如何管理房地产融资部

第一篇：如何管理房地产融资部

房地产公司融资管理办法

XXX房地产开发有限公司

融资管理办法

第一章 总 则

第一条 为规范公司融资行为，加强融资管理和财务监控，降低融资成本，有效防范财务风险，维护公司整体利益，根据《企业内部控制基本规范》、《企业内部控制应用指引》等相关法律法规以及XXX公司的相关规定，结合公司的实际情况，制定本办法。

第二条

本办法适用于公司债务性融资活动。包括但不限于向银行等金融机构、其他非金融机构、股东或其他关联关系人借入资金等活动。

第三条

本办法所称债务性融资活动，包括融资对象选择、 融资方式及融资方案的制定及融资合同的签订及履行。

第四条

公司财务部为公司融资活动的执行部门。 第五条

融资活动应符合公司战略发展规划要求，与公司年度经营计划相匹配，同时遵循以下原则：

(一) 适度原则：满足公司资金需求，保持合理资产负债率,一般不高于70%;

(二) 经济原则：积极争取低成本融资;

(三) 谨慎原则：慎重考虑公司的偿债能力，避免因到期不能偿债使公司陷入财务困境。

1 第六条

融资活动目标：

(一) 保证融资行为在发生前必须得到董事会的审批;

(二) 保证融入资金按期偿还以及利息的正确计算、并按时支付;

(三) 保证融资担保资产的安全，维护公司良好信誉。

第二章 融资管理

第七条 融资管理流程为：财务部根据公司年度经营计划，编制年度资金预算，根据年度资金预算编制融资计划书。融资计划书经过总会计师审核，逐级报总经理办公会和董事会审批后，编制具体的融资方案，融资方案一般在一种以上。融资方案经董事会批准后，财务部具体执行。

第八条

财务部负责编制融资计划书，主要包括以下内容：

(一) 融资时间选择分析;

(二) 融资金额及期限;

(三) 预计融资成本;

(四) 融资前后公司财务状况的变化;

(五) 融资对公司未来收益的影响;

(六)各种融资方式效益比较以及对融资方式的建议;

(七)还款来源及方式。

第九条 财务部在编制融资计划书时，应合理安排相应的融资时间、资金的投放、使用和归还之间的时间期限，使

2 各项资金在时间上相互匹配。

第十条

根据融资计划书，财务部结合经营业务开展情况和外部金融环境，适时拟定相应的融资方案。

第十一条 财务部主要根据不同融资渠道拟定不同的融资方案，融资资渠道主要包括：

(一) 银行、信托投资公司等金融机构;

(二) 其他经济组织暂时闲置可以调剂使用的资金;

(三) 股东和关联关系人。

第十二条 财务部结合公司、项目的现状分析不同融资渠道下各债权人要求的融资条件，充分了解各债权人的借款日期、期限、利率、偿还日期、担保情形及限制条件等，拟定不同类型的融资方案，并对方案进行分析，选定一套以上方案进行上报审批。

第十三条

总经理办公会、董事会根据各自不同权限对融资方案进行决策，并批准执行。

第十四条 属于金融机构借款的，由法定代表人或其授权代表在公司与金融机构签订的借款合同上签字后办理借款。

第十五条

向非金融机构借入资金的，根据双方具体商定的融资手续进行款项办理。

第十六条

通过各种筹资方式所筹集的资金，须进行严

3 格管理;财务部应严格执行借款合同、最大成效地使用融入款项，定期编制资金使用情况报告，并与融资方保持较好的沟通。

第十七条 财务部应结合公司经营需要统筹安排、合理使用资金，保持足够的偿债能力，确保及时、足额偿还到期本息，遵守信贷纪律和结算纪律，维护公司的良好信用。

第十八条 财务部预计到期不能归还债务的，应及时了解原因、并向公司领导汇报，并在领导指示下与相关部门共同制定应急方案。融资期限届满需要展期的，财务部应及时向总经理报告，并说明原因及还款期限，并按照公司决策程序办理展期相关手续。

第三章 融资担保

第十九条 融资担保，是指公司对外借款时，按照债权人的要求提供担保，以保障债权人实现债权的法律行为。

第二十条 融资担保需由XXX公司或其他单位以信用方式提供担保时，财务部应及时与XXX公司沟通，按照XXX公司要求申报相应审批材料，经批准后，积极协助办理各项担保手续。

第二十一条 以非信用担保方式(主要是财产抵押方式)向银行及其他金融机构融资须提供担保时，必须报请XXX公司批准。经XXX公司批准后，方可办理财产抵押登记，抵押财产原则上先以自有资产抵押，不足部分可以申请由XXX公

4 司提供担保。

第二十二条 无论是采用信用担保还是非信用担保方式，财务部均须严格执行借款合同，不为信用担保单位和担保财产带来相应的担保风险。

第四章 附 则

第二十三条 本制度未涉及或未尽的经济事项，按国家有关规定执行，本制度由公司财务部负责解释。

第二十四条 本制度由董事会审议通过，自发布之日起执行。

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第二篇：房地产发展趋势及投融资管理与银行金融创新

主讲：宏皓

时长：12课时

第一讲2013年房地产发展趋势

一、2013年1-6月北京与全国房地产数据一览

二、全国土地出让收入情况

三、房地产行业面临的市场环境

四、地方政府债务危机与房地产调控

五、房地产行业可持续发展唯有转型升级

六、我国房地产行业发展将呈现以下几大发展趋势：

1、高使用率的功能地产是房地产正能量

2、房产税和资源税都将对市场产生巨大冲击

3、增加收入是中国人住有所居的希望所在

4、房企将强者恒强，房企品牌要进入修复期

5、城镇化决定了城市化模式选择

七、银行对房地产行业风险如何控制

1、严控企业资金链风险

2、严控政策及市场风险

3、严控土地市场风险

4、严控周期性风险

第二讲房地产企业融资方法与投融资管理

一、融资的核心策略

二、融资常规9种方法

三、私募股权基金的投融资应用

1、私募股权基金如何设立

2、私募股权基金投资的特点

3、私募股权基金流程的管理

4、目前上市公司参与私募股权基金的方式

5、案例分析：浙江上市公司房企用私募股权基金融资

四、房地产融资的创新工具：产业基金

1、产业基金的特点

2、我国产业基金的现状

3、产业基金对房地产企业发展的作用

4、房地产企业如何建立产业基金

5、银行为什么愿意参与产业基金(案例分析)

五、房地产企业的投融资管理

1、建立企业金融安全防范体系

2、企业家做投资的评估标准

第三讲银行金融创新与转型升级

一、中国经济发展与个人财富增长

二、商业银行发展现状

1、国际化步伐在加快

2、银行基层化

3、业务趋同化

4、中间业务比重日益加大

5、不断开拓个人银行业务

6、电子银行发展迅速

三、我国商业银行发展趋势预测

1、混业经营仍是大势所趋

2、集团化经营

3、合作经营越来越多

4、虚拟化经营

5、用增值服务来发展长期良好的客户关系

6、各显其能银行理财竞争激烈

四、当前银行金融创新与转型策略

(一)金融创新的内容

(二)商业银行金融创新的途径

(三)转型策略

1、管理转型

2、业务转型

3、服务转型

4、转型的商业银行定位要准确

五、财富管理的定义及具体流程

1、财富管理定义

2、财富管理具体流程

六、中国财富管理市场现状

1、国外金融机构财富管理发展阶段(以美国为例)

2、全球财富市场

3、中国的财富市场

4、我国对银行财富管理服务的需求增加

5、私人银行将成摇钱树

6、汇丰集团私人银行案例研究

七、用金融创新建立新的商业模式

1、银行金融产品的创新对策

2、中小企业货

3、影子银行

4、产业链融资

5、用金融创新解决中国农业落后的局面：帮地方政府组建股份制大型农场

6、互联网金融

八、中国财富管理市场的发展趋势展望

1、财富管理的趋势

2、建立资产配置组合

3、用优秀的投资专家品牌提高银行的核心竞争力

4、打造出国内优质的财富管理银行

专家简介 宏皓：原名：章强。著名金融学家﹑融资专家，北京交通大学客座教授、中央财经大学证券期货研究所研究员﹑中国金融智库首席金融学家、政府、上市公司金融顾问，中经产业基金理事会秘书长，央视网财经评论员。被社会广泛誉为：投资大师，中国私募基金之父。

曾在社科院﹑北京交通大学、清华大学、北京大学、中央财经大学、浙江大学MBA、EMBA、总裁班等多次讲授《宏观经济形势分析》、《私募股权与金融投资》、《产业园区金融创新》、《资本市场与风险投资》、《房地产行业投融资管理》、《企业资产管理》、《企业融资策略》、《企业战略转型》、《公司理财》、《公司治理》、《资本运作与投融资管理》、《私人银行财富管理》、《投资银行业务的发展与创新》、《村镇银行的金融创新与发展实务》、《十八大宏观经济政策解读与银行创新发展》等课程。并撰写2012年中国农业银行总行私人银行《中国财富市场调研报告》。

常受邀在中央电视台《经济半小时》、中央人民广播电台《经济之声》、中国经济网、央视网、人民网等国家级媒体担任特约专家嘉宾。

22年从事金融投资理论的研究和实践，近10年来著有《第一财富大道》、《家庭理财行动》、《理财改变命运》、《理财身价倍增》、《卓越理财》、《理财决定命运》、《融资决定成败》等20多部著作。是目前国内在投资理财方面出版著作贡献最多，受众面最广的金融投资专家。

第三篇：房地产融资中的上市融资

房地产行业作为典型的高投入、高风险、高产出的资金密集型产业，对金融市场具有天然的高度依赖，而发展滞后的房地产融资市场必然会拖累房地产业的健康发展，影响房地产市场的正常供给;与此同时，为了回应融资困局，房地产业纷纷开始探求多元化的融资渠道，房地产融资也成为业内最受关注的议题，能否尽快建立健全的多渠道融资体系，获得足够的资金支持，已成为房地产业发展的关键。房地产金融面临的主要问题，不是房地产信贷政策的松紧问题，而是房地产融资渠道宽窄的问题。多元化融资是国家宏观调控背景下房地产业的必然选择，但如何降低融资成本，哪种融资工具的使用成本最低廉，是房地产企业考虑最多的问题。

一、目前房地产企业上的融资方式：

1、银行贷款

房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费等活动有关的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。至今银行贷款仍然是我国房地产最主要的融资渠道，至少70%以上的房地产开发资金仍然来自商业银行系统。在目前的情况下，房地产以银行为主导的模式，短期内不会改变。

2、债券融资

房地产债券是企业债券中的一个组成部分。我国房地产企业发行企业债券并不多见。国家应适度放宽对房地产企业债券发行主体、融资项目和利率等限制条件，增加对符合条件的房地产企业发行长期债券的额度，为房地产企业通过债券融资创造良好的条件。

3、夹层融资

“夹层融资”是指从风险与收益角度来看，介于股权与债权之间的投资形式。“夹层融资”可创新的金融产品很多，一部分可以转让股份，一部分可以转让成债券;在结构上，可以是本金和利息按月付给投资人，也可以在前期急需资金的时候只支付利息，最后才归还本金。因此，灵活性非常适合于房地产业。

4、信托融资

在银信贷收紧的情况下，房地产信托迅速成为近年来异常活跃的房地产融资方式。我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营、管理和处分的财产为房地

产及相关财务的信托。目前房地产信托投资规模仍然很小，但却提供了一种新的融资模式，可能成为房地产资金供给渠道的有效补充和主流发展方向之一。

5、海外地产基金

外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式——一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产;二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。

6、信托投资基金

房地产投资信托基金(ReaIEstatelnvestmentTrusts，简写为REITs)，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金， 由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。

7、私募融资

作为一股不容忽视的民间力量，在股市和房市这样一些高回报的行业中，私募基金无时不在证明自己的存在，甚至充当房价大幅波动的罪魁祸首。私募房地产信托基金由于投资标底和募集的基金份额流动性均不高，私募发行股票也存在范围有限、流动性不高的问题，因而这两种融资方式都有较大局限性。

8、典当融资

对于国内数量众多的中小型房地产开发企业而言，宏观调控之后的资金问题与大型开发商相比显得尤为突出。在主要渠道提高门槛之后，重新开辟融资渠道成为现实的选择。此时，房地产典当作为一种替补融资手段进入开发商的视野。典当行可以利用其方便、快捷的业务特点，积极参与中小企业融资贷款业务。

9、上市融资(本文重点)

理论上说，公开上市是最佳途径，因为直接融资，可从容化解金融风险，降低企业融资成本，改善企业资本结构。

二、对房地产企业上市融资的概述

2.1房地产企业上市融资的含义

所谓的房地产上市融资，简单来说就是房地产公司或企业通过发行股票在资本市场上融通资金。本质上是房地产企业所有者通过出售可接收的部分股权换取企业当期急需的发展资金，依靠资本市场这种短期的输血发展壮大企业的规模。从长远的角度讲，融资是手段而不是企业的终极目的。融资通过企业有效资本的具备而指向了企业现阶段所选择的产业或将转型的产业的竞争优势塑造，进一步

指向了企业的利润以及终极的股东价值回报的最大化。

三、房地产企业上市融资的方式

上市融资可分为直接上市融资和间接的上市融资：

直接上市融资即IPO融资，是指房地产企业在国内A股市场公开发行股票并上市。

间接上市融资即买壳上市，是指非上市公司通过收购债权、控股、直接出资、购买股票等收购手段，以取得一家上市公司一定比例的控股股权来取得上市的地位，然后通过注入自己有关的业务及资产，实现间接上市的目的。

四、房地产上市融资的优点

开发商之所以重视与资本市场的对接，是因为采取这种方式融资不仅能给房地产企业带来发展所急需的资金，而且还能促使房地产企业规范经营，有利于企业长远发展。具体讲，采用上市的方式融资对房地产企业具有以下三点好处：

1、融资成本低、效率高。进行股权融资最大的好处就是企业没有定期还本付息的压力，可以很好地规避企业在经营状况出现起伏时伴随的财务风险。发行股票意味着企业可以降低其资产负债率，还可以为企业再融资奠定良好的基础，这是其他融资方式所无法比拟的。

2、具有广告效应，能带动房地产销售。房地产企业股票上市流通后，就会受到公众的关注，

3、有利于规范管理，提高其核心竞争力。

五、IPO上市与买壳上市的比较

5.1上市条件

1、IPO上市

与其它企业一样，根据我国《证券法》，股份有限公司申请股票上市，应当符合下列条件：

(1) 股票经国务院证券监督管理机构核准已公开发行;

(2) 公司股本总额不少于人民币3000万元;

(3) 公开发行的股份达到公司股份总数的25%以上;公司股本总额超过人民币

4亿元的，公开发行股份的比例为10%以上;

(4) 公司三最近无重大违法行为，财务会计报告无虚假记载;

(5) 连续三年盈利，预期利润率大于银行同期的存款利率。

2、买壳上市

买壳上市基本上不需要以上的条件，对于盈利要求就是最近三年的加权净资产收益率不低于6%。

5.2各自优缺点

通过以上的对比，IPO上市与买壳上市都存在各自的优缺点。只有知道这两种上市融资的方式的优缺点，才能更好地作出上市的决策，为企业融资带来便利。

1、IPO上市的优缺点：

(1)优点：

① IPO上市最大的功能就是融资。房地产企业一般可以发行总股本约30%的股

份，迅速从股市直接募集资金量，增加现金流入，加大对房产的投资。 ② 通过IPO上市，可以规范房地产企业行业、财务体制，完善企业内部管理，

让房地产企业在公众的监督下运行;可以使房地产企业的股权、业务、资产、人员、业绩稳定，可持续性发展。

③ 通过IPO上市，房地产企业可以迅速提升企业形象和知名度，利用这有效的

广告效应帮助企业开拓更广阔的市场。

④ 企业IPO上市一般由其自己来规划主导，哪些资产拟上市，哪些资产不注入，

以及人事安排与公司治理等，都可按通常惯例有序推进，自主性较强。

(2)缺点：

① 上市周期很长。IPO上市需经过改制、辅导、审核、发行等过程，需要连

续运营3年、3年连续盈利才能申报材料，上市准备时间和审批流程过长，手续繁杂。目前证监会排队的企业大概在260家左右，按照证监会每周2家的审核速度，目前马上申报材料到审批通过至少还得2年。

② 通过率相对较低。由于IPO是优中选优，所有证监会对IPO的审核较为严

格，企业上市要求较高，目前总的通过率在80%左右，即5家申报公司中否决1家。特别是对房地产企业，国家一向严格把控，现在IPO上市的可能性极小。

③ 不确定大。近年来，由于房地产行业发展过度膨胀，国家一直是持打压的

态度。受到国家政策的影响，IPO的审核亦存在较大的不确定性。

2、买壳上市的优缺点

(1)优点：

① 买壳上市具有上市时间快，节约时间成本的优点，因为无须排队等待审批。

房地产企业通过重组整合业务即可完成上市计划，这对于想上市却受到证监会限制的房地产行业来说确实是个不错的选择。

② 房地产在买壳上市后，通过对资产与业务的重组可以改善上市公司的经营状

况，保持良好的融资渠道，通过向持控股地位的集团公司购买优质资产，既可以使公司获得良好的经营项目，进一步提高经营业绩，维持再融资的可能。 ③ 买壳企业可以通过IPO避开对房地产行业政策的苛刻要求，不用考虑IPO上

市对经营历史、股本结构、资产负债结构、赢利能力、重大资产(债务)重组、控股权和管理层的稳定性及公司治理结构等诸多方面的特殊要求;只要企业从事的是合法业务，有足够的经济实力，符合《公司法》关于投资的比例限制，就可以买壳上市。

(2)缺点：

① 买壳上市所涉及的壳公司质量风险、要约收购风险和增发新股中的其他不可

控风险均较多存在，亦即买壳上市所采用的方案技术性更强，通过买壳成为上市公司买到的壳中可有隐藏着财务黑洞、隐含债务和法律诉讼。企业沦为壳的过程往往是值得买壳公司关注的。因此，市场上的壳资源不是太少，就是购买成本太高。

② 买壳上市的企业除非壳公司本身有资金并且同意以股份转换的方式完成交

易，企业在买壳的过程中是无法获得新资金的。企业要想融入新资金就必须通过后续的定向私募或二次发行。

③ 通过买壳成为上市公司，由于股票的流动性有限，因此在并购中其股票并不

能像现金一样成为卖方普遍接受的硬通货。上市公司的资源优势因此荡然无存。买壳对于提高市场影响力几乎没有任何帮助，原本不知名的企业买壳以后继续不知名。

六、总结

虽然买壳上市方式为房地产企业融资提供了一个可考的选择，但在策划中要

清醒认识到可能面临的种种困难。由于经历了重组和并购的浪潮之后，我国市场上的壳资源已越来越少，买壳上市的成本也逐年上升;由于财政部调整了债务重组的会计处理方法，买壳以后上市公司不再可以通过债务重组来快速扭亏，而要在实施重大资产重组并经过较长时间，1年以上的，经营才会取得筹资资格;人员和管理的整合，理顺其内外关系。这就要求作为买壳方的房地产企业不但先要有一定的资金实力来支付买壳资金，还要具有先进的管理，才能注入到新公司中，实现再融资。

第四篇：房地产融资分析

1. 定义：

房地产融资是指房地产企业为满足项目资金的需求，以项目为依托，获取资金，完成项目开发建设。

2. 分类：

主要的分类方式为二大类：

(1) 内部融资和外部融资

内部融资包括：企业预付房款和应收账款，员工集资等

外部融资包括：企业上市，房地产信托，房地产企业债，银行贷款等

(2.)直接和间接融资

直接融资是指从资本市场募集资金，间接融资是指从金融类机构募集资金。

银行贷款：

银行融资需要注意的三要素：

1. 融资额 2.下贷款时间 3.贷款资金使用效率

银行融资流程：

1. 融资额度匡算 2.融资方式确定 3.落实授信额度 4.银行受理

5. 调查审批6.银行审批 7.发放贷款 8.贷后监管

政府监管：因为央行212号文件要求房地产开发企业必须具备“四证一金”和35%的自有资金方可获贷款。

目前，公司跟各大商业银行(中农工建和民生)都按照这个融资流程来运行。

房地产信托

房地产信托又分：房地产股权类信托，房地产债券类信托，房地产收益信托。其中，房地产股权类信托最常用，其优势在于可以垫付土地出让金，而银行贷款不可以。房地产债券类信托由于融资成本比银行贷款要高，一般不常用。

目前，公司和平安信托的合作好像就属于股权类信托模式。平安信托设立融资方案，购买部分项目公司股权，公司承诺到期溢价回购，并以抵押物和信用做担保。

融资项目提供的主要材料：

从重庆和西安各项目提交的材料中，可以看到。除了对集团的的财务状况，信用评级和开发资质审核外，最主要的还是项目情况。而在项目材料中，最主要的是可研究性报告。通常的可研究性报告包括：项目概况，市场研究，项目规划方案，项目进度设计，项目财务测算，项目财务评价，项目不确定性分析，项目社会影响和总结。

其中，对于我们融资来说，项目进度设计，项目财务测算，项目财务评价，项目不确定性分析是主要了解和掌握的。

项目进度设计每个项目公司根据实际情况，具体制定。财务测算主要是对项目的土地价款，开发成本和开发费用做个预算，并计算总投资，来确定融资额度。具体根据项目公司和拓展部中心的材料为准。财务评价主要是通过财务模型，根据一些动态经济指标如内部收益率(IRR)，动态回收期，净现金流值来评价项目收益。项目不确定分析，主要通过盈亏平衡分析和敏感度分析来对判断投资方案对不确定性因素变化的承受能力，以及相关指标对这些不确定因素的敏感程度，对项目的最终决策提供参考依据。

第五篇：房地产融资难？

不难看出，一月房企八成金额得益于海外发债，毕竟与2012年600亿的海外债融资总额相比，一月单月便超出了过去一年的六成。在业内人士看来，房企的这波融资潮除了便于短债转长债以外，房企掀起融资潮也是为企业项目拓展提供资金支持。对此，易居中国高级分析师薛建雄向和讯房产指出，目前楼市尚在去泡沫的过程中，不少开发商在去年

三、四季度大举拿地后，资金面开始“难受”，而1月后，楼市会进入冬季休整期，将自然降温。

对于房企“资金面难受”，公衍奎亦有不同解读，他指出，目前楼市调控和信贷政策难言放松，各方融资渠道收紧，而今年又是房地产信托兑付的高峰年，基金兜底、无力偿付的案例必将增加。融资好景或难持续。

事实上，2013年开年至今，房地产信托已出现3起“绝当”，此前更是曝出华业地产无力承担信托到期的案例。

与债务压力相对应的是，房企融资好景或难持续。就房企海外发债而言，穆迪、标普等国际评级机构坚持对我国房企的海外债券多给予“非投资”评级(即垃圾债)，而福克斯消息称，瑞银依旧看空债券市场，并计划于近日将其经济业务中的债券客户重新列为“激进”投资者。

而有意思的是，对于另一条重要的融资途径——配股，资本市场似乎也不太认可。就在融创和恒大公布配股计划的次日，两家房企的股价竟分别在花旗和摩通等大行的“护航”下跌破配股价，这对于认购者而言无异于“竹篮打水”一番。

在经历了一轮楼市“大跃进”之后，房企高负债的发展模式依旧未得到明显改变，与之同时，信托业协会的数据还显示，2013年房地产信托兑付本息将达2800亿元，远超2012年的1759亿元，兑付顶峰将在二季度出现。2011年高昂的信托本息以及2012年末骤增的拿地成本，即使是大房企也难言轻松。

以恒大最为典型，据了解，在2011年，恒大共成立16款信托产品，募集资金将近46亿;而在2012年，恒大在上半年新增土地储备仅为544万平方米，下半年却激增至2046万平方米。

在恒大8月底披露中报后，摩根大通随即发布研报称：“对恒大净负债率跃升至96.1%感惊讶。”高盛明确表示：“除非恒大管理层愿透过更谨慎的新收购、扩展来降低其资产负债表上的存在危机，否则其高净资产债务比率将持续。”