房地产项目风险管理论文

【摘要】：房地产项目开发涉及决策、前期、建设、销售四个阶段，主要相关利益者包括竞争对手、银行、顾客、建设方、中介公司、政府等六大类。开发商在项目经营的每一个环节都会和不同利益相关者发生利益冲突。今天小编为大家推荐《房地产项目风险管理论文(精选3篇)》，仅供参考，希望能够帮助到大家。

房地产项目风险管理论文 篇1：

住宅房地产项目风险管理研究

【摘要】房地产因其所固有的特殊性，决定了房地产投资具有周期长、投资额大、影响因素复杂等与其它投资不同的特点，这些特点决定了房地产投资是一种高风险的投资活动。如何识别和评价这些风险，并有效地防范这些风险是房地产投资者所面临的迫切需要解决的问题。论文提出了相应的具体防范措施以并建立项目风险管理系统，这些对策和工作对于该公司风险防范以及长远发展也具有十分重要的作用。研究结果对于房地产公司进行项目风险评价及风险规避具有一定的参考意义。

【关键词】房地产项目；风险管理

1引言

工程项目的建设是一个周期长、投资规模大、技术要求高、系统复杂的生产消费过程.在该过程中，不确定因素、随机因素和模糊因素大量存在、并不断变化，由此而造成的风险直接威胁着工程项目的顺利实施和成功完成。而在工程建设中，设备材料又是最基本、最必需的资源之一，其供货进度、数量和质量对工程建设影响最大，能否保证设备材料“适时、适量、适质、适地、适价”地供应，是能否保证项目建设进度、费用和质量的重要基础。无论是对于业主还是总承包商来说，一个工程项目进入实质性操作阶段以后，都会遇到在工程采购中如何识别、评价和规避采购风险的问题。只有正确地处理好这个问题，才能坚实地迈出工程建设实施的第一步。因此，在工程项目实施过程中，对采购所面临的各种风险进行管理显得尤为重要。

2住宅房地产项目风险管理理论

2.1住宅房地产项目风险内涵

房地产项目风险是指由于随机因素的影响所引起房地产项目投资收益偏离预期收益的程度。由于房地产项目具有投资周期长、投资额大，影响因素复杂等特性，房地产项目投资面临的风险因素也特别复杂，风险因素所引起的后果也特别严重。房地产投资的特点决定房地产项目风险呈现如下特征：(1)客观性房地产项目风险是客观存在的，因为引起房地产项目风险的各种不确定因素是客观的，无论是自然风险、经济风险还是政治风险都具有客观性。(2)多样性房地产项目过程涉及社会、经济、技术等方面，与政策法规、金融动向、宏观经济形势、区域供求现状、产业技术变革、需求消费倾向息息相关，易受各因素波动的影响，不同因素导致的风险也就多种多样。

2.2住宅房地产项目风险分类

在房地产项目活动中，风险的具体表现有以下几种形式。

(1)按照风险的来源分类房地产项目风险可以分为国家风险、市场风险、自然风险和公司风险四类。

(2)按照项目的实施阶段分类按照项目实施的阶段不同，房地产项目风险可以分为项目投资前期风险、项目开发建设风险、项目经营风险和项目管理风险四类。

(3)按照证券投资组合理论和资本资产定价模型理论分类这两种理论将证券投资的风险归纳为系统风险和非系统风险，借鉴到房地产项目中，也可以将风险划分为系统风险和非系统风险，结合我国房地产市场状况，划分原则是：这种风险是否影响到市场内所有的投资项目，能否设法避免或消除。对整个市场所有投资项目产生影响，本项目无法避免或消除的风险为系统风险；只对市场内个别项目产生影响，可以由投资者设法避免或通过投资组合方法消除的风险为非系统风险或个别风险。

3住宅房地产项目风险识别与分析

3.1住宅房地产项目风险识别程序与方法(1)项目风险分解项目风险的分解途径：

①目标：识别影响项目费用、进度、质量和安全目标实现的风险；②时间：识别项目不同进展阶段的风险；③结构：按照项目结构组成、相关技术群的关系进行分解；④环境：是指自然环境和社会、政治、军事、社会、心理等非自然环境中一切同项目建设有关的环境。⑤因素：按照项目风险因素分解。

(2)建立初始项目风险清单就是建立项目存在风险的一览表，由项目风险的编码、因素、事件、后果构成。

(3)风险识别分析对初始建立的项目风险进行风险因素、风险事件及风险后果分析，剔除一般性风险，保留值得关注并进而作详细研究对象的风险。风险识别分析的依据是已积累的经验（数据）及有针对性的风险调查的资料。

(4)确立项目风险清单项目风险清单是进一步进行项目风险分析与评估的基础。

3.2住宅房地产项目风险分析方法

（1）盈亏平衡分析方法盈亏平衡分析是研究房地产项目在一定时期内开发面积、成本、税金、利润等因素之间的变化和平衡关系。各种不确定因素的变化会影响项目的经济效果，当这些因素的变化达到某一临界值时，就决定项目方案的取舍。盈亏平衡分析分为线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析。

（2）敏感性分析方法通过计算一个或多个不确定性因素的变化导致经济效果评价指标的变化幅度，判断项目预期目标受各个不确定性因素变化的影响程度。

(3)概率分析方法运用概率来预测不确定性因素和风险因素对项目经济效果影响进行定量分析，计算数学期望值和方差，确定方案失败的风险程度，以获得某种效益或达到某种目标的可能性大小。

结束语

房地产作为一个相关性行业比较多的行业对国民经济的影响越来越大，作为一个行业收益较大，吸引着广大投资者投入大量的资金人员，在获得广大收益和同时，由于房地产自身的特点，开发周期长、资金量大、专业人士多的特点，具有高风险性，与此同时由于房地产中泡沫成分的存在，国家宏观财政政策、货币政策对房地产市场进行调控，这对于房地产企业经营中的风险增大。在当今市场经济环境条件下，房地产项目开发面临着许多不确定性，并且在开发过程中存在着巨大的风险。如何识别和度量房地产项目风险以及如何制定风险应对措施，有效规避投资风险，降低风险损失，提高房地产投资风险管理效率，把握良好的投资机会，获取预期的经济收益己成为我们未来所必须考虑的问题。

参考文献：

[1]如特.房地产市场三个热点问题分析[J].http：//house.sohu.com摘自长江建设，2003.5.

[2]何文炯.风险管理[M].大连：东北财经大学出版社，1999.

[3]卢文杰，卢有杰，卢家仪.项目风险管理[M].北京：清华大学出版社，1998.

[4]杜萍，周剑杰主编.筹资风险与防范[M].北京：经济科学出版社，1998.

[5]尹平.经营风险与防范[M].北京：中国财政经济出版社，1998.

作者单位：k2房地产开发有限公司

作者：张锦辉

房地产项目风险管理论文 篇2：

浅议房地产项目风险管理的对策研究

【摘要】：房地产项目开发涉及决策、前期、建设、销售四个阶段，主要相关利益者包括竞争对手、银行、顾客、建设方、中介公司、政府等六大类。开发商在项目经营的每一个环节都会和不同利益相关者发生利益冲突。往往这种利益冲突是项目风险的重要直接来源，因此，从项目风险管理的角度来看，减少和各个相关利益主体之间的内在冲突，努力为项目建设创建良好的内外部环境，有利于项目风险降低。

作者：侯延伟

房地产项目风险管理论文 篇3：

房地产项目风险管理研究分析

摘要：目前房地产依旧是经济发展非常重要的组成部分，不仅影响金融市场，甚至日常生活。风险管理通过影响管理对象的安全、成本、利益等方面深入经济生活，风险管理是实现项目利益最大化的重要途径之一。房地产行业的风险管理尤为重要，这就需要对房地产项目进行风险识别、分析以及提出相关策略。

关键词：房地产；风险识别；风险管理
一、引言

房地产项目风险识别主要针对开发决策阶段，项目成功与否取决于房地产前期阶段风险的控制上，简单说：对项目开发过程中，分析、归纳、总结各类风险来源。由于投资市场极具特殊性，极大收益伴随着极大风险。房地产开发需要对市场充分调研并识别投资风险，合理安排资金，才能应对各类风险。本文从房地产风险识别、风险应对、风险管理三个方面进行分析。
二、风险来源

1. 国家政策：国家针对房地产行业出台指导性政策，这些政策极易影响房地产市场兴衰发达。2009年出台鼓励楼市发展政策，房地产迅速走向繁荣，后收紧政策法规导致走向市场低谷。项目开发必须严格按照国家政策发展，政策对房地产影响巨大。

2. 投资时间：进入或撤离市场，必须要把握好时机，将房地产作为投资的投资商要追求最大利益，开始投资的时间是影响利益的最重要时机，在房地场投资中，追求合理的投资时机，要求投资者抓住时机。

3. 地段选择：地段选择是房地产开发重要因素，好的地段开发成本高，后期销售价格也高，如何衡量这两方面问题，应着重考虑。

4. 管理风险：项目评估及人员管理能力决定项目成功与否关键因素，管理者决策存在着风险，管理培训没有系统，决策更多依赖经验，管理者给项目带来的风险不可忽略。

5. 融资风险：包括房地产开发经营资金的融通和房地产消费资金的融通两个方面，房地产融资风险是指金融体系的制度缺陷或社会经济、政治等原因所形成的房地产融资主体的资金损失。融资的多层次运动导致融资链跨度大，材料生产商、土地经营商等各类环节，极易影响房地产投资稳定发展。

6. 合同风险：合同本身就是风险，索赔不可避免，合同完整性不能避免索赔发生，修改歧义条款、完善漏洞、合理谈判各类条款，避免发生纠纷。
三、风险因素分析

实施项目的利益相关者可能受到利益问题的驱使从而对项目的实施产生影响，因此项目在实施的过程总会面对相应的风险。

1. 由于项目建设过程中涉及的手续相对繁杂且数量较多，出现难以按时完成的可能。

2. 项目施工的过程中不可避免产生噪音以及空气污染，引起周围居民的反感甚至是对该项目的联合抵制。

3. 经营及管理存在风险：该风险的出现主要是由于经营人无法准确判断可能出现的风险，从而给项目带来一定的威胁，这一情况的出现主要同经营管理人的自身素质以及专业素质有关，主要涉及对市场的风险预测以及在设计施工的过程中对风险的判断。

4. 市场风向：对于项目而言，市场是能够对其收益产生最大影响的因素，基于市场经济体制下，产品的竞争和销售水平能够决定该产品的生存及发展情况。通常来讲，市场风险主要由以下三个方面引起。首先，供求关系的变化与对市场判断出现的偏差；其次，项目产品的竞争能力同其他竞争对手比较结果的变化；最后，是项目产品以及原材料的价格同预测结果产生的偏差。

5. 项目投资风险：项目的完成从设计至施工直至竣工具有一定的时间性，在这一过程中需要涉及诸多环节，难免出现意料之外的事件，可能是环节出现偏差，也可能是对市场预判出现偏差，又或者是宏观经济政策的改变等都会对相关项目产生影响。
四、风险对策分析

结合上述的风险问题，主要是采取如下措施，将可能出现的风险危害降至最低，并提前与有关部门协调沟通，并始终保持联系，尽早进行相关建设手续的办理。

1. 施工扰民风险对策。

在施工过程中极有可能对周围的工作单位以及居住用户产生影响，因此为了能夠保证当地居民良好的生活及工作环境，严格遵序如下措施：在施工的过程中减少噪音的产生，选用低噪音的工艺进行建设。夜间十点至早晨六点钟为停止工作时间，同时中午十二点至下午两点也不进行具有噪音的施工作业，避免对周边的居民产生困扰。如果施工过程中由于技术及其他相关原因无法停止作业，应当提前与周边居民和居委会沟通，协商妥当后办理相关手续。保证施工场地的围挡，同时相关建设用脚手架采用绿色密目网进行全封闭。施工现场进行硬化，同时及时洒水，避免尘土飞扬，在进行清扫前先洒水，避免杨尘的出现，相关建筑垃圾统一运送。泥浆依照有关规定的定点放置；废水经过二级沉淀后加以排放。建筑施工过程中的渣土及时外排，当放置时间超过48小时，并且未经过外派的渣土应当覆盖。现场中的车辆不允许鸣笛，同时运送渣土的差量必须保证车厢的封闭，在运送前清洗干净。工地使用的重型机械应当远离居民区，同时尽可能减少设备产生的噪音，相关吊装设备应当借助无线电实施通讯，规避高噪音联络方式的出现。借助上述的方式措施，通过各方的共同努力，减少施工风险，促进项目的顺利安全完成。

2. 房地产风险应对管理的回避控制、转移、自留、分散及利用。

（1）风险回避：严格控制公司投资项目，不从事相关高危活动，对风险进行回避，缓解风险就是将高危行业减到零。损失控制。根据风险基本特征及原因，对企业风险分管进行深入的研究，提出监控措施，针对垫款、计算财务风险进行监管，建筑企业要严格遵守规则，建立健全的制度，防止抵押贷款风险转移现象发生。已经发生或即将要发生的风险，通过各类措施减少损失，对损失进行控制。

（2）风险转移：预测风险并转嫁到其他方面，通过与第三方签合同或者投保，将风险转嫁到保险公司。

（3）风险自留：通过内部控制，减少自留风险，风险自留也是指风险主动或合理的不合理的承担风险，项目风险严重程度不可能改变，风险概率及风险性质都不会发生变化。

（4）风险分散：风险是属性的概率，不同预期值伴随不同损失，通过多样化的投资降低和分散风险，多元化的投资起到降低风险效果。

（5）风险利用：将风险转化为机遇，利用风险而不是恐惧，寻找风险中机遇。
五、风险管理方法

风险管理方法研究是一项极其复杂的工作，是建筑工程项目风险管理中不可缺少的一个环节。定性分析需要事先主观判断（采访、头脑风暴、列清单）出最重要的风险因素，再结合经验和相关研究结论做出判断。

1. HRBS（风险分层法）：HRBS是由CarrandTah提出的具有代表性的量化分析方法，该方法的特点是将定量与定性的分析结合到了一起，与此同时进行蒙特卡洛模拟，蒙特卡洛通过数据模拟现实，属于计算数学类，通过成千上万次模拟实验得到大量数据，在大量数据中找到规律。确定是需要构建模型较为复杂，需要历史经验作为基础。

2. 幕景分析法：一种能够识别出关键因素和关键因素的影响程度的方法，描述未来要发生的事情，通过多种方式（表格、图像）描述整个项目的情况，人们更加习惯的形式，可以将决策者的决策范围进行拓展，依此来发现更多可能发生的情形，但是主要依赖决策者的判断，易产生偏差。

3. WBS（工程分解結构）：依据某一原则，将整个项目分解成小任务，直到细化成日常活动，将风险分解到最小单元，绝大数应用于施工阶段进行风险管理。加强风险管理，学习国际经验，借鉴成熟的风险管理机制，建立风险管理体系，提高企业抗风险能力，加强风险管理意识，拓宽风险监控范围。对项目可能遇到的风险因素通过合适的方法进行评价及分析。
六、结语

房地产在国民经济发展中占据重要位置，对国民经济稳定有重要作用，故要对房地产项目进行分析，对房地产投资进行风险评估。由于投资市场极具特殊性，极大收益伴随着极大风险。房地产开发需要对市场充分调研并识别投资风险，合理安排资金，才能应对各类风险。现实风险管理中，由于风险表现为动态，所以应对风险的策略也发生变化；做出最符合风险管理的应对策略、极大程度避免风险、减少投资。风险管理包括风险识别、风险评估、风险应对。房地产项目健康稳定的发展，必须要创建一个健康稳定的环境，风险不可避免，正确管理规避才是正确路线。在未来发展中，要不断创新新方法、新技术，降低风险，提高经济效率。

参考文献：

[1]齐讴歌.房地产风险传染机制及其动态效应研究[D].西北大学，2012.

[2]司玉海，秦汉.房地产风险的识别及其防范研究[J].现代商业，2010（29）.

[3]刘双良，杨志云.风险积聚、政策网络与合作治理——房地产风险的合作治理模式分析[J].中国行政管理，2010（06）.

[4]陈勇.国际房地产危机对我国房地产风险防范的启示[J].住宅产业，2008（08）.

[5]黄昆.房地产风险可保性与保险开发研究[D].湖南大学，2001.

（作者单位：王涛、薛焱波、马睿明，兰州交通大学经济管理学院；李文旭，甘肃政法学院人文学院）

作者：王涛　薛焱波　李文旭　马睿明