五大税种实体经济论文

新一轮房地产业宏观调控纲领还未见实施细则，但其以温和手法挤泡沫的政策倾向已然清晰5月17日晚上7点央视“新闻联播”中发布的一则消息，一度使如烈火烹油的房地产业陷入了一片紧张气氛中。当天，在国务院总理温家宝主持召开的国务院常务会议上，研究讨论了促进房地产业健康发展的措施，并通过了业内称之为“国六条”的新一轮房地产业宏观调控纲领性意见。下面是小编整理的《五大税种实体经济论文(精选3篇)》，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。

五大税种实体经济论文 篇1：

供给侧改革下水泥企业“降成本”路径探究

[摘要]目前我国经济发展进入“新常态”，随着供给侧结构性改革的提出，“三去一降一补”五大任务的部署，对于一直存在产能过剩问题的水泥行业的改革刻不容缓，本身具有高成本特点的众多水泥企业怎样参与到“降成本”任务中，文章将根据对水泥企业高成本的发展现状及原因的分析，提出了几点关于降低水泥企业成本的对策。

[关键词]供给侧改革;“降成本”;水泥企业

[DOI]1013939/jcnkizgsc201832093

1引言

由于水泥行业的盲目扩张，水泥市场急速饱和，以致水泥行业在2015年陷入了产能过剩的困境，竟然出现了25年以来水泥市场需求的第一次下滑情况，直至2016年，中国水泥共有2403亿吨的水泥产量，占全球总产量的60%，水泥供给过剩的现象越发严重，水泥产能利用率在2016年也下降至74%，行业中的上市公司也出现普遍亏损情况，产能过剩的问题更是导致全国水泥市场的水泥均价从2014年开始持续两年下滑，一直到2016年初水泥价格探底之后才开始逐步回暖。在2015年11月习近平总书记根据我国经济发展矛盾提出了：目前不仅要适度扩大总需求，更要提高供给端的质量，使经济持续增长，并提出了以去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板为重点五大任务的供给侧结构性改革。这场改革为水泥行业的发展也提出了新的要求和新的方向，就此讨论如何让水泥企业完成“降成本”。

2水泥企业成本居高不下的原因分析

第一，由于水泥企业在运营过程中的制度性交易成本较高。企业根据国家和政府的相关法律法规、规章制度而在生产经营中存在的必不可少的成本被称为制度性交易成本，也被称为体制性成本，根据我国水泥企业目前的实际情况来看，确实负担成本较重，制度性交易成本的下降空间也比较大，像水泥企业这种限制性企业因为政府行政体制的繁复导致其制度性交易成本较高，也是使其在本来就不乐观的市场环境中发展得更加艰难。

第二，水泥企业成本中的劳动力成本比重较大。水泥企业的生产需要大量劳动力，本身其工人薪酬占成本比重就大，而近年来随着经济水平不断提高，工资水平也水涨船高，更不用提相关社会保险费用的增加，工资中的40%都是由企业负担的五险一金，这使得企业的人工成本压力越发沉重。

第三，水泥企业生产经营中所需的能源成本较多。水泥企业的煤耗、电耗是其生产过程所需成本的“大头”，目前我国的电力价格又由政府定价而非合理市场化，用量大导致成本高，使水泥企业在生产环节就已经开始承担不小的能耗成本压力。

第四，水泥企业负担的税费较高。我国经济自2010年便出现疲软态势，大多数企业都面临不断增加的亏损和经营困境，特别是对于像水泥企业本身就有着高能耗、污染大的生产特点，又因为整个行业的盲目扩张，产能迅速增加，企业间产品同质化现象严重，为了生存开始打“价格战”，使大多数水泥企业的利润空间不断被挤压缩小，虽然已经陷入经营困境，但城市维护建设税、教育费附加、资源税、房产税、土地使用税、印花税、车船税等税种仍要依法缴纳，一边是盈利艰难，一边税金的负担越来越重，更使水泥企业的经营举步维艰。

第五，水泥企业的融资难、融资成本高。在我国中小企业的贷款实际情况中，能以较小上浮利率或贷款基准利率成功获得贷款的不到总数的1/5，这些得到贷款的企业也是中小型企业中相对规模较大的企业。全国的水泥企业中的中小型的数量占比较大，除了自身的经营模式不够规范、账务处理方式不科学有效导致贷款资质不够，也有在与银行或金融机构议价时能力欠缺、贷款所需的评估费、保证金、保险费等众多融资费用高等原因导致众多中小型水泥企业融资难、融资成本高。

第六，水泥企业的商品物流运输成本高。不论是将原材料开采或是采购都要运送到生产线，商品成品后也要运送至各地的消费者处，所以物流运输是水泥企业的生产经营中必不可少的一环。水泥企业的商品除了少数大型企业的江运、海运，大多数企业都是采用铁路运输或汽运，除了企业自设的物流运输部门，也有企业以与物流公司合作的方式向市场输送商品，但我国物流行业的成本费用一直偏高，无论哪种运输方式，长此以往所累积的物流费用对企业来说都是不小的成本费用。

3关于降低水泥企业成本的对策

31简化政府行政体制

根据供给侧改革新的发展方向，为增强企业发展活力，首先要简化政府行政体制，使政府体系与目前经济发展相适应，从而提高政府办事效率，促进服务型政府的职能转变;清理繁杂多余的中介服务事项，使降低企业制度性交易成本落到实处，为企业营造好的经营环境，释放市场活力。

32为供给侧改革建立内外部监督体制

供给侧结构性改革的改革政策为一些“滞涨”行业的发展提供了新思路与新方向，但政策的下达过程中难免存在“损耗”。可能会出现“雷声大雨点小”的现象，政策实际执行力度微弱，并未给企业带来新希望;也可能

出现政策的执行过度，导致政府过度干预市场。所以建立政府内部、外部的监督体制，奖惩并施，对政府实际为企业“降成本”的行为进行监督，防止政策的不合理实施。

33深入推进“营改增”税收改革，建立科学财税体制

政府应深入推进“营改增”的改革措施，将其改革涉及的行业范围拓宽得更广，特别是金融业、房地产业、建筑业等行业，以税收改革的方式来减税，优化税率结构，推动实现企业增值税的适度降低;合理建立科学财稅体制，让其更加适应如今的消费型经济形态，为企业减轻税负。

34促进社会保险政策的调整

对于水泥企业这种需要一定量劳动力的企业，除了工人薪资的压力，为职工缴纳的社会保险等保障金也是一笔不小的成本开支。只有促进社会保险政策与当前实体经济相适应，适当阶段性地降低社会保险缴费率，建立合理有效的社保分担机制，才能减轻企业缴纳“五险一金”的资金压力，降低其经营成本。

35以改革金融体系方式降低企业融资成本

推动金融体系改革，使银行不再只以存贷息差为单一主要盈利模式，促进银行盈利渠道的多元化，让实体企业获得更多资金支持，并推动混业经营在银行业的普遍化，消除银行短期的贷款与经济的长期发展的周期性矛盾，促进金融资本流入实体企业。

36促进能源价格市场化

如今电力、石油等能源价格主要还是由国企垄断把控，企业无法议价，水泥企业中的电耗、煤耗量大，且变化小，导致生产中的能耗成本巨大。推动能源行业的国企改革，打破国企垄断的僵局，实现能源价格与市场供求现状同步，促进能源价格机制改革，实现能源价格市场化，从而逐步降低能源价格，减轻水泥企业能耗成本。

37推动物流产业的集中化、提升道路通行环境

物流行业是企业将产品推向市场的必需品，但目前中小型物流企业多，且分布得较散，为了降低企业的物流成本，使物流行业的服务更加专业，必须对物流产业进行整合规范，使其发展更集中。因地方政府的自身效益而出现的公路通行费用对物流行业发展的阻碍，也需要规范整顿，改善物流行业的道路通行环境，不仅能提高物流行业的发展效率，而且也能减轻众多企业的物流成本。

38水泥企业还需积极应对、提升自身竞争力

水泥企业的“降成本”除了适宜的外部环境，自身的应对也尤为重要。要加强企业内部的成本管理体系建设，设立成本规划、成本目标，监督控制企业经营生产各个环节的成本费用，定期对各部门实施考核，也要充分调动职工的积极性，特别是水泥企业生产线上的一线工人，他们素质的提升将会对企业降低生产成本做出重要贡献。在积极关注政府的相关优惠政策之余，也要注重企业的研发创新，科技引进，利用先进的技术、工艺进行企业的升级优化，从而提升经济效益、增强企业的竞争力。

参考文献：

[1] 汪玉凯降低企业制度性交易成本 [J].中国中小企业，2016（5）：20

[2] 徐丹水泥企业成本管理浅析 [J].财经界，2012（8）

[3] 赵义“降成本”的改革路线图 [J].南风窗，2016（13）：47

[作者简介]方思淇（1994—），女，湖北枝江人，三峡大学在读硕士，研究方向：财务管理。

作者：方思淇

五大税种实体经济论文 篇2：

房价飙升震荡

新一轮房地产业宏观调控纲领还未见实施细则，但其以温和手法挤泡沫的政策倾向已然清晰

5月17日晚上7点央视“新闻联播”中发布的一则消息，一度使如烈火烹油的房地产业陷入了一片紧张气氛中。当天，在国务院总理温家宝主持召开的国务院常务会议上，研究讨论了促进房地产业健康发展的措施，并通过了业内称之为“国六条”的新一轮房地产业宏观调控纲领性意见。

中央政府对房地产进行新一轮调控的决定，其实并不令人意外。实际上，很多业内人士表示，“国六条”只是终于落下的“第二只鞋子”，他们对于这一轮调控来临的猜测，早在4月14日的国务院常务会议之后就已开始。此次会议认为，当前经济运行中的突出问题是固定资产投资增长过快，货币供应量偏高，信贷投放偏快，等等。

摩根大通中国研究部主管龚方雄分析，时下的情况，与2003年的经济过热有很大不同。当时过热的五大特征中，现在只见其二：钢铁、水泥、电解铝行业过度投资没有再现；CPI（消费者物价指数）只有1％，亦不见大规模缺电。

当前的问题是信贷过热，以及固定资产投资规模过快。由于房地产行业本身在固定资产投资中所占比例高达25％左右，新一轮调控的目标所指，房地产行业自然首当其冲。

以北京的情况为例。今年1月－4月，北京房地产投资占固定资产投资的比重达57.4％，商品住宅开工面积增长65.8％；与此同时，北京市房地产开发到位资金中，国内贷款比上年同期增长63.5％，房贷增速非常明显。

4月27日晚，央行宣布上调一年期贷款利率27个基点，是新一轮调控的第一个步骤。其实，自2004年首次加息以来，此举已经是对房地产业的第三次加息——2005年3月17日，央行宣布将住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，是为第二次加息，也正是当年对于房地产业宏观调控的重要手段。

就在央行宣布加息前的4月11日，还曾出现过“央行将把按揭贷款首付提高到五成”的传言；虽然迅速被央行否认，但也确实反映了当时的舆情民意。彼时彼刻，就连京城著名地产商潘石屹也表示，“目前房价的上涨已经很不正常。”

挡不住的升浪

房价飙升，显然是中央将对房地产业进行调控的直接导火索。

2006年一季度，全国房价的大面积快速上涨。市场人士称，这对于刚刚过去的2005“调控年”，无疑是一个莫大的嘲讽。

据国家统计局的数据，全国70个主要城市中，只有2005年“调控风暴”中心地带的上海、杭州等几个城市的房价涨幅趋缓，其余大多数城市房价仍然保持高速上涨，其中尤以北京、广州、深圳三地为甚，其房价一骑绝尘，涨幅领先全国。

北京市2005年全年的房价同比涨幅不到20％，而仅今年前两个月，北京房价同比涨幅就达17.3％；至3月，商品住宅期房均价突破7000元大关，达到7046元/平方米。深圳市国土资源和房产管理局发布的统计报告显示，一季度深圳特区内的商品住宅均价首次突破万元，为10313元/平方米，同比涨幅高达35.46％。

中国指数研究院陈友根认为，一季度全国大面积房价上涨，表明去年中央政府连续出台的房地产调控政策（“国八条”、“新八条”、“七部委新政”）均已告失败，“宏观调控不但没有平抑房价，反而为今年的房价上涨蓄势。”

今年初开始，全国很多城市房价大幅度上涨，平均涨幅超过去年。现今已经不仅仅是低收入者买房成了问题，中等收入家庭面对高涨的房价也望而止步。加上舆论多有指责地产商们以种种手段操控房价。对于房地产业之“民怨”一时呈沸腾之势。

4月、5月间，深圳市民邹涛通过互联网发起“不买房行动”，“楼价一日不降到市民可以接受的程度，我们就坚决不买房”，邹涛在公开信中写道。

截至5月8日，通过网络论坛、手机短信等方式登记报名的“不买房运动”的支持者超过1.6万人，其中深圳地区就超过1.1万人。

《南方周末》、《中国青年报》等传统主流媒体对于“不买房运动”的报道，也使其影响迅速超出了网络世界。在《中国青年报》社会调查中心4月下旬的一项调查中，8938人自发参加者中，有79.1％支持“不买房行动”。

房价飙升，到底是谁惹的祸？

高房价由来

必须承认，房价上涨，有来自基本面的强大支撑。

摩根大通证券（亚太）有限公司投资银行中国部董事总经理方方认为，房价上涨的根本诱发因素还是市场需求。中国经济持续向好，人们收入上升，不但产生购房意愿，也有购房能力。城市化加剧也对房地产投资产生巨大的需求。这一趋势持续多年，目前还没有看到其动能衰竭。

此外，银根去年底以来愈见宽松，市场已经形成通货膨胀预期。尽管如此，央行低利率政策一时难以调整，因为央行有意保持人民币和外币（尤其是美元）之间的利差，以缓解人民币升值压力。

北京大学中国经济研究中心宋国青教授认为，在此情况下，真实利率将下降，甚至为负，人们对资产的需求将大幅增加，由此导致以房地产为首的资产价格上升。

光大证券研究所首席经济学家高善文则指出，不仅是房地产，整个中国资产市场正在进行“资产重估”。他认为，人民币处于升值轨道中，由于流动性过于充裕，而实体经济总体的投资意愿不足，导致大量货币流向房地产、股票、文物等资产市场，从而推动其价格飙升，房地产适逢其会。

尽管有相当的基本面支持，但房价近来急剧上涨，确实在部分地区出现泡沫迹象。

一个明显的证据是：相当多城市的房地产价格涨幅远高于收入水平的增长。在国际成熟房地产市场上，收入增长与房地产价格增长的关系是最被重视的指标之一。当前“民怨沸腾”之所以然，很大程度上正是由于越来越多的人们意识到，自己离拥有住宅梦想的距离正“越来越远”。

一般认为，近年通过建立土地储备制度而成为城市土地垄断供给者的地方政府，对于此轮房价飞涨颇有关系——地方政府有能力亦有动力操控土地供给，从而从地价上升中获利。

今年5月开始，浙江嘉兴平湖市开始了新一轮“旧城改造”，计划到年底拆迁房屋超过1万户——这个小城的常住人口只有50万。知情人士透露，平湖目前的房屋空置率在26％左右，拆迁则可以创造刚性需求，从而维持房地产的价格保持高位稳定。

事实上，通过“旧城改造”来创造需求并不鲜见。2005年初，社科院一份研究报告援引建设部的统计表明，“全国房地产市场中，有50％左右来自拆迁所产生的被动需求。”

地方政府的冲动是有着内在原因的。在现行分税制下，由城市扩张和土地占用带来的税收是地方财政收入的重要来源。为此，在地方政府选择开掘和扩大能快速增长财政收入的税种征收渠道中，发展城市建筑业、房地产业和土地征用自然成为首选（参见《财经》2006年第4期“土地解密”）。

此外，土地出让金已成为地方政府预算外收入的主要来源。在今年“两会”期间，就曾有高层官员透露，有的沿海省份“卖地收入”超过了千亿元。

2005年，全国共出让土地面积16.32万公顷，出让价款5505.15亿元。其中，“招拍挂”出让面积和出让价款分别为5.72万公顷和3920.09亿元，分别占出让总面积和总价款的35.06％和71.21％。

近年来，地方政府投资公司改变土地用途，并以土地为担保向国家开发银行和商业银行打捆贷款进行城市建设的模式被屡屡复制。在这种模式中，政府通过土地重估获得了资金，银行则依靠地方政府信用大肆贷款，使得土地不断升值的神话得以自我实现。

记者采访中，着重了解了房价增长幅度比较大的深圳、广州和成都的供给情况。

尽管广州市政府宣称今年经营性用地计划出让土地比去年翻了近八倍，但如原广州市国土房管局信息中心主任黎文江所指，今年新推出地块多是在偏远之地，吸引力有限。

在深圳，今年增加土地供应的数量根本无法满足开发者的需求，已是业内共识；在成都，一季度土地市场供应面积持续走低，土地供应量逐月下降。

整体上来看，全国大面积房价上涨发生在各地普遍建立土地储备制度之后的第一年，当不为巧合。

受人民币升值预期的影响，确有相当国际游资涌入中国大陆，抢购房地产。此外，个人信贷在相关配套不完善的情况下出现爆炸式发展，操作风险日益显现。银行内外勾结、骗取贷款的案件并不鲜见。比如，买卖双方虚增标的物估价，内外勾结骗取银行贷款；等贷款到位后，违约拖欠银行贷款；并将严重高估的地产作为抵押物转移给银行，最终使银行实际行程巨大亏空。

以一套价值10万元的房产为例，通过虚假评估为100万元，即使按50％的折扣放贷50万元，最终仍有可能损失40万元。对于这类操作来说，虚高房价成为骗贷手法所必需的一环。

大体而言，宽松的银根、土地储备制度为房价的飙升提供了决定性的条件；而由于房地产市场的不健全，各种投机甚至不法行为从中推波助澜。当前房价高企，实属合理性与泡沫并存。与房地产市场的情况相对应，“国六条”之意显然并不在于“打压”房地产，而是希望“挤泡沫”。

问题在于——是否可能在不把孩子倒掉的前提下泼出脏水？

“温和”调控

与2005年宏观调控政策出台后诸方意见分歧巨大截然不同，房地产业界对于“国六条”的看法出奇地一致——这是一次“温和”的调控。

就在“国六条”出台后的第二天，华远地产董事长任志强断言：“这是三年来最温和的一次调控。”

北京策源房地产经纪有限公司市场总监李林先认为，“国六条”是在“老百姓对房地产整个行业十分不满”的情况下出台的，是一次“表态”。

地产经纪公司“我爱我家”控股公司企划副总裁胡景晖也表示，除了“首次把积极发展住房二级市场和租赁市场明确写入中央的纲领性文件中，作为房地产宏观调控的重要手段”，“国六条”基本延续了前期的政策理念。

任志强认为，当前房地产的主要问题有三个：一是少数大城市存在的价格上涨的问题——“如果去年房地产新政策是针对以上海为首的长三角地区，那么今年的‘国六条’显然是针对北京、深圳等房价上升过快地区，尤其是北京”；二是结构调整问题——基于普通商品房中户型过大，提出“重点发展中低价位、中小套型普通商品住房”；三是房地产市场中还存在一些秩序混乱、违规操作等问题，所以要加强监管。

他认为，“如果说前几次调控主要针对市场，针对市场的消费主体、投资主体等，比如说打击炒房——实际上是政府推脱了社会保障或住房结构调整或土地供应各方面的责任；而这次强调政府要承担责任，‘国六条’最重要的都是指向政府，政府对行为的管理、规范、市场的监督、市场的结构调整等等，特别是对低收入家庭的保障，一系列的政策都非常明确地列在地方政府的责任制里面，也就是地方政府有责任解决这些问题。”

对于调控的效果，任志强预测在未来出台细则中，不会有更为严厉的措施。

在2005年的宏观调控中，上海市出台的“两个一千万”工程（2005年将为重大工程新开工配套商品房1000万平方米，提供中低价普通商品房1000万平方米），对虚高的房价形成了严厉的打压。但到2005年下半年，这一工程便不再被人提起；其名存实亡，也是上海房价逐渐反弹的重要原因。

“廉租房、经济适用房，地方政府不是不愿意去实施，而是因为实在难度很大。”李林先表示，“像北京这样的城市，别说一两个限制价格的商品房供应，就是20个，也解决不了问题。”

但李认为，如果将土地“招拍挂”与开发限价商品房实行联动，则有可能收到良好的效果，“在土地‘招拍挂’时，附加一个‘限价’条款——将来这块土地上开发销售的房子，不能超过‘招拍挂’时约定的价格。”

胡景晖则认为，“国六条”中提到的“加大经济适用房开发面积、加快廉租房建设”等调控措施，虽然都可以从一定程度上保护普通居民的正常住房消费需求，但这些措施的周期太长，一般至少要两年之后才能初显成效。因此，要满足普通居民正常的住房消费需求，最直接、最见效的措施，是大力发展二手房市场和租赁市场。

细则前瞻

此次“国六条”发布以后，财政部、央行、银监会、国税总局即在研究制定有关的配套政策。

但到目前为止，惟一清晰的信号来自银监会主席刘明康。他在银监会关于当前经济形势通报会议上强调，将严格审批非自用型购房贷款，对多套房屋以及对高档商品房、别墅、商业用房等投资和投机性需求，要大幅度提高首付比例和严格控制授信。

这进一步证实了多数市场人士的看法，即“国六条”之后，当不至于就此无声无息，此后将有进一步的配套政策出台。人们对此有重重猜测。

可能出台的配套政策之一：住房社会保障体系建立。

无论是第一条“调整住宅供应结构”，还是第五条“有步骤解决低收入家庭住房困难”的提法，无不显示政府有可能采用市场与非市场和半市场化的多种方式，逐步建立多层次消费群体的住房问题。一部分靠廉租房解决，一部分靠市场中的中小套普通商品房解决，一部分靠完全的商品房解决，但重心在分步骤地解决政府必须承担责任的低收入家庭的住房困难。

可能出台的配套政策之二：推出“三限”政策。

据建设部政策研究中心处长赵路兴介绍，对新开工的住宅建设项目，采取“限比重”、“限面积”、“限价位”的三限政策将推出。具体地说，今后，在各地新开工的住宅建设项目中，地方建设部门将对住房面积、销售价格事先做出明确的限制性规定；不符合这个规定的，将不能开工。同时，对中小户型、中低价位的住房建设项目占全部住房建设项目的比重，也会做出明确规定，超过比重的高档住房项目将会被限制开工建设。

可能出台的配套政策之三：有区别地提高首付比例和贷款利息的信贷政策。

据介绍，今后各地方商业银行将会根据购房人的实际情况来确定首付比例和贷款利息。对于首次购房和重复购房，购买高档住房和普通住房，将会执行不同的首付比例和贷款利息。

李林先认为，普通住宅首付调整的可能性不大，“我认为主要调的还可能是利率。前两次的升息都是一种信号，半年到一年之间，利率肯定还会再调高。”陈基强认为，对于不同类型的房产，信贷政策也应该区别对待，“高价房可采取五成或者更高的首付，但对于普通商品房则应该维持目前的八成按揭制度，以保证普通购房者的消费能力。”

可能出台的配套政策之四：税收政策。

长期而言，征收物业税、遗产税虽然是一种趋势，但由于影响过大，短期内开征的可能性比较小。

相对而言，对转让住房获得的增收部分征收所得税的可能性比较大。实施这一措施时，对自住时间超过一定年限的住房，所得税的征收会进行减免。同时，为了促进二手房市场的发展，对租赁市场会给予适当税收政策优惠。

中金公司首席经济学家哈继铭建议，征收房地产一次性级差消费税，税率随容积率的下降和住房面积的增大而递增。容积率在一定水平以上且面积在一定标准以下的住宅，则免征消费税。消费税收入，可专项用于支持建设廉租房和经济适用房。

他还建议征收房地产汇率调节税，即外籍人士出售房地产时，因为人民币升值所套获利润应全数缴税，除非另行购买价格更高的房地产。升值套获利润按购房和售房日期人民币兑美元的汇率升值幅度计算。如果期间人民币贬值，则免征此税，但贬值的汇率损失不得从利得税中抵扣。此项政策可附以“日落”条款，即政府可以在人民币汇率完全自由浮动时取消该税。

可能出台的配套政策之五：土地政策。

一方面，在住宅用地相对紧张的城市，政府会通过适当缩紧商业和工业用地的办法，对住宅用地供应实行政策倾斜，加大住宅用地的土地供应；另一方面，政府将出台更具体的措施，加大对闲置土地的清理，加快使闲置土地形成有效的市场供应。

陈友根认为，过去存在一个错误判断，即“房地产业出现潜在供给过剩风险”，由此确定的调控思路主要强调“严格控制土地，压缩投资”，实际导致了房地产市场供不应求的矛盾进一步加深。

可能出台的配套政策之六：政府将完善统计与信息披露制度。

目前市场上的房地产信息不尽真实，不完整，不对称，例如，一、二手房成交价格信息不准确，住房成本信息不公布等等，缺乏准确及时的信息基础，政府的宏观决策、理论机构的科学研究与建议、开发商的市场评估与投资决策、购房者的消费行为可能都会产生偏差。因此，完全有必要用统一、真实、公开的信息让市场自行判断和选择。

作者：田启林　龙雪晴　张　洁

五大税种实体经济论文 篇3：

房地产开发商在新投资决策上须谨慎

房地产市场的反弹是2016年一个意外的惊喜。2016年初，房地产去库存是中央经济工作会议提出的五大任务之一，当时政策取向是放松房地产政策以支持去库存，包括下调房贷首付比例和房地产交易税（如营业税）。到了2016年中期，房地产市场的反弹力度明显高于预期，房价加速上涨并从一线城市向其他城市扩散。房地产投资从底部回升，对经济的影响由负转正。这导致201 6年第三季度房地产政策的调整。国庆节期间，很多城市推出了旨在讓房地产市场降温的新措施，包括重新引入限购政策、收紧房贷政策、收紧土地出让政策和严厉打击首付贷。

房地产市场反弹的原因

房地产市场复苏强于预期很可能是由于下述因素：

首先，这体现了2014年到2016年初房地产政策持续放松的政策效果。大多数城市（一线城市除外）完全取消了限购措施。首套房最低首付比例逐步降至20%，二套房降至30%，大多数城市都放宽了住房公积金贷款政策。此外，从2014年底到2015年底的一系列政策利率下调（一年期基准贷款利率下调六次，从6%降至4.35%）导致房贷利率降至历史低位。

宽松的房贷政策和较低的房贷利率合力推动了贷款买房，推高了楼市需求。从全国层面来看，房贷占住宅销售（包括新房和二手房销售）的比例从2015年中期的大约30%飙升至2016年年中的近60%。公积金贷款、开发商或影子银行提供的首付贷推动购房杠杆进一步升高。由此，房地产类贷款在银行新增信贷中的比例飙升：2016年年中，74%的新增信贷（3个月移动平均值）是房贷和房地产开发商贷款，而在年初这一比率为26%。

第二，信贷增速在2015年年中至2016年年中这一时期逐步上升，逆转了前几年的下行趋势。银行拥有较强的发放房贷的意愿。尽管利率下调和取消利率管制导致银行利差收窄，但整体而言，房贷的违约风险相对较低，而且一些领导讲话里也强调家庭部门杠杆率仍然较低，都刺激了房贷的增长。

第三，土地价格和房价上涨相互推动，由此提升了房价上涨预期。媒体报道头条不断出现“地王”故事，尤其是在一些城市地价高于周边的房价。这对市场预期造成重要影响，导致潜在购房者担心不上楼就错失良机的焦虑。

第四，一线和二线城市的房地产库存大幅下降，改变了市场供需形势，一二线城市出现供应短缺，而大多数三四线城市仍然面临着供应过剩问题。

土地供应制度方面的问题加剧了房地产市场的供需失衡态势，大城市在供应短缺的情况下却土地供应严重不足：北京和上海的房地产库存降至6个月的销量以下，但2016年前7个月的土地购买量（按面积）却分别比去年同期下降了56%和48%。

楼市政策的调整

房地产市场过度活跃重新引起了政府对住房可支付能力、社会稳定、金融风险和楼市挤压其他实体经济领域的担忧。从2016年第三季度开始，很多房价涨幅较大的城市都收紧了楼市政策。

12月份召开的中央经济工作会议对房地产市场颇多着墨。会议强调，房子是用来住的，不是用来炒的，要防止房价出现大起大落。会议还强调，应该加快研究建立促进房地产市场健康发展的长效机制。有三个领域值得关注。

第一，土地供应需要根据人口流动情况做出调整。特别是，在房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，而去库存压力较大的三四线城市则应该减少或临时冻结土地供应。特大城市要加快疏解部分城市功能，努力改善都市圈交通，从而使房地产需求能够转移到周边地区的中小城市。这项政策如果得到执行，将会解决房地产市场存在的一个主要结构性的矛盾。

第二，1月12日，国务院提出鼓励地方探索创新房地产税。房地产税仅在上海和重庆（自2011年起）小范围内征收。最新的公告暗示，期待已久的房地产税全国范围的推行在短期内不会出现。房价上涨较快的城市可能会首先试点房地产税。在具体执行中，房地产税可能以一种渐进的方式推出，比如可能会包含规定房地产税减免（如首套房）或每个家庭成员减免额的条款；房地产税的征收可能存在一个过渡期，分多年逐步完全落实；一些试点可能会根据每个家庭所拥有房子数量考虑累进式的房地产税税率。但是应该强调的是，从长期来看引入房地产税是一项重大的地方税改革，可能能够取代目前基于土地出让模式的地方政府融资模式，但房地产税对短期房价的影响可能有限。

另一项可能征收的税种是房地产资本利得税，在近期的房地产政策讨论中没有涉及。从法律上看，20%的资本利得税（与其他投资的资本利得税相同）已经存在，但在实践中并未严格执行。资本利得税常常会被基于房地产交易价格的更低税种（通常为1-2%）取代。如果资本利得税严格执行，可能会降低投资者需求，并增加二手房市场的供应。

第三，中央经济工作会议还要求发展租赁市场。目前的租赁市场分散化，以个人为基础，没有正式的规则或法规。中央经济工作会议建议在租赁市场制定正式的法规（或法律），并鼓励机构投资者参与。正如我们在前文所指出的那样，培育一个健康的租赁市场将有助于在长期内抑制房价波动。

2017年楼市展望

基于房地产政策的变化，2017年的楼市将会如何演变？这个问题的答案将会直接影响2017年的中国宏观经济走势，因为房地产市场对投资、地方政府财政和信贷风险都非常重要。

总体来看，我们预计楼市在2017年将温和减速。我们预计2017年的房地产销售和新房开工量将会同比下降，房地产投资同比增长率从2016的6.6%下降至1%，并有可能在2017年上半年出现同比负增长。房价上涨速度可能放缓，但各城市间的表现分化仍然明显。楼市大跌的可能性看起来较小，这有三个原因。

第一，政府的目的是稳定房地产市场。近期的紧缩政策是因城施策，地方政府在具体政策上有较大的自主性。在房价没有快速上涨的城市，楼市政策仍然支持去库存。楼市政策的分化导致2016年第四季度楼市表现的分化：在执行紧缩政策的城市，房地產交易大幅下滑，但在其他城市房地产交易量却大幅增长。

地方政府并没有打压房地产市场的动机，这很容易理解。房地产是一个支柱型行业，对经济增长起着关键作用。土地出让收入是地方政府最重要的预算外融资来源；在预算内，房地产相关的税收收入占财政总收入的11-12%。一个健康的房地产市场对金融稳定也非常重要。尽管房贷质量并不值得特别担心，但如果房价或地价大跌，会影响房地产开发商贷款以及基于土地或房地产的抵押贷款的信贷质量。

第二，楼市在各城市之间的表现分化，意味着各个城市面临的问题不尽相同。一线城市房价目前已居于世界上最昂贵的城市之列，而收入水平相对较低，这带来严重的社会问题。从全国看，房价可支付程度（按房价收入比衡量，即90平米的住房价格相当于家庭年收入的倍数）在近年来得到普遍改善。但是，一线城市普遍面临房价可支付程度太低的问题，房价收入比普遍位于20-30倍水平，并在近些年有所上升。在楼市紧缩政策下，一线城市房价在短期内可能会回落。但是如果没有像土地供应制度等方面的重大改革，一线城市的房价上行压力很可能持续积累。相对而言，大多数三四线城市的房价收入比相对比较合理，但许多城市库存量和新增供应都较大，楼市调整尚在途中。

第三，2016年房地产投资的复苏相对比较温和。房地产投资同比增长6%-7%，与历史数据相比增速并不高，并且同年房地产投资增速弱于其他很多行业的固定资产投资增长率（2016年前11个月的固定资产投资总额同比增长8.3%）。这意味着房地产开发商在新投资的决策方面相对谨慎。因此，在2017年房地产投资的调整应该比较温和。

作者：朱海斌