房地产投资与风险探究论文

[摘要]美国房地产投资信托基金自1960年正式成立以来，历经了50多年的发展，形成了今天比较成熟的管理模式，值得中国房地产信托投资行业进行借鉴。在内外部管理上实现行业上下游的拓展；在经营领域上追求地产类型与地域的专业化聚焦；在经营规模上不断扩大，通过规模经济提高利润与正净现值。今天小编为大家精心挑选了关于《房地产投资与风险探究论文(精选3篇)》，仅供参考，大家一起来看看吧。

房地产投资与风险探究论文 篇1：

我国房地产投资风险和风险防范对策分析

摘要：房地产业经过二十多年的完善和规范，已发展成为我国经济的基础性、支柱性、战略性产业之一。然而，房地产投资额大、所处位置一般不变等特性及面对的经济环境经常变化等不利条件，致使投资存在风险。本文采用整体分析与个体分析、实证分析与规范分析相结合的方法，研究房地产开发中的风险因素和风险识别的基本方法，并有针对性地提出风险对策，以增加投资者决策的科学性，降低风险发生的可能性。

关键词：房地产投资;风险识别;风险防范

1引言

伴随着我国市场经济稳步向前进步，房地产业无论是对促进国民经济发展和城市建设，还是对政府调整宏观经济运行及经济结构，都发挥了不可替代的作用。但是房地产业本身的性质致使其存在着不小的风险。

本文研究的对象是投资过程中的具体房地产商品。以房地产风险方面的论文为主要依据，通过引用国内外房地产风险研究中的一些相对成熟的理论手段，结合我国房地产开发运营的实际情况，对房地产开发项目的投资风险从风险因素、风险识别及风险规避等几个方面，进行了系统研究与论述，目的在于降低风险发生的可能性，避免投资者的决策失误。

2房地产投资风险防范与对策

2.1企业层面对风险控制的对策

研究过程中将房地产投资分為四个阶段，期间可能面临出现不可预料的风险事件，企业层面有必要采取针对性的风险防备措施。

2.1.1投资决策阶段的风险控制

这一阶段可能会出现许多风险因素，要求房地产企业认真做好以下几方面的防范措施：第一，要针对项目开展是否可行进行详尽探讨，使决策更加准确无误;第二，加大市场监管力度，使决策更加科学有效;第三，恰当地使用投资组合理论，分散风险，使危害发生的可能性降到最小;第四，若无其他选择可回避风险以尽可能消除风险。

2.1.2土地获取阶段风险的控制

在地盘获取之前，必须周密研讨承包地块的特性、社会性质以及使用价值，综合考察各方面因素，以就开发哪一地块这一问题上作出抉择。

2.1.3管理运营阶段风险的防范和控制

经营管理阶段是制定较为恰当的价格，尽量避免因价格过高或过低带来的危害。由于营销代理通常具有熟练的营销技巧，房地产企业为提高效率，可聘营销代理来管理项目。

2.2政府层面对房地产业的宏观管理

政府措施对房地产业发挥着不可小觑的作用。 政府管制房地产风险时应从以下几个方面入手。

2.2.1控制好调控时间和力度

显而易见，在对房地产投资风险取得完整认识之前，政府须做许多预防和控制工作。在房地产风险调控时间上尽可能“早半拍”，防止“急刹车”带来的巨大危害;在调整强度上，避免因为力度过大或不足造成经济发展大幅度波动。

2.2.2调整房地产投资结构，促使房地产市场供求平衡

研究认为，房地产商品供需状况拉动经济增长。在总体规划和城市规划指导下，对房地产用地的总量进行控制，保证土地供给需求大致平衡。

2.2.3建立房地产预警预报系统

研究表明，利用房地产风险预警系统对市场形势进行分析，可以较为准确的判断未来房地产市场的走势，对房地产开发商防范风险具有指导意义。

3以淄博新区“金融街”为例探讨投资风险与防范对策

3.1项目的概况

淄博新区金融商务区（CBD）地理位置好，处于新区的中心位置，从北起于华光路，向南延伸至人民路，东面紧邻北京路，总用地面积25.6公顷（384亩），包含15个商业地块，16栋高层建筑，规划布置淄博金融中心、资金结算中心、汇美领域、华侨大厦等多建筑，从2013年开始建设，有淄博市政府政策扶持，发展较快。预测未来，在房地产区域利好、市场联动性增强等因素的影响下，淄博金融街的房地产供应将迎来一场集中放量潮，房地产市场将经受比较大的压力。

3.2项目的社会经济环境及优劣势分析

3.2.1项目所具有的优势

该项目地理位置优越，北面华光路为淄博的主要交通干道，且绿树成荫，交通发达，政府行政部门、高等院校林立、居民印象不错，周边有住宅社区，潜藏投资群体较多;是市政府重点扶持的项目，项目未来发展状况良好，商业、人口、城市中心向西迁移，刺激股市繁荣。

3.2.2项目所处的劣势

第一，与猪龙河（有污染）相邻，降低投资者对该项目的考虑程度;第二，受公众消费习惯的影响，要想让人们接受高层物业服务还需一段时间的缓冲;第三，土地管理费用高;第四，建筑成本高;第五，物业管理费用高;第六，物业功能不能精确定位，且各功能之间没有明显的互补关系;第七，该楼盘销售类型为远期销售，无法直接展示好的形象，有碍公众树立购买信心;第八，物业档次较高，客户层面较窄;第九，市场可容纳量不明确。

3.3该项目存在的风险

3.3.1物业位置选择风险

该项目的地理位置十分优越，可称为上好地段。但由于区域面积狭小，很难有空间用于治理生态环境，临近猪龙河，污染严重，因此，该项目地理位置的选择有风险。

3.3.2地价风险

该项目地处新开发城区，该地区地价非常高，增加了开发商的投资成本，由此带来开发商投资收益下降的风险。

3.3.3价格风险

价格风险是这个项目所面临的主要风险之一，该项目的地理位置及市场定位决定了出租、出售的价格相比较其他物业要高，价格壁垒带来的直接后果是商品卖不出去，投资资金得不到回收。

3.3.4营销风险

根据市场评估结果，该楼盘销售档次目前定位为中高档，而周边消费群体消费行为被定位为中低档，销售前期可能面临不小的压力;且开发商选择自己营销方式的原则是销售费用尽可能低廉，但这就要求投资商开发自己的营销团队必须投入一定资金进行市场调研，同时还必须面对由于营销不够专业而带来的销售风险，这就增加了开发成本，带来风险。

3.4项目的风险防范建议

根据该项目评估结果来看，影响最大的风险因素是市场风险，其次是物业类型风险、物业位置选择风险、营销风险等。认真分析此项评估结果，提议了一些风险防备建议。

3.4.1确定该项目的目标客户层，并多向其推广项目设计

缩小目标客户范围，有针对性的向其推广该项目，可有效减小营销风险。该项目的销售群体多为大型金融机构和股份制专业型公司。在推广过程中强调不仅该楼盘是城区建设中的罕见项目，也是现代建筑艺术的引导项目，同时是打造成功生活的发源地，更是崭新办公文化的主流，且投资回报率较为稳定，是为该市市民供给贴近民心办事的现代化办公区。

3.4.2提升物业管理质量

此项措施针对物业类型风险。物业服务质量直接对写字楼的使用程度起重要作用：若用工作效益来度量楼盘设计质量的高低，楼盘设计质量的高低可以用工作效益来评判，显然楼盘并不只看装饰的如何高档，而是看环境可否引起员工工作积极性。楼盘质量的高低要看以下内容：地基、建筑质量、办公区的文化环境、交通便利性、空调、供暖、供电、供水系统、车位设计、结构设置、采光通风性等等。由此来看，物业管理部门应提高相应服务水准。

3.4.3建筑设计要独特

近些年来，企业对写字楼有了更高的要求，写字楼发展为企业身份的象征。写字楼的外形，不但体现了公司外在形象，更成为了客户选择写字楼的主要因素。许多稍有名气的公司都将写字楼的外在形象当做购买楼盘的考虑要素之一。

对房地产项目的研究调查表明，独特的建筑設计可有效的吸引客户，提升该项目的市场价值。考虑到楼盘总体地理定位和格调形象定位，以及在针对客户调查过程中对色彩的喜好，整体风格应以舒适、柔和为基调，颜色以浅色调为主，比如白色和天蓝色，制定多种搭配颜色的方式。

3.4.4定位好房地产项目的档次

此项措施可有效避免营销风险。研究发现，房地产楼盘的档次高低与购买的客户数量存在着负相关关系。如今，大型企业对越来越重视写字楼的档次，不少企业选择用档次高的楼盘“撑门面”。而“金融街”地块较小，可调整的空间范围也不大，结构设置上难以迎合高档办公住宅对空间上大范围活动的需要，除此之外由公众对房地产项目的需求时间来看，办公区越高档，客户的成本越大，有碍开发商投资成本的回收。因此该项目以中高档的定位进入市场比较合适。

3.4.5制定价格时采取低开高走的方法

此项措施针对价格风险和营销风险。在楼盘刚开始销售时制定偏低的价格，之后逐渐提高价格。之前购买者意识到房地产项目升值，因而在公众心中树立良好形象，这也是物业推广的绝佳方式。

简而言之，以上措施和策略总体上提升了房地产项目的价值，赢得了不错的销售佳绩，获得相应的回报，因而必然降低了房地产投资风险发生的可能性。当然，在房地产开发过程中面临不可避免的因素可通过介入对风险体系的管理、有效减低成本等办法，降低风险事件发生的概率。

4总结

改革开放以来，伴随我国经济的快速增长，我国的房地产业迎来了崭新的发展，房地产投资数额也日益增加，此项投资会带来不小的资金回报，但是同时也将面临不可小觑的风险。本文从企业的角度出发，对房地产投资风险的因素分析、识别以及对防范和处理的措施有了一个基础性的理论框架。以淄博新区金融街为例探讨风险因素，提出科学的防备措施进行规避和处理，以降低风险发生的可能性。

该论文只是对房地产投资风险作了一个非常基础的研究，并提出了防范对策。在实践应用方面的讨论和实际操作方法，还有待房地产开商在实践活动中进一步探讨和完善。

参考文献：

[1]沈悦，李计国，王飞.房地产市场风险识别及预警[J].经济体制改革，2014（5）：33-37.

[2]蔡宏华.当前形势下如何有效进行房地产投资[J].商业研究，2014（7）：114-115.

[3]史伟敏.房地产开发企业的财务风险防范措施研究[J].财经界，2015（2）：206.

[4]魏琪嘉.房地产投资风险以及应对措施探究[J].时代金融，2014（21）：172.

作者：刘璇 付滨 王琼林 刘超

房地产投资与风险探究论文 篇2：

美国房地产投资信托基金管理模式探究

[摘要]美国房地产投资信托基金自1960年正式成立以来，历经了50多年的发展，形成了今天比较成熟的管理模式，值得中国房地产信托投资行业进行借鉴。在内外部管理上实现行业上下游的拓展；在经营领域上追求地产类型与地域的专业化聚焦；在经营规模上不断扩大，通过规模经济提高利润与正净现值。

[关键词]房地产投资信托基金；REIT管理；美国

1房地产投资信托基金简介

房地产投资信托基金（REIT）的结构在世界各地被广泛采用，大多数国家采用的房地产投资信托基金结构类似于当前的美国模式。美国REIT模式已经历了50多年的发展。其雏形可以追溯至1880年的马萨诸塞商业信托，由1960年美国国会颁布的房地产投资信托法案正式确立。

房地产投资信托基金最初的设计是为了使中小投资者也能够参与到商业房地产投资中来，虽然投资者只能间接的参与，但这同样不失为一种在没有实力进行直接股权投资的情况下获得房地产投资收益的优选方式。REITs可以针对不同投资者的需求，根据物业类型和区位在投资组合中提供个性化的投资策略。公开上市的房地产投资信托基金在有组织的交易所交易，成为一种具有较好流动性的投资方式。投资的对象多元化，运作的模式专业化，都使REIT成为对于个人投资者极有吸引力的投资组合方式。

我国房地产投资信托基金虽然尚未落地，但类似的民间房地产私募基金一直活跃在商业地产投资领域中，如何更加有效率的管理基金的运营，进而更加提高基金的回报率，一直是各个基金运营的短板所在。本文通过对美国REITs的运营管理模式的探究，总结其成功经验，为中国的房地产基金成功运作提供借鉴。即专注于特定的房地产类型（或是专注于特定地区）；拥有大型、垂直整合的操作平台；使用中低等程度的财务杠杆；拥有多元化的资金来源（债务和股本，公共和私人）。

2REIT管理战略

2.1REIT管理的演变

现代美国房地产投资信托基金制度是从股权融资的行业困扰问题开始的，即解决在恰当时间获取资本进行公司重组的问题。

20世纪90年代通过转变成REIT上市进行资本重组的私人房地产公司，很快就认识到了在公开证券市场上市，意味着包括公司投融资、运营和其他管理决策及治理相关问题如董事会结构等所有方面，都会受到来自投资者和分析师更加严密的监察。随着房地产投资信托基金行业的发展和成熟，房地产投资信托业总结出想要成功运营REIT的关键就是管理。今天大多数公开上市的REIT都是拥有高质量管理、大型动态化的，具有创业性质的，完全整合运营的公司，他们既有上市公司运营管理经验又有房地产投资专业知识。

房地产投资信托基金在20世纪80年代本质上被动而缺乏垂直一体化的投资工具，拥有多元化的房地产投资组合主要由稳定核心或类核心的房地产组成。最初，房地产投资信托基金是面向散户投资者，使他们能够通过具有流动性，并公开交易的证券投资于多元高品质的房地产投资组合。大量创业型私人房地产公司和许多拥有成熟的开发经验的公司纷纷进行IPO，同时房地产投资信托基金立法也发生了重要变化，都促使REIT行业得到了快速的发展，进一步推动REIT演变成为类似其他公开上市公司那样更高效、更灵活动态操作的公司。

随着房地产投资信托基金行业的发展和成熟，房地产投资信托业总结出想要成功运营REIT的关键就是管理。今天大多数公开上市的REIT都是拥有高质量管理、大型动态化的，具有创业性质的，完全整合运营的公司，他们既有上市公司运营管理经验又有房地产投资专业知识。当今美国的大部分REITs在内部管理上都具有如下几类共同特征：专注于特定的房地产类型（或是专注于特定地区）；拥有大型、垂直整合的操作平台；使用中低等程度的财务杠杆；拥有多元化的资金来源（债务和股本，公共和私人）[1]。

2.2REIT管理模式

2.2.1内部与外部管理

1986年的税收改革法案之前，REIT都被要求接受外部管理，因而是一个被动的投资工具。外部管理需求形成了一个重大的利益冲突，因为REIT发起人通常拥有管理公司而自己并不拥有多大的房地产投资信托基金。基金经理有动力去不断增加房地产投资信托基金管理下的资产，由此提高整体的管理费用，而不是去努力管理REIT以实现股东价值最大化。1986年的法案允许REIT进行内部自主管理，为更好的实现股东的利益而管理提供了可能，并激励了房地产投资信托基金经理提高运营决策效率。

新管理模式下的REIT并不仅仅局限于简单地获得并保有能够产生收入的现存房地产，而是更进一步向“上游”扩散，比如生产环节中新建筑的建设与发展，甚至是为未来施工建设收购土地。有些公司还向“下游”扩展，进入生产和交付环节，包括物业管理、租赁和其他相关服务。垂直整合一个主要的优点是，它使房地产投资信托基金在股票市场和房地产市场相对估值变化区间内，拥有了更好的灵活性来适应生存，甚至获利[2]。例如，垂直集成允许REIT在所持有的资产净值超过股票市场估值时，通过出售房地产实现赢利，同时通过继续控制所售出的房产的运营管理，实现稳定的运营规模和地理空间规模。大多数现代REIT都在某种程度上实现了垂直整合，这已成为现代REIT管理策略的一个标志。

2.2.2投资专业化

20世纪90年代的新型REIT管理策略中与老REIT极为不同的一点就是走向专业化，即聚焦在某类型的房地产上，或者是两类紧密相关的类型，如工业地产和办公地产。许多成功的房地产投资信托基金也同时专注于特定区域。在过去，所谓的“旧”的房地产投资信托基金，通常由多样化的地产类型组成，基于传统的行业法则，房地产投资信托基金投资人期望一个多样化的投资组合。也就是说，通过购买一个单一的房地产投资信托基金股票，投资者可以通过多样化的产品类型和潜在的多样的地理区域获得即时的风险减少。在1990年，有略多于25%的REIT被归类为多元化的，定义为大比例持有多种类型的不同地产。下表详细说明了根据NAREIT的分类，在自1994年开始，多元化持有地产的房地产投资信托基金的数量是持有聚焦类型地产REIT数量的3倍。1994年，216只REIT股票中有48支被列为资产多样化的。这个数字在逐期减少，到2008年只剩9只，只占不到8%的股本REIT总和，甚至少于市值加权的基础。

在理论上，房地产投资信托基金不需要多元化，因为投资者可以通过收购个人REIT股份或投资REIT专用的共同基金来创建他们自己的多元化投资组合。20世纪90年代精明的机构投资者更倾向于自己来作出多样化投资决策。机构投资者不希望房地产投资信托基金经理关心管理风险的资产组合本身，而是通过他们尤其擅长的活动专注于股东价值最大化。

专业化的加强也与转向自我决策，内部管理结构有密切的联系。一旦房地产投资信托基金变为管理上更加积极的实体，很明显聚焦在特定类型的房地产上时，专业的管理知识通常可以更有效率。考虑到划分空间市场基本面、租赁和租户关系以及开发和再开发活动在财产类型上的细微差别，在最擅长的领域实现专业化可以得到股票价值的最大化。更重要的是，股票市场可以更为容易的理解和分析专注于标准空间细分市场内中某类资产的房地产投资信托基金。专业化或聚焦能够降低房地产投资信托基金的资本成本，增加股票价格和减少被收购的可能性。

在20世纪80年代后期，以医疗类REITs为先驱，房地产投资信托基金在20世纪90年代往往专注于特定的地产类型，甚至亚型（如购物中心附近的零售中心、独立的净租赁零售业，高端豪华公寓）。更小、更独特的细分市场也发展迅猛，包括自建仓储、预制房屋、高尔夫球场等，虽然除了自建仓储，其他这些亚型一直局限于很少量的房地产投资信托基金。

聚焦在专业化的地产类型上是总的趋势，但事实上也有例外，仍有成功的房地产投资信托基金，在产权多元化形式下业绩突出，当然这些投资也有可能存在其他维度上聚焦理念的应用。

2.2.3扩大REIT规模

一直以来对于REIT的规模大小，即物业占地面积或股票的市值是否重要这个问题，人们一直存在争论。毫无疑问，房地产投资信托基金更倾向于扩大资金规模。在20世纪90年代REIT繁荣以前，市场上充斥着小市值股票，小机构所有权，在1990年以前市场上的平均市值只有不到1亿美元，REIT只是中小市值的股票，当时的机构投资者很很少。到1997年年底，平均市值增加到7.25亿美元，到2008年第一季度为之达到了26亿美元。许多房地产投资信托基金逐渐撤离小型股领域成中型甚至大市值股票。如下图所示，市值的增加部分来自于通过并购不断发展的经济增长，而且还因为REIT市场在20世纪90年中期的经历峰值进入繁荣后导致少数较大的房地产投资信托基金进行了大量的整合。自1996年以来房地产投资信托基金的数量有下降的趋势，但REIT股票市场的市值大幅增长，直到2007年的信贷紧缩诱发了低迷。

“越大越好”假说源于人们相信REIT能产生多大的开销和资本成本就有多大的规模经济[3]。大型房地产投资信托基金将会得到更大的回报（通过某种组合的收购或合并其他房地产投资信托基金，在私人房地产市场购入地产，或自己开发新地产），直到耗尽规模经济。公司应努力扩张以使房地产投资信托基金有机会实现净现值为正，即使在投资私人房地产时没有实现正净现值，仅仅通过扩大规模也可以使平均总成本下降。这对于个人投资者和对REITs行业感兴趣的投资者，都具有重要的战略意义。

当然，市场上也确实有相当数量的小型房地产投资信托基金，与大型房地产信托基金共存。事实上，在2008年3月，NAREIT权益型REIT指数188支REIT有48只市值低于10亿美元。此外，市值中位数为13亿美元，明显小于平均数26亿美元；许多REIT仍然是小盘股。较小的房地产投资信托基金，特别是那些专注某一特定区域的更加了解他们所处的市场，能够更迅速采取行动，利用价值创造的机会，并因此能够成长得更快。这一假说的支持者认为可能存在与主要固定支出有关的规模经济，但随着管理不断扩大，参与更多的市场的也与规模不经济产生很大的相关性[4]。也有可能，规模经济带来的利益随各房地产投资信托基金聚焦的具体部门和商业模式的不同而不同。即规模不经济的产生或早或晚，这与他们进行的房地产投资各自不同的特征有关联（如房地产类型，当地与国际焦点，以当地和全国与跨国租户为基础等），特别是如果经济增长同时跨越了不同地区时。

3综述

在经营范围上，REIT应该积极向上下游拓展，进入生产和交付环节，包括物业管理、租赁和其他相关服务。在操作上实现专业化，聚焦于类型房地产上，或者是两类紧密相关的类型房地产上，同时专注于特定区域。在运营规模上，力争实现规模经济来获得更大的回报，以及有机会实现正的净现值。

参考文献：

[1]Capozza，D.（2005），New Rules for Real Estate Investors，Presidential address at the American Real Estate and Urban Economics Association（AREUEA）annual meeting.

[2]Capozza，D.and P.Seguin（2000），‘Debt，Agency and Management Contracts in REITs： The External Advisor Puzzle’，Journal of Real Estate Finance and Economics.

[3]Ambrose，B.，Highfield，M.and P.Linneman（2005），‘Real Estate and Economies of Scale： The Case of REITs’，Real Estate Economics，33：2，323-350.

[4]Yang，S.（2001）‘Is Bigger Better？ Reexamining the Scale Economies of REITs’，Journal of Real Estate Portfolio Management，7：67-68.

作者：罗萍萍

房地产投资与风险探究论文 篇3：

房地产企业财务风险分析及防范

房地产企业的财务风险，主要就是指因为财务状况出现异常或恶化而致使企业的房地产投资、资金报酬难以正常收回等情况给企业带来经济损失的可能性。从广义上看，是指房地产企业在筹资、投资、资金营运及利润分配等财务活动中因各种原因而导致的对房地产企业的存在、盈利及发展等方面的重大影响。

一、我国房地产企业财务风险的表现

1.无力偿还债务。房地产建设开发企业虽然也实行资本金制度，但大部分开发企业在初期阶段均以负债开发为主，自有资本金比例非常的低，大量的开发资金都来源于借贷。如果公司用负债进行的投资不能按期收回并取得预期的收益，公司必将面临无力偿还債务的风险，其结果不仅导致资金紧张，也会影响公司信誉度，甚至还可能因不能支付而导致公司倒闭。目前我国大多数房地产企业的负债率很高，不少房地产企业资产负债率在70%以上，有的甚至高达90%，远远高于60%的警戒线水平。高负债率意味着较高的财务杠杆，会放大投资风险。

2.负债的结构不合理。我国房地产企业普遍存在筹集长期资金却采用了短期借款，或者相反，这都会增加企业的筹资风险。房地产企业一方面用短期借款来筹资，利息费用可能会有大幅度的波动；另一方面将短期借款用于长期资产，当短期借款到期时可能会出现难以筹措到足够的现金来偿还短期借款的风险。

3.利率变动风险。房地产企业在负债经营期间，由于通货膨胀等影响，贷款利率发生增长变化，利率的增长必然增加公司的资金成本，从而抵减了预期收益。利率变动风险在某种意义上是房地产企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。

4.再筹资风险。再筹资通常是现阶段房地产企业实现项目滚动开发最常用的办法。由于负债经营使公司负债率加大，相应地对债权人的债权保证程度降低，这在很大程度上限制了房地产企业从其它渠道增加负债筹资的能力。在一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链，一旦“链”中的一环断裂，再筹资风险的效应会放大从而给集团经营带来致命威胁。

透过以上风险的表现形式不难发现我国房地产企业的财务风险具有以下基本特征：（1）不确定性：房地产的不确定性是房地产商品区别于其它商品的一种基本特性。房地产企业的财务风险虽然可以事前加以估计和控制，但是由于影响财务活动结果的各种因素在不断发生变化，因此事前不能精准地确定财务风险的大小。所以，开发商在进行房地产项目的投资开发时，必须面临并承担因项目所处地理环境条件变化所带来的风险，该风险来源就是房地产位置的固定性、区域性和个别性特点。（2）分散转移性：房地产的不可移动性和区域性，决定了其投资对于大环境的经济形势和当地的经济发展趋势非常敏感，并且由于其开发周期长，对形势波动做出反应并进行调整却相当缓慢，这同样是房地产投资风险之所在。（3）预测决策性：房地产企业是持续经营的，财务管理者可以通过财务技术，基于历史平台对未来不确定的环境因素进行评估。在事前对损失进行预测，从而做出正确的投资经营决策，将可能发生的财务风险降至最低。（4）激励性：财务风险的客观存在会促使房地产企业采取措施防范财务风险。由于风险普遍存在，为了持续经营，企业不得不面对与防范它，并想方设法降低风险的危害，从而引导企业自身主动地去完善其财务制度，规范财务行为，加强财务管理，提高经济效益。

鉴于以上表现和特征，分析我国房地产企业财务风险的成因，主要从宏观和微观方面考虑：

从宏观环境分析，房地产企业比较容易受到国家和地区经济情况影响，当前房地产行业的调控政策，像财政政策、货币政策、税收政策等都是企业自身难以改变的。同时企业本身也存在一些缺陷，比如变现能力较低，周期较长，市场不成熟等。我国房地产业是个新兴产业，起步晚，对它的发展规律、经营管理的实践理论研究还不够成熟，在房地产投资的运作上还存在一定的盲目性。一些房地产企业将闲置的资金全部投在诸如商品房等某一种形式的房地产上，投资模式比较单一。近年来，政府多次出台相应政策，进一步严格房地产开发贷款条件，房地产企业从银行获得资金的难度进一步增大。银行多次加息也将影响房地产的投资速度，削弱企业的盈利能力。

从微观因素分析，我国房地产企业在很大程度上缺乏财务预算和财务管理机制。在经营期间，有些企业对当期的经营状况仅仅停留在会计核算，缺少事后财务分析；即使进行了财务分析，也不能充分利用分析结果对下期进行预算与指导，没有较好的发挥财务管理的作用。对项目的资金运作缺少全盘考虑和长期规划，当资金运转困难时，不是从公司内部挖掘资金潜力，利用自己积累的资金设法追回外欠的债款，而是千方百计的借款，并且借款渠道单一，负债成本较大。行业中，普遍存在经验主义和主观个人决策现象。对项目的可行性研究与项目评估不够全面。缺乏深入细致的市场调研和科学论证。没有重视项目开发对资源环境、公共环境的影响。项目预期利润过高。由此导致决策失误经常发生，从而产生财务风险。

二、我国房地产企业应加紧寻找防范财务风险的对策，建立财务风险防范机制

1.建立科学的财务结构。首先，固定成本的存在使企业在利用经营杠杆的同时也带来相应的财务风险，经营杠杆的作用并不总是积极的。只要企业的销售量不能够持续的增长，经营杠杆所产生的作用就将是负面的。其次，企业资金筹措是企业理财的重点内容，但外来资金（银行信贷）对企业的发展来说仅仅是一种“输血功能”，它可以解决企业一时的自给难题，但企业的长期稳定发展，必须依靠形成一种来自企业经营管理活动的良性“造血”功能机制，而造血功能机制的形成只能依靠企业资产的合理及有效的利用，保证现金流入与流出在时间、数量与速度上的协调一致，唯有如此企业的持续发展方有持续的财务资金支持。再其次，引发财务风险的另一原因是房地产企业的短期负债与长期负债的搭配比例不当，对于这一问题的解决方法，主要是根据房地产企业的现金流，并结合房地产企业的行业特点、经营规模，利率结构等因素来制定合适的长短期负债比率。适当搭配房地产企业的短期负债与长期负债的比例，控制财务风险。

2.制定合理的发展战略。由于房地产企业属于资金密集型企业，一方面要对投资方案的投资效益进行探究，进行可行性研究，充分明确一些风险因素；另一方面，为了降低投资的商业风险，又要保证获取预期的投资收益，要运用投资组合理论，合理进行投资组合。比较合理的方法是进行房地产类型组合投资。比如，尽量争取在投资一些写字楼的时候要兼顾住宅小区以及商铺等类型房地产的构建，以尽量利用不同类型房地产功能的相互补充，从而最大限度地适应市场，提高财务管理的抗风险和获利能力。

3.合理应对外部风险。自然风险、社会风险、经济风险、政治风险等，均属于外部财务风险的范畴。为控制财务风险，房地产企业应认真分析研究财务管理的外部环境，逐渐掌握其变化规律，制定多种应变措施，根据对财务管理外部环境变化的预测，调整财务管理政策和改变管理方法，提高房地产企业对财务管理环境变化的应变能力，尽量减少外部因素对财务管理的影响。为了应对外部情况造成的风险，房地产企业应该建立有效地财务预警系统。通过设置并观察一些敏感性财务指标的变化，利用财会、金融、企业管理、市场营销等方面的理论，采用科学分析方法对获利能力、偿债能力、经济效率、发展潜力等指标进行分析，发现企业存在的风险，并向经营者示警，从而能对企业可能或将要面临的财务危机进行预测或预报的财务分析系统。

企业的利润获取和风险防范是密不可分的，企业应建立风险管理体系，制定风险管理流程，落实到岗位，并做好风险预算。使得房地产企业在风险面前能够应对自如，把风险带来的损失降到最低，保证房地产企业的健康发展，只有根据企业的不同情况不同问题，采取灵活的方式，设计一条适合企业发展的内部会计控制体系，企业才能更快的发展，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

（作者单位：河南经贸职业学院）

作者：宋薇