地产项目分析报告

地产项目分析报告（精选6篇）

篇1：地产项目分析报告

个人认为该部分案例模板需要侧重对挖掘性案例的分析和总结，而不是资料的累积。客户背景

需要分析：

 主营业务

 公司性质

 资产组成模式

 管理层背景等因素

公司战略

对企业战略解读建议从以下几方面进行：

 理解关键组织目标

 分析公司级绩效考核体系

 未来业务蓝图

公司现状

 管理现状

 信息化现状

公司管理架构

公司组织架构

项目背景

项目动因

描述信息化动因。

主要模块

实施范围。

主要业务范围

客户主营业务范围。

客户主要问题和需求

客户主要问题

当前管理问题。

客户需求

管理瓶颈及需求。

主要解决方案

项目总体的解决思路、策略

流程图、解决方案及说明

现状流程梳理目的：

 使客户流程体系结构化、有序化；

 建立适合客户各级管理层的流程视图；

 帮助各部门按照统一的规范进行流程图的绘制。

需解决的问题：

 如何有效地定义客户企业流程的层次及各级的详细程度？

 如何实现各部门间流程的关系衔接？

主要任务包括：

 定义流程架构；

 设计流程总图；

 梳理流程目录；

 现状流程绘制；

 流程会审及发布。

项目主要实施过程

项目启动

项目调研

调研计划

一般需覆盖：

 业务管理层；

 项目部层级；

根据企业组织结构、项目规模、项目类型等因素统筹安排。

调研提纲

一般需包含：

 业务管理层与操作层区别对待；

 组织机构、业务流程现状、管理难点， 在整体组织中的地位和作用；

 与其他部门业务的衔接；

调研需求分析

 行业共性需求；

 客户特殊需求分析；

 管理现状描述是否准确完整；

 需求建议是否合理；

 与产品匹配分析同步进行；

 解决方案的依据；

解决方案

实施方案编制原则

以客户真实业务流程或是优化后的业务流程为基础，描述客户需求的实现过程。

实施方案包含的要素

建议在方案中界定以下几个要素：

（过程管理的四个要素：信息、组织、流程、规则）

 准确清晰的业务场景描述；

 未来系统建设的业务流程；

 业务流程说明；（活动描述，其中包含系统中输入的关键信息；责任中心；

系统内建设还是系统外建设；）

 界定各责任中心的职责和地位；

 客观准确描述流程关键控制点；

 目前的管理问题及改进建议。

项目实施价值

客户感言

1.附件

1.2.3.4.《项目调研报告》 《项目需求分析报告》 《项目业务解决方案》 《项目实施主计划》

篇2：地产项目分析报告

目 录

第 1 章

申报单位及项目概况

1.1 申报单位概况 1.2 项目概况

第 2 章

发展规划、相关政策和行业准入分析

2.1 发展规划分析 2.2相关政策分析 2.3行业准入分析

第 3 章

资源开发及综合利用分析 第 4 章

节能分析

4.1合理用能标准和节能规范 4.2

能耗状况和能耗指标分析 4.3

节能措施和节能效果分析

第 5 章

建设用地、征地拆迁及移民安置分析

5.1项目选址

5.2项目选址合理性分析 5.3 土地利用合理性分析 5.4征地拆迁及移民安置分析 第 6 章

环境与生态影响分析

6.1

环境和生态现状 6.2

生态环境影响分析 6.3环境保护措施 6.4

地质灾害影响分析 6.5特殊环境影响 第 7 章

经济影响分析

7.1 财务效益分析 7.2

行业影响分析 7.3

区域经济影响分析 第 8 章

社会影响分析

8.1

社会效果影响分析 8.2

社会适应性分析 8.3

社会风险分析 附表 1 投资估算表 附表 2 投资计划与资金筹措表 附表 3 营业收入及税金估算表 附表 4 成本费用估算表 附表 5 借款还本付息计划表 附表 6 项目利润和利润分配表 附表 7 项目投资现金流量表

第1章 申报单位及项目概况 1.1 申报单位概况

企 业 名 称：宁波市恒厚房地产开发有限公司 法定代表人：郑士灶

企 业 地 址：慈溪市白沙路街道三北大街2348号-2352号（一楼）

联 系 人：蔡 晓 联 系 电 话：***

经 营 范 围：慈溪市白沙路街道前应路南 1#地块以及南 2#地块的房地产开发经营和金属材料批发等。

宁波市恒厚房地产开发有限公司成立于 2012 年 11 月，是由恒舒投资（香港）有限公司和中国自然人郑士灶共同出资注册设立的有限责任公司（台港澳与境内合资），注册资本为 64000 万元人民币。其中恒舒投资（香港）有限公司出资 59100万元人民币，占注册资本的 92.34%；郑士灶出资 4900 万元人民币，占注册资本的 7.66%。目前，公司主要致力于慈溪市白沙路街道前应路南 1#地块以及南 2#地块的房地产开发经营和金属材料批发等。

本项目地块——前应路南 1#地块是由宁波市恒厚实业公司于 2012 年 7 月 30日通过国有土地挂牌出让方式取得，《国有建设用地使用权出让合同》合同编号为 3302822012A21103（详见附件 3）；2012 年 11 月 23 日宁波市恒厚实业公司通过与宁波市恒厚房地产开发有限公司签署《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，将该地块的使用权变更为宁波市恒厚房地产开发有限公司（详见附件 4）。

1.2 项目概况

1.2.1 项目背景

（1）项目名称

恒厚•阳光城（2#地块）项目（2）项目性质

新建（3）项目提出理由 慈溪市是全国百强县之一，经济发达，城市化程度较高。随着杭州湾跨海大桥的建成通车，慈溪市一跃成为连接上海、宁波两大都市的“黄金节点”，其交通和区位优势更加凸显，为慈溪经济发展注入新的活力。

近年来慈溪市中心城区不断改造提升，城市基础设施日益完善，城市品质逐 步提升，为房地产业发展带来巨大的市场机遇，众多大型房地产企业前来投资兴业。目前，华润、绿城、金地、保利、联盛等全国知名房地产企业已相继进驻慈溪，慈溪市房地产行业呈现出一派欣欣向荣的景象。

白沙路街道随着慈溪市中心城区的加快发展，城市化进程不断加快，致力于打造慈溪市的城市新中心、具有水乡特色的宜居宜业新区等。目前，白沙路街道有多个在建楼盘，其中最有影响力的是绿城城南项目。随着绿城城南项目的启动以及前应路南1#、2#地块的相继开发，未来慈溪市中心城区城南片区的房地产竞争力不容小觑，这也将吸引更多的房地产企业前来投资开发建设。可见，白沙路街道区域价值和区域认同度将会得到进一步提升，从而吸引慈溪本地居民及外来中小企业主、白领阶层来此置业。

为此，宁波市恒厚房地产开发有限公司紧紧抓住市场机遇，经过深入的市场调研，决定在中心城区白沙路街道前应路南 1#地块开发建设普通商品住宅项目，符合慈溪市中心城区发展规划，市场前景看好。

（4）报告编制依据

1）《中华人民共和国土地管理法》

2）《国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知》（发改投资【2007】1169号）

3）《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

4）《浙江省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》； 5）《宁波市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》； 6）《慈溪市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》； 7）《慈溪市城市总体规划（2002-2020）》；

8）《浙江省慈溪市中心片区规划（2006-2020 年）》；

9）《慈溪市中心城区白沙路街道分区规划及控制性详细规划（2009-2020年）》 10）《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18 号）； 11）《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发[2010]4 号)；

12）《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发[2011]1 号)；

13）《关于国务院常务会议研究部署加强房地产市场调控的通知》（新“国五条”）； 14）《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发〔2009〕 27 号）。15）《外商投资项目核准和备案管理办法》中华人民共和国国家发展和改革委员会令第 12 号

1.2.2 项目基本情况（1）建设地点

本项目地块为前应路南 2#地块，位于慈溪市前应路与彭民公路交叉口附近东临规划道路，西临新城河东路防护绿地，南侧为白彭安置区，北临前应路防护绿地。

（2）建设工期

项目建设工期 42 个月，2014 年10月开始动工建设，2018 年 04 月底竣工验收。（3）项目总投资与资金筹措

项目总投资为 128000万元，项目所需资金由宁波市恒厚房地产开发有限公司项目资本金 88000万元和银行贷款 40000 万元解决。

1.2.3 主要建设内容及规模

项目主要建设内容包括高层住宅、多层住宅、配套商业、物业管理用房、物业经营用房、社区用房及绿化景观、道路广场、围墙、大门等室外工程。项目总用地面积88984㎡，总建筑面积233840 ㎡，其中地上总建筑面积135992.4 ㎡，住宅总建筑面积 133336 ㎡（包括高层住宅和多层住宅），公建配套 2656.4 ㎡（包括物业管理用房、物业经营用房、社区用房和其他配套设备用房），地下总建筑面积 63519.5 ㎡，绿地面积 22767.9 ㎡，机动车停车位共 1364个（其中地下 1234 个，地面 130 个），非机动车停车位 1531 个。

1.2.4 技术经济指标

本项目主要技术经济指标见表 1-1。表 1-1 主要技术经济指标表

序号

指标名称

单位 数量

备注 1 工程技术指标 1.1 1.2 1.3 1.4 用地面积 m2 总建筑面积 m2

88984 233840 1.8 建筑密度 % 容积率 1.5 绿地率 % 30 2 投资与资金筹措 2.1 项目总投资 万元 128000 2.1.建设投资

万元 119507 2.1.2 建设期利息

万元 1968 2.1.3 铺底流动资金

万元 0 2.2 总资金及筹措

万元

128000 88000 2.2.1 项目资本金

万元

2.2.2 银行贷款 万元 40000 3 效益与费用 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 营业收入

万元

营业税金及附加额 万元

土地增值税 万元

所得税 万元

税后利润

万元

207140 11600 16012 13135 52541 4 盈利能力指标 4.1 项目财务内部收益率 % 27.16 税前

% 18.27 税后

4.2 项目财务净现值 万元 18910 税前（12%）

万元 7793 税后（12%）

4.3 项目投资回收期 年 3.69 税前

年 3.94 税后

1.2.5 建设方案（1）总平面布置 1）平面布置

项目地块东西方向长约 260m，南北方向长约 320m，用地整体呈梯形状。项目在总图布局中采用高层区与多层区分开布局的形式，强调组团关系，地块北侧布置高层区，以围合型中心大花园为核心；南侧布置多层区，以各单体自有绿地为主体分散布置。在高层区和多层区之间布置一条东西向区内主干道，连接东西两侧的城市道路并形成小区出入口。其中，高层区分为两排，北侧为 32 层板式高层 3 幢，南侧为 2 幢 18 层点式高层和 2 幢 14 层板式高层，并在北侧高层底部设置一些小区配套功能用房；多层区分为 8 排，均为 4 层的多层住宅，每排长短不一，且互有错落，并在多层中心区形成一条南北向的绿化景观带。

2）出入口设置

项目设置 4 个出入口，均为行人、车流出入口。其中，2 个主出入口设置于 项目区块内一条东西向主干道上，2 个次出入口设置于项目区块最南侧，方便行 人和车辆进出。

（2）建筑单体设计

本项目由高层区和多层区组成，底部为整体一层地下车库。项目的物业经营、物业管理、社区服务等功能用房主要集中在高层区底部两层。

1）高层住宅

项目高层区共建高层住宅 7 幢，包括 3 幢 32 层住宅（1#-3#）、2 幢 18 层 住宅（4#和 7#）和 2 幢 14 层住宅（5#和 6#）。其中，1#-3#楼包括 5 种户型，分别为 A、B、B1、C、C1 户型，各户型面积大小不一；其中，A 户型为三室两厅 一厨两卫，设置起居室、玄厅、卧室、厨房、卫生间、阳台等；B、B1、C 户型 为三室两厅一厨一卫，C1 户型为两室两厅一厨一卫。4#、7#楼户型为三室两厅 一厨一卫，5#和 6#楼户型为三室两厅一厨两卫。

2）多层住宅

项目多层区共建多层住宅 32 幢，地上四层设置客厅、餐厅、厨房、卧室、厨房、家庭室、起居室、活动室及其他附属用房。（3）建筑结构设计 ①结构设计要求

工程结构设计使用年限为 50 年，结构安全等级二级，抗震设防烈度为 6度。②基础选型本项目基础设计等级为甲级，采用桩基础。③地上结构选型

项目 32 层住宅采用剪力墙结构，14 层、18 层住宅采用框架－剪力墙结构，4 层住宅采用钢筋混凝土框架结构。

（4）给排水设计 1）给水设计

本项目由分别从前应路、东侧规划路市政给水管接入给水管，与项目内的给 水管网相连接，供给项目室内外生活给水及消防用水。

2）排水设计

该项目排水采用雨污分流制排水系统，主要分设生活污废水和雨水两套排水 系统。① 生活污废水系统

本项目生活污废水系统主要包括室外地面及车位冲洗排水和住宅的生活污 废水，污废水排水管经管道收集后排入室外污水管网，经化粪池处理达标后分两 路排入前应路市政污水排水管网。

② 雨水排放系统

本项目区块内雨水经管网收集后分两路均排入前应路市政雨水管网。（5）供电设计

本项目由市政电网引入 10kV 电源。区内低压配电系统采用放射式与树干式 相结合方式由变配电房引至各配电点。

（6）消防设计 1）消火栓系统

水源：由市政给水管网供应。

室外消火栓给水系统采用直供式，与室外生活给水管道在基地内形成环状，其水量、水压由市政管网保证。环状管网上设 DN100 地上式消火栓，间距不大于120 米。消火栓距离水泵接合器在 15-40 米的范围内。室内消火栓系统采用临时加压供水系统，室内消火栓给水系统的设计流量为 20L/s，火灾延续时间按 2h 计。

2）自动喷水灭火系统

水源：由地下一层消防水池和消防泵房供给本项目地下室及 32F 楼前室设置自动喷水灭火系统，采用临时加压供水系 统。自动喷水灭火系统的设计流量为 30L/s，火灾延续时间按 1h 计。（7）防雷设计

项目利用建筑物内的金属构件作防雷装置。屋面敷设避雷针避雷带，利用建筑物结构钢筋作引下线，并利用建筑物混凝土基础钢做自然接地体。为防侧击雷，建筑各表面上的尖物、墙角、边缘、设备以及显著突出的部位，应按屋顶上的保护措施处理。

本项目用的工作（系统）接地、保护性接地、雷电保护接地、防静电接地、信息系统接地等需要接地的设备，采用联合接地装置，其冲击接地电阻不应大于1 欧姆。

（8）弱电设计

项目拟配置入侵报警系统、视频安防监控系统、电子巡查系统、可视对讲门 禁及住户报警系统、停车库管理系统、监控中心建设、有线电视系统、网络及电 话通信系统、综合管路系统等。

第2章 发展规划、相关政策和行业准入分析

2.1 发展规划分析

2.1.1 国民经济和社会发展规划及专项规划符合性分析

《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要）》指出：完善土地供应政策，增加住房用地供应总量，优先安排保障性住房用地，有效扩大普通商品住房供给。健全差别化住房信贷、税收政策，合理引导自住和改善性住房需求。

《浙江省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》指出：加强规划引导，加快发展房地产等重点行业。此外，《浙江省国民经济和社会发展第十二个五年 规划纲要》与《宁波市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》均指出：要 加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体 系，合理引导和发展商品房市场，促进房地产业平稳健康发展。

本项目位于慈溪市中心城区东南部，属白沙路街道辖域，是慈溪中心城区重 点发展的区域。项目产品主要包括多层和高层住宅及少量的配套商业，能够为慈 溪市民提供中高端商品住宅。项目符合上述各项规划提出的关于加快房地产行业 尤其是商品房发展，扩大普通商品住房供给，合理引导自住和改善性住房需求，促进房地产业平稳健康发展等有关内容。

2.1.2 区域空间发展规划符合性分析

《慈溪市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出：全面推进新型城市化，促进城乡统筹发展。加强中心城区的规划、建设和管理，进一步优化城区空间布局，提升城市建设品位，全力打造“绿色生态、宜业乐居”的一流幸福家园。

《慈溪市城市总体规划（2002-2020）》中指出：慈溪城市发展定位于长江三 角洲南翼地区工商名城、宁波大都市北部中心城市。其中心片区的功能定位为： 慈溪政治、经济、文化中心，市域商业贸易、现代服务、知识创新、居住生活的 中心地区和带动全市其他片区经济快速增长的龙头先导地区。

《浙江省慈溪市中心片区规划（2006-2020 年）》指出：以浒山街道为基础打造片区中心组团，周边以各镇为基础打造横河、宗汉、坎墩、逍林、匡堰、胜 山组团。其中中心组团应加强对前应路沿线地段的旧村改造以及北三环路至中横 线之间、新城河至杭甬高速慈溪连接线及延伸段之间用地的居住功能开发，并按 照 3-5 万人标准划分为 16 个居住区。

《慈溪市中心城区白沙路街道分区规划及控制性详细规划（2009-2020 年）》指出将白沙路街道打造成为慈溪市的城市新中心、具有水乡特色的宜居宜业新区等，未来将形成“三轴三廊双核五住区”的空间布局。其中“五住区”即从南至北将居住区分为五大片区，每一片区安排居住及社区中心、创造富有特色的滨河居住。

本项目位于慈溪市中心城区东南部，慈溪市前应路与彭民公路交叉口附近，西临新城河东路防护绿地，南侧为白彭安置区，北临前应路防护绿地。项目属中心城区白沙路街道规划居住区，是慈溪市中心城区重点发展的区域之一。项目符合上述规划关于加强慈溪市中心城区的规划、建设，加强中心组团居住功能开发，白沙路街道从南至北安排居住及社区中心、创造富有特色的滨河居住等有关内容。

2.2 相关政策分析

近年来，我国房地产市场价格持续上涨，部分城市出现了房价上涨过快等问 题。为进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳 健康发展，自 2010 年初开始，国家出台了一系列房地产宏观调控政策。

2010 年，为遏制部分城市房价过快上涨的势头，《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发[2010]4 号)提出：增加保障性住房和普通商品住房有效供给；合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求。此后，部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，为坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国办发[2010]10 号)（以下简称国十条）出台，提出：坚决抑制不合理住房需求、要严格限制各种名目的炒房和投机性购、增加居住用地有效供应。

2011年，房价上涨势头得到初步控制，为进一步巩固调控成果，国务院继续出台《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国 办发[2011]1 号)，提出：把二套房贷比例首付提至 60%、第三套房及以上房不发 放贷款。2011 年 7 月，国务院召开会议部署房地产调控，称部分城市房价上涨 压力仍然较大，要求继续严格执行限购政策，上涨过快的二、三线城市也要采取 限购。2011 年 12 月 4 日，住建部政策研究中心房地产处处长赵路兴明确表示，房地产调控政策从严落实的方向不会改变，并将延续至明年。2011 年 12 月 9 日，胡锦涛主持政治局会议，要求明年实施积极财政政策和稳健货币政策，根据形势 变化做出预调、微调；坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。同时，2011 年连续 6 次上调存款准备金率。

2012 年，国务院及各个相关部门多次强调：坚持房地产调控政策方向不改 变、态度不动摇、力度不放松，在促进房价合理回归。同时，还提出：严格执行 并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果、促进房价合理回归。2013 年初，国务院常务会议出台五项调控政策措施（即新“国五条”），再 次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房；同 时还提出了增加普通商品住房及用地供应等。

从以上政策分析，自 2011 年 1 月底“新国八条” 政策出台以来，房地产 调控不断深入、货币政策持续收紧、政府调控周期拉长、限购限贷限价等行政手 段和货币工具叠加使用，使得房地产投资性需求显著下降，多数城市房产成交明 显下滑，调控效应日趋显现，房地产市场总体比较低迷。2012 年上半年，政府 继续保持对房地产行业“调控不放松”的基调，在明确“把稳增长放在更加重要 位置”的同时，进一步要求稳定和严格执行房地产市场调控政策，房地产调控政策也由重点强调“抑制投机投资性需求”逐步转变为“抑制投机投资性需求与 鼓励刚性需求并举”。受到国家货币政策放松的影响，二季度以来房地产市场逐 渐呈现淡季不淡，商品房销售恢复性回暖的迹象。2013 年新“国五条”的出台 释放出国家坚持对房地产市场调控政策不动摇、力度不放松的信号，表明中央政 府坚持调控楼市的决心，对扭转市场预期，保持房地产市场稳定将产生极大作用。

本项目为普通商品住宅开发建设项目，项目开发符合慈溪市不断增长的住房 市场需求，顺应国家政策导向，符合国家相关的房地产政策。

2.3 行业准入分析

本项目为普通商品房开发建设项目，目前国家对该行业尚未设置准入条件。本项目参照国家及地区商品房建设相关规划和产业政策，主要从以下几个方面作 行业准入分析：

项目建设单位宁波市恒厚房地产开发有限公司经宁波市工商行政管理局批 准登记注册，注册资本 6.4 亿元人民币，主要致力于慈溪市白沙路街道前应路南 1#地块以及南 2#地块的房地产开发经营和金属材料批发等。本项目——慈溪恒 厚•阳光城（1#地块）项目为普通商品住宅开发建设项目，属于房地产开发领域，符合公司的经营范围。

根据《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发〔2009〕 27 号），保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为 20%，本项目总投 资为 121475 万元，项目资本金为 81475 万元，占总投资的 67.07%，符合国家对 固定资产投资项目资本金比例的要求。

此外，项目在土地的取得、规划、环保等手续上，完全按国家相关程序办理。综上所述，本项目符合行业准入要求。恒厚•阳光城（2#地块）项目核准申请报告

第3章 资源开发及综合利用分析

本项目为房地产开发项目，不属于资源开发类项目，资源开发方案在此不分 析；所需主要资源是土地资源，项目土地通过慈溪市国有建设用地使用权出让取 得。在项目建设过程中将消耗的资源主要是钢材、水泥、木材等材料，通过市场 采购取得，不属于需要占用重要资源的建设项目；不涉及多金属、多用途化学元 素共生矿、伴生矿以及油气混合矿等情况；也不涉及到资源利用会对地表(下)水等其它资源造成不利影响，不直接消耗一次性的原始资源。涉及资源主要为水 资源。对于水资源的利用方案及主要资源消耗指标将在“第 4 章 节能分析”中 做详细介绍，在此不做赘述。恒厚•阳光城（2#地块）项目核准申请报告

第4章 节能分析

4.1 合理用能标准和节能规范

项目以合理利用能源、提高能源利用效率为原则，重视采用各种先进的节能技术和 节能管理措施。项目在设计、建设与运营过程中主要遵循以下节能规范。

4.1.1 相关法律、法规和规划

（1）《中华人民共和国节约能源法》；（2）《中华人民共和国可再生能源法》；（3）《中华人民共和国电力法》；（4）《中华人民共和国建筑法》；（5）《中华人民共和国计量法》；

（6）《国务院关于加强节能工作的决定》（国务院令 28 号）；（7）《节约用电管理办法》（国经贸资源[2000]1256 号）；（8）《民用建筑节能管理规定》（建设部令第 143 号）；

（9）《建设部关于贯彻〈国务院关于加强节能工作的决定〉的实施意见》。4.1.2 产业政策和准入条件

（1）《中国节能技术政策大纲》（2006 年）；

（2）《国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术》（国家发改委、科技部、环保总局[2005 年第 65 号]）。

4.1.3 相关标准及规范

（1）浙江省《公共建筑节能设计标准》（DB33/1036-2007）；（2）《民用建筑热工设计标准》（GB50176-93）；（3）《建筑照明设计标准》（GB500034-2004）；（4）《建筑采光设计标准》（GB/T50033-2001）；（5）《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）；（6）《采暖通风与空调设计规范》（GB50019-2003）；（7）《外墙外保温工程技术规程》（JGJ144-2004）；（8）《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）；

（9）《建筑给水及采暖工程质量验收规范》（GB50242-2002）； 恒厚•阳光城（2#地块）项目核准申请报告

（10）《综合能耗计算通则》（GB/T2589-2008）；（11）《全国民用建筑工程设计技术措施-节能专篇》。4.2 能耗状况和能耗指标分析 4.2.1 项目能源品种选用及使用分布（1）选用原则

项目在选择能源品种时，本着因地制宜，就地取能，使用清洁能源和可再生能源的 原则，减少能源转换，避免能源转换带来的能源消耗，环保、高效地使用能源；考虑项 目周边能源供应条件。

（2）能源品种选用

项目建设用地周边市政基础设施基本齐全，电力、给水、排水等市政设施已完善，燃气供应设施未来将规划建设，可以满足项目需要。

（3）所需能源种类

项目所需能源主要有水、电和天然气，其使用分布情况如下： 水:生活用水、绿化道路用水。电:照明、各类电器等耗电设备。天然气：热水器、灶具等燃气设备。4.2.2 项目能源供应状况（1）供水条件

由于慈溪特殊的地理位置，人口众多，工业发达，但水资源并不充足。近年坚持“外 引内治”战略，加快实施境外引水、境内调蓄。城区内现有城北水厂、城西水厂、新城 水厂，规划建设城南水厂。目前城区日用水量为 20 万 m3/天，现供水能力为 31 万 m3/天，规划供水能力达到 46 万 m3/天，城区内供水压力为 0.22-0.25MPa。本项目供水由城西水 厂宗汉街道给水站供水，能够满足项目用水需求。

（2）供电条件

至 2012 年 3 月，慈溪市电网共有 500kV 变电所 1 座，装机容量 300 万 kVA;220kV 变电所 7 座，装机容量 294 万 kVA；110kV 公用变电所 25 座，用户变 2 座，装机容量 219.5 万 kVA；35kV 变电所 12 座，总装机容量 34.35 万 kVA。本项目靠近110kV 城西变（原 金轮厂宗汉用户变），优先考虑由该变电所供电，供电条件可以满足项目用电需求。

（3）天然气供应条件

2008年1月，由慈溪市自主投资建设的杭甬天然气输气管道慈溪支线建成通气，慈 溪市成为省内首批加入杭甬天然气输气管道网的县级市。杭甬天然气输气管道慈溪支线 设计的日最大供 恒厚•阳光城（2#地块）项目核准申请报告

气量56万m3，可为全市40万户家庭供气。慈溪市2011实际使用量为7万 m3/天，实际供气能力可满足50万m3/天，本项目采用市政天然气管道作为燃气气源，燃 气引自三北西大街。

4.2.3 能源消耗总量（1）年用电量

表 4-3 项目年能源消耗量汇总表 序号 能源 单位 消耗量 备注 1 电 kwh 9149616 2 水 m3 176867 未预见用水量按 10%计 天然气 m3 182523 未预见用气量按居民用气量的 5%计

4.2.4 能耗指标分析

（1）年综合能耗 表 4-4年综合能耗

序号 能源品种 单 位 消耗量 折标煤系数 折标煤（tce)1 电 万kWh 914.962 3.330 19.37 2 水 万 m3 17.687 0.857 15.16 3 天然气 万 m3 18.252 12.143 221.64 合 计 3256.17（2）单位建筑面积能耗指标 表 4-5 年单位建筑面积能耗

序号 指 标 单 位 数 值 1 年单位建筑面积电耗 kWh/m2 45.860 2 年单位建筑面积水耗 m3/m2 0.985 3 年单位建筑面积天然气耗 m3/m2 0.963 4 年单位建筑面积综合能耗 tce/m2 0.016（2）单位投资能耗指标 年单位投资能耗

序号 指 标 单 位 数 值 年单位投资综合能耗 tce/万元 0.027

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4.3节能措施和节能效果分析 4.3.1 节能措施

（1）建议项目建筑外窗采用断热铝合金中空玻璃窗的保温方式，提高建筑物使用 舒适度的同时，有效降低能耗。

（2）建议项目建筑外墙采用蒸压加气混凝土砌块自保温做法，形成舒适的室内热 环境。（3）建议项目建筑屋面采用岩棉板的保温方式。

（4）建议项目给水系统充分利用市政压力，3 层及 3 层以下区域采用市政给水直接 供给；4 层及以上区域采用变频水泵供给。

（5）建议项目给水管材采用水阻力损失小、强度好、耐腐蚀、使用寿命长的新型 管材（立管及干管采用衬塑钢管，支管采用 PP-R 管）。

（6）选用低噪声、低损耗的 SCB10 型干式变压器，变压器绕组采用 D,yn11 型接线。（7）变压器供电半径尽量控制在 200 米范围内，以减少电缆负荷损耗。（8）变压器低压侧设置集中无功补偿装置，补偿后功率因数不小于 0.9。4.3.2 节能效果分析

本项目符合国家产业政策和省市有关规定；符合国家节能技术政策大纲和行业节能设计规范；使用的能源及能源来源合理可行；不采用国家明令禁止或淘汰的落后技术、工艺、设备、材料，积极采用节能新技术、新工艺、新设备和新材料，符合节能要求。恒厚•阳光城（2#地块）项目核准申请报告

第5章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析

5.1 项目选址 5.1.1 项目建设地点

本项目位于浙江省慈溪市前应路与彭民公路交叉口附近，东至规划路、南至白彭安 置区、西至新城河东路防护绿地、北至前应路防护绿地。详见附图一。

5.1.2 项目用地现状

项目总用地面积为 75641 ㎡,项目土地通过国有建设用地出让取得。项目用地现状为空地，地势平坦，交通较为便利，项目场地地质条件稳定，具备开发建设条件。

5.2 项目选址合理性分析

项目选址合理性分析主要从场址地质状况、周边环境、交通状况、社会经济条件四 个方面进行分析。

（1）地质状况

本项目建设区不属于慈溪市明确的突发性地质灾害重点防治区，项目为一般工程建 设项目。项目区不存在压覆矿床和文物情况，对防洪、排涝、通航及军事设施没有影响。可见，项目所在区块地质状况良好。

（2）场址周边环境

本项目位于慈溪市城区东南方向的白沙路街道，在教育配套方面，项目毗邻慈吉小学，慈吉中学，临近白云小学；生活配套方面，前应路西段配套相对成熟，健身馆、华润万家超市等便于生活，项目地块对面将规划建设明光眼科医院；此外，项目周边有东方明珠、恒元新境等相对较为成熟的小区居住带。可见项目周边环境宜人，是不可多得的宜居佳所。

（3）交通状况

项目周边基础设施较为完善，地块西面为慈溪市交通主干道新城大道，东面距离另 一交通要道东三环路较近，地块北面是前应路，东至规划路。无论来往市区，还是去杭 州、宁波或者绕道去 329 国道和中横线都很方便。加之项目周边车流量相对较少，因此，项目地块周边交通状况良好。

（4）社会经济条件

白沙路街道隶属于慈溪市，2012 年慈溪市市实现地区生产总值(GDP)948.29 亿元，按可比价格计算，比上年增长 9.4%，增速居宁波各县（市、区）首位。分产业看，第一产业实现增加值 46.54 亿元，同比增长 2.0%；第二产业实现增加值 553.34 亿元，同比增长 8.5%，其中工 恒厚•阳光城（2#地块）项目核准申请报告

业实现增加值 510.36 亿元，同比增长 7.7%；第三产业实现增加值348.41 亿元，同比增长 12.0%。三次产业之比由 2011 年的 5.0：60.0：35.0 优化为 4.9：58.4：36.7。三次产业分别拉动经济增长 0.1、5.1 和 4.2 个百分点（其中工业为 4.3个百分点）。2012 年全市城镇居民人均可支配收入 37711 元，同比增长 10.5%；农村居民人均纯收入 20383 元，同比增长 11.6%。可见，慈溪市社会经济基础较好，经济发展较快，人民生活富裕，具备追求高品质生活的物质条件，其社会经济条件能够支撑本项目建设。

综合以上分析，项目所在区域地质条件良好，周边环境优越，交通便捷，社会经济 条件能够满足本项目建设。因此，本项目选址合理。

5.3 土地利用合理性分析

依据《慈溪市规划局规划条件通知书》（慈规条字【2011】55 号），该项目所在地慈 溪前应路南 1#地块用地规划建设主要经济指标为容积率 1.2-1.8、建筑密度≤30%、绿 化率为 30%，用地性质为二类居住用地（R2）。本项目用地方案详见表 5-1。

表 5-1 项目用地方案

名称 用地面积（㎡）用地比例（%）建筑物 22658 30 道路、广场 30215.1 40 绿化 22767.9 30 小计 75641 100

由表 5-1 可知，本项目总用地面积 75641 ㎡，其中，建筑物占地面积为 22658 ㎡，道路、广场占地面积为 30215.1 ㎡，绿化面积为 22767.9 ㎡。项目容积率 1.8，建筑密度 30%，绿地率 30%，项目主要建设住宅项目，符合项目地块用地规划条件和集约使用土地的要求。

5.4 征地拆迁及移民安置分析

本项目地块是通过国有土地招拍挂出让方式取得，为净地出让，现状为空地，地上 无建筑物及附属物，故不涉及拆迁移民安置问题，在此不作分析。恒厚•阳光城（2#地块）项目核准申请报告

第6章 环境与生态影响分析

6.1 环境和生态现状 6.1.1 自然环境条件（1）气象气候

慈溪全境属亚热带季风性湿润气候区，四季分明，季风明显，雨水充沛，光热条件较优。夏季 7-8 月份常有强台风影响，台风、暴雨、干旱、低温成灾较为频繁。台风平均每年一次，暴雨多在 6、8、9 月。建筑气候分区为ⅢA 类。境内年平均气温 16℃，最热月（7 月）平均气温 28.3℃，最冷月（1 月）平均气温 3.9℃；最热月平均相对湿度83%，最冷月平均相对湿度 75%；年均降雨量 1272.2mm，最大年降雨量 1821.3mm，最大积雪 17cm。全境冬夏风向不同，全年主导风向为东南风，夏季主导风向为东南风，冬季西北风。

（2）地形地貌

慈溪地势南高北低，呈丘陵、平原、滩涂三级台阶状朝杭州湾展开。南部丘陵属翠屏山丘陵区，系四明山余脉，东西走向，绵延 40 余公里，约占全境面积的十分之二。中部平原为宁绍平原之一部，东西长 55 公里，面积约占总面积的十分之七。南部近山平原成陆于 900～2500 年前，由全新世晚期湖海相沉积物淤积而成，组成物质多为粘土及亚粘土，局部夹有泥炭。北部滨海平原，系 900 年以来新成陆土地，组成物质为亚粘土、亚沙土和粉砂。平原以北为凸入杭州湾的扇形三北浅滩,滩涂沉积物以粉细砂和沙质泥等细颗粒物质为主，东部地区颗粒较粗。境内主要山峰有大蓬山、五磊山、大霖山、老鸦山、东栲栳山，最高峰老鸦山塌脑岗海拔 446 米。全境地层成因单一，属侵蚀剥蚀地貌。

（3）水文

慈溪雨量充足，降水时空分布不均，地表水拦蓄能力弱，年人均水占有量仅 578 立方米，为浙江全省人均占有量的 24％，系严重缺水地区。慈溪境内没有大江、大河流过，外来水源贫乏。慈溪内陆水域共 61.75平方公里，约占总面积的十分之一。境内大小河渠总长 5400 公里，正常水位蓄水量 3776 万立方米。境内现有湖库主要有凤浦湖、灵湖、窑湖、长溪水库、外杜湖、里杜湖、白洋湖、上林湖、梅湖、邵岙湖等，全境总库容 7838.56万立方。地下水资源贫乏，可开采淡水资源为 782 万立方米／年。

6.1.2 生态环境现状

慈溪自 2007 年着力推进“碧水”、“蓝天”、“绿色”、“清静”、“素质”五大生态环境治理保护工程，并重点突出水环境整治的中心地位。根据《2010 年宁波市环境状况公报》，慈溪环境空气质量优良率自 2006 年的 78.1%上升至 90.4%，慈溪市生态环境质量等级为良（EQI 恒厚•阳光城（2#地块）项目核准申请报告

≥55）。近年来，慈溪在“森林慈溪”创建、推进城区生态造林、森林城镇、森林村庄、森林单位和森林家庭建设等工作方面取得一定的成绩。截至 2010 年，完成废弃矿山治理 5 座，完成前应路东延绿化等工程，新增城区绿地面积 40470平方米。建成区绿化覆盖率达 38.5%，城区人均公绿面积达 9.6平方米。目前慈溪已创建国家级生态镇 4 个、省级生态镇 12 个、宁波市生态镇 14 个、宁波市生态村 158 个。全境生态环境向好趋势明显。

6.2 生态环境影响分析 6.2.1 施工期环境影响分析（1）对大气的影响

工程建设中使用施工机械设备有挖掘机、搅拌机、各种运输车辆等。在施工过程中土方开挖、弃土和砂石等建材的汽车装卸可能会产生扬尘，对环境空气质量带来影响；汽车运输中可能产生二次扬尘，在运输道路沿线造成污染，使得环境空气中的 TSP 浓度增大；在施工中有大量土方、砂料等需临时堆放，堆放的沙土在干燥、大风天气会产生扬尘。

可见，本项目施工期可能会产生较大量扬尘，对所在地及工程车运输沿线的空气环 境产生影响。

（2）对地表水的影响

主要为生活污水和施工过程中的土方阶段降排水、冲车水、混凝土养护水及路面清 洗水。施工活动产生的污水主要污染物为泥沙悬浮颗粒和矿物油。

（3）噪声对环境的影响

施工过程中使用的运输车辆及各种施工机械,如打桩机、挖掘机、推土机、混凝土搅拌机等,都是噪声污染源。现场单个的施工机械设备噪音较高，且在实际施工过程中，多种机械同时工作，各种噪声源辐射的相互叠加将使噪声级别更高，辐射范围更大。

（4）固废对环境的影响

施工期间产生的固体废弃物主要是各种建筑垃圾及生活垃圾。建筑垃圾如果随处堆 置，下雨天会造成较严重的水土流失，遇干燥、大风天气会造成扬尘污染，对堆置地的 生态环境也会造成较大危害。生活垃圾如果随处堆置，会导致空气恶臭。

6.2.2 运营期间环境影响分析（1）对大气的影响

本项目排放的废气主要为厨房油烟废气和进出机动车产生的汽车尾气。

本项目将有车辆进出，机动车进出停车场时有尾气排放，汽车尾气污染主要指汽车 怠速运行时的尾气排放和路面正常行驶时产生的废气，其主要污染因子为 CO、HC、NOx 和 Pb等。恒厚•阳光城（2#地块）项目核准申请报告

（2）对地表水的影响

本项目营运期的废水主要为项目区域内的生活污水。生活污水的主要污染因子为CODCr、BOD5、NH3-N，一般生活污水 CODCr 约 400 mg/L，BOD5 约 200mg/L，氨氮约 35mg/L 左右。

（3）噪声对环境的影响

本项目噪声主要是中央空调系统的制冷机组、冷库及冷柜用冷凝机组、分体冷凝风机吊 顶式空调机组、风机、车辆出入、配电设备、水泵等产生的噪音。（4）固废对环境的影响

本项目固废主要为生活垃圾。6.3 环境保护措施

6.3.1 施工期间环境治理措施（1）对大气环境的治理措施

施工期间加强管理，文明施工，建筑材料轻装轻卸；车辆出工地前应尽可能清除表面粘附的泥土等；运输砂石料、水泥、渣土等易产生扬尘的车辆上应覆盖篷布；临时堆放的土方、砂料等表面应定期洒水，防止干燥而产生大量扬尘，渣土应尽早清运。

（2）对水环境的治理措施

场所应建设临时的简易生活设施，如临时食堂、简易隔油池、临时厕所、化粪池。食堂 厨房废水含有油类等污染物，须经隔油处理后再汇同生活污水，经预处理达标后排入附近市政污水管网。

（3）对噪声的治理措施

为降低施工期间对周边环境的影响，项目将采用以下措施减少噪音污染：尽量选用 低噪声机械设备或带隔声、消声的设备；施工部门合理安排好施工时间和施工场所，高 噪声作业区应远离声环境敏感区，并对设备定期保养，严格操作规范。同时，应搞好施 工安排，尽量不在夜间施工，如确须夜间施工的，应报请环境保护管理部门同意。并且 必须按许可证的要求作业，使噪声影响减少到最低程度。

（4）对固废的治理措施

施工期间对建筑垃圾处置，应与当地渣土办联系，慎重妥善处置，建议采用以下处置方法：与有关需用土的单位联系，用作绿化工程底层土等；也可用于回填有些采石场等开采后留下的空缺，这样，既可处置弃土，又可改善山体景观，但在回填后为防止水土流失，应重视其表面的植被培养。对于其它废弃物则及时外运处理，不得排入内河、湖泊。恒厚•阳光城（2#地块）项目核准申请报告

在建设期间要对生活垃圾进行专门收集，由环卫部门定期清运处置。严禁乱堆乱扔，防止产生二次污染。

6.3.2 运营期环境治理措施（1）废气处理

厨房烹饪油烟气可通过吸排油烟机将油气分离后经专用烟道引至楼顶部排入空中； 汽车尾气对本项目影响较小。

（2）污水处理

项目排出的污水主要来源于生活污水，生活污水的种类有洗浴污水、生活用水、冲 厕水及厨房污水，其排水特点为 BOB5/COD 较高，还含有一定量的阴离子合成洗涤剂。项目排水拟采用分流制排放生活污水和雨水，生活污水经化粪池处理后再行排放，对排 放出的含油污水，选用有相当处理能力的隔油池处理后排出。

（3）对噪声的治理措施

为了减少噪声的影响，本项目排风机房、水泵房都设于地下室内，为避免水泵噪声、排气风机噪声影响周边环境，要求水泵、排气风机选购低噪声设备。对水泵、地下室排气风机噪声较大的情况，则采取安装消声器等隔声防噪措施。并将冷凝机组安装在的辅 房内，辅房采用隔声效果良好的隔音材料。同时运营期间应加强设备维修和日常维护，使各设备均处于正常良好状态运行。交通噪声防治应加强区内交通车辆的管理，减少交 通噪声的影响。

（4）固体废弃物处理

该项目固体废弃物主要为生活垃圾。所有生活垃圾将纳入该地区的环卫垃圾消纳系 统，将生活垃圾采用封闭式垃圾袋和垃圾箱分类收集，由环卫部门利用密闭垃圾桶运输 至垃圾处理场处理。

6.4 地质灾害影响分析

项目所处区域不属于地质灾害易发地区，且为房地产开发项目，项目建设不会引起 地质灾害，不需采取特殊地质灾害保护措施。

6.5 特殊环境影响

项目范围内无文物古迹，不存在对历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和自然景观 等产生的不利影响。恒厚•阳光城（2#地块）项目核准申请报告

第7章 经济影响分析

7.1 财务效益分析 7.1.1 财务效益分析的依据

（1）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；（2）《投资项目可行性研究指南（试用版）》；

（3）建设工程参照类似工程预结算指标、《浙江省工程建设其它费用定额》估 算；

（4）收入与成本估算参照市场价格与类似项目运营数据确定；（5）相关税费按国家及地方税法实际规定确定；

（6）项目税前基准折现率取 12%，税后基准折现率取 12%。7.1.2 投资估算与资金筹措（1）投资估算范围和说明

按照《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）的规定，将建设投资的估算分 为工程费用、工程建设其他费用和预备费三部分，分别估算。

1）工程费用

工程费用包括主体工程、公用工程和室外工程。

其中，主体工程包括高层住宅、多层住宅、物业管理用房、物业经营用房、社 区用房、其他配套设备用房等地上建筑及地下建筑；

公用工程包括给排水、电气、消防、电梯、暖通工程、智能化工程和燃气工程； 室外工程包括绿化及景观小品、道路广场、室外管网、围墙、大门工程。2）工程建设其他费用

参照《浙江省工程建设其它费用定额》与实际市场价格确定。

①建设管理费

建设单位管理费：按财建[2002]394 号文采用差额分档累进制计算；

建设管理其他费：按计标[1985]352 号、浙价服[2003]77 号、计价格[2002]1980 号、浙价服[2003]112 号、浙价服[2001]262 号文采用差额分档累进制计算； 工程监理费：按发改价格[2007]670 号文采用插入法确定。

②建设用地费

本项目土地费用根据国有土地使用权出让合同计，按照 7509 元/㎡计。

③项目前期咨询费 恒厚•阳光城（2#地块）项目核准申请报告

主要包括项目申请报告、交评报告、节能评估报告编制费，按市场价格计算。

④勘察设计费

主要包括勘察费和工程设计费，按计价格[2002]10 号《工程勘察设计收费管理 规定》采用插入法计算。

⑤环境影响评价费

主要包括环评报告编制费，按计价格[2002]125 号文采用插入法计算。⑥场地准备及临时设施费

按建安工程费和项目所在地区别费率计取，本项目按 0.8%计算。

⑦工程保险费

包括物质损失和第三者责任险，按中国人民银行 1995 年 1 月 1 日颁布文件，物 质损失险按工程费用的 0.18%确定，第三者责任险按工程费用的 0.25%确定。⑧市政公用设施费

包括白蚁防治费、新型墙体材料专项资金、散装水泥专项资金，分别按 2 元/m2、10 元/m2、1.5 元/m2 计算，计算基数为总建筑面积。

3）预备费

项目基本预备费按 3%计算，涨价预备费暂不列支。4）建设期利息

本项目银行贷款 40000 万元，建设期利息合计为 1968 万元。5）流动资金估算

本项目物业全部出售，故不估算流动资金。铺底流动资金=流动资金*30%，故 无铺底流动资金。

（2）项目总投资和分年投入计划

本项目总投资＝建设投资+建设期利息+铺底流动资金，其中建设投资128000万元，无铺底流动资金，因此，本项目总投资为128000万元。详见表 7-1。

表 7-1 项目总投资汇总表 投资额 121475 1 建设投资 121475 1.1 工程建设费用 56594 1.2 工程建设其他费用 59432 1.3 预备费 3481 恒厚•阳光城（2#地块）项目核准申请报告 建设期利息 1968 3 铺底流动资金 0

详见附表 1“投资估算表”和附表 2“投资计划与资金筹措”。（3）资金筹措

本项目总投资为128000万元，项目所需资金由宁波市恒厚房地产开发有限公司 项目资本金88000万元和银行贷款 40000 万元解决。项目分年投资计划详见附表 2 “投资计划与资金筹措表”。

7.1.3 财务效益计算（1）计算期限

项目计算期按 5 年计算，（第 1 年为 2012 年 12 月到 2013 年 12 月，以后计算期 按此类推。）其中包括建设期 48 个月（包括前期），运营期 4 年（建设期最后 1 年与 运营期第 1 年复合）。项目建设起止时间为 2012 年 12 月到 2016 年 12 月。

（2）营业收入

项目总收入主要为高层、多层住宅及机动车车位出售收入。参照项目周边地区 现有住宅、售价及发展趋势，本项目确定营业收入如表 7-2。

表 7-2 项目营业收入

项目 数量（㎡、个）单价（元/㎡、元/个）收入（万元）高层住宅 84825 13000 110273

多层住宅 48511 18000 87320

机动车位 1364 70000 9548

合计 207140（3）成本费用

项目成本费用包括运营费用、财务费用和建设成本。

1）运营费用包括管理费用和营销费用，分别按照销售收入的 2%、3%估算； 2）财务费用按银行贷款利率按实计算；

3）建设成本即建设投资。详见附表 4“成本费用估算表”。经估算，项目总成本费用为 129864

恒厚•阳光城（2#地块）项目核准申请报告

万元。

（4）利润估算

从利润估算表来看，项目利润总额 65676 万元，税后利润 52541 万元。详见附 表 6“项目利润和利润分配表”。

（5）相关税费

本项目缴纳的相关税费包括营业税金、城市维护建设税、教育费附加、土地使 用税和所得税。

1）营业税：按营业收入的 5%计取；

2）城市维护建设税、教育费附加：分别按营业税的 7%、5%计取； 3）土地增值税：根据项目的土地增值额计算。4）企业所得税：税率为 25%。

根据以上取费标准，经估算，项目营业税金及附加为 11600 万元，土地增值税 16012 万元，所得税 13135 元。详见附表 3“营业收入及税金估算表”和附表 6“项 目利润和利润分配表”。

（6）盈利能力分析

经“项目投资现金流量表（全部投资）”计算，项目现金盈利指标如下： 表 7-3 项目盈利能力分析指标表

指标 税前 税后 项目投资财务内部收益率（%）27.16% 项目投资财务净现值（I=12%）（万元）18910 项目投资回收期（年）3.69 详见附表 7“项目投资现金流量表”。

项目财务内部收益率（税后）为 18.27％，大于财务基准收益率。因此，项目在财务上是可行的。

7.2 行业影响分析 7.2.1 房地产行业发展现状

（1）我国房地产行业发展现状

中国房地产业自 1998 年进一步深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化进程 得到了快速发展，房地产业对促进消费、扩大内需、拉动投资、改善居民居住条件 和城镇面貌，发挥着重要的作用。但同时，部分城市房价上涨过快、中低价位、中 小套型住房供应不足，住房保障

18.27% 7793 3.94 恒厚•阳光城（2#地块）项目核准申请报告

制度仍相对滞后等问题也不断显现。尤其是一些地 方房价过高的问题，已成为社会关注的焦点。为了促进房地产业平稳健康发展，国 家近几年来加大了对房地产市场的调控力度。

2003 年开始，中国房地产市场在历经调控和众多争议中螺旋式发展。尤其在经 历了 2008 年的低迷后，楼市在 2009 年有的是报复性的反弹。2010 年，为遏制部分 城市房价过快上涨的势头，国务院三次部署调控工作。尤其是 2010 年 4 月《国务院 关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房价同比涨幅持续回落，环 比涨幅回落后在低位波动，投资投机性购房需求得到一定抑制。但是，在通胀预期 等多种原因的推动下，2010 年 11 月以来，一些地方高价地再度出现，部分未实施 限购的中心城市，住房成交量价齐升，限购城市周边地区的房价出现较快上涨。因 此，为继续巩固和扩大调控成果，国务院办公厅于 2011 年 1 月 26 日印发《关于进 一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（即国 8 条）。同时 2012 年上半年政 府明确强调：坚持房价调控坚持不放松。2013 年年初国务院常务会议再次部署一系 列房地产调控措施，表明了政府坚持调控楼市的决心。

在政府严厉的宏观调控政策下，房地产销量增速开始明显下滑、房地产新开工 也明显减速，房地产投资明显减少，房价涨幅持续回落。对于房产企业来说，庞大 的资金压力，导致企业利润大幅下降，部分中小企业开始退出市场，房地产市场总 体进入平稳发展的阶段。

（2）慈溪市房地产发展现状

随着杭州湾跨海大桥的开通，慈溪成为连接上海、宁波、杭州三地黄金节点，加之中心城区不断改造提升、政府对余慈规划区的重点打造，华润、绿城、金地、合生、保利、联盛等全国知名房地产企业开始进驻慈溪，慈溪房地产经济得到迅猛发展，楼盘品质不断提升，需求大力释放，房价不断攀升。根据统计数据显示，从2005 年至 2010 年，除 2008 年和 2009 年由于金融危机呈下跌趋势，五年间房价涨幅大于40%。

近年来，在国家房地产宏观调控政策的影响下，慈溪房地产市场也几经跌宕。但由于慈溪市民营经济发达、居民消费能力强，加之庞大的购房需求，房价依然坚挺。

慈溪市房地产楼盘以大户型为主，品质也较高。随着中心城区的逐渐饱和，目 前部分开发商开始进军城西、城东及周边乡镇，周边地区的区域价值不断攀升。总 体来说，根据慈溪市居民的消费需求，高性价比、中高档产品将成为未来慈溪市房 地产市场的主流。

7.2.2 企业在行业中所处的地位

宁波市恒厚房地产开发有限公司是一家有限责任公司（台港澳与境内合资），主 要致力于慈溪市白沙路街道前应路南 1#地块（慈溪恒厚•阳光城项目）以及南 2#地 块的房地产开发经营和金属材料批发等。公司在宁波地区尚处于发展阶段，慈溪前 应路南 1#地块为公司在慈溪市开 恒厚•阳光城（2#地块）项目核准申请报告

发的第一个房地产项目，项目体量虽然较大，但是 不会对房地产行业产生垄断。

7.2.3 项目对所在行业和关联产业发展的影响（1）项目对所在行业的影响

本项目位于慈溪市中心城区东南部，总投资 121475 万元，总建筑面积 199511.9 ㎡，在房地产开发投资领域，建设规模适中，不会对房地产行业造成垄断，也不会扰乱房地产行业的竞争格局，反而有利于促进当地房地产市场的发展和繁荣。

同时，项目整体户型大气舒适、景观设计精致、立面设计大气典雅、休闲配套 设置完善，有利于提升公司在慈溪市本地房地产企业中的影响力。（2）项目对关联产业发展的影响

房地产业与国民经济的许多行业都有着密切的关系，具有很强的产业关联性。本项目建设除了可以带动上游的水泥、机械、钢铁、木材、玻璃等行业发展外，还 可带动下游塑料、汽车、家电消费等派生需求。此外，项目建成后需专业的物业管 理团队对项目进行日常维护管理，从而带动当地物业管理行业的发展。

7.3 区域经济影响分析

（1）房地产行业属于资金密集型行业，对资金的需求量大，在国民经济中占有重要地位。本项目建设有利于拉动慈溪市 GDP，对区域经济发展具有重要作用。

（2）项目建设有利于促进慈溪市中心片区房地产行业发展；房地产业关联度高，项目建设有利于促进慈溪、宁波地区的钢材、水泥等建材的发展，同时也有利于带动慈溪市家电、纺织等传统优势产业的发展；再者，对促进周边商贸服务业发展也具有重要作用。

（3）本项目建成后能够有利于全面推动慈溪市中心城区建设，提升慈溪中心片 区区域品质，吸引更多的人流集聚，带动城南经济快速发展。

（4）项目建成后，将实现上缴项目营业税金及附加为 11600 万元，土地增值税 16012 万元，所得税 13135 元，可增加慈溪地方财政收入。恒厚•阳光城（2#地块）项目核准申请报告

第8章 社会影响分析

8.1 社会效果影响分析 8.1.1 正面社会影响效果分析

（1）有助于推动慈溪中心片区发展建设，提升城市形象。本项目为中高档高层 住宅和多层住宅项目，其建设景观设计精致、立面设计大气典雅、休闲配套设置完 善，有利于带动慈溪中心城区的城市建设，提升城市形象。

（2）完善居住功能、改善居民居住环境。白沙路街道位于中心城区东南部，主要承担城市居住的重要功能，拟打造成为慈溪市的城市新中心、具有水乡特色的宜居宜业新区等。本项目通过新建高品质住房，有利于完善白沙路街道现有住房功能布局，可为慈溪市居民提供环境舒适、拥有中高端享受的居住环境、提高居民生活水平。

8.1.2 负面社会影响效果分析

本项目在建设期间，施工产生的噪声、扬尘等污染源可能会对当地居民造成一 定的影响。建设单位将通过加强施工管理，倡导文明施工，在符合国家有关法规的前提下，将产生的不利影响降至最低。

8.2 社会适应性分析

8.2.1 当地居民和企业团体对项目的适应性和可接受程度分析

本项目建设可以为当地居民提供高档、舒适的居住环境等；同时项目的实施可 以增加就业机会，能得到当地广大民众的支持。

此外，从产业链的角度看，本项目作为普通商品住宅开发项目，可以拉动建材、钢铁、家具、电器等 50 多个其他相关行业的发展，因此，本项目建设也能得慈溪市 广大企业团体的支持。

8.2.2 政府部门对项目的适应性和可接受程度分析

对于政府部门来说，首先，房地产在我国国民经济中占有重要地位，对 GDP 的贡献大；其次，房地产业的发展对推动区域城镇化建设有重要作用，还可增加地方 财政收入；最后，本项目能增加就业机会，对减轻社会就业压力有一定帮助。因此，本项目作为普通商品住宅开发项目，在符合国家有关法规的前提下，慈溪市各级政 府部门对本项目持积极态度。

8.2.3 当地社会基础设施对项目的适应性和可接受程度分析

本项目建设规模适中，建成后对水、电、燃气等能源和公交等社会公共服务不 会造成较大的影响。水、电、燃气等能源供给统一由慈溪市城市基础设施系统供给，城市供应能力充足。而且项目所在地位于慈溪市中心城区内，生活配套完善，交通 便利。因此，当地社会基础设施

恒厚•阳光城（2#地块）项目核准申请报告

对项目具有良好的支持作用。

8.2.4 当地技术文化条件与项目的适应性和可接受程度分析

本项目的工程设计、监理、施工均具有较强的专业性，要保证工程质量和进度，需要通过招投标选择优秀专业的设计、监理、施工单位，而慈溪市及宁波当地的技 术条件可满足项目所需。因此，当地的技术文化条件能够保障项目的实施。

综上，本项目的建设符合当地各利益群体的意愿，能够得到各类组织的支持，适合现有的技术条件和地区文化条件，具有良好的社会适应性。

8.3 社会风险分析

篇3：房地产开发项目决策要点分析

这一部分通常首先分析全国的房地产发展的总体状况, 包括国家宏观调控政策, 房地产投资增速情况, 市场供求情况, 房地产价格变动趋势, 房地产供应结构 (普通住房、高档住宅) , 东部、中西部地区投资情况等。再进一步分析所在地区房地产市场情况, 包括住房建设规划, 房地产工作会议等政策和指导意见, 分析当地购房人群、新推楼盘、市场存量、地理分布、出清周期、成交量、成交价格以及当地房地产开发企业等情况, 还要分析商业地产、写字楼、别墅等产品的市场情况。

在深入分析目标人群和竞争对手情况后, 通过SWOT分析确定本项目的地理位置, 交通, 景色, 周边规划, 发展潜力等影响因素, 最终确定本项目的目标市场定位。

二、规划条件分析与建设方案

房地产开发项目必须严格执行城市规划。通常土地部门在土地公开出让之前都会公布规划条件, 房地产公司必须严格按照规划条件通知书限定的指标提出策划的建设方案。

仔细研究项目已取得的规划条件通知书, 根据规划总用地面积、界内使用面积、容积率、建筑密度、绿地率、配套公建等指标的要求, 测算居住地块和商业地块各自的建筑类型、基底占地面积、建筑面积、楼房栋数、层数和高度。配套公建一般包括社区养老院、文化活动室、居委会、物业管理服务用房、体育活动设施、社区服务点、社区警卫室等, 这是规划条件要求的必建项目。考虑地下人防和停车需要, 项目通常还需建设地下一层, 依据当地规范和地块的实际条件确定地下一层的位置和建筑面积。根据场地条件和初步方案, 还需测算配套建设的给排水、暖通、电气、燃气、道路、广场、围墙、绿化等基础设施工程的初步方案和工程量。

三、投资估算、资金筹措与财务分析

1. 投资估算

本部分分别确定住宅、配套公建、商业综合楼、酒店式公寓、地下车库的单方造价和总造价。确定给排水、消防、供电、供热、燃气等公用工程费。确定围墙、道路、庭院照明、绿化、小品等室外工程的工程量和造价。

按周边地区类似项目的楼面地价测算土地出让费, 折合计算土地出让单价, 从而测算出土地出让总价, 以及需要缴纳的土地契税, 土地交易手续费等。

根据国家相关收费标准和实际市场情况测算建设单位管理费、勘察设计费、工程建设监理费、工程保险费、大配套费、小配套费、自来水配套费、供热配套工程费、中水配套费、燃气工程费、小区电力、供热工程费、电力配套费、项目前期咨询费、环境评估和合理用能评估费、招投标服务费、工程质量监督费、人防易地建设费等二类费用和相应的预备费。需要银行贷款的项目还需将建设期利息计入项目总投资。

通过上述三部分的测算, 计算项目的总造价。

2. 资金筹措

房地产开发项目投资规模比较大, 通常在几亿、几十亿以上, 建设资金的筹措难度很大, 建设资金一般通过企业自筹、借款和楼盘滚动销售解决。开发商自有启动资金一般有限, 通常占项目总投资的20%以下, 借款占项目总投资的20%-40%;项目的大部分投资依靠滚动销售回笼资金解决, 一般占项目总投资的50%左右。在取得预售许可以后, 开发商便可以通过预售楼房快速回笼资金, 解决自有资金不足的难题。因此必须详细分析各年及各季度财务平衡情况, 分析资金的投入和回收时点和数额, 科学制定开发计划。

3. 财务分析

经济影响分析通常采用房地产开发项目经济评价方法。由于房地产项目开发周期一般在几年以内, 为细化财务分析, 财务报表通常按季度或月份进行分析, 相对按年分析更加准确, 资金流的流转也更流畅。我们建议将项目计算期分为几个季度, 确定各个季度的投资与销售进度, 并依据销售面积、售价和销售进度确定个季度的售房收入。依据总投资和投资进度估算项目开发成本, 包括代理、广告、律师等销售费用、维修基金、财务费用、营业税及附加、土地增值税、所得税、公积金和公益金等各项税收和费用。经过详细计算后, 确定税后利润、税后净现值、税后内部收益率、税后动态投资回收期、销售利润率等一系列主要财务评价指标, 分析项目的财务可行性。

四、土地获取价格上限估算

市场化项目主要评价指标为销售利润率、财务内部收益率和投资回收期;通常销售利润率应不低于10%、财务内部收益率不低于10%、销售型的项目投资回收期不得多于5年、持有经营型的项目投资回收期不得多于12年。

根据前面销售收入的测算结果, 以销售收入为基数, 按销售利润率10%反算, 可以推算最低税前利润前提下的土地获取价格上限, 并折算出楼面地价上限, 作为开发商是否购买土地或收购公司的决策依据。

五、风险分析及对策

1. 项目开发风险

项目开发周期长、涉及部门和单位多, 对项目的进度、质量、投资、营销控制的难度大。一旦某个环节出现问题, 如设计变更、施工条件、环境条件等发生变化, 将会直接或间接地对整个项目开发产生影响, 从而导致项目成本增加、收益大幅降低甚至亏损, 造成原来估计的销售利润无法按期实现。

为防范项目开发风险, 应建立严密的管理体系。在项目开发过程中, 以事前计划、事中控制、事后分析为关键点, 对工程决策、投资、进度等实施控制。

2. 项目收入不确定性风险

项目开发的收入受项目定位、销售价格及其变动趋势、销售率及其变动趋势、竞争楼盘的供应情况等因素的影响, 项目的经营受社会经济、同类型物业的竞争、经营理念和服务意识、经营价格等因素的影响。一旦这些因素与预期产生偏差, 都会对项目收益产生影响。

为防范收入不确定性风险, 首先, 在项目前期的策划阶段, 应进行周密的市场调查, 确定项目的主要客户群体;第二, 根据项目定位, 确定项目主体设计风格和户型结构;第三, 根据项目定位、地理位置、竞争对手和竞争楼盘等因素, 制定相应的营销策略并根据市场情况进行销售价格的动态调整;第四, 根据项目计划, 严格控制项目进度, 保证项目按期完成, 避免项目延期对销售和经营造成的不利影响。第五, 严格管理, 以特色服务创市场品牌。通过以上措施, 使项目收入的不确定性降到最低。

六、天津某房地产项目决策实例

1. 市场预测及目标市场定位

通过SWOT分析可以看出, 本项目地理位置优越, 交通便利, 南临海河, 景色优美, 周边规划为天津市城市副中心, 有很大的发展潜力。相对于交通拥挤的市中心, 对中高端人群有更强的吸引力。因此, 在此开发房地产具有较强的市场吸引力, 本项目目标市场主要定位于中高收入群体中的商品房消费者。

2. 规划条件分析与建设方案

项目已取得天津市规划局规划条件通知书, 规划总用地面积196161.30平方米, 界内使用面积90873.10平方米, 其中二类居住用地58825.40平方米, 容积率不大于2.2;商业金融业用地32047.70平方米, 容积率不大于2.2。

依据占地面积和容积率测算, 居住地块占地58825.40平方米, 建筑面积129400平方米;商业地块占地32047.70平方米, 建筑面积70500平方米, 两地块建筑面积合计199900平方米。考虑地下人防和停车需要, 本项目还需建设地下一层40100平方米, 与地上面积199900平方米合计后总建筑面积为240000平方米。该规模能够符合天津市规划局规划条件通知书的相关要求。

本项目拟建设住宅123900平方米, 配套公建5500平方米, 商业综合楼50100平方米, 酒店式公寓20400平方米, 地上部分合计199900平方米;地下一层40100平方米, 项目总建筑面积240000平方米。主要建设内容分为三部分:

1) 居住地块占地58825.40平方米, 总建筑面积159400平方米, 其中地上住宅和配套设施129400平方米, 地下一层30000平方米 (含8000平方米人防) 。主要建设内容包括:

(1) 建设住宅123900平方米, 其中90平方米以下小户型1000套, 建筑面积86800平方米 (大于总面积的70%) , 户均面积86.8平方米, 分布在24~33层的8座高层, 主要布置在地块北侧;90平方米以上大户型265套, 建筑面积37100平方米, 户均面积140平方米, 分布在21层的2座高层和7层的2座多层, 主要布置在地块南侧。

(2) 依据天津市规划局规划条件通知书的相关要求, 建设配套公建5500平方米, 其中包括社区养老院4500平方米、文化活动室250平方米, 居委会150平方米, 物业管理服务用房400平方米, 社区服务点170平方米, 社区警卫室30平方米, 布置在居住区北侧。

2) 商业地块占地32047.70平方米, 总建筑面积80600平方米, 其中地上商业和酒店式公寓70500平方米, 地下一层10100平方米 (按人防标准建设) 。主要建设内容包括:

(1) 建设4层商业综合楼1座, 建筑面积50100平方米。

(2) 建设24层酒店式公寓2座, 共200套, 建筑面积20400平方米, 户均面积102平方米, 总体面积小于商业金融业总建筑规模的30%。

(3) 根据《天津市建设项目配件停车场 (库) 标准 (D B/T29-6-2010) 》, 本项目商业综合楼需配建停车位400个, 酒店式公寓需配建停车位102个, 合计502个。本项目建设地下一层10100平方米 (按人防标准建设) , 安排288个停车位, 其余214个车位安排在地上。

3) 配套建设给排水、暖通、电气、燃气、道路、广场、围墙、绿化等基础设施工程。

3. 投资估算、资金筹措与财务分析

本项目按楼面地价6000元/平方米测算, 土地出让费119940万元 (不含大配套费) , 折合土地出让单价为13199元/平方米, 另外项目需缴纳土地契税3598.20万元, 土地交易手续费239.88万元, 合计123778.08万元。土地出让金按分两次支付考虑, 第一季度和第五季度各付50%。

项目总投资为237745.38万元, 其中建安工程费用84735.67万元, 工程建设其他费用139552.43万元, 预备费用13457.29万元。

建设资金通过企业自筹、借款和楼盘滚动销售解决。开发商自有资金40000万元, 占项目总投资的16.82%;借款47900万元, 占项目总投资的20.15%;项目销售回笼资金149845.38万元, 占项目总投资的63.03%。

参照项目周边同类房屋售价, 本项目住宅按每平方米15000元销售, 价, 商场按每平方米19000元销售, 酒店式公寓按每平方米15544元销售。项目建成后, 在不计地下车库和配套公建收益的前提下, 可实现销售收入312750万元, 税后利润35128万元, 税后内部收益率56.05%, 税后净现值22555万元, 税后动态投资回收期1.83年, 销售利润率14.98%。项目财务指标较好, 抗风险能力较强。

4. 土地获取价格上限估算

以销售收入312750万元为基础, 按销售利润率10%反算, 假定税前利润为31275万元时为土地获取价格上限, 税前利润由46837万元下降15562万元时, 土地出让费上限为135502万元 (不含大配套费) , 楼面地价可上调至6778元/平方米, 折合土地出让单价为14911元/平方米。

摘要：本文通过对天津某房地产公司拿地前的实战决策分析, 总结了房地产开发项目的决策要点和分析方法, 尤其对房地产开发项目市场预测及目标市场定位, 规划条件分析与建设方案、投资估算、资金筹措与财务分析、土地获取价格上限估算、风险分析等部分进行了重点分析, 为房地产开发项目决策和银行贷款提供全面而科学的依据。

篇4：房地产投资项目风险分析

关键词：风险；风险分析；风险识别；风险评估

第一章 房地产开发项目风险概述

1.1 房地产开发项目风险的相关概念

风险是指在一定条件下和一定时期内可能发生的各种结果的变动程度，是指投资的实际收益与期望的或要求的收益的偏差。

但是到目前为止，风险的概念还没有一个统一的定义。

项目风险的定义：项目在其寿命周期内自然存在的导致经济损失的变化，而项目的风险评估就是对项目风险的分析，也即分析项目在其存续的时空内自然存在的导致经济损失之变化的可能性及其变化程度。项目的一次性使得项目中不确定性比其它的一些经济活动要大得多，项目的风险也有其自身的特点，主要有风险的客观性、多样性、持续性、补偿性、全面性、可测性及规律性。

1.2 房地产项目风险分析的一般过程

一个工程项目进行风险分析的过程，通常可以分为四个阶段：风险识别、风险估计、风险评价和风险应对[1]。

风险分析是对风险的识别、估计、评价和应对作出全面的、综合的分析，这四个部分是一个完整的整体，相辅相成，不可分割，缺少任何一部分，风险分析都是不完整的。

第二章 房地产开发项目风险识别

2.1 概述

风险识别是风险管理的基础。房地产开发项目风险识别是指风险管理人员找出影响房地产开发项目质量、进度、投资等目标顺利实现的各种风险因素，运用各种方法对尚未发生的潜在风险以及客观存在的风险进行分类，找出风险产生的原因，并对风险进行分类列表。 [2]。

2.2 房地产项目风险识别方法

房地产项目风险识别的方法很多，主要包括专家调查法、故障树分析法（FTA 法）、幕景分析法

及筛选—监测—诊断技术等方法。

第三章 房地产开发项目风险评估

3.1 风险估计与评价常用方法

房地产项目风险估计与评价是指应用各种管理科学技术，采用定性与定量相结合的方式，最终定量地估计风险大小，找出主要的风险源，并评价风险的可能影响，以便以此为依据，对风险采取相应的对策。风险估计与评价常用方法主要有调查和专家打分法、风险报酬法、风险当量法和解析方法。

3.2 我国传统项目风险评估方法

我国传统项目风险评估方法包括：（1）盈亏平衡分析；（2）敏感性分析；（3）概率分析。三种方法均存在各自的优缺点，且具有一定的互补性，现逐一论述。

3.3 盈亏平衡分析

盈亏平衡分析就是利用投资项目生产中的产量、成本、利润三者的关系，通过测算项目达到正常生产能力后的盈亏平衡点，来考察分析项目承担风险能力的一种不确定性分析方法[3]。所谓盈亏平衡点，是指项目在正常生产条件下，项目的收入等于支出的那一点。在这一点上，项目既不盈利也不亏损。如果低于这一点所对应的生产水平，那么项目就会发生亏损；反之，则会获得盈利。

3.4 敏感性分析

敏感性分析是一种有广泛用途的分析技术。其基本目的是考察一个项目分析结果的稳定性，即该项目投资分析结果以多大的程度随着相关因素的变化而变化的，通过分析，可使决策者对项目的风险程度有一个量化的概念。敏感性分析是研究和分析由于将来客观条件（如政府政策、通货膨胀、投资等）的不确定性因素变化所产生的影响，引起项目的经营产生变化而使项目主要效果指标发生变动的程度。

3.5 风险概率分析

3.5.1 房地产投资风险的类型

房地产投资风险涉及政策风险、社会风险、技术风险、自然风险和国际风险等，而这其中对房地产投资影响较大，同时又是可以预测、规避的主要是经济风险。经济风险主要包含市场风险、经营风险和财务风险等。

3.5.2 风险概率分析的方法

风险概率分析总结起来主要有以下几种：

（1） 利用已有数据资料分析风险因素或风险事件的概率

（2） 利用理论概率分布确定风险因素或风险事件的概率

（3） 蒙特卡罗模拟法

第四章 房地产开发项目风险应对

4.1 风险应对概述

风险应对就是对项目风险提出处置意见和办法。通过对项目风险识别与评估，把项目风险发生的概率、损失严重程度以及其他因素综合起来考虑，就可得出项目发生各种风险的可能性及其危害程度，再与公认的安全指标相比较，就可确定项目的危险等级，从而决定应采取什么样的措施以及控制措施应采取到什么程度。

4.2 项目风险回避

风险回避是指当项目风险的潜在威胁发生的可能性太大，不利后果也很严重，又无其他策略来减轻时，主动放弃或改变项目目标与行动方案，从而回避风险的一种策略。采取这种策略，必须对风险有充分的认识，对威胁出现的可能性和后果的严重性有足够的把握。这种策略从根本上放弃使用有风险的项目资源、项目技术、项目设计方案等，从而避开项目风险的一类项目风险应对措施。

4.3 项目风险转移

风险转移是投资主体将其本身面临的损失有意识地转嫁给与其有相互经济利益关系的另一方承担。风险转移是房地产开发商处理风险的一种重要方法。风险转移也叫合伙分担风险，其目的不是降低风险发生的概率和不利后果的大小，而是借用合同或协议，在风险事故一旦发生时将损失的一部分转移到项目以外的第三方身上。

4.4 项目风险控制

相对于风险回避而言，风险控制措施是一种积极的风险处理手段，它是指投资主体对不愿放弃也不愿转移的风险，通过降低其损失发生的可能性，缩小其后果不利影响的损失程度来达到控制目的的各种控制技术或方法。

4.5 项目风险自留

风险自留是指开发商自己承担由风险事故所造成的损失。当采取其他风险规避方法的费用超过风险事件造成的损失数额时，可采取风险接受的方法。风险接受是最省事的风险规避方法。自愿接受风险可以是主动的，也可以是被动的。

第五章 结语

5.1 本文主要工作和结论

本文详细介绍了房地产开发项目风险分析的全过程，包括风险投资的相关概念，风险分析过程的四个阶段（风险识别、风险估计、风险评估和风险应对）的特点和相互关系，风险识别的具体方法和存在问题，风险评估的常用方法和适用条件，并重点介绍了我国传统的风险评估方法：盈亏分析、敏感性分析和概率分析。最后介绍了风险应对的四个策略：风险回避、风险转移、风险控制和风险自留。

参考文献

[1] 赵振宇，刘伊生，杨华春.故障树法引入工程项目风险管理研究[J].现代电力，2002 年

[2]李长乐.IT 项目风险管理预警管理模型研究[J].信息与控制，2003（12）

篇5：房地产项目市场分析报告

一、近期巴中市区房地产市场发展现状

(一)新建商品房售价企稳，销量同比呈下降趋势

一是售价企稳，同、环比基本持平。根据巴中市房地产管理局提供的数据：今年以来，受“降息降准”等新政因素影响，1-2月巴中市区新建商品房市场均价为4079.5元/㎡，较__年1季度的3988元/㎡上涨了91.5元/㎡，同比上涨2.3%，较__年11-12月的4124元/㎡下滑了44.5元/㎡，环比下降1.1%。

二是销量同比明显下降、环比增幅收窄。在《条例》颁布实施的影响下，1-2月市区新建商品房销售套数与面积分别为3093套、325451㎡，较__年1-2月同比下降19.3%、16.2%。同时今年1-2月的环比增幅较去年1-2月的环比涨幅降低了15.6%。一家二级资质开发商反映：“去年仅1-2月销量就达500余套，而今年截止3月中旬才销售了不到300套，表明今年新建商品房销售情况整体不容乐观。究其原因主要有两个方面：一是__年国内整体经济发展呈下行态势，作为巴中购房主力军的外出务工人员，带回热钱大幅减少，致使购买能力减弱;二是一系列新政出台后，促使刚需型购房群体驻足观望，改善、投资型购房群体放缓或大幅减少购买”。

(二)二手房交易总体下行，租赁市场有所降温

今年来，巴中市主城区二手房交易市场发展呈现出房源增加，销量、单价双下行，租赁市场价格小幅下降的总体趋势。

一是受《条例》影响，房源同、环比均有所增加。通过对5家房地产中介实地走访了解，今年一月以来，受《条例》颁布实施的影响，二手房房源呈现了三个新特点：首先，房源同、环比小幅增加。今年1季度较去年同期和四季度均呈现增长趋势，同、环比上涨幅度分别达10%、18%。其次，业主主动投放的房源比例提升约两成。据各中介反映，__年以前，业主主动投放房源与中介挖掘房源的比例大约为3：7，而在《条例》实施、房产税不久将开征的背景下，今年的房源构成比例变成了近5：5。第三个新特点是主动投放房源的以有多套房屋业主居多。一家中介今年1-2月共接受主动登记的二手房房源28套，其中12套房源业主拥有2-3套以上住宅，其中一名业主一次性投放房源3套，《条例》影响可见一斑。

二是交易量回落明显，单价小幅下降。据5家中介企业反映，今年1-2月月均交易量较去年月均交易量明显下滑，平均降幅至少在10-15%，其中一家中介去年月均销售30套，而今年月均不到20套，降幅达到了33%以上。同时企业反映单价下降幅度达4-10%左右，如去年江北120㎡的普装二手房交易均价在48-52万之间，而今年交易价格降到了44-48万之间。

三是租赁市场有所降温，租金环比下降明显。由于去年以来国内经济下行压力较大、物价低位运行，同时随着巴城拆迁还房工作有序推进，巴中市区二手房租赁市场有所降温。今年春节后，二手房年租金均价环比下降8-12%，如地处江南老城黄金地带的南湾国际小区，100㎡的二手房年租金由__年的2-2.2万降到了今年的1.8-2万，江北的100平方米二手房租金由2.4万左右降到了2.2万左右。

二、《条例》反响明显，心态影响市场

通过对100名社会群众(包括城乡居民，机关、事业单位工作人员，国有、民营企业员工，个体工商户，离退休人员)进行入户面访、问卷调查发现，《条例》试点实施以来，群众表现出知晓率关注度高、对内容作用了解甚少、改善投资性购房步伐放缓、不动产处置等待观望等特点。

一是新政社会关注度高。3月1日，《条例》正式落地四川泸州，标志着《条例》正式实施。此次问卷调查数据显示：有86%的人知道《条例》已经开始试点实施;对不动产登记改革及《条例》试点实施关注度调查发现，仅16%的受调查者表示不关注，有49%的受调查者表示非常关注，有35%的受调查者表示比较关注。表明社会各界对《条例》实施关注度很高。

二是具体内容知之甚少。《条例》已试点实施近一月，社会公众对《条例》的详细内容、登记范围、实施步骤等知晓几何，通过调查发现，除16%的受访者表示了解，有33%的人对此不了解，有51%的受访者表示知之甚少。究其原因，部分受访者表示:一方面是由于不动产改革目前仅在部分地方试点实施，个人直接利益尚未受影响;另一方面是因为没有出台配套政策，群众处于观望状态;再者是因为《条例》试点实施时间短，宣传解读信息量少，信息获取渠道狭窄、宣传解读工作有待进一步强化。

三是观望心态比较普遍。通过调查发现，受调查者中仅有10%的人考虑近期购置不动产，刚需购房者仍然是主力，改善和投资性购房者观望政策和市场行情意向明显增加;64名拥有多处不动产的受访对象在回答“是否准备在近期处置不动产”问题时，仅有6人选择“近期急于出手”，所占比例不到10%;有36人表示看政策和市场行情变化再作决定，所占比例达到了56%，表明拥有多套房产者观望情绪明显。

四是作用意义理解偏差。受访者在回答“《条例》实施作用”时，大家都知晓“简政放权、保护权利人合法财产权”、“利好刚需购房、有效调控房价”、“提高政府治疗效率和水平、方便企业、群众”等核心作用以及“反腐败”、“为房产、遗产税开征夯实基础”等其他衍生作用，但存在着主次不明的现象：选择“反腐败”、“为房产、遗产税开征夯实基础”两项的分别达到了68%、55%，在作用重要程度中分别排第一和第三位，由此可见，群众在认知《条例》的作用意义上存在着主次不明的情况，有待进一步正确解读引导。

五是担忧新政泄露隐私。对“《条例》实施后最大担忧”的问题，有60%的受访者选择了“怕个人信息等隐私被泄露”，表明受访者对《条例》中的“登记信息共享与保护”存在不理解、有疑虑，希望在这方面进一步完善查询、调阅机制，确保个人信息等隐私不被非法窃取。其次有51%的受访者选择了“多处房产会被征过高的税。”表明公众对舆论传导的房产税、遗产税等税开征的隐忧、更表明了公众期待政府及时公布相关政策实施时间表，利于群众妥善处置相关事宜。同时有44%的受访者对不动产登记程序是否简化便民产生担忧，亦表明希望《条例》实施具体方案应尽快出台落实。

三、新政影响初现，程度尚需观察

(一)企业多措并举适应新政

为了适应《条例》实施、“降息降准”等新政实施，巴中市区多数房地产开发商、二手房中介积极采取举措，应对新政实施带来的影响。

一是开发企业稳中求进、积极应对。首先，走访的5家房开企业中有4家采取了调整营销策略、优化促销方案、积极宣传政策等举措对在售楼盘进行销售策略整合，力促稳价保量。其次，对已纳入开发计划的项目进行整体发展评估，择优选择开发，放缓整体开发脚步;同时针对巴中市区房地产市场实际情况，结合新政影响，减少购地计划，有的放矢地购买土地，确保企业发展稳中求进。

二是二手中介多措并举、促成交易。面对二手房交易市场供大于求的局面，部分企业首先取消看房佣金、降低提成费率，力促降低买卖双方交易成本;其次强化服务保障，提升贷款办理、房产过户、纳税报备等工作效率，切实提升服务水平，降低买卖双方时间成本;同时采取切实可行举措，积极做好买卖双方沟通说明工作，认真履行居间职责，努力提升交易成功率。

(二)百姓买跌卖空持续观望

一是购房者观望心态较重，等待价格继续下行。在新建商品房、二手房单价出现下降，房源供给大于需求的背景下，不少购房者认为《条例》等新政实施必然会使更多的房源涌现，价格势必会继续下行，因此问多买少、持续观望、期待价格继续下行的现象较为普遍。

二是大量抛售未出现，希望相关政策尽快出台。二手房源虽然较同期相比小幅增长，但由于《条例》实施现属于试点阶段，且各地实施细则及相关配套制度还未建立健全，致使大幅降价趋势未有显现，故巴中市区未出现抛售潮。同时多数多套房产拥有者希望《条例》实施细则、房产税实施时间表等尽快出台，利于社会群众做出合理判断和相应举措。

(三)新一轮政策出台，博弈心态将凸显

3月30日，五部门相继出台降低二套房购买首付及调整征收营业税期限相关政策，标志着新一轮房地产刺激政策将进一步冲击市场，作为房屋销售将迎来利好，尤其是二手房销售在降低首付和2年以上住房免营业税双重利好政策的推动下，将会一定程度上扩大交易量;但由于《条例》实施、房产税实施方案未出台的影响，作为改善型需求的购买者博弈心态也将凸显。

四、相关意见及建议

通过问卷收集和实地面访，现将群众提出的意见和建议归纳如下：

一是强化政策宣传，正确引导解读。进一步强化不动产登记改革方案和《条例》的宣传解读，特别是针对普通群众，利用电视、网络、报纸、微信等采取通俗易懂、群众喜闻乐见的方式强化宣传引导，确保群众清楚了解不动产改革方案和《条例》实施细则，并给予支持配合，为不动产登记改革及《条例》实施稳步推进夯实群众基础。

二是强化责任落实，出台配套政策。针对不动产登记改革和《条例》实施的具体问题及时研究出台配套政策，如改革后监管及个人信息隐私的问题、房地产企业发展的问题、反腐败的问题、不动产征税的问题、多部门联动充分发挥衍生作用的问题等，进一步明确责任，逐步完善配套政策，努力构建符合群众主体利益需求的体制机制。

三是强化配套服务，夯实物权保障。进一步梳理职能，简化和优化办事程序，提高工作效率和服务质量，从基本工作职能和各项具体业务事项出发，做到一窗受理、一次性告知、一条龙审批，让老百姓少跑冤枉路;同时，重点规范登记行为，提高登记质量，严厉查处各类违法违规行为，增强不动产登记的严肃性、权威性和公信力，保护群众合法权益。

篇6：地产开发项目贷款申请报告

XX市商业银行：

XX市XX开发公司（组织机构代码：XXXXXX）创建于2008年。注册资本XX万元，资产总额XX万元，现有员工XX人。具有房地产开发X级资质。法人代表情况。。。

200X年我公司购得XX地块，土地面积XX平方米。该地块处于东市场西，新玛特商厦以东，步行街以南，地处XX地区核心商圈，经本公司调研，拟在该地块建设XX大厦项目（商住），其中含27层高屋住宅两座，X层住宅一座，底部四层商场。总建筑面积XXX平方米。住宅XX户。

该项目现已取得《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》（见附件），并完成了各项立项手续，且确保全部立项文件真实、完整、有效。项目申报用途与其功能相符，符合国家相关规定。该项目如顺利实施有利于XX市核心商圈的环境提升。能够有效满足城市规划和房地产市场需求。

我公司目前经营管理制度健全，财务状况良好，资产负债率为X%（详见资产负债表、损益表和现金流量表），符合贵行贷款要求。

我公司拟在该项目投入XX万元，现在自有项目资本金XX万元，资本金比例符合国家规定。为提高资金流动率，保障项目实施特向贵行提请流动资金贷款XXX万元，用于推进项目顺利进行。我公司用商铺及住宅收益作为还款来源，以公司所有的土地使用权及建筑材料设备作为抵押，贷款使用期为两年。希望贵行给予我公司授信和贷款支持，帮助我公司实现新的发展!

此致

敬礼