承租人优先购买权的几点研究

2022-09-11

本文笔者旨在据几个简单案例研究承租人的优先购买权的产生、行使等多方面的问题。

据以研究的一组案例:

( 1) 2001年3月24日, 席某与郭某签订《房屋租赁合同》, 合同中约定: 席某租用郭某的自有房屋三间, 租赁期为三年, 自2001年3月25日起至2004年3月24日止, 租金为每月800元。合同到房地产管理部门进行了登记备案。

2001年8月20日, 郭某欲将该房屋以53万元的价格卖给自己的亲戚丙, 并通知了席某, 要求席某在五天之内予以答复, 到8月26日, 席某未给郭某作答, 郭某遂与丙签订了售房合同并于8月31日办理了过户手续。席某表示愿意以同样的价格买下该房屋。郭某以合同已经签订、过户手续都已办理为由, 不同意。

席某于同年9月12日起诉至人民法院, 要求法院保护自己的优先购买权, 宣告郭某与丙的买卖关系无效。 ( 2005相一民 ( 商) 初字553号)

( 2) 2003年4月5日, 张某承租了维康贸易有限公司建筑面积为5800平方米的大楼中的3690平方米做营业场所。同年5月29日维康贸易有限公司与清大科技股份有限公司签订了《房屋换建协议》, 约定: 维康贸易有限公司将包括张某承租房在内的5800平方米大楼同清大科技股份有限公司换建; 协议签订后, 经有关机关批准, 同年7月18日, 政府向清大科技股份有限公司发放了《房屋所有权证》。2003年11月25日, 张某得知换建行为后, 因要求享有优先购买权, 欲购买整栋房屋未果, 遂起诉至人民法院。 ( 选自《房屋买卖与租赁纠纷》饶宏斌主编中国方正出版社)

( 3) 2001年元月5日, 沈某为经营需要, 租用了王某所有的3层楼房的底层四间, 双方在合同中约定租金为每年2000元, 租期为3年, 自2001年元月6日至2004年元月5日止, 合同未按规定到房产管理部门登记, 沈某没有取得房屋租赁证, 但在实际履行中没有发生纠纷。2004年元月初, 王某将自己的整栋楼房出售与程某, 并于2004年元月6日签订了《房屋转让合同》, 合同签订后, 程某按合同约定向王某支付了买房定金10万元, 合同也进行了登记。2004年元月7日, 王某向沈某告知自己楼房已卖, 沈某遂以保护自己的优先购买权为由, 向人民法院提起诉讼, 申明自己愿以同等价格优先购买此楼。 ( 2003相一民 ( 商) 初字650号)

( 4) 1998年, 钟某与华某共同出资80万元购买了移动两层楼房, 双方约定: 一层产权归钟某, 二层产权归华某, 后钟某征得华某同意, 将一层租赁给丙做门面, 办理登记。2002年5月, 钟某将自己所有的一层房屋以45万元的价格卖给了丙, 华某得知后找到钟某, 要求钟某以同样的价格把房卖给自己, 钟某丙作为承租人, 对租赁房屋享有优先购买权, 不同意卖给华某, 华某遂于2002年6月5日起诉至人民法院。 ( 选自《房屋买卖与租赁纠纷》饶宏斌主编中国方正出版社)

一、房屋承租人优先购买权的法定性

( 一) 产生的法定性

根据《合同法》第二百三十条之规定, 虽然法律强行规定了优先购买权制度, 但合法有效的租赁合同是承租人享有优先购买权的权利基础。如第一例中, 租赁合同是合法有效, 因此承租人席某就合法享有该承租房屋的有限购买权。而第二、三两例, 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条和《中华人民共和国城市房屋租赁管理办法》第十三条对于房屋租赁合同登记备案的规定, 两个租赁合同均没有进行有效的登记, 也未取得《房屋租赁证》。所以这两个租赁合同在法律上是缺乏生效要件的。但第三例租赁合同已事实履行, 应当推定该合同合法有效。因此, 第一、三例中承租人是享有优先购买权的。

( 二) 承租人优先购买权的期限

承租人优先购买权的行使要在存续期间。优先购买权的时间效力应当依附于租赁期间的。第一、二、四例中, 所有人转让房屋的事实均发生在租赁合同存续期限之内, 此时承租人是享有优先购买权的; 而在第三例中, 转让事实发生在合同租赁合同期满后, 原承租人已经不享有优先购买权了。

二、优先购买权中的“同等条件”

同等条件是对房屋承租人行使优先购买权的限制。“同等条件”所要考量的具体内容很多, 在众多因素中“实质的价格条件”是最核心的考量因素。笔者主要分析局部承租人与整体购买第三人的比较以及购买者地位这几个方面。

局部承租人是否享有优先购买权以及其优先购买权及于的范围问题一直存在争议。笔者认为这个问题缺乏明文规定, 可以适用民法的公平原则加以补充。即并非每个局部承租人均享有整栋楼房的优先购买权, 承租了整栋房屋的50% 以上的面积的承租人才可以享有优先购买权对比二、三两个案例, 二例中承租人承租房屋的比例已经超过了50% ; 而第三例中的承租人并没有达到50% 的标准。因此, 笔者认为第二例中的局部承租人享有整体的优先购买权;而第三例中的局部承租人只享有承租部分的优先购买权。

局部承租人与整体购买第三人比较分析。整体房屋分割出售, 影响其使用价值、交易价值和买受人行使对房屋的统一权利, 进而影响所有权人的经济利益。而所有权人想要追求的是最大的经济利益。第二例中局部承租人享有的是整体的优先购买权, 则如果在其他条件相同的情况购买该房屋就不会影响出租人的利益, 所以此时的局部承租人可以认为与整体购买第三人处于“同等条件”。第三例中的局部承租人沈某只享有承租部分的优先购买权, 分开出售会给出租人造成经济损失, 显然违反了上述原则。因此, 此时整体购买第三人在交易条件上必然优于局部承租人。

在一些特殊的情况下, 购买者的地位也是影响“同等条件”的重要因素。第四例案件就是这类情况典型案例, 是承租人优先购买权和共有人优先购买权的冲突问题。如何平衡承租人与共有人的优先购买权的冲突是一个亟待解决的问题。笔者认为应当从两者的法律效力的角度来确定共有人的优先权优于承租人的优先购买权。从法理上来分析, 像第四例中的共有人享有的是共有人的优先购买权, 该优先权是共有人基于“共有”的物权事实派生出来的一项权利。而承租人享有的的承租人的优先购买权则是基于租赁这一事实产生的, 是债权中派生出来的一项权利。根据民法上的的“物权优于债权”原则, 共有人主张的优先购买权应当得到法院的支持。另一方面, 从对共有人和承租人权益保护的角度, 对于承租人的保护还可以由“买卖不破租赁”的原则来保证, 但是法律如果不确保共有人的优先购买权, 则共有人就很难在其他规则中获得保护。第四例中, 如果法院支持了承租人丙的优先购买权, 则共有人华某的优先购买权再难得到保护了; 相反的法院支持了华某的诉求, 保护了共有人华某的优先购买权的话, 基于“买卖不破租赁”的原则, 承租人丙依旧可以保有自己的租赁权, 这样共有人和承租人的合法权益均在法律的保护之下。因此, 笔者认为购买第三人如果处在共有人的特殊地位的话, 承租人则不具有和购买人的“同等条件”, 因此共有人的优先权应当受到法律保护。

笔者通过对四个承租人优先购买权较为典型的案例的分析比较, 针对房屋承租人优先购买权的法定性进行了系统阐述, 并且重点分析了“同等条件”在实务中的认定问题, 突出了出实质价格之外, 局部承租人、购买人资质以及购买人地位也是重要的因素。

摘要：本文笔者根据四个相关案例分析房屋承租人的优先购买权产生和行使的相关问题, 重点旨在分析“同等关系”的界定。

关键词：承租人优先购买权,同等条件,法定性