房地产企业与项目管理

第一篇：房地产企业与项目管理

房地产企业房产税的征收与管理

作者：李延勇 近年来，为配合对房地产行业的宏观调控措施，国家税务总局出台了多项政策、法规，对加强该行业房产税的征收管理工作起到一定作用，但在实际工作中，我们仍发现还存在一些亟待明确的问题 。

一、企业自用、出租、出借开发产品是否应纳房产税 国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发„2003‟89号)：

“鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。”

根据以上规定，开发产品在销售前无论是自用(包括作为营销设施、样板房)还是出租、出借，都应该征收房产税。

二、企业单独建设的营销设施是否应纳房产税

【87】财税地字第003号：

房产是以房屋形态表现的财产，房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱),能够遮风避雨,可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

根据以上规定，企业自建的营销设施应符合房产的特点。企业一旦建设、拥有这项房产，应该缴纳房产税。在实际工作中，因为营销设施建设费用计入了开发成本，因此，单独建设的营销设施应比照自用开发产品缴纳房产税。

三、企业自用开发产品、单独建设的营销设施计税依据如何确认

财税„2010‟121号：

自2010年12月21日起，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价(容积率在0.5以上的，全部土地价值都应计入房产价值)。 应纳房产税= 自用房屋的价值×70% ×1.2% 自用房屋的价值=自用房屋的建筑成本+自用房屋的土地成本

自用房屋的建筑成本=总建筑成本×(自用房屋的建筑面积÷总建筑面积

自用房屋的土地成本=总土地成本×(自用房屋的占地面积÷总占地面积

自用房屋的占地面积=总占地面积×(自用房屋的建筑面积÷总建筑面积

四、地下建筑如何缴纳房产税计算

财税[2005]181号： (1)自用的地下建筑：

按以下方式计税：

①工业用途房产，以房屋原价的50—60%作为应税房产原值。

应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%—30%)]×1.2%。

②商业和其他用途房产，以房屋原价的70—80%作为应税房产原值。

应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%—30%)]×1.2%。

房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。

③对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

(2)出租地下建筑：

出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

第二篇：探讨当前房地产企业物业管理现状与对策

本文简要介绍了房地产与企业物业管理的关系，通过对我国房地产企业物业管理现状的分析，提出了解决的办法，即提前介入、规模化、市场化、注重企业物业管理的自身建设等。

我国房地产企业物业管理自20世纪80年代初起步，至90年代，特别是小平志南巡讲话后，在房地产建设热潮的推动下，呈现出迅猛的势头。随着我国社会的发展和繁荣，人们对生活质量和工作环境的要求不断提高。在这种背景下，探讨和分析我国企业物业管理及其发展问题显然具有重要的现实意义。

一、房地产开发与企业物业管理互补作用

1、房地产开发是企业物业管理的基础

企业物业管理是建立在对特定物业之上的管理，是对已经形成并投入使用的场地和设施的管理，而这些场地和设施是由房地产开发商所形成的。因此房地产开发商对企业物业管理的认识和对企业物业管理thldl.org.cn的重视程度，直接影响和决定了后续企业物业管理的水平。如果把房地产看作商品，那么企业物业管理就如同商品的售后服务。房地产在开发阶段，尤其是设计、建设时期，一点点的疏忽或遗漏，都会给后面的企业物业管理带来长久的烦恼。比如物业对建设情况不了解，遇到维修等问题时会处理困难，更重要的是，如果房地产的配套设施不全或建筑施工质量问题如公寓楼没有足够的停车车位;大楼内的电梯质量差;楼内没有电视接收共用天线或闭路电视装置等。

2、良好的物业对房地产的发展有促进作用

企业物业管理的目的是为了使房产保值、增值，并为物业的所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活环境和工作环境，企业物业管理的参与，延长了房屋的寿命，提高人民居住水平。提高房屋及其附属设备设施寿命期、降低质量和综合成本最终使房地产保值增值。有关调查表明，买房时，人们在关心房价、位置、居住环境之后，最关心的问题就是房屋的企业物业管理。如果企业物业管理得好，必然会解除消费者的后顾之忧，促进房地产开发业的发展。

二、房地产企业物业管理的现状及问题

1、建设与管理之间缺乏有效衔接

近两年来，有关企业物业管理的纠纷层出不穷。全国各地媒体屡发企业物业管理负面新闻，企业物业管理投诉率居高不下。下面举一个典型案例。李先生购买了某小区的一套住宅，购买时发展商承诺企业物业管理费为1元/平方米，并有管道煤气，24小时热水供应等配套设施，且写进了购房合同中。但李先生称入住已有半年，非但相关的配套设施没有落实，企业物业管理费反而涨到了2元/平方米，物业公司说“发展商说的不算数”，收费是依据有关标准，而发展商则称企业物业管理已移交，自己无权过问，最后小区住户集体拒交物业费。这个案例暴漏出两个问题：(1)一些开发建设单位在商品房促销时，对企业物业管理做出不切实际的承诺，给后续的管理带来困难。还有一些开发公司在规划、设计、施工阶段遗留下后患，矛盾在居民入住并实施企业物业管理后才反映出来，因此业主意见强烈，物业公司代人受过。(2)企业物业管理价格、法规意识淡薄。对价格政策不了解或重视程度不高，自行

制定收费标准，多收费或乱收费，加重了住宅产权人、使用人的负担。在群众中造成不良影响; 总之说明建设与管理之间缺乏有效衔接。这种现象在中小城市尤其突出。房地产开发在先，企业物业管理滞后，而企业物业管理滞后的根本原因是法规建设滞后。现行物管法规和政策只是针对大城市中具有一定规模的住宅小区而制定的。中小城市的住宅小区，缺乏切合实际的权威性的管理办法，结果在实际操作中，因缺乏行为规范约束和有效的市场自由竞争，由此造成了企业物业管理水平差、收费乱的不利局面。

2、对企业物业管理的认识模糊

企业物业管理是指企业物业管理经营人受物业所有人的委托，按照国家法律和管理标准及委托合同行使管理权，运用和先进的维修养护技术，以经济手段管理物业，从事对物业及其周围环境的养护、修缮、经营，并为使用人提供多方面的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济效益。据统计，截止2005年城镇房屋建筑面积16

4、51亿平方米，其中住宅建筑面积10

7、69亿平方米。这是国家的一笔巨大财富，据粗略，如果经营管理得好，使全国城镇所有住宅的使用年限延长一个月，则可为国家节约资金数近16亿元;反之，若管理不当，使这些住宅淘汰加快，缩短使用期限一个月，就会给国家造成16亿元的损失。可见企业物业管理的好与坏对城市的发展、社会的进步具有极为重要意义。然而，许多房地产企业单位，对企业物业管理的概念认识不甚清楚，许多原来的房产管理机构换个牌子就成了企业物业管理公司，不正规必然落后，目前我国多数企业物业管理公司达不到正常的经营规模。而且科学技术在企业物业管理过程中的推广应用率极低，劳动密集型依然是企业物业管理的主导模式。传统的企业物业管理内容包括对物业治安防卫、清洁绿化、对设备设施的维修保养以及对各种费用的代收代缴等，多数依然单纯依靠手工方式进行管理，要耗费极大的人力、物力和财力，最终导致效益差，入不敷出，最终许多企业物业管理不得不靠主管部门或开发企业的输血来维持生存

3、缺乏公平的市场环境

我国企业物业管理起步之初是作为房地产的一种服务手段的衍生物，种种规则也从房地产业沿袭下来，而且大部分企业物业管理是由房地产开发公司组建或控股的，这样，而然地圈定了势力范围，存在市场壁垒，不利于公平竞争。由于现行的企业物业管理体制存在着一定的弊端，企业物业管理市场一般采取议标的方式，均未实行规范性招标，因此虚假招标屡禁不止。其中还有很多是由国有企业、行政事业单位的房管所或后勤管理部门转制过来的，仍然运用国企优势，尚未真正建立起社会化、专业化、市场化的企业物业管理新体制。这些企业物业管理转制名称改了但实质运作状况和管理体制并没有改变，因此企业运作过程中必然出现这样或那样的问题，也使得行业的良性受到限制。可见企业物业管理行业发展的根本出路在于建立充满生机和活力的企业物业管理市场以及公开、公平的竞争环境。应将企业物业管理推向市场，通过招投标聘请企业物业管理，实行优胜劣汰。但是，目前除少数城市外，绝大多数城市的企业物业管理市场尚未形成，仍由主管部门或开发企业委派或指派企业物业管理，这种封闭的自我保护式管理方式，不仅有碍企业物业管理市场的培育和发展，而且使得被委派或指派的企业物业管理难以产生危机感和紧迫感，进而不能更好服务于使用人。

三、房地产企业物业管理解决之道

1、提前介入

由于房地产开发和企业物业管理的工作性质和利益不同，考虑问题的角度和分析、处理问题的观点和方式就会不同。企业物业管理如同产品的售后服务，它对产品的使用具有最中肯的发言权。因此企业物业管理必须提前启动、全程介入，贯穿到规划设计、开发建设、竣工验收、交付使用等各个阶段中去。企业物业管理的提前介入，一方面有利于设计的优化和房屋建设质量的提高;另一方面企业物业管理者与住房消费者时刻保持紧密联系，据此不断修整市场定位，使管理方式更鲜明，更有利，更规范，更好的为住户服务。

2、规模化

一般来说有规模的或规模大的物业虽然配置多、开支大、但它所服务的对象也更多，故比没有规模或规模小的平均成本还是要低。因此只有通过市场化的兼并重组联合来降低总体成本和社会成本以规模出效益。企业物业管理行业要走上横向联合、纵深发展之路，在建立健全企业化经营体制的基础上，通过并购那些小企业物业管理的方式进行有效扩张，从而有效降低成本。达到规模经营。

3、市场化

用新的政策、法规支持和解放企业物业管理，使企业在市场竞争的条件下锻炼和完善自己，使其成为自主经营、自我发展、自负盈亏、独立承担民事责任的市场主体，在竞争中培养在市场条件下企业生存和发展的能力，寻找适应市场机制的经营方法，要按照企业制度的要求，对各级房管部门所属的企业物业管理尽快脱钩改制，对开发单位和其他单位所属的企业物业管理，市房管部门也要加大指导力度，促其尽快离。从而把企业不断推向前进。由企业遵循市场办事，在竟争求生存，求发展。

很显然，目前房地产企业物业管理公司、开发商之间有很多矛盾。这些矛盾的产生，有开发商在销售中和工程建设中存在的遗留问题，有企业物业管理自身的问题，有政策法规不健全的原因，对这些问题的解决要分清不同性质，采取针对性措施。建议政府立具有指导意义、可操作性强的政策法规，对不便做出政策规定的，就干脆放开，由企业遵循市场规律办事，在竞争中求生存，求发展。总之，企业物业管理的实质是让业主享有一种有企业物业管理的生活方式，这种生活方式使生活更加舒适、安全、环保、健康、文明、和谐。好的企业物业管理取决于四大要素：诚信的开发商、配备完善的物业、素质高的业主、负责高效的物管公司，四者缺一不可，相信要我们大家共同努力，高素质的生活、工作环境一定能在不久的将来实现。

第三篇：房地产企业管理与人事行政工作开展思路

为做好行政与人事部门工作并为公司发展提供支持，结合对当前工作认识有以下几点思考，因未深入调研而导致的看法粗浅与能力限制引起的不当之处还请领导宽容对待：

一、对目前企业管理现状的系统认识

1、 整体发展目标与战略步骤不够清晰，缺乏统一的纲领性指导原则，除销售指标外未能明确描述出公司未来中短期的战略导向及支持发展的工作目标，未能系统确定支持目标实现的阶段具体工作步骤与工作任务，亦未针对公司发展需求明确提出对各系统工作要求、改进方向与阶段目标，就象登高缺乏方向又无台阶，各系统与职能部门各自为战，计划协调匹配性差，部门牵着公司鼻子转却不能形成统一指向，只好应急式的处理与协调日常事务却深陷其中不能自拨，造成事事都清楚却一直缺乏兑现结果的执行力。

2、 公司架构定位滞后发展，计划、管理、执行与监督均交叉存在于各职能部门，项目部成为大操作单位，未能体现出项目管理的效率与利润要求，不符合以项目开发与管理为主线的管控思想，新成立的***事业部与总部也存在沟通与执行上效率不高的问题，且执行至今也未在执行过程中进一步优化职责与权限并进行明确与调整，相互推诿与扯皮情况仍然存在。

3、 未能建立公司内部的智囊系统及缺乏对外部智囊的系统整合能力，缺乏对影响公司持续发展的战略层面相关问题的有效的高层会议与封闭式问题的梳理研究，以致于老板缺乏可供决策的系统思路，从而虽有大量会议，但总是沉溺于事务性事情，因其杂乱而形成无休止的事务协调却不能为下次工作从高度上提供建设性的指导原则。

4、 沉淀不够，知识管理系统没有建立，历经10余年积累的经验只是人员嘴上遇到问题时的应变话语，而非系统整理形成工作的指导方针，总是花新钱买旧教训，重复问题时有发生，且无法消除根源，公司原有积累的工作方式与习惯及尚未成型的有效的管理体系影响了新人的发挥，不能将带进来的好的工作经验充分发挥，只能不断的消除旧问题，从而造成老人无沉淀经验，新人无创新发挥的格局。

5、 在人员急剧增加的情况下，未有成型的人员培养与选拨机制，管理层次与日常工作内容错位，上层次做下次的事情，且招聘为各层次人员到岗的主要方法，而人员增多又未能优胜劣汰的情况带来复杂的关系处理与新旧理念冲突，加剧了内耗，也影响到人员在企业内部发展成长的信心与努力程度，员工成长计划已被员工自己所怀疑。

二、管理工作开展的几点看法

1、 企业自起步创业进入高速发展过程中面临着许多需要调整的问题，如解决老板个人智慧决策向

老板借助班子智慧决策的问题、解决事务导向型发展向战略导向型发展的问题，解决兄弟连向职业团队转型与文化整合问题等，每个问题都需要认真对待方能顺利过渡，特别是不同经历与文化人员的集中膨胀与整合的过程中，仅凭老板个人的驾驭能力来治理无序打群架的现象往往难以成功，组建自己的智囊团与战略导向型决策中心将成为老板首要解决的核心问题之一。

我公司经过前期发展与去年的突然加速已经到了高速发展起步前的调整关口，人员储备也早已展开，但尚未形成核心的智囊决策团，虽会议众多，但更多集中于事务型协调，并没有向战略导向型研讨会的真正转型，使老板决策往往无从借力，计划系统也因各系统各自发挥而缺乏统一有效的执行效果，着手建立务虚与务实有效结合的高层会议，重点研究发展规划、市场与形势分析、投融资渠道、人才与项目布局、阶段总体计划与指导要求等，并由此对公司各部工作产生指导与牵引作用将是重中之重，以人力资源工作为例：

人力资源工作的起点是根据公司战略发展与中远期目标确定的人力资源规划，在公司的战略发展要求与中远期发展规划的基础上研究分析公司当前的人力资源现状，包括人员数量、质量与结构，分析出当前人力资源现状与公司发展的匹配性与差距，找出适应战略要求的关键人员或岗位进行补充与培养，旨在加强支持战略实现的核心能力资源，在此基础上确定以下工作规划：

a) 明确未来发展依赖的核心岗位与关键能力要求，

b) 清楚关键人员的配置目的与计划时间，特别是战略储备型人才的引进与内部培养

c) 明确并改进发展所需的激励方式与实施方案

d) 确定现有人员与企业整体业绩能力的培训与强化

e) 确定适宜的组织框架及运营流程以实现将人、财资源转化为市场利润

f) 建立适宜的企业文化并引导员工支持战略发展的需要等

因此，要使各部工作围绕统一目标有序实施，高层明确的发展规划和对系统基础工作提升的具体要求结合强有力的监督实施将会成为下一步发展的驱动力。

2、 企业提升实质上是在持续改进过程中实现的，无论是“道”的层面的管理思想、发展模式等，

或是“法”的层面的管理方法与业务布局等，还是实际业绩与事务性工作的改进，发展到一定程度，改进可能会集中显现出来，往往变成一次改革。

大家现在都认为所面临的很多问题应该改进，可系统且有计划的改进总是没能很好的开展，甚至有些问题不应再重复出现的也在继续发生着，问题到底在哪，是我们不重视，还是我们没力度，还是没能很好梳理以找出改进方向的层次与顺序，问题不得而知。

结合当前工作中存在的问题，我们可以重点抓住计划与改进两个突破口，从各系统具体工作角度进行企业发展问题的梳理与改进，在公司、系统与各部门层面上均提出具体的改进方向、思路与要求，并将**年*月到**年变为企业管理改进创新年，可以考虑分为以下三个阶段：

a) 发现与改进阶段

b) 沉淀与调整阶段

c) 标准化阶段

此项工作现已在部门内进行过较深入沟通，由部门提交改进问题，公司办公会决定具体改进要求与改进时限，并将直接捆绑到各系统主管的绩效考核，可以考虑采取一票否决制列入月度工作计划监督实施，争取于明年此时完成公司标准化工作。

3、 继续以***事业部为试点，通过梳理与解决项目部与公司配合各部的现存问题，重新考虑高中基

各层次功能分配并调整架构与部门职能，建立以各项目开发全程为主体的预算管理与考核管理体系，完善项目制管理，可以考虑最终形成董事会决策(决策中心)、总部职能部门负责投资管理、策划与监督(计划监控中心)，项目事业部操作实施与成本控制(执行与成本中心)的格局，并在试点不断规范的基础上重新调整出适合公司发展的组织架构与职能安排，达到层次分明，职能功用明确，执行顺畅的新组织形式。

4、 从梯队发展的建设角度出发，重新梳理人员的发展晋升通道与整合淘汰机制，在现有人员的基

础上加大内部培养与优化，并做好人员与职责权限的调整工作，为下一步的快速发展储备好人力资源。

三、对本部门工作开展的几点考虑

1、 在现有组织架构下，公司缺乏企业管理的专职机构，行政人事部在开展行政支持与人力资源工

作的同时可以暂时作为公司的企业发展部的角色出现，协助公司领导班子进行企业发展的总体规划与监督实施。

2、 在继续完善行政管理与人力资源工作的同时，近期工作开展重点以计划与改进为主线，推动公

司管理工作的发展。

3、 针对以上提到的认识与看法，根据领导的要求或方向调整，落实有关的高层会议决策。

第四篇：国有企业房地产开发项目内部控制与风险管理论文

在现代企业发展过程中，内部控制作为企业风险管理工作的重要内容，通过内部控制，能更好地实现对企业业务流程及运营风险的管理。在房地产项目实施过程中，通过建立完整、严密的内部控制制度，有利于实现对企业经营风险的防范，且对企业经营管理水平的提升也具有极其重要的意义，对企业经营目标的实现具有重要的推动作用。一、国有企业房地产开发项目内部控制和风险管理中存在的问题

1.对内部控制制度建设认识不足

当前，在国有企业房地产开发过程中，将主要精力都放在房地产商品的开发和销售上，认为内部控制不能产生直接经济价值，对内部控制制度建设不够重视。加之对内部控制制度缺乏深入的认识，这就导致在内部控制制度建设上只停留在一些基本的内部控制操作上，没有形成一个完整的制度体系。在房地产开发项目实施过程中，多侧重于事后控制，对事前的预防控制较为忽视，这就给内部控制的执行带来了较大影响。

2.对风险管理的研究和处置力度较小

当前，国有企业房地产开发项目中风险管理活动没有专门人员和机构负责，在风险管理中，每个人及每个部门只针对自己的工作采取一定的措施，缺乏全局性和系统性。部分企业自身对风险及风险管理缺乏认识，对风险管理工作缺乏积极性和系统性，不仅事前风险管理缺位，且在事中和事后风险管理工作中存在较强的随意性。对风险管理较为被动，不能主动识别、评估、管理和监控企业的主要业务风险，在风险管理工作中存在着瞬时性和间断性，且缺乏对风险的定期复核和评估，导致房地产开发过程中对风险的规避能力缺乏，不能有效适应环境变化。

二、完善国有企业房地产开发项目内部控制制度建设和风险管理的措施

(一)制度建设和风险管理要坚持相关原则

1.合法性原则

企业制度建设和风险管理的相关措施在制定时需要在法律法规框架内进行，因此，在房地产开发项目实施过程中，制定内部控制和风险管理需要遵循合法性原则，从而保障制度的有效性。

2.全面性原则

在符合内部控制要素要求的前提下，业务流程的设计必须能覆盖企业经营管理的各个环节，并将业务流程中的关键控制点落实到决策、执行、监督等各环节，不得留有制度上的空白或遗漏。

3.审慎性原则

企业制定内部控制制度是为了能实现对各种风险的有效防范，因此建立内部控制制度时要保持审慎性的原则，确保能将各种风险控制在许可的范围内，对企业经营过程中可能存在的风险进行预测，并采取切实可行的控制措施来减少风险的发生概率和可能带来的损坏。

4.前瞻性原则

企业内部控制制度需要具有良好的前瞻性，不仅要满足企业风险管理的需求，且当企业内部环境发生变化时，内部控制制度能及时进行适当调整和完善，确保与企业经营战略、方针及管理要求相适应。

(二)完善企业内部控制环境

对企业管理者讲，需要对内部控制的重要性给予充分重视，强化自身内部控制意识，确保企业内部控制制度得到有效落实和执行，将内部控制制度建设作为企业的一项长期任务来抓。同时要履行好监控、引导和监督责任。加强企业文化建设，建立统一的价值观和道德标准，并制定员工行为准则，认真考虑企业的社会责任，合法、公平、公正地处理企业与利益相关各方的关系。

(三)构筑严密的控防体系

在房地产开发项目实施过程中，需要建立起重要的监控防线，明确相关人员的业务权限及应承担的责任。同时还要强化监督职能，在常规的会计核算基础上，需要加强对各岗位及各项业务的核查。另外，还要确保内部审计的相对独立性，通过对企业进行常规稽核、离任审计、监督审查企业的会计报表，还要对企业会计部门强化内部控制，确保会计信息的真实性和可靠性。

(四)构建风险管理控制框架和流程

建立企业风险管理系统，在组织上设立专门的风险管理岗位，并设计风险管理流程，流程范围覆盖项目相关的各个部门。在风险控制框架中，风险的等级要从成本、进度等指标上设置不同的组织等级进行处理。

三、结语

内部控制和风险管理作为国有企业房地产开发项目实施过程中不可或缺的重要部分，对企业管理水平的提升具有非常重要的意义，因此需要加强企业的内部控制，完善内部控制体系，提高企业应对风险的能力。

参考文献：

[1]杨小林.有效加强房地产开发项目管理的控制措施分析[J].江西建材,2014(21).

[2]张锦.论房地产企业财务风险及防范[J].经营管理者,2011(8).

[3]杨小婷.房地产项目开发的风险控制探讨[J].商场现代化,2010(26).

第五篇：浅议房地产企业所得税管理中的问题与对策

【摘要】：近年来，房地产企业所得税增长从历史纵向来说，增长的绝对额和相对比例都明显提高，形式可喜，但事实上当前房地产企业所得税的管理现状却不容乐观。笔者试图从房地产企业所得税的征管现状入手，查找问题，总结经验，针对性地提出一些建议与对策，以期对房地产企业的企业所得税管理作一些有益的工作。

【关键词】：房地产企业所得税管理对策

随着时间的推移，房地产企业所得税税源呈现多元化、复杂化的特征，税源的流动性和隐蔽性越来越强，纳税人和税务机关之间的博弈给税收征管工作带来新的挑战。新的企业所得税法已经实施三年多，但很多现实问题仍困扰着企业，同时由于房地产行业发展不均衡，大部分中小型房地产企业纳税意识淡薄，偷漏税问题比较严重。税务机关如何抓住房地产企业所得税管理的薄弱环节，不断提高管理效能，建立相应的税收管理长效机制，显得尤为重要。

一、房地产企业概述

(一)房地产企业的性质。近几年,房地产市场发展迅猛，成为我国国民经济发展的一个重要的支柱产业。房地产企业的经营活动是根据城市建设的总体规划和经济、社会发展计划的要求,以土地开发和房屋建设为对象,选择一定区域内的建设用地,按照使用性质,有计划、有步骤地进行的房地产开发和建设,属于第三产业。具有开发产品单件性,开发建设长期性,建设项目固定性,开发经营风险性,保值、增值的特点。

(二)房地产企业的经营特点。房地产行业需要资金量大，经营周期长，预收预付账款多，经营方式多样。其主要特点有：

1.预收账款是房地产开发企业经营的重要方式。没有预收账款，房地产开发企业就无法进行再投入，也谈不上快速发展。预收房款、售楼花等是主要方式;

2.销售经营方式多样。表现为分期收款销售、委托代理销售、会员制销售等等。如部分房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使

用权，形成所谓的合作建房或名义上的代建房;

3.多种经营与混合经营并存。当前房地产开发企业大多是多种经营，既有建筑业，又有加工业;既有房屋销售，又有物业管理服务;

4.房地产开发工期长、投资大。很多工程要跨完成;

5.财务管理水平低，资金收支渠道多样。一些房地产企业由于资金调配的需要，经常在不同的金融机构多头开户;

6.经营规模大，跨区域经营。

二、房地产企业所得税管理存在的问题

(一)当前房地产企业在所得税申报方面普遍存在故意少申报收入多申报成本、费用，少计当期应纳税所得的现象。主要有以下几方面：

1.应税收入的隐匿。一是预收款项不按规定申报纳税。税法规定，“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。” “房地产开发企业，采用预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入，先按规定的利润率预计营业利润，并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待完工时再进行结算调整。”但实际征管过程中，大部分企业没有按照上述规定及时申报纳税;二是销售款长期不结转或少结转收入。房地产开发商长期将销售款、预收定金、房屋配套费等挂在“其他应收款”、“其他应付款”等往来帐上，不与帐面的成本、费用配比结算，造成帐面无应税所得或亏损，或者以实际收到款项确定收入实现，偷逃企业所得税。分期收款销售，不按照合同约定的时间确认收入，以未清算、未决算为由拖延缴纳企业所得税;三是代收款项不计收入偷逃企业所得税。有的房地产企业将在销售房产时一起收取的管道燃气初装费、水电安装费等不按价外费用申报缴纳营业税，所得税。将收取的拆迁安置补偿费列“其他应付款”，年末不结转营业收入，偷逃企业所得税;四是以开发房屋抵顶所欠建筑商款项，不入帐，不做收入。有些企业房地产只在内部财务报表中体现，致使企业少计了应税收入，少缴纳了企业所得税。以房屋抵顶拆迁户补偿费、银行借款本息、支付工程款、获取土地使用权等不计销售收入，偷逃企业所得税;五是整体转让“楼花”不做收入，偷逃税款。一些房地产企业将土地手续办理完毕后，把一部分楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业，按照约定收取转让费，却不按规定作收入，而是挂往来账，甚至私设账

外账，以达到逃税的目的。

2.成本费用支出不实。房地产企业的成本费用项目多，构成复杂，专业性强。因此虽然大多数企业成本费用的列支取得的票据是合法的，但税务部门审核时对其支出的真实性和合理性难以准确界定。主要有四种情形：一是开发项目分期进行，对先期开发部分的成本确认困难;二是实际开发成本超出预算的企业不能提供确凿的证据;三是人员变动频繁，公司前后的管理模式和资料的保管出现脱节，造成税务部门审核难;四是部分期间费用的支出数额过大，与实际经营需要不相符，明显存在以虚开、代开的发票或在工资支出单上列支各种隐性支出等手段使不合法变为合法的现象。

3.混淆期间费用和开发成本的界限。主要表现在：一是混淆开办费和开发成本、期间费用的界限。有些开发企业将正常开工建设后发生的业务招待费、业务宣传费、添置的固定资产等均作为开办费，待工程开工后作为期间费用一次性税前扣除;二是混淆当期费用和开发成本的界限。最常见的是将成本对象完工前发生的各种性质的借款费用直接在当期费用中列支，售楼部、样板房的装修费用未单独核算时企业未记入开发成本直接作期间费用税前扣除。

4.与关联方企业之间互转收入和费用。与关联方企业之间，特别是同一地址办公的关联企业之间，由于业务往来频繁，利益关系密切，互转收人和费用存在着很强的可操作性和隐蔽性，导致企业最终多计费用或少计收入，偷逃税款。

(二)税务部门在具体管理上也存在一些困难，主要表现在：

1.税源管理手段不高。房地产开发企业流动性大，资金体外循环现象严重，客观上难以掌握，税务管理部门局限于房地产开发企业报送的纳税申报表和财务报表上反映的情况，没有更多地摸清企业实际经营状况，税务部门掌握的房地产企业所得税税源信息严重不足;

2.现行征管力量不足。房地产行业是一个业务涉及面较广、综合性较强的行业，税务人员不仅要精通税收业务，还要掌握相关的法律知识和房地产开发业务知识，而当前税务部门具有丰富房地产管理经验的人员较少，管理人员的业务水平和工作能力制约了房地产企业所得税管理的质量。

3.部分政策不够明朗。如国税发【2009】31号文件第12 条规定 ，允许扣除未完工收入缴纳的营业税金及附加。但实际操作中各地主管税务机关执行不

一。文件规定“企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加”， 但对“已销开发产品”是指完工产品，还是包括未完工产品，各地理解不同。执行标准的不统一，影响到了房地产税收政策执行的严肃性和公平性。

4.国地税的交叉管理使房地产企业有了偷漏税的空间尤其是新办房地产企业所得税管理政策规定空间较大。《国家税务总局关于所得税收入分享体制改革后税收征管范围的通知》(国税发[2002]8号)规定：老内资企业所得税由地税征收，新办内资企业的企业所得税由国税部门征收;《国家税务总局关于所得税收入分享体制改革后税收征管范围的补充通知》国税发[2003]76号又作了一些补充要求，对企业改组改制以及经营形式发生变化后的企业所得税征管范围作了进一步明确说明，并且明确自 2003年7月1日，为了保持征管秩序稳定，7月1日之前已由国家税务局或地方税务局实际征管的内资企业，征管范围不再调整。上述文件造成在实际工作中国地税之间协调工作量大，造成征管中可能出现漏征漏管或管理不到位的问题。

三、加强房地产企业所得税管理的对策和建议

(一)加强税源监控，通过对涉税经济活动行为中有关信息和数据的掌握，全面了解经济活动的发展变化，为房地产企业所得税管理提供有力决策支持。首先与相关部门建立涉税信息传递和协作机制，全面掌握房地产企业的第一手基础信息资料，并通过信息的交换和比对，进一步了解掌握房地产项目开发的经营规律，进而准确审核纳税申报资料，及时发现和解决漏征漏管问题，强化控管;其次，要建立动态监控管理台账，逐户登记开发项目、分季度反映与有关部门的信息交换情况、预售收入、纳税情况、企业账面收入、成本、利润情况及税务机关调整情况。确保通过对税源的有效控管防止税收流失。再次，加强对亏损、微利和低价出售等疑点纳税户的重点检查。用房地产抵付各种应付款项(包括以房抵债，以完工房地产抵付借款、银行贷款，抵付回租租金，换取其他单位、个人的非货币资产、抵付各种应付的建筑安装工程款、广告支出和其他支出，抵付职工奖励支出等等)、低价销售给内部职工等应作为重点检查对象，对查实偷税的，严格按规定补税罚款，涉嫌犯罪的依法移送司法机关处理。

(二)抓住企业经营关键环节。房地产项目决算是对房地产企业前期预交所得税进行清算并补缴税款的关键环节，有些纳税人为了延缓纳税，占用税收的时

间成本，往往人为拖延结算。要把好企业竣工决算关，对企业的决算结果进行严格审核，重点核实其成本、费用等项目，查找存在的多列成本、费用等，并督促企业及时缴纳税款。

(三)强化日常评估和税务稽查。积极开展房地产企业所得税纳税评估，加强对房地产企业建安成本、财务费用、成本利润率等主要指标的监控，及时捕捉疑点、发现问题、消除隐患、堵塞税收漏洞。评估中发现有异常情况的，及时加大稽查力度，明显存在偷税情节的，依法严肃处理，问题特别重大的案件移送司法部门追究相关法律责任。

(四)强化征管力量，提高业务技能。房地产企业所得税税收管理工作量大，业务要求高，需要既精通房地产业务，又熟悉相关税收政策的高素质的专职税务人员来管理，应加强一线管理人员和稽查人员的业务培训，尽快提高其业务水平。

(五)加强房地产企业所得税的社会综合治税。一是争取地方政府支持，二是加强与房管、城建、金融、工商、国税和司法等部门的配合，三是建立社会性的协税护税组织，四是加强对纳税人的宣传辅导，提高其纳税意识。以期在政府领导、部门配合、社会参与、司法保障的前提下，凝聚社会力量，合力构建既符合法治要求、又适应现实需要的一种有效管理方式。

(六)完善与优化房地产企业所得税税制。首先是提高房地产税收政策立法级次，目前对房地产内外资的管理大多数属于税务系统的税务规定，而法院审判依据的是法律、法规、规章，如果能把房地产企业所得税管理的税收规定上升为规定以上的法律，就可以大大减少房地产所得税管理的执法风险;其次是尽快完善房地产所得税管理的相关税收规定。目前对房地产所得税的管理，主要是对房地产开发企业，而对建筑公司、租赁公司等与房地产开发企业相关连的企业规定的比较少，这就造成了房地产所得税管理链条的中断，给房地产企业所得税的稽查和管理带来了诸多不变。建议尽快在房地产稽查中明确规定对与房地产开发企业的关联企业的检查，在房地产所得税的管理中明确规定管理房地产企业关联企业的相关措施和操作细则;最后是严格政策界定，精细化政策条款，针对目前税收管理中遇到的诸多实际操作问题给予明确规定，统一口径，提高税收政策执行的严肃性和公平性。

【参考文献】：

[1]《中华人民共和国企业所得税法》

[2]《企业所得税法实施条例》

[3]国税发【2009】31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》 [4]国税发【2002】8号《国家税务总局关于所得税收入分享体制改革后税收征管范围的通知》

[5]国税发【2003】76号《国家税务总局关于所得税收入分享体制改革后税收征管范围的补充通知》