商业空间结构评估分析论文

[摘要]现代社会的发展日新月异，商业经营环境变幻迅速，商家必须有效地掌握其变动才能生存。利用商圈进行超市选址分析，能够使决策更加科学化、直观化，同时还可以提高决策效率，降低决策风险度。本文分析了影响商圈的因素，提出了确定商圈的理论方法以及考察商圈的GIS技术。以下是小编精心整理的《商业空间结构评估分析论文(精选3篇)》，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。

商业空间结构评估分析论文 篇1：

基于地理核心素养的“城镇空间结构”教学设计

【摘 要】本文以“城镇空间结构”这一课为例，探究如何在课堂中落实地理核心素养，提出通过学情分析、教学目标分析、教学策略研究等方法引导学生学会从区域认知的角度理解问题，并着重培养学生的综合思维能力和人地关系认知的核心素养。

【关键词】地理核心素养;城市空间结构;教学设计

自《普通高中地理课程标准（2017年版）》公布以来，关于地理核心素养的讨论如火如荼，其中如何在一堂课中落实地理核心素养是近年来讨论的一个热点问题。地理核心素养是三维目标的整合与提升，是学生在学习地理学科后形成的、在解决实际问题时所需要的必备品格和关键能力[1]。本文基于《普通高中地理课程标准（2017年版）》，探讨如何在地理教学中通过学情分析、教学目标分析、教学策略研究等方法落实区域认知、综合思维、人地关系和地理实践力的培养。

一、“城镇空间结构”的学情分析和教学目标

（一）“城镇空间结构”的学情分析

经过《地理必修1》的学习，学生在一定程度上已经具备了人地关系理念、区域认知能力、综合思维能力和地理实践力，同时刚学习的人口部分的知识，为“城镇空间结构”的学习打下了基础。并且学生居住在城市，对城市的大部分功能都有一定的了解。

（二）“城镇空间结构”的教学目标

《普通高中地理课程标准（2017年版）》要求“结合实例，解释城镇和乡村内部的空间结构，说明合理利用城乡空间的意义”。这个要求可分为两个课时完成，第一个课时是“城镇空间结构”，这也是本节课的学习内容，第二课时是“乡村内部的空间结构”。

根据学情分析和课程标准，本节课的地理核心素养的培养目标为：

（1）以扬州市为例，在地图上指出扬州土地的主要利用方式和功能分区;

（2）结合实例，学会分析商业区、住宅区、工业区的布局特点和布局原因;

（3）结合实例，解释城市功能区的形成原因，并理解城镇空间结构的三种模式;

（4）通过具体案例，动手规划各功能区的布局。

二、“城镇空间结构”的教学策略

（一）情境导入

教师组织模拟游戏“我是市长”环节：（教师展示扬州市主要地理事物的简图，包括铁路、公路、河流等，并制作写有“商场”“小区”“工厂”的贴纸）假如你是该城市的市长，你该如何将商场、小区、工厂合理布局在你的城市呢？说一说理由。如图1所示。

学生举手到黑板前在地图上放置贴纸，并说出布局的原因。

设计意图：通过游戏的方式，引导学生真正动脑思考如何将具体的人类活动布局在合理的地方，使学生初步了解各个地理事物之间的联系，如将工厂布局在铁路旁边是为了方便运输。这样能顺利地启发学生思考，并为复杂情境下的学习做好铺垫。

（二）合作中的学习

教师根据教学目标将本节课的内容设置为如表1所示的学习活动。

三、教学评价

這节课中区域认知知识占比较大，包括区域特征分析、区域研究方法和区域决策评估;综合思维和地理实践力均有涉及，但是人地关系的探究较少。教师引导学生在真实的扬州土地利用类型分布图中认识熟悉的地理事物的分布，激发了学生学习和探究的兴趣，拉进了将要学习的知识与学生认知之间的距离，效果很好。在教学中，教师能给予学生充分开展小组讨论的时间，并能有效组织小组之间的交流、展示、评议，培养了学生利用地图等工具，基于整体性原理，从不同空间尺度准确分析区域特征的能力和结合真实情境，运用整体性原理准确梳理出地理各要素之间关联性的能力。

【参考文献】

[1]汤国荣.地理核心素养的内涵与构成[J].中学地理教学参考，2015（19）.

【作者简介】

范雪晴（1992～），女，汉族，安徽阜阳人，硕士。研究方向：中学地理教学。

作者：范雪晴

商业空间结构评估分析论文 篇2：

浅谈连锁超市选址的商圈分析方法

[摘要] 现代社会的发展日新月异，商业经营环境变幻迅速，商家必须有效地掌握其变动才能生存。利用商圈进行超市选址分析，能够使决策更加科学化、直观化，同时还可以提高决策效率，降低决策风险度。本文分析了影响商圈的因素，提出了确定商圈的理论方法以及考察商圈的GIS技术。

[关键词] 超市选址 商圈分析 GIS技术

中国的连锁超市业态飞速发展，先后出现了一大批如北京联华，上海华联等本土超市，外资零售巨头也纷纷在抢滩登陆，沃尔玛、家乐福、时代、乐购、卜蜂莲花、好又多、麦德龙等都在中国开设了多家门店。迄今为止世界500强中的零售企业已经有80％进入了中国市场。无论是外资超市还是中资超市在近年来都加大了开设新门店的步伐，例如沃尔玛计划在未来的五到七年内新开设100家门店，而正大集团下属的卜蜂莲花超市计划在2008年将门店由现在的78家增加到100家，由此可见在未来的几年。中国的连锁超市的数量将会急剧的增长。但是所有计划开设的超市都不得不面对一个问题，那就是将超市开在哪里。任何一家超市的开设第一个面对的都是选址问题。近几年来，我国加快了城市化建设，为了便于招商引资，各城市在新建或改造城市项目时就考虑到了城市商业圈的规划或建设，这为很多连锁超市的进入提供了便利的条件，但是这样的商圈对于那些急于在中国市场跑马圈地的零售业巨头们来说还是杯水车薪，供给远远小于需求。于是为了满足自己对开设新店的需要，各家零售企业都将选址放在了首要位置。选址首先要做商圈分析。因为它表明了未来超市所进行销售的空间范围，以及该超市吸引顾客的区域范围。

一、商圈分析的含义

商圈分析有两个部分即：广义商圈分析（经济、人口、政府规划政策等）、狭义商圈分析，在这里则探讨的是狭义商圈分析。

所谓商圈分析是指顾客愿意到本专卖店购买产品的距离与相应的时间，通常情况与本店店面地址相距500m左右的距离为佳。如下图：

为了确保商圈分析的有效性，还得对在商圈范围内给予充分的调查。以下是对商圈进行调查时常关注的三大要点：人口、竞争品牌、基本费用等。

1.人口调查。人口调查的内容包括该区域的人口数量、人口结构、购买习惯、经济收入、人流量的大小等。

人口数量与人口结构这两个要点主要是调查该地的消费容量。如人口数量不及5万，而且人口结构又是以一线打工者的郊区、工业区，首先就可以筛选出局。

购买习惯与经济收入两个要点主要是确定销售的终端与产品的结构。如：沈阳、大连、北京、天津等北方地区的各个城市则以商场为主，东北地区由于大卖场VS小店铺、时尚VS低收入、渠道空间狭窄市场进入门槛高、投入大产出小、区域小差异大对商场极度信任的现象。温州、成都、株州等南方地区的各个城市虽也有商场，但是消费者对连锁专卖店的消费信任远远超越了北方地区那种现象；另外中西部地区与沿海地带的各个城市经济收入有极大差距，因而在产品结构上有很大的不同，比如在鞋行业中西部地区的注塑鞋类有较大市场消费，而在沿海地区以长三角市场为例则更注重的产品款式和产品休闲趋势。

人流量的大小调查主要是就地城市街区的氛围营造，也是决定是否开店的主要因素。如温州的五马街商业区，同在一个街区不同地段因人流量的分流造成的营业额也就大不相同。著名品牌HQT的五马街专卖店年销额可达200多万，而在胜利路、公园路一带则只有70万～80万的年销额。

2.竞争品牌。竞争品牌的调查主要以竞争品牌的数量、品牌结构、潜在竞争品牌等要素来进行分析。

竞争品牌数量、品牌结构的要素调查主要是调查当地市场是否饱和、竞争是否激烈，如果是同一个行业品牌数量极多、品牌结构比较丰富，那么就很容易吸引顾客的高度聚集，增加整个区域的市场容量，当然这是选择的重要场所。如：重庆沙坪坝商圈的大洋百货休闲少女装区域共有30多个品牌，其中主要是国外品牌如ONLY等，国内品牌只有艾格这个品牌在当地市场的享有较高的商誉。

潜在的竞争品牌的分析，也将预示着未来的市场提升。如：长沙商业步行街的女装连锁专卖店在2005年之时主要有只有歌莉娅、浪漫一身等品牌专卖店，但后来其他品牌纷纷跟进相继出现了淑女屋、江南布衣等品牌。

3.基本费用。基本费用调查的调查要素主要有：转让费、租金、物业管理费、国税、地税、水电费、装修费、人员工资等。

二、影响商圈大小的因素

1.商业信誉。信誉好的商店,其商圈规模会比同行业其他商店大。

2.经营规模。商店的经营规模越大，商品经营范围越广，花色品种越齐全，其吸引顾客的空间范围也越大。

3.商品种类。经营日用品的商店的商圈较小，经营选购品、特殊品的商店的商圈较大。

4.竞争商店位置。相互竞争的商店之间的距离越大，它们各自的商圈也越大。但是，有时相互竞争的商店毗邻而设，顾客因有较多的选择而被吸引过去，则商圈也可能会因竞争而扩大。

5.顾客流动性。顾客流动性大，光顾商店的来源会更广，商店的边缘商圈因此会扩大，从而整个商圈规模会扩大。

6.交通地理状况。商店位于中心商业区或交通便利的地区，商圈规模会因此扩大。

7.促销活动。商店可以通过各种促销手段扩大其知名度和影响力,吸引更多的边缘商圈顾客慕名光顾,从而使其商圈规模扩大。

三、确定商圈的理论方法

1.零售引力法则。零售引力法是商圈传统定义的进一步拓展。该法则认为，城市的人口越多、规模越大、商业越发达，其对顾客的吸引力就越大。商店的吸引力是由邻近商圈的人口和距离共同作用的结果。具体可用如下公式计算。

式中：d为城市A和B之间的距离；pa为A城市人口；pb为B城市人口；Dab为A城市商圈的限度。

2.商圈饱和度。测定特定商圈内某类商品销售的饱和程度，可以帮助新设商店的经营者了解某个地区内同行业商店是过多还是不足。一般来说，在饱和程度较低的地区开店，成功的概率较高。商圈饱和程度可以用如下的饱和指数来反映。

式中：C为某地区购买某类商品的潜在顾客人数；RE为某地区每一顾客平均购买额；RF为某地区经营同类商品的商店营业总面积；IRS为某地区某类商品零售饱和指数。

四、考察商圈的GIS技术

在选址时一般也利用GIS技术进行商圈的选址评估。目前国内市场上在零售选址中采用GIS技术的零售企业只有家乐福、沃尔玛等极少数国际零售巨头。其他国内外零售企业由于各种原因，尚未见有在选址工作中应用GIS技术，但有不少企业已经开始这方面的尝试，例如上海联华、北京物美等。

GIS是Geographic Information System的缩写，翻译过来就是地理信息系统。 GIS是将计算机硬件、软件、地理数据以及系统管理人员组织而成的，对任一形式的地理信息进行高效获取、存储、更新、操作、分析及显示的集成。

1.GIS选址分析的步骤。超市的选址问题是一个很复杂的综合性商业决策过程，既需要定性考虑，又需要定量分析。通过分析、比较，我们得出了超市选址的一般性规律和解决途径。即选址问题主要取决于店铺位置的地形特点及其周围的人口状况、城市设施状况、交通条件、地租成本和竞争环境等，其主要步骤有:

第一步，在深入研究之前先以专题地图的形式对区域进行粗选，把明显不符合选址要求的区域排除在外，选出大致合适的地区再做进一步分析。

第二步，根据对选址区域几何和属性信息的了解，利用评估预测计算程序进行商圈评估。若符合条件，则可以在此范围内作出具体位置的预选。反之，可以重新选择其他区域和其他位置。

第三步，结合GIS的数据组织方式和地图表达形式，对店址选择相关的主要因素进行评价，主要评价因素如下：

(1)地形特点。①用地形状（图上表示的实际形状）;②用地的可进入性（是否临街）;③用地的视觉可见性（是否临街、有无交叉路口）;④用地面积（可在图上量算得到）。

(2)人口状况。①家庭户数;②人口文化程度（初等、中等、高等）;③常住人口数量;④人口密度;⑤人口收入状况;⑥人口年龄结构（青少年、中年、老年）;⑦人均月零售消费支出。

(3)城市设施状况。①学校（数量、学生人数、消费水平）;②中小企业（数量、职工人数、收入状况、消费水平）;③政府机关（数量、编制人数、收入状况、消费水平）;④娱乐场所（数量、人口保有量）;⑤大型车站（数量、运量）。

(4)交通条件。①车流密度;②人流密度;③停车场数量;④道路宽度（可在图上量算得到）。

(5)竞争环境。①商店数量;②商店面积;③营业额;④消费人口保有量。

GIS的优势在于它能将不同来源、类型的大量数据通过地理空间结构有效整合在一起，提供其他传统分析方式不具备的空间分析能力、数据可视能力和空间决策支持能力，获得常规方法难以获得的重要信息。

2.利用GIS进行超市选址分析的优势。

(1)决策者可以在电子地图上更加直观地看到人口分布、商业布局及交通道路情况等选址要素的信息，从而更有助于决策者进行科学的分析和决策。

(2)用户可以通过对不同地图图层的控制，对需要的信息进行分层和叠加，同时还可以自由设置这些要素显示的风格和样式，有利于决策的科学化。

(3)通过专题地图的分析，用户能够快速发现可利用的市场空间；用户在确定预选位置后，系统可根据用户输入信息的不同进行模拟分析和评估预测，找出优选方案，并以定性和定量的方式将结果反馈给用户，极大地提高了用户的决策效率。

(4)用户可以将地图上的任意区域布局设置和打印，方便分发和使用。

超市的选址策划具有重要的意义，在进行选址分析时要以便利消费者为首要原则，从节省消费者的购物时间、购买精力、购买费用的角度出发，最大限度地满足消费者的需要，否则失去了消费者的支持和信赖，商业网点也就失去了存在的基础。现代社会的发展日新月异，商业经营环境变幻迅速，商家必须有效地掌握其变动才能生存。利用商圈进行超市选址分析，能够使决策更加科学化、直观化，同时还可以提高决策效率，降低决策风险度。商圈分析已成为连锁超市规划选址必不可缺的利器。

参考文献：

[1]张哗清:《连锁经营管理原理》.立信会计出版社

[2]李全程:《连锁超市操作实务》.清华大学出版社

[3]姬中波:如何利用GIS进行超市选址.解放军信息工程大学测绘学院

[4]卜凡罗小康:如何做连锁专卖店商圈分析

作者：秦秋香

商业空间结构评估分析论文 篇3：

中小城市住宅地价空间结构特征研究

摘要:文章以空间结构理论为指导,综合运用Sufer和Arcgis为分析工具,利用2006-2008年度益阳市中心城区宗地评估报告,分析了该市城区住宅地价空间结构现状特征,为深刻把握该市住宅用地管理提供政策参考,揭示中小城市住宅用地空间分布规律。

关键词:住宅地价;空间结构;特征;中小城市

一、综述

国外地价理论源于古典经济学家对地租的研究,随着西方经济学的发展,许多经济学家纷纷致力于地租地价的实践研究,其中以阿伦索、穆特、米尔斯等人提出的新古典土地定级模型和赫尔兹利、卡博萨等人的城市地价动力学模型较具代表性,他们建立并应用相应的地价模型研究城市内部土地时空变化规律。国内方面,1997年,王茂春在《热带地理》上发表的《论城市地价空间演化规律及其动因》是我国首次专门针对地价时空变化规律进行研究的文献。随后,杜德斌(1997年)、杜忠潮(2002年)等以特定城市为对象,侧重分析了影响地价时空变化的因素;宗岳光(2004年)、楼立明(2006年)等则利用地统计学对城市地价空间作了实证性研究;杜小娅(2004)、蒋芳(2005年)、陈思源(2005年)、刘仲刚(2006年)和杜国明(2006年)等人运用地理信息系统对地价空间及其影响因素进行了研究;郑颖、张鸿辉(2008年)等人分别以利用地理信息系统对中心城市地价空间变化规律进行了相关研究。本文以上述研究为基础,综合运用地理信息系统和绘图软件,以益阳市中心城住宅地价为对象,揭示中小城市地价空间的分布特征。

二、地价空间结构研究的基本原理

城市住宅地价空间结构特征研究采用高斯-克吕格分析法。投影直角坐标的计算是该方法的关键。基本公式为:

X=S+Nλ2sinΦcosΦ/2+Nλ4sinΦcos3Φ(5-tan2Φ+9η2+4η4)/24+Nλ6sinΦcos5Φ(61-58tan2Φ+tan4Φ+270η4-330η2tan2Φ)/720+… ①

Y=NλcosΦ+Nλ3cos3Φ(1-tan2Φ+η2)/6+Nλ5cos5Φ(5-18tan2Φ+tan4Φ+14η2-58η2tan2Φ)/120+… ②

S=111133.0046Φ-16038.528sin2Φ+16.833sin4Φ-0.022sin6Φ+0.00003sin8Φ③

N=a/(1-e2sin2Φ)1/2④

η=e′cosΦ⑤

λ=λ°π/180°⑥

式中,S为经线长度(IAG-75椭球),N为曲率半径,Φ为所求点纬度,λ为所求点的经差,η为辅助函数,a为椭球长半径,e为第一偏心率。

对于1980西安坐标系,采用IAG-75椭球,其参数为:a=6378140m,e=0.081819221,e′=0.082094469。

三、益阳市城区住宅地价空间结构特征研究

(一)益阳市概况及研究范围界定

益阳位于北纬27°58′38″至29°31′42″,东经110°43′02″至112°55′48″。益阳市位于湖南省中北部,它北近长江,西与本省常德市、怀化市接壤,南与娄底市毗邻,东和东北紧靠省会长沙市及岳阳市。全市辖三县一市三区,全市总面积12144平方公里。益阳市城区属我国中部地区的中小型城市。中心城区由赫山、资阳及高新区组成,城市人口51万,现状建成区面积为50.5平方公里。本文基础数据来自2007年益阳市城市土地价格调查及2006-2010年统计年鉴,研究范围的确定主要参考现状建成区、规划建设的主要开发园区、土地利用总体规划和城市总体规划确定的近期建设规划区范围。最后确定本研究范围为益阳市区的建成区和近期规划建设区,即北起资阳大道,南至中山村路,西起志溪河,东至何家湾,总面积约60平方公里。

(二)数据的来源及处理

本研究所用的基础数据从形式上基础数据可以分为宗地地价数据和图形数据两大类,宗地地价数据为2005-2008年间的宗地出让资料,图形数据以益阳市城市地籍图、城市交通旅游地图等确定。益阳市城区住宅地价时空变化现状分析对应的时点为2009年12月31日,基础数据是评估期日在2006年7月1日至2008年6月30日期间的78个交易样点(见图1),各交易样点单位地价经过年期、用途、剩余年限等修正后得到对应的样点修正地价。

(三)住宅地价空间结构现状特征分析

1、基本统计分析

从整个城区范围来看,住宅地价500元/m2以下的土地面积为9.4km2,占总面积的15.7%;500元/m2-700元/m2的土地面积为16.5km2,占总面积的27.5%;700元/m2-1000元/m2的土地面积为32.1km2,占总面积的53.5%;1000元/m2以上的土地面积为2.04km2,占总面积的3.4%,其中,地价在700元/m2-1000元/m2的土地面积最大,占全市城区面积逾一半。可见,益阳市城区住宅用地均价大体上在700元/m2-1000元/m2之间,少数宗地住宅地价超过1000元/m2。

2、空间结构形态分析

以CAD2004为工作平台,在工作底图上标识交易样点,设定评估范围的左端垂直线和底端水平线交叉点为坐标原点,同时可以测出各交易样点的坐标位置,然后将样点数据导入Sufer8.0,选择克里格网络法处理数据,同时辅助采用Coreldraw11.0和CAD2004进行叠加处理,分别得到城区住宅用地空间现状分析图件。

(1)总体结构分析。以Sufer8.0为工作平台,采用克吕格分析法,对各年度有效样点进行分法,分别得到反映益阳市中心城区住宅地价空间现状特征三维图、等值线图和向量图(见图2、图3、图4)。

(2)空间变异分析。空间变异分析可以从微观的角度认识宅地价空间结构。以CAD为工作平台,利用其测量功能,利用上述样点,以该市地理中心为基准,分别从两个不同的维度,描绘住宅地价空间剖面曲线图(见图5),结合住宅地价向量图,可以反映该市住宅地价空间变异情况。

四、中小城市住宅地价空间结构的现状特征

(一)地价分布呈现多中心(峰值)格局

由益阳市城区住宅地价三维模拟图(见图4)可知,城区住宅地价出现了4个明显的中心(峰值)。近年来,中小城市发展呈现快速扩张,土地开发遍地开花,发展过程中形成了多中心的格局。

(二)开发区建设推动了城市地价的高涨

从益阳市住宅地价总体水平来看,城区住宅地价出现的4个中心(峰值)中,除了1个出现在资阳的区政府外,其他3个均分布在赫山区的益阳高新开发区周围。可见,当前我国中小城市普遍采用的开发区模式推动了城市住宅地价的快速增长。

(三)住宅地价空间分布上以连续性为主,同时存在局部的突变性

结合益阳市城区住宅地价向量图,地价向量发生了多次跳跃式变化,表明该地区的住宅地价发生了空间突变,其他地区均总体上连续变化,表明这些地区的住宅地价空间变化平缓。经济的增长使得中小城市地价空间结构迅速变化,以连续性为主,同时存在局部的突变。

(四)住宅地价空间分布存在比较明显的各向异性

住宅地价空间分布的各向异性突出表现在不同方向的变化规律不同。图5显示益阳城区住宅地价空间整体及S-N、W-E方向的变化情况,东西向呈现由中心向郊区平稳降低的规律,而向北呈现快速降低,向南则呈跳跃式变化。这反映了当前开发区带动模式的中小城市住宅地价空间结构变化的一般规律。

五、结束语

从研究对象的角度来看。近年来,益阳市国民经济发展迅速,综合实力不断增强,同时,该市也出现了房地产价格快速上涨的态势。本研究以该市中心城区住宅用地为研究对象,通过深刻揭示城市内部住宅地价时空特征,为深刻把握该市住宅用地管理提供政策参考;从研究结果借鉴的角度来看。益阳市属我国中部地区发展中的中小型城市,因此,益阳市城区住宅地价时空变化的研究结果可作为研究我国中部地区中小城市住宅用地的借鉴。

参考文献:

1、左文进.益阳市城区住宅地价的时空特征技巧影响因素研究[D].湖南师范大学,2008.

2、刘红萍,杨钢桥等.城市住宅用地空间扩张机制与调控对策[J].经济地理,2005(1).

3、蒋芳,朱道林等.基于GIS的地价空间分布规律研究[J].经济地理,2005(2).

4、杜国明,张裕凤,张树文,苏根成等.城市商业用地地价空间分布模拟与分析[J].中国农业大学学报,2006(3).

5、郑颖,徐高峰.城市增长过程中杭州市地价空间分布规律研究[J].新西部,2008(9).

6、张鸿辉,曾永年,吴林,周寅康,金晓斌.南京市地价空间结构的演变[J].资源科学,2008(4).

(作者单位:左文进,广州康大职业技术学院;周国华,湖南师范大学资源与环境科学学院)

作者：左文进 周国华