澳矿业投资分析论文

距离2008年奥运越来越近了,国内的房价涨幅也随之进入顶峰时期。许多国内的购买者和房地产商已经将目标转向了低风险、高回报的国外房地产。澳大利亚是与中国贸易文化往来最多的一个南半球国家,资源丰富,人口稀少,真正的“地大物博”,而且那里法制健全,民风纯朴,二战之后的60多年来,房地产价格始终保持在年增长10%的水平。以下是小编精心整理的《澳矿业投资分析论文(精选3篇)》，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。

澳矿业投资分析论文 篇1：

中国煤炭企业海外投资区域研究

【摘要】 我国煤炭企业面临着煤炭产能过剩和进口煤炭挤压价格空间的双重考验。本文以我国煤炭企业海外投资区域为研究对象，选取投资要素、市场距离和经营环境三个指标，对周边国家的投资环境进行比较分析，提出我国煤炭企业海外投资的区域选择建议。

【关键词】 煤炭企业 海外投资 区域研究

一、问题的提出

我国是一个“多煤、贫油、少气”的国家，资源禀赋决定了煤炭成为我国最重要的一次能源和重要生产资料的必然属性（见表1）。煤炭工业是关系国家经济命脉和能源安全的重要基础产业，2009年在我国能源消费总量中占的比重高达70.4%，远高于全球平均19.4%的水平。可以预见，在未来相当长时期内煤炭作为主体能源的地位不会改变。目前我国煤炭企业的经营与发展却面临国内煤炭产能过剩和进口煤炭挤压价格空间双重考验。

从国内资源分布和经营现状来说，我国绝大部分可经济开采的煤炭资源集中于山西、内蒙古和陕西地区。2009年晋陕蒙煤炭产量贡献度达到70%以上，调出量增量占比超过了90%，其煤炭供应成为全国煤炭价格的决定性因素。2009年世界前十大煤炭企业的集中度约为34%，而我国煤炭的央企生产能力仅占20%，我国的产业集中度较低。由于煤炭、电力、非相关行业的央企、地方国企、民企都在争夺煤炭资源，导致盲目扩张产能。2012年煤炭产量为36.6亿吨，社会库存达到了2.9亿吨。根据测算，2013年煤炭产能可能达46.3亿吨，超过“煤炭工业发展‘十二五’规划到2015年将限制在年产量41亿吨左右”的目标，而市场需求仅为41.2亿吨，社会能源消费或将出现5亿吨左右的剩余。盲目扩张产能，使得煤炭从“黄金十年”坠入“经营寒冬”，步入行业发展的低迷期。

从世界煤炭储量和煤炭贸易来看，世界煤炭储量分布较为集中，美国、俄罗斯和中国占了61.7%，前8个国家占了近90%的储量（见图1）。能源使用倾向的不同带来了世界资源分布与产量之间的差别，煤炭成为亚洲的重要能源，而欧美地区则以石油和天然气为主。近20年来，中国、澳大利亚、印度和印度尼西亚等地区是世界煤炭增产的主要地区。在煤炭进口量方面，亚洲占全球的比例高达64.5%，其中2009年日本、韩国和中国的煤炭进口量占到全球的42.9%。在煤炭出口方面，大洋洲和亚洲是最主要的地区，占全球的58.7%。其中2009年澳大利亚、印度尼西亚和俄罗斯占了全球的64.1%。由于国际市场煤炭价格持续震荡、国内煤价高位震荡，加之欧美日经济增长缓慢和页岩气开采加速的影响，国际市场煤炭供求宽松、价格走低。综合因素促使我国进口煤炭持续增加。据海关总署统计数据显示：我国2003年煤炭进口量只有1076万吨，而2009年开始成为煤炭净进口国；2010年进口量1.6624亿吨；2011年进口煤炭1.824亿吨，出口仅为1466万吨；2012年进口煤炭达到2.89亿吨。我国进口煤源快速呈现多元化趋势，进口煤源从地理方向看，南向主要有澳大利亚、印度尼西亚、越南；北向主要是邻国蒙古和俄罗斯。其中2011年印度尼西亚、越南等东盟地区进口煤炭达到1.39亿吨，两地进口市场总和占中国煤炭进口量的68.9%，成为我国煤炭进口的最大货源地。国内煤价与进口煤价差处于20—30元/吨，足以支撑进口煤持续高位运行，进一步挤压了国内煤企的生存空间。

基于上述煤炭行业的经营环境分析，笔者认为，我国煤炭企业必须实施“走出去”战略，利用好“两个资源、两个市场”，加快实施全球资源利用战略。美国金融危机发生之后，发达国家在全球直接投资流入量中所占的份额明显下降，国际煤炭价格偏低和国内市场渠道日渐多样化，这为我国进入全球能源开发创造了条件和时机，煤炭海外投资将开辟行业的蓝海。

二、煤炭企业海外投资区域的选择

金德尔伯格（1969）指出，跨国公司之所以在FDI中获得较大的收益，是因为他们具有垄断优势，这些优势包括技术、原材料、规模、渠道和R&D能力等。邓宁的国际生产折中理论（1976）认为，企业对外投资是垄断优势、内部化优势和区位优势综合作用的结果。沃尔特、伊萨德最早提出区位优势理论，认为跨国公司对外投资只有获得一定的区位优势才能实现利润的最大化，其区位优势体现在“廉价的投资要素、市场的距离、避开贸易壁垒和经营环境”等。本文选取投资要素、市场距离和经营环境三个指标，对煤炭企业海外投资区域进行定性分析。

1、东盟投资分析

（1）投资要素。东盟11个国家，人口约5.6亿，是全球能源的重要富集地之一。印度尼西亚和越南拥有丰富的煤炭资源。截至2011年底印度尼西亚探明煤炭储量55.29亿吨，其中无烟煤和烟煤探明储量占27.49%。印度尼西亚2011年煤炭出口309.5Mt，占国际煤炭贸易总量的27.10%。越南探明煤炭储量达1.5亿吨，全部为优质无烟煤。

（2）市场距离。印度尼西亚和越南与中国毗邻，区位优势是东南亚能源生产最大的优势。印度尼西亚、越南靠近中国南部的广州港、宁波港、福州港等沿海港口，运输成本较低。印尼从煤矿区到煤炭出口码头距离近，如布米资源集团KPC煤炭公司在加里曼丹省的露天煤矿距离煤码头仅20km，露天矿到装船外运可以全部实现自动化胶带运输。

（3）经营环境。印度尼西亚已跻身世界矿业大国之列。印尼于1970年修订的《外国资本投资法》和1967年11月颁布的《采矿法》规定：国家拥有专属的采矿权，外国公司可以参与本国矿业开发，途径是同矿业当局或拥有采矿权的国营企业签订矿业合同；外商投资企业准予30年的经营期限，若期间增加了投资，将给予所扩大项目再延长30年的经营期；允许外资企业以独资方式成立，但要求在商业经营后15年内，通过直接销售或国内证券交易所的非直接方式，把部分股权转让给印尼的个人或法人。我国与印尼于2000年5月签署《两国关于未来双边合作方向的联合声明》及《两国政府关于成立双边合作联合委员会的谅解备忘录》，说明我国与印尼能源合作已经取得了较大的进展。投资印尼煤炭项目的不利之处是，该国煤炭勘探程度低，煤质较差，对华关系波动较大。

近年来，越南把开发能源作为发展经济的重要途径，国家基础设施也在逐步改善。越南的《矿产法》和《外国投资法》都欢迎和鼓励外国组织和个人投资其矿产开采业并保护其合法权益。越南政府允许外国投资者持有高于50%的煤矿股权，同时简化外商投资项目审批流程。在越南投资的不利之处是，水电、电信、交通等收费普遍高于东南亚其他国家，同时政府管理体制不健全，机关官僚作风严重，可能增加外商投资无形成本。

对东南亚的综合分析：中国在东盟投资仍处于海外投资的初级阶段，同欧盟（809.54亿美元）、美国（422.85亿美元）、日本（320.71亿美元）、韩国（38.16亿美元）相距甚远，未能形成规模与集聚效应。中国出口信用保险公司2005年发布的《国家风险分析报告》将越南评为6级，国家风险水平较高；将印度尼西亚评级为7级，国家风险水平显著。但是目前印尼、越南政治社会总体稳定，市场化程度较高，金融市场充分开放，经济增长前景看好。

2、澳大利亚投资分析

（1）投资要素。澳大利亚煤炭资源极其丰富，埋藏浅，主要产煤区集中在新南威尔士州和昆士兰州。煤炭是澳大利亚最大的出口商品，2011年煤炭出口284.5Mt，位居世界第二，占国际煤炭贸易总量的24.91%。我国2011年从澳大利亚进口5946万吨，占进口总量的20.6%。

（2）市场距离。澳大利亚地处南太平洋要冲，与中国地理关系较近。昆士兰州靠近布里斯班港口、煤炭外运相对便利。在我国进口煤炭价格结构中，澳大利亚的均价高于其他地区的价格。以2011年为例，其他地区煤炭进口动力煤价格103.7美元、褐煤价格62.9美元、炼焦煤价格142.7美元；而从澳大利亚进口平均价格为130美元/吨。

（3）经营环境。澳大利亚实行逐步外国投资自由化的政策。从1999年9月起，投资或接管总资产未满5000万澳元的澳州企业不经由政府审批，将外国公司中收购本国资产须向澳政府通知的底线放宽到5000万澳元；取消了在外国人参与新的矿产开发项目时本国人须拥有50%的股权和控制利益以及对外国人接管既存采矿企业时要进行经济利益检测的规定。其次，对发展中国家实施关税优惠，仅对少数产品实行配额限制。近年对收益税收征收比率有大幅度的提高。整体而言，澳大利亚是世界上政治不稳定风险最低的国家，法律制度健全且公开、高效和透明，腐败程度低。

3、俄罗斯地区投资分析

（1）投资要素。俄罗斯煤炭总储量仅次于美国和中国，品种齐全，从长焰煤到褐煤应有尽有，其中动力煤和炼钢煤具有低灰、低硫等优点。中国动力煤和炼钢煤需求缺口大，中俄两国煤炭品种互补性强。俄罗斯煤炭贸易量占全世界的12%，煤炭出口量排在澳大利亚和印尼之后，列世界第三位。

（2）市场距离。俄罗斯进口煤炭可以通过满洲里口岸入关。2011年满洲里口岸进口俄罗斯煤炭为7.4万吨。俄罗斯进口煤可以补偿我国稀缺煤种的国内需求，满足东三省钢铁企业的部分需求。

（3）经营环境。中俄两国能源领域合作不断深入，2009年完成了《中国东北地区与俄罗斯远东及东西伯利亚地区合作规划纲要（2009—2018年）》，纲要涉及俄罗斯3个州的煤炭开发计划；2010年公布了《关于煤炭领域合作谅解备忘录的议定书》和《煤炭领域合作路线图》，双方将拓宽煤炭合作领域。当前俄罗斯法律法规不健全，政策的稳定性较差。一旦牵扯到巨大资源储量，可能触动俄罗斯巨头们的利益，引起多种政治麻烦。

4、蒙古投资分析

（1）投资要素。蒙古国目前共发现有300多个矿藏，现已探明储量为223亿吨，远景储量约1520亿吨。蒙古南戈壁省拥有世界级储量的主焦煤资源，已经探明煤炭储量为530亿吨，其中塔本陶勒盖煤矿探明储量64亿吨，主焦煤18.8亿吨。按照我国焦煤分类方法，塔本陶勒盖煤田煤种主要为优质焦煤、肥焦煤、气煤等，当属优质冶金炼焦用煤。蒙古煤炭具有质量好、埋藏深度浅、煤层厚等优点，适合露天开采，具有良好的开发价值和市场前景。

（2）市场距离。蒙古煤炭出口都是经过陆路口岸，煤炭主要通过内蒙古的甘其毛都、二连浩特、珠恩嘎达布其等口岸和新疆塔克什肯口岸入关。以甘其毛都口岸为例（见图2），2004年实现蒙古国原煤首次通关，进口煤炭3.6万吨，2010年口岸进口原煤771万吨；2011年原煤进口均突破1000万吨，主焦煤进口占到总进口量的98%以上。2012年原煤进货总量达到1200万吨。甘其毛都口岸成为内蒙古自治区过货量最大的公路口岸和仅次于满洲里的综合口岸。

（3）经营环境。蒙古在上世纪末颁布新矿法，并制定一系列优惠政策吸引投资，成为世界矿业投资的热点区域之一。但随着国际矿产品价格的大幅提高和过多的外资投入，蒙古国政府近几年修改了矿业法。2006年7月修改的《矿产和税收法》将权利金由2.5%提高到5%；取消免税期；采矿许可证的最长年限从100年减为70年。蒙古民主党和人民党两党都有资源民族主义的趋势，蒙古国试图抑制中国的影响力，对审批中国煤炭投资项目存在戒备心理。例如神华集团陶勒盖煤矿项目就几经反复、至今无果。

三、中国煤炭企业海外投资的建议

总结国际煤炭公司发展历史发现，自二十世纪五六十年代开始，皮博地、必和必拓和力拓集团等企业实施跨国经营战略，在全球多个国家开发煤炭资源。如皮博地能源集团的煤炭资源分布在美国和澳大利亚，2011年拥有煤炭证实储量9011Mt，其中美国境内储量占86.67%、澳大利亚境内储量占13.33%。力拓矿业集团煤炭资源分布在澳大利亚、美国和南非，2011年分别占其总储量的81.11%、1.30%和17.59%。从美日韩城市化发展历程可知，能源消费与城市化、人均GDP存在较明显的正相关性。在节能减排和经济转型的影响下，我国煤炭需求下降是不可避免的。但是煤炭作为等热值价格最低廉的能源，在发展中国家仍将是主导能源。我国“十二五”期间，国家层面将支持优势煤炭企业参与境外煤炭资产并购，加大境外煤炭资源勘查开发力度，提高境外权益煤炭产能；鼓励大型煤炭企业投资境外煤炭加工转化项目，延伸产业链；鼓励大型煤炭企业承揽境外煤矿建设、技术改造以及运营管理，建立境外煤炭装备制造基地、零配件基地和技术服务中心。综合上述理由，建议国内煤炭企业加快境外煤炭资源开发与利用的步伐。

1、投资区域选择应以梯度开发为主，地缘政治与资源优势叠加地区优先

我国煤炭企业的实力、科技水平和产品竞争力与发达国家相比还存在差距。建议煤炭企业海外投资坚持梯度开发，投资初期的区位选择应遵循“就近原则”和“地区渐进原则”。从我国的政治优势和地缘优势出发，把周边国家作为梯度投资的优先方向。

（1）把东盟国家作为煤炭投资的优先地区。我国与东盟国家同属发展中国家，而我国发展水平好于东盟，差距不大，地缘的邻近性及文化背景的类似性非常突出，投资进入障碍相对小。鉴于印度尼西亚煤炭资源优势、获取资源价格相对较低、劳动力成本低、开发成本低、区位优势明显，可将其作为中国煤炭企业投资的第一目标国，建议投资印尼要注重煤炭资源勘探程度和煤炭储量的风险研究，重视煤炭资源勘查力度，提高权益煤炭产能。越南目前所有煤矿规模小，开采技术落后，机械化采煤是未来发展趋势。对于越南投资，中国煤炭企业可以发挥现代化矿井建设施工和先进采煤机械化装备的优势，拓展在越南的现代化矿井建设和煤炭开采合作项目。中煤能源集团承担越南广宁省300万t/a煤矿井筒建设项目工程就是成功的实例。

（2）选择投资澳大利亚。目前，澳大利亚、加拿大和南非等国家的矿业开发技术和管理较为先进。选择澳大利亚，通过并购、参股或与之合作等方式来获取技术、管理技能等方面的战略资产（见图3）。围绕建设“主业突出、核心竞争力强、具有国际化水平”的战略目标，通过对外煤炭资源投资开发，进一步扩大后续资源储备，提高企业盈利能力；引入国际公司先进、规范的管理运营观念和体制，提升经营管理水平，培育煤炭国际品牌。

（3）适度投资蒙古国。蒙古国煤炭资源丰富，与我国煤炭品种具有互补性。逐步开发蒙古煤炭市场的方向不能改变，但开发策略要变革。建议中国煤炭企业，一是联合其他国家投资以减少政治风险；二是争取基础设施建设和成套煤机装备输出市场。对俄罗斯煤炭工业需要资金、技术和工艺装备进行改造，我国煤炭企业可以利用好时机开拓市场技术装备市场，但不主张投资煤炭区块。

2、通过市场运营方式和资本运作方式，提升控制和获取海外能源的能力

国际矿业权市场运营方式包括两种基本方式：风险勘查和购置矿业权。风险勘查，就是由煤炭企业以申请授予、竞标、合同等方式向能源所在国申请探矿权。发现有经济价值的矿藏后，根据协议可以优先资格取得采矿权，也可以通过矿业权市场转让给第三方而取得经济回报。这种方式勘探的风险程度太高，开发投资时间相对较长。这种方式在加拿大和澳大利亚等国采用得比较多。购置矿业权，即购买其他煤炭企业高级勘查阶段的探矿权或直接购买采矿权后再自主开发。这种方式可回避早期勘探阶段的风险，安全系数最大。缺点是投入资本较高，且收益率低于从勘查做起的项目。矿业资本运营方式有：收购、兼并国外公司；购买股份或交叉持股，或购买拟转让的矿藏权益；为资源所在国大型项目提供融资，以换取项目中的部分权益，或与资源国签订长期供货合同等。

从1996年以来，世界范围内的企业并购案值大幅度增长，远远超过目前全球矿产勘查总支出。从这个数值可以看到，以资本运作开展跨国并购的投资方式，已成为国际煤炭企业增长和扩张的主要途径。如必和必拓集团和埃克斯卓达公司通过摩根大通银行资本运作实现成功并购，并因此获得了良好的经济效益，其2011年度经营收入比2010年度增长26.40%。皮博地能源集团与日本三井物产株式会社、澳大利亚泰斯公司通过股权合作，从1962年起开办昆士兰州凯安加-莫拉矿，至今集团拥有昆士兰州和新南威尔士的11座煤矿，以及布里斯班和纽卡斯尔办事处，成为在澳大利亚发展最好的跨国煤炭公司之一。最近几年，我国煤炭企业也相继投资了一些重大项目（见表2），取得了较好的经济效益。

近年来，国际能源资源市场价格持续增长，大大增加了我国的能源进口成本。对于我国煤炭企业海外投资而言，风险勘探方式存在风险太高和尚未培育成熟的风险资本市场两大阻力，这种方式只能适度尝试。所以，建议主要通过购买开采权或购并煤炭企业来开发利用海外能源，这应该是我国煤炭企业海外投资今后大力推动和逐步加强的一种方式。

【参考文献】

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[2] 王显政：关于提高煤炭工业科学化水平的几点思考[J].中国煤炭，2012（3）.

[3] 黄盛初、刘文革、徐亮：中国煤炭行业海外发展战略研究[J].中国煤炭，2010（7）.

[4] 杨佳泉：海外煤炭资源开发战略研究[J].中国煤炭，2009（4）.

[5] 黄盛初、刘文革、孙庆刚、蓝晓梅：中国煤炭企业国际化战略与海外煤炭投资方向分析[J].中国煤炭，2013（1）.

[6] 李爱平：内蒙古“进口原煤”一半来自甘其毛都口岸[EB/OL].http：//www.chinanews.com/df/2012/12-27/4442285.shtml.

[7] 国家发展改革委：煤炭工业发展十二五规划[EB/OL].http：//www.sdpc.gov.cn/zcfb/zcfbtz/2012tz/t20120322_468769.htm.

[8] Kindleberger C.P..American business Aboard：Six Lecture on Direct Ivestman[M].New Haven.Yale university Pree，1969.

[9] John h. Dunning.Trade，location of economic Activity and the multinational Enterprise：Asearch for an Eclectic Approach. In：Ohlin，B.，et al.（eds）.The International Allocation of EconomicA ctivity[M].Macmillan，New York，1976.

（责任编辑：刘冰冰）

作者：翟玉胜

澳矿业投资分析论文 篇2：

澳洲购房投资攻略

距离2008年奥运越来越近了,国内的房价涨幅也随之进入顶峰时期。许多国内的购买者和房地产商已经将目标转向了低风险、高回报的国外房地产。澳大利亚是与中国贸易文化往来最多的一个南半球国家,资源丰富,人口稀少,真正的“地大物博”,而且那里法制健全,民风纯朴,二战之后的60多年来,房地产价格始终保持在年增长10%的水平。也就是说,买下的房子即使不出租,仅供自己每年去澳大利亚度假,其投资回报还是比存在银行高。目前澳大利亚投资、移民、留学正进入历史最好时期,国内众多中小投资者纷纷向澳洲的房地产进军。

澳洲白领阶层买房实录

小何, 32岁,悉尼某四星级酒店的采购经理,她和丈夫两年前从上海移民到了悉尼,为了将儿子和父母也接来一起住。她和丈夫今年打算在悉尼的郊区买套房子。

小何和丈夫的每周收入在1500澳币左右。而在悉尼的郊区买一套两室的apartment(公寓)则最少需要45万澳币左右。一套带花园的house则最少需要70万澳币。在澳洲购房只需要10%的首付,也就是说,如果购买一套公寓只需一次性支付4万澳币,就可以向银行贷款买房。如果分20年还清,按照每年6.5%的利息,每年支付银行合计2万多澳币,大约每周偿还400澳币。对于小何这样的白领阶层,买一套公寓不会感觉负担太重。

这与中国的情况正好相反,在北京如果一对白领阶层想买一套在四环90平方米左右的两居室，房价平均在每平方米1万左右的价格。而一对白领阶层的每月收入一般在6000到8000人民币。如果向银行贷款,首付30%,在27万人民币左右,如果分20年还清,按照等额本息计算,每月还款约在4500。这占到了两人收入的一半以上。

用房价收入比的数据可以很好的说明澳洲和中国的房地产市场的差别。房价收入比,这个缘自西方的概念, 是被衡量地区中等价格的住房除以中等家庭的收入的比值。显而易见,这个比值剔除了面积因素,从而可以在全球千差万别的房地产市场中,来衡量普通家庭的购房难度。举例说,在土地资源稀缺的日本单位面积的房地产价格可能是美国的数倍,但是两地的居民购房难易程度、房价收入比，却完全可能相若,虽然日本居民购买的是面积狭小的公寓,而美国居民购买的是美国最常见的独立住宅,这并不影响两地居民购房难易度,也就是相对价格的高低的对比。

那么,到底什么是合理的房价收入比?什么才是合理的、可以负担的房价。国际组织给出过不少参照标准,例如世界银行提出发达国家正常的房价收入比一般在1.8-5.5之间,而发展中国家合理的房价收入比则在3-6之间。

另外, 房地产的增值并非来自房产而是土地。中国土地是国有的,人们投资置业拥有的只是70年产权的房产和土地使用权。而在澳大利亚土地是私有的,即便买了地不开发,政府也不会干预，并且在澳大利亚投资地产还可以享受贷款、税收等优惠政策。

经过对比,小何夫妇决定买一套house（小别墅）。因为买一套house政府都是将随之的土地一起出售的。虽然比起公寓要贵一些，可是能拥有土地。这在中国是不可能的。小两口想着这回咱也做回资产阶级。

留学生买房转售收益率高

教育已经成为澳大利亚的重要产业之一,其中来自中国的留学生是最重要的组成部分,2007年中国留学生在澳大利亚累计注册总数超过10万名。

在澳洲留学,首先必须解决住的问题,大部分的中国留学生在澳大利亚留学期间都会选择租房住,但是也有些目光长远的学生会选择买房,等到毕业以后再将房子转售。这不仅解决了自己留学期间的住房问题,还可以从中赚取收益。

据澳洲统计局统计自1965年至2007年,澳洲房价基本呈上升趋势,平均每年升值10%,每7年翻一倍。目前澳洲居民住宅的空置率在5%以下,居民住宅房的供需市场始终保持平衡,因此在澳洲买一套两室的房子,自己住一间,另一间还可以出租给当地的学生,租金一般在每周140澳币左右。四年毕业以后转手一卖不仅可以覆盖自己四年所有的花费还可以有一笔小的收入。

2004年初,小张办理了澳洲留学。临行前,张爸爸花了不少时间对澳洲的房产市场和汇率进行研究。经过分析后,他认为澳洲的房屋价格和汇率都将向上攀升,投资澳洲的房产一定可以赚钱,而且还可以解决女儿的住宿问题。

于是张爸爸为女儿买了一套两卧室的住宅。住宅当时的售价为38万澳元,按当时澳元兑人民币1:5.1的汇率,折合人民币为190万元。小张到澳洲后,自己住一间卧室,把另外一间卧室分租给同学,每月有500澳元的租金收入,足够每月的生活开销。现在周边的房价已经上升到45万澳元左右,汇率也高升到1:6.5。等到小张毕业后,她出售自己的房子,相当于把留学的学费全部赚了回来而且还有了自己的第一笔创业资金。

在澳洲购买的房子基本上是不会空置的。据澳洲当地的房地产公司公布的数据,澳洲目前房屋空置率是1.6%左右。(空置房是指中介机构手中可租可售、但半年以上未租出售出的房屋,空置率是由空置房除以全社会房屋得出。) 澳洲租金回报比较可观,民用住宅平均达到4%-5%左右,商业楼宇平均是6%-8%,澳洲的房地产中介代理公司专业意识比较强,服从行业法规。管理中发生任何问题,房地产代理会提供一切服务与帮助。

租户入住之前,中介会先查核他们的银行存款状况,有否欠款历史等一系列情况,才安排与房主签约。中介负责每月的租金收取,将租金存入房东指定的账户。租户搬出之时,中介一定会检查房屋状况,以及房屋清洁情况,才会将押金退回给租户。如果发生任何欠款行为,房地产中介会向法院提出诉讼,由法院出面,勒令租户偿还欠款。 因此，凭借着健全的法制和规范的房屋管理体系,你也可以轻轻松松地当个跨国房东!

澳洲各城市房产投资分析

澳大利亚是世界上生活水准最高的国家之一,拥有宜人的气候、独特而舒适的生活环境、高质量的社会与文化的基础建设。澳大利亚的五个大陆首府及州府城市均位居世界最适合居住的前十位城市之列,其中悉尼已连续多年被评为五大世界最佳居住城市之一。澳大利亚虽然拥有世界一流质量的住房和教育,以及完善的健康保障福利体系,但在澳洲生活的成本却远低于其他西方发达国家。在澳大利亚的海外人士和游客们普遍认为,这里很有吸引力而且生活很实惠。

在悉尼买房

悉尼作为澳洲的第一大城市,一直以来是国内外投资的热点。悉尼的房产也一直处于只升不降的态势。悉尼东区的房地产价格节节攀升, 升幅高达27.7%。根据RP Data数据所作的研究显示,北悉尼沿海地区的富人区升值了9.2%。据纽省房产研究表示,悉尼房产的平均价格已达50万澳元,悉尼外围地区的平均房价也首次升至30万澳元。这将激励更多潜在买房者进入房产市场。该研究所所长Kelly称,未来10年,悉尼房产市场将出现平缓和高峰期,平均房价有可能在不到10年内就突破100万澳元。

但是在悉尼的西区和南区的平民地区,房价却一直处于下跌的趋势。悉尼西区、南区房价下跌是好几方面的原因造成的。在2000年至2003年期间,房地产市场过热,由于贷款容易,许多买家都过度借贷,倾力买房,从而推高了当时的房价。而如今越来越多的人开始无法及时偿付房贷,日益增多的银行收回房产拍卖也更加剧了那里的房价下跌。

根据澳洲最大的地产网站Domain统计, Tregear和Lethbridge Park(位于悉尼的西部)是目前悉尼房价最便宜的地区,平均价格为$200,000。Shalvey平均价格为 $225,000,邻近的Bidwill的房价过去的一年里就暴跌了11.5%,现在的平均价是$219,000。

在黄金海岸买房

黄金海岸作为澳大利亚最著名的旅游景点,近几年来一直是世界各地名人买海景别墅的最佳选择。黄金海岸是澳大利亚的假日游乐胜地,这里有明媚的阳光、连绵的白色沙滩、湛蓝透明的海水、浪漫的棕榈林。住在这里真可谓住在人间天堂。

在黄金海岸买房的多数都是看中沿海的美丽风光。许多富豪选择在有小海港的沿海别墅。这样可以将自家的游艇停在门前,随时可以出海晒太阳。

黄金海岸拥有42公里长的海岸线,每年房屋的需求量一直稳定处于23%的高增长率。房屋的价格也在过去的五年里面增长了15%。但是比起北京的房产价值,在这样的人间天堂买一套四室两厅的大house,您只需要花费50万澳币。同样的价钱,在北京也只能买套地理位置一般的别墅。一套两室两厅的海景房也仅需要25万澳币。相当于150万人民币。花同样的钱您在北京只能买一套三环上的小屋,在黄金海岸您却可以拥有一套风景如画的海景房!

在墨尔本买房

墨尔本的房地产投资,近年来受到中国内地投资者的青睐。澳洲的房地产商也将目标转向了中国内地的高收入者。06年9月在上海举行了大型的房地产投资讲座。墨尔本是澳洲的经济和文化中心,但是价格却低于悉尼、堪培拉等大城市。其中城市的花园洋房的投资前景,尤为投资者所看好。

另外,墨尔本拥有历史悠久、全澳排名第二的墨尔本大学;商科领先、全澳第七的莫那什大学。对于为孩子办理出国留学的家庭来说,墨尔本是极佳的选择。在墨尔本无论是新建的公寓和办公大楼,都能以创新的设计观念迎合未来的发展需求。虽然墨尔本也经历了前一段房价快速增长的阶段,但由于城市规模较大,再加上均衡健康的人口增长、持续坚挺的经济发展、以及正确有效的政策引导,墨尔本整体市场是健康的,而且机会较多,可以作为长期投资的选择。

一套两室两厅,位于澳洲第二大城市墨尔本黄金地段大街,距离市中心仅10分钟车程的公寓出售价格在28万到45万澳币左右。墨尔本地产界的权威报《The Age》发表重要报导,预测墨尔本市的各类房地产会在未来五年内持续上升。因此，现在投资墨尔本是最佳时期。

在西澳大利亚首府柏斯买房

柏斯作为西澳大利亚的首府,一直以来是房产投资的热点地区。近年来,柏斯与中国的贸易来往日益频繁,现在已经是中国在澳洲的第二大贸易伙伴和第一大出口市场。2007年9月,胡锦涛主席访问柏斯,目前在农业、天文、林业、矿业、清洁煤和环境等多个领域与中国已经开展的一系列科技合作。柏斯的经济发展推动了房地产的兴旺,现在在柏斯投资买房一定会让您收益颇丰。

根据RP Data所公布的财产报告显示,多年来柏斯的房价几乎比悉尼便宜五成。不过近年来,柏斯的房价一直在不断上升,日益拉近与悉尼房价的距离。西澳大利亚房地产协会表示,在2007年最后一季度中,当地房价上涨了1.1%,协会的主席杜立德表示由于柏斯近年来的矿业发展,人口迅速增长,2008年的房屋需求仍然十分旺盛。

柏斯尤为适合老年人休闲养老,这里风景优美,人口稀少, 是个非常干净且美丽的大都会, 同时也是充满活力的城市。绿油油的公园及密集的市中心, 晴朗的天空以及暖和的阳光, 是最适宜修养身心的人间天堂。

在柏斯的黄金地带,一套两室一厅的房子平均在30万澳币,折合人民币180万人民币。在环境优美的近海岸郊区地带,一套房子平均在20到27万澳币之间。在柏斯银行贷款利息大大低于悉尼,墨尔本。首付一般在5%,贷款利率在7.8%左右。

作者：张佳丽

澳矿业投资分析论文 篇3：

源坤的世界

源和坤的交辉，纵和横的交织，责与利的交融，成就源坤控股的世界。

源坤控股在下一盘大棋。

在资本市场，源坤控股一向低调，但并不代表可以被忽视。

从2012年公司改制，短短三年，源坤控股已经从资产管理和实业投资转型到一个全产业链资本服务的集团，目前已退出的多个项目为投资人实现了高达32.5%的年化收益，并在近些年，为集团管理股东实现了资本的超额增值预期。而过去的三年，是源坤修行的三年，如同隐匿于山林的修道者，不同的是，源坤隐匿于闹市，以自己独特的智慧和理念，阐释资本、发展产业。

源坤控股在下一盘大棋。

在资本市场，源坤控股一向低调，但并不代表可以被忽视。

从2012年公司改制，短短三年，源坤控股已经从资产管理和实业投资转型到一个全产业链资本服务的集团，目前已退出的多个项目为投资人实现了高达32.5%的年化收益，并在近些年，为集团管理股东实现了资本的超额增值预期。而过去的三年，是源坤修行的三年，如同隐匿于山林的修道者，不同的是，源坤隐匿于闹市，以自己独特的智慧和理念，阐释资本、发展产业。

而源坤控股从传统行业多业态经营到地产类基金，再到一家以资本服务为核心、上下游全产业链运作的集团化公司，当然也并非三年之功所能铸就。

“源坤在投资领域还比较年轻，我们一直秉持对全产业链金融生态的创建，将产业、资产和资本进行融合，并通过一个内循环体系来成就最优价值。”李智对融资中国的记者介绍说。

李智，源坤控股集团管理合伙人、董事长。这个拥有USC工商管理和心理学双学士学位，Brandeis University MBA学历的年轻人，外形俊朗，言语深刻，身上氤氲着一种独特的气质。

他在资产管理领域的纵向投资体系中有着令人艳羡的完整从业和管理经历，也是业内最早提出资产投资领域内价值提升体系的践行者。

源坤控股集团以资产、资本、和产业三个支撑点打造的立体投资生态系统，他是执旗者。

坤以简能：轻资产转型

源坤的历史最早可以追溯到90年代。

“源坤控股集团是从传统实业企业转型而来，原始股东从事的行业涵盖建筑、农业、生产制造、医疗器械，这些企业都已经存续了十几年到二十几年的时间，企业互相之间都有合作，只不过是停留在传统实业的层面，没有进行升级改造和孵化”。

2004年，以源地置业成立为先导、兴源矿业的成立，源坤控股集团对上游产业实现了产业化改革，开始对产业上游进行整合。

李智说，“2004年的改革，奠定了源坤上下游全产业链运作的基础，打造了坚实的产业端，一个以产业为龙头的资产运做体系初具雏形。”

经过三年的发展，2007年，恰逢中国房地产市场达到历史峰值，大批产业资本进入房地产领域，在这个阶段，源坤凭借在地产行业多年的耕耘，敏锐的感觉到危险的来临，开始从重资产投资领域进行逐步转移。同时，源地咨询、红汲健康管理等轻资产公司成立，源坤构建的轻资产运营体系开始布局，源坤控股以其特有的行业深研和产业理念，又一次走在了前面。

“众所周知，在其后的很多年，轻资产以运营为核心才成为行业共识，才开始实现转型，包括SOHO中国、万达集团在内”。

2011年，中南源地基金、舒仑士健康发展集团、源森投资集团成立，源坤控股开始资产金融化的变革与升级，深耕地产基金、培育健康产业、挖掘大农业领域。

“轻资产化的体系化运营是一个趋势，源坤在很早得时候就试图通过轻资产运营核心模式为自己添一双翼。”李智坦言，首先得益于房地产市场的快速发展，那个时候当大部分产业都要向重资产靠的时候，我们就开始反思——重资产热潮很快会过去，固定资产类的投资比例会下降——这一点从我们上游资源端往下研究的时候已经呈现出明显的趋势，到再加上资金市场中一些有识之士的投资需求逐步趋于理性，使我们的股东和投资人有共识，并开始积极着手尝试。

源坤向轻资产化的转型整整用了5年，用这五年时间逐渐构建起了对原有产业链条的完善、升级和增值。

“重资产向轻资产的转型初步完成于2012年底，并于此年完成了企业改制，在上游公司中的矿产、房地产、建筑中的大型施工设备，生产制造等重资产不断剥离的情况下完成了产业集群的全面整合，形成了全新的资产组合和投资模式”。

源清流清：成就最优价值

轻资产不是无资产，其核心是对资产、资源实施深度的运营挖掘。源坤去掉了重的羁绊，开始新的资本务实。

在源坤集团发展的20年里，实业端是基础，随着轻资产化的实施，上游企业如何整合和发展摆在了李智的面前。

“我觉得是一个如何互融，如何协调价值的问题”。

产业端和资产端的融合一直以来就是一个棘手的问题，源自观念的异同，产业端固执的会认为资本虚妄，而资本端依然会轻视产业的真正长期价值。尤其是在源坤控股具备了多产业端、多金融工具的条件下，有一个大家都认同的企业文化至关重要。

而“源”、“坤”企业理念的提出，在很大的程度上统一了股东的意见，并给源坤的发展给予了理解和充分的支持。

“原来我们做房地产基金的过程中，股东在这个过程中确实受益了，也明白了金融如何去发酵实体行业，他们有了这样的观念，所以才有了这样的结果。”李智说。

“源坤”之意为润物之水滋润大地，取于易经。“源”，水之发端，“坤”，地之广袤，源坤之本，在于水与大地之和谐，水之谦恭与土地之广博可以承载万物的成长。源润坤、坤承源，方得共生。

社会和谐，市场经济快速发展的商道智慧与“源”普惠“坤”有异曲同工之处，拆解金融本质，财富如水，而市场如同河流途径的广袤土地，金融不仅为市场创造利益和价值，财富的流通也是社会发展再循环的基础。顺应变化，审时度势，及“坤”之处，财富滋养着商业社会，让实体经济得以繁荣发展。

稳固实体经济，是善于以资本作为催化剂挖掘实业的深层潜在价值，在正确的时间、正确的机会投资于正确的和上升的产业，从而形成资本的最佳循环。

“这也亦如源坤控股集团的经营理念一样，从最初的探究项目本身的价值转变为挖掘利润以外的溢价、增值能力，再通过财富的传承演变，传递财富价值的厚度，为每一位投资人创造收益，进而盘活整个市场链条。如同流水，总是处于低洼之处静待时机，这看起来与积极向上、谋求发展的投资之道相悖逆，实际上对商道而言却是最大的智慧”。

“在源和坤并重的思路下，设立了两个版块，“源”为实业端，坤为资产端，“源”源不断滋润土地，并吸取大地的精华，同时“坤”端坚实地为实业提供资本的养分和必要的资源、资略，这是一个共为一体的过程。”

经过三年的努力，在传统的企业不断的金融化、产业金融化的过称中，集团形成了三个主要业务模式。

“一个是实业端；中间段运用金融工具，通过金融工具让传统企业迭代和更新，去连接市场中的投资人和产业；另一端就是财富管理，形成了三位一体的运作模式。”

李智所言的金融工具就是基金管理，基金作为整个集团中的中轴在打通行业壁垒与产业链之间的关联起到了至关重要的作用。

目前，源坤控股集团提出了以“产、研、融、商”作为核心能力来打造金融生态圈，运用金融工具在它的标准化特征中所形成的聚合效应，最大化地发挥资本的力量，并帮助企业发展壮大。通过在大金融、大健康、大民生、大文化、以及新农业、环保、装备制造等几个行业领域里进行产业链投资，以上游资产的运营为核心不断地衍生资本化工具，由此传递到终端消费群体，最终通过价值整合完成金融标准化。这是是源坤一直以来所构建的战略方向。这是李智资本智慧的所在。

“产业金融化，金融标准化，资本产业化三位一体的运作模式，源坤从产业深研、投资分析到运营矩阵，再到参与项目商业实施价值的转化过程中，通过基金、私人银行、资产管理工具、互联网金融平台等金融工具，对产业链上、下游实施纵向融合、横向整合，稳健地对产业链条上下游所有资源进行资本化运作，使资本的杠杆作用有效传递到价值末梢，同时通过联合和源坤理念相似的投资人，共同培育未来市场，通过金融工具的透明和公允特性，让投资人了解整个市场的发展，在此基础上促使产业链最大价值的开发并升级。

运用资本的力量贯穿产业链两端——源坤的资金来源恰恰来自于实业端。

“董事会给予我足够的认可和信任，所以我才能不断的把这些公司进行整合，不断的有新的股东加入和追加新的投资，公司的组织和董事会的结构得以不断进化和变革，这才形成了今天的模式。”

李智坦言，董事会认同的核心，还是他在产业链金融方面的专业和创新精神。因为专业，所以才安全；因为创新，所以有发展。“过去从理念讲，人们对专业的兴趣单纯地专注于财务方面，人们在潜意识中并不相信——项目通过以产业链金融为核心的专业挖掘，可以从产业链体系和项目内在价值的实现过程中，衍生出更加安全的风险管理体系，并且在风控安全的基础上有更高的收益”。

任何一个投资都要考虑5个关键要素——收益、风险、额度、流动性，还有就是专业度。

“专业度其实不被重视，比如说同样投资一个100万的产品，母基金投资的结构就非常复杂，分上中下三层，大多会包含并购、产业和PE或VC等不同的基金投资组合。而战略投资就相对简单的多，两相对比，不能单纯地对比收益孰高孰低，最重要的是对比专业度表现在什么地方，要能在抗风险能力的范畴内接受它的合理收益。”

源坤控股集团旗下所有涉及“源”字开头的公司都有一个明显的特征，都是实业端。

源地置业从事房地产开发，定义为铸造最优价值，因为它的价值都是扎扎实实、一点一滴做出来的。源森产业是最上游产业，定义为回归最优价值，目前主要从事新农业方面的产业投资，已经拥有了万头出栏量的自有养羊场和养牛场作支撑，形成了从屠宰、中央厨房、冷链、以及门店到零售的全产业链条覆盖。源新文化，主要做大文化产业，源坤在这个领域2016年要着重发力。而2014年才成立的逸尊源，主要从事大健康养老行业，源坤在此布局已久，很早以前就收购了美国养老管理的著名品牌舒仑士，注入了医疗养老以及流通领域中的商业模式。

“以坤字开头的坤裕基金，是金融专业端，是把各种资产实施产品化、标准化的架构。例如坤融财富就是一家从事财富管理、私人银行业务的公司”。

在李智看来，基金包括投行最贴切的定位应该是一个工具。

“我们不能认为资本就能解决一切，甚至不能将快速创造利润的期望单纯地寄望于基金公司，我希望它在源坤是一个价值转换的工具，一个中轴，既能深入到行业中最本质、最深刻的地方，同时，要通过核心驱动的方式，把所投资产业链中的最优价值，传递到合格的投资人手里。”

李智说，私募基金的运用方式多种多样，基金工具可以套信托、资管，也可以做成FOF、以及公司制母基金，VC/PE、并购基金以及投行的市值管理等多种方式，从而实现在源坤在不同的产业链方面的联动。

“当最终实现了产业链的上下游联动，投资的边际收益才是最优质的，而且可以从根本上实现价值的最终回归和高效催化。如果单纯投资一个项目，只能看到项目本身的财务价值，但往往忽略了潜在的风险。”

那么，如果想获取这个项目最高价值的时候，肯定是要把上下游做通。

“比如说：我们当时投房地产的时候，上游有石材矿，有稳定的供应商和建筑供应商，下游流通领域有服务商，而且，依托源坤资深的商业地产团队，可以做到每投一个项目，项目的施工图纸、商业设计、包括品牌的招商定位等一系列的服务都可以提供。

这样把上下游融合在一起，可以在债权的基础上放大一部分股权投资，就是说在固定收益的基础上再增加一部分股权投资的超额浮动收益，这样做的安全边际最大。那么在安全的情况下，我们能获取到的最大、最优的价值收益也就是顺理成章了”。

“肯定很复杂，不像简单的做一个信托工具，我们是要深入到每一个项目中去，既要考虑到上游的辅助作用，也要考虑对下游提供服务，正因如此，我们才能够在稳健的基础上做到平均投资收益率达到30%以上。”李智对于记者的疑惑这样说。

与此相对应的，要有产业链各个工具的设计。

“我们的理念是做一个全方案、全流程的资本服务商，所以我们现在的任何一个发展体系，都是“产业+基金+财富管理”这样的复合型运营结构。这三者之间既是相互独立的，在操作项目时互制约，但也同属一个集团，在确保项目运营透明度的方面更能做到真实高效。法人相互之间的完整，独立更促使各自的角色能够以独立客观和为业绩指标负责的方式，对项目价值的承担双重责任，在我们近些年操作的案例中，IRR、ROE等财务指标的达成和我们内部治理架构有着重要的关系。”李智解释道。

乾以易知：建立金融生态圈

生态圈，一定是多品种、多层次、自由生长自由组合的体系。

在资本市场，源坤是在业界率先提出“金融生态圈”概念的机构之一，金融生态圈的概念是：在横向各种投资阶段实现价值转化和有效退出，在纵向是产业链条上实现上下游联动，创造出最优的价值，通过这样的组合形成一个完整意义的金融生态圈。

“各关键点、各金融工具、各实业端的商业模式，需要根据产业链的远景战略不断进行组合，形成高效率的价值链条”。

珠海国际健康产业园项目和源地兴惠社区商业项目是源坤的两宗典型案例，这两宗案例极好地阐释了源坤控股集团的投资逻辑，更体现出源坤为产业链赋予高附加值从而获得高额溢价的项目增值策略。

珠海国际医疗产业园，是将养老概念植入工业地产的典型，在短短的6年里，价值增长10倍有余。

6年前，一家医疗器械的拟上市公司以较低价格在珠海拿地建造工业园，此前该公司在全国做了7个工业园，但是珠海工业园建成之后，房价却一直提不上来。

“其实，这个项目本身的区域条件非常好。路对面就是香港上市公司新世界的住宅，连续开发了8年，住宅已经卖到一万五千元每平米，入住率超过十万人，商业配套已经全部成型。旁边又紧邻亚洲十大高尔夫球场。”很明显，这块地产的价值是严重被低估的。

源坤的投资团队对项目本身和当地市场进行了深入的研究，发现这宗项目最大的问题是产品单一，它只是一个传统模式的工业地产，虽然项目方投入高成本将产业园内建造的标准很高，但很难达到聚商效果，价值在没有商业资源进行整合前也无法催化出来，很难产生高收益。

源坤团队同时也发现当地存在养老服务的旺盛需求，而且在未来两年港珠澳大桥通车后，香港、澳门的养老服务需求将会更大，而主业刚好在医疗领域有着深厚的产业背景，做养老地产有着得天独厚的条件。

源坤控股集团对该项目做了两轮调整，首先是在国际医疗产业园中植入了养老的概念。在实际运作方面，第一步，在项目中加建养老公寓，“由我们并购的美国养老品牌舒仑士直接管理，这个品牌在美国口碑非常好，当年的里根总统都是他们看护的。40年养老看护行业经验积累了大量培训和运营方式，在并购了舒仑士在大中华区的公司后，利用他们在美国长期积累的专业经验进行本地化人才培养，并且展开了前期大数据的搭建。”李智说。

仅有养老公寓还不够，入住老人的日常需求也需要得到满足。很快，在源坤的推动下，在海边商业价值最高的楼里植入了一些适合老年消费的业态和品牌，比如针对老人的专用品、心理诊疗等，既包括日常生活需求的业态，也涵盖了老人的休闲娱乐项目。此外还针对子女的探视需求，规划建设临海精品酒店，把源森在生态农业的链条附加在其中提供饮食健康方面的保障。

以上都是作为工业地产项目的增值配套，在项目主体中，产业园和南方医科大学合作建设了一个孵化基地，“我们给他们免租金，每年返税收等优惠政策，支持大健康行业的创新和发展。因为合作伙伴在医疗行业的研究能力，我们提供全程资本服务给这些科研项目，在全国健康产业园发展中不断的提供健康养老产品”李智说。

几番调整之后，无论是养老公寓还是商铺，出租率都不断提高，租金也从原来的几毛钱，一下子涨到了七元钱，租金回报涨了近十倍。

这个项目，源坤以“股加债”的形式，投资了2.5亿元人民币，之所以能够如此顺利地融入养老概念，源于源坤控股集团此前在养老领域的深耕。上文讲到的曾为里根总统提供过服务的美国养老管理公司，正是此前源坤的一宗海外收购，这是一家拥有四十年历史的养老管理公司，他们拥有全套标准，源坤将其收购之后与其合资建立一家公司，把它所有标准都植入到了医疗产业园的项目体系里。

“资产没有赋予附加值的时候，它只是一个工业地产。我们作为资本方，在这个项目里植入了很多商业资源和管理体系，将商业的溢价率做得非常高。”对于这个项目的增值管理，李智总结说。

在资本市场，站在交易端任何一笔投资的成败最终看的都是投资收益。因为这家医疗公司即将IPO，源坤控股集团可以通过IPO实现部分退出。另外，MBO，即大股东回购也是投资退出的一种常见退出方式，但在李智看来，资产端投资有着更多更优的退出方式选择。

对于该医疗产业园项目，源坤控股集团是打算长期持有的，“国内很快会开放资产证券化。我们一直认为，以往地产商迅速卖掉是为了资金尽快回笼迫不得已而为之，实际上好的项目是应该长期持有并持续运营。当然，这与国内整体投资市场环境不成熟有关，基于我们的资产管理能力，我们集团下的财富管理公司也在通过我们一直倡导的价值投资体系来培养合格的长期价值投资者。以该养老公寓为例，入住老人基本上都购买二十年以上的使用权，这就意味着，他以及他的家人所带来的消费是长期的，也就意味着项目可以提供持续稳定的现金流，这样的资产非常适合做资产证券化。”对于资产证券化，源坤在积极筹备对策，等待着政策的进一步放开，而从证监会最新的《意见》来看，资产证券化的放开已成定局。

但凡涉及商业的运营，其产业运作模式都是绕不开的话题。源坤控股集团作为全产业链资本运营服务商，通过产业的发展优势，整合上下游产业链中的优质资产，地产公司先深挖上游资产端的最优价值，并将其资产溢价能力通过基金这种专业金融手段予以附加增值，再将这份价值通过合理的渠道分享给投资人，这是源坤整合全产业链投资的使命。

为备战社区商业这一蓝海，源坤控股已将挖掘社区商业领域的投资机会提升至公司战略高度，通过专业化的坤裕基金服务团队，聚焦社区商业的投资、运营及服务，整合全国最优配置的社区商业资源。

通过发行中国首支社区商业专业投资基金——“源地兴惠社区商业股权分级基金”，源坤以开发商为龙头，整合运营商、零售商、金融业和商业服务企业而形成的价值增值过程。也就是说，通过社区商业地产开发、社区商业运营以及商品服务等三项要素，围绕社区商业的形成、运营、发展、升值，实现社区商业的规模化和产业化。

此运作思路是让商业地产与资本实现更有效的衔接，让原本处于“自然生长”或“野蛮生长”状态的社区商业有了标准，各业态之间相互补充，为彼此的的融合发展注入了更强的生命力。

源坤做任何一个项目前，都会花三个月甚至到半年的时间深入项目，跟项目方共同处理其面临的各种问题。而且，源坤进入任何一个项目都是两支团队进入，先行进入的是专业管理团队，对项目本身做深入全面的研究，然后基金团队进入，对公司财务做嵌入式摸底分析。

“当标的项目的债务以及股权结构没有梳理清楚之前，我们是不会投资的。其实，目前阶段的房地产并不是什么高大上的行业，一定调研到每一个细节，甚至小到建筑内的一个台阶高度的细节都要放在整个服务体系中进行，更有可能去跟各种民间金融、社会人士打交道了解真实情况，方方面面都要去深入面对。我们也不同于传统的金融机构，尽职调查只是为了风控和合规调查看资料，我们往往是以合作伙伴的心态，以项目发展为基点，通过各个层面的分析来总结问题，并提出问题的解决方案。” “投资条件确立”时，才会是进行投资的最佳机会，李智说。

“很快我们就会复制我们的商业地产模板。这是我们这么多年沉淀下来的核心竞争力。”源坤的团队此前有着8年的房地产开发及投资经验。

这种核心地块稀缺性非常明显，房地产被赋予核心商业价值后即是逐年大幅上涨的优质资产，长期持有收益也会越来越高。

“这两个案例是一个“产、研、融、商”的复合模式，但恰恰又符合我们金融生态圈的操作原则：把产业端放在最前面，研发要对产业链服务，同时提供融资工具以及孵化，把商业价值孵化出来后加载到商业端，然后把消费者进行融合，最终创造最大的价值并形成虹吸效应。消费者会源源不断的加入其中，而且资产也是业态健康和价值不断上涨的。对产业端有所帮助才是最核心的价值创造能力。”

李智说，源坤控股集团强调的是主动管理，这在上面的两个案例中都有充分的体现。

海纳百川：回归价值投资的本质

在李智看来，以往房地产商的资金，主要来源于银行和传统金融机构。但是这些传统金融机构所提供的资金，以债权性特征为主，造成了开发商被动的负债管理，倒逼着开发商快速回笼现金流，再加上管理不专业，导致项目价值还没完全得以体现的时候就把楼卖掉了。当前，在大规模开发增量降低时，高成长专业型复合资产投资和管理模式，通过价值导向型增长来控制风险是未来的主要方向。

“房地产商一方面想拓宽融资的通道，一方面是没有适合的金融结构让他们去专注地把专业的事情做好。所以一个内部原因，一个外部环境原因，导致中国房地产虽然很火热，但是大家都是在短期套利。短期套利是中国金融的一个现状，尤其在资产管理领域。”李智说。

源坤的主动管理在李智看来，债权的低收益和低风险，股权投资的高收益跟高风险永远是具有极强的匹配互补效应的。

“我们一定会以股东一方的责任共担、风险共担的态度，一起进入到项目中，对项目所有问题共同梳理。我们做的一切行为，是要为最后的利润指标负责。一方面叫主动负债管理，一方面叫主动资产管理，这也是我们核心竞争力。所以无论养老、健康医疗、商业、文化或旅游资源，在资产价值投资中都是采用这样管理手段，地产开发只是一个载体，在有了相对稳定的固定资产作为支撑后，将以这个载体进行平行拓展来延伸资本运作，其核心是支持有价值的实业、产业发展”。

“我们的核心业务中资产收并购、转型企业投资、产业基金等都是基于这样的理念来发展的。”李智说。“当然，这和我们所处在国内金融发展阶段相关，毕竟资源还是被相对垄断的，所以我们在价值开拓中得下大力气”。

李智表示，他们将着眼于眼下每个项目的深度挖掘，植入价值投资理念和严格的风控策略，让资产的溢价通过产业资源整合经由基金这一交易工具完成闭环内的良性循环，为合格理念的投资人传递这份价值。

“简单说，让项目本身的价值实现自然成长的同时，为投资人带来合理收益。这就是我们倡导的全产业链服务所力争要做到的。我相信我们所提倡这个价值投资哲学，会回归价值投资的本质，回归人文”。

源坤控股集团的另一大特点是其“纯合伙人制度”。这一制度一直延伸到源坤的6家专业公司，每一个层级都是合伙制，其公司的最高决策层为管理合伙人大会。

“而且我们是实股，我们分预备合伙人、普通合伙人、高级合伙人和管理合伙人这四个级别，到高级合伙人就是在章程和法律上已经定义了你在公司股权比例中持有股份，而且这个股份比例是不允许被稀释的，到了管理合伙人级别就可以持有母公司股份。”用李智的话说，“相当于终身制，你从实习生开始入职到这家公司，就可以很清晰的看到未来三十年的职业发展”。

“源坤注重产业端的运营，运营是核心。至于营销方式包括资源整合能力都是可以逐步完善的。”源坤的发展都聚集在自己熟悉的或者擅长的行业，在熟悉或者已有的、有把控力的产业端坚持精耕细作。

“不可否认，这样的思路或许会丢掉一些机会，这是客观现实。比如说当初我们一致看好的教育行业包括高端装备制造，还有TMT等等。但是，机会是培育出来的，我们需要在适合的阶段做适合的事情。我们明年会在大文化、装备制造、TMT等行业领域进行投资，使得产业链上拥有更丰富的组合”。

李智表示，虽然这些产业不是源坤熟知的领域，但是运用娴熟的金融工具可以直接切入这个市场。

“我们有三种工具，产业投资，战略投资，财务投资。我们首先会做产业直投，吸引在行业里有运营能力的、上下游把握清晰的公司加入到源坤大的架构里，以收购的方式实现控股。要么组建投资团队，利用三年的时间通过财务投资，对它的各个链条上的点进行不断的投资优化，并且进行互联网化，把价值不断地进行放大。”

这样的好处在于弥补对行业认知的不足。“我们希望达到前中后台的联动，前台做产业的时候，背后有专业的指导，整个金融生态圈是通过这样的方式构成的”。

“在这个生态圈里面，会形成一个自我生长、自我迭代的有效的良性的循环机制。”

源坤旗下现在控股6家公司、子集团和一个致力于为高净值人士提供家族事务管理及私人银行业务的子品牌——协成乾，依托深厚的本土文化积淀以及丰富的行业资源积累，秉承传递、荣耀的财富传承理念，协成乾品牌实现了为家族资产的可持续传承以及对慈善事业做出了积极的贡献。目前，源坤已有三家公司达到上市的标准，未来上市以后还是会进行整合、融合以及迭代的。

谈到对未来源坤控股集团发展的期望，李智表示，通过金融的手段，促使产业相对自由的生长、自由的组合，在实业端产业链条不断延伸的基础上，金融工具要做好自律，互联网思维和大数据的综合运用做好体系革新，具备相应的风险管理措施，在这样的体系下，形成一个良性的自我发展的高效机制。

“我希望通过不断的变革，不断的吸引新的产业、新的股东加入到我们这个体系中来，逐渐形成一个具有极强包容力的生态圈。这个生态圈里，源和坤交辉、纵和横交织，责与利交融”。

这是源坤的世界。

作者：寇建平