城著名的大型零售商场之一。几年来在市场激烈竞争中，由于重视调查研究，搞好市场定位，掌握商战主动权取得了明显成果。1993年杭州大厦购物中心重新装修后，即以中高档定位作为目标市场。为了验证购物中心市场定位是否准确，揭示经营效果与市场定位的相关性，我们开展了商场客源的调查，井通过对顾客的基本情况及其购物动机的统计分析，对上述问题作出一个客观的结论性的判断。

一、调查目的

考察顾客的性别、年龄、居住地、职业和经济收入等关于顾客的基本情况;调查顾客的购物动机。

二、调查方法

1.调查对象。以来购物中心购物的顾客为调查总体，从中随机抽取1487名顾客作为调查的具体对象。

2.调查问卷。问卷分性别、年龄、居住地、职业、经济收入厦购物动机6个项目。各题均采用封闭式设计，要求调查对象根据实际情况在各题所列的选择项中选取一项，作为对该题的回答。

3.调查问卷的分发。调查问卷由商场工作人员在商场内随机分发，当场回收。回收率为100%。

4.数据处理。：调查问卷数据由SPSS统计软件处理。

三、调查结果分析

1.顾客的性别构成。1487名调查对象中男顾客699人，占总数的47%，女顾客为788人，占总数的53%。卡方(x2)拟合度检验不同性别的顾客人数之间有显著差别(显著性水平为O.05)。来商场购物的女性顾客明显多于男性顾客。

2.顾客的年龄组成。如表1所示，34岁以下的顾客1106人，占总数的74.4%;而35岁以上的顾客仅有381人，占总数的25.6%。卡方(x2)拟舍度检验不同年龄顾客人数之间有显著差别(显著性水平为O 05)。来商场购物的顾客主要是年轻人。

表l顾客的年龄组成

25岁以下 26-34岁 35-54岁 55岁以上

511(34。4%) 595(40。4%) 333(22。4%) 48(3。2%)

(注：表十括号内为该年龄组人数在1487名调查对象中所占的百分比数。经下各表相同。)

3.顾客的居住地分布。如表2所示，来自杭州市区的顾客有956人，占顾客总数的64.4%。卡方(x2)拟合度检验不同居住地顾客人数之间有显著差别(显著性水平为O.05)。来商场购物的顾客主要是杭州市区的顾客。

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第三篇：关于北京市水阀市场的调查报告

关于水阀的市场主要从五方面入手，

一：供水领域(北京自来水集团);

二：供热领域(北京热力集团);

三：给排水和污水处理领域(北京排水集团)

四：电力生产领域

五：有关水利和市政给排水的设计院

北京市自来水集团负责北京中心城区，以及门头沟、延庆、密云、怀柔、房山、大兴、通州等郊区县新城的供水业务，兼营再生水、污水处理等业务。集团目前拥有市区水厂11座、郊区新城水厂11座，日供水能力341万立方米。全市供水管线总长度11000多公里，供水服务面积1000多平方公里，供水服务人口近1200万人，供水用户320万户。其中，市区日供水能力300万立方米，管网长度8000多公里，供水用户270余万户。

北京市热力集团有限责任公司是拥有22个职能部室、3家分公司、13家二级子公司的市属大型企业集团，是首都重要基础设施行业;担负着全市8座大型热电厂、3座尖锋燃气供热厂和12座自营供热厂热能的生产、输配、运行与管理;负责党中央、国务院、驻京部队、各国驻华使馆、国家部委、北京市政府机关、大型宾馆饭店等公共建筑以及居民住宅的采暖、生活热水和部分工业用热。

北京排水集团承担了对北京市中心城区89座排水泵站和4000余公里排水管网设施的运行和管理职责。以排水设施地理信息系统为枢纽，逐步实现对污水收集、处理、回用的系统化、现代化管理，全力确保污水收集系统的安全运行，特别是日常巡视、雨季防汛工作，并利用先进的排水管道检查维护设备对排水管网实施现代化管理。“十二五”期间计划实施中心城排水管线改造工程，计划总投资21.2亿元。在“十二五”期间，我市将结合道路建设、河湖整治等工程继续完善污水管网系统，按照新的规划标准，新建管线155公里。同步建设流域间调水管线45公里，使各流域污水量可以得到合理调配，减少管线事故和检修时污水直排入河的风险，解决管道超负荷运行问题，进一步保障城市污水安全稳定运行。

第四篇：北京CPA市场的调查报告

一、本人的基本情况：我今年38岁，曾在一家银行供职多年，北京CpA市场的调查报告。会计师职称，注册会计师资格。目前就职于一家县级会计师事务所。有2年的会计师事务所工作经验。我上进心很强，勤奋能吃苦，总希望自己的事业有个大的提升，业余时间喜欢跑步和上网，看到合适的招聘广告，就利用E-MAIL发份简历。7月底，应北京一家会计师事务所的饶请，来到北京，但因待遇问题未能达成共识，跳槽未成功。之后在北京呆了10天，调查了北京的一些情况，从而形成这份调查报告，但愿能对您的职业规划有所帮助。

二、总体情况：北京城市很大，景色很美，每一个来到北京的人，都会被她的繁华、气派、宽容、大度所折服，从而发誓在北京成就一番事业。经大致了解，目前北京有大大小小的事务所四五百家，但中小所占比较大。由于地处首都，他们一般能得到部委的委托，所以发展空间很大。他们现在一般不搞验资业务了，除了报表审计外，大都开展了企业改制、离任审计、基建审计、清产核资、税务代理、会计咨询等业务，调查报告《北京CpA市场的调查报告》。 他们的项目都很大，都是几个亿、几十个亿的项目，所以，北京的所和其他地方的所相比，不论大所还是小所，都没有生存的压力。我基本上把在7月份招人的所都电话联系了，但获得面试机会的有5家，这5家全部是中小所。

五、在北京的花费：吃：小笼包子3元/笼，大(小)米粥、混沌1元/碗，豆汁1元/杯，凉拌黄瓜4元/盘，烤洋肉串1元/串，水饺20多元/斤，凉面5元/份，西红柿鸡蛋饭5元/份。最便宜的炒菜也要10元--15元。20多元的炒菜很平常。住：我一开始住红红旅馆，是地下室，有电视和手机信号，50元/晚/床。后来嫌贵，搬到同心结旅馆，也是地下室，30元/晚/床，但没电视和手机信号，只有一个床和床头柜。后来因为没手机信号，就又看了3家旅馆，大都在30--40元/晚/床，也都是地下室。所以北京有句话，说是成功的外地人大都是从地下钻出来的。交通：每做一次，公交车一般是1元，但远的地方也有1.5元或2元的，地铁一般是3元，由于北京很大，去一个地方要倒几次车，来回的交通费也是很可观的其他：有的单位要先把简历发传真过去后才决定是否给你面试的机会，如果是本埠，每页3元;外埠每页7元。我在一家大厦的商务部，需要把我的简历从软盘上打印出来，输出一次5元，后来发现有错误，又输出一次，又是5元，复印一张A4的简历要0.5元。还有手机费，外地的移动公司有很多优惠的套餐，但北京移动公司的优惠套餐很少。据在北京打工的人士说，一般情况下，租房700左右，电话费300左右，吃饭500左右，其他300左右。以上只是我个人在北京感受到的情况，有一定的片面性。

六、结论：在北京，找份工作并不难，但要找份满意的工作则很难。嘿嘿北京不是我理想的城市第一次去京城感觉交通让我很压抑偶觉得还是向往南方的某些城市第一次去北京就感觉到压抑我比较喜欢小一点的地方那样的话交通会快捷的向北京那么大的地儿坐公车总是要倒来倒去的感觉很不爽的还是向往江南的城市回楼主(晴天里)的帖子很想有所借鉴

第五篇：2012年北京甲级写字楼市场报告

说明

本研究咨询报告由南丰智库(CORC)领衔，联合中国写字楼行业联盟撰写，在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、国土资源部、国家发改委、国家信息中心、国家住房和城乡建设部、北京市统计局、中国房地产业协会、房讯网、国内外相关报刊杂志的基础信息，结合深入的市场调查资料，全面分析了北京写字楼行业发展的宏观形势、行业总体水平、市场供求现状、市场结构特征。报告对北京写字楼市场发展状况和消费情况进行深入的研究探讨，并对北京写字楼市场的发展前景、趋势做出推测并提出了可操性投资建议，是写字楼业相关单位准确了解当前我国写字楼行业发展动态，把握企业定位和发展方向的重要决策依据。 定义 供应量

指报告期内新竣工量和上期存量的物业总量。在数值上，报告期供应量=上期存量+报告期新竣工量。 空臵率

指报告期期末空臵房屋占同期房屋存量的比例。 吸纳量

指报告期内销售和出租房屋的数量之和。

概览 宏观经济

北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布2012年北京宏观经济数据：全年实现地区生产总值17801亿元，按可比价格计算，比上年增长7.7%，增幅比上年低0.4个百分点。按常住人口计算，去年全市人均地区生产总值87091元，折合13797美元。

2012年国际经济形势依然严峻复杂，国内经济下行压力较大，在各项稳增长措施的带动下，北京经济增速逐季小幅回升，经济增长内在质量进一步提高。

截至去年9月末，全市法人单位从业人员同比增加近50万人，增长5.6%;城镇登记失业率基本控制在1.5%以内;全年政策性住房施工面积和竣工面积均相当于全市商品房供应总量的三成以上。

投资结构和消费结构优化则成为北京经济增长的重要动力。去年，服务业中的文体娱乐、信息服务业、科技服务业投资增速保持在40%以上;居民用于文化、娱乐、休闲、旅游等领域的新型消费增长较快，显示出消费结构持续升级。尽管去年经济增速处于新世纪以来的较低水平，但北京可持续发展能力不断增强。如高技术制造业增长达到11.3%，比工业整体增速高出4.3个百分点;生产性服务业、文化创意产业增速均高于经济整体增速;研发支出占GDP比重达到5.8%，继续在全国保持领先地位，专利申请量和授权量的增速也都保持在20%左右。

写字楼市场

世界并没有在2012年毁灭，与古代玛雅历法的“末日”预言相反，我们甚至是几乎毫发无损地度过了这一年。房地产调控以来，商业地产特别是写字楼成为了新的投资热点。北京写字楼市场繁荣依旧，租金与售价上涨，供应偏紧，空臵率连续第三年下降。

2012年北京经济仍处于快速增长时期，写字楼需求量不断增长，促使成交量增长，另外住宅市场限购政策，挤压出大量投资性需求，转投向不限购的商业地产，促进写字楼成交量增加。同时全年北京甲级写字楼市场延续2011年以来供应减少，租金上涨的趋势。其主要表现在写字楼销售市场成交快速增长，价格上升明显;写字楼租赁市场空臵率持续下降，写字楼租金创历史新高领涨全国。

北京写字楼市场经历了2011年超过55%的暴涨，2012年租金的增速大大下降，第四季度部分区域甚至出现下降的局面。主要原因是欧洲的次贷危机、国内经济的增速放缓促使部分租户选址和需求的萎缩;迫于成本压力，部分租户选址范围开始向次级商圈转移。

从市场供需来看，今年写字楼市场新增供应达125万平方米，较2011年减少16%。市场需求方面，市场整体吸纳量为148万平方米，较2011年减少13.9%。其中以金融、汽车、IT、传媒、制造业医药和投资公司最为强劲。2012年北京写字楼租金、售价持续上涨，均达到十年历史高位。

从产品结构和分布来看，城区高品质写字楼产品租售两旺。同时，由于核心区写字楼项目可租赁面积有限，租金成本高，租赁需求外迁至非核心商圈和新的商务中心的趋势加强，一些知名跨国公司和国内企业从核心地区向偏远区域的搬迁或扩张明显，带动企业独栋、总部基地、以及产业园区的独栋产品进一步发展。

从商圈分布来看，除CBD、金融街、中关村三大商圈继续保持传统优势外，目前东长安街、燕莎、东二环区域也有不俗表现，同时新兴商圈也迎来写字楼投资建设热潮，西客站、亦庄、空港都在积极拓展新的市场。

根据南丰智库(CORC)的最新统计数据，截止2012年12月，北京写字楼市场平均售价33683元/平方米(建筑面积报价)，与2011年相比上涨10.2%;平均租金325元人民币/平方米/月(建筑面积报价)，与2011年相比上涨24.0%;平均空臵率9.8%，与2011年相比下降21.6%。

市场供应

供应偏紧持续全年 新兴商圈首次领跑

南丰智库(CORC)调查显示，2012年北京写字楼市场供应量达125万平方米，较2011年减少16%。从供应区域上看，主要集中于非核心商圈，如丰台、顺义、大兴及朝阳、海淀的外延区等，土地供应的外围化也为将来写字楼外围化发展奠定了基础。

东部地区

租务市场供应包括朝阳区博瑞大厦、锐创大厦和东城区万豪酒店写字楼两个甲级写字楼入市，分别为市场提供建筑面积43,000平方米、60,000万平方米和38，000平方米。

销售市场新增供应包括龙湖时代天街、望京SOHO、保利东方中心、融科望京产业中心、北京绿地中心、金融街园中园、金成中心等。顺义区新增供应包括旭辉.空港中心等。

西部地区

金融街区域聚集着银行、电信、证券、保险等国内外大型金融机构，近年来，金融街甲级写字楼基本满租，租金水平也一直居于京城首位。年内新增供应仅有金益大厦、丰铭国际大厦、昌盛大厦提供15万平方米的面积，目前全部预租完毕，意味着已没有面积进入租赁市场。中关村区域年内新增供应仅有北师大〃学创大厦、国海广场，提供60,000平方米、42,000平方米的面积。

中关村区域新增供应包括博雅C-Center、光耀东方峰会、国投财富广场等，目前销售基本售罄。 石景山区域新增供应仅有融科创意产业中心在售。 南部地区

南部地区包括丰台区、大兴区，丰台区新增供应包括首科大厦，诺德中心，汉威国际广场，大兴区新增供应主要集中在亦庄，包括力宝广场、兴盛国际Ⅱ、天骥智谷、数字工场，以及纯租赁项目朝林广场等，目前力宝广场、天骥智谷销售基本售罄。

另外，根据北京市统计局的报告，2012年北京写字楼在住宅新开工面积出现大幅下滑的同时，写字楼开工面积则为481.5万平方米，增长7.4%。

南丰智库(CORC)调查显示，2013年，北京将有二十二个甲级写字楼项目入市，总建筑面积超过120万平方米。

市场需求

外资机构主动外迁 内资机构主导整售

根据南丰智库(CORC)统计，2012年北京写字楼市场供应量达125万平方米，较2011年减少16%。而市场整体吸纳量为148万平方米，较2011年减少13.9%。

租务市场

经济形势决定写字楼发展前景，同时写字楼租赁具有很强的区域性，北京写字楼核心商圈基本处于满租状态，导致区域内新增加可租面积的业主对租金上涨有强大预期。持续的市场需求及有限的市场供应量推动租金不断攀升，促使北京甲级写字楼空臵率维持在9.8%，创历史最低记录。

同时，国内外经济的不确定性、空臵面积稀缺以及租金不断创新高均造成了2012年净吸纳量下滑。第三季度已经有少数租户提前退租，而目前业主更愿意在租金等条款上让步以吸引高质量租户。

2012年北京写字楼租金的上涨已经停滞，第四季度部分区域甚至出现下降的局面。南丰智库(CORC)认为主要原因有三个，第一是业主年底冲业绩，议价空间松动;第二是欧洲的次贷危机、国内经济的增速放缓促使部分租户选址和需求的萎缩;第三迫于成本压力，部分租户选址范围开始向次级商圈转移。

2012年，东部地区(朝阳区、东城区)写字楼年吸纳量为85万平方米，占全市总吸纳量的57%。主要需求源自服务业，高科技，及金融业，占比达到60%以上。例如霍尼韦尔从位于燕莎区域的鹏润大厦迁至位于望京区域的普天科技园，并将办公面积扩至12,000平方米，凤凰网在望京中轻大厦承租赁了15,000平方米。另外，戴姆勒在位于酒仙桥的颐堤港扩租了9400平方米;而雀巢公司也在颐堤港承租了3000平方米;壳牌石油在国贸中心三期承租赁了9100平方米;罗氏制药租赁了位于CBD的侨福芳草地6100平方米。

同时，西部区域(西城区、海淀区)市场仍处于供不应求的状态中。2012年第四季度金融街和中关村两个商务区市场整体空臵率5%以下，两区域几乎已没有空余面积可供选择。造成上述两区域整体空臵率低的原因主要是新增供应无法满足市场需求，同时迫于租金上涨企业成本压力，部分企业同样出现“外溢现象”。如中瑞岳华会计事务所从位于金融街区域的国企大厦向南二环中海地产广场搬迁及扩张共14,000平方米，搜房网从位于金融街区域的西环广场向位于丰台区的汉威国际广场搬迁及扩张共10,000平方米等。

销售市场

国内各大公司购买写字楼一方面出于业务增长带来的自用需求，另一方面也将其作为自身资产。住宅的限购使得更多投资者将资产保值增值的手段转向租售两旺的写字楼市场。值得注意的是内资2012年再次主导写字楼整售交易，并非通过收购获得商业项目谋求短期的利润增长，而是借此实现长期资产保值和增值。

2012年北京写字楼大单成交十分相对沉闷，整购大宗交易不多，涉及项目所处商圈亦较分散，但内资机构仍为北京写字楼销售市场的需求主体。 年内重要大单成交包括新东方集团购买欧美汇大厦25000平方米;阿里巴巴集团购买北京绿地中心55,000平方米，成为2012年北京写字楼最大成交;平安信托购买中国电子大厦44,000平方米;奇虎360购买国际电子总部69,000平方米;吉宝地产收购以太广场100,000平方米;台达电子购买北辰6号院7号楼16,000平方米;中视金桥收购天阶大厦面积约22,187平方米等。

2010年以来，北京写字楼市场仍以开发商自持和大型公司整购为主，适于中小投资者的散售写字楼供应较少，地处五环内核心商圈的散售甲级写字楼则更为稀缺。由于散售写字楼的稀缺性、高回报和低门槛三大优势，2012年散售市场表现也较为乐观，中铁诺德中心、国投财富广场、融科望京产业中心的年内均告售罄，从一个侧面反映写字楼销售市场的温度。

另外，随着轨道交通的发展和核心区外溢效应，郊区化办公呈现了快速发展趋势。在政策支持下的产业转型和升级中，以联东U谷、天骥智谷、博雅C-Center为代表的一批企业独栋、总部基地、以及产业园区的写字楼在2012年都取得了不俗的销售业绩。

市场综述

创新转型开始加速 去中心化日渐明朗

2012年，北京写字楼行业通过创新谋求快速发展初见端倪，例如在中国写字楼发展论坛第九届年会期间，主办方发现和表彰了一批创新企业，尤其是在绿色节能方面走在前面的方兴地产、远洋地产、卓越臵业等等。当然，创新发展需要能力、治理、人才、机制、体制等协同的配套条件，在这些方面，整个行业还面临很多挑战。

南丰智库(CORC)认为在整个房地产行业转型，创新驱动的市场环境下，将逐步形成各具特色的写字楼开发房企。有以综合体取胜的，有以专业见长的，有凭借复合性开发展现深厚功底的，有以超高层地标产品树立信赖的。例如方兴地产、远洋地产、卓越臵业等等，在写字楼开发、运营、管理方面更专业、更专注，更具特色。

总之，2013年，更多的房地产企业将经历由传统模式向创新经营的艰难转变，在市场演变中逐步形成各自特色和市场格局。伴随着中国改革开放和实体经济繁荣而发展起来的北京写字楼，将迎来欣欣向荣的大好局面。

另一方面，2012年北京写字楼市场的“去中心化”趋势日渐明朗。“去中心化”主要是指一些公司从原三大核心区域的甲级写字楼搬迁至相对偏离市中心的写字楼或园区中。这种现象的产生有以下几方面的原因：首先，由于市政配套设施的加速建设，大量的城市人口迁往郊区或城郊结合部，居住区域不断向外延伸，以住宅先行带动写字楼发展的趋势逐渐显现;其次，城市核心区域甲级写字楼的租金水平不断上涨，加上土地的稀缺性使得三大核心区域的新建写字楼数量将逐年减少，因此有预见性的开发商纷纷选择在次中心区域兴建写字楼，以此降低了建造成本，还可以获得政府提供的税收等优惠政策。第三，从需求方来看，由于中心城区大面积的甲级写字楼供应有限，无法满足一些企业因业务增长产生的扩租需求。第四，交通便利度提高，尤其是轨道交通网络覆盖面的扩大缩短了次中心区域和三大核心区域的往来时间，满足了商务集聚对交通的要求。随着北京郊区化的发展和对周边经济辐射能力的增强以及现代服务业日益细致的分工，写字楼的“多中心”格局得到发展。在这一过程中，三大核心区域的客户将会发生选择性地外迁，产生更富有层次性的写字楼区域集群。

2013年，一些知名跨国公司和国内企业从核心地区向次中心商务区域的搬迁或扩张明显，带动相关区域租金上涨迅速。望京、酒仙桥、CBD东扩区等次中心区域高品质、配套设施齐全的写字楼得到越来越多的来自内资企业和外资企业的青睐。

南丰智库(CORC)调查显示，2013年北京将有二十二个甲级写字楼项目入市，总建筑面积超过120万平方米，主要分布在CBD东扩区、望京、亦庄、丽泽和石景山等次中心区域，供应的“去中心化”或将加快客户“去中心化”步伐。 展望

综上所述，虽然全球宏观经济形势疲软，但国内经济增长仍保持在较高的速度，2013年北京写字楼市场有望继续维持租售两旺的局面。南丰智库(CORC)预计2013年北京写字楼市场平稳发展是主基调，总体上租金与售价上涨趋势不变，但上涨幅度将进一步缩减至10%左右。

2013年北京写字楼市场预测：第一，非核心区域写字楼项目将是2013年主要供应来源;第二，由于供应不足，预计全年写字楼空臵率依然保持10%以下低位运行;第三，2013年净吸纳量将稍低于2012年水平;第四，随着住宅市场限购政策延续，大量投资性需求有望继续流向写字楼市场。

2012北京甲级写字楼大单成交案例精选

项目名称

位臵 购买方

成交面积

成交价格 欧美汇大厦

中关村

新东方集团

25000平方米

40,000元/平方米 北京绿地中心

望京

阿里巴巴集团

55,000平方米

中国电子大厦

西二环

平安信托

44,000平方米 国际电子总部

酒仙桥

奇虎360

69,000平方米

以太广场

光华路

吉宝地产

100,000平方米

16,8100元/平方米 北辰6号院7号楼

亚奥

台达电子

16,000平方米

25,596元/平方米 天阶大厦

光华路

中视金桥

22,187平方米 普天科技园

望京

霍尼韦尔

12,000平方米 中轻大厦

望京

凤凰网

15,000平方米 颐堤港

酒仙桥

戴姆勒

9400平方米 颐堤港

酒仙桥

雀巢公司

3000平方米 国贸中心三期

CBD 壳牌石油

9100平方米 国贸中心三期

CBD 中旺集团

2000平方米 侨福芳草地

CBD 罗氏制药

6100平方米

中海地产广场

南二环

中瑞岳华会计事务所

14,000平方米 汉威国际广场

总部基地 搜房网

10,000平方米

关于南丰智库

南丰智库(CORC)前身中国写字楼研究中心，是专注于商用房地产各产业链条发展的学术研究机构，由中国写字楼行业联盟联合房讯网(http://)牵头成立，全国工商联房地产商会、中国房地产业协会提供行业指导，囊括了国内国际知名的经济学家，产业链条上包括土地、金融、市场、企业以及互联网数据和技术咨询专业提供商等方面的机构作为理事研究单位，共同打造中国商用房地产行业发展的智库平台。

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中国写字楼TOP100研究课题组 副组长

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