司法审判实践中的承租人优先购买权

2022-09-10

一、司法审判实践中的承租人优先购买权

房屋承租人的优先购买权是指, 房屋承租人在出租人出售该租赁房屋时, 依法享有在同等条件下优先购买该房屋的权利。实践中的案件事实情况比单纯的法律规定要复杂些, 应结合具体案件情况进行具体分析。

二、起诉方面 ( 承租人角度)

首先是管辖方面, 一般应由租赁房屋所在地法院管辖。其次是被告方面, 与承租人存在合法租赁关系的出租人。最后, 诉讼请求主要有这几种: 1、请求确认出租人与第三人间的《房屋买卖合同》无效; 2、确认与出租人间的《房屋租赁合同》已于出租人与第三人签订买卖合同之日起解除; 3、主张在同等条件下, 享有对租赁房屋的优先购买权; 4、请求出租人支付《房屋租赁合同》中约定的违约金; 5、请求出租人赔偿因出卖房屋而造成的损失, 包括对租赁房屋的装修及预期营业损失; 6、诉讼费用由出租人承担。

三、主要的争议焦点

通过阅读相关房屋租赁合同中承租人的优先购买权案例判决, 总结出这类案件的主要焦点有:

其一, 出租人与第三人间的《房屋买卖合同》是否存在恶意串通导致合同无效其二, 承租人的优先购买权是否受到侵害。

其三, 承租人能否以合同对价取得房屋, 要考虑租赁房屋是否办理过户登记及第三人是否为恶意。

四、主要证据及认定规则

从大量的案例判决总结出, 承租人、出租人提供的证据主要有以下几种:

1、承租人提交的证据: ( 1 ) 承租人的身份证复印件, 证明其诉讼主体资格合法; ( 2) 《房屋租赁合同》, 证明其与出租人间存在房屋租赁关系; ( 3) 银行转账凭证, 证明其如期支付租金: ( 4) 房屋所有权证、契证、房屋权属登记信息查询记录, 证明出租人在租赁期内将租赁房屋转让; ( 5) 相关票据, 证明承租人因丧失优先购买权的腾房费用; ( 6) 出租人与第三人间的《售房协议》 ( 复印件) 或是《拍卖成交确认书》、《委托拍卖合同》, 证明出租人将其承租的房屋卖给了第三人。

认定规则: 出租人一般对前三项证据的真实性不持异议; 针对第 ( 4) 项则主张其在合理期限内履行了通知出卖房屋的义务; 第 ( 5) 项, 出租人认为其不承担承租人的腾房费用, 腾房费用不属因出卖房屋而受到的损失; 第 ( 6) 项, 证明其以“同等价款”出卖给第三人。

2、出租人提交的证据: ( 1 ) 出租人的身份证复印件, 证明其诉讼主体资格合法; ( 2) 《房屋租赁合同》, 证明其与承租人间存在房屋租赁关系; ( 3) 出卖告知书、书面通知、在报纸上刊登或在网站上发布的房屋出售广告, 亦或是告知出卖房屋的录音, 证明其在房屋出卖前的合理期间通知承租人; ( 4) 《房屋转让合同》, 证明出租人以“同等价款”向第三人转让。

五、主要的相关解释法例

( 一) 《合同法》第二百三十条规定: “出租人出卖租赁房屋的, 应当在出卖之前的合理期限内通知承租人, 承租人享有以同等条件优先购买的权利。”

理论上对于“同等条件”有不同的理解1, 有绝对同等说, 相对同等说, 同等价格说。大多学者认为“同等条件”的内容至少包括三方面: 价款条件、价款支付方式及其他交易条件的等同。总之, 判定“同等条件”的首要准则是出租人的利益在承租人行使优先购买权后没有受到损害。

( 二) 《民通意见》第一百一十八条规定: “出租人出卖出租房屋应提前三个月通知承租人, 承租人在同等条件下享有优先购买权。”

( 三) 《房屋租赁合同司法解释》第二十四条规定: “具有下列情形之一, 承租人主张优先购买房屋的, 人民法院不予支持: ( 一) 房屋共有人行使优先购买权的; ( 二) 出租人将房屋出卖给近亲属, 包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的; ( 三) 出租人履行通知义务后, 承租人在十五日内未明确表示购买的; ( 四) 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”

六、判决结果

在司法审判实践中, 绝大多数都判决驳回承租人的优先购买权, 主要原因有: 首先, 是基于承租人提不出证据证明出租人与第三人间恶意串通, 损害其优先购买权, 一般不易证明; 其次, 可能是传统的对所有权的重视, 会更尊重出租人的真意, 即出租人对其房屋所有权的处分意愿; 最后, 也是为维护交易的稳定与安全, 承租人不得主张出租人与第三人间买卖合同无效。

摘要：房屋承租人优先购买权制度是民法上一项重要制度, 是法律平衡合同自由、民事主体意思自治与弱势群体利益保护三者关系后的结果。本文结合相关的法院判决, 归纳出了房屋租赁合同中有关承租人优先购买权在司法审判实践中的相关问题, 包括起诉、争议焦点、证据及认定规则、解释法例和判决结果。

关键词：承租人,优先购买权,审判实践