地产公司案例分析报告

报告具有汇报性、陈述性的特点，只有按照报告的格式，正确编写报告，报告才能发挥出它的作用。那么在写报告的时候，应该如何写才能突出的重要性呢？以下是小编整理的《地产公司案例分析报告》的文章，希望能够很好的帮助到大家，谢谢大家对小编的支持和鼓励。

第一篇：地产公司案例分析报告

XX房地产开发集团公司越南河内投资可行性分析报告

XX房地产开发集团公司越南河内

投资可行性分析报告

一、总论

1.项目名称:现代花园

2.承办单位概况

承办单位是XX房地产开发集团公司，注册资本3000万元，开发资质为一级。公司经营范围：房地产开发、房地产经营、商品房销售、物业管理等。公司实行规划、开发、管理、销售、服务一体化，一贯秉承"诚信、合作、卓越、创新"的经营理念，开拓进取。

二、投资必要性

根据调查，可知河内房地产现状。市场潜力大。越房地产处于初级阶段，市场潜力大。用地方面，房地产开发以建新区为主，多数项目位于交通便利的城郊，土地存量充裕，尚有大量公有地可开发。需求方面，目前越城镇人均居住面积仅10平方米。越政府提出到2010年将人均面积提高到156万套，其中河内市建5000套。随着城镇人口膨胀，购房需求将不断增加，商品房开发潜力较大。写字楼和高级酒店亦供不应求。据越方统计，近两年河内市A类、B类写字楼出租率高达955星级酒店入住率高达855星级酒店客房约7000套。

三、社会可行性

1、政策方面

1986年越南实行革新开放，由计划经济向市场经济体制转变，陆续实施包括住房制度在内的系列改革。目前，越房地产开发以国内企业为主，外资比重逐渐扩大。

改革以来，越房地产几度出现较大起伏。1994 - 2002年，河内市政府陆续出台一系列规划促使地价和房价持续飚升，如经济社会发展规划、土地使用规划、城镇建筑规划等，对房地产发展影响较大，加之城镇人口迅速膨胀，购房需求增加，从而刺激地价和房价上涨。2003年以来，越房地产趋于低迷，原因是政府加强土地管理，银行控制放贷，居民购房更为理性，多数持币观望，购房热潮渐缓。

为鼓励外商投资于房地产，尤其商品住宅区，越政府出台了相关优惠政策，规定凡投资用于出售和出租商品住宅区项目的外国投资者均可享受税费优惠，具体如下：

关于地租，外国投资者在租地期间可减免用于建设商品住宅区所占地的租费;对于外国投资者需交纳租费的土地(建筑本身占地以外部分)，自租地合同签订之日起，可免3年租费;对于缓建或暂缓运作项目，外国投资者可在缓建或暂缓运作期间减免50%的租费。

关于所得税，根据项目所在地区不同，外国投资者享受不同税收优惠，即：在特别贫困地区投资的商品住宅项目所得税率为10%;在贫困地区投资的商品住房.产品供需预测宅项目所得税率为15%;在其它地区投资的商品住宅项目所得税率为20%。

2.投资对社会影响分析

随着经济的发展，房地产市场已成为越南经济的重要组成部分，尤其是住宅房地产的开发已成为房地产开发市场的核心。本公司的投资项目不但可以为大量河内居民提供高质量的住房，解决人们对优质住房的需求，还给该河内的人文、自然环境带来了巨大的改善。同时将会带来大量的就业机会。总的说来，该项目的建设对社会各个领域的发展都有拉动作用。对社会的发展是有积极的作用。

四、经济可行性

本建设项目总建筑面积接近13万平方米，预计开发项目固定资产项目投资总额为14828.67万元。签订了工程承包合同后，XX房地产开发集团公司会全力以赴地为该工程筹措资金，如：利用自有资金3000万元、银行贷款5002.61万元以及房屋预售等方式筹措资金。因此本房地产越南河内投资开发方案在经济方面是完全可行的。

五、风险分析及对策

本投资项目可能存在的风险主要有：政策风险、经济风险、社会风险、内部决策和管理风险等。可以采取以下几项措施及早地发现或预测到这些风险，化解或缓和、减轻、控制这些风险。如：通过加快进度来回避风险、通过市场调查来降低风险、通过加强管理来控制风险等。

第二篇：房地产公司财务分析指引

一、公司与项目基本情况介绍

1、公司基本情况

如公司成立时间、合并范围及变动情况、员工人数、财务人员基本情况等。

2、项目基本情况

如公司房地产项目名称、位置、建筑面积;各项目拿地、开工、竣工、实现销售、结转收入的时间节点;在建项目当年开工、竣工面积及计划完成情况;当期新获项目地价、建筑面积、规划用途等基本情况;现有跟进项目情况。

二、当地市场分析

1、当地经济状况

当地经济发展状况;城镇人口;城市化率、人均收入、房价及房价走势;当地文化和居民消费习惯;当期商品房成交价格、成交量;当期土地招拍挂情况等。

2、当地主要竞争对手分析

当地市场份额较大的开发商、已进驻该城市的全国知名开发商、区域性龙头企业;公司项目周围的竞争对手楼盘及其产品类型、价格、销售推盘时间是否与公司接近;当期当地主要竞争对手动向。

三、公司资金状况分析

1、当期主要资金收支情况

当期房款回笼金额、新增银行贷款金额;股东投入资金情况;项目当期投入与累计投入情况;支付地价、工程款、税费情况。

2、下阶段资金计划

下阶段的主要资金需求;已签约未回笼金额、尚未使用的贷款额度、预计银行放款;尚未支付的地价金额、待付工程款、应交税金、在跟进项目资金需求;资金缺口及解决措施。

三、公司资产情况

资产增长情况、增长的主要原因;期末货币资金较多的原因;应收账款形成的原因;系统外大额、异常预付账款、其他应收款形成原因;预付账款、其他应收款长期挂账的原因;职工借支较大的原因。

新购置的金额较大固定资产、大额固定资产报废;存货主要种类;商铺、写字楼、住宅、别墅、车库、酒店等的金额和比例;开发产品长期挂账未结转的原因;投资性房地产明细及租金收入情况;其他出租物业及租金情况。

四、公司负债情况

期末银行借款总额、借款利率、承担的利息费用;当期新增借款期限、利率、附加费用情况;公司各项目预收账款余额;系统外大额、异常应付账款、其他应付款形成原因、长期挂账的原因。

五、公司销售情况

公司新开盘项目情况;项目销售进度、销售完成预算情况;当期销售签约金额、认购金额、已认购未签约金额;销售面积、销售均价及住宅、商铺、写字楼等的销售均价。

六、公司盈利状况

当期营业收入来源、具体明细，房地产结转收入对应的楼号，预提的土地增值税情况;结算单价、单方成本、毛利率情况及其高或低的原因分析;公司管理费用、销售费用、财务费用及开发间接费用的内容、增长情况、与预算相比情况;业务招待费、人工成本情况;大额营业外收入、营业外支出的情况;年内可结转收入项目的交楼计划;预计结转收入情况。

七、公司税务筹划情况

公司目前承担的主要税金;税收征收方式的变动情况;税务筹划思路及为此做的努力;税局关系等。

八、其他重大和异常事项

九、各项工作中存在的突出问题、改善措施与经验教训

第三篇：房地产公司稽查案例判决书

安徽省合肥市庐阳区人民法院行政判决书 (2014)庐行初字第00032号

原告：安徽省高程电子科技有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区稻香楼9号蜀山经济开发区标准化厂房综合楼七层，组织机构代码61030114-2。

法定代表人：王刃，该公司董事长。

委托代理人：孙潮群，安徽众城高昕律师事务所律师。 委托代理人：陶扬，安徽众城高昕律师事务所律师。

被告：合肥市国家税务局稽查局，住所地安徽省合肥市长江中路432号，组织机构代码78652113-0。 法定代表人：朱才群，该局局长。 委托代理人：俞勇，该局案件审理科科长。 委托代理人：孟超，安徽天禾律师事务所律师。

原告安徽省高程电子科技有限公司(以下简称高程公司)不服被告合肥市国家税务局稽查局(以下简称市国税稽查局)税务行政处理决定一案，于2014年3月6日向合肥市蜀山区人民法院提起行政诉讼。因市国税稽查局提出管辖权异议，合肥市蜀山区人民法院将该案移送至本院审理。本院于2014年4月9日立案受理后，于同年4月14日向市国税稽查局送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2014年5月14日公开开庭审理了本案。原告高程公司的法定代表人王刃及委托代理人孙潮群、陶扬，被告市国税稽查局的法定代表人朱才群及委托代理人俞勇、孟超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。市国税稽查局于2013年10月23日作出合国税稽处(2013)2010号税务处理决定，认定高程公司于2011年2月至4月取得的上海天极实业有限公司(以下简称天极公司)开具的3份增值税专用发票经证实为虚开增值税专用发票，高程公司申报抵扣的税款11284.22元依法应于认证抵扣当期转出进项税金，故限定高

程公司于15日内到市国税稽查局将税款11284.22元及滞纳金缴纳入库，并进行

相关财务调整，同时将调账情况函告市国税稽查局，逾期未缴，将依照《中华人民共和国税收征收管理法》第四十条规定强制执行。 市国税稽查局于2014年4月22日向本院提供了以下据以作出具体行政行为的

证据以及法律依据：

已证实虚开通知单、"叶环建"虚开销项汇总及三份增值税专用发票，证明本案所涉三份增值税专用发票为虚开。

司法报告书、刑事判决书，进一步印证本案所涉三份增值税专用发票为虚开。

询问通知书、税务检查通知书、税务事项通知书、税务处理决定书以及送达回证，证明市国税稽查局作出的行政行为程序合法。 法律依据：《中华人民共和国增值税暂行条例》、国家税务总局《关于纳税人善意取得虚开的增值税专用发票处理问题的通知》(国税发(2000)187号)。

高程公司诉称：2011年，高程公司从网上联系到天极公司，于2011年2月和

3月与天极公司以网签形式分别签订了三份购货合同，货款由高程公司以转账方式全额汇给天极公司，货物和三份增值税专用发票由天极公司通过快递方式邮寄给高程公司。同年3月和8月，高程公司将三份增值税发票向主管税务部门申报认证，在核验税票之后办理了抵扣。后上海市金山区国税稽查局认定该三份增值税发票为虚开，市国税稽查局据此向高程公司下达了税务处理决定书，认定高程公司取得三份增值税专用发票系违法，要求高程公司缴纳已经抵扣的税款11284.22元及滞纳金。高程公司与天极公司系正常的贸易往来，税票取得合理合法，市国税稽查局认定的违法事实不能成立，请求法院依法撤销市国税稽查局作出的合国税稽处(2013)2010号税务处理决定，退还高程公司缴纳的税款11284.22元;本案诉讼费由市国税稽查局负担。 高程公司在举证期限内提供了以下证据：

1.合国税稽处(2013)2010号税务处理决定书，证明市国税稽查局作出的具体行政行为侵犯了高程公司的合法权益。

2.安徽省合肥市国家税务局的行政复议决定书，证明高程公司就市国税稽查局的税务处理决定履行了行政复议前置程序，符合起诉条件。 3.产品采购合同三份、记账凭证、交通银行结算回单复印件、增值税发票三份、产品入库单五份，证明高程公司与天极公司关于元器件的采购系真实贸易往来，取得的三份增值税发票合法，不存在违法事实。 4.增值税纳税申报表、企业网上认证结果通知书、企业网上认证结果清单，证明高程公司就三份增值税发票向税务主管部门纳税申报，并通过认证准许抵扣，说明此三份增值税发票真实合法，高程公司不存在违法事实。 市国税稽查局辩称：

一、高程公司取得的三份增值税专用发票均为虚开发票的事实清楚，证据充分。《中华人民共和国发票管理办法》第4条规定，国务院税务主管部门统一负责全国的发票管理工作。省、自治区、直辖市国家税务局和地方税务局依据各自的职责，共同做好本行政区域内的发票管理工作。高程公司取得的三份增值税专用发票均由位于上海市金山区的天极公司所开具，上海市金山区国家税务部门依法有权对本案所涉三张增值税专用发票是否属虚开作出认定。根据上海市金山区国家税务局稽查局于2013年6月3日出具的《已证实虚开通知单》，高程公司取得的三份增值税专用发票均为虚开发票。

二、市国税稽查局作出的税务处理决定适用法律准确，依法应予维持。 1.国家税务总局《关于纳税人善意取得虚开的增值税专用发票处理问题的通知》(国税发(2000)187号)规定，购货方与销售方存在真实的交易，销售方使用的是其所在省(自治区、直辖市和计划单列市)的专用发票，专用发票注明的销售方名称、印章、货物数量、金额及税额等全部内容与实际相符，且没有证据表明购货方知道销售方提供的专用发票是以非法手段获得的，对购货方不以偷税或者骗取出口退税论处，但应按有关法规不予抵扣进项税款或者不予出口、退税;购货方已经抵扣的进项税款或者取得的出口退税，应依法追缴。2.《中华人民共和国增值税暂行条例》第9条规定，纳税人购进货物或者应税劳务，取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国务院税务主管部门有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。综上，高程公司的诉讼请求不能成立，请求法院驳回。 经过庭审举证、质证，双方当事人的质证意见如下：

高程公司对市国税稽查局提供的证据质证意见为：对市国税稽查局提供的所有证据的真实性、合法性和关联性均无异议，但对其证明目的有异议，认为高程公司取得三份增值税发票系善意取得，不存在违法行为;另外，市国税稽查局在上海市第一中级人民法院的刑事判决尚未生效的情况下作出税务处理决定，系程序违法。

市国税稽查局对高程公司提供的证据质证意见为：对证据

1、证据2和证据3的真实性、合法性和关联性均无异议;对证据4的真实性无异议，但认为该三份增值税专用发票是虚开的，不能抵扣，已经抵扣的进项税款应依法追缴。

因高程公司对市国税稽查局提供的证据均无异议，市国税稽查局对高程公司提供的证据真实性也无异议，本院对双方当事人提供的证据的真实性、合法性和关联性予以确认。

本院根据确认的证据以及当事人的陈述，查明事实如下：

2011年，高程公司通过网上联系到天极公司，分别于2011年2月和3月与天极公司以网签形式签订了三份购货合同，货款由高程公司以转账方式汇给天极公司，并通过快递的方式收到了货物和三份上海增值税专用发票，该三份增值税专用发票均由天极公司开具，分别为：发票代码3100104140、发票号码20304860、价税合计46518元;发票代码3100111140、发票号码0186958

5、价税合计1180元;发票代码3100111140、发票号码0186958

6、价税合计19344元。同年3月和8月，高程公司将该三份增值税发票向主管税务局申报认证并当期抵扣。

2013年6月3日，上海市金山区国家税务局稽查局向安徽省合肥市国家税务局出具《已证实虚开通知单》，证实高程公司于2011年2月至4月取得的天极公司开具的三份增值税专用发票系虚开。 2013年6月18日，市国税稽查局向高程公司出具询问通知书和税务检查通知书，并于同年7月2日向该公司出具税务事项通知书，通知高程公司其取得虚开的三份增值税专用发票的进项税额不得从销项税额中抵扣。

2013年10月23日，市国税稽查局对高程公司作出合国税稽处(2013)2010号税务处理决定，决定对高程公司抵扣的税款11284.22元予以追缴。高程公司不服，向安徽省合肥市国家税务局提出复议申请，该局于2014年1月24日作出合国税复决字(2014)1号行政复议决定，维持了市国税稽查局的税务处理决定。高程公司不服，提起行政诉讼。 本院认为：市国税稽查局作为税务机构，依法具有作出税务行政处理的执法主体资格。经上海市金山区国家税务局稽查局查证，高程公司取得的由天极公司开具的三份增值税专用发票系虚开增值税发票。

根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第九条规定，纳税人购进货物或者应税劳务，取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国务院税务主管部门有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。该条款是对不符合规定的增值税扣税凭证不得抵扣税款的规定，而不考虑受票方主观上有无过错。

高程公司作为增值税纳税义务人，其凭收受的虚开的增值税专用发票，依法不能获得抵扣进项税款，已经抵扣的进项税款，应依法追缴。高程公司认为其与天极公司之间系真实的贸易往来，其取得天极公司开具的三份增值税发票不存在违法事实，针对此种情况，市国税稽查局在没有证据证明高程公司知道所收取的增值税专用发票是他人虚开的情况下，按高程公司善意取得虚开的增值税专用发票，适用国家税务总局国税发(2000)187号文件规定作出追缴抵扣税款的决定并无不当。

庭审时，高程公司对市国税稽查局提供的《已证实虚开通知单》表示无异议，而该通知单是市国税稽查局作出合国税稽处(2013)2010号税务处理决定的事实依据，叶环建案的刑事判决生效与否与市国税稽查局作出本案所涉具体行政行为之间无必然联系，故高程公司关于市国税稽查局在叶环建案的刑事判决未生效的情况下即作出税务处理决定系程序违法的主张不能成立。 综上，市国税稽查局作出的合国税稽处(2013)2010号税务处理决定，认定事实清楚，主要证据确凿，执法程序合法，适用法律依据适当，高程公司诉请撤销税务处理决定的依据不足，本院不予支持。因市国税稽查局认定高程公司系善意取得虚开的增值税专用发票，其在《税务处理决定书》中使用"违法事实"一词欠妥，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条第

(四)项规定，判决如下： 驳回原告安徽省高程电子科技有限公司的诉讼请求。 案件受理费50元，由安徽省高程电子科技有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长

徐 燕 审 判 员

胡世中 人民陪审员

张长粹 二〇一四年六月六日 书 记 员

郭芳兵

第四篇：房地产公司年底财务主要分析的内容

对于三张主表：

1.资金结构构成分析：分析资金的结构合理性如否，根据所处企业的行业性质，采用绝对构成比例.

2.经营协调性分析：计算企业的营运资本、营运资金需求和现金支付能力来分析企业的企业的动态协调性。具体内容详见上贴。

3.偿债能力分析：通过相关财务指标计算分析企业的经营风险和财务风险，合理利用2个杠杆系数。

4.利润构成及盈利能力分析：从企业实现利润的稳定性角度通过经济效益指标编制分析性利润表。根据杜邦财务分析体系层层剥离，找出影响权益收益率的波动因素。

5.经营管理能力分析：A、从企业资产、负债和所有者权益变动角度分析;B、从企业生产经营活动协调性角度分析;C、从企业的经营决策能力角度综合评价。

6.发展能力分析：从企业的自我发展能力和筹资能力角度分析企业的发展状态。

7.投资项目经济可行性分析：在考虑实际因素情况下根据项目的立案和对比方案进行优劣可行如否分析。

8、现金流量表分析。具体(略)，针对年报企业用。

9、效绩评价指标综合分析。针对熟练者应用。

对于其他附表：

1.成本分析：采用纵向和横向对比分析，分析企业的现状及影响其升降的原因。仅对工业企业适用。

2.三大费用分析：加强控制考核力度，提取建议。

3.具体材料利用率投放分析：

4.综合摊销贡献及盈亏临界点分析。

5.其他附表：根据具体情况编制。

第五篇：房地产公司如何查----读税务稽查案例有感

以前在稽查岗位时，就没查过房地产企业，只是一次工作借用，参与了一个小小的房地产案子，那个案子非常简单，就是成本大于收入了，房地产公司的“亏损”核算没有按照会计和税法的规定来核算，大家都知道，房子的销售价肯定是大于成本价的，房价在几年内就翻了几番了，各地的房地产老板们也赚够了钱，那么帐上怎么会亏损呢?原来他们把所有的成本都摊到了已销了部分房屋上，如开发的100套房产花费的成本全部摊到了已销了20套房屋上，这样成本就远远的大于了收入，老板们的解释也合理，我支出了花费了100套的成本当然要计100套成本，我只卖出了20套当然也只记20套的收入，这样说来也是合情合理的，只是不合法了，100套的成本是“开发成本”，而销售的20套结转的应该是“销售成本”，会计把两个成本故意混淆了，当然就出现了成本大于收入了。

其实房地产公司要想少缴纳常用的手段就是少计收入，多计成本费用，说起来很简单，做起来却是很难。如下的案例值得参考和学习。

某房地产公司隐匿收入偷税案

本案特点：本案房地产企业财务制度较为健全，税务检查人员注重房地产开发基础数据分析比对，运用“解剖式”方式检查，从而发现纳税人设置两套账隐匿收入的违法事实。本案对行业性税收检查具有参考价值。

一、案件背景情况

(一)案件来源

2007年1月20日，某市地方税务局稽查局(以下简称稽查局)收到一封群众举报信，反映某房地产开发公司有销售收入不入账、做假账等严重偷税行为。针对举报信和举报材料反映的内容，稽查局领导按规定将该公司列入了检查计划。

(二)纳税人基本情况

某房地产开发有限公司成立于2003年12月，是由集体企业改制而成，股东全部为自然人，注册资本5000万元。具有国家二级房地产开发资质。公司成立以来，在市内黄金地段，先后成功开发了“A花园”和“B新城”两个比较有影响力的高档住宅小区和两座正在施工中的豪华写字楼，其中两个住宅小区已经开发完毕，账面上体现全部销售完毕。

二、检查过程与检查方法

(一)检查预案 举报人举报该公司存在收入不入账、做假账等严重偷税行为，但没有提供具体的线索和相关证据，举报人坚称，如果税务机关不查处，还要继续向上一级税务机关举报。稽查局领导对此高度重视，召集有关人员专门召开会议，进行了细致研究和周密部署，并成立了由一名副局长为组长，五名稽查业务骨干为成员的专案小组。根据会议部署，检查小组制定了详细的检查计划和实施方案。

(二)检查具体方法

检查人员经过初步查看征管资料和外部调查，了解到某房地产公司生产经营管理较规范，财务核算制度健全，财务人员对会计和税收业务知识也比较熟悉，该单位2005年被市政府评为“纳税百强单位”。面对这些情况，检查人员有些犹豫：到底是举报人出于个人目的恶意报复，还是该单位偷税手段隐蔽。为稳妥起见，报经领导批准，决定以房地产行业税收专项检查的名义，正常调取该单位2004-2006年的账务资料进行检查。

根据检查计划，检查人员打破“就账查账”的常规检查方法，采取全面检查与重点检查、账面检查与实地检查相结合的方法，以营业税、土地增值税和企业所得税为重点检查税种，以商品房开发面积、销售价格及售房收入为重点检查项目，对该单位进行“解剖式”检查。

1.核对账务资料 检查人员分成两个小组，第一组检查人员，把“A花园”和“B新城”两个小区的征用土地费用、建筑安装成本、配套费、商品房开发面积、商品房销售面积、商品房销售数量、销售收入等内容进行了详细的统计和核查，并制成电子表格进行归类分析，进而全面掌握企业账面开发经营成本、收入和地方税收申报缴纳等情况。同时，第二组检查人员从公司的“工程资料账”方面入手，责令该单位提供以下经营管理资料：土地征用协议、土地使用证、规划设计平面图、建筑施工合同、工程竣工验收报告、工程决算书、房屋测绘报告、商品房预售许可证、销售台账、销售合同等。分小区、分楼盘，分年份，把公司成立以来所有的商品房开发面积、竣工验收面积、可销售面积、销售价格、预收款项、销售收入等项目进行了认真细致的检查和统计。经过20多天紧张有序的工作，第一组检查人员初步的检查结果是：该单位除了账面一部分房款用自制内部收据代替发票入账和少缴纳城镇土地使用税65400元外，没有发现举报人所说的收入不入账问题。该单位账务处理比较规范完整，账面上的销售面积、销售价格、销售收入、销售利润等都比较符合逻辑关系。该公司对查出的上述问题予以认可。

2.进一步检查工程资料

检查人员没有轻信对账面的检查结论，而是继续对该单位“工程资料账”进行检查。根据工程设计图纸、工程决算书、工程竣工验收报告和预售许可证等资料，逐一统计了每个小区、每个楼盘的建筑工程决算面积、可供销售的面积。根据企业提供的商品房销售合同，逐一统计出了全部的销售面积，包括主房、配房、阁楼和停车位等各部分面积。20多天后，第二检查小组的有关统计和检查数据资料终于出来了。经过对第一小组与第二小组取得的资料汇总对比分析，“A花园”整个小区决算面积(可销售面积)为157296平方米，财务账面上实际销售的面积为148796平方米，存在约7050平方米的差额。“B新城”整个小区决算面积(可销售面积)为125410平方米，财务账面上实际销售的面积为120430平方米，存在约4980平方米的差额。即截止2006年12月31日，该公司账面上应该还有约12030平方米的开发产品，但实际上，该公司账面上两个住宅小区的“开发产品”、“开发成本”期末均无余额，开发产品即商品房已经全部销售完毕。

3.实地调查核实

在与企业财务人员核实上述情况时，他们一口否认存在差额的事实，一会儿说是商品房销售合同上的面积不准确，一会儿又说是检查人员的统计错误造成的。为确保数据万无一失，一组检查人员又加班加点对有关资料重新核对了一遍，也没有发现统计错误。另一组检查人员又先后去了建设局、房产管理局、规划局等单位进行了外围调查取证，调出了与该公司工程开发施工有关的工程决算书、工程竣工验收报告、商品房预售许可证和商品房销售合同等关键性外部证据资料。经比对，有关内容与企业提供的原始资料内容是一致的，此举进一步巩固了检查证据资料，尤其是房屋销售面积的证据。那两组统计面积为什么会出现如此大的差额呢?问题是不是就出在这差额上呢?针对决算面积与实际销售面积存在差额的这一重大疑点，面对财务人员拒不承认差额事实和推诿的状况，检查人员积极做好财务人员的思想工作，先后五次到两个小区的现场查看。通过对每个小区，每个楼盘的逐一核对，最后终于发现了面积存在差额的原因，该公司故意隐匿开发产品和销售不入账等违法事实逐步浮出水面。原来，“A花园”小区的面积差额原因在于地下停车位。该小区的地下停车场决算面积为16650平方米，以每个30平方米的标准规划出了555个停车位用于销售，车位全部销售完毕。而该公司财务账“开发产品-停车位”实际入账只有366个计10980平方米，差额即实际少入账“开发产品-停车位”189个计5670平方米。“B新城”的面积差额源自沿街商用房，该小区的沿街商用房决算面积为25360平方米，而该公司财务“开发产品-沿街商用房”实际入账只有20380平方米，差额即实际少入账“开发产品-沿街商用房”4980平方米。其中，无偿拨付给下属单位-某物业公司1580平方米，用作办公场所，剩余3400平方米全部销售。

在铁的事实和证据面前，企业财务人员和负责人不得不承认了隐匿开发产品和售房收入的事实。原来，该公司财务人员根据企业法定代表人的安排，为了达到少缴税款的目的，对纳税事项进行了“筹划”：建立一套真实的所谓“管理会计账”，用于企业内部生产经营管理。建一套“财务账”，用于报税等应付税务机关。财务人员根据以往税务机关“就账查账”的检查方式，打起“工程大、住户多、施工和销售时间长”的擦边球，利用小区沿街商用房和停车位在规划数量上不确定的漏洞，把财务账上的“成本、产品、收入”等各种勾稽关系处理协调的情况下，把开发产品—地下停车位和沿街商用房的其中一部分不反映在财务账上，以达到隐匿收入偷逃税的目的。在实地调查过程中，检查人员还通过采取抽样调查的方式，通过走访住户、电话咨询等途径，对住房、地下停车位和沿街商用房的销售价格、销售面积和销售时间等情况进行了调查取证，进一步固定了有关证据。

(三)检查中遇到的困难和阻力及相关证据的认定 1.纳税人不配合

该公司财务人员熟悉财务税收知识，法定代表人又是人大代表,因此,他们在检查初期能积极配合检查，提供有关涉税资料，在账面检查结果出来时，也认可检查结果。但随着检查人员对“工程资料账”深入检查时，财务人员的态度就发生了变化，对检查人员不再配合，财务人员相互推诿甚至逃避、阻挠检查。法定代表人找市局领导“反映情况”，歪曲“检查人员在无事生非，故意找毛病”。面对种种压力，在各级领导的支持下，检查人员边做纳税人的思想工作，边按计划继续检查下去。最后在铁的证据面前，纳税人终于承认了违法事实。

2.检查难度大

该单位偷税的手段隐蔽，正常的“就账查账”检查方式无法发现违法问题，这需要检查人员对其生产经营情况进行全面的“解剖式”检查。这种检查方式，检查时间长，耗费大量的人力、物力和精力，纳税人的经营资料繁琐，复杂，量大，需要检查人员进行认真的梳理、归类和统计，有的还需要去外单位调查取证，容易引起纳税人的不满，这需要检查人员具备处理各种复杂矛盾和关系的能力。

三 、违法事实及定性处理

(一)违法事实和作案手段

经检查核实，某房地产开发公司主要采取设置真假两套账方式，隐匿部分开发产品从而隐匿销售收入，进行虚假纳税申报，偷逃国家税款。具体作案手段是：该单位财务人员按照正常的企业内部财务和经营管理制度，建立了一套全面真实反映企业开发成本、开发产品和售房收入的“管理会计账”，用于内部经营管理。同时又建立了一套成本、费用真实，但产品、收入不真实的“财务账”，用于向税务机关申报纳税，达到偷税目的。经检查认定，该单位主要存在以下违法事实：

1.隐匿收入偷逃税

公司开发建设的“A花园”小区的地下停车场决算面积为16650平方米，以每个30平方米的标准，划出了555个停车位用于销售，车位全部销售完毕。而该公司财务账实际入账只有366个计10980平方米，实际少入账停车位189个计5670平方米。该部分车位全部销售完毕，平均售价每平方米2150元，与市场价格基本相近，视同计税价格，共计在账簿上少列收入1219万元。 该单位开发建设的“B新城”小区中的沿街商用房决算面积为25360平方米，而该公司财务账沿街商用房实际入账只有20380平方米，实际少入账沿街商用房4980平方米。其中，无偿拨付给下属法人单位1580平方米，剩余3400平方米全部销售。根据该单位提供的账外资料，该部分沿街商用房的平均售价每平方米4250元，与市场价格基本相近，视同计税价格，共计在账簿上少列收入2116.5万元。

同时发现，该单位采用进行虚假的纳税申报手段，少缴纳土地增值税42.5万元，城镇土地使用税6.5万元。

2.未按规定开具发票

公司在预售和销售商品房时向客户开具自制的收款收据，并且没有全部入账，共使用收据12本，开具金额6523万元。根据《中华人民共和国发票管理办法》第二十条和《中华人民共和国发票管理办法实施细则》第四十八条第

(十一)项的规定，属于未按规定开具发票行为。

(二)处理结果

经税务案件审理委员会审理，税务机关依法作出如下处理： 1.根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条、第二条第一款、第四条、《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第二条、第三条、第四条、《征收教育费附加的暂行规定》第二条、第三条、《国务院关于教育费附加征收问题的紧急通知》第一条、《中华人民共和国企业所得税暂行条例》第一条、第二条、第三条、第五条、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条、第三条、第四条、第五条、第六条、第七条《中华人民共和国土地使用税暂行条例》第二条、第三条以及《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条、六十三条第一款规定，追缴该公司少缴营业税166.7万元、企业所得税82万元、土地增值税42.5万元、城市维护建设税11.7万元和教育费附加5万元，城镇土地使用税6.5万元，并同时对少缴纳税款按规定加收滞纳金。

2.根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款规定，对该公司采取“伪造账簿、记账凭证”、“虚假纳税申报” 、“在账簿上少列收入”等手段，少缴纳的营业税、城市维护建设税、企业所得税、土地增值税和城镇土地使用税，定性为偷税，处少缴纳税款一倍罚款。

3.根据《中华人民共和国发票管理办法》第三十六条以及《中华人民共和国发票管理办法实施细则》第四十八条第

(十一)项的规定，对未按规定开具发票的行为处以一万元的罚款。

四、案件分析

(一)查处本案的认识及体会 1.注重房地产开发基础资料收集分析 与其它大量不规范的房地产企业相比，某房地产公司的财务核算比较规范，如果仅仅按常规的方法进行账面检查，根本无法发现该公司存在的隐匿开发产品问题。针对这种情况，检查人员侧重了基础数据的收集分析，并结合实地检查，从源头入手，先后多次深入现场查看，才发现并查清了隐匿地下车位和沿街商业用房等账外涉税违法问题。

2.注重实地调查

利用开发小区沿街商用房和停车位在规划数量上不确定的因素，隐匿收入进行偷逃税现象，在房地产行业有着一定代表性。由于车位和商用房具体面积、数量在规划上没有明确，所以很容易让开发商做钻空子，如T公司就只是把销售的部分车位和沿街房作了账务收入处理。如果不进行销售面积与决算面积等基础数据的收集分析、不进行实地调查和账物核实，无法掌握真实的开发产品的数量和销售情况，也就发现不了这一违法事实。

3.注重外围调查

本案的成功查处，得益于采取了全面细致的“解剖式”检查。在案件检查中，检查人员突破了地税部门孤军作战的局面，先后得到了房产管理局、规划局、建设局、土地局等部门的鼎力配合和支持，为提供和固定证据提供了有利保障。该案件的成功查处，在检查房地产行业税收方面具有重要的意义，也对提升房地产行业税收管理水平有着重要的借鉴。2007年下半年，该市地方税务局在全系统房地产行业税收管理和稽查方面，全面推广了该方法，取得了显著成绩，使全市房地产行业税收管理水平上了一个新台阶。

4.注重行业特点检查

近年来，随着税收管理的规范和企业财务人员的业务提高，纳税人的财务管理也越来越规范，偷税的手段也越来越隐蔽，这就需要检查人员在检查方式上需要创新，积极探索和寻找符合行业经营特点的检查方法和思路。