城市化水平与房地产投资论文

随着政府加大了对住宅开发市场的调控，加之住宅开发竞争日益激烈，甚至导致部分地区住宅开发走向饱和，写字楼开发逐步成为各地建设开发的重点。下面小编整理了一些《城市化水平与房地产投资论文(精选3篇)》，仅供参考，大家一起来看看吧。

城市化水平与房地产投资论文 篇1：

城市化发展与商品住宅价格研究

摘要：城市化发展是当前我国正在实施的一项重大发展战略，城市化水平的快速提高促进了房地产业的迅猛发展，巨大的住房需求与相对短缺的住房供给使得全国商品住宅价格出现了普遍持续大幅上涨。文章试图以江西省1996-2009年的社会经济数据为依据进行分析，从城市水平发展的角度研究商品住宅价格的问题，进而对房地产的宏观调控提出一些建议。

关键词：城市化；商品住宅；房价；调控

一、引言

城市是人类文明的标志，是人们经济、政治和社会生活的中心。城市化是人类现代化建设中必然要经历的过程，是人类社会结构变革中的一个重要线索。只有经历过城市化的洗礼，人类社会才能迈向更为辉煌的时代。

随着经济的持续发展，目前我国正在加速城市化进程的步伐，实施人口从农村转向城市的城市化发展战略。加快城市化进程必然促进房地产业的迅猛发展；人口从农村转向城市的城市化发展战略将使城市规模扩大和功能强化，也将给城市带来巨大的机遇和挑战，同时也对房价带来巨大冲击。在已完成城市化进程的西方发达国家，城市面积和城市人口都相对稳定，房价一般比较稳定，利率、通货膨胀等货币因素是影响房价的最主要因素。然而，我国正处在经济高速增长中，城市化速度非常快，在未来十五六年之内，城市面积和城市人口都差不多要增加一倍，巨大的住房需求使得全国房价出现了普遍持续大幅上涨的态势。

二、城市化水平的发展状况与房价的相关性分析

（一）城市化发展推动了商品住宅价格的上涨

随着城市化水平的快速提高，农村人口大量向城市转移，进入城市的农村人口首先要解决住房问题，这将促进居民对住宅的消费需求产生外延式增长。同时，由于我国土地资源有限，为了保证粮食安全，可供于城市建设的土地更是相对有限，也就是说，在一种既定的住房政策下，住房供给缺乏外延式变化，供给曲线是相对固定的。在这种背景下，随着住房需求的不断外延式增加，需求曲线由D1变化到D2、D3（见图1）。其市场均衡量也由Q1变化到Q2、Q3，相对应的均衡价格分别是P1、P2、P3。从图1的分析中可以看出，城市化水平的提高导致住房需求的外延式增长（需求曲线向右移动），住房需求的增长与住房供给的相对短缺，必将导致房价的上涨。

（二）江西省的实证分析

1、江西城市化水平正在稳定快速发展

城市化是城市人口比重不断提高的过程，主要表现为大批乡村人口进入城市，城市人口在总人口中的比重逐步提高。也就是说，城市化就是一个国家或地区的人口由农村向城市转移、农村地区逐步演变成城市地区、城市人口不断增长的过程。伴随着经济的持续发展，目前我国正处在在城市化快速发展时期。

根据统计数据，1996年末江西省城市化率为24.58%，2009年末城市化率为43.18%（见图2）。从图中可以明显看出，江西省城市化率正在逐年稳步提高，城市化水平正在稳定快速发展。

2、江西省商品住宅价格分析

（1）江西省商品住宅的名义价格分析

名义价格（nominalprices）是指以某些货币表示的，未调整通货膨胀的价格。江西省商品住宅价格（本文中所指商品住宅价格=当期商品住宅销售额/当期商品住宅销售面积）1996年为712.94元/平米，2009年为2516.80元/平米，十四年期间上涨了2.53倍（见表1）。

（2）江西省商品住宅的实际价格分析

实际价格（realprices）是指经通货膨胀修正后的价格。以1995年为基年的城市消费价格指数进行计算，江西省商品住宅实际价格1996年为670.06元/平米，2009年为1885.39元/平米，十四年期间上涨了1.81倍（见表2）。

3、城市化水平与商品住宅价格的回归分析及模型的建立

江西省自1996年以来，由于城市化水平的稳定快速发展，房价也在不断上涨。设城市化率为X，商品住宅实际价格为Y，用SPSS软件对江西省商品住宅均价及城市化率数据进行回归分析（以商品住宅实际价格为因变量），得出相关结论（见表3）。

根据回归分析结果，R为0.985和R2为0.971，调整后确定系数为0.966，标准误为76.831。由此可以认为，所应用的模型可靠，选取的指标有效。

F统计量值为183.777，Sig=0.000＜0.05，可以认为所建立的回归方程有效，证明了建立的函数与所选取的因变量是有效的，所选用的指标（城市化率）可以用于说明商品住宅价格变化情况。

运用SPSS对选用的数据进行验算，因变量Y对两个自变量X和X2的回归的非标准化回归系数分别为-220.583和4.2150；对应的显著性检验T值分别为-4.704和6.017，两个回归系数的显著性水平分别为0.001和0.000，均小于0.05，由此认为自变量X和X2对因变量Y均有显著性影响。回归的方程为：

Y=3529.359-220.583X+4.215X2①

三、基于城市化水平与商品住宅价格的回归模型，分析房价变化的原因

（一）城市化水平稳定快速发展是当前的发展趋势

从统计数据看，江西城市化水平涨幅比较平稳（见图2），每年保持在1%-2%之间，到2009年底城市化率达到43.18%。根据美国地理学家诺瑟姆在1979年提出的城市化过程轨迹的S型曲线理论，当城市化水平在30%以下时，代表城市化发展势头为缓慢的准备阶段；当城市化水平超过30%时，代表城市化发展势头极为迅猛的高速阶段；城市化水平继续提高到超过70%之后，代表城市化发展势头再次趋于平缓的成熟阶段。也就是说，江西省的城市化水平正在处于稳定快速发展时期。

（二）城市化水平稳定快速发展现状决定了当前房地产市场是卖方市场

城市化水平稳定快速发展现状表现为越来越多的农民从农村中走出来，也就说生活性消费用房的正常需求会出现大幅增加。伴随城市化水平提高，城市人口素质也会得到相应提高，同时人们对商品房建设的硬件质量及环境建设等的软件质量将提出更高的要求。城市化水平提高不仅加大了城市居民对生活性消费用房的正常需求，也加大了城市居民对商品住房的投机性需求。对于投机性需求的购房，房地产价格的预期越高，投机性需求越旺盛。这些需求叠加起来将使得房地产市场在较长时期内总体上供不应求，也就是说，目前房地产市场是一个卖方市场。当投机性需求、改善性需求、生活性消费用房的正常需求都处于旺盛阶段时，房价将出现非理性上涨，近年来，我国部分城市房地产市场就处于这种状况。

（三）城市化发展是房价上涨的直接原因

根据方程式①，如果住房政策不发生根本性变化，江西省住宅价格会随着城市化水平提高而上涨。预计当城市化率达到50%时，商品住宅实际价格（以1995年为基年）将超过3000元/平米；当城市化率达到60%时，商品住宅实际价格（以1995年为基年）将超过5400元/平米；当城市化率达到70%时，商品住宅实际价格（以1995年为基年）将超过8700元/平米。

根据建立的模型分析，城市化水平的提高是商品住宅价格上升的直接原因；城市化水平与房地产价格之间存在一种显著的长期稳定的正向变动关系，城市化高速发展决定了未来房价的走势。也就是说，城市化水平越高，房价越高。

四、基于城市化水平与商品住宅价格分析，对房地产调控及城市化发展的建议

（一）短期市场调控应控制市场有效供给，促进供需平衡

长时间的房价飙涨，使得越来越多的人成为了房地产市场的行为主体，房地产业也成为了社会关注的焦点。各微观经济主体一再炒作房地产（包括炒作商品住宅），只是一种经济现象。这种现象的背后反映了一种深层次的原因：城市化、工业化的加速发展，人们收入水平的极大提高增加了住宅的需求。另外，投资者讲究的是预期收益，投资者对房地产业的美好预期，加大了该领域的投机行为。在房价上涨过程中，特别是泡沫式发展，房地产会被越来越多的人作为一种投资性或投机性资产看待，价格上涨的预期会改变人们的购买行为，如果这种高度一致的“井喷”式预期一旦形成，房地产市场的灾难就要真正来临了。

政府对房地产市场（特别是商品住宅市场）的短期调控的主要目的就是要抑制这种预期。要抑制这种预期，就要在市场供给方面有所作为，也就是说，政府对市场的短期调控应着力于控制市场的有效供给，促进供需平衡。

控制市场的有效供给包括增加市场的有效供给和减少市场的有效供给。增加市场有效供给包括积极推进保障性住房建设，加大对闲置土地的查处力度，合理调整住宅建设结构，减少存量市场闲置住房的数量等。反之则是减少市场的有效供给。

（二）积极推进战略调控才能有利于房地产业的健康发展

城市化过程的相对漫长决定了房地产价格（包括商品住宅价格）的上升也将是长期的。经济发展的源泉是工业化，工业化也是提高农民收入的根本途径；城市化是工业化的必由之路，加快人口从农村向城市的转移是工业化的内在要求。虽然我国城市化水平得到了迅速发展，但与世界其他国家相比城市化程度仍较低，与世界发展中国家的60%的平均水平相比也还有相当差距。未来一段时间将是我国城市化迅速扩张时期，在这个过程中，城市房地产的大量需求是长期的，但我国的土地供给却是刚性的。大量需求的长期性与土地供给的短缺性将导致房价（也包括商品住宅价格）的长期上涨。在这种背景下，政府调控房地产业不应仅以市场作为调控对象，应积极考虑对房地产业的战略调控。

城市化高速发展决定了房地产业发展的战略意义，明确房地产发展战略是当前房地产调控亟需解决的问题。房地产战略调控的主要目的就是通过规划预测和规范各类房地产开发生产的相关指标，从宏观角度出发，为了社会的长远利益，完善有区隔的多元化结构，确立长期的、完整的、系统的、可持续的房地产国家战略，同时建立健全法律政策体系。

（三）从城市化发展的角度控制房价的过快上涨

城市化是现代化、工业化的必由之路，从城市化发展的角度控制房价的过快上涨可以考虑：一是控制城市化的适当进度，尤其是控制特大城市与大城市的发展规模，控制其常住人口的增长速度及人口规模。二是大力发展中小城市和积极推进城镇建设。虽然当前我国的中小城市及城镇的规模有所扩大，但是土地闲置、土地利用不够充分的现象普遍存在，加大在现有规模的基础上进行土地的有效开发利用可以降低房地产开发成本，从而有效地控制房价的过快上涨。

参考文献：

1、江西省统计局.江西统计年鉴1997-2009[M].中国计划出版社,1997-2009.

2、陈石清,黄蔚.中国房地产价格与城市化水平实证分析[J].财经理论与实践,2007(2).

3、周红.城市化进程与房地产业发展关系[J].城市研究,2005(5).

4、向为民,李娇.城市化水平与房地产投资增长率的关系研究[J].重庆建筑大学学报,2007(2).

（作者单位：江西师范大学城市建设学院）

作者：刘章生 李 芬 陶满德

城市化水平与房地产投资论文 篇2：

写字楼开发的社会经济影响因素

随着政府加大了对住宅开发市场的调控，加之住宅开发竞争日益激烈，甚至导致部分地区住宅开发走向饱和，写字楼开发逐步成为各地建设开发的重点。住宅市场发展已经表明城市住宅开发与城市化、经济发展有着紧密的联系：城市化推动了住宅的需求，是住宅开发增长的重要驱动力；而住宅开发促使地方经济发展、居民收入提高，又进一步推动城市化发展，因此形成以城市化带动下的住宅开发的循环增量性发展。现阶段政府以及开发商在写字楼开发上沿用这种动力模式已出现一定的问题，如广州罗岗区的空城现象，因此有必要对写字楼开发的社会经济影响因素进行分析，以辨析与住宅开发市场发展的异同。

一、广州市写字楼开发简述

广州是我国最早进行改革开放的城市之一，写字楼随着商务办公职能的发展而逐步发展。初期主要服务于外贸、法律、保险、广告等行业，因此，建筑沿袭解放前的爱群大厦以酒店形式为主，但增设银行、商务办公、娱乐、停车场等，逐步成为综合服务性楼宇，如白天鹅酒店、中国大酒店、花园酒店。1998年，亚洲金融危机爆发，写字楼开发建设随之跌到谷底，直到2002年才逐步回升，写字楼开发也由综合性转为专业性商务办公职能为主，年均写字楼施工量在300万平方米以上。近年，随着2010年广州亚运会的举办，广州的知名度进一步提升，珠江新城逐步建成对其他商务地块的开发起到了重要的示范作用；随后的白云新城、白鹅潭地区、国际金融城等商务地块的开发，使得广州市写字楼建设迎来了一个新的高峰。

二、广州写字楼开发与城市化的关系

1.写字楼年开发量与城市化水平无关联

上世纪80年代以来，城市化成为广州发展的主旋律，伴随着广州市工业化的发展以及商贸经济的发展，广州城市化水平逐步提高。从1949年到2000年，以及2002年以后，广州城市化水平都是呈现年均0.1%的稳定增长态势，到2007年城市户籍人口773万人，城市化水平达到89%，可以说广州市城市化水平已经十分成熟。然而，对比1995-2007年城市化水平与全市写字楼每年施工量（图1），可以发现两者没有任何关联关系（斯皮尔曼秩相关系数R为0.0005≈0），而且写字楼的开发量在2001年与2007年出现大面积的突然性萎缩。这与1997年亚洲金融危机、2007年次贷危机等区域性经济危机有着明显的时间关联。这说明在写字楼年开发量上具有较大的波动性，与周边经济发展关联性较大，但很难与城市化的发展水平、国内生产总值等稳定性的增长指标存在必然联系。

2.写字楼成交总量与城市化水平关联性较弱

将广州市的写字楼建筑每年成交面积进行叠加形成成交总量（可弱化每年的波动性），观察成交总量与城市化关系（图2），可以看出写字楼是从1999年后才进入每年100～200万平方米快速增长的成交速度，之后保持较高的增长速度。这说明广州的城市化水平在进入83%后才达到明显的增长阶段，可见写字楼的快速发展是城市化积累到一定水平后才会出现的。虽然两者的相关系数仍然表明没有直接的关联性，但表现出相同的增长趋势。这也说明与写字楼相关的生产性服务业人口增长与整体非农业化人口发展（城市化）进程没有必然联系，是产业结构大调整导致非农业人口结构质变的表现。

三、广州写字楼开发与经济发展的关系

从图1可以看出，写字楼的施工量超前于地区生产总值的增长，并对国际金融危机表现出较为灵敏的反映，说明写字楼建设资金与国外资金联系密切。对写字楼开发与地区经济的联系进行进一步研究，总结1999-2009年广州市批准的写字楼预售面积与广州市国民生产总值以及第三产业增加值之间的关系（图3），可以发现预售面积与当年生产总值关系密切，相关性系数R达到0.85，尤其是第三产业的相关性系数更高达0.86。可见写字楼开发与住宅开发表现类似，都与当地经济总量有着密切联系；但写字楼的建设量比预售量变化的浮动更大，说明总体上写字楼会超前建设，而后按照市场规律待价而沽进行销售。另外由于写字楼造价高，且开发后大部分以出租为主，直接销售的面积比例相对住宅低，这也导致了写字楼开发资金需求高，一旦资金不足会严重影响写字楼开发。

四、结论与建议

从以上分析可以发现写字楼开发与住宅及地区经济发展联系紧密，但写字楼开发与城市化的关联性较弱，在城市化后期才呈现出相同的增长趋势。此外，也不同于住宅开发的是，初期很难形成城市化与写字楼相互促进的动力机制。因此，我们在写字楼开发时应该注意以下几点：

1.不能以写字楼建设推动新城开发

写字楼建设与城市化发展关联性不大，在新区中大量规划拍卖办公用地，由于这些以办公为主的创业孵化园、高科技园区等地处偏远，以较低租金吸引企业入驻，但公共设备不完善、居住条件差等，对外来居民迁入新区的吸引力不强，导致园区出租率不高。即使已迁入的企业，也会由于员工生活满意度低而导致员工流动性大，企业经营困难。新区写字楼的开发应该符合市场规律，尽量靠近老城区，借助已有的设施条件才能支撑其不断发展；或在写字楼开发同时，超前性投资相应的生活及配套设施，才能形成良性互动，而不是靠一些标志性的写字楼建设推动新城区开发。

2.写字楼的开发需要符合经济与产业发展的规律

写字楼开发与经济发展联系密切，切莫拔苗助长，否则事倍功半。在广州珠江新城从1992年至2001年的近十年时间中，由于写字楼开发面积过量，虽然已拍卖用地有99宗，但拍卖后未能建设的多达69宗，占2/3还多，被称为珠江新城“荒芜的十年”，值得引以为鉴。

3.写字楼开发需要避免市场的短期行为

由于写字楼开发对短期经济非常敏感，在金融条件差时容易出现大量的烂尾楼，政府可以采用一些手段进行调控。例如，拓展相应的房地产投资信托基金（REITs）等融资平台进行支持，或择机进行一定量写字楼的逆回购等，一方面可以利用政府信誉稳定市场，支持生产性服务业的发展；另一方面可以减少烂尾楼的出现，改善城市景观等，弥补写字楼开发过于市场化的短板。

戚路辉系广州大学建筑与城市规划学院高级工程师

邓毅系广州大学建筑与城市规划学院副院长副教授

作者：戚路辉　邓毅

城市化水平与房地产投资论文 篇3：

北京房地产业与经济增长的实证分析

房地产业是国民经济的重要组成部分，在国民经济和社会发展中占相当重要的地位。自住房货币化改革以来，人们对房地产的消费需求获得了巨大的释放，房地产市场得到了极大地繁荣。根据国家统计年鉴，自1995年以来，我国的国民经济大约以每年7%~8%的速度增长；而房地产市场上的商品房交易额则以每年20%~30%的速度增长，可见房地产市场的空前发展，成为推动我国经济持续快速增长的重要因素。

一、北京房地产业的现状

1、房地产业迅猛发展

自1998年以来，在中央全面推动住房制度改革等一系列宏观经济政策的引导下，北京的房地产业发展加快，出现了产销两旺的良好态势。虽然近两年国家加大了房地产业的调控力度，但在2005年，北京房地产业继续稳步发展，全年房地产业投资总额为1525亿元，占全市固定资产投资总额的53.9%；商品房施工面积为10748.5万m²，比2004年增长8.23%；竣工面积3770.9万m²，比上年增长22.95%；全市房屋新开工面积为2965.9万m²，占总施工面积的27.6%。

商品房市场需求旺盛。全年销售商品房2803.2万m²，增长13.4%，商品房销售额1758.8亿元，增长40.8%，商品房空置面积1374.2万m²，增长31.6%。商品房平均销售价格6274元/m²，增长为24.2%，住宅平均销售价格5853元/m²，增长23.3%。

2、投资结构调整，住宅投资比重降低

2005年被舆论称为中国房地产的政策年。同一年前中国楼市的“疯狂”上涨曲线相比，今年的房价走势逐渐趋于平稳，这是今年楼市不同于去年的显著特征。房价涨幅的回落，得益于房产新政不断出台。从中央到地方，一系列政策密集的出台，如中央七部门联合出台《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》等政策，不仅使房价的涨幅趋于平稳，而且使房地产行业的结构发生了很大的变化。2005年，商品房新开工面积仅为2965.9万平方米，明显低于前两年的平均水平3244万平方米；并且全年房地产投资中住宅投资为779.53亿元，虽比去年有了一定的增加，但住宅投资占房地产总投资的比重却由去年的52.7%下降为51.1%；商业营业用房的比重却在逐步加大，其投资额由去年的94.8亿元增加为112.9亿元，增长率为19%；今年的购置土地面积为773.9万平方米，仅为去年的一半，这也在一定程度上说明了住宅的投资比重在降低。

二、北京市房地产的实证分析

1、住宅空置变化分析

近年来，由于对首都经济的重新定位，北京市的GDP出现了高速的增长，人们的收入及积蓄都有了很大的增长，买房变成了一个最好的选择；同时，随着北京逐渐发展为国际大都市，及大量外资的涌入，都极大地促进了北京市房地产的发展。然而，由于目前北京市收入中等及偏下的市民仍不在少数，并且他们多数是房屋守望者，而过少经济适用房开发的市场使他们处于观望的状态。2005年北京市商品住房平均销售价格为6274元/m²，城市居民人均可支配收入为17653元，这样一个三口之家的家庭欲购买一套80m²的普通住房约需要50.19万元，商品房价格是家庭收入的9.48倍，远高于发达国家的3.2~3.8倍和发展中国家的1.9~2.5倍的水平。这说明目前商品房的价格远远高于普通居民的即时支付能力，他们要用九年多的全部收入才能买到房子，因此把货币存放在手中就成为他们的选择，这部分人群的不热情从而导致了整个市场的平淡；而广大农村居民的可支配收入水平更低，这样就造成了大量商品房住宅的空置。

2、北京市房地产业与经济增长实证分析

(1)商品房的销售量和城市化水平以及城市人均住宅面积的关系。由于城市化水平提高和城市人均居住面积增加可以导致商品房屋销售额也随之增长，因此把他们之间的关系设定为一个模型，即SALE= a CITY + b SQU + c（销售量、城市化水平和城市人均居住面积分别用SALE、CITY和SQU表示；a、b和c为常数），利用表1中的有关数据，通过SPSS12.0统计软件回归从而可以得到如下模型：

SALE = -14270.14 + 171.68CITY +87.45SQU

　（1843.56）　（28.72）　（30.42）

（-7.74）　（5.98）　　（2.87）

　F = 118.77　　R-squared = 0.971

调整后的R-squared为0.971，统计量F=118.77；相关概率值p＜0.001,说明这两个自变量城市化水平、人均居住面积与因变量房屋销售额之间存在着显著的线性相关关系。从模型结果可以看出城市化水平每提高1%，可以增加销售额171.68亿元；城市人均居住面积每增加1m²，可以带来销售额增长87.45亿元。

(2)商品房屋销售额增量与城市化水平、GDP增长率之间的关系。在此，把商品房销售额增量和GDP增长率分别用LN[SALE]和LN[GDP]来表示，从而把模型设定为：

LN[SALE] = p+ m LN[GDP] + n CITY

利用表1中的有关数据，通过SPSS软件回归分析得到以下模型：

LN[SALE] =-9.458+ 2.127LN[GDP]-0.022 CITY

（2.199）　（0.046）　　（0.217）

（-4.300）　（-0.486）　（9.812）

F = 204.55　　　R-squared = 0.983

调整后的R-squared为0.983，说明模型拟合度较高，即房屋销售额增量与城市化水平、GDP增长率之间存在显著的线性相关关系。GDP每增长1%，就可以带来销售额增长2.127%，可见国内生产总值的增长对房屋销售额的增长起到非常重要的作用，例如虽然政府从去年开始一直在对房地产市场在进行宏观调控，但在北京市经济快速增长的基础上2006年的前八个月的商品房销售额依然高达1195亿元，占2005年商品房销售额的77.7%。

三、结论及建议

综上所述，本文通过建立两个多元线性模型，分析得到GDP增长与城市化水平的提高都会导致商品房销售额的不断增长；然而居住消费价格指数变化会导致住宅空置增加，因此在此可以假设开发商投资建房分成两部分，一部分投资用来建销售房，另一部分用来建空置房。但是如果空置房所占投资的比例扩大，那么就会影响资金回笼，使房地产开发企业利益受损，将影响整个房产行业，进而就会影响整个国民经济的健康增长。此外住宅空置面积增大还将影响城市就业问题。众所周知，相对于资本密集型和技术密集型产业，在投资相同的情况下，劳动密集型产业能实现更多的就业。而房地产作为一个典型的劳动密集型产业，其吸收的就业人数很多；除此之外，房地产的健康发展也会极大地带动其他行业就业人数的增加，如建材、冶金、石化等行业。因此，通过加快国民经济的增长、提高北京的城市化进程和减少住宅空置率，可以促进销售从而使北京的房地产向更高的方向迈进，也可以极大地解决北京城市的就业问题，从而为北京社会的发展作出贡献。

作者：林玉伦　葛新权　周　将