商服物业管理探索论文

摘要：社区作为社会治理基本单元，是众多工作的立足点，对于消防工作而言，管理单位易，规范社区难。社区具有其独特政治、经济和社会文化特征，如何精准认识社区，调动各类资源，改进社区消防工作对于推进消防工作社会化具有十分重要的意义。今天小编给大家找来了《商服物业管理探索论文(精选3篇)》的文章，希望能够很好的帮助到大家，谢谢大家对小编的支持和鼓励。

商服物业管理探索论文 篇1：

促进西部地区物业行业发展的建议

摘要：改革开放以来，我国物业服务行业异军突起，迅速发展。但是，西部地区物业服务行业发展相对落后。笔者针对西部地区物业服务行业存在的问题，提出促其发展的对策建议。

关键词：促进西部地区 物业服物业发展 对策建议

1 我国物业行业迅猛发展西部地区相对落后

1.1 我国物业行业得到迅猛发展

物业管理于19世纪中叶产生于英国。20世纪中叶引入香港。20世纪80年代初，由香港进入深圳特区。随着我国经济体制改革，特别是住房制度改革和住房商品化政策持续推进，乡村城市化、城市现代化进程的不断加快，以及人们对生活环境的要求逐步提高，物业管理作为新兴的服务行业，异军突起，在我国沿海及内陆各中心城市迅速发展起来。

1981年深圳成立了第一家物业管理公司，标志着中国房屋管理进入了一个新阶段。进入20世纪90年代，物业管理行业得到迅猛发展，近几年又得到了长足的发展，并在经济发展与和谐社会建设中发挥着越来越重要的作用。据有关部门统计，目前全国物业管理企业总数超过3万家，从业人员突破300万人，年经营总收入超过800亿元，城镇物业管理覆盖率达到50%左右，在北京、上海、深圳已经达到70%甚至80%、90%。物业管理的项目也不再单纯是商品房项目，而是包括从商品房到经济适用房、房改房，从住宅物业到办公、工业、医院、学校、机场、码头、车站、仓储、运动场馆、文物建筑物业，从小型配套到大型公建，从单门独院到大型社区，从单一型物业到综合性建筑等多种多样的物业类型。物业服务已经覆盖到不动产管理的所有领域，逐渐成为推动国民经济增长、增加就业的新兴行业。

1.2 西部地区物业服务行业发展相对落后

西部地区物业服务业于20世纪90年代中期产生。经过十余年的探索和实践，覆盖面不断扩大、服务范围逐步拓宽、服务质量不断提高，改善了广大居民的生活和工作环境，为构建和谐社会做出了积极贡献。

但由于经济社会发展等因素的影响，西部地区物业服务行业发展相对落后，物业管理水平参差不齐，差异较大。以西北5省区首府城市为例：2010年，银川市已实施物业管理的各类房屋总面积已达5923万平方米，物业管理的覆盖率为65%，乌鲁木齐2010年物业管理面积达到5600万平方米，物业管理的覆盖率为65.8%；兰州2010年物业管理面积达到5260万平方米，物业管理的覆盖率为52.6%；西安2008年物业管理面积达到3000多万平方米，物业管理的覆盖率为40%。西宁2005年物业管理面积达到700万平方米，物业管理的覆盖率为32.25%。最高覆盖面比东部地区低24.2个百分点，最低覆盖面比东部地区低资57.75个百分点。东西部物业管理发展水平差距非常明显。

2 西部地区物业服业发展中存在的问题

2.1 物业服务企业存在的主要问题

一是从业人员文化素质较低。物业管理作为新兴行业，由于近几年的快速发展，从业人员大都来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力，管理人员也缺乏正规的专业培训。随着物业管理项目科技含量的不断提高和物业管理范围的扩大，物业管理人员无论在年龄、文化、专业知识等方面都不能适应物业管理发展的需要，从业人员队伍建设远远滞后于行业的发展。

二是专业人才储备基础薄弱。尤其突出地表现在称职的职业经理人匮缺，基层管理岗位缺口较大。缺乏合格的管理层专业人才，已成为制约物业管理行业发展的主要因素。以宁夏回族自治区为例，物业服务企业现有2000名在岗项目经理没有接受过物业管理专业高等职业教育，占物业管理企业项目经理总数的90%以上。

三是收费率低。据调查，有的小区物业服务收取率仅为30%。物业服务费收缴困难，即是困扰和制约物业服务企业发展的一个大问题，也是引起众多居民投诉的热点问题。

四是物业从业人员待遇普遍偏低。直接导致物业行业对专业人才的吸引力减弱，物业企业员工流失率较高，严重影响着整个物业行业管理水平和服务质量。

五是企业经营过程中缺乏自律。一些物业服务企业，只注重追求利润，不按照合同约定提供相应服务，收费与服务不相符，在商品房住宅区的物业管理中，个别企业巧立名目，多收费、少服务，质价不符，财务不公开，以押金、罚款等不正当手段强制业主服从管理，使矛盾激化。物业服务企业自身建设还不能满足社会、居民对物业服务的要求。

2.2 居民对物业服务是商品还缺乏准确的认知和理解

物业管理作为一种新兴服务行业，进入西部市场，而绝大部分居民长期习惯了福利政策下公共设施的免费服务，因此还不能认识到物业服务的商品性。

2.3 政府在制定服务标准、监管、引导物业行业发展上力度不够

目前，对物业服务商品，国家还没有制定统一的标准，只有中国物业协会制定的普通住宅小区服务等级标准。

3 促进西部地区物业服务业发展的建议

3.1 物业服务企业要加强自律，努力打造品牌企业

一是企业作为市场的主体，要加强自律，率先遵纪守法，积极主动改善自身的生存环境。企业要严格遵守《物权法》、《物业管理条例》、《劳动合同法》和《物业服务收费管理实施办法》等相关法律法规政策，依照法规制度维护物业服务企业和居民业主的合法权益，公开服务项目、标准、程序及收费标准，主动接受居民和业主的监督，抵制不正当的经营行为，逐步改善员工待遇，树立良好的企业形象，努力改善企业的生存环境。

二是努力提升员工队伍素质。员工队伍素质直接关系到企业的服务质量和经营效益。打造高素质员工队伍，是打造品牌企业的基础。企业要加大对在职员工的培训力度，要积极吸纳大中专毕业生到物业服务企业工作，解决基层岗位缺少专业人才的问题。

3.2 要树立“物业服务也是一种商品”的价值观

《中华人民共和国价格法》第一章第二条第一款指出：“本法所称价格包括商品价格和服务价格。”第三款指出：“服务价格是指各类有偿服务的收费。”物业服务不是天上掉馅饼。物业服务是有偿服务。物业服务是有价格的。物业服务是要收费的。接受了物业服务是要付费的。物业行业和企业应采取各种形式，积极宣传“物业服务也是一种商品”的价值观，使广大的居民和业主逐步理解和确立正确的价值观念。

3.3 政府职能部门应加强规范、监管、支持、服务力度

物业管理是伴随着经济体制改革产生的新兴服务行业，物业企业也是市场的主体之一，政府职能部门客观上负有规范、监管、引导其健康规范发展的责任。物业企业在履行自身的服务职能外，还承担着协助进行社会治安、消防管理、节能降耗措施、社区文化建设、和谐社区建设、外贸普法宣传等服务社会公众的功能和义务。根据物业企业属于新兴行业、微利行业、承担的社会公共义务、同时也是劳动密集行业的特点，建议政府应给予物业行业大力支持，如在税收上给予一定时间的减免优惠支持，对企业在职员工提供免费培训等扶持性政策，并为企业的发展提供相关服务，促进西部地区物业服务行业健康快速发展。

3.4 引进东部地区物业管理品牌企业进入西部地区中心城市

打破区域界限，积极引进发达地区物业管理品牌企业，进入西部地区中心城市物业服务领域。通过引进品牌企业，发挥示范引领作用，同时将竞争机制引入西部物业服务市场，实践证明能够起到促进提升物业服务水平和服务质量的作用。

参考文献：

[1]雷应利.西安物业管理现状与对策.中国物业管理.2008（1）.

[2]乌鲁木齐物业管理现状.http://www.tianshannet.com.天山网.2010.

10.18.

作者：严新仁 李新浩

商服物业管理探索论文 篇2：

物业化管理提升社区消防安全之浅见

摘要：社区作为社会治理基本单元，是众多工作的立足点，对于消防工作而言，管理单位易，规范社区难。社区具有其独特政治、经济和社会文化特征，如何精准认识社区，调动各类资源，改进社区消防工作对于推进消防工作社会化具有十分重要的意义。

关键词：社区;消防工作;物业管理

在城市化进程中，随着房产所有权的多样化，社区被重新赋予社会意义，当前，人们常提的城市综合治理“网格化”就是以社区为基本单元。对消防工作而言，如何抓好社区消防安全同样具有基础性意义。

1 社区的基本类型

近四十年来，中国致力于社会主义市场经济建设，基本建立了以公有制为主体的市场经济体系，多元经济因素影响着社区存在形态。从经济社会特征不同，社区主要分为三种类型：

1.1单位制社区

一部分主要是计划经济时代由机关团体事业单位和国有企业包揽建成的社区，原建筑物所有权属于国家，居民依据身份根据分配享有居住权，后来房改时基本已经转变为私有房产，二是前些年有的机关团体事业单位和国有企业在政策允许范围内采取自建或商业开发模式建立的社区，有的社区土地使用权归单位所有，有的社区则完全为居民业主所有，但社区居民仍具有单位属性[1]。这类社区管理形式比较复杂，主要有三种情况，①有的老社区因单位破产、重组或房改等原因，已经无人管理，无钱维护;②有的社区完全由单位负责，具有浓厚的单位福利性质，有人管、有钱管;③有的社区则完全商品化，社区建成后全部按市场运作，等同于商品房社区。

1.2“村改居”社区

“村改居”社区又俗称联建房社区，主要是在城市化进程中，城区附近的农村集体土地通过征收调整为国有土地，进行商业开发，农民基本变成市民，农村村民委员会变为居民委员会，有的农民即使保留农民户籍，但因农村实际已无土地成为事实上的“城市户口”，征收土地时，国家一般划拨一定土地给农民集体建房居住，农民自建或联合起来建房形成集中居住的社区，改变了以往分散的居住模式，这种社区违章建筑较多，往往存在“私房”改公共建筑使用情形。这种社区管理较难，从公共事务管理上来说，存在村委会或居民会出面组织，但因无固定公共设施维保资金来源，公共事务管理常变得较为混乱。

1.3商品房社区

主要指完全由房地产商成片开发的，具有一定规模，配套设施相对发达，供城市居民居住的居民区，它的形成和发展极大地促进了城市的进步和人们生活的改善。这类社区管理一般比较规范，从管理组织角度说，一般建立业主委员会自治，通过聘请物业管理公司管理维护卫生安全等公共事务。从管理资金来源角度说，配套设施维护可以动用物业维修资金，日常管理则可以依法向业主收取一定的物业管理费。

2 社区消防安全现状

随着经济社会全面发展，邵阳市城区集中新建成投入使用大量社区（楼盘），但由于管理有待提高，均不同程度的存在各种消防安全隐患，主要表现为：

2.1消防安全责任人、管理人不明确

50%以上没有明确消防安全管理人，仅30%通过合同或协议商定物业管理公司代管日常消防安全，但是法律责任和义务并不清晰。

2.2消防设施、器材未保持完好有效

高层居住建筑或综合楼，基本设有火灾自动报警系统或喷水灭火系统，刚通过消防验收后的一段时间基本能保持完好有效，但时间稍长，因未进行有效的维护和保养，有的楼盘的消防设施、器材就会逐渐损坏，约40%的社区消防设施存在各类故障。

2.3消防安全制度不完善，落实不彻底

部分单位明确了管理人和日常巡查要求，但未及时组织实施，约80%的社区未组织自动消防设施年度检测。

2.4消防安全意识薄弱

社区居民消防安全意识薄弱，消防车通道被堵塞、消火栓被挪用等情形时有发生，70%以上居民不清楚社区内有哪些消防设施、器材，45%以上居民不清楚如何处理火灾事故。

3 “多元存在而不治”是导致社区消防安全问题丛生的原因

总的来说，当前社区消防工作机制尚不健全。

3.1消防监管乏力

根据《消防法》、《消防监督检查规定》和《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》，机关、团体和企事业单位为公安机关消防机构日常监督重点，为此，各地相应出台了界定消防安全重点单位的文件，比如2013年湖南省修订了《湖南省消防安全重点单位界定标准》，社区不属于监督检查重点。从法律角度而言，作为居民住宅小区的社区属于公安派出所消防监督检查范围，面对数量日益增长的社区，任务繁重且警力有限的公安派出所难以做到全面排查。

3.2日常管理缺位

《消防法》第十八条规定，社区物业管理公司应当对管理区域内在共用消防设施进行维护管理，提供安全防范服务[2]。但是根据《合同法》和《物业管理条例》，物业管理公司无论是前期与房地产开发公司签订的服务协议，还是后來与业主委员会签订的协议，均应只对合同约定范围内的条款履约，即权责一致，若物业服务协议不包括消防管理方面的内容，则物业管理公司不得越权管理。即使物业服务协议合同包含了日常消防管理条款，物业管理公司也仅对条款约定内容负责。约60%包含了日常消防服务内容。

3.3居民参与度低

当前，很多社区存在私家车占用消防车道、挪用消防设施器材的问题。为提升社区主体——居民的消防安全意识。近年来，邵阳市开展了“创建消防安全示范社区”活动，印发了60余万份资料，深入社区广泛宣传消防知识，一些活动在许多社区遇冷，有的社区居民事不关己，有的社区居民略知一二，不愿意被“打扰”。

综合而言，在社区消防安全管理方面，社区主体—业主委员会常面临能力不足的问题，无法有效解决“消防安全”的问题;居民委员会作为政府行政管理体制的延伸，无论从法律上还是实际中也无法解决众多小区内涉及到经费、人力和物力的“消防安全”问题，其主要作用是检查、指导;公安派出所作为消防监督管理的最基层一级，有法定责任对社区消防安全进行检查，最关键问题是即使检查发现问题，这些问题该如何处理，法定程序是：警告、500元以下罚款、拘留、移交当地消防救援机构处理、督促社区管理者整改，事实上，因社区缺乏明确的责任人和管理人，法定措施常常难以落实。于是，因机制不健全，社区消防安全本应“多元共治”，实际上却陷入“管理真空”。

4 物业化管理是实现社区消防安全可持续发展可能之路

数量众多的物业管理企业是市场经济高度发达的产物，是现代社会分工走向科技化、专业化、精细化的必然产物。

4.1物业管理能破解社区消防“多元不治”的困境

业主数量多、社区情况复杂。如前文分析，居民委员会、公安派出所、业主委员会等主体难以成为社区消防安全实际管理者，而物业管理公司恰好可以充当这个角色[3]。每个社区中，物业管理公司是全天候、全环境职守的。能够按法律法规要求，落实每日巡查、定期演練等工作，成为社区消防安全实际治理主体。

4.2物业管理企业具有专业化特征

在提供社区消防安全服务方面，物业管理公司最大优势就是：管理队伍专业化。物业管理公司是经法定程序成立的正规企业，只有达到一定财力、人力标准的才具备资格，其主要职能就是为物业为业主提供服务，这种服务不应只包括治安管理、公共卫生、绿化管理等项目，完全可以拓展到消防安全管理服务方面。当然，目前，一些物业管理公司还没有充分挖掘其在社区消防安全服务的潜力。

4.3物业管理能促进消防工作社会化

日常消防安全管理服务主要内容有：一对消防设施器材进行日常维护保养，二组织日常防火巡查，三开展消防安全宣传教育，二是组织居民开展消防应急疏散演练。就此而言，无论消防救援机构、公安派出所、居民委员会或业主委员会，都没有人力来实现这些日常琐碎的工作，而物业管理公司恰恰能做到。而且，只要在物业管理行业全行业落实消防安全管理服务，不仅能提升物业管理行业的消防安全服务能力，而且也能充分发挥其点多面广贴近群众的特征，充分利用深入开展“创建消防安全示范社区”活动为契机，培养更多的社区消防安全管理“明白人”，推动社区微型消防站100%实体化运行，强化社会火灾“末端”防控进一步遏制“小火亡人”，全面提升整个社会的消防安全水平。

4.4探索构建物业管理企业消防安全管理累积计分体系

社区消防安全管理累积计分体系是指，消防救援机构借助信息化手段，收集、记录社区消防安全管理活动的相关信息，通过对其合法性、合规性及有效性进行量化评价计分，从而实现对社区内社会单位履行消防安全管理职责实施动态监管的消防监督管理新机制。其核心是按照治理能力现代化、治理方式法治化、治理规则简约化的总要求，依法建立社会单位履行消防安全管理职责的内容清单和科学合理的评价计分机制，通过采取规范引导、正向激励和动态追溯监管等措施，激发社会单位落实消防安全主体责任的内生动力，为实现消防监督管理模式由管物向管人、由重点监管向辖区全域管理提供平台基础，为全面推行“双随机、一公开”提供必要补充监管措施。充分利用信息化技术，构建社区内社会单位消防安全管理累积计分体系，是当前消防监督执法领域落实“放管服”改革要求，创新消防监督管理模式，加强事中事后监管的有益探索。

4.5健全机制促进物业消防管理良性发展

主要方向是：①明确物业管理企业必须提供消防安全管理服务，将消防管理服务作为物业管理企业市场准入、等级评比的基本条件，增加消防设施维护管理人员职业资格要求和人员数量要求，明确物业服务企业在物业管理区域内应承担的责任;②明确消防设施器材维护保养费用来源，确定物业维修资金作为消防设施维护保养的经费来源，严格审批使用程序，明确日常消防管理服务费列入物业管理费内容;③明确物业管理公司法律权责，对于在合同范围内因日常消防管理服务不到位出现的消防违法行为，或导致的消防安全隐患，依法依规查处，对于非法定非合同内容的其它情况采取相应措施，确保权责一致，利益平衡。其次是要积极引导，开展行业试点，尽量为物业管理公司提供消防安全服务创造良好的外部环境。

参考文献：

[1] 曾翔.浅析社区物业中的消防安全管理.社会工作（实务版），2011，000（3）：26-28.

[2] 张峰.浅谈社区物业消防安全管理现状与对策.城市建筑，2015（24）：172-172.

[3] 张利杰.浅谈社区物业消防安全管理与消防技术应用.中国新技术新产品，2013，000（12）：256.

作者：周瑾

商服物业管理探索论文 篇3：

商业地产，一道多元多次方程式

近年来业界流传着“商业地产一卖就死”的说法，勿庸讳言这正是当前商业地产的现实，但是，这并不能表明商业地产只能出租经营不能销售。

所谓“一铺养三代”，商铺从来就是最受欢迎的投资品种，也是投资回报稳定、升值潜力大的投资品种，现阶段的“商业地产一卖就死”的现象，其本质不在于商业地产能不能销售，而是商业地产还刚刚起步，——如果说住宅地产是一道一元一次方程式，那么商业地产就是一道多元多次方程式，商业地产产业的开发营销链刚刚达到小学生的水平，还达不到可以解开多元化方程式的中学水平。

商业地产，一道多元多次方程式

——深圳世方商业地产顾问有限公司6年专业营销实践

同样是在深圳的东门商业旺地，同样是分割销售的商场，位于东门中路的九龙城，与坐拥东门步行街核心和老街地铁站双重地利的八达商场，却形成了强烈的经营反差：九龙城商场人气旺盛，不仅商场低楼层满租，连六七层以上几乎没有空铺，而八达商场空置严重，业主不得不打出自行招租的条幅。

在东门商业中心，类似八达商城遭遇的还有新2000广场、金世界商业中心等物业，这些当初销售火爆的商场如今惨淡经营，既让投资者背上了沉重的包袱，也使开发者滑进了商业地产的深渊。

曾创下商铺40万元/平米天价的东门九龙城，之所以成为东门的“常青树”，关键在于开发商茂业集团雄厚的经营实力，九龙城也一度发生招商和经营危机，业态也在不断调整之中，如果没有强大的经营管理做后盾，相信就不会有九龙城的今天。

不仅是东门茂业九龙城，人民南罗湖口岸的罗湖商业城、华强北的赛格电子广场、宝安区的宝安电子城等销售过的商场，尽管同样面临着产权分离的局面，但是在开发商成立的管理团队有力地经营下，不但经营稳定，有的更创下了深圳商业的奇迹。

同样的地段，同样是销售型商业地产，其结局却是天壤之别，——那么，商业地产销售产权分离之后，“命根子”究竟在哪里？怎样才能保证商业地产的可持续经营，使商业地产销售之后成为良性物业？

2001-2004年，商业地产简单销售的时代

2001-2004年是我国商业地产刚刚兴起之初，如同超级女声一夜红遍大江南北一样，商业地产在“首期几千元买铺”的强烈诱惑之下，迅速形成“全民卖铺”的热潮。这一阶段的商业地产以纯销售为主，能卖掉就万事大吉，主导营销的是强势的广告宣传，其销售模式主要有两种：一是只管卖不管租，二是包租十年销售。

简单销售模式一：引进主力店，包租十年销售。

商业地产营销初期，引进主力店包租十年销售虚拟产权式商铺的模式较多，投资者往往看中这种销售方式的长期稳定性回报，加上商铺面积分割得很小总值才几万十几万、首期不过几千元，在全国范围内形成了一股“全民买铺热”，然而实际上，这种长期包租的虚拟产权式商铺，并不能给予投资者稳定的收益，投资者恰恰成了受害者。

首先，虚拟产权式商铺，其铺位分割与实际经营卖场不吻合。虚拟产权式商铺，绝大部分为大商家长期包租，以超市、百货卖场的形式经营，而超市、百货的开放式卖场布局，导致经营的铺位与销售分割的铺位完全不一致，投资者购买的铺位有的成为货架，有的成了通道，投资者在经营卖场里根本找不到自己的铺位。

其次，包租期满后难以为继。虚拟产权式商铺包租期满后，业主找不到自己的铺位。由于经营铺位与销售铺位不一致，业主在包租期满后根本找不到自己的铺位，如何再出租？ 此外，大商家整体租赁的租金相当于同地段租金的一半以下，包租期满后，小业主接受不了大商家的过低的租金要求怎么办？大商家谈不好租金撤走了，商场如何再经营？

其三，包租期内也可能会出问题。事实上，当前大商家正在疯狂扩张，存在着巨大的经营风险，疯狂扩张使得大商家就像吹气球一样，气球越吹越大，有的最终升上了天，有的却吹破了。一旦大商家经营不善或关门倒闭，发展商又拿什么支付包租期的小业主回报呢？另外，如果发展商经营不善，无力支付小业主租金，厈如何兑现包租承诺？

总之，虚拟产权式商铺是发展商套钱融资的手法，一方面发展商用低租金招大商家进场，另一方面却要给小业主高回报，其自身也是利益的损失者，一旦其资金回报率达不到年回报8%，必然要亏损甚至倒闭；另一方面，小业主在包租期内和包租期满后风险都很大，小业主也是利益损失者。建设部曾多次查处虚拟产权商铺，如合肥采取虚拟产权商铺包租销售的某广场就被建设部查封，重庆在某包租销售的虚拟产权式商铺查封后，有关部门立即规定销售的商铺必须要有独立门牌号，同时必须是独立经营等。

虚拟产权式商铺存在种种问题，这些问题都是无法协调的，将是包租期满之后的一颗“定时炸弹”，而且这颗炸弹还可能在包租期内提前引爆，所谓的长期包租最有保障只不过是一张空头支票。

世方公司认为，商铺销售必须明确产权，而且必须保证销售分割的铺位实际经营的铺位，保持高度的一致性。只有独立式分割的铺位，让销售铺位与招商铺位一一对应，业主可以直接向租户收租。

简单销售模式之二：只管卖不管租，从长期包租走向另一个极端。

只售不租的模式即是开发商只销售、出让产权，销售完成之后基本上就不再进行干预，仅由物业管理部门进行日常的统一维护管理，这是旧有商业地产开发普遍采用的经营方式。开发商可以快速回收投资，进而实现短期套现，减轻资金压力，并且无需承担后期经营的压力和风险，同时投资者也具备完全的经营自主权。但由于产权被分割出售后，经营权迅速分散，开发商无法进行统一的招商和统一的经营管理，而经营者往往根据自己的判断“什么赚钱卖什么”来选择经营品种，导致业种业态组合混乱，呈现一种无序状态，导致最终经营不善等后果，商铺的价值也大大缩水。

只售不租的商业地产开发模式，只能局限于商业的大宗销售或少量的社区街铺，对于大卖场散铺销售和大型商业街销售，采取只售不租往往引起经营管理失控。由于管理不善导致商场难以经营甚至瘫痪的悲剧在商业地产领域时有发生，甚至已成为一种通病。试想，一座几千数万平米的商场，缺少必要的短期委托经营，产权分离之后，成百上千的小业主各自为政，如何按照既定的经营分区去招商？事实证明，深圳有多个只管卖不管租的商场，有的不得延期开业，有的经营分区十分混乱难以为继。

根据世方公司的商铺操盘经验，虽然长期包租的虚拟产权式商铺不可取，但采取独立店铺销售模式的商场，必须要采取短期委托经营的办法，如世方代理的多个商业项目都采取了委托经营两年的办法，也就是发展商一次性支付业主两年租金，发展商于而在商铺销售之后取得了两年的经营权，从而保证商场可以按统一的经营定位招商，并以优惠的租金放水养鱼，做旺商场，而两年之后，业主得到的是一个旺场。

由上述两种商铺模式可以看出，虚拟产权式商铺在包租期满之后，必然成为非良性物业，而只管卖不管租的物业如果开不了业，马上就会成为不良物业。

2004-2007年，商业地产进入探索期的“伪经营时代”

在商业地产后续经营问题不断出现之后，商业地产受到商业地产的强烈质疑，而商业地产的开发者和营销者，开始进入2004-2007年的探索期，为商业地产导入“定位—招商—销售—经营管理”全方位的策划推广，这个阶段的商业地产市场既好看又热闹，伴随着零售市场进入大连锁和升级换代的进期，大型购物中心、步行商业街和社区商业风起云涌，各类消费品和工业品专业市场也随着市场升级层出不穷。

在2004-2007年是商业地产开发营销的探索期，尽管进入了全方位的策划运营，但是概念化、表面化的东西太多，真正进入市场规律和价值规律的东西太少，实质上是一种“伪经营”的状态，在定位、招商、销售、经营管理四个方面的运作都只停留在比较肤浅的层面上。

定位方面追求创意。

一是生搬硬套“第五大道”、“新天地”等概念，几千平米的一座小商场也自称“第五大道”；二是追求环境创意，如广州和深圳都出现了以“五洲风情”主打环境的商场，但由于忽视业态规划，两个商场都关门大吉；三是追求业态定位创意，比如近年动漫概念比较抢眼，商业地产就出现了许许多多的动漫城，却不知一个刚刚处于培育的动漫市场存在着极大的经营风险。

招商方面一味“放水养鱼”。

由于投资者开始关注商场经营，开发商为了推销商铺，不得不被动做招商，而主导营销的是代理公司，缺少成熟的招商运营团队。多数商业项目的销售一般都有二三年的委托经营期，开发展在这二三年的委托经营期内都会采取“放水养鱼”的做法，通过免租期、租金优惠、追加经营推广费用三大法宝来做旺市场，希望委托经营期结束、跳过“龙门”后，投资者能坐收高租金。但是开发商放这么多的“水”，会养出什么样的“鱼”呢？事实证明这几招不太管用，不少商业项目因此而带来巨大的经营压力：有的项目这个铺位要转让那个铺位关了门，有的整个商场差不多就剩下一条“大鱼”（主力商家）在游，小鱼（散户）早已稀稀拉拉。免租期还没完，“鱼”就死了一半，还指望什么二三年后跳“龙门”？这种忽视招商定位、招商质量的形式主义，虽然能够完成招商指标，但却给后期经营带朥了巨大的压力。

经营管理方面“头痛医头，脚痛医脚”。

经营管理前期介入，是商业经营的重要原则，经营管理只有前期介入商场的定位和招商，才能有的放矢地做好经营管理，然而目前的商业地产开发运营程序，基本上都是经营管理团队在项目快开业之前匆匆忙忙建立，项目的定位和招商已是“生米做成熟饭”，经营管理团队只能被动上阵，“头痛医头，脚痛医脚”。

发展商付出了昂贵的后期经营成本。

伴随着全国各地商业地产后续经营问题的不断出现，商铺“一铺养三代“的神话不继破灭，一些经营不良的商铺甚至出现了“三代养一铺”的倾向，商业地产开发面临着市场信任危机。尤其是一些场内商铺，由于缺乏良好的定位和有效地招商，出现的后期经营问题更多。

商业地产由于定位、招商、经营管理不力而导致的经营后遗症，不仅使投资者交了学费，同时也使开发商自身付出了昂贵的后期管理成本，——由于前期缺少经营管理介入，后期为改变定位高成本调整商户者有之，商场长期亏损颗粒无收倒贴水电费者有之，砸掉装修翻版重来者有之，投资者要求退铺告上法庭者有之……一些开发商面对如此严重的经营管理后遗症手足无措，不得不做出回购商铺的痛苦选择。

商业地产与商业行业的区别

——与成熟的商业行业相比，商业地产还刚刚起步

商业地产与连锁经营的商业行业有着重大区别，商业行业是以商业经营获利，而目前的商业地产开发更多是以销售商铺获利，尤其是销售型的商业地产项目，其经营模式也与商业行业的主流业态存在着本质的区别。

那么，销售型商业地产与成熟的商业行业有什么不同？

首先，商业行业早已进入成熟的连锁经营。成熟的商业行业未来是以连锁化、规模化经营为主导的，购物中心、百货、超市、电器大卖场等正以巨大的规模优势、一站式的购物选择、强大的价格组合战略在零售市场遍地开花。在这些连锁化的零售大卖场中，商场格局基本上都是开放式大卖场，经营模式为统一收银扣点。

其次，销售型商业地产以独立店铺、独立收银为特征。销售型商业地产一般做法是将商场分割成若干间商铺，将分割的商铺产权销售给投资者，投资者通过出租商铺获取租金收益，这种销售型的商铺属于独立店铺。如果将这种卖场百货化，即空间上采取全开放式格局，收银上采取统一收银扣点，将难以满足商铺业主的需要。

其三，业主不可能以扣点为收租模式，而是以实际租金为收租模式。一个销售型的商场，如果采取百货大卖场的统一收银扣点经营的模式，业主根本无法以营业额扣点来衡量租金收入，一方面，业主无法判断经营者的营业额能达到多少，来估算扣点所对应的租金水平，另一方面，波动的营业额将会导致业主回报的波动，从某种意义上说，业主是不愿意承担经营者的风险的。

其四，销售型商业地产在定位上，不要与统一收银、连锁经营的百货竞争。目前不少销售型商业地产的开发者，都有一种贪大求洋的心态，就是要把商场装修得豪华气派，在经营定位上要走高档路线，引进各类大品牌，却不知在百货连锁发展、促销升级、价格战不断的今天，一个销售型的商场，根本不应该走高端定位路线，而应该回避百货竞争，走中低端路线和专业化路线，其原因在于：销售型的商业地产往往只是单个商场经营，不可能在与多店连锁的百货竞争中占上风，同时百货统一收银统一促销，而销售型商场独立店铺独立收银难以进行实质性的统一促销。未来购物中心和百货商场将垄断零售的中高端市场，作为销售型的商业地产，应该立足零售中低端和专业化的市场，与购物中心和百货商场互补性经营。

相比成熟的商业连锁经营，销售型的商业地产还只是刚刚起步，两者之间有着天壤之别。只有把握销售型商业地产和商业连锁经营的区别，才能给销售型商业地产做出正确的定位。

商业地产，输在不完善的产业链

商业地产产业链包括开发商、销售代理商、招商和经营管理公司、建筑规划设计等，在这条产业链上，有的参与者纯粹以商铺销售为终极目标而对商业经营缺乏基本了解，有的参与者具有丰富的商业行业经验但对销售型商业地产一无所知，从而导致商业地产产业链的极度不完善。销售代理公司把商铺当作住宅销售，对商业缺少了解。销售代理公司以商铺销售为导向，通行的营销惯例是，只要将商铺划小，就有投资市场，于是，管它三七二十一，划蚂蚁铺，划柜台，普通的百姓都可以来抢铺，却不知适合销售的铺位，并不一定适合经营，不同的业态需要不同的铺位规划。一些销售代理公司开始转型商业地产代理，也只能说是“半路出家”，对于商业地产的经营定位、招商、经营也下过一番功夫，但是由于缺乏对商业规律的深入了解，其运作只能停留在创意的层面上，——可以说，一个不了解商业地产规律的销售代理公司，其在给项目带来良好的销售业绩的同时，也给项目的后期经营判了死刑。

招商和经营管理公司熟知商业行业，却不了解商业地产。目前绝大多数的商业招商经营管理公司，其人才结构大多是具有购物中心、百货或超市大卖场行业经验的，这类人才和公司，普遍不了解商业地产的特点，存在着“商业地产=商业经营”的误区。比如对于销售型的商业地产，必须考虑独立店铺、独立收银、定位中低端或专业化业态，但是这些人才和公司的骨子里只有开放式卖场、统一收银的概念，对于中高档的百货大卖场有着明显的倾向，——可以说，一个只懂百货超市的商业招商经营管理公司，在给一个销售型的商业地产带来良好招商业绩的同时，也给项目判了死刑。

商业规划设计单位简单照搬国外经验。在商业地产产业链上，不仅仅是销售代理商、招商和经营管理公司不成熟，规划设计单位等基本都停留在常规型商业连锁认知上，对销售型商业地产缺乏了解，不能融会贯通，比如很多大型的商业地产项目，规划设计单位往往忽视项目销售需要，简单照搬国外购物中心模式，导致发展商不得不采取十年包租的销售模式，给发展商和商铺投资者带来了灾难。

商业地产服务行业进入分工协作时期。目前，商业地产行业已经悄悄进入到行业细分的时期，比如深圳的房地产销售代理行业，已经细分出专业的商铺策划代理公司、写字楼策划代理公司，甚至专业的豪宅代理公司、大盘代理公司等等，世方商业地产顾问有限公司2001年开始介入商业地产策划代理，2003年就开始全面进入商业地产领域，只做商铺不做住宅和写字楼市场。目前在深圳、珠三角乃至全国范围内，已逐渐形成了一种住宅、写字楼、商铺分开寻求策划代理的气侯，比如深圳的多个综合性项目，都是由世联、中原策划代理住宅部分，由世方代理商业部分。

商业地产必须注重可持续经营

怎样保证商铺销售之后成为的可持续经营的问题，实际上是一个让商铺销售之后成为良性物业的根本性问题，它要求开发商跳出以销售、融资为目的的怪圈，真正立足商业经营，实施专业化地开发运作。

首先，要明确什么样的商铺可以卖？只有产权铺位与经营卖场相对一致的商铺才能卖，一类是独立的街铺，一类是独立经营、独立收银的主题商城或专业市场。那种引进大零售大商家、包租十年销售的虚拟产权式商铺，是不符合商铺销售市场规范的。

其次，要考虑一座商场应该卖多少？对于零售类商场，开发商应该尽可能对大商家租赁的部分只租不售，如世方策划代理的深圳华强东商业中心项目，开发商将沃尔玛租赁的二三层12000平方米不售，以保证二三层产权的完整，只销售首层的6000平米面积。主力店部分只租不售，为首层销售商铺的经营和业态调整留下了较大的空间；而对于专业市场项目而言，发展商必须充分考虑足够的配套空间，比如深圳华南工业原料城的展览中心、酒店等综合配套十分完善。

其三，销售商业地产必须进入专业化运作体系，把握五个重要环节。目前商业地产领域，开发商和策划商基本上还停留在销售时代，其营销流程是：先找一个经营定位，再大肆炒作，然后强力销售。尽管目前开发商和策划商意识到招商的重要性，但还是停留在表面需求上，忽视商业基本规律。如某商场引进电器主力店，再销售电器辅营区，却不知电器主力店的辅营区很难定位，也很难经营下去；再如某零售中心引进家具主力店，却不知家具属于大宗采购型消费，人流很难与超市百货互补。

商业地产定位，在销售与经营之间走钢丝。商业地产作为不动产长期持有经营时，其经营定位是比较单纯的，商业地产一旦要分割销售，就必须在满足经营条件的同时，还要满足销售条件，这就是商业地产以销售为前提的特殊性。

商业运营公司对于商业地产的经营定位，是以经营为导向的。一个零售购物广场项目，可以引进超市、百货、电器、餐饮、休闲、娱乐等等，这么多的业态足够选择与组合了，——但是，问题在于，适合经营的业态，并不一定适合销售，比如商铺定位做开放式百货大卖场，开发商就得背上10年甚至更长时间的返租包袱，再比如商铺定位做高档品牌店中店，铺位经营面积都很大，单铺总值越高就越不易销售。

地产代理公司对于商业地产的经营定位，是以销售为导向的。地产代理公司明白：只要在保证实用率的同时，尽可能将商铺划小，就有投资市场，——但是，适合销售的铺位，并不一定适合经营，不同的业态需要不同的铺位规划，如果只管销售，不管经营定位、招商营运，开发商迟早得给自己擦屁股。

商业地产营销的根本：以销售为目的，以经营为导向。其实，商铺销售的风险性，正在于商铺经营与销售的冲突性，不同的商业业态，涉及到铺位面积、装修标准、统一收银还是独立收银等种种要求，而商铺销售，大多要求面积较小、独立收银，——一个成功的商铺定位，正是在这种冲突中找到契合点，在经营与销售之间走钢丝！

商业规划，调动策划者、设计者、经营者全体参与。在成熟的住宅市场，无论是设计院、开发商、代理商，基本都能够独自为住宅的建筑规划设计，提供完善的方案，发展商内部的工程部、代理公司内部的概念设计部等等，都具备了一定的建筑规划设计能力。

相比住宅市场，商业地产作为新兴的开发领域，既无经验可循，也缺少完整的规划设计体系，给商业地产的规划设计造成了一定的障碍。比如目前众多的住宅、商场综合楼，发展商在规划设计阶段往往与以住宅代理为主的中介合作，规划设计上以塔楼住宅为先导，在户型设计、环境布置上花足了功夫，由于发展商、设计院、以住宅代理为核心业务的中介公司，三者均不精通商业地产，甚至缺乏起码的了解，结果，发展商在塔楼住宅上一般都有超水平发挥，但在商业裙楼上却交了学费。

在商业较为发达的城市，一个处于初级阶段的商业地产开发，必然会与商业水平形成较大的反差，而连锁中的超市百货业等只能被动地选择卖场，面对规划设计先天缺陷的商场，商家每每只能削足适履。

商业规划必须调动策划者、设计者、经营者全体参与。开发商业就必须了解商业，一个商业地产的开发者，必须由一个“门外汉”变成“商业通”，通过与商业策划者、设计者、经营者的广泛接触，了解商业地产开发的基本规律，然后再充分群体参与，通过策划公司介入深入解读市场，提前与拟引进的大商家进行意向性接洽，让设计者按业态量身定做，达到商业设计与与业态需要的高度吻合，这才是一条商业地产规划设计的“捷径”。

商业地产，规划决定成败，一个规划不当的商业项目，其结果只能是市场的弃儿，商场每建高一层，风险就会增大一成，发展商是最后的买单者；只有以策划定位为先导，走好规划设计第一步，并充分把握商业地产运营的每一个环节，才能成竹在胸，才能有效降低商业地产开发的风险。

商业招商，必须严把招商质量关。招商工作是一个承上启下的环节，此环节招商的质量与后期经营管理息息相关。商业地产项目的前期招商，一定要立足长期的经营管理，一方面要在“放水养鱼”的同时把好招商质量关，一方面要摒弃急功近利的思想。

招商工作最重要的部分，是在实施有效的业态定位的前提下，把握商户质量，对商户进行“体检”，了解商户实力。一方面确认商户在哪里经营过，经营什么，经营得怎么样，提供相关营业执照、工商税务登记证等，另一方面要看商家的实力能否经得起市场培育期，不少商户是属于“打游击”类型，这类商户开业后发现人气不足就没有信心经营下去。其次是考察商户是否适合本项目的经营环境，看其经营商品与周边存在的消费群体符合多少，消费需求量大不大。其三要看商户之间的经营互补性，尤其是在社区商业中，如果同一品牌、同一品类的商户过多，经营商品相同，就会分流客户，造成恶性竞争。

商铺销售，必须关注销售模式对后续经营的掌控。只售不租的商铺销售模式，必然导致商场产权分离，业主自行招租各自为政，因此，商业地产的销售，必须通过有效的销售模式，来掌控商场销售之后的有序经营。

目前有效的销售模式有两种，一种是短期委托经营，一种是带租约转让。短期委托经营，指开发商通过聘请的经营管理公司一次性支付业主短期（一般两三年）租金，取得商铺短期的经营权，进而可以对卖场统一招商、规划和管理，放水养鱼，引进有实力的商家做旺商场。由此，委托经营期结束之后业主得到的是一个人气较旺的商铺，租金收益较稳定，投资回报有保障。

带租约销售是指开发商在销售前先把铺位租给商家，然后再把商铺卖给投资者。租赁时由开发商先和商家代签合同，投资者买铺后再转让合同，也可直接与投资者签订合同。带租约销售由于开发商在销售商铺前已经进行招商，因此对商铺整体业态控制的较好，也有利于统一经营定位；发展商也减轻了返租的包袱。同时，对于投资者而言，商户的租金真实反映了商铺售价水平。

商业经营管理，建立团队前期介入。纵观近几年商业地产发展，不难发现商业经营低成功率主要有五大因素：首先，开发公司不重视项目后续经营管理工作，近几年房地产开发正处高潮阶段，开发公司一般是多个项目同时开发或连续滚动开发，对商业地产投资偏向于短线投机盈利，急于回笼资金，对项目没有长线经营意识，而商铺投资热更是加剧了开发者忽视经营管理。其二，商业项目开发赶速度，项目规划、业态定位、招商工作等过于粗糙，导致业态定位不准、业态规划不合实际、规模过于庞大等多种负面问题，直接造成项目无法运营成功。其三，商业后续经营管理过于繁琐，开发商没耐心做，经营管理公司对于销售型商业地产的经营管理缺少经验，很难有效介入保障市场运营，导致商业后续经营管理实质上处在真空状态。其四，经营管理方案执行不彻底，有的商业项目也承诺组建专业经营管理队伍，开发商留出多少万专项运营基金等，最后大都不了了之。

其实，从技术的角度来看，商业经营管理并不是无章可寻。要搞好经营管理工作，需要发展商建立经营管理团队，实施前期介入，先认清商业项目经营管理工作的重点，抓住定位期、筹备期、进场期、 启动期、运营期、稳定期六个时期的工作。

定位期，为商业运营打好基础。一个具有良好潜力的商业项目应该在项目施工前，就应该有良好的业态经营定位和清晰的招商对象定位，这个时期经营管理方面最重要的是结合业态实际经营要求，对商业的业态分配、铺位分割方式、配套要求等提出具体的方案，以往这方面的工作往往决定于开发商、设计院、代理公司，从物业的实际运营者角度说，经营管理工作在此时就应该提前介入。

筹备期，为市场运营做好准备工作。在第一个时期工作完成之后，经营管理公司应对商户的招商对象筛选，并做好市场运营的宣传推广工作。举个例子来讲，一般新商业招商有很多都是首次下海缺少经验的商户，经营管理公司在此时一方面要注重筛选有多次经商经验的商户，另一方面应该编撰创业手册等资料，协助创业者顺利入行。另外经营管理公司还应该在此阶段完成自身架构的完善工作，比如建立信息部优化商户上游货源资料，建立终端推广点，为商业未来商圈辐射做基础工作。期间可以不间断加强和商户的交流活动、提高商户经营素质，帮助商户采购有竞争力商品。

进场期，提升产品竞争力和商户经营信心。此时期商铺逐步进入交铺工作，经营管理公司在此阶段应该帮助商户审视产品竞争力，对持观望心态，不肯下实力经营的商户进行经营信心劝服工作，任何新商业项目投入经营最根本的矛盾是一怕商品没人来买，二怕开始经营了消费者到了现场买不到商品，如此恶行循环经营自然难以做旺。此阶段工作经营管理工作的核心，就是尽最大可能提高商户经营信心，提升商品品质和价格的综合竞争力。

启动期，把人气做起来。商业进入试业或开业后，最初的一段时间最重要的任务就是制造现场的人气，可以用天天特价、买货抽奖、消费送礼、免费接送等方式制造人气和消费额度。不管是零售业态还是批发业态，首先要让商户有生意做，此时值得注意的是，如果前几个阶段的工作没做好，商品款式不新、品种不全、质量不高、价格无竞争力，虽短期制造人气也很难把商业做旺，这种情况下人气越旺，市场口碑形成的消极影响反而会危害了市场成长。相反，商品综合竞争力强，口碑效应则会让商业越发兴旺。

运营期，把生意机会最大化。项目初步经营起来之后，应该在此时期加紧梳理商圈辐射的空白点，专业市场类的应加大和下游终端商户的贸易对接工作，零售卖场类应尽可能扩大商圈辐射范围，对商圈盲点进行专项推介，对商圈居民进行情感性沟通工作等。

稳定期，守卫消费商圈，与时俱进提升商业竞争力。此阶段一方面为商业创品牌，增加商业形象诚信度，促进消费者情感认同度，另一方面要持续不断的为市场商户提供商业资讯、增强其经营素质和新商品引进能力，持续不断推出各类促销活动增加消费热情。

商业经营管理是一件专业性要求较高、工作繁琐的工作，它的工作过程涵盖了开发、定位、招商、经营、推广多个阶段性工作，乍一看起来有些复杂，但是商业经营管理工作并不是无章可循，从技术层面来说，其可操作性还是很强的。

我国商业地产已逐步进入理性发展阶段，商业地产以经营管理为先已是大势所趋。当前商业地产行业需要的是能够有效的把一个新商业物业从推广期成功转为经营期乃至成熟期。一般而言，成熟市场经营管理是以广告宣传、内部管理、市场品牌维护为主，而导入到商业地产推广的经营管理，除上述工作外还需要具备优化市场货源的能力、对接消费市场的能力、提高经营户经营素质的能力、持续扩大商业商圈影响力的能力。

商业地产的运作，涉及房地产开发、建筑设计、招商运营、销售策划、经营管理等多个专业性公司，而这条运营链上的各方的专业技术积累，目前主要在于住宅、写字楼领域，商业地产的专业化还有一段漫长的路要走。商业地产的开发，必须以高度的社会责任感，直面怎样保证商铺销售之后成为良性物业的问题。从某种意义上讲，“商铺销售之后成为良性物业”，是商业地产开发的基本准则，也是最高准则，谁违背了这个准则，谁就会迷失商业地产的方向。只有立足于商业地产后期的可持续性经营，建立专业化的运作体系，商业地产才能真正进入良性开发的轨道。